前期研究技术路线与框架（一）
1.项目发展模式研究及战略愿景构建篇
五大因素支撑下的卓然战略地位
实现项目规划定位的策略思考
破题：国际化视野下的全新审视
相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程
国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴
从城市发展的维度看模式导入可行性
从潜在客群的维度看模式导入可行性
从空间圈层的维度看模式导入可行性
项目六大构建原则
国际化视野高度上的定位升华
总体形象定位
项目发展模式/战略愿景的区域示范效应阐释
以游为核心、以业、居为辅助--国际化视野下的全新滨海模式三大核心要素界定
前期研究技术路线与框架（二）
2.功能板块市场研究及构建原则篇
项目战略地位研究及核心问题破解
情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出理性审视下的项目发展机会\愿景研判国际化视野高度上的项目构建原则\定位项目发展模式／战略愿景产生的示范效应
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项目发展模式研究及战略愿景构建篇
功能板块主题定位及构建原则篇
项目功能板块确定及开发主题策划功能板块构建原则阐释
功能板块市场研究及主题定位策划
旅游度假板块市场研究及主题策划商务会议板块市场研究及主题策划情境地产板块市场研究与主题策划
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理性审视下的项目发展机会\愿景研判国际化视野高度上的项目构建原则\定位项目发展模式／战略愿景产生的示范效应（一）项目发展模式／战略愿景产生的示范效应（二）
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项目发展模式研究及战略愿景构建篇
第一部分：项目战略地位研究及核心问题破解
六大因素支撑下的卓然战略地位
实现下沙滨海度假区规划定位的策略思考破题：国际化视野下的全新审视
第二部分：情境滨海度假旅游
——一种可持续滨海度假模式的提出
相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴
趋势特点一：一定比例的人口沉淀，平滑旅游波峰波谷
趋势特点二：游与居、业趋于融合，居、业有力提升游的功能 ——游居合一，Going Home Is The Beginning Of Vacation ——游业结合，美丽风景中的自由创意工作
小结：国际化视野下的全新滨海模式三大核心要素界定 以“游”为核心，以“居、业”为辅助
第三部分：理性审视下的项目发展机会\愿景研判
天时：从城市发展的维度看模式导入可行性
——深圳正处在由资本驱动向创新驱动的发展阶段
——企业职能部门相对分离，办公情境地产与旅游资源互融 ——文化创意产业将成为深圳的支柱产业
人和：从潜在客群的维度看模式导入可行性
——有闲阶级是承载全新发展模式的主流客群 ——深圳（珠三角）有闲阶级生活方式解析
——有闲阶层的高成长性为导入全新发展模式奠定基础
地利：从空间圈层的维度看模式导入可行性
——项目所处圈层结构决定高起点旅游景区开发 ——东部滨海旅游度假物业当前开发模式解析 ——下沙项目的全新模式将引领深圳滨海旅游度假
小结：项目构筑和谐发展模式天时、地利、人和
第四部分：国际化视野高度上的项目构建原则\定位
项目驱动力分析及六大构建原则国际化视野高度上的再定位
项目发展模式/战略远景产生的示范效应阐释
项目发展模式研究及战略愿景构建篇
项目战略地位研究及核心问题破解
优势区位决定下沙的战略地位(二)
珠三角滨海旅游资源有待整合，需要全新发展模式的景区引领
度假区间海上交通网络尚未形成，缺乏大运量的轨道/铁路接滨海度假区域，没有形成各度假区的海上交通网络
珠三角各面向本地旅游度假区资源水平有限，覆盖市场较窄；区域度假胜
地开发层次有待提高，缺乏全新的滨海度假开发理念
优势区位决定下沙的战略地位(一)
城市东扩战略是项目的发展契机
随着由10（纵向公路）+3（轨道交通）+2（横向公路）的开通，深圳城市功能的外溢趋势明显
关内用地紧缺，以龙岗为主的东部将承接主城区功能外溢。深圳的南部香港寸土寸金，西部珠江口填海面积有限，北部东莞土地不仅所剩无几而且楼价基本上与深圳持平，因而东向是深圳未来城市外拓的主要方向
项目所在的东部生态组团将是深圳的“精品旅游半岛”
珠三角海滨度假旅游地开发情况对比
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项目发展模式研究及战略愿景构建篇
项目战略地位研究及核心问题破解
优势区位决定下沙的战略地位（四）
深圳东海岸竞争性项目对比
深圳东部滨海旅游项目中，以观海为主，亲海项目比较少，没有形成国际理念引领下的项目开发
目前大小梅沙组团开发比较完善，但有过度城市化的倾向
以高起点、高手笔规划的西冲是政府未来开发的重点对象，资源保护良
好，与项目形成竞争，但区位条件不如本项目
下沙位于深圳东海岸线中点，连接葵涌－坝光、大鹏－南澳两大片区，成为区域联动发展的战略联系点，起到承上启下的联通承接作用
如何在东海岸度假区的可持续发展与保持人气活力之间取得权衡，尚待探索
项目发展模式研究及战略愿景构建篇
项目战略地位研究及核心问题破解
优势区位决定下沙的战略地位(五)
高端发展大鹏半岛，打造深圳后花园
“东部滨海核心区设立‘大鹏半岛旅游度假区’——以发展休闲度假、观光
旅游、商务会议为主导，并将其建设成为具有较高国际知名度、对国际游客
有较高吸引力、品位和档次较高的生态型滨海旅游度假区”
——《深圳市东部滨海地区规划实施策略研究》
优势区位决定下沙的战略地位(六)
作为大鹏半岛发展撬动点，示范引领
由于下沙在大鹏湾突出的战略位置，《深圳市东部滨海地区规划实施策略
研究》建议将下沙作为近期启动的旅游度假示范区
在引入知名品牌的开发运营商整体开发、旅游发展优惠政策、基础设施建
设、旧村整体搬迁与改造等方面发挥示范引领作用
带动大鹏半岛整体发展，同时对惠州大亚湾等滨海旅游资源形成截留和互
补，形成阻止屏障，吸引过境游客，打造旅游高地
03
新加坡后花园：圣陶沙——浪漫、奢华
普吉岛后花园：皇家码头——别墅、游艇
西贡后花园：大叻——湖泊、皇家宫殿
下沙在深圳东部滨海旅游区定位——综合性公共开放型旅游度假区
项目发展模式研究及战略愿景构建篇
项目战略地位研究及核心问题破解
实现规划定位的挑战一：巨大的沉淀性投资
经营性物业带来的挑战一
巨大的沉淀投资：以五星级酒店为例，平均投资额约为5-7亿元（不包括土
地成本），包括高档酒店在内的大量经营性物业将对项目运营形成巨大的
投资压力
实现规划定位的挑战一：巨大的沉淀性投资
经营性物业带来的挑战二
投资回收期长：以五星级酒店为例，投资收益率约为10-12%，而投资回收
期约为20-25年。根据国际酒店投资规模与IRR的关系可见，大规模的经营
性物业开发不利于实现最优的投资收益
IRR
五星级酒店投资回收期与IRR关系国际五星级酒店开发规模与IRR关系
规模
R2
R1
a
b
05
项目发展模式研究及战略愿景构建篇项目战略地位研究及核心问题破解
未来旅游人口是否能够支撑规划物业开发规模，激发景区活力？综合大鹏半岛旅游人口增长与周边经营性物业开发状况，下沙片区未来能够承载的经营性物业有限，应当复合其他功能来吸引并沉淀客群
实现规划定位的挑战二：兼得活力
适宜的导入人口规模研究
现有规划区域常住人口为3000-4000人，年旅游人口10万基于国际综合型旅游目
的地占地面积与人口导
入的线性拟合，按照地
块全部可用的理想情况
倒推，项目承载的极限
人口约为1.8万人；但
是考虑到用地地貌的限
制与景区的生态考虑，
适宜居住人口大概为
1.2万人
导入一定比重的人口沉
淀，有助于形成多元化
需求，形成“有活力的
可持续旅游度假模式，
从而使旅游景区的运营
具有时序性，激发景区
活力，更好实现“游”
的功能的提升与升华
实现现有规划定位面临的核心问题
更好地实现以“游”为核心的规划定位的核心问题——实现旅游景区
基于核心问题的解决策略
在现有政府规划定位下，通过导入其他功能及物业形态作为辅助与支撑，更好的实现政府以旅游度假为核心的区域定位，以解决景区可持续发展所面临的问题
项目发展模式研究及战略愿景构建篇
项目战略地位研究及核心问题破解
如何处理投资回报与长期发展的平衡关系
如何处理投资主体与政府主体的利益关系
长远发展
效益最大
持续活力
可售性物业对总体开发收益的平滑作用
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以国际的视野，对国际上滨海旅游度假区成功的发展理念与模式进行研究，需要对研究对象作以界定，选取标准为：
位于中心城区的2小时都市圈以内，属于城市近郊范围与下沙地区具有一定的可比性
代表国际滨海旅游度假区的发展趋势，体现先进的发展理念与模式
相关借鉴滨海度假区选取标准
情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出
走出一般区域性滨海景区的局限，以国际视野打造创新理念模式的、可持续发展的、具有引领性作用的开放式综合性滨海景区，是本项目的核心问题
大深圳都市圈快速扩张，需要用前瞻性的视野给予项目相当的发展弹
更平滑地实现区域开放式综合性景区定位的需要
更好地释放区域卓然的战略区位所具有的潜力
在深圳东海岸探索一种兼得活力和可持续的旅游度假发展模式
国际滨海旅游度假区发展历程
项目发展模式研究及战略愿景构建篇
情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出
国际滨海旅游度假区发展模式审视
趋势特点一：强调一定比例的常住人口沉淀，平滑旅游波峰波谷
传统滨海旅游度假区的自然发展带来众多弊端
滨海旅游区淡季与旺季区别鲜明：旺季时沙滩、酒店人满为患，甚至影响景区形象；淡季大量物业限制，造成经营性物业的非经济使用，形成资产无形流失
自20世纪中期，国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰与波谷
旅游季节
旅游景气度
传统理念
强调常年人口沉淀
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项目发展模式研究及战略愿景构建篇
情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出
全产权经营物业的投资风险，保证了持久盈利性
完全产权式售卖物业主要包括滨海住宅、私人会所等旅游地产，住宅物业
是沉淀人口最主要的方式之一，能够形成滨海区持久的人气和活力
景区经营的
可持续发展生态环境的可持续发
展
国际滨海旅游区物业经营模式
产权全部出让
产权不出让
通过产权分割式／完全式售卖物业的发
展，国际滨海旅游度假区缓解了旅游
淡季带来的成本压力，同时为景区注
入常年的持久活力
同时，分流旅游高峰期的旅游人群，避
免人流量过大对景区环境带来的破坏，
有利于兼顾生态环境与景区活力／人气
之间的平衡
完全产权
代表：经营性酒店
产权分割
代表：时权／产权酒店
完全产权
代表：滨海住宅
尼斯市位于法
国南部，濒临
地中海，与邻
近的电影城戛
纳、袖珍国摩
纳哥并称为蓝
色海岸的三大
明珠
赛
花
节
通过节庆活动系列化，将时点行为转化为时序行为，使旺季人旺，淡季
不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷的效果
项目发展模式研究及战略愿景构建篇
情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出
对应案例研究：新加坡圣淘沙（一）
圣淘沙发展初期的探索历程
圣淘沙位于新加坡本岛南部，离市区20-30分钟车程，1968年起，该地启动开发为旅游胜地，在开发初期将其定位为单纯的滨海旅游区
随着旅游市场的变化，圣淘沙不断加入新的旅游元素，逐步增加休闲娱乐以及高尔夫球场等设施，但是还是不能避免景区人口波峰波谷起伏、缺乏持久活力的弊病
对应案例研究：新加坡圣淘沙（二）
由滨海观光旅游区到滨海综合度假综合区的转变
为了推动景区经济的持续发展、形成持久活力与人气，一方面圣淘沙不断引入全新娱乐休闲设施，例如：皇帽摩天塔（新加坡最高的公共观景
台）、Spa Botanica 、梦幻圣淘沙乐园以及赌场等，同时这里聚集了大量的沙龙与俱乐部，大量的节事活动使区域的人气增强
另一方面，售卖物业的发展除了推出分时度假酒店之外，近年来开始导入适宜的情境地产物业，包括吉宝港口霸型计划（包括2700个豪华公寓、两座18
层办公大楼和一个滨海俱乐部）、升涛湾住宅项目等
7.4%
商业10.2%
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项目发展模式研究及战略愿景构建篇
情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出
项目发展模式研究及战略愿景构建篇
情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出
对应案例研究：新加坡圣淘沙（四）
聚焦升涛湾滨海住宅
升涛湾是新加坡唯一允许境外人士拥有土地使用权的住宅项目，被定位成“国际社群的度假村”，将有可能成为来自全球商界、娱乐界、文艺界和体坛等富豪权贵的集中目的地
升涛湾拥有4.2公里的海岸线，环盖海景面积117公顷。依据法国水乡格里莫港为发展模式，将建造2600个私宅单位，包括大型洋房、有地住宅、低楼公寓和小高层公寓
升涛湾还拥有新加坡最大的天然深水码头,设有240个泊位，其中10个是特别为巨型游艇设计建造的。它将成为拥有高档会所设施的独一无二的奢华码头
一种全新的大旅游观的形成
在新兴的“情境旅游”、“体验旅游”模式下，景观的情境体验与现代生活/消费方式的兼得，成为人们对于滨海旅游度假的核心诉求
如何平衡滨海景区的自然风景享受与特殊形态的生活/消费，成为现阶段国际滨海旅游的关注点
将人们日常的居住、工作嫁接于美妙的滨海风景，形成游与居、游与业的相互融合，成为现代国际滨海旅游度假区的另一大主要趋势
国际滨海旅游度假区发展模式审视
趋势特点二：游与居、业趋于融合
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游居合一则是这种全新的生活方式、高境界的生活状态
国际滨海旅游度假区发展模式审视
趋势特点二分述：游业结合、美丽风景中的自由创意工作
城市经济发展到一定阶段，新的经济特征促使新行业、新阶级的产生，进一步催生了新的生活／工作方式，游业结合就是这种全新生活、工作方式的一种体现
将公共设施、标志性建筑融合度假景区氛围，通过有主题特征的符号和元素，打造有情境的人居环境
居住人群成为景区“演员”，其生活方式成为景区的旅游要素
强调具有旅游价值的空间场所与生活方式的塑造
精神体验则是内在的“境”，来自于环境对人之生活状态的影响，融情于山，寄情于水……
环境空间是外在的“境”，是人们徜徉期间的空间序列与环境，包括自然风物、社区花园、宅前小院等
游居合一的内涵与特点
项目发展模式研究及战略愿景构建篇
情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出对应案例研究：法国尼斯，迸发创意的滨海明珠
尼斯市位于法国南部，濒临地中海，是法国阿尔卑斯省的省会。尼斯总面积72.9平方公里，人口40万，是法国第五大城市。其宜人的气候和秀丽的风光,使她成为全欧最具有魅力的度假胜地，与邻近的电影城戛纳、袖珍国摩纳哥并称为蓝色海岸的三大明珠
尼斯有着浓厚的文化气息，是许多著名的艺术家，如马蒂斯、夏加尔、迪菲的创作地。每年在尼斯都要举办相当多的节庆活动，规模较大的有狂欢节、五月节和鲜花节等，使尼斯城成为世界艺术创作者与智力型工作者的向往与聚集之地
位于景区的阿尔松别墅区（Villa Arson）是尼斯各类艺术创作场所中最著名的一家，也是独一无二的法国国立当代艺术机构
身处阿尔松别墅区，艺术创作者既能感受到明媚灿烂的阳光和湛蓝的海水，又有多国艺术氛围的交流环境。它最与众不同的是：别墅内同时设有一所国立高等艺术学院、一个国立当代艺术中心和一幢艺术家创作公寓
学生、旅客们即可师从于治学严谨的高水平的美术教师，又可以观摩艺术大师们的创作过程
阿尔松别墅这一类艺术创作场所，对旅游者的吸引和对当地创意产业的推动，已经成为尼斯旅游度假中特有的吸引点，也成为尼斯经济发展的一个强大推力15