近年来别墅国家政策
2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。
2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。
2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。
2010年，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也重申严禁向别墅供地。
2012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。
2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1
套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。一般别墅的单价比商品房的单价至少要高5-10倍。
2006年一系列的政策出台给别墅市场带来空前压力，人们观望与持币待购并没有影响到别墅项目扎堆开盘，临近年底，淡季不淡的别墅市场依然活跃。
2006年大事回顾：
一、2006年4月初，国土资源部将出台“别墅”准确界定，“独门独院”纳入别墅范围，现在的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内。这一界定给出别墅一个明确定义。
二、2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。“国六条”出台，这一消息让房地产的神经再度绷紧。
三、2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》称为九部委调控十五条，再次给地产行业施压。
四、2006年05月31日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续，并对别墅进行全面清理。在国六条颁布后不久，国家土地资源部再次下发了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。
五、国家税务总局于5月31日出台的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》满5年转手豪宅买卖差价要征税税率仍然按照5.5%。
六、2006年7月20日，北京市建委房屋市场交易管理处下发了名为《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》对171号文进行了一些细化，对港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内购买自住商品房的数量暂定只能购买一套住宅。该规定从7月21日起执行。对港、澳、台人士在京买房进行了限制。
七、2006年7月24日，新华网消息称，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。这份意见明确规定，“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制”。限制了境外人士在京购房，尤其对中央别墅区一些高端项目影响显著。
八、2006年9月28日，京承高速二期(顺义高丽营-密云沙峪沟)的贯通，以及机场北线(鲁疃-机场)的开通，带动了沿线地产的区域升级，周边的别墅项目价格应声而涨。
2007年别墅用地再三被明令禁止上海别墅进入创新阶段
○2007年3月5日，温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时对禁止别墅开发的强调，再为别墅用地标出红线。据此，4月下旬，国土资源部下达了2007年全国土地利用计划，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。
○2007年十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。正式实施的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”草案中住宅用地满70年续费的条文被删除。别墅最大的价值在于拥有土地几乎已成为共识，《物权法》的通过使别墅价格的上涨又多了一个理由。
○2007年9月27日，央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50%。
○2007年11月7日，国家发改委和商务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目录》。要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。该新《目录》明确规定,限制外商进入房地产的多个领域：土地连片开发、高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。诸如对外商投资房地产限制的系列文件，逐步压缩外商投资房地产的空间。
○2007年，央行年内连续5次加息。
○2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。
2007年上海别墅供应量只有167.44万平方米，而成交量为268.81万平方米，高达101.37万平方米的供应缺口，使得别墅市场供不应求的紧张氛围突起。类似汤臣湖庭花园和保利海上五月花那种上市就被抢购一空的别墅项目屡见不鲜。金地格林风范城和复地北桥城等一些大类别墅项目的年销量都突破了200栋。成交均价为14236元/平方米，环比上涨6%。
从区域看，松江、闵行这两个传统别墅区，依旧占据全市别墅成交量的前两位，两者总成交量占据了全市的半壁江山。松江、闵行两区的别墅成交量分别为2787栋、73.53万平方米和1597栋、40.88万平方米。其中闵行马桥、浦江镇两个板块有望成为闵行区内别墅的两个新焦点。马桥的中高端别墅在2007年有了新突破，在中房森林别墅被高价收购之后，更加高端的上海·绿城瑰玫园更是受到市场追捧。
从2007年别墅交易的类型上看，2007年上海独立别墅成交3440栋118.16万平方米，环比增长19%，成交均价为18670元/平方米，环比上涨3%。联排别墅成交6791栋、150.56万平方米，环比增长23%，成交均价为10750元/平方米，环比上涨12%。
2008年全球金融危机影响政策支持下上海别墅成交仍低迷
○2008年5月30日,监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年；土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。
○2008年6月10日,财政部和税务总局规定：企业为个人购买房屋或其他财产需征收个人所得税，同时在批复中对具体的征收办法作出了规定：企业为个人购买房需征收个人所得税。
○2008年7月14日,面对全国各地愈演愈烈的小产权房，国土资源部今日出台文件，开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。
○2008年8月25日,中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求，严格建设项目贷款管理。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。
○2008年10月12日,系列新政支持房地产
○2008年,央行年内三次下调利率
2008年1～11月上海别墅市场供应累计总量为216万㎡，成交累计总量为121万㎡，供求比为1:0.56。受到全球经济下行和市场观望的影响，新增供应量和成交量的大幅萎缩是导致供求比下降的主要原因。2008年共有13个区有别墅新增，其中，新增区域中松江、浦东和青浦名列前三，三者之和占新增总量的54%。共有16个区有别墅成交，松江、闵行、青浦的成交面积位列三甲，占今年全市别墅成交总量的一半。作为上海别墅市场成交最活跃的区域，松江一直是上海市别墅市场的供应和成交大户。
随着上海几个传统别墅区可售量的下降，青浦别墅正在迅速崛起，在上海别墅市场的版图中占据更加重要的地位。除青浦东区徐泾板块成熟别墅生活区外，近年西部的赵巷和朱家角地区，迅速成为上海别墅市场的重要板块。赵巷别墅区吸引了合生、绿地、中海、龙湖等实力开发商纷纷进驻，打造出一片高品质居住社区。朱家角板块则是更多的依托淀山湖等优越的自然环境和古镇的人文环境，开发出的别墅产品不论是经济型别墅还是高端独立别墅，均获得良好的市场反应。朱家角大淀湖畔的绿洲江南园紧年成交均价高达53000元/㎡，排名青浦区别墅楼盘成交价格第一。
○2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
○2009年6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
○2009年12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四
大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。
○2009年12月14日，国务院常务会议明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”，加强和改善对房地产市场的调控。
○2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
2009年上海共成交别墅13067套，成交面积315.75万平方米，同比分别大幅增长135.19%和129.69%，达到历史最高值。从月度成交情况来看，3-6月份是交易量增幅最大的月份，月平均增加7.24万平方米、287套，到7月份，单月成交量达到最大值，为41.03万平方米、1662套，之后成交量有所回落，但依然保持高位运行，从8-12月，月平均成交量为30.22万平方米、1248套。
2009年上海别墅成交均价为22433元/平方米，同比上涨7.19%，达历史最高值。这一方面由于2008年金融危机导致土地开工低迷，2009年别墅供应不足，供不应求的市场状况推高了房价，而另一方面对于通胀预期的加强，使得许多高收入阶层选择投资别墅作为保值增值的最佳选择，旺盛的投资性需求推高了房价。就成交单价来看，上海别墅市场的成交单价主要集中在1（含）-2万元/平方米，占43.89%，其次为2（含）-3万元/平方米，占25.87%，3万元/平方米以上的高端别墅占16.92%，占比最少的为1万元/平方米以下的低端别墅，占13.32%。
2009年上海别墅市场迅速回暖，由于受到用地容积率等因素限制，大户型别墅供应有限，加之价格过高，因此，2009年上海别墅市场的成交以300平方米以下的经济联排别墅为主。2009年上海300平米以下的别墅共成交1311套，占全市别墅成交总量的71.6%；300（含）-500平米别墅共成交450套，占总成交量的24.58%，500（含）平方米以上大套型别墅共成交70套，仅占3.82%。
2010年，宏观经济大势已趋于明朗，CPI高企、人民币升值预期加剧等一系列因素都导致通胀抬头，再加上国际经济回暖态势低迷，不少高端人士为了资产避险，纷纷选择购买保值能力较强的别墅。截止到2010年，我国别墅楼盘数量约占住宅市场的15%。
2011年，在房地产调控政策频出的背景下，别墅市场受到了一定的冲击。但是别墅作为稀缺产品，其独特的抗跌性与保值特性也更加凸显。
由于国家对别墅市场有一定的限制，别墅将成为越来越稀缺的产品，别墅市场未来的发展仍然看好，预计未来几年我国别墅市场仍将保持增长趋势。受别墅产品的稀缺性影响，以及国内通胀短期内难以改变的现状，别墅产品的市场价格仍将处于进一步上涨态势之中。另一方面，随着存量进一步去化，别墅更加稀缺，其产品也更趋于高端化。
2012年，国土资源部首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。有业内人士指出，这是对独栋别墅“禁令”的又一次重申。但尽管如此，这个“禁令”却未必能禁得住现在市场上不少打着“别墅”旗号在售的类别墅产品。对于2012年下半年的别墅市场，购房者的购房心态如何？对于市场的期待值究竟有多少？搜房网6月底“2012上海别墅置业调查”对于7072名网友进行了问卷调查。
二次置业人群为别墅置业主力超6成受访者年内购别墅意向
据上海搜房网最新调查数据统计显示，有超过6成（62.5%）的受调者表示在2012年年内有买别墅的意愿。其中又以二次置业人群为主力，占到了总调查者的65.07%，远超首次置业人群的14.71%。
国土资源部首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准
【CUTV报道】据广州日报消息日前，国土资源部、国家发展改革委联合印发通知，《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》即日颁布实施。与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。
对此，业内有关人士指出，这是对独栋别墅“禁令”的又一次重申。但尽管如此，这个“禁令”却未必能禁得住现在市场上不少打着“别墅”旗号在售的类别墅产品。因为，“住宅项目容积率不得低于1.0”这一标准只是对别墅产品给出了一个明确界定——容积率小于等于1。但在实际建设中，尤其是一些大型的住宅小区，基本都会采用分期开发的形式建设，只要有容积率高于1的产品存在其中，那即使是建设部分容积率小于1的产品也无妨。前提是整个地块的综合容积率大于1即可满足政策的要求。
也正因为此，当下，不少双拼、多联等别墅类产品依然能在市场大行其道。以广为市场认可的碧桂园凤凰城为例，该盘作为超大型的住宅小区，目前小区内洋房、别墅一应俱全。其中，别墅产品就是合法化的产品。因为，该小区的容积率为2，已充分满足了“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）”这一限定。
在售别墅产品大搜罗
广州容积率低于1的楼盘
基本集中在从化花都
记者在采访中发现，当下，广州的住宅市场容积率只在1.0以下的楼盘已经是买少见少，目前，基本上只有从化、花都等远郊的楼盘才有容积率低于1的楼盘，且这些楼盘所属地块也大多是早年所拿下的。像本稿中所列的多个容积率在1以下的楼盘就都属此列。目前在售的别墅盘如中信香樟墅、迪亚春天、东方夏湾拿、珠江国际城、富力泉天下以及碧桂园旗下的各大楼盘如碧桂园假日半岛、碧桂园清泉城、碧桂园莲山首府等，在售的大都是联排或双拼别墅产品。
虽然说，目前市场上在售的联排别墅并不属于“禁令”范围内，但业界人士就预测，由于“禁墅令”的执行，将直接从土地的源头切断别墅的供应。同时，有消息指出，相关部门已着
手重新定义别墅标准，未来打“擦边球”的别墅产品存在的可能性也将被掐断，因此，别墅将彻底告别市场舞台。业内人士表示，一纸“禁墅令”虽然将别墅市场推向风口浪尖，但同时，也从侧面反映出未来别墅用地将越来越少，别墅所独具的稀缺性将令其成为奇货可居的物业类别，别墅保值增值的属性将进一步显现。
在广州，以近郊大盘为代表的别墅产品如今价格已动辄数千万甚至上亿元，几年前，总价100多万元的联排别墅产品现在不少价格已飙升到500万元以上，让其拥有者至少赚了好几倍。因此，这对于在售的联排或双拼别墅产品而言，政策的出台，从另一个层面而言，反而成了楼盘促销的利好消息。
在售产品以紧凑实用型居多
就目前市场在售的产品而言，则以实用紧凑的中小户型别墅产品占据了市场的主导。其实，小面积别墅最早出现在度假产品中。像碧桂园凤凰城，最初开售时，就推出过140~170平方米的多联排别墅。
业界人士表示，如今，小别墅得以大行其道，是因为这样才具有总价做低的优势。从所搜罗的别墅盘中不难发现，无论是近郊的、还是10区范围内的别墅盘，都是300平方米上下的别墅小户型占据了主导，这不仅是因为此面积段的户型已经能充分满足了别墅买家的居住或度假需求，同时也为了在总价上能更符合买家的心理预期。
尽管这些别墅面积较为小巧，但在设计上却也各有特色，有的采用的是中空设计，有的则层层配备附设的空间，有的附送多个大露台；有的观山，有的望湖，还有的将温泉引入户……总之，别墅产品可谓是亮点频出。
别墅市场加速回暖城市别墅更受欢迎
当禁墅令遇上楼市回暖，常被看作楼市风向标的别墅市场又生变数。多个房地产研究机构统计数据表明，今年上半年以来，特别是6月份禁墅令再次出台后，北京别墅市场回暖速度明显加快。业内人士表示，别墅产品供需缺口或将进一步拉大。不过，也有观点认为，禁墅令对于不同产品的影响各有不同，特别是“离尘不离城”的城市别墅，因土地稀缺性，价值或将进一步突显。
别墅市场加速回暖
今年6月18日国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，已经是9年来的第六道“禁墅令”了，而此次禁墅令相比以往更为严厉，足见政府严抓狠打的决心。
DTZ戴德梁行近日发布2012年第二季度高端住宅市场报告。报告显示，由于第二季度时，国土部再次下达“禁墅令”，导致别墅在第二季度销售量井喷。另外也有数据指出，在禁墅令出台的6月份，就有9个项目成交金额过亿元。全市别墅成交量约为350套，比去年同期翻了一倍多。
7月份，北京别墅市场进一步保持供需两旺的态势，据统计，7月上半月，已有9个年内新增别墅项目签约，其中4月19日入市的中海尚湖世家成交15套，相当于一天1.25套的成交节奏。
一些尚未开盘的别墅项目，也感受到了市场“气候”的变化。位于国奥核心区的润泽庄园·墅郡营销负责人贾涛接受记者采访时表示，近几个月特别是6月份以来，来访来电量明显增大。
“虽然现在别墅的市场价格整体未有提升，但在旺季和政策契机下，购买力集中爆发，未来价格上升概率很大。不过别墅项目定位高端，市场份额很少，对普通商品住宅市场的影响不大。”贾涛表示。
城市别墅更受欢迎
“目前楼市整体开始回暖，如果没有禁墅令，可能各种别墅产品回暖的速度会基本一致。不过，禁墅令的出台，让别墅项目原有的土地价值进一步叠加和放大，也使买家的心态发生了变化。”东汇置地CEO 刘东表示。
刘东举例说，比如国奥核心区的别墅项目，其土地价格远大于郊区县别墅项目的土地价格。特别在城区土地越来越稀缺的背景下，这种不同区域之间的土地价值差异将会越来越明显。而禁墅令停止别墅类用地供应，实际上是在放大这种土地价值的差异化。
一项近期出炉的“2012北京别墅置业意向调查”结果也显示，51.13%的别墅置业者选择城市区域内，42%的调查者选择距离城市繁华区较近的区域。从调查结果来看，别墅置业需求对区域的选择是随着与城市中心距离的远近发生相应变化，距离城市中心越近的项目，越受市场欢迎。
润泽庄园·墅郡曾做过一个内部市场调研，在6月份以前的来访客户中，仅有20%明确指出要购买城市或近郊别墅，而6月份以后，这个比例增加到了50%。“在国奥核心区新入市的项目中，像我们这样的别墅很少，买家的这种心态变化，对我们当然是利好。”贾涛说道。
据记者了解，6月份以来，距离市区较近的别墅产品销售普遍看好，如润西山、远洋天著等项目，越来越多别墅购买者对市区便利性的要求正在增加。
稀缺性日益凸显
虽然当前别墅市场供需两旺，一片红火态势，但国家对别墅项目的限制越来越严厉。
在本次禁墅令下发之前，业内就“高端住宅项目是否应该纳入限购范围”有过争议。部分专家担心高端楼盘房价上涨会引起普通商品房的跟涨。另一种声音则认为，高端住宅项目的消费者群体较小，高端楼盘是否限购、是否降价对于普通购房者来说没有太大意义。
在贾涛看来，与其他住宅产品不同的是，别墅具有绝对的稀缺性，这会进一步提升别墅的价值。“比如润泽庄园·墅郡，在禁墅令出台后，区域内很难再出现新的别墅项目，这也进一步提升了墅郡的稀缺价值。”
“或许短期内别墅的走势会受到政策的一定影响，但因为别墅项目越来越稀缺，所以它和其他高端住宅类型的差异化价值会越来越大，市场抗跌性也会越来越突出。”刘东说道。
深圳
别墅时代：实现终极置业梦想的最佳机会
进入八月，在深圳楼市淡静的外表下，一个潜伏已久的楼市“奇观”正在蓄势待发，这个“奇观”可以用四个字解读：别墅时代！
据不完全统计，截至目前，即将推向市场的别墅项目超过10个，下半年深圳楼市将主打“别墅牌”。8月，已有八年成熟史的尖岗山纯别墅经典招华曦城率先启动，以独栋特色成为市场新贵；9月，位处鹭湖国际住区的别墅四大金刚也蠢蠢欲动，可以判定，一个属于深圳的别墅季节即将爆发。但相对来说，真正意义上的独栋别墅并不太多，不少打着“别墅牌”的楼盘中，甚至没有一栋独栋别墅。在其中特色鲜明的独栋别墅只有曦城一家，这更凸显出独栋别墅尤其显得珍稀而名贵。
事实上，别墅的价值原本就是由珍稀注定的。众多业内人士表示，未来纯别墅项目将越来越稀缺。从2004年开始，广东省首次在《2004年经营性房地产项目用地计划》中，叫停了别墅类土地供应，2006年，在国土资源部多次发布的《限制用地项目目录》，容积率低于1.0(含1.0)的住宅项目被列入限制用地目录，2010年和今年6月，更分别重申这一观点。未来随着土地价值被进一步重视，容积率低于1.0的别墅项目将更加无法拿到开发用地。日益稀缺的独栋别墅，随着“限墅令”的不断收紧，而显得更加弥足珍贵。这次深圳别墅的疯狂入市，将成为深圳人现在终极置业梦想的一次最佳机会。
国土部和发改委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》(以下简称《限制目录》和《禁止目录》)，两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年目录和2009年增补目录同时废止。
根据这一最新规定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
实际上，国土部近年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准一直采取了限定的做法。2003年2月，国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”；今年年初还曾强调，停止一切别墅类用地的土地供应，要求“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。
现在一些别墅往往是开发商用以前拿的地开发的。还有一种则是开发商会控制整体的容积率，然后做差异化的产品，例如在小区建数栋高层住宅的基础上，再额外建几栋别墅。
链家地产观点认为，新名录发布对于市场预期影响最大的，就是未来将对别墅用地断供。土地规划容积率小于1将不得入市，这条规定早在2010年就已提出，政策影响不大，但明确提出将在“操作层面”以及对“别墅”挡在闸门外，则可能意味着未来即便容积率超过1的住宅用地，盖建别墅可能也会被禁止。
在北京这样土地稀缺的城市，此种限制可能更大，比如把一块住宅用地一部分集中盖普宅、一部分集中盖别墅的擦边球行为也可能在土地出让规划阶段就因相关条款得到完善而被禁止。
陈雪认为，上述新规对别墅市场价格的影响可能不会太大，别墅这种高端产品具有较强的抗跌性，长期来看，价格会保持上涨的趋势。不过，在目前的市场环境下，高端客户仍然会受到限购政策的影响，需求水平并不高，因此短期内涨价恐怕比较难。
别墅类房产首入限制禁止用地目录
【北京时间2012年06月19日17:23】
最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录首次将别墅类房地产项目挡在"闸门"之外。
记者18日获悉，国土部、发改委日前联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》。两目录自发布之日起实施，别墅类房地产项目首次列入目录。
据记者了解，与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新版限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1．0（含1．0）的限定。
"首次列出住宅项目容积率不得低于1．0的标准与国土部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。"
业内人士表示，此举还意味着相关部门从操作层面明确限制别墅类房地产项目开发。
另外，由于发改委此前印发的《产业结构调整指导目录（2011年本）》提高了农林业、煤炭、石化化工、钢铁、有色金属、黄金等产业准入门槛，新版限制、禁止目录也随之提高了用地门槛。
"两项目录适用于新建、扩建和改建的建设项目。"两部门明确：凡列入《限制目录》的建设项目，必须符合目录规定条件，国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续；凡列入《禁止目录》的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续。
发布实施限制、禁止用地项目目录，是产业结构政策和宏观调控政策在土地供应政策上的体现。从1999年本、2006年本、2006年本增补本，再到2012年本，目录越来越厚，土地政策与产业政策配套，推动了产业结构调整和优化升级，促进经济发展方式转变。
宿迁市经营性用地容积率计算暂行规定
第一条为进一步加强和规范经营性用地容积率规划管理，根据住房和城乡建设部、国家质量技术监督局《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）》（下简称《计算规范》）、《城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（2002年版）和江苏省住房和城乡建设厅《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）（下简称《技术规定》）等规范性文件的规定，结合本市实际制定本暂行规定。
第二条本规定中经营性用地是指除工业用地之外的招拍挂土地。在中心城市规划区范围内的建设项目，适用本暂行规定。
第三条容积率是指一定地块内地上总建筑面积与总建设用地面积的比值。总建筑面积为建设用地内各类建筑物建筑面积之和。总建筑面积按照《计算规范》的规定执行，计入容积率的建筑面积按照《技术规定》执行，《技术规定》未作规定的按照本暂行规定执行。
第四条住宅建筑层高不应低于2.8米，且不应高于3.2米。大于3.2米小于5米的，其建筑面积按1.5倍计入容积率；大于或等于5米的，其建筑面积按2倍计入容积率。
酒店式公寓建筑层高一般不超过4.8米，大于等于4.8米时，其建筑面积按2倍计入容积率。
鼓励大型商业建筑加大层高；小型商业门面房层高一般不高于5米，大于等于5米时，其建筑面积按2倍计入容积率。
第五条住宅建筑的每套住宅阳台，当其水平投影总面积小于等于10平方米时，按其水平投影面积的1/2计入容积率。当其水平投影总面积大于10平方米时，其超出10平方米部分按水平投影面积计入容积率。
第六条建筑物坡屋顶建筑面积计算值按《计算规范》计算，具有下列情形之一的，其建筑面积不计入容积率：
1、前后檐口高小于2.0米(不含2米)，且在遮阳方向上退让建筑外主墙在3.6米以上，并设套内楼梯的坡屋顶的建筑面积。
2、建筑坡屋顶下设计净高超出2.1米部分的建筑面积不超过房屋标准层建筑面积的30%，且坡屋顶前檐口高出顶层平屋面小于等于1.5米、后檐口高小于等于0.3米。
第七条地面车库层高大于等于2.2米的，按结构外围水平面积计入容积率；地面车库层高小于2.2米的，按结构外围水平面积的1/2计算建筑面积，但不计入容积率。
第八条居住建筑架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞且层高不低于3.0 米；作为公共
休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次，其建筑面积按《计算规范》计算，但不计入容积率。架空层内如有电梯井、门厅、过道等，其围合部分建筑面积应计入容积率。
第九条全地下室不计入容积率。半地下室顶板面高出室外地面大于等于1.2米时，建筑面积计算值按该层水平投影面积计算并计入容积率。半地下室顶板面高出室外地面小于1.2米时，其建筑面积不计入容积率（如建筑室外地坪标高不一致时，以较高一侧的地坪高度计算）。
第十条高度在2.2米以下的设备层，按《计算规范》计算建筑面积，但不计入容积率；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。
第十一条设计单位应在总平面图上按照附件一要求分别注明相关建筑面积和容积率。
第十二条本暂行规定自二〇一一年四月一日起试
行。
附件：
面积统计分类要求
一、项目用地面积：
二、总建筑面积：
1、计入容积率面积：
2、不计入容积率建筑面积：
（分类列出）
三、容积率：
四、主体建筑面积：
（按照办理工程许可要求分居住、商业、办公、两房、公厕、配电、车库、储藏等使用功能）
五、阳台建筑面积：
（分封闭式、敞开式）
六、阁楼建筑面积：
（分居住用、隔热或结构用）
七、地下室建筑面积：
（分地下、半地下）
宿迁骆马湖畔
竖起一栋栋豪华别墅
在骆马湖畔，出现了“夏阳银湖花园”“御湖澜桥”两个占地面积很大的别墅区。日前，一位宿迁读者向快报反映，夏阳银湖花园于几年前开始建设，已经基本竣工，整个小区的房型全部是别墅，而且大部分都是独门独户独栋的豪华别墅；御湖澜桥小区刚开始建造2到3个月，但从已建设好的部分来看，这个小区也将成为一个别墅小区。
据快报记者了解，在2003年2月，国土资源部曾出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。2006年12月份，国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止
用地项目目录(2006年本)》的通知(国土资发〔2006〕296号)文规定，别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录(2006年本)》。凡列入《禁止目录》的建设项目，各级国土资源部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。违反本通知规定办理相关手续的，要依法追究有关部门和有关责任人的责任。2008年1月，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”；去年，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，具体提出19条调控措施，第一条中就提到了“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”。
可是在国家一道道禁令下达之后，在国家三令五申之下，宿迁市湖滨新城依旧在建设别墅小区。宿迁当地的市民对此都十分不解，夏阳银湖花园的别墅区从建设至竣工已经过去了很多年，在此期间，并没有相关部门或者是相关责任人被追究相应的责任。不仅如此，新的别墅小区依旧在开工建设，这个新建小区是如何取得建设所用土地，又是如何通过各项审批的呢？
夏阳银湖花园：
已建成每栋价值百万元
在一些网站上，可以看到对两个别墅小区的介绍。由于夏阳银湖花园小区于2006年就已经动工建设，因此对于该小区的介绍相对比较详细。该小区位于宿迁市湖滨新城雪松路51号，是由上海亿兆投资集团投资打造，毗邻骆马湖畔，距城中心15分钟车程。夏阳银湖花园于2007年7月20日正式开盘，一期推出独立别墅38栋，并于2008年3月全部交房；随后推出的B区及蒙特利尔区于2009年9月左右完成交房。
8月3日下午，记者来到了夏阳银湖花园小区。小区已经建成，从外围看来，小区内几乎都是两至三层房屋，风格奢华，其中部分为独栋，部分则是两栋联排。小区外围还有一排全都空着的门面房。有些店面内散落着一些木材、水泥等施工材料，可以看出，已经有人在对该小区外的店面进行装修，不久后就可能开业。
在该小区门口的墙上挂了一块牌子，上面写着“十佳安全文明小区”的字样，时间为2009年。不过在记者观察的近半小时内，几乎没有车辆进出小区，甚至小区内都很难看到一个人影。记者想进入小区查看，却被保安拦在了门外，这位保安称，要看房，必须要和售楼处的工作人员一起进入小区。
在小区的售楼中心，记者在大厅看到了整个小区的模型图，每栋房子的样式都差不多，粗略一数有两百余栋。此时，大厅内除了两名接待员外，并没有其他人出入。记者以看房为由想要进入该小区，可当即遭到了一位接待员的拒绝。该接待员称，要看房必须提前一天预约才行，并且要求记者填写相关的个人资料。
记者从一些二手房网站上查到，夏阳银湖花园小区的二手房价格一般每平方米在4500-5500元左右，独栋的别墅价格在100万左右，个别别墅的价格超过了200万元。
御湖澜桥：
第一批别墅预计明年竣工
御湖澜桥小区今年才刚开始动工建设，对于该小区的介绍及宣传，都非常少。御湖澜桥项目和已建成的夏阳银湖花园仅一墙之隔，同江苏著名的骆马湖，也只相隔一条马路，用地面积约240亩(16万平方米)。
在建的小区工地外有一块大幅的宣传海报，“骆马湖畔荣耀私藏”的宣传标语，让人看了颇为心动。此时的工地上，有几栋房屋已经初具雏形，从外观来看，同样为欧美风格的别墅。
据工地门口一位工人介绍，工地刚开工两三个月，建筑内容为别墅，每栋的面积有200平方米以上，目前正在同时建造的房屋有20多栋。记者在工地内部看到，一个个三米左右深的建筑坑分布在工地各处，每个坑的面积都在百余平方米左右，每一个坑里，都有工人正在搭建铁架。
“这是别墅的地下室，建好的别墅不连地下室，还有三层，总面积有300-400平方米，小一点的也有200多平方米。现在有几栋已经建得差不多了，其它样式都和它们差不多。”随后，一位工人指着一栋建好的别墅介绍起其结构来，他说：“在你之前，也有很多人来这里看过，他们也都是想买这些房子的，第一批别墅估计明年就可以建好了。”
记者看到，这两片相连的别墅区周边大部分是未开垦的绿地，不过在御湖澜桥的西侧有一个“湖滨浴场”，这里毗邻骆马湖畔，里面已经设置了不少娱乐设施，记者采访当天下午，看到有上百市民在此游玩。
家住湖滨浴场附近的村民杨老伯介绍说，原来这片别墅区名为湖滨村，村子拆迁后，村民都已经迁移到全市各个地方去了。“现在，我们住的那个村子也要开始拆迁了，这里一片地方，原来好像都是以园区用地的名义来征地的，谁知道后来却建成了别墅。”
宿迁市国土、建设、规划局
建议记者采访湖滨新城
在了解到相关情况后，快报记者分别向宿迁市国土局、建设局、规划局提出了采访要求，可让人意外的是，三个部门的负责人均称对此事并不了解，他们都建议记者采访宿迁市湖滨新城管委会的相关部门。
8月4日上午，记者首先来到了宿迁市国土局办公室，见到了一位程姓负责人，记者向其提出了几点采访要求，“夏阳银湖花园”“御湖澜桥”建造土地是否经过审批？如果经过审批，批的到底是哪块地、具体位置在哪里？目前“夏阳银湖花园”“御湖澜桥”所使用的土地是什么性质？然而这位负责人却说：“领导都出去开会了，我们对这个事情也不太清楚。”
他建议记者去采访湖滨新城管委会的有关部门。
之后，记者来到宿迁市建设局，“夏日银湖花园是2005年批准建设的，御湖澜桥小区的批准建设时间就不清楚了，具体的内容要问湖滨新城管委会，他们那里都知道的。”一位卢姓办公室主任称，他对该小区也不是很了解，不过他也提出了一些看法，“有一些小区对外宣称是别墅，其实就是普通住宅，这个小区也可能是这样。”
在宿迁市规划局，一位徐姓办公室主任翻看了湖滨新城的规划设计图，上面显示，夏日银湖花园和御湖澜桥所在的地段规划为“一类住宅用地”。“一类住宅用地是指三层以下的居民住宅，我们一般只看这块区域是否是真正用在了住宅用地上，对容积率等问题并不做具体要求。一些具体细节还要问湖滨新城管委会。”
两个小区建的不是“别墅”
而是“低层住宅”？
8月4日，在湖滨新城管委会党工委，快报记者见到了负责人庄磊，他负责湖滨新城管委会相关媒体的接待工作。在他的协助下，记者采访了宿迁市规划局湖滨新城规划分局一位工作人员李松。
李松介绍说，夏阳银湖花园、御湖澜桥挂牌时的容积率均为0.5，至今容积率并未发生改变。两个小区的用地性质均为一类住宅用地，国家相关部门虽然对用地进行划分，但是对于居住用地，具体怎么建、容积率等问题并没有定出相关的标准。
“别墅和一类住宅用地没关系。”当记者提及“别墅”这个字眼时，李松这样回答记者。两个小区的用地是一类住宅用地，建的房子属于“低层住宅”。“不管是分类用地还是房屋分类中，都没有‘别墅’这个定义，国家层面也没有人给别墅下定义。”李松说：“我们也想找关于‘别墅’的定义，来作为我们平时工作的依据，但是国土资源部、建设部，包括宿迁地方上，对此都没有一个明确的定义标准。”
记者提出是否可以查看夏阳银湖花园、御湖澜桥两个小区的规划图及相关的挂牌、审批时间。李松说：“这些我们不清楚，这些东西需要到宿迁市规划局进行查阅。”
在采访中，李松曾多次提到：“有些东西我也不太好说，我们局长不在家，分管局长也不在家，我只能把我了解到的情况简单和你说说。”“我们只是负责业务上的一些事情，大的事情我们也做不了主。”对于记者提出的一些问题，李松并没有正面回答。
不过李松坦言，尽管以前发出了很多关于禁止建“别墅”的《通知》《规定》《用地标准》等文，但都没有详细的划分。直至去年12月份，国家国土资源部发出通知，居住用地容积率低于1.0以下的，不得进行挂牌。
记者查询得知，根据国土资源部2010年12月19日晚发布的《通知》，国土资源部要
求严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为。对存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1.0、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告要及时撤销。一旦发现存在住宅用地容积率小于1.0等违反政策规定的出让公告，应及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。
“御湖澜桥的容积率是0.5，是不是意味着在去年12月国土资源部发出通知之前，这个小区就已经通过了审批？”面对记者疑问，李松回答说：“应该是的。”
然而直至今年1月26日，宿迁市规划局才将御湖澜桥的规划方案通过网络向市民公示，方案批前公示中贴出了御湖澜桥的设计方案效果图，从效果图可以看出，小区住宅分为“低密度住宅Ⅰ型”“低密度住宅Ⅱ型”及“公寓”三大类，其中还包括了一部分“商业”规划内容。公示时间为10个工作日，从2011年1月26日至2月16日。既然国土资源部在此之前已经有明确容积率不得低于1.0，可在此之后，宿迁当地的规划部门还是在继续御湖澜桥的审批工作。
之后记者向庄磊提出，需要向新城管委会相关部门核实情况，庄磊称已经和有关的部门取得了联系，很快会派人过来，可在记者等待了约一个半小时之后，国土部门的人依旧没有出现。无奈下，记者留下了相关问题，请给予答复，庄磊表示，会尽快回应。
直至8月5日，宿迁市宣传部一位张姓负责人联系到了记者，她表明会在当天下午给记者答复。当天下午，记者又多次联系这位负责人，她表示，湖滨新城管委会的相关部门还没有国土、建设、规划的审批文件，工作人员已经到宿迁市国土局、建设局、规划局寻找文件，一旦找到会立刻给出答复。
当天下午，宿迁市宣传部另一位名叫张莉的负责人再次联系到快报，她希望快报将采访中的疑问提供给宿迁市宣传部。然而令人意外的是，记者随后拨通了张莉的电话，电话联通了，但对方并没有接听。再次拨打，电话已经处于关机状态。
昨天下午，记者再次联系到了张莉，“夏阳银湖花园是2003年政策出来之前批下来的，有独栋和联排。在建的御湖澜桥小区是在前两年批的，其中都是联排，并没有独栋别墅。”张莉说。随后，记者向她提出要看一下两个小区当时的审批以及规划等文件，张莉称她人在新疆，要先跟宣传部的另一位负责人联系一下，并让他尽快跟记者联系。截至记者发稿，记者仍未收到回复。
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
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货币供应量与房地产价格的关系研究 本文以金融在城市化进程中所起的关键作用为视角，提出货币供应量（M2）变动更可能是导致房地产价格变动的原因，并进行了实证检验。在此基础上，考察了货币政策调控房地产价格的效果。 关键词：M2 房地产价格货币政策 我国M2与房地产价格关系问题研究的现实意义 进入新世纪以来，我国广义M2呈现快速增长态势，金融市场流动性呈现持续宽松状态。从2000年末到2005年末，我国M2年均增长率为25.1%，高于GDP增长率和通货膨胀率之和。金融相关率（M2/GDP）快速增加，从2000年为1.48上升到2005年为1.63，已经接近甚至超过发达国家水平。与此同时，自2000年以来，我国房地产价格持续攀升。例如全国房屋销售价格指数2000~2005年平均值分别为101.1、102.2、102.9、104.8、109.6、107.6，远远高于同期居民消费价格指数。这些经验事实是否意味着广义货币供应量M2和房地产价格之间存在相关性，如果存在，那么M2的快速增加是房地产价格快速上涨的原因吗，这一机制是什么？ 2003年以来，为对冲外汇占款快速增加，抑制固定资产投资过热和房地产价格过快上涨，中国人民银行开始通过发行央行票据收回银行体系多余流动性，截至2005年末，累计发行央行票据数量超过5万亿元。2005年共发行央行票据2.8万亿元，累计回笼基础货币3.6万亿元，累计投放基础货币2.2万亿元，投放、回笼相抵，通过人民币公开市场操作净回笼基础货币1.4万亿元。年末金融机构超额准备金率为4.17%，为历史同期最低点。这些公开市场操作有效吸纳了金融市场多余流动性。除此之外，中国人民银行还多次通过提高金融机构存款准备金率和存贷款利率等以控制市场流动性的增长。央行货币政策操作能对抑制房地产价格过快上涨产生了怎样的实质性效果？该怎样评价货币政策对房地产价格的影响？ 王维安（2005）建立了引入内生货币供给的一般均衡模型，证明货币供给与房地产价格是互为因果的关系。李健飞（2005）使用1998~2004年年度数据实证分析了银行信贷对房地产价格的影响，结果发现：银行信贷不是目前房价上涨的根源，宏观经济拉动是房价和信贷增长的共同原因。李宏瑾（2005）以全国和各省、自治区、直辖市1999~2003年的面板数据进行实证分析，结果显示：我国房地产市场供给约束问题非常严重，尤其是考虑到居民收入增长因素后，房地产市场的供求矛盾十分突出；银行房地产开发贷款和个人住房贷款强有力地支撑了房地产市场的供求。但总的来说，对中国M2与房地产价格关系问题尚缺乏系统化、
毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究 学生姓名：侯金鑫 学校：南昌航空大学 专业：工商企业管理 年级： 学号： 指导教师： 2015年05月8日
摘要 现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。 关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度
目录 一．引言 二．房地产业在国民经济中的地位 （一）房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。 （三）房地产业的支柱性地位。 三．住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善 四．房地产中问题存在的原因 （一）片面的认知 （二）住房供应结构调整缓慢 （三）房地产市场秩序混乱 （四）地方政府违规操作 （五）开发商的垄断经营 五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段 （一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度 （二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断 五．结束语 六．参考文献
中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商 上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。 在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。 首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。 那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市
关于地源热泵技术国家和地方鼓励政策 2006,8,28 国家财政部、建设部发布 《建设部、财政部关于推进可再生能源在建筑中应用的实施意见》 2006，9，4 发布《可再生能源建筑应用示范项目评审办法》 《可再生能源建筑应用专项资金管理暂行办法》 专项资金支持的重点领域包括：利用土壤源热泵和浅层地下水源热泵技术供热制冷；地表水丰富地区利用淡水源热泵技术供热制冷；沿海地区利用海水源热泵技术供热制冷；利用污水源热泵技术供热制冷。 专项资金使用范围：示范项目的补助；示范项目综合能效检测、标识，技术规范标准的验证及完善等；可再生能源建筑应用共性关键技术的集成及示范推广；示范项目专家咨询、评审、监督管理等支出；财政部批准的与可再生能源建筑应用相关的其他支出。 2006.12.28 国家建设部发布《建设事业“十一五”重点推广技术领域》的通知“（建科[2006]315号） 通知中将水源地源热泵技术列为建设事业十一五期间一建筑节能与新能源开发利用技术领域重点推广技术。 2007,7,27 国家建设部鼓励建立可再生能源建筑应用产业化基地 随着我国可再生能源在建筑中的规模化应用，地源热泵的产能不能满足规模化应用的需求；加快培育可再生能源建筑应用的产业化基地成为当前紧迫而重要的任务。 为此，建设部决定在“十一五”期间，确定一批部级可再生能源建筑应用产业化基地，通过产业化基地的培育建设，以提高热泵机组的生产能力，并进一步形成相关政策法规、标准规范和技术、材料、产品体系。 2006,5,31 北京市发布《关于发展热泵系统的指导意见》 发展改革委、市规划委、市建委、市市政管委、市科委、市财政局、市水务局、市国土局和市环保局共同研究制订。6月颁布，7月1日实施。 水源热泵系统是利用低温热源进行供热制冷的新型能源利用方式，与使用煤、气、油等常规能源供热制冷方式相比，具有清洁、高效、节能的特点。该《意见》主要有以下四个方面的内容。 1）因地制宜，合理发展热泵系统； 2）支持鼓励热泵系统的建设和运营；
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
中国房地产相关政策研究汇总 （一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。 从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便
利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设300万平方米中低价位房和200万平方米经济适用房的具体政策。 北京住房保障办公室成立的主要任务就是确保3年内1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房供应，对限价房、经济适用房、廉租房等进行管理。 预计2007年政府将继续调整住房供应结构，加强保障性住房和两限房的投资建设（2007年年内北京将确保300万平方米“两限房”全部动工建设）。到2007年第四季度开始，北京住宅供应的户型面积会出现显著缩小，2008年第四季度开始将出现大量的政策性住房，拉低京城住房均价。 （二）规划政策 1、城市规划 《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出了“两轴—两带—多中心”
三大国家级新区现行政策比较 及对浙江舟山群岛新区建设的启示 吴志鹏 国家“十二五”规划纲要明确提出要推进浙江舟山群岛新区发展，这是继上海浦东、天津滨海、重庆“两江”新区之后的第四个国家级新区。本文对三大国家级新区现行政策做了初步梳理，提出了建设浙江舟山群岛新区的几点建议，供有关部门参阅。 一、三大国家级新区的设立及其概况 （一）上海浦东新区。1990年４月，国务院设立上海浦东开发区，制定了“开发浦东、振兴上海、服务全国、面向世界”的开发方针，并给予一系列经济技术开发区和经济特区优惠政策。2005年6月，国务院又批准上海浦东新区进行综合配套改革试点，明确提出要把浦东建设成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区和现代服务业核心集聚区。率先建立起完善的社会主义市场经济体制，加快建设国际经济、金融、贸易和航运中心。 经过二十多年的改革发展，浦东新区建设取得了显著成绩。2010年，地区生产总值达到4707亿元，比1990年增长70多倍，城镇和农村居民家庭人均可支配收入分别达到32330元和13898元。浦东不仅已成为上海的新兴高科技产业、现代工业基地和新的经济增长极，也成为中国新时期改
革开放的重要标志。近年来，浦东综合配套改革试点也取得了积极成效：国家各部委先后有近50项改革试点在浦东先行先试，已经在股指期货、消费金融公司、新兴国际贸易结算中心等十个方面取得突破，围绕“三个着力”的要求，浦东在优化行政管理架构和创新政府管理方式方面取得新进展，在完善“两个中心”建设制度环境和推动自主创新方面实现新突破，在提高城乡统筹发展水平方面取得新成效。目前，浦东新区人才集聚的外部环境逐步形成，自主创新的政策环境不断优化，金融机构的营运环境日趋完善，政府服务的综合环境继续改善。 （二）天津滨海新区。2006年6月，国务院正式批准天津滨海新区成为全国综合配套改革试验区，先行试验金融等重大改革开放措施。天津滨海新区的功能定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。 2006年以来，天津滨海新区进入了快速发展阶段，经济社会发展成绩显著。2010年，滨海新区地区生产总值达到5030亿元，是2006年的2.57倍，年均增长20%以上，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到26800元、12600元。目前，滨海新区在金融体制创新、涉外经济
对近年来我国房地产政策的解读 对近年来我国房地产政策的解读 【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 【关键词】房地产政策效果调控 一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。 第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。 第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持
附件1 有关部门和地区推进国家重大政策措施 落实的具体举措 一、深化财政管理改革，防范化解债务风险 （一）交通运输部出台指导意见加强交通运输行业债务风险防控。2017年11月，交通运输部办公厅印发了《关于防范和化解交通运输行业债务风险的指导意见》（交办财审〔2017〕163号），指导各地交通运输部门妥善处理交通运输行业存量债务，遏制政府隐性债务增量，进一步规范交通运输领域举债融资行为。 （二）山东省清理规范财政专户，强化财政资金安全管理。2017年以来，山东省深入开展财政专户清理整顿工作，共撤销财政专户1042个，将经审核批准予以保留的2950个专户全部纳入财政专户管理信息系统，实行“一户一档”动态管理。在此基础上完善单位账户管理机制，严格执行新增专户核准备案制度，为规范财政资金运行和盘活财政存量资金打好基础。 （三）甘肃省构建全省财政数据平台，加强财政资金监管。2017年，甘肃省财政厅在统一全省财政一体化业务系统版本、标准和编码的基础上，实时采集全省14个市州、86
个县级财政和17800多家预算单位的具体支出明细数据，建成了省市县三级贯通的全省财政数据平台，实现财政资金从指标下达到支付全过程的实时动态监控，提升财政资金信息化监管水平。 二、多方主动作为、助力脱贫攻坚 （一）中国医学科学院药用植物研究所发挥中药材领域专业优势，推进中药材产业扶贫。中国医学科学院药用植物研究所通过与贫困地区合建规范化种植基地、指导农户按操作规程种植中药材、开展新技术研究推广和中药材病虫害防治技术培训等，因地制宜带动贫困户脱贫；同时，依托行业组织，推动医药企业到贫困县开展“百企帮百县”活动，帮助贫困地区做强绿色经济。 （二）原新闻出版广电总局组织利用电视资源开展“广告精准扶贫”活动。原新闻出版广电总局组织原中央电视台开展“国家品牌计划—广告精准扶贫”活动，对主产区位于国家扶贫开发工作重点县、全国集中连片特殊困难县的优质农副产品在原中央电视台5个频道进行推介，每个产品每日免费播放10次广告片。2017年，共播出青海高原菜籽油等22种农产品广告，投入屏幕时间近4000分钟，直接受益贫困人口达150余万人。 （三）湖南省湘西土家族苗族自治州积极推动电商扶贫。湘西土家族苗族自治州通过搭建服务平台，加大业务培训，推广传统电商、媒体电商、移动电商与原产地优质农产
历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；
3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国
20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/1c11003657.html, 中国房地产宏观调控政策效果分析 作者：刘艳 来源：《合作经济与科技》2009年第24期 近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革的不断深化,中国的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。本文在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果,有助于相关部门更加准确地把握中国房地产市场发展的实际状况,探究其发展过程中产生的偏差及问题症结,正确把握调控的时机和方向,为下一步宏观调控政策提供参考。 中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政 策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段: 一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2) 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻 查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。 总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。
《环境经济政策研究与试点项目》 简报 环境保护部环境规划院2008年9月总第60 期环保部组织开展重污染企业退出调研 2008年9月18日至20号，环保部政策法规司杨朝飞司长、政研中心任勇副主任带领调研组一行7人赴陕西延安就重污染企业退出情况开展调研，与陕西省环保局，西安、延安、铜川、榆林、渭南市环保局，延安市发改委，神木四海兰炭厂、长庆采油一厂、西安兄弟造纸公司等部门和企业代表开展了座谈，并现场考察了部分已从市场退出的重污染企业。 环保部政策法规司原庆丹处长向与会代表介绍了国家开展环境经济政策的总体情况和进展，提出了国家在重污染企业退出方面的要求，希望地方能够在重污染企业退出中充分运用经济政策，为国家完善相关政策积累经验。陕西省环保局白玉昌处长介绍，陕西省是从2004年开始启动重污染企业退出，主要依据是国家产业政策，重点是造纸、水泥、火电等领域，在铜川小水泥企业关停退出中，省财政共投入5300万元支持企业的转产和人员安置，在渭河造纸企业关停过程中，环保专项资金共投入1.1亿元，关停小火电的过程中，省发改委共筹措2亿资金用于企业退出，同时也提出了西部在重污染企业
退出过程中面临的政策、资金等方面的困难，建议国家建立一个重污染企业退出专项基金，重点支持西部，同时要尽快出台环境税、生态补偿等经济政策及完善相关法律法规。西安、铜川等市环保局代表也提出，相关的补助应从对污染企业的支持转向鼓励清洁生产企业，完善税收体制对环保的支持。参与座谈的企业代表都对加强环境保护表示支持，愿意加大企业环保投入，但希望政府能够改变关停污染企业的方式，增加对关停合法企业的经济补贴，对转产或技术升级的企业予以土地、信贷等方面的支持。 最后，任勇副主任对会议做了总结，认为这次调研比较清楚地了解到陕西省实施重污染企业退出的主要方式、相关政策和存在的问题，让政策的研究和制定者对现实情况有了深刻的认识，与会代表提出的问题和建议对于完善国家重污染企业退出政策将发挥重要作用。 环境经济政策研究与试点项目技术组 2008年9月23日
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
2000年—2010年中国房地产政策大事记 (2) 2000年3月 (2) 2001年4月 (2) 2001年4月 (2) 2001年6月 (2) 2002年2月 (3) 2002年7月 (3) 2003年3月 (3) 2004年10月 (3) 2005年5月 (3) 2006年7月 (4) 2007年3月 (4) 2007年3月 (4) 2007年3月 (4) 2007年9月 (5) 2007年9月 (5) 2007年11月 (5) 2007年12月 (5) 2007年12月 (5) 2008年1月 (6) 2008年2月 (6) 2008年５月 (6) 2008年9月 (6) 2008年10月 (6) 2008年11月 (7) 2009年３月 (7) 2009年4月 (7) 2009年6月 (7) 2009年7月 (8) 2009年９月 (8) 2009年12月 (8) 2010年1月 (8) 2010年3月 (8)
2000年—2010年中国房地产政策大事记 2000年3月 财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》 主要内容 通知对已购公房上市征收个人所得税做出规定：个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价减去住房面积标准的经济适用住房价款，原支付超过住房面积标准的房价款，向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。 目的：加强二手房交易税收管理制度 2001年4月 国家计委、财政部联合下发《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》 主要内容 通知取消了47项行政事业性收费项目，对城市基础设施配套费进行整顿，合并部分收费项目，适当降低收费标准，规范垄断企业价格行为，对经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称“两管三线”），等垄断企业的价格行为进行全面整顿；严格控制住房建设收费，并要加强监督检查。 目的：为房地产开发企业和购房者减轻负担。 2001年4月 财政部、国家税务总局联合下发《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》 主要内容 （1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税； （2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。 目的：消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险。 2001年6月 建设部下发《商品房销售管理办法》 主要内容 （1）全面实施商品房预售和现售制度 （2）规范开发企业对商品房广告和合同在使用当中的真实性、合法性、科学性和准确性。 （3）明确了开发企业与代理机构之间的权利与义务。 （4）明确了房屋的交付标准及后续保障制度。 目的：提供了商品房销售过程中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题的法律依据。 2002年2月 人民银行发布《人民币存贷款利率下调通知》 主要内容