第一部分公司基本情况
1.1公司基本情况
公司名称：北京****房地产开发有限公司
成立时间：2001-07-17
注册资本：1000万；实际到位资本1000万元，其中现金到位1000万元。
注册地点：北京市平谷区滨河工业开发区
公司性质为：有限公司
1.2公司沿革
北京**有限公司的发展史浓缩了中国国有企业的改革历程：其前身北京市第三城市建设工程公司，是在原人民解放军基建工程兵基础上，于1983年"兵转工"发展而来，隶属北京城建集团。2000年随着国有资产逐步退出建筑市场的股份制改造进程，公司更名为北京***有限公司；2004年，作为北京市首批股权多元化改制试点单位之一，公司以MBO方式完成股权调整，成为由北京城建集团、三一重工股份公司、百瑞信托投资公司等共同参股的股份制有限公司，公司更名为北京城建三建设发展有限公司；现在，经过三年的奋力拼搏，北京**有限公司终以独立姿态雄立北京城建设大军中。
1.3目前公司主要股东情况
1.4公司目前经营的业务
房地产开发、物业管理、钢结构工程、公路工程、市政工程、房屋建筑工程、城市轨道工程等。
1.5主营业务为房地产开发
公路工程施工总承包、房屋建筑工程施工总承包、市政工程施工总承包；机电、地基与基础、钢结构、公路路面工程施工专业承包等
注：主营业务均为一级资质
1.6公司目前职工情况
1.7公司近期及未来3 ～ 5年要实现的目标
1.7.1 公司发展方向
做精、做专、做强施工总承包、专业承包，逐步形成以工程总承包为主，房地产开发为主营，高新技术产业为龙头，投融资和资本运作为支撑的大型综合性企业集团。
1.7.2 3-5年阶段目标
第四部分行业及市场情况
4.1中国房地产历史概况
整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了26年的历程。在这26年里，中国地产行业发生了巨大的变化。
4.1.1第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）
4.1.2第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991-1997年）
4.1.3第三阶段：房地产活跃期（1998-2002年）
4.1.4第四阶段：房地产调控期（2003-至今）
4.2中国房地产市场分析
4.2.1当前我国房价增长仍在高位运行
2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格比上年同期增长10.5%，仍处于较高水平；特别是乌鲁木齐、北海、深圳、北京等城市房屋销售价格比上年同期增长仍分别达21.3%、18.0%、16.4%、15.0%.当前房价增长仍高位运行的原因主要包括如下几个方面：
一是土地交易价格增长较快。2007年第四季度全国土地交易价格比上年同期增长10.7%，增幅比上年同期高4.6个百分点，比同期70个大中城市房屋销售价格高0.5个百分点。作为房价的重要成本，土地交易价格较快增长是造成房价高位运行的重要因素。
二是商品房供小于销格局没有改变。2007年1-11月，全国住宅销售面积达54976.2万平方米，为同期住宅竣工面积的两倍多；
同时全国住宅销售面积比上年同期增长32.3%，增幅比同期住宅住竣工面积高23.8个百分点。房地产市场继续保持供给小于销售的格局，同时这种矛盾呈现持续扩大的趋势，这也成为房价增长继续高位运行的重要支撑。
三是居民收入增长和城市化进程加快。2007年城镇居民人均可支配收入为13786元，比上年实际增长12.2%，增幅比上年高1.8个
百分点。同时，我国城市化进程持续发展，2006年城镇人口达57706万人，占总人口的43.9%，比重较2005年高0.9个百分点。居民收
入保持较快增长以及城市化进程的持续发展所形成的强大需求因素，也成为房价增长保持高位运行的重要因素。
4.2.2今年房价增长幅度趋降
受宏观调控等影响，房价进一步持续增长的空间缩小，未来呈现出下降趋势，但出现大幅下降的可能性也比较小。这主要由如下几个方面的因素决定。
一是宏观调控政策的影响。2007年针对房价和房地产投资增长过快等问题，我国政府出台了一系列调控措施，特别是2007年9月
出台的提高第二套（含）以上住房消费贷款首付款比例和贷款利率等措施，对需求特别是投机性需求增长的抑制作用不断增强，造成商品房交易量的降低。据北京房地产交易管理网的统计，2007年北京市商品房交易量为14.8万套，其中住宅类产品为12.4万套，不及2006年前11个月的成交量，呈下降趋势。
二是住房结构调整力度较大。一方面商品房中中小型住房投资力度加大，2007年1-11月，90平方米以下住房投资更达到3360.0
亿元，分别占房地产开发投资和住宅投资的15.5%和21.8%.这对于更好地消化需求发挥了重要作用。另一方面保障性住房持续发展，2007年1-11月，经济适用房投资完成额为693.4亿元，比上年同期增长31.7%，分别占房地产开发投资和住宅投资的3.2%和4.5%；除此之外，在相关调控和发展政策的导向和支持下，政府还加大了廉租房和"两限房"等类型的投入力度。仅以北京市为例，在2007年530万平方米保障性住房开工建设的基础上，2008年将继续建设包括"两限房"、经济适用房、廉租房等在内的保障性住房800万平方米。这不仅直接有利于房价总水平的降低，而且减轻了商品房的需求压力。
三是人们对房价预期发生变化。受宏观调控政策等因素影响，目前人们对房价未来走势的预期发生了较大变化，认为房价趋降而持币观望的人明显增加。据中国青年报社调查中心通过新浪网对全国50个大中城市所作的调查显示，预期2008年所在城市房价会"有所下降"的比重为34.0%，虽仍占少数，但比重比上年提高了20.9个百分点。综上所述，在城市化、市场化迅速发展，住房需求等不断增加的背景下，通过有效的政策制定和调控，引导和保障不同收入群体合理居住需求，抑制投资特别是投机性需求等，2008年房价增长总体上将平稳趋降，出现大幅下降的可能性较小。中国经济景气监测中心2007年第四季度中国百名经济学家信心调查也显示，认为未来6个月国内房地产价格将同比"上涨10%以上"，和"上涨5%-10%"的经济学家比第三季度分别减少13和22个百分点；而认
为"上涨5%以内"、"持平"和"下降"的分别为28%、15%和5%，比第三季度分别
增加18、13和4个百分点。
4.3山东房地产市场分析
在国内不少省市的房地产企业遭遇资金链绷紧的考验时，山东省的房地产企业投资依然在高歌猛进。山东省上半年房地产投资增长30.2%，呈现出持续、稳定、快速发展的格局。
山东省房地产投资增长的原因主要有三点：一是山东房地产开发总量相对偏低。房地产开发投资占全社会投资的比重一直低于全国平均水平，今年上半年仍低于全国 7.2个百分点，因而，山东房地产开发投入的上升空间也相对较大；
二是房产销售状况一直保持良好的上升态势；三是商品房销售价格相对不高。与全国及发达省市相比，山东省房价水平一直低于全国平均水平，在东部11省市中仅居第十位，仅略高于河北。
在全国16个省市商品房销售面积出现下降的情况下，山东省商品房销售持续旺盛。今年上半年，全国商品房销售面积平均下降7.2%，其中北京下降了47.1%、上海下降了18.5%，江苏下降了17.5%，浙江下降了19.8%，广东下降了20.3%，而山东省仍保持两位数以上的增长速度，同比增速为18.2%。
山东的商品房销售价格依然很低。今年上半年为每平方米3018元，比全国平均低970元(低24%)，远低于广东、江苏、浙江三省的房价。2007年，山东省每平方米房价比上述三省依次低2976元(低51%)、1092元(低27%)、2887元(低50%)。
4.4济宁房地产市场分析
4.4.1 城市介绍
4.4.1.1 城市方位及概况
济宁位于山东省南部，地处苏鲁豫皖四省结合部，东邻临沂，西与牡丹之乡菏泽接壤，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北与泰安交界，西北隔黄河与聊城市相望。最北端为北纬35°57′；最南端为北纬34°26′；最东端是为东经117°36′；最西端为东经115°52′；南北长167公里，东西宽158公里。
济宁区位优越、交通便利，是连接华东与华北、内陆与沿海的重要通道，从济南市中区到济宁市中区,大概190公里。三条高速公路、三条铁路、四条国道纵横境内，京杭大运河贯穿南北，济宁机场,位于嘉祥县境内,距济宁市区30～50公里，规划建设中的京沪高速铁路在曲阜设有站点。
4.4.1.2 城市面积及人口
4.4.1.3 历史及区划变革
4.4.1.4 经济发展水平
4.4.1.5 城市规划及城市建设
4.4.2房地产市场分析
4.4.2.1 2007上半年市场数据
上半年济宁市房地产开发施工面积716.38万平方米，同比增长9%；其中市中区施工房屋面积396.42万平方米，同比增长124%。相关人士分析，经过一段时间的徘徊，今年济宁市区再次成为房地产市场热点。
今年上半年，济宁市房地产开发累计完成投资25.08亿元，同比增长20%，其中市区完成房地产开发投资15.77亿元，同比增长146%；全市房地产开发施工房屋面积716.38万平方米，同比增长9%，其中市区施工房屋面积396.42万平方米，同比增长124%；由于房地产市场需求旺盛，上半年全市共销（预）售商品房146.52万平方米，同比增长2%，其中市区销（预）售商品房60.87万平方米，同比增长100%；受土地成本的增高及住宅建设科技含量不断提高等因素
的影响，全市住宅销售价格保持稳步上扬趋势。目前市区部分小区楼盘开盘价已突破4000元/平方米。
4.4.2.2 市场需求状况
2007年1至6月份，济宁市房管局对全市住房现状、住房需求等进行了入户调查，共调查380668户居民，房屋建筑面积3676.11万平方米。经过4个月的汇总、分析，《济宁市住房状况调查分析报告》显示，近五年内，约四成市民打算买房，房屋面积在90至120平方米的最受欢迎。
同时，以投资为目的的购房者也在迅速增加，其中嘉祥县达到15.74%，超过了市区水平。从需求意向看，绝大多数人准备购房，但带有一定盲目性，多数人希望购买低价位住房，同时又希望购买90至120平方米以上的大面积住房。这种需求的增多，在一定程度上也会进一步刺激房价的上涨。
济宁市房屋销售价格不断上涨，而且6、7月份呈现加速上涨趋势主要是有以下原因造成的：一是居民住房需求持续强劲，加剧了供需矛盾。在经济收入大大提高的基础上，年内换房、购置婚房、投资购房等的人数增加，房屋交易活跃，房地产市场热度不减。二是受土地、人工、建材等费用增加的影响，房屋基本建设成本大幅增加，推动房屋销售价格持续上涨。三是受周边大中城市房价不断上升的影响，本地房价也跟风上涨。四是二手房价的加速上涨和房源的紧缺，将二手房的客户群推向了新建房。新商品房价的居高不下，在一定时期内将部分购房人群推向了二手房市场，但是随着二手房源紧缺程度的加剧和价格的加速上涨，这部分人不得不又转回了新房市场。
4.4.2.3 济宁房价上涨的原因分析
一是商品房的刚性需求依然很强，短期内房价涨幅上升明显。随着周边地区大量务工人员来城区创业发展，他们中大部分都有在市区安家置业的想法，对商品房刚性需求增加。另外，这两年正值婚育高峰期，结婚的人数增长较多，住房需求量也骤增，加之从去年开始国八条、国六条要求开发商重点开发小户型房
子，但90平方米以下的房型不太适合两、三代人集中居住，因此部分新婚夫妇选择另外置房，形成多处住房。
二是济宁市新一轮基准地价调整，会直接增加住宅用地成本，导致房价进一步上涨。根据相关规定，5月底6月初济宁国土资源局已经对地价调整进行了公开听证，下个月济宁市的基准地价会进行新一轮调整。地价的上调会实实在在的增加房子成本，这是毋庸置疑的。由于现阶段我国对开发商的利润限制不明确，一旦调整地价，地价成本上调部分会间接转嫁给消费者，造成购房支出进一步提高。
三是城市周边房价增长拉升全市房价。伴随着济宁市新城区规划的启动，辐射周边城镇的快速干道逐渐开通,城市基础设施升级和居住条件将大大改善，市民选择在新建居住区生活的兴趣提高，使一些位置较为偏僻的区域房价迅速升高，并逐渐形成"农村包围城市"的格局。济宁市整个房价会在周边地区房价大幅上涨拉升下进一步上扬。
四是人工费用和建筑材料的上涨托举房价上升。去年7月以来，公务员新的工资制度套改到位，带动各行业职工工资水平整体上涨。据统计，上半年济宁市建安工程费用比去年上涨5.2%%,其中上涨幅度最大的人工费比去年同期上涨10.8%%。另外建筑材料也保持上升，尤其是本地建筑材料出现补偿性上涨，涨幅达到7.1%%，如石子、沙子、水泥、运输费用等上涨较快。
五是大环境促使房价不断上升。1至5月份，全国房屋销售价格上涨了6.4%%，且涨幅比4月扩大1.0个百分点，其中新建商品房销售价格涨幅为6.6%%，涨幅比4月扩大 1.3个百分点。再来看全省房价：上半年，山东房屋销售价格上涨5.6%%，且涨幅比5月扩大0.4个百分点，其中新建商品房销售价格涨幅为5.8%%，涨幅比5月扩大0.5个百分点。全国全省的房价都在上涨，济宁的房价也会在大环境的带动下不断上升。