房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会
计处理
1土地增值税的应税收入
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税
方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方
法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算
根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（ 1 + 11% * 土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+5% * 土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地
增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
女口：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销
售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%则：
1、正常情况下，土地增值税预征税款计算：
土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/（1 + 11%）=1000万元
预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算：
应预交的增值税税款=1110/（1 + 11%）*3%==30万元
土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元
预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。
从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。
3、预交土地增值税的会计处理
沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下：
借：应交税费-应交土地增值税20
贷：银行存款20
待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附
加科目：
借：税金及附加20
贷：应交税费-应交土地增值税20
但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的
要求和收入成本的配比原则。
还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用一待转土地增值税”，在符合完工条件时再转入“税金及附加”。我认为这样处理“应交税费-应交土地增
值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额，更能反映出期末
资产负债状况的合理性和公允性。所以，我个人更倾向于这种会计处理方式。
二手房土地增值税计算方法 按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定，二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。二手房的土地增值税计算方法具体有哪些？ 纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中，扣除项目金额的认定尤为重要。 扣除项目金额主要包括三部分： (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。 根据21号文件规定，纳税人转让二手房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让二手房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
房地产企业土地增值税的会计核算 由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。 1.预缴土地增值税的核算。房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款；贷：预收账款。对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税；贷：银行存款。此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。 2. 计提和预提土地增值税的核算。预收款项确认为收入时，借：预收账款；贷：主营业务收入。同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加；贷：应交税费应交土地增值税。 土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多
退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。预提该部分税金时，借：营业税金及附加；贷：其他应付款预提土地增值税。此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。 在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。 3. 汇算清缴土地增值税的核算。汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。 实际补交税款时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知 财会字〔1995〕15号 全文有效成文日期：1995-03-07 字体：【大】【中】【小】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下： 一、交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。 二、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理： 1.主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 2.兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务支出”[工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业]、“其他营业支出”（金融企业）、“营业税金及附加”（旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业）、“内部供应和销售支出”[运输、（铁路）企业]、“其他营业税金”（外商投资银行）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 3.企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目
核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记“固定资产清理”、“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 三、企业交纳土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。 四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。 预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。 五、为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。 六、企业按规定补交应由已实现的1994年经营损益负担的土地增值税，借记“以前年度损益调整”科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目；实际补交时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。1995年1月1日至本规定印发之日期间的土地增值税参照本规定进行会计处理。
土地增值税的计算公式及９个实例 时间:2０１4-0４－16 信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。?1、公式中的“增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。?纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: ?(1)取得土地使用权所支付的金额；?（2）开发土地的成本、费用；?(３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4）与转让房地产有关的税金; ?（5）财政部规定的其他扣除项目。?2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例１：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金３0０万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目,建成10，００0平米的普通标准住宅，以4，00０元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1，500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为２０0万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税. ?第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元?２、开发土地、新建房及配套设施的成本： 30０+1500）×２0%＝1,500元×1０,０00平方米=１，500万元?3、计算加计扣除：?( １80０×２0％＝36０万元
4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:（300+１５０0）×1０％=180万元，应按照1８0万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝3００＋1，５0０+3６0+18０＋170=2，510万元 第二步,计算增值额?商品房销售收入=4，000元×１０，0０0平方米=4,0００万?增值额=商品房销售收入－扣除项目金额合计?＝４，００0－2，51０=１，490万元?第三步，确定增值率 增值率=1，４90/２，510×10０％＝59。3６％?增值率超过扣除项目金额50％，未超过1 00％?第四步，计算土地增值税税额?土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×５% ＝1,490×40％－２，５１0×５％ =596-125.５０ ＝４7０．50万元 例２:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为１０00万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？?允许扣除的房地产开发费用＝（400-10０）+（１000+6000)×5％=６5０(万元） 例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计３2万元。该仓库原造价４０0万元，重置成本８０0万元，经评估该仓库六成新.该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600（万元） 扣除项目合计＝80０×６0%+32＝512（万元）?增值额=60０－5１2=88(万元) 增值额占扣除项目比例=8８÷５12×１0０%＝17。19％,适用税率为30％. ?应缴纳土地增值税税额=８8×3０%=2６。4(万元）
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税 方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方 法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（ 1 + 11% * 土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5% * 土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地 增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 女口：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销 售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%则： 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/（1 + 11%）=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/（1 + 11%）*3%==30万元
土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理
土地增值税计算方法举例 土地增值税实行四级超率累进税率 （一）增值额未超过扣除项目金 额 （二）增值额超过扣除项目金额 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过扣除项目金额 50%的部分 50%、未超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分 税率为 30% 100%的部分 税率为 40% 200% 的部分 税率为 50% 税率为 60% 、计算土地增值税税额 ,具体公式如下 （一） 增值额未超过扣除项目金额 50%的： 土地增值税税额=增值额X 30% （二） 增值额超过扣除项目金额 50%,未超过100%的：土地增值税税额=增值额X 40%-扣除项 目 金额 X 5% 100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额X50%-扣除 X 35% 公式中的 5%、15%、35%为速算扣除系数。 三、扣除项目 （一） 取得土地使用权所支付的金额 ,取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）房地产开发成本 ,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 ,包括土地征用及拆迁 补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 ,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、 前期工程费 ,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一 平”等支出。 3、 建筑安装工程费 ,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费 ,以自营方式发生 的建筑安装工程费。 4、 基础设施费 ,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、 环卫、绿化等工程发生的支出。 5、 公共配套设施费 ,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、 开发间接费用 ,是指直接组织、管理开发项目发生的费用 ,包括工资、职工福利费、折 旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）房地产开发费用 ,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出 ,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ,允许 据实扣除 ,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用 按取得土 地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的5%以内 计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 ,房地产开发费 用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的10% 以内计算扣 除。 上述计算扣除的具体比例 ,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）评估价格 ,是指在转让已使用的房屋及建筑物时 ,由政府批准设立的房地产评估机构 评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 五）税金 ,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地 产交纳的教育费附加和地方教育附加 ,也可视同税金予以扣除。 土地增值税计算方法举例 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过 200%的： 土地增值税税额 =增值额X 60%-扣除项目金额
增值税会计处理规定 一、单选题 1、下列应计入“应交税费”二级科目的是（）。 A、待抵扣进项税额 B、进项税额 C、销项税额抵减 D、已交税金 【正确答案】A 【您的答案】 2、一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额，计入“应交税费——应交增值税”下的（）。 A、进项税额 B、减免税款 C、销项税额 D、待转销销项税额 【正确答案】B 【您的答案】 3、小规模纳税人需在“应交税费”科目下设置的明细科目是（）。 A、进项税额 B、抵减税额 C、待认证进项税额 D、应交增值税 【正确答案】D 【您的答案】 4、小规模纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票上注明的增值税应计入相关成本费用或资产，不通过“应交税费——应交增值税”科目核算。（）。 A、应交税费——应交增值税 B、相关成本费用或资产 C、进项税额 D、待抵扣进项税额 【正确答案】B 【您的答案】 5、按照现行增值税制度规定，境外单位或个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，增值税扣缴义务人为（）。 A、购买方 B、销售方 C、中介机构
D、不缴纳税款 【正确答案】A 【您的答案】 6、企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理，并按照现行增值税制度规定计算的销项税额，借记“应付职工薪酬”、“利润分配”等科目，贷记（）。 A、应交税费——应交增值税（销项税额） B、应交税费——待认证进项税额 C、应交税费——地抵扣进项税额 D、抵减税款 【正确答案】A 【您的答案】 7、一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依（）的征收率计算缴纳增值税。 A、10% B、3% C、5% D、20% 【正确答案】C 【您的答案】 8、选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，可以开具（）。 A、收据 B、普通发票 C、专用发票 D、付款单 【正确答案】B 【您的答案】 9、金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后（）个月内不得变更。 A、12 B、6 C、24 D、36
房地产企业土地增值税的计算账务处理 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税.土地增值税实行的是四级超串累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房地产企业,计算尤为复杂.笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算. 一、把握两个概念 （1）增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额.（2）扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等. 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％,速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％,未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％,速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％,未超过扣除项目金额200％的部分,税率为50％,速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分,税率为60％,速算扣除数为35％. 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入.其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款.实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入.其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入. 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用.其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除,否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出.包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目.这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除.这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏. 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算. 举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10 栋待售.每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）. 每栋售价180万元,营业税率5％,城建税税率5％,教育费附加征收率3％.问该公司应缴纳多少土地增值税?
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
房地产企业土地增值税的计算 房地产企业税收种类 房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中应注意的问题 武汉市地税局副局长徐会希 一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定: (注:1,"销售商品房等"包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,"涉及的税收"包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税) (一)营业税 ――基本规定 应纳营业税=销售收入×税率 1,销售收入的确认: (1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现. (2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现. (3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现. (4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现: ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现. ②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.
③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现. 包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现. ④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. 委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等. (5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现: ①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现. ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现. (6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现. 2,视同销售行为的收入确认: (1)下列行为应视同销售确认收入: ①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等; ②将开发产品转作经营性资产; ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
财会类价值文档精品发布！ 房地产企业土地增值税的会计核算 [会计实务，会计实操] 由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。 1. 预缴土地增值税的核算。房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款；贷：预收账款。对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费——应交土地增值税；贷：银行存款。此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。 2. 计提和预提土地增值税的核算。预收款项确认为收入时，借：预收账款；贷：主营业务收入。同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加；贷：应交税费——应交土地增值税。 土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。预提该部分税金时，借：营业税金及附加；贷：其他应付款——预提土地增值税。此处不宜贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。 在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。 3. 汇算清缴土地增值税的核算。汇算清缴土地增值税时，如果总税款大
土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘
察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折
<增值税会计处理规定>解读 1.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，征收率 为（5%）。 2.某公司2017年3月支付防伪税控系统技术维护费330元，取得增值税普通发票，申报抵减增值税时账务处理 为（ 借：应交税费-应交增值税-减免税款330 借：管理费用-330）。 3.. 某公司2017年1月采购原材料一批，材料已验收入库，货款已付，取得增值税专用发票不含税金额100万元，税额17万元， 当月记账时尚未认证，会计处理为（借：原材料100 应交税费-待认证进项税额17 贷：银行存款117）。 4.某公司2017年1月进口商品一批，取得海关进口增值税专用缴款书金额为100万元，税额17万元，当月提 交比对系统，但未取得结果。次月取得比对结果时账务处理为（）。 借：应交税费-应交增值税-进项税额17 贷：应交税费-待认证进项税额17 5.某公司为一般纳税人，2017年3月买入某公司股票530万元，计入交易性金融资产，2017年5月以636万元 价格卖出，假设本月无其他转让金融商品业务，月末结转增值税（6万元）。 6.某一般纳税人企业2016年7月支付555万元购入一栋房产作为员工健身房，当月计入固定资产，取得增值税 专用 发票已经通过认证，账务处理为（借：固定资产555 应交税费-应交增值税-进项税额55 贷：银行存款555 应交 税费-应交增值税-进项税额转出55）。 7.某一般纳税人企业2016年5月自建厂房一个，取得工程款增值税专用发票不含税金额100万元，税额11万 元，厂 房建成时账务处理中计入“应交税费-应交增值税-进项税额”（6.6万）。 8.某商贸企业2017年7月收购农户种植的玉米共计10万元，并开具农产品收购发票，可抵扣的进项税额为（1.1 万）。 9.月末，金融商品转让收益的会计处理为（借：投资收益，贷：应交税金-转让金融商品应交增值税） 7.小规模纳税人“应交税费”科目下增值税二级科目不包括（未交增值税）。 8.用于核算当月计算并当月缴纳的增值税的专栏是（已交税金）。 9. 取得增值税专用发票但尚未认证，计入（应交税费-待认证进项税额） 利润表中的“营业税金及附加”科目名称调整为（税金及附加）。 已抵扣的进项税额转出的会计分录为（借：资产负债等科目贷：应交税费-应交增值税-进项税额转出）