1.项目投资评估 1.1项目投资评估说明 ?项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总 投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的 净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。 ?对酒店开发过程的模拟为：第1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3 年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可 证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。 ?本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照 无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着 一定的差距。 ?酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 ?本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品 牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。 ?假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法 测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。 1.2酒店基本主体构成 郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：
1.3投资成本估算 1.3.1测算依据 总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细） 汇总成本明细如下：
1.4经营测算 1.4.1测算依据 酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。 经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--20元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下： 经营成本数据如下：
一．按变动成本法和完全成本法编制收益表 （0207）1．企业1999年生产乙产品10000件，销售9000件。该产品单位销售价格为40元，单位产品变动生产成本为24元，单位变动销售及管理费用为4元。该企业全年固定制造费用为60000元。全年固定销售及管理费用为25000元，假定该企业乙产品无期初存货。要求：分别按变动成本法和完全成本法编制收益表。(本题10分) 收益表 贡献式传统式 营业收入360000 营业收入360000 变动成本营业成本 变动生产成本21 6000 期初存货成本0 变动销售管理费用36000 本期生产成本300000 变动成本合计252000 期末存货成本30000 贡献边际108000 营业成本合计270000 固定成本营业毛利90000 固定制造费用60000 营业费用 固定销售管理费用25000 销售管理费用61000 固定成本合计85000 营业费用合计61000 营业利润23000 营业利润29000 （2）对两种成本法计算的营业利润差异进行分析。 完全成本法下营业利润–变动成本法下营业利润=26250–22500=3750,是由于完全成本法下期末存货吸收了一部分固定制造费用所致.完全成本法下期末存货包含的固定制造费用=1500×15000/6000=3750。
二、用经营杠杆系数预测利润 （0207）2.某企业生产一种甲产品，今年的产量为1000件，售价为200元/件，单位变动成本为90元/件，获利55000元。要求：（1）计算经营杠杆系数（2）明年计划增加销售5%，预测可实现的利润（3）若明年目标利润为66000元，计算应达到的销售量。 答案：(1)基期贡献边际＝1000×(200一90)＝110000(元) 经营杠杆系数=110000/55000＝2 (2)预计可实现利润＝55000×(1＋2×5％)＝60500(元) (3)利润变动率＝(66000–55000)/55000 ＝20％ 销售变动率＝20%/2＝10％ 销售量＝1000×(1+10％)＝1100(件) （0307）2．企业本年产品的销售收入为1000万元，变动成本为600万元，固定成本为200万元。下一年度销售量增加20%，单价和成本水平不变。 要求：（1）计算经营杠杆系数； （2）预计下一年度的利润。 解:基期贡献边际＝1000–600=400 基期利润＝400–200=200 经营杠杆系数=400/200=2 预计可实现利润=200×(1＋2×20％)=280 三、半成品是否深加工的决策 （0207）3．企业每年生产1000件甲产品，其单位完全成本为18元，（其中单位固定制造费用为2元），直接出售的价格为20元。企业目前已具备将80%的甲半成品深加工为乙产品的能力，但每深加工一件甲半成品需要追加5元变动性加工成本。乙产品的单位售价为30元。假定乙产品的废品率为1%。要求：（1）如果深加工能力无法转移，做出是否深加工的决策；（2）深加工能力可用来承揽零星加工业务，预计可获得贡献边际4000元，做出深加工的决策。 答案：(1)乙产品的产量＝1000×80％×(1—1％)＝792 (件) 单位变动生产成本＝18—2＝16(元) 甲方案相关收入＝1000×80％×20＝16000(元) 乙方案相关收入＝792×30＝23760(元) 差量收入＝23760一16000＝7760(元) 甲方案的相关成本＝0 乙方案的相关成本＝5×800＝4000(元) 差量成本＝4000(元) 差量损益＝7760—4000＝3760(元) 因为差量损益大于零，所以应把甲半成品加工为乙产成品。………(5分) (2)深加工的机会成本＝4000(元) 差量损益＝3760—4000＝—240(元) 因为差量损益小于零，所以应直接出售甲半成品。…………………(5分)
四星级酒店总投资估算表 Prepared on 22 November 2020
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。 成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元 管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元 酒店总开发成本： +750+＝万元 项目投资分析 面积资料 总地下建筑 8，平方米 总地上建筑 35，平方米 总建筑面积 43，平方米 发展成本明细如下： 1前期工程 US＄550,000 2建筑费 US＄27,750,000
3设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4安 US＄3,210,000 5户外工作 US＄850,000 6开幕前准备费用 US＄20,190,000 7其他 US＄ 14,120,000 8不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。
编制方法 ⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费： A、进口设备按外商报价计算。 B、国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用： A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供 数据计列。 B、规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、 工程监理费按国家及地方有关规定计取。 C、基本预备费按%计算。 D、工程造价调整预备费按%计算。 酒店项目投资与收益情况估算 一、酒店总投资估算：
五星级酒店总投资估算表 建筑面积 46000m2 客房数 400间 酒店工程总投资估算 44379万元 建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1％ 建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8％ 辅助设施工程估算 5290万元 11.9％ 机电设备工程估算 8740万元 19.6％ 绿化估算 1840万元 4.1％ 不可预见费用 3680万元 8.2％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）
1 前期工程 US＄550,000 2 建筑费 US＄27,750,000 3 设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4 安 US＄3,210,000 5 户外工作 US＄850,000 6 开幕前准备费用 US＄20,190,000 7 其他 US＄ 14,120,000 8 不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000 一、投资估算
本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资 7500万美元 按各项目划分如下：单位：万美元 编制方法 ⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费： A、进口设备按外商报价计算。 B、国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用：
三种估价方法的具体运用 一、成本法 成本法的运用分为两类： （一）新建好的房地产 基本思路为： 评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。 该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。（二）旧房地产 基本思路为： 评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧 1、建筑物（地上房屋）重置价格 建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种： （1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。 （2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。 该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。 （3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。 2、建筑物折旧 建筑物折旧的原理是物质折旧、功能折旧、经济折旧（周边环境恶化）。 折旧的计算方法： （1）年限法 年限成新率即房屋重置价格中的年限成新率表。 （2）分解法 其具体运用就是完损系数打分法。 （3）市场提取法 大量市场折旧案例的平均值，现实中基本无法运用，虚无缥缈。 注：我们一般使用年限法成新率和完损法成新率一起确定一个综合成新率。 3、土地重置价格 （1）基准地价法 在政府公布的基准地价基础上乘以一系列修正系数（也为国土资源厅颁布，4年更新一次，该本包含修正系数的报告名称是《某市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》）得到土地重置价格，他分为大体商业用地、住宅用地、工业用地三大块基准地价及修正体系。公式如下： 评估价格P=基准地价?（1+∑ Ki）×Ky×Kv× Kt×Ka×Ks×∏Kbi土Kf Ki——宗地修正系数表中各区域因素修正值之和 Ky——使用年期修正 Kv——容积率修正系数 Kt——估价期日修正 Ka——宗地形状修正 Ks——宗地面积修正 ∏Kbi——住宅（商业、工业）用地特殊个别因素修正系数 Kf——开发程度修正 具体见土地估价报告 （2）假设开发法（剩余法）
酒店经营收入数据估算 A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?酒店经营收入数据模型估算 ?酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。 ?按当地经营情况测算经营收入 ?经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 ?按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：
五星级酒店总投资估算 表 Revised as of 23 November 2020
五星级酒店总投资估算表建筑面积46000m2 客房数400间 酒店工程总投资估算44379万元 建筑主体及外装饰估算13800万元％ 建筑内装饰工程估算11029万元％ 辅助设施工程估算5290万元％ 机电设备工程估算8740万元％ 绿化估算1840万元％ 不可预见费用3680万元％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）土地成本：500万×40÷7969 m2＝元/m2 酒店土地成本：元/ m2*3697m2＝万元 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。 成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元 管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元 酒店总开发成本： +750+＝万元 项目投资分析 面积资料 总地下建筑8，平方米 总地上建筑35，平方米 总建筑面积43，平方米 发展成本明细如下： 1前期工程US＄550,000 2建筑费US＄27,750,000 3设备、装配及有关机器US＄7,780,000
4安US＄3,210,000 5户外工作US＄850,000 6开幕前准备费用US＄20,190,000 7其他US＄14,120,000 8不能预见费用US＄550,000 总数US＄75,000,000 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资7500万美元 按各项目划分如下：单位：万美元 编制方法
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析 摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。 关键词：星级酒店收益与成本，测算分析 一、引言 上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。 在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。
资产评估收益法中参数的确定 来源：岁月联盟 作者：未知 时间：2010-07-03 资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法，是国际上公认的资产评估基本方法之一。 资产评估是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。其适用条件要求是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。显然地，资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。 预期收益额的确定 预期收益额受诸如背景、政策因素等在内的众多因素的影响，存在很大程度的不确定性。但这并不妨碍对预期收益的确定作出努力。 ——预期收益额的确定，既要联系又高于历史。将历史与未来完全进行割裂、简单地以历史去推知未来都是有失偏颇。 客户公司过往的业绩固然不等于将来，但是至少表明了与将来的某种逻辑联系。企业预期未来收益额的确定，首先，离不开企业现有的生产条件、技术条件、市场条件。同时，未来情况的确定很大程度上是建立在现时、法规、信贷、税率等制度下。这是决定企业收益额大小的客观条件。要本着从企业的经营现状出发，分析过往的业绩，去推导未来。可以说，这种分析越是充分，越有利于恰当地推知预期收益额。
同时，未来的，又不是简单的历史照搬。应当明确，企业过往的发展未必是合理的，企业资产的效用可能还有潜力或者已经丧失殆尽。企业未来收益额的确定，必须是在考虑资产的最佳与合理使用的基础上，通过对未来市场的发展前景及各种因素对企业未来收益额的影响进行分析，模拟出企业在未来若干时期的经营状况和经营业绩来加以达到。 ——预期收益额的确定，既有赖于但又不限于参照客户企业提供的资料。 客户企业较为熟悉自身乃至行业情况，有自己的发展目标和市场定位，如果能够站在客观的立场去做预测，是能够编制出具有较高信息含量的未来收益预测的；何况提供预测性财务信息本来就是客户企业的责任，在评估中介机构不可能完全介入企业的预测，只能进行抽样检查与判断分析的情况下，作为中介机构有可能也有必要将其作为确定未来预期收益额的依据。 但另一方面，也必须看到，企业提供的预测资料，毕竟源于作为永恒追求利益的“经济人”的企业管理当局。在企业管理当局出于某种利益动机（驱动）下，往往有意拔高或降低、甚至提供虚假盈利预测值而难以做到客观公正。同时，作为盈利预测本身也有自身的弱点，盈利预测的复杂性、预测方法的局限性、由于预测本身所固有的不确定性，包含盈利预测在内的各种预测信息的可靠性、相关性毕竟不同于现实，而且，这种盈利预测的时间越长，其准确性也越差；因而，即便希望是从客观角度出发，也因盈利预测本身的先天不足（弱点）难以有圆满解释；即便是历史财务信息资料本身，其本身是否已经全面反映企业资产的过往情况还难以完全避免受到责难。因此，在未来收益的确定问题上，中介机构要有正确的局外观。也就是既要企业客户提供的资料又要不限于企业提供的资料，还要依赖评估中介机构自身的专业优势，通过掌握多方面的资料去而合理地推导与估算未来收益。 ——预期收益额的确定，既可以采用现金流又不排斥采用净收益。 对委估资产价值特别是企业价值的看法——一种获利能力而非资产本身的重置价值；一种整体获利能力而非单项资产获利能力的简单相加之和。这种观念日益得到接受。对于未来预期收益额确定的启迪意义就在于它既可以通过现金流又可以通过净收益的运用来达到。 未来委估资产（整体）获利能力的表述，首先可以采用现金流。理财学理论认为，资产的内在价值是其未来现金流量的现值。如果把资产的经营过程看成是一个不断投资与不断回收的过程，那么，委估资产的价值最终体现在回收的现金上。采用现金流来确定未来收益额，即运用企业在未来经营期内经营过程中的现金流入量与流出量的差额来确定企业委估资产收益。它包括企业在未来的一切收支净额，无论是营业收支、投资收支还是资产收支，只要形成现金净流量就应该看作是收益。 未来委估资产（整体）获利能力的表述，还可以采用包括净收益在内的口径。净收益指在未来经营期内所获得的归资产所有者拥有和支配的价值金额即
酒店总投资估算表总纲 建筑面积 客房数 酒店工程总投资估算 建筑主体及外装饰估算 建筑内装饰工程估算 辅助设施工程估算 机电设备工程估算 绿化估算 不可预见费用
投资成本 （以下投资成本未计算财务成本） 土地成本： 酒店土地成本： 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）： 序号分项工程名称计算依据单方造价（元/m2）面积总额比例 1 桩基工程（受力桩）总建筑面积 2 地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积 3 结构工程地上建筑面积 4 建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积 5 新型节能幕墙外立面建筑面积 6 给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积 7 喷淋、气体消防总建筑面积 8 污水处理（含管线）总建筑面积 9 空调工程地上建筑面积 10 地下室通风工程地下室建筑面积 11 照明、防雷、动力、变配电总建筑面积 12 电话总机及配线、闭路电视、监 视、广播音响、管理电脑、火灾 报警、共用天线、电报电传 总建筑面积 13 煤气工程总建筑面积 14 电梯、自动扶梯总建筑面积 15 室外总体总建筑面积 16 室内精装修连家具地上建筑面积 17 杂项工程总建筑面积 18 洗衣房设备地上建筑面积 19 厨房设备地上建筑面积
项目投资分析 面积资料 总地下建筑 总地上建筑 总建筑面积 发展成本明细如下： 1前期工程 2建筑费 3设备、装配及有关机器 4安 5户外工作 6开幕前准备费用 7其他 8不能预见费用 总数 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资 按各项目划分如下：单位：万美元 序号费用名称投资额面积占合计的比例% 一静态投资 1 建筑工程费 2 设备购置费 3 安装工程费 4 室外工程费 5 服务性设施及家具器具购置费 6 工程建设其它费用 7 基本预备费 小计 二动态投资 1 工程造价调整预备 小计 三合计
（二）成本法核算 在成本法下，长期股权投资应当按照初始投资成本计量。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。 1．“应收股利”科目发生额=本期被投资单位宣告分派的现金股利×投资持股比例2．“长期股权投资”科目发生额=（投资后至本年末止被投资单位累积分派的利润或现金股利-投资后至上年末止被投资单位累积实现的净损益）×投资持股比例-投资企业已冲减的投资成本 应用上述公式计算时，若计算结果为正数，则为本期应冲减的投资成本，在“长期股权投资”科目贷方反映；若计算结果为负数，则为本期应恢复的投资成本，在“长期股权投资”科目借方反映，但恢复数不能大于原冲减数。 【例题7】A公司2007年1月1日，以银行存款购入C公司10%的股份，并准备长期持有，采用成本法核算。C公司于2007年5月2日宣告分派2006年度的现金股利100000元，C公司2007年实现净利润400000元。 【答案】 2007年5月2日宣告发放现金股利时，投资企业按投资持股比例计算的份额应冲减投资成本。 会计分录为： 借：应收股利 10000 贷：长期股权投资—C公司 10000 （1）若2008年5月1日C公司宣告分派2007年现金股利300000元 【答案】 应收股利=300000×10%=30000元 “长期股权投资”科目发生额=（400000-400000）×10%-10000=-10000元，应恢复投资成本10000元。 会计分录为： 借：应收股利 30000 长期股权投资—C公司 10000 贷：投资收益 40000 （2）若C公司2008年5月1日宣告分派2007年现金股利450000元 【答案】 应收股利=450000×10%=45000元 “长期股权投资”科目发生额=（550000-400000）×10%-10000=5000元，应冲减投资成本5000元。 会计分录为： 借：应收股利 45000
五星级酒店筹建相关数据参考 1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：9000—10000元/m2，（四星级酒店一般为：7000—9000元/m2；） 2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×150万元/间 3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2～180m2，（四星为90m2～110m2） 4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%； 某五星级酒店 总投资估算表 建筑面积 46000m2 客房数 400间 酒店工程总投资估算 44379万元 建筑主体及外装饰估算 13800万元％ 建筑内装饰工程估算 11029万元％ 辅助设施工程估算 5290万元％ 机电设备工程估算 8740万元％ 绿化估算 1840万元％ 不可预见费用 3680万元％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。 成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元 管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元 酒店总开发成本： +750+＝万元 项目投资分析 面积资料 总地下建筑 8，平方米 总地上建筑 35，平方米 总建筑面积 43，平方米
发展成本明细如下： 1 前期工程 US＄550,000 2 建筑费 US＄27,750,000 3 设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4 安 US＄3,210,000 5 户外工作 US＄850,000 6 开幕前准备费用 US＄20,190,000 7 其他 US＄ 14,120,000 8 不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。
一、四威大厦收益 租金收入明细表： 根据借款人向我行提供的已签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》，结合银行流水查验，该物业租赁收入明细如下：单位：万元
停车位收入测算： 借款人“四威大厦”-2和-1楼面积4608.41平方米，共有车位87个，按照35元每个每天的租金计算，车位收入每月约为9.13万元，每年约为110万元。 租赁收入测算说明： 分行调查人员，通过核实租赁合同及按照合同条款约定的租金增长比例进行实际测算，得出贷款期间内租金收入合计为10913万元，物业费收入2772万元，停车位收入1110万元。合计14795万元。 二、壹号公馆收益 ①物业租赁收入②自持酒店经营性收入，具体分析如下： 1、物业租赁收入测算 根据借款人提供的租赁合同，物业第一层1号、2号、3号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、15号租赁给天津银行成都分行，租赁面积934.71平方米，租赁期限8年，截止调查日，月租金为270元/平方米，每两年递增5%，物业管理费每月35元，每两年递增5%； 物业的第六层租赁给成都丝语美容咨询有限公司，租赁期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日，租赁面积3086.24平方米，月租金为45元/平方米，自2016年起每两年递增5%，物业管理费每月15元，自第2016年起每两年递增5%。
租金收入测算情况如下： 单位：万元 2、借款人名下有地下停车场面积1527.37平方米，车位约40个，经调查，该地区停车起步价为10元，满两小时候每两小时增加5元，平均停车率不低于60%，平均每天每个车位收入约28元，年单个车位收入约1万元左右，合计地下室车位收入40万元/年，预计未来按照5%每年收入递增，未来10年车位收入如下： 单位：万元 贷款期间，车位收费小计501万元。 3、格兰汇酒店经营收入情况分析 借款人集团自持格兰汇酒店，位于成都市青羊区人民中路三段1号“壹号公馆”内，一楼为酒店大厅、自助西餐、咖啡厅，2、3楼为中餐厅共计包房23个，可容纳300人同时就餐，4楼为SPA有包间20个，7-29楼为茶坊和酒店住房，共计住房91间，其中行政标间17个，行政大床房6个，豪华单间4个，豪华套房4个，高级大床房41个，豪华套房19个，酒店于2010年9月正式营业，目前已经营多年，积累了部分客户群体，主要经营住宿和餐饮。酒店于2009年投入7000多万元进行装修，系按照五星级酒店标准装修，目前该酒店系该地区较高档酒店。 根据调查，2016年格兰汇酒店实现销售收入1200万元，净利润480万元，其中住房销售收入465万元，平均入住率40.42%，住房均价350元/间。SPA销售收入180万元左右，茶水棋牌销售收入55万元左右，酒楼餐饮销售收入500万元，因酒店物业系集团财产，在不考虑租金的收入情况下酒店利润率相对较高，计每年净利润增长率5%，测算贷款期限内净利润收入如下：
【酒店经营收入数据预算】酒店总投资亿元，资金来源为资本金亿元，银行贷款 1 亿元。酒店建筑面积万平方米，共有客房 108 间，经营项目。 一、酒店经营收入数据预算 ?? 参考：酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，经济型酒店平均房价应在 200-230元之间。 ?? 【常规】例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价200元 / 天，旺季平均房价 230 元 / 天， ?? 按当地经营情况测算收入为 590万元，详见下表： 项目名称测算模型实例（元）金额 （万元） 客房收入旺季客房收入＝客房数量 * 经营旺 季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ; 淡季客房收入＝客房数量 * 经营淡 季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ; 108*6*30*80%*230=357万元 108*6*30*60%*200=233万元 590 茶餐厅平均5000/天183 二、成本费用数据预算 ?? 酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用 ?? 固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化
及经营管理能力的高低会有所不同。 ?? 按当地经营情况测算酒店总成本为 404.9 万元，其中固定成本万元，运营费用万元，详见下表： 项目名称测算模型实例 ( 元 ) 金额 ( 万元 ) 折旧费资产原值 * 净残值率 / 预计使用 年限 财务费用贷款额 * 贷款利率 固定成本折旧费 + 财务费用 人工成本费 用 详细见附件2500*56人168 排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店 实际用水及排污量而定 数字电视费率 * 客房总数量216*108 2.3 消防器材维 保 费率 * 灭火器数量 1 电梯维保价 格 年固定收费 2 保险费按保险协议计算 , 资产原值 * 费 率 5 员工餐员工用餐人数 * 每天餐费（视地区 不同可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天 56*8*365*2 32 日常设备设 施维保费 全年营业收入 *1% 590万元 *1% 2.9 能源消耗水电费用108 客房一次性用品、洗涤、清洁费用、旺季客房用品消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单 间客房客用一次性消耗品价格＋布 草洗涤单次价格＋单次清洁费用价 格） ; 108*70%*12*30*8=22万元 清洗费用：12万 34 公共区域地毯清洁保养每平米月平均清洁费用 * 公共区域地毯面积 *12 个月
案例估算前提： 1）基准日企业拥有营运资金期初余额285万元，预测期前一年收入950万元2）固定资产公允价值1,000万元,账面价值745万元，尚可使用年限8年 3）企业商标按许可费节约法（Royalty Saving Method)评估，提成率销售收入的5%（税前）4）企业技术按许可费节约法（Royalty Saving Method)评估，提成率销售收入的1.38%（税前）5）企业劳动力公允价值评估值为200万元，摊销期10年 6）企业整体折现率WACC= 11.98%无形资产税前折现率Ri=19.55%7) 现有客户关系产生的收入第1年第2年第3年第4年第5年第6年 第7年第8年第9年第10年900855770616431259 1306533- 8）管理费用按销售收入的7%估算 9）现有技术维持研发费用按年收入的0.5%估算 10) 企业所得税率 T= 25%11）未来新技术研发投入按销售收入的2.5%估算12）商标广告费按销售收入的0.5%估算 13）现有客户市场开发费按销售收入的3%估算 第1年第2年第3年第4年第5年 第6年第7年第8年第9年第10年终值286.0400.0450.0500.0525.0 541.0557.0574.0591.0609.0627.0 附表一、企业未来业绩预测表（PFI ）附表二、固定资产公允价值和折旧预测表附表三、调整后企业未来业绩预测表（PFI ） 附表四、营运资金和营运资金贡献率（CAC ）估算表 附表五、固定资产贡献率（CAC ）--年度平均余额法估算表附表六、固定资产贡献率（CAC ）--租金支付法估算表附表七、劳动力及劳动力贡献率（CAC ）估算表 附表八、客户关系多期超额收益法估算表--年度平均余额法附表九、客户关系多期超额收益法估算表--租金支付法 多期超额收益法评估案例--客户关系评估 14）每年需要维持生产经营的资本性支出
五星级酒店总投资估算表 建筑面积46000m2 客房数400 间 酒店工程总投资估算44379 万元 建筑主体及外装饰估算13800 万元31.1 ％ 建筑内装饰工程估算11029 万元24.8 ％ 辅助设施工程估算5290 万元11.9 ％ 机电设备工程估算8740 万元19.6 ％ 绿化估算1840 万元 4.1 ％不可预见费用3680 万元8.2 ％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本） 土地成本： 500 万× 40÷ 7969 m2＝ 25097.3 元 /m2 酒店土地成本：25097.3 元 / m2* 3697m2＝ 9278.5 万元 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）： 序 分项工程名称计算依据单方造价（元 /m2 ）面积总额比例 号 1 桩基工程（受力桩）总建筑面积160-180 23983 384 万 1.6 ％ 2 地下室工程、基坑围护及地下室建筑 3800-4200 8394 3192 万13.9% 支撑面积 3 结构工程地上建筑面 1100-1300 15589 1760 万7.7% 积 4 建筑工程（除外墙玻璃幕地上建筑面 800-900 15589 1280 万 5.6% 墙）积 5 新型节能幕墙外立面建筑 1200-1500 10000 1200 万 5.2% 面积 6 给排水（含洁具，锅炉房 总建筑面积350-380 23983 840 万 3.6% 管线） 7 喷淋、气体消防总建筑面积100-110 23983 240 万1% 8 污水处理（含管线）总建筑面积35-40 23983 84 万0.3% 9 空调工程地上建筑面550-600 15589 880 万 3.8%
2019 年长期股权投资成本法与权益法的核 算对比表1 . 长期股权投资成本法与权益法的核算对比表： 固定资产 企业处置无形资产时： 借：银行存款（按实际收到的金额） 累计摊销（按已计提的累计摊销） 无形资产减值准备（按已计提的减值准备）营业外支出——处置非流动资产损失（按借方差额）贷：无形资产（按无形资产账面余 额）应交税费（按应支付的相关税费）营业外收入——处置非流动资产利得（按贷方差额）企业计提的应收款项和存货的减值，以后价值回升可以转 回，但固定资产、 无形资产、长期股权投资等长期资产的减值不允许转回。 下列资产减值准备中，在符合相关条件时可以转回的有（）（2008 年） A.坏账准备
B.存货跌价准备 C.无形资产减值准备 D.固定资产减值准备 【答案】AB 【解析】固定资产和无形资产的减值准备是不可以转回的。 下列关于无形资产会计处理的表述中，正确的有（）。（2009 年） A.无形资产均应确定预计使用年限并分期摊销 B.有偿取得的自用土地使用权应确认为无形资产 C.内部研发项目开发阶段支出应全部确认为无形资产 D.无形资产减值损失一经确认在以后会计期间不得转回 【答案】BD 【解析】对于使用寿命不确定的无形资产不应该摊销，所以 选项A 说法错误；内部研发项目开发阶段的支出符合资本化条件的才确认为无形资产，不符合资本化条件的研发支出应该费用化记入当期损益，所以选项C 说法错误。 企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应直接计入当期损益。（）（2010 年） 【答案】X
【解析】经营租入的固定资产的改良支出应该记入长期待摊费用，以后分期摊销计入相应的成本和费用。 【例题2?判断题】企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应计入“固定资产”单独核算。（） 【答案】x 【解析】以经营租赁方式租入的固定资产不属于本企业的资产，其发生的改良支出应计入“长期待摊费用”核算。 .固定资产计量与无形资产计量对比表： 流动负债主要包括：短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款等。 非流动负债，是指偿还期在1年或超过1 年的一个营业周期以上的债务，主要包括长期借款、应付债券、长期应付款等。 1短期借款的利息在预提或实际支付时均应通过“短期借款” 科目核算。（） 【答案】x 【解析】预提的利息通过“应付利息”科目核算。 【例题2?多选题】核算短期借款利息可能涉及的会计科目有（）。 A .应付利息 B .财务费用 C.银行存款 D.短 期借款
酒店收入支出明细表 （1）（一）酒店年营业收入测算 XX时尚快捷酒店拥有96间客房，标准房70间（包括大床房20间、双床房50间）、时尚套房10间、欢乐经济房6间、时尚商务房10间，一间可以容纳30人的会议室。另外，拥有自助早餐厅、自助洗衣房、阳光休闲吧、便利店等酒店配套设施。 营业收入:主要是酒店客房收入。 按照标准房价格188元/日、时尚套房288元/日、时尚商务房220元/日计算、欢乐经济房158元/日、会议室800元/日； 酒店出租率按照70％计算 酒店客房年收入为4902534元： 标准房年收入为3362380元 时尚套房年收入735840元 时尚商务房年收入562100元、 欢乐经济房年收入242214元 （注：打折房，旺季周末房，黄金周假期房，钟点房不计算；） 其他收入：主要是一二楼铺租收入，自助早餐厅、阳光休闲吧、便利店，会议室,广告位出租等酒店配套设施的年收入。 （二）酒店年经营成本测算 （1）营业成本
主营成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本。一般情况下，快捷酒店客房日消耗材料成本 9元，那么按照出租率70％计算，XX时尚快捷酒店客房年材料消耗费用约220752元；。 （2）营业费用 营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他费用支出。 场地租用费用每年150万 物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等，若按照每平方米月管理费0.6元计算，那么XX时尚快捷酒店物业管理费约为21600元。另外据了解，快捷酒店年水电等能源消耗费用约50万元。 基层员工工资：根据下文所示的XX时尚快捷酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层员工为27人。按照目前北海酒店基层员工工资的一般水平（每月平均薪水1200元、含三金），XX时尚快捷酒店基层员工年工资总额约38万元。 其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解，酒店年宣传、广告费用约6万元。 （3）管理费用 管理费用主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。