麻柳坪项目研究策划建议
目录
前言 (4)
第一章概论 (5)
第二章养老产业现状与发展 (9)
一、世界养老产业的现状与发展 (9)
二、中国养老产业的现状与发展 (10)
三、居家养老社会化的意义与发展趋势 (14)
1、什么是居家养老社会化？ (14)
2、居家养老社会化与房地产开发的关系 (15)
3、居家养老社会化的发展趋势 (16)
第三章麻柳坪项目特点 (17)
一、独特的自然资源与地理位置 (17)
1、得天独厚的养老胜地 (17)
2、麻柳坪项目定址环境 (18)
二、项目的特点 (19)
1、风水好，自然生态资源丰富 (19)
2、功能齐全，相互依托，相互支撑 (19)
3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源 (19)
4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 (19)
5、特有的养老养生人文价值与人文吸引力 (19)
第四章项目的建设内容 (19)
第五章项目的技术与保障体系 (20)
一、小区智能化 (20)
1、IC卡管理制度 (20)
2、全区监控系统 (20)
3、公共设施的智能管理 (20)
二、医疗社区化 (20)
1、社区医疗登记制度 (20)
2、定期常规身体检查制度 (20)
三、服务家庭化 (20)
1、个性化家政服务 (20)
2、服务人员的专业化 (22)
四、保障系统化 (22)
1、医疗保障系统化 (22)
2、安全保障系统化 (22)
第六章管理与经营 (23)
一、管理结构与管理团队 (23)
1、管理结构 (23)
2、管理团队 (23)
二、组织与人员保障 (23)
1、组织机构的保障 (23)
2、人员保障 (23)
三、管理制度 (23)
1、分级负责，集中管理 (23)
2、财务分片审查，集中签批 (23)
四、经营创新 (23)
1、村民持股计划 (23)
2、经营分区，效益考核 (23)
3、小区居民的自主管理、统一管理 (23)
第七章行业与市场分析 (24)
一、养老产业发展的历史机遇 (24)
1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 (24)
2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础 (24)
3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多 (24)
4、老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活..25
5、老年人群中积累了庞大的消费能力 (25)
6、政府对老年类项目大力支持 (26)
二、市场竞争性分析 (27)
1、现有养老产业的模式与竞争性 (27)
2、养老公寓分析 (28)
三、合作与关联行业 (29)
第八章市场营销策略 (30)
一、目标客户分析 (30)
1、主要客户人群 (30)
2、主要客户来源地 (30)
3、主要客户状况描述 (30)
二、营销推广 (30)
第九章项目经济效益分析 (32)
一、房地产销售收入 (32)
二、服务与租赁收入 (32)
三、不动产价值 (32)
四、成本分析 (32)
1、建设与开发成本 (32)
2、融资成本 (33)
3、机会成本 (33)
4、管理成本 (33)
5、营销成本 (33)
五、年出租纯收益 (34)
六、效益评估 (34)
第十章市场风险 (35)
第十一章健康养生理念房地产项目的实例 (36)
第十二章麻柳坪项目建筑规划方案建议 (38)
第十三章麻柳坪项目建设规划设想 (42)
第十四章麻柳坪项目营销思路建议 (43)
第十五章麻柳坪项目建议结论 (44)
前言
人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在1999年正式迈入老龄化社会。
当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。
如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行麻柳坪这个项目研究的最终目的。
第一章概论
我国在90年代末就已经步入老龄化社会，进入21世纪以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。成都市常驻人口1400万人，60岁以上的老龄人口占18%以上，且老龄人口每年继续以3%的速度增长。2012-2020年自然增加老龄人口及城市化进程新增外来老龄人口，成都市60岁以上老龄人口将达到400万左右。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。
目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”和“看病就医方便”。尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的居住地是大部分老年人的心愿。老年居住地建成后，可以让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。老年居住地建成后既远离喧哗的市区，又不远离城市中心。每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。
统计数据显示，截至2010年底我国有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但全国养老床位总数仅占老年人口总数的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。也有数据显示，截至去年底，我国平均1000名老人仅拥有17张床位。预计到2030年全国老年人口将占总人口的24.5%。
成都市民政局老龄办提供的数据显示，目前成都250万老龄化人群中有10%，25万老年人有养老需求，而据2010年的统计数据，成都有养老服务机构33家，床位7000张，加上敬老院有3万张床，195家包括敬老院在内的机构。
2011年，包括敬老院在内的养老机构增长到了230家左右，床位增加到5万，显然成都现有床位远不能满足日益增长的老龄化人群需求，缺口率达80%以上。
2010年第六次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口为177648705人，13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比， 60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。
而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险、养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目、养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。
而经济的发展，人口的快速流动也使“养老”或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。2010年，中国老年经济潜力就已经达到了一万亿元人民币。
以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。
而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。
巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。
作为西南重镇的天府之国——成都，历来以生活休闲著称，而在成都平原周边山地区域，更是气候宜人，环境优美，空气质量好，具有养老养生先决条件。如都江堰、青城山、峨眉山、龙门山脉系等。
什邡市是2008年5.12地震受灾区，在地震中受到了各方面巨大损失，至今由于地震等各方面原因，处于山区内部的群众，生活质量及收入都还处于较低水平，为了响应国家社会主义新农村建设，我公司（四川海盟投资有限责任公司）筹巨资，融入到山区新农村建设中去，带动山区人民脱贫致富，提高生活质量及
居住环境，同时发掘山区自然生态资源，开发建设新型养老养生产业，解决日益严重的老龄化进程带来的社会各方面压力困难。同时提升什邡山区养老养生自然生态资源知名度，吸引外来资金，打造成都养老养生后花园区域。
什邡市在震后国家对于基础设施的建设力度很大，直接打通了成都---什邡---蓥华镇---石门村---麻柳坪交通线路，从成都---麻柳坪车程在1个半小时左右，车程时间在成都所有周边山区最短，山区自然生态资源保护完整，相对比青城山、峨眉山等区域，进入成本较低。
麻柳坪项目就是在这个背景下，由我公司（四川海盟投资有限责任公司）发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老养生意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于一体的自然生态居家养老建筑群。
麻柳坪项目选址于成都市什邡市蓥华镇石门村麻柳坪古寨，临近风景秀丽的四川省蓥华山风景旅游区，距成绵高速复线15分钟车程，自然条件及交通条件极为优越。整个项目由老年度假养老养生别墅、老年养生公寓、文化体育广场、麻柳坪——银厂沟户外运动基地、辅助功能区域等组成。项目占地共51亩，规划建设面积3.5万m2，项目总投资1亿元。（后期可根据需要增加投资面积及投资额）
项目共分五个部分，一是老年居家养老养生别墅（1万平），二是老年居家养生公寓（1万平+5000平酒店式老年公寓），三是文化体育广场，四是户外运动基地（麻柳坪-银厂沟），五是基础设施与辅助设施。
麻柳坪项目集养老、疗养、康复、休闲、住宅、娱乐等综合功能与配套服务为一体，是以达到使老年人健康长寿、颐养天年为目的的综合性自然生态养老养生建筑群项目。
此项目将“居家养老养生环境”与“社会化的保障体系”、“产业化的服务体系”等有机的组合在一起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。使投资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。
在营销推广宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类、文化类、旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引一些老年人前来短期休养等，在省内，我们把推广重点一些大型国有企业、军工单位、国家
部委等作为我们推广的重点对象。
在管理上，针对村民和一些优秀的核心村民员工，公司将推行村民及员工持股计划。村民以其土地、林权作价入股，村民和员工持股总额在30%左右。（后期复制项目时可以选择）
本项目计划融资总额为XX亿元人民币。主要采用债权融资。融资期限为3年，担保形式为项目担保。资金使用范围为麻柳坪一期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和养老别墅的一部分，项目建设与销售期为1-2年。投资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。
在2年的项目建设与销售中，酒店式老年公寓和养老别墅部分的合计建筑开发可销售面积为2.5万平方米，按最低销售均价计算（或按出租价格计算），每平方米销售均价为5000元，销售收入为1.25亿，利润约为6250万（建筑成本2500元/平计算）。还有1万平米服务配套建筑作为固定资产（可贷款、可融资）。同时每年还可产生1万平米服务配套的营业纯收入100-200万左右。销售完成即能盈利2000万。
如在销售方面有压力，只销售50%物业，剩余50%物业用于出租，则销售实现6250万元资金回笼，剩余12500平米出租，以35平/人.床计算，约能满足350位老人养老需求。以每年6个月出租时间、3000—5000元/月.人计算，年租金收入在1000万左右，同时还有100-200万/年的服务配套营业收入。整个项目在投入运营后5年收回全部投资。以后且能收取1000万/年的养老养生租金收益和100-200万/年的服务配套营业收入。
在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同时，此项目还会为什邡市养老养生首选地形象的提升，什邡市经济的增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，如果拿到建设用地指标，政策方面的风险基本为零。另外，由于土地费用相对较低，前期土地租赁每亩5.5万元。待拿到建设用地指标后，土地会有一定幅度增值。唯一的风险就是不能拿到建设用地指标，公司所租赁的土地不能变性，为土地开发建设的合法性带来法律风险。
第二章养老产业现状与发展
一、世界养老产业的现状与发展
据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。
根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。
表一
资料来源：中国老龄科学研究中心
二、中国养老产业的现状与发展
1、国内老年住宅市场的现状分析
中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。
据统计，1995年我国共有家庭32208万户，其中60岁以上老年人口的户数为9051万户。民政部等14个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到26万个，85%的街道都要有一所老年公寓。这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的举措，仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：自有30%项目资金、贷款周期3年，养老设施的建设不可能现代化、成规模和持续的发展，那么在未来的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。
1.1 我国老年人口的发展状况
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。进入21世纪以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：
第一阶段：过渡阶段 1982年─ 2000年
60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64％增长到10.71％。2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02％的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47％的速度。
第二阶段：发展阶段 2000 ─ 2025年
60岁以上老年人口由 1.34亿增长到 2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％。从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。
第三个阶段：高峰阶段 2025年─ 2055年
60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34％增长到30％，比2000年翻了两番。
从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近7%。
表二：
1.2 国内老年住宅的现状
1.2.1国内老年建筑的现状
据有关部门的调查表明，与目前超过1.7亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到400万张，只能为2%（1.78亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有8000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为700万到900万的老人修建老年住宅，投资总额在700亿到900亿元（人均1万元计算）。
1.2.2国内老年人的居住模式
A、购买房屋居住
2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.7%，购买经济适用房的占2.5%，购买原公有住房的占11.5%。其中，市、县购买商品房的家庭占8.2%和7.6%，购买经济适用房7.6%和6.2%,购买原公有住房的户分别为 29.1%和14.7%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有4成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
B、自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2010年人口普查资料显示，
我国老年家庭户中，自建住房的占75.2%其中市、县自建住房的占27.3%和61.7%，而镇乡自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
C、租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占4.2%，其中，租用公有住房的为4.1%，租用商品房的占0.5%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有14.37%和5.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.5%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.3%的户租住公有住房或经济适用房。
1.3 目前国内老人住宅的销售情况
老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园——中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城——目前国内最大的退休社区。
颐年园的产品有别墅、多层洋房（不带电梯）、带电梯的小高层，销售价格在2500—5000元/平方米，到2002年6月一期销售率达到69.16%，到2003年一期基本售罄。
东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排别墅，一期销售均价为3200元每平方米，已经售罄。
1.4 目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园；
酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；
按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；
各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。
2010年发布的《中国老龄事业的发展统计公报》显示，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构39904个，总床位约314.9万张。中国６０岁以上的老年人已达1.7765亿，约有20％的老年人有入住养老院的愿望，而实际入住率只有0.88％，远远不能满足老年人的入住
需求。
根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，“十二五”期间（2011－2015年），要求新增城镇孤老集中供养床位342万张，以缓解城镇孤老安置床位紧张局面。即使上述目标能够达到，也只能解决650万名老年人的养老院需求。而要满足全国20％的老年人入住养老院的愿望，需要3500万张床位。养老产业的建设有着巨大的发展空间。
在市场需求方面，2005年老年市场需求为6000亿元，2010年达到1万亿，2020年将达到2.5万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足2000亿元。目前，中国老龄商品主要以老年保健营养品为主，其他老年人休闲、养老事业开发得很少，无论是老年服务和老年产品，还是养老机构和老年服务设施，都有待于产业化、市场化。老年人的消费能力在不断加强，关键是没有开发出满足老人实际消费需要的产品，以及为老年人服务的软、硬件设施。发展老龄产业带动老人消费市场，以造福于老年人，造福于整个社会。
三、居家养老社会化的意义与发展趋势
1、什么是居家养老社会化？
“夫孝，天之经也，地之义也，民之行也。”——《寿经》
“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而横于四海，施诸后世而无朝文”——《礼记》
中华民族是有着数千年敬老爱老传统的民族。从远古开始，社会文化就把“孝”作为理论依据和精神力量，使“家庭”成为了中国社会养老的核心力量和唯一承担者。数千年来，中国老年人的养老方式无一例外都是“居家养老”。
上世纪下半叶，各类新的养老方式开始在中国出现，如福利院、敬老院等。这些养老方式因与中国传统文化格格不入而很难成为社会所接受的主流养老方式。居家养老仍然是中国社会所能接受的普遍养老方式。
改革开放后，随着中国经济的发展，中国老年人口也开始呈现爆炸式的增长。至上世纪末，中国60岁以上的老年人已经超过了1.3亿，在国民经济还没有准备充分的前提下，在整个社会还充满迷茫与困惑时，历史第一次让中国进入了老龄化时代。
老年人的养老方式及养老生活的质量，由此成为了当前中国社会最为重大的、最不可忽视的社会问题之一。
而伴随着老龄化时代一起来到的，是中国传统的居家养老方式开始解体。
经济的发展与人口的快速流动，使中国家庭结构开始分化，家庭日益向小型化、单一化的模式发展，“空巢”老人越来越多，更多的老人没有子女在身边照料，三代同堂、四世同堂的家庭已经越来越少。以家庭养老、养儿防老为核心的传统“居家养老”模式已经开始解体。
经济的发展也同样使老年人获得了独立支撑自己养老生活的能力。“独立”了的老年人在迷恋传统“居家养老”温馨与舒适的同时，也希望拥有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特点、心理特点并集老年休闲、健康、学习与活动为一体的全新的“居家养老”模式的出现。
“居家养老社会化”将中国传统的养老文化和现代的养老思路结合在一起，让“养老”不仅成为一种文化更成为一种全新的经济产业，以此促进中国养老事业的更好发展。
“居家养老社会化”的核心就是“居家”。也就是说，“居家养老社会化”必须以老年房地产产业为核心和基础，并借此带动整个“养老社会化”服务链条的产生与发展。只有发展了老年房地产营造了“居家”环境，才能真正实现“居家养老社会化”,并最终以“养老产业化”来推动“养老社会化”的发展。
2、居家养老社会化与房地产开发的关系
养老产业蕴藏巨大商机。在成都，良好地段的房价每平方在10000元以上，因此，许多普通市民仅仅靠拥有一套房产就能有百万身家。但是这些‘百万富翁’依然要精打细算度日，因为他们的资产都是帐面上的，他们一般一家只有一套房，房子再贵，也不过是帐面资产的增加而已，对生活并没有直接的好处。2011年全国新房房价平均每平方米8363元，成都8846元/平，而本项目平均房价5000元／平方米。
通过对比，可以发现，如果成都的老年人卖掉房产，到麻柳坪定居将是非常划算的事。一户拥有百万房产的老人将房产卖掉，来麻柳坪40-50万元可以买一套很好的房子，这样就多出50万元，他们以后10年每个月就会多出500000÷120=4166元的养老费用，这个收入对麻柳
坪的一般家庭是难以想象的，即使他们没有任何其它收入，在麻柳坪也能过着极其富足的生活。再反过来算，在麻柳坪两个老人月生活费用1000元就可以过得很不错，那么来麻柳坪定居养老只要有400000+1000×120=52（万元）就可以了，这样成都拥有房产的老人基本上都可以满足这个条件。如果金融业再发达一点，保险公司能提供这项业务，老年人将房产抵押给保险公司，每年从保险公司领取养老年金，老人百年之后，房产归保险公司所有，那么养老移民的门槛将会变得更低。
另外，我们再算。到2010年，成都空巢家庭约有136.4×50%÷2=34.1(万户)，如果这些空巢家庭有十分之一可能迁居麻柳坪，那么仅房地产一项就会有34.1万户×10%×40万元=136.4(亿元)的巨大市场。这还仅仅是成都市一地的空巢家庭，如果放眼全省，全国，甚至世界，这个市场不可限量。
3、居家养老社会化的发展趋势
社会化居家养老是社区特色服务的一种载体，它既不同于机构养老，也有别于传统的家庭自然养老。从养老的方式来看，老年人是在自己家中养老，而不是去福利院、老年公寓等养老机构养老；从养老资源提供的主体看，居家养老除了需要家庭照料外，还需要来自社会的帮助，尤其是强调社区照顾在社会化居家养老中的作用，即这种养老方式是以家庭为核心，以社区为依托，以老年人日常照料、生活护理、家政服务和精神慰藉为主要内容，以上门服务和社区日托为主要形式，并引入养老机构专业化服务方式的居家养老服务体系。
⑴规划建设专门的养老园区。要象建设旅游风景区和工业开发区那样，规划建设专门的养老园区。请专业机构进行统一规划设计，立足长远，制定短、中长期滚动开发计划；整个园区既风格多样又协调统一，各种档次住宅小区相互结合；要专门配套建设老年人生活需要的公园、草地、市场、图书馆、医院、邮局、老年大学等等；要建设标志性的街道和建筑，让园区既是一个独立的老年人生活区,又是一个有着独特风格的游览休闲区；让园区与整个银滩风景区融为一体，相互映照。然后将其分包给房地产开发商进行建设。
⑵建设真正的老年公寓。老年公寓与普通公寓是很不相同的。老
年人的灵活性、反应力、体力、视力、平衡力都会下降，可能要用拐杖甚至轮椅。所以针对老年人的特点，在发达国家老年公寓都要进行全方位的无障碍化设计。例如，房门、楼道、楼梯都要加宽，便于轮椅通过；老人经过的地方都要安装扶手；开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低；厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房间的照明度要提高，但还不能有眩光；煤气等各种开关上的字要很大，以利老人辨识；老人容易失禁，厕所都靠近卧室，并设长明灯；厕所用推拉门，不用平开门；所有的楼层平台、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因为黑色在视觉上属退后色，会令老人产生如临深渊之感，不敢投足；在适当的地方还要有报警和应急装置。
老年公寓还根据老年人不同的年龄阶段的生理特征和生活需要分为三大种类：居家式公寓、宿舍式公寓、医护式公寓。居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干扰，适合普通夫妇；宿舍式公寓老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的一些楼房中居住和生活，比较适合单身老人；医护式公寓是将身体有较严重残疾、生活不能自理或行动不便的老年人，集中安排在一起居住，并由专门人员进行护理。
⑶完善支助性与综合性的服务。针对越来越不能照顾自己，而日益要依赖他人帮助料理家务和提供医疗保健等社会性服务的老年人来说，养老园区还要提供诸多的自助性与综合性的服务，包括安全保卫、帮助料理家务、备餐、家庭修理服务、残疾护理、家庭生活和医疗保健知识咨询、社会和法律问题咨询服务等等。养老园区要统一提供专业的老年社区服务体系，但可考虑按服务内容的不同，分包出去。分别承包给各大宾馆和医院，培训专业的服务队伍，以自有品牌入园服务。
第三章麻柳坪项目特点
一、独特的自然资源与地理位置
1、得天独厚的养老胜地
本项目建立后，不仅将为老年人提供一个养老与休养的环境。更为重要的是，让入住的老年人享受到黄金般退休生活。届时，在麻柳坪清晨的阳光下，在沐浴山风的清爽中，老人们或在项目绿色广场、绿化道路晨练，或步入老年大学感受与时代接触的快乐。当成都已是夏日炎炎时，麻柳坪项目的老人们却正在露天音乐广场上自得其乐的“说学弹唱”享受凉爽的山风绿意。当很多老年人还在为休养与康复发愁时，麻柳坪项目的老人们已能随时在“老年人休养康复中心”接受专家关于休养与康复的指导和帮助。当很多老年人为找不到知已，找不到同龄人而郁闷和孤独时，麻柳坪项目的老人们已拥有了众多的知已与同好，川剧票友会、围棋学会、花鸟协会、书画小组、钓鱼俱乐部等兴趣小组将会相继建立。
在麻柳坪，老年人将深切体会到“生态居家”的快乐和“社会化服务”的周到。“退休”对老年人而言，将是另一种幸福生活的开始。
麻柳坪项目的建立，将为成都的老年问题提供一个非政府的、市场化的解决模式。从本项目立项开始，麻柳坪将不仅作为成都最佳的养老胜地而知名，还将以创造一个全新的养老经济与养老产业模式而知名。
2、麻柳坪项目定址环境
麻柳坪项目定址什邡市蓥华镇石门村麻柳坪古寨，距什邡市区仅25分钟车程，距成都1个半小时车程。九峰山等崇山环列，视野开阔，远近景观满目绿色。
该地段具备了龙脉尊显的地域条件，属于银厂沟阳坡面，三面环山，居高临下，风水极好。甜爽清新的空气、草茂林盛的天然植被、鸟类繁多的自然生态、绵延醉人的绿水青山、无公害的自助式生态农场，麻柳坪打造“成都养老养生后
花园”的理念，奠定了良好的环境基础。
二、项目的特点
1、风水好，自然生态资源丰富
2、项目设计功能齐全，相互依托，相互支撑
3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源
4、形成了具有独特魅力的旅游资源
5、特有的养老养生人文价值与人文吸引力
第四章项目的建设内容
1、麻柳坪项目养老别墅
2、麻柳坪项目老年居家养生公寓（含酒店养老公寓）
3、文化体育广场
4、户外运动基地（麻柳坪-银厂沟）
5、服务配套辅助功能项目及基础设施建设
6、中型医院（待选）
第五章项目的技术与保障体系
一、小区智能化
1、IC卡管理制度
2、全区监控系统
3、公共设施的智能管理
二、医疗社区化
1、社区医疗登记制度
2、定期常规身体检查制度
三、服务家庭化
1、个性化家政服务
1)家务服务。社区服务中心可以定期派遣服务人员前往老年人的住所，帮助他们做琐碎的家庭杂事。服务人员通常是由受过训练的下岗女职工来做的。她们的责任是收拾房间、买菜做饭、伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人，照顾老人洗澡穿衣、服药等等。专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合性服务。工作时间可以是每天几个小时，每周几次，或一周七天每天24小时。
2)家庭保健服务。社区保健医生或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们负责分配和监督用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。在有些社区，家务和保健服务结合在一起。服务人员可以一身兼两职。