分析报告∣政策综述
核心提示·调控盘点：
聚焦房地产房价调控，明码标价！
各地版本异同引热议，路在何方？
截至3月31日，全国657个（包括287个设区城市、370个县级市）城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标，按照“国八条”的要求，将对相关负责人进行问责。另外，国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。
城市控制目标城市控制目标城市控制目标
兰州不超过10-13% 广州不高于11% 武汉不超过12%
西安不超过15% 深圳不高于10% 成都不超过12%
济南不超过12% 佛山不高于12% 上海不超过8%
太原不超过13% 沈阳控制在12% 杭州不超过11%
海口不超过10% 长沙控制在10% 郑州不超过10-13%
三亚不超过10% 岳阳控制在10% 长春不超过5.8%
昆明不超过10% 贵阳不超过17% 重庆不超过13.5%
合肥不超过17.5% 厦门不超过12% 天津不超过10%
银川不超过10% 南京不超过10.4% 丹东不超过9%
沈阳不超过12% 苏州不超过12% 南昌不超过10% 住建部近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。通知还要求，已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
此轮调控主要体现几大动态：
①以GDP和人均可支配收入涨幅为参照（上海、广州、深圳、武汉等17个城市）；
②以人均可支配收入涨幅为参照（包括天津、重庆、济南、海口等15个城市）；
③规定具体涨幅上限（部分城市除满足○1○2条件外，还明确提出了具体的涨幅上限）；
④以居民住房支付能力为参照（部分城市集中解决“居民住房支付能力”这一指标）；
⑤及时调整的房价控制目标（榆树将涨幅从50.5%调整为10%以内）；
⑥稳中有降（北京3月29日要求新建普通住房价格与2010年相比稳中有降，“降”字终于出现在了房价控制目标里）。
解读发改委文件：
解读《商品房销售明码标价规定》
此轮是雾里看花，还是真枪实弹？
疑问1：明码标价后还能涨吗？
商品房明码标价并公示后，是否意味着开发商不能改价格更不得再涨价？某机构资深人士这样说：并不是说商品房明码标价后开发商就不能再涨价了，目前对于房地产市场政府采取的仍是由开放商自主定价的政策。此次明确房价一旦定下来，并向政府申报后，开发商就不能轻易变动价格。所有涉及房价的收费项目全部列出后，开发商也不得任意添加收费项目。目的是要将开发商的价格透明化，与消费者信息对等。同时指出，开发商在明码标价后，如果要提价，必须要向当地价格主管部门申报，并由价格主管部门予以审核。
疑问2：涨价涨多少可获批准？
开发商公示价格后，过多长时间可以提请更新价格？涨多少才会获得批准？开发商究竟申请涨多少才能获得价格主管部门的批准？这备受外界关注。也有消费者疑虑，为了规避新规定的约束，开发商可能在一开始就将价格报高，然后再以打折的形式对外销售。
对此有分析作为，此次规定仅是在明码标价这个前端做出具体的规定，还不涉及对房地产价格制定问题。实际上，目前房地产市场实行的仍是开发商自主定价的政策，而此前也有消息称，政府可能对于房价做出一些指导等。
疑问3：开发商违规如何处罚？
如果有开发商违反明码标价的规定，将如何处罚？罚款能否起到作用？对于不执行此规定的商品房经营者，发改委表示将依据《中华人民共和国价格法》等法律法规实施行政处罚，开发商最高可罚20万。
通过查阅2000年修订的《关于商品和服务实行明码标价的规定》，对利用标价进行价格欺诈的行为，根据情况不同，价格主管部门可处违法所得5倍以下的罚款或2万元以上20万元以下的罚款；情节严重的责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。
有消费者担心对于开发商而言即使几百万的罚款都不是问题，当然发改委的目的并不是要罚款，而是要让开发商有所忌惮，不要心存侥幸，毕竟没有哪个开发商愿意被发改委点名惩罚，这也不利于其市场声誉。
江阴调控版本：
无锡江阴控制目标月末敲定
新建住房控制目标基本一致明码标价，在商业领域并不是个陌生的词汇。然而在房地产市场，长期处在舆论中心的房价，却似乎始终带有一丝扑朔迷离的神秘色彩。因此，明码标价能否让房价更“透明”，甚至发挥“限价”的额外功效，成为业内人士的敏感点、购房者的关注点。而随着政府的调控、购房者的渴盼、房产商的应对交织在一起，也许一场关于房价的“博弈”将就此拉开大幕。
无锡版“限购令”刚刚落地（江阴暂未“限购”），房地产市场又将迎来“明码标价”。日前，市政府出台《市政府办公室关于公布2011年度无锡市区新建住房价格控制目标的通知》，江阴也在第一时间积极效应，出台《江阴市人民政府办公室关于公布2011年度江阴市新建住房价格控制目标的通知》（澄政办发〔2011〕28号），要求我市2011年度新建住房价格控制目标为保持住房价格基本稳定，新建住房价格全年涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的增长幅度。无锡、江阴两级政府调控目标基本保持一致，以下是“江阴版”文件原文：
分析报告∣物业管理
江阴维修资金缴纳标准调整
收费管理办法正式出台实施
①江阴维修资金缴纳标准调整，维修资金办法开始实施
为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合江阴本市实际，江阴市人民政府颁布了《江阴市物业专项维修资金管理办法》并自2011年1月1日开始实施，2005年2月1日江阴市人民政府发布的《江阴市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（澄政发〔2004〕130号）同时废止。
②新出台的《江阴市物业专项维修资金管理办法》规定：
（一）住宅按照建筑面积50元/㎡标准交存，设电梯的住宅按照建筑面积90 元/㎡标准交存；（二）非住宅按照建筑面积50元/㎡标准交存，设电梯的非住宅按照建筑面积120 元/㎡标准交存；（三）住宅小区内开发建设单位建设的地下汽车车库（位），按照建筑面积50 元/㎡标准交存；
③《江阴市物业服务收费管理办法》正式出台实施
为进一步提高我市物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业服务企业以及有关各方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和省物价局、省建设厅印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）等有关规定，江阴市人民政府近日颁布了《江阴市物业服务收费管理办法》并即日在江阴全市范围内开始实施。
据住房局相关人士介绍，在《江阴市物业服务收费管理办法》实施前，业主与物业服务企业已签订住宅物业合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
④江阴出台《前期物业管理招标投标实施办法》并且已实施
前期物业管理招投标，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由招标人通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，通过合同约定将物业区域内房屋、共用设备设施、相关场地维修管理、安全护卫、绿化养护，环境保洁等管理服务项目，一次性发包给竞标人的活动。
为规范我市前期物业管理招投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际，市政府近日颁布了《江阴市前期物业管理招标投标实施办法》并开始实施。
（说明：以上有关文件全文见江阴房产网政务指南频道的物业政策栏https://www.doczj.com/doc/1c14419378.html,/zwzn1.php）
分析报告∣房贷观察
央行年内“二度”加息
利率上调“房奴”难顶
中国人民银行5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
时间 调整内容
2011年4月5日 一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。
2011年2月9日 一年期存贷款基准利率0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。
2010年12月25日 一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点
2010年10月19日 一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点
2008年12月22日 一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点
2008年11月26日 一年期存贷款基准利率下调1.08个百分点
2008年10月30日 一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点
2008年10月9日 一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点
2008年9月16日 一年期贷款基准利率下调0.27个百分点 有分析认为，央行此次加息旨在抑制通胀，对市场短期会造成冲击，但不改长期方向。若以上一轮加息周期为参照，此次加息进程已经过半。他认为，此次加息将提高整个房地产行业的融资成本，部分中小企业更是将面临贷不到款的尴尬局面。当前楼市成交量已经十分低迷，房地产企业资金链趋紧，在资金回笼压力骤增的情况下，又添融资新愁，未来为应对危机，部分企业将不得不采用打折促销的办法。
某资深房地产专家认为，加息进程虽过半，但楼市拐点为时尚早。不过，不排除小部分中小房企降价促销的现象，甚至出现一波价格打折高潮。最主要是本次加息导致房企融资贷款成本提高，在融资渠道封杀和货币政策收紧及销售成交严重下滑，房地产商资金链趋紧，一旦资金回笼压力骤增的情况下，小部分中小企业面临贷不到款的局面。
连续加息“房奴”好难顶，如果以80万、20年的商业贷款计算，利率提高之前每月付6011.78元 ，提高之后每月需付6106.72元，即提高利率后，商业供款每月要多交94.94元，一年则多交1139.28元；同样以80万、20年的公积金贷款计算，加息之前需交5061.20元，加息后提高到5147.97元，每月要多交86.77元，一年多交1041.24元。
◆ 当前存贷款基准利率一览
◆ 江阴商业银行细则
2010年，江阴市实现“全省土地执法模范市”四连冠，执法理念上升新高度。开展“三级联创”、实行“三早联防”、落实“四项联考”、采取“五种联动”，真正做到了“把违法用地的信息掌控在萌芽状态，把违法用地的案件遏制在破土之初”。去年11月，省国土资源厅执法局在验收考评中，抽查新建在建项目62宗，面积1863.51亩，依法用地率100％。今年1月，省国土资源厅发文授予江阴市等12个县（市、区）为2010年度江苏省土地执法模范县（市、区）。
①3月份成交土地
进入到2011年，土地市场竞拍不多，年后仅3月4日有过一次。临港新城CBD区、城北、城东等多宗热门地块花落各家。而从此次挂牌的地块来看，商业配套项目居多，不仅会极大便利周边居民的生活，同时也会是对周边出让地块的利好消息。以下为此次挂牌地块的信息：
（单位：出让面积（亩）、总价（万元）、平均价（万元/亩））宗地编号 地块座落 面 积土地用途总价平均价 竞得单位
2010-C-20 春麓路东、春申路南 15.22 商业、住宅520 34.17 华信置业有限公司2011-C-03 定山路西、长江路北 42.78 商业、办公12460291.26 恒天置业有限公司2011-C-04 一方城北侧、新港大道西34.09 商居办混5480160.75 金桥置业有限公司2011-C-05 水岸新都东、名贤路北侧20.63 商办混合7250351.43 景丰置业有限公司2011-C-06 芙蓉大道南、东外环路西13.05 汽车4S店112085.82 华夏汽车销售公司2011-C-07 芙蓉大道南、东外环路西15.12 汽车4S店130085.98 中进众旺汽车公司
②3月份挂牌土地
2011年3月29日，土地市场挂牌了11宗经营性用地，总占地约34.4万平米。其中，商业用地有6宗，拆迁安置房用地3宗。而商业项目中，汽车4S店及加油站居多。
（单位：出让面积（㎡）、起始价等（万元））
宗地编号 地块座落 面积土地
用途
起始
价
保证金
2011-C-01 立新路南、花山路西、花北路北侧 101230居住用地 4560 912 2011-C-02 虹桥南路南延伸东、立新路南、花北路北侧101230居住用地 4560 912 2011-C-08 贯庄公交首末站东、东横河南、东外环路西3000 公共用地 1575 315 2011-C-09 徐霞客镇璜北路南、外环东路西侧 54526居住用地 9820 1964 2011-C-10 徐霞客镇峭岐峭张路北、霞客大道西 2916 商业用地 1230 246 2011-C-11 夏港东园变东侧、五星路南侧、西园村北侧8381 汽车4S店 1140 228 2011-C-12 夏港西城路东侧、三联村南侧、芙蓉大道北2667 公共用地 1200 240 2011-C-13 云亭澄杨路南、环山路北侧 13333市场商办 2400 480 2011-C-14 云亭云台路东、云新路南、太平路西 26156居住用地 9810 1962 2011-C-15 君山路东、许嘉路南、中山路西 26021居住用地 1175 235 2011-C-16 利港镇翔宇制衣东侧、河豚路西侧 4593 商业 1930 386
第一部分：2011年一季度市场综述
2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。随着“限购令”、“房贷收紧”的严格执行，致使原本摇摆不定的楼市变得更加扑朔迷离。
2011年1月：商品房成交套数1839套，环比下跌38%，同比涨幅3%；
成交面积约258225㎡，环比下跌26%，同比下跌0.29%；
成交总额约174140万元，环比下跌26%，同比涨幅27%；
成交均价约6750元/㎡，环比下跌14%，同比涨幅28%。
2011年2月：商品房成交套数881套，环比下跌52%，同比涨幅8%；
成交面积约140620㎡，环比下跌46%，同比下跌3%；
成交总额约92690万元，环比下跌47%，同比涨幅4%；
成交均价约6600元/㎡，环比下跌2%，同比涨幅7%。
2011年3月：商品房成交套数849套，环比下跌4%，同比下跌30%；
成交面积约119595㎡，环比下跌15%，同比下跌32%；
成交总额约80610万元，环比下跌13%，同比下跌17%；
成交均价约6750元/㎡，环比涨幅2%，同比涨幅22%。
日前发改委发布《商品房销售明码标价规定》，明令从5月1日起商品房销售实行一套一价。明码标价，在商业领域并不是个陌生的词汇。然而在房地产市场，长期处在舆论中心的房价，却似乎始终带有一丝扑朔迷离的神秘色彩。因此，明码标价能否让房价更“透明”，甚至发挥“限价”的额外功效，成为业内人士的敏感点、购房者的关注点。随着政府的调控、购房者的渴盼、房产商的应对交织在一起，也许一场关于房价的“博弈”将就此拉开大幕。
（1） 商品房成交指数（套数）对比图
（2） 商品房成交指数（面积）对比图
（3） 商品房成交指数（均价）对比图
第二部分：2011年3月分区市场综述
（一）主城区市场成交分析（澄江街道）
◆主城区住宅市场
2011年3月主城区住宅市场（其他数据如下表）：
成交套数161套，出量环比减少30套，跌幅30%（2月成交191套，跌幅43%）；成交面积24610㎡，出量环比减少6360㎡，跌幅21%（2月成交30970㎡，跌幅43%）；成交总额25470万元，出量环比减少5585万元，跌幅18%（2月成交31055万元，跌幅44%）；成交均价约10350元/㎡，出量环比增加322元/㎡，涨幅3.2%。
佳兆业·御峰2月28日开盘预售，成为2月份首个开盘住宅项目，整个3月签约80套高层房源，折合所有优惠成交均价在9700元/㎡，成为风口浪尖开盘且成交活跃的最具代表楼盘。另外兴澄锦苑部分余房也在火热签约中。
当前，主城区住宅市场主要表现有：1.缺少新房源，众多楼盘“想试水又忌讳首当其冲”；
2.房贷压力，制约刚需群体的购房欲望，这是一把“舍与不舍”之间的双刃剑；
3.观望情绪应运而生，部分购房者徘徊于“买与不买”的矛盾中。
◆主城区商业市场
2011年3月主城区商业市场（其他数据如下表）：
成交套数95套，出量环比减少23套，跌幅19%；成交面积约8758㎡，出量环比减少632㎡，跌幅7%；成交总额约8805万元，出量环比增加1345万元，涨幅18%；成交均价约10055元/㎡，出量环比增加2108元/㎡，涨幅27%。
主城区的商业市场前三甲楼盘分别为长江路综合楼（32套、2056.75㎡）、新中心（13套、1894.35㎡）和金属材料市场（12套、1186.59㎡）。尽管同样没有新房源推出，一些成熟楼盘却也表现出较为理想的成交走势，总成交量依然维持在可控范围。
新国八条出台后，住宅市场或多或少受到一定的制约，但商业地产迎来了发展契机。纵观3月商业市场，成交量的弹性变化进一步说明“买房心理”的微妙改变。同时，主城区的商业房价继续保持在高位运行，最具代表性的当属东面的新中心（约14500元/㎡）和西面的长晟豪生环球公寓（约13000元/㎡）。
（二）近郊区市场（城东街道、云亭街道、夏港街道、申港街道、南闸街道）
◆近郊区住宅市场
数据表明：2011年3月住宅市场成交套数208套，出量环比增加10套，涨幅5%；成交面积约29813㎡，环比出量增加1388㎡，涨幅5%，成交总额约20100万元，出量环比增加25975万元，涨幅4%。其他数据如下表：
申港街道：2011年3月（82套、12630.83㎡）、2011年2月（71套、9411.83㎡）； 夏港街道：2011年3月（102套、13281.83㎡）、2011年2月（77套、10952.4㎡）； 云亭街道：2011年3月（38套、4895.91㎡）、2011年2月（28套、5254.89㎡）； 南闸街道：2011年3月（10套、1156.38㎡）、2011年2月（10套、1423.07㎡）； 城东街道：2011年3月（1套、176.99㎡）、2011年2月（无成交）。 ◆近郊区商业市场
数据表明：2011
年3月商业市场成交套数45套，环比出量增加12套，涨幅36%；成交面积约5225㎡，环比出量增加1230㎡，涨幅31%，成交总额约3110万元，出量环比增加1380万元，涨幅80%。其他数据如下表：
申港街道：2011年3月（6套、1358.18㎡）、2011年2月（7套、1028.33㎡）； 夏港街道：2011年3月（27套、2645.47㎡）、2011年2月（26套、2963.86㎡）； 云亭街道：2011年3月（4套、546.36㎡）、2011年2月（无成交）； 城东街道：2011年3月（8套、671.72㎡）、2011年2月（无成交）。
（三）各街镇数据（2011年3月）
说明：为了更加准确、直观地反映出各街镇商品房成交走势，将按照“行政街镇”为小单位，列举各街镇的成交套数、成交面积和参考均价，方便参阅者对照数据。此次数据是2011年3月份汇总数据。
数据显示：澄江街道作为江阴楼市主战场，优势十分明显，也是住宅类均价唯一破万的行政区域，另外顾山镇、夏港街道、申港街道、云亭街道?敔山湾等街镇紧随其后。顾山镇拥有顾山商贸城、佳兆业可园的强势助阵，成交量大幅度上扬位居次席。
主城区（所指澄江街道）：2011年3月共签约260套商品房，约占全市31%；共计33907.71㎡，约占全市28%，其中佳兆业·御峰签约80套荣居榜首。
近郊区（夏港街道、申港街道、云亭街道、南闸街道、城东街道）：2011年3月共签约224套商品房，约占全市26%；共计33806.01㎡，约占全市28%。
顾山镇：2011年3月共签约117套，约占全市14%；共计面积12972.71㎡，约占全市11%。其他乡镇（汇总数据）：共计签约228套，约占全市27%；共计面积38904.83㎡，约占全市33%。
第三部分：市场热点综合分析
（一） 国八效应·周周走势
从首周（1.24-1.30）起，第1周（350套、52045㎡），第2周（61套、9875㎡），第3周（74套、9880㎡），第4周（308套、55680㎡），第5周（323套、51325㎡），第6周（371套、48000㎡），第7周（222套、31445㎡），第8周（166套、22765㎡），第9周（160套、23680㎡）。
从首周（1.24-1.30）起，第1周到第9周成交均价分别为6970元/㎡、7090元/㎡、6045元/㎡、5585元/㎡、6960元/㎡、8040元/㎡、5900元/㎡、6595元/㎡、6395元/㎡。
小结：新国八条出台后，江阴楼市（除春节期间）成交量持续低迷，房价呈现小幅正常波动，整体趋势依旧是“量跌价涨”。特别是进入3月以来，房价更是节节攀升，是购买力强劲、还是短暂坚挺，尚需时日观察、静观其变。
（二）套均建筑面积综合分析
套均建面综合数据(2011.01-2011.03)
月份 物业形态 主城区 城西组团敔山湾 临港新城 住宅 168 125 140 117 2011.01
别墅 368 312 305 210 住宅 148
116 139 108 2011.02
别墅 350 340 330 246 住宅 155 130 114 120 2011.03
别墅
345
328
312
290
普通住宅（一季度）主销面积范围：主城区（140-180㎡）；城西组团（110-140
㎡）；敔山湾（110-160㎡）临港新城（100-130㎡）。
别墅市场（一季度）主销面积范围：主城区（340-370㎡）；城西组团（310-340㎡）；敔山湾（300-330㎡）临港新城（200-290㎡）。
说明：1. 敔山湾3月普通住宅套均面积仅为114㎡（敔山湾花园仅83㎡，共计13套）；2.临港新城普通住宅套均面积逐渐增加；3.主城区“大平层”日渐成为热销面积；4.临港新城别墅市场面积偏小，亦称“刚需别墅”。
（三）楼市成交综合排名
1、2011年3月住宅市场（新城区·乡镇）
◆新城区住宅市场（含主城区、近郊区）
2011年3月销售套数（套） 2011年3月销售面积（㎡） 名次
楼盘名称 区 域 套 数 楼盘名称 区 域 面 积
1 御峰花园 澄江街道80 御峰花园 澄江街道 11377
2 绿海香洲 申港街道34 绿海香洲 申港街道 3803
3 一方城 夏港街道20 水岸新都 澄江街道 3700
4 锦绣天成 申港街道20 锦绣天成 申港街道 3017
5 水岸新都 澄江街道1
6 一方城 夏港街道 2325
6 弘建公园国际 夏港街道16 弘建公园国际 夏港街道 2289
7 敔山湾花园 云亭街道14 欧洲花都 申港街道 2011
8 怡江城 夏港街道11 怡江城 夏港街道 1719
9 山湾水榭 云亭街道11 兴澄锦苑 澄江街道 1586
10 东方大院 云亭街道11 东方大院 云亭街道 1449
◆乡镇住宅市场（不含近郊区）
2011年3月销售套数（套） 2011年3月销售面积（㎡） 名次
楼盘名称 区 域 套 数 楼盘名称 区 域 面 积
1 佳兆业可园 顾山镇 21 佳兆业可园 顾山镇 2869
2 嘉华豪庭 祝塘镇 15 绿苑居 新桥镇 2268
3 敔山湾花园 云亭街道1
4 超辰国际花园青阳镇 1929
4 桃源新居 徐霞客镇13 嘉华豪庭 祝塘镇 1692
5 超辰国际花园 青阳镇 13 环东路商住楼华士镇 1648
6 香树湾花园 璜土镇 12 北国幸福新村顾山镇 1636
7 北国幸福新村 顾山镇 12 红豆佳苑 顾山镇 1497
8 红豆佳苑 顾山镇 11 金都豪庭 顾山镇 1377
9 金都御庭 长泾镇 9 桃源新居 徐霞客镇 1366
10 金港豪庭 利港镇 8 长和馨苑 周庄镇 1243
2、2011年3月商业市场
◆新城区商业市场（含主城区和近郊区）
2011年3月销售套数（套） 2011年3月销售面积（㎡） 名次
楼盘名称 区 域 套 数楼盘名称 区 域 面 积
1 长江路综合楼 澄江街道3
2 长江路综合楼 澄江街道 2057
2 总部壹号 夏港街道17 新中心 澄江街道 1895
3 新中心 澄江街道13 新港花苑 夏港街道 1217
4 金属材料市场 澄江街道12 苏龙苑 澄江街道 1217
5 新港花苑 夏港街道7 金属材料市场 澄江街道 1189
6 苏龙苑 澄江街道
7 总部壹号 夏港街道 1159
7 长晟豪生大酒店 澄江街道 6 云都商住楼 云亭街道 547
8 新百业广场 澄江街道 5 石庄商贸街 申港街道 497
9 云都商住楼 云亭街道 4 申裕苑 申港街道 479
10 永康五金城 澄江街道 4 长晟豪生大酒店 澄江街道 351
◆乡镇商业市场（不含近郊区域）
2011年3月销售套数（套） 2011年3月销售面积（㎡） 名次
楼盘名称 区 域 套 数楼盘名称 区 域 面 积
1 顾山商贸城 顾山镇 47 华宏世纪苑 周庄镇 2554
2 华宏世纪苑 周庄镇 11 周南花苑商住楼 周庄镇 2296
3 和新国际市场 月城镇 9 顾山商贸城 顾山镇 1828
4 府前沁园 青阳镇 8 府前沁园 青阳镇 1725
5 周南花苑商住楼 周庄镇
6 青水阳光步行街 青阳镇 887
6 绿苑居 新桥镇 6 和新国际市场 月城镇 865
7 青水阳光步行街 青阳镇 4 利港明珠花苑 利港镇 835
8 金都豪庭 顾山镇 3 金都豪庭 顾山镇 799
9 幸福新村商住楼 顾山镇 2 绿苑居 新桥镇 663
10 霞客苑 徐霞客镇 2 金湾丽景花苑 周庄镇 641
（四）热点楼盘小道消息
失败楼盘案例研析 一．引言 房地产行业作为资金高投入，经营开发高风险、收益高回报、产业高聚集及技术高密集的“五高行业”，从最初的土地的获得，前期的规划，产品的设计到工程的建设，销售推广再到后期的经营管理，每个环节都紧密相扣，任何一环节出现差池，都有可能导致楼盘滞销，而每个环节又离不开成功的策划，房地产业内有句经典的名言——“没有失败的楼盘，只有失败的策划”。这份报告所提及的各类失败案例都无不例外的在这些环节当中出现了错误的策划决策，导致楼盘失败。清楚的认识这些楼盘失败的原因，对于以后本项目的决策将起到积极的借鉴作用。倍讯易//https://www.doczj.com/doc/1c14419378.html,/ 二．房地产项目失败的两大因素及其基本应对策略 导致房地产项目失败的因素有千千万万，错综复杂，归纳起来可以分为“致命型”和“非致命型”两种影响因素，分别对项目造成了“致命性硬伤”和“非致命性软伤”。 1、致命性硬伤及其基本应对策略 致命型影响因素给项目造成了“致命性硬伤”，导致项目要么是无药可救，要么就是要付出巨大代价才能起死回生，这些影响因素包括严重的建筑质量问题、严重偏差的项目市场地位等。受致命性硬伤而失败的房地产开发项目多发在房地产业发展初期和房地产开发过热时期，主要是由于决策者的决策失误造成的。虽然有很多项目在致命型影响因素的作用下一败涂地，但也有一些项目在被“宣判死刑”后，仍可以通过特定的策略起死回生，但无一例外的要付出巨大的代价。因此，规避这种“硬伤”的最佳方法是在项目的最初期就应防微杜渐，通过严谨的工程监督及科学的管理决策消灭“硬伤”于萌芽之初。
房地产开发项目致命性 硬伤的基本对策 病理分析（销售障碍分析） 对诊下药（应对策略） 2、非致命性软伤及其基本应对策略 非致命型影响因素会造成房地产开发项目在一定时期的一定程度上的滞销，即策略上的失败，但可以通过一定的措施扭转不利局面，重新赢取市场。造成项目滞销的非致命型影响因素包括项目市场定位失误、产品设计失误、销售组织不力、销售控制失误、销售渠道不畅、入市时机不当、营销推广不力、开发商诚信差及开发商实力弱等因素。随着房地产市场竞争的日趋激烈，非致命型影响因素日趋明显，众多项目都存在着或多或少的不可避免的销售压力。目前，项目市场定位失误和营销推广力度不足是造成房地产开发项目失败的非致命性软伤最突出的体现。
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
国土资源通讯?!""#$%& 保持房地产市场持续健康发展，稳定住房价格，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。围绕国务院近期关于“做好稳定住房价格工作”的要求，部党组安排的“住宅用地供应在保持房价稳定方面有何经验和做法？房地产用地结构状况与主要问题是什么”调研专题，是落实国土资源管理参与房地产市场宏观调控的具体部署。日前，部土地利用管理司一个调研小组，对江阴市房地产市场进行了实地调查。 一、基本情况 江阴为江苏无锡所辖县级市，行政 区面积’((平方公里，人口%%#万，人均耕地不足"$)亩；主城区建成面积约&"平方公里， 人口&"余万。从近年的情况看，江阴市房地市场呈现以下特点： 一是商品住宅供销两旺。按面积统计，江阴市房地产开发’"*以上为住宅。!""!年、!""+年和!""&年住宅销售面积分别为&,$(’)&万平方米、 ))$((+&万平方米和(($,#)万平方米，!""+年、!""&年分别比前一年增长 +’$)*和+!$,*。 销售面积逐年大幅度增长，反映出住宅供应与需求均呈旺盛态势。 二是房屋户型面积逐年增大。!""!年开发销售的住宅中有#"*以上的户型面积为("平方米-’"平方米、!""+年多为%""平方米-%!"平方米、!""&年则多为%!"平方米-%)"平方米，且房屋建设标准逐年提高，说明居民的住房消费水平愈来愈高。 三是房价、地价大幅度上涨。!""%年以前，房价保持在较低水平。!""!年 以后则大幅度增长，!""+年、!""&年分别比前一年上涨!"*和+"*-&"*，增长率已超过长江三角洲上海、杭州、南京。目前，商品住宅市场价格平均已达&#""元.平方米。!""!年、!""+年和!""&年，江阴市城区居住用地地价平均分别为%,""元.平方米、+"""元.平方米和 +#""元.平方米，!""+年、!""&年分别 比前一年上涨,)$&*和%)$)*。地价上涨，一方面是因为原有居住用地地价水平偏低，推行经营性用地招标拍卖挂牌出让以来地价水平得到充分显化，但更主要的由于市场旺盛需求强力拉动的结果。 四是土地供应量逐年增大。!""!年、!""+年和!""&年，城区房地产开发供应土地分别为,!+亩（其中!%"亩用于拆迁定向销售房屋）、%+""亩（其中(""亩用于拆迁定向销售房屋）和%#""亩（其中##"亩用于拆迁定向销售房屋），全部采用招标拍卖挂牌方式出让。在各年的土地供应中，存量建设用地分别为’"亩、%""亩和!""亩，占供应总量的比例较低。 二、成功经验一是拆迁安置采用定向销售方式，较好地解决了房屋拆迁过程中的安置问题。拆迁安置定向销售房开发面积根据拆迁量确定，!""!年、!""+年和!""&年城区定向销售房建筑面积分别为&"万平方米、)"万平方米和&"万平方米，与拆迁量基本平衡。政府确定房屋销售价格，土地进行拍卖。!""!年、!""+年销售价格定为!!""元.平方米，!""&年上调为!#""元.平方米。户型面积则一直保持在("平方米-’"平方米的水平。 居民也可选择货币安置，但随着房价的抬升，选择货币安置的比例逐年降低， !""!年、!""+年分别为!"*和%"*， !""&年则为零，反映出居民对住宅市场前景的较高预期。 二是合同约束开发行为，保证土地供应后及时开发。通过在土地出让合同中明确开工、竣工时间和出让条件，保证了土地供应后，开发商能按合同约定进行开发，及时向市场提供住房，避免出现土地闲置现象。 三是规范经济适用住房建设管理，满足中低收入家庭住房需求。!""&年以前，江阴市没有供应经济适用住房。今年计划进行开发建设，政府定开发规模、销售价格、套型面积和销售对象。计划供应面积%#万平方米，价格%’("元.平方米，户型面积分别确定为&"平方米-#"平方米、,"平方米、’"平方米和%""平方米&个档次。政府发布公告，明确申请和购买条件，对申请购房人进行登记、并通过企业、街道办事处、工会、民政局等单位进行审查核实，对不符合条件的予以剔除，并向社会公示，公示无异议的，方可购买。 三、存在问题及原因 一是房地产市场需求过旺。江阴市 !""&年城镇居民人均住房面积+&$!平 方米，比!""!年增加,$#平方米，其绝对值和增长率均高于全国平均水平；地价、房价的上涨速度，已超过当地/01、 人均可支配收入以及固定资产投资增长的速度，反映出过旺的需求。江阴市财政收入近年来一直保持较快增长，!""!年、!""+年、!""&年分别为&#亿元、),亿元和’!$)亿元。城镇居民可 江阴市房地产市场调查报告 部土地利用管理司 关文荣 调研报告 !!!!!!!!!" !" !!!!!!!!!" !" !!!!!!!!!!!" !" !!!!!!!!!!!" !" !!!!!!!!!" !" !!!!!!!!!" !" &#
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
东山国际新城项目分析 ——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城 一．总体规划宏观背景分析 1．中国城市发展新阶段 中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；城市化进入快速发展的阶段，中国将于2010年进入城市化社会；住宅需求结构正处于由“基本生活需求”向“改善型需求”转化的关键时期。 ——中国城市化与城市发展存在突出问题。随着中国城市化进程的推进，城市问题逐渐显现，而且有复杂化的趋势。在大中城市发展过程中出现的主要问题有：城市无序扩张，导致一系列的管理与利益矛盾；中心城区膨胀，人口与经济活动过于集中；城市交通阻塞，生活与生产成本上升；城市环境污染，城市居民生活质量下降。 2．成都市城市发展规划： 据已经完成编制的成都市纲要介绍，2020年，成都市的城区面积将达3681平方公里，比现在的中心城（即外环路以内区域）面积598平方公里大6倍多。成都市总体规划范围涵盖整个成都市行政区域范围，城区范围大大扩大，不仅包括五城区和高新区，还新括入新都、郫县等近郊区（市）县，达到了3168平方公里。预计到2020年，成都市人口规模将达到1500万，目前是1000万人左右。届时，居住在城镇里的人口将达到1035万，其中外环路内的城区部分将有500万人。 ▲城市发展战略： 迎合西部大开发的总体策略，成都市也将加快城市发展的速度，整个城市核心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。 根据规划成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造六个城市组团（新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县），重点向南、北、东三个方向发展。将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解；同时，中心城工业向外迁移，在六个片区形成工业集中发展区，重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。 ▲ 近郊组团规划
石家庄房地产市场调查报告 二〇〇四年十一月
目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总
第一部分市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。
江阴房地产市场调研报告 2012年2月，江阴共成交房源560套，环比增加109套，增幅为24.17%；成交面积为9.34万方，环比增加 2.66万方，增幅为39.82%；成交金额为72713.68万元，本月江阴商品房成交均价为7787元/平米，环比下降117元/平米。 2012年2月全国各大城市成交数据 城市成交套数环比涨幅成交均价环比涨幅成交面积环比涨幅北京5514 涨23.3% 18895 涨1.28% 52.15万㎡涨23.91% 上海9797 涨48.73% 20196 跌10.7% 90.26万㎡涨44.24% 广州4886 涨45.9% 11475 跌7%48.74万㎡涨50.53% 深圳1931 涨40.74% 16863 跌1.41%17.04万㎡涨40.61% 杭州2399 涨57.72% 16517 跌18.60% 24.16万㎡涨47.31% 南京3635 涨65.1% 跌0.74%35.99万㎡涨72.51% 由于1月楼市历经元旦、春节假期，楼市陷入历史性低点，成交数据偏低。因此2月份城市环比数值偏大，全国各大城市成交量环比1月纷纷上涨。在调控政策高压之下，大量的库存使得开发商的紫金流转不通，为了去化现有库存，大多数的开发商均选择“降价促销优惠”，自然而然形成了“价降量升”的局面。 一、新上市楼盘基本资料 2012 年2月1日至3月13日，全市共有7个新项目上市销售,永康五金城（222套、15638.56㎡）、金都御庭（84套、9224.34㎡）、佳兆业广场(壹号公馆)(459 套、86971.55 ㎡)、皇冠花园(44 套、17090.44 ㎡)、中海花苑(425 套、52804.19 ㎡)、名豪山庄(75 套、26374.88㎡)、西石桥南园路商住楼(77 套、10804.31 ㎡)等楼盘。 楼盘名称及批 准日期预售许可证项目地址?开发公司 房源情况 形态套数面积 永康五金城（2012-3-12）（2012）销准字 第001号 芙蓉大道南普惠路东（江阴 永康五金城有限公司） 商业222 15638.56 金都御庭 （2012）预销准 字第005号长泾镇虹桥路西侧，人民路 南侧（江苏云都置业发展有 限公司） 多层84 9224.34
2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测 来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。 第一部分，调控政策的基调与梳理 （一）总体基调 虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 （二）政策梳理 二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障
房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。 第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四 个方面进行全方位解读。 为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。 限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。 （一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年 多数城市土地成交明显放缓 根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，
房地产开发合同纠纷案例分析2则 房地产开发合同纠纷案例分析2则 发布时间：2021-12-04 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天宝岛优品小编要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超
凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的嘉汇龙潭小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
福清房地产市场调查
福清项目组
、福清地方咨询。 1、龙江两岸滨江公园（含体育公园）城市设计规划，将采用一轴五点带四片”的功能布局 2、福州市区至平潭车程有望缩短一半。 二、福清土地拍卖。 1、2008年8月6日举行第六次国有建设用地使用权挂牌大会。 2、2008年8月22日举行第七次国有建设用地使用权挂牌大会。 三、住宅市场动态。 1、福清在售楼盘8月推量。 2、8月福清住宅均价走势。 3、在售楼盘主力户型。 4、在售楼盘8月份销售情况。 5、在售楼盘近期活动内容。 四、8月份全国房地产市场概况。 五、福州市场信息。
、福清地方咨询 1、龙江两岸滨江公园（含体育公园）城市设计规划，将采用一轴五点带四片”的功能布局。 龙江两岸滨江公园（含体育公园）城市设计规划，将采用一轴五点带四片”的功能布局。一轴”以龙江滨江公园为主线，串联沿 岸的主要景观节点、公共设施及各类开敞空间，突出龙江生活休闲、游览娱乐的功能，形成福清主要的城市发展轴；五点”从西向东 形成桑竹垂荫”旅游拓展区、白沙荡苇”生态复苏区、峡江新邑”活力新城区、三溪挹翠”旧城思古区以及洲渚浅碧”旧城思古区；四片”从西至东分别为旅游拓展区、生态复苏区、活力新城区、旧城思古区。 另据悉，此次规划的体育公园作为龙江“峡江新邑”片区的核心景点，位于清盛大道以南的融侨园至福百大道滨水地段，隔江与玉融公园相望，规划用地面积18.01公顷，将以市民体育活动为公园主题，设计新颖现代，强调体育运动与优美公园环境的有机结合，彰显福清城市新区形象。 2、福州市区至平潭车程有望缩短一半。 福清渔溪至平潭高速公路有望今年底前动工，预计2011年建成通车后，福州市区至平潭车程将缩短一半左右。福清渔溪至平潭海峡大桥高速公路起于渔溪镇下里村，设枢纽交通连接沈海线福泉高速，途经江镜、港头、三山、高山、东瀚等乡镇，终点接平潭海峡大桥。全线设渔溪（复合式枢纽）、庄前（枢纽）、江镜、港头、高山、东瀚6处互通立交。 据悉，福清渔溪至平潭海峡大桥高速公路已完成立项、土地预审、环评、水保、工可、初测验收等工作，有望今年年底前动工， 2 011年建成后将与平潭海峡大桥衔接。
房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品和方案走向机会；销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化： （1）单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变，依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求，特别是近年来市场竞争日趋激烈，行销阻力较大，单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足， （2）行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户所接受，归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上，即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户，或者改变客户在头脑中已形成的认同观念，从而使其认知项目，最终促成购买。 （3）行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果，SP 促销可以和直销（DS）结合运用，使得行销过程更具连续性和统一性，有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时，要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合，避免过度依靠广告行销，以使行销更具实效。 针对上述情况，新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言，整合传播包括： （1）报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合；（2）新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动，实现公关活动的整合； （3）销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合； （4）现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致，实现销售地点的整合； （5）分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用，实现支付方法的整合； （6）折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合； （7）销售经理、专案、主管、代表等说辞一致，实现销售全体的整合； 整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。 3、建立分销网 （1）利用发展商对外的影响力和关系，发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；
区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
一、房地产相关政策及行业信息 （一）房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东
省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 （二）城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超
当前房地产市场形势与发展态势分析——房地产市场形势分析报告 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。