土地出让金、划拨土地及土地增值收益分析
一、土地出让金
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅、商业、工业等项目，采用招标、拍卖、挂牌等方式进行交易的，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金实际上包含两种含义：
1.出让土地的全部价款，即地价；
2.划拨土地补缴的土地价款。
二、划拨土地
（一）定义
划拨土地也指划拨土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”
划拨土地的取得实际上有两种：
1.支付土地必要的成本（如集体土地转为国有土地时需要补偿给原土地使用者（如农民）的取得土地费用（如土地补偿费、青苗补偿费、安置补充费用、开发费用等相关费用））；
2.无偿确定土地使用权，不支付任何土地价款。
（二）含义
根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：
1．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土
地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。
2．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
3．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。
（三）划拨土地出让
划拨土地如何转为出让土地：
1、以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准（一般为土地所在的市、县人民政府）。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的40%。
2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。
3、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。
（四）划拨土地价格
划拨土地使用权价格是划拨土地的平均取得和开发成本（包含有关税费和合理的利息、利润），也是出让土地使用权价格和土地出让金的差额。【显然，不包含划拨土地增值收益】三、土地增值收益
（一）定义
根据《城镇土地估价规程》，土地增值收益也称为土地所有权收益，是指国家作为土地的所有权人（即国家）在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬（即政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到体现，即获得一定的增值收益）。，它是绝对地租的资本化。当土地在土地使用者之间转移时，则称为土地增值收益，是因投资而产生的级差地租的资本化。土地所有权收益率或增值率取决于市场价格与成本价格的差异对成本价格的比率。
集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)和土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产)，土地价格往往会成倍增长。按照成本逼近法的理论，可以征地补偿费、土地开发费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等和土地增值净收益来确定，而其中的土
地增值收益即是土地权益价。
其计算公式为：
1、土地价格＝征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
2、土地增值收益=(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋＋投资利润)×土地增值率
土地增值收益率是土地市场价格与成本价格的差异对土地成本价格的比率，其计算公式为：
土地增值收益率＝（土地市场价格－土地成本价格）／土地成本价格
土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。在实际操作中，土地增值收益也可以采用当地出让金标准。
（二）土地增值收益含义及分析
土地增值收益就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。比如，由原来的农业用地改为工业用地，由工业用地改为商业用地以及增加建筑容积等，都会产生土地增值收益。在我国，一般而言，土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后，剩余金额就是土地增值收益。土地出让总价款包括支付给农民的土地补偿费、安置补助费和社会保障费用，也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益。
在我国，土地增值收益主要有五个来源，即集体农业用地及未利用土地转为集体建设用地、集体农业用地及未利用土地转为国有建设用地、集体建设用地转为国有建设用地、集体建设用地深度开发、国有建设用地深度开发等。由于我国正处于工业化和城市化快速发展时期，再加上城市与农村土地分属于国家和农民集体，以及国家垄断建设用地一级市场，因此，集体土地征收（即集体土地转为国有建设用地）过程中产生的土地增值收益总量最大。
产生土地增值收益，主要有两个原因：一是土地用途改变，即土地被用作生产效率更高的用途；二是基础设施改善，导致地价上涨。
根据有关学者分析，虽然关于当前土地增值收益规模究竟有多大，政府并没有公布权威数据。不过，全国土地出让金收入和纯收益数据可提供一个大致范围，土地增值收益规模介于二者之间。根据统计数据和相关部门公布数据推算，1998~2011年，全国土地出让金收入累计达12.5万亿元，年均8928亿元；出让金纯收益【土地纯收益=土地出让金—土地征收成本（征地补偿、拆迁补偿）—土地基础设施建设成本—土地收储融资成本（政府债的利息）
—土地审批成本（补充耕地费用、防洪保安基金、征地管理费、新增建设用地有偿使用费）】累计达4.6万亿元，年均3285亿元，土地出让金纯收益率【土地纯收益率=出让金纯收益/(土地出让金收入-土地出让金纯收益)，下同】为58.22%。最高年份的2010年，土地出让金收入接近3万亿元，出让金纯收益超过1万亿元，土地出让金纯收益率为50%。
土地增值收益=土地出让价格-（征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套税费＋投资利息＋投资利润）
土地出让纯收益=土地出让金—【土地征收成本（征地补偿、拆迁补偿）+土地基础设施建设成本+土地收储融资成本（政府债的利息）+土地审批成本（补充耕地费用、防洪保安基金、征地管理费、新增建设用地有偿使用费）】
由上面两个公式可知，土地出让纯收益小于土地增值收益，故土地出让金纯收益率小于土地增值收益率。
近年来来土地增值收益不断提高，直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。比如，1995~2005年间，全国土地出让价格平均上涨了3.6倍，而征地补偿标准只提高了0.5倍。
根据土地增值收益率的公式：
土地增值收益率＝（土地市场价格－土地成本价格）／土地成本价格
土地的市场价格大幅度提高，但是土地的成本提高有限，最终结果造成了土地增值率大幅度提高。根据上面统计数据，1998年-2011年的平均土地增值收益大于58.22%，2010年平均土地增值收益法语50%。
划拨土地使用权增值收益分配探究摘要:针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成 本法中争议较多的土地增值收益的确定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上，通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律，从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。 关键词:划拨土地使用权价格; 土地增值；土地增值收益分配abstract: in view of the current land use rights transfer price assessment of the cost method widely used in dispute more land appreciation income set, this paper based on the land value increment in income distribution of the algorithm is based on the analysis of the factors of land value increment land value increment the change rule of the income distribution, so as to put forward to land appreciation income distribution coefficient method to determine the. keywords: transfer land use right price; land value; land value-added income distribution 中图分类号：f301.0文献标识码：a 文章编号： 目前，划拨土地使用权进入市场已是普遍现象，但是划拨土地使用权权益价格评估仍是当前我国土地估价行业中的面临的一项 重要难题。对于其评估方法，理论上可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法，对于各种评估方法的应用困
城镇化背景下集体土地增值收益分配问题研究 ［摘要］在改革开放及经济全球化的背景下，随着城镇化进程的不断加快，城市不断扩张，对土地的需求也随之增加，集体土地用途的转变是不可避免的。大量农民失去土地，变为“种田无地、上班无岗、低保无分”的“三无人员” 通过征收和流转，集体土地的价值不断提升，产生增值收益，也就带来了增值收益分配的问题。现行的增值收益分配机制中，分配机制并不健全，失地农民处于弱势地位，各分配主题之间矛盾愈发突出，阻碍着社会主义新农村与和谐社会的建设，影响着经济社会的可持续发展。 ［关键词］城镇化；集体土地；增值收益；分配问题 前言自改革开放至今，由于政府实施并完善各项适应生产力 发展的政策，伴随着经济全球化的浪潮，我国工业化的快速发展及取得的巨大成就举世瞩目，2013 年我国城镇化率为 53.7%而1978 年仅为17.92%，2002 年以来以平均每年1.35% 的速度飞速发展着。在我国，城镇化带来了土地产权及土地利用方式的转变，并进一步突出了土地的经济意义。但与西方发达国家城镇化过程中市场主导的自发型制度变迁所区别的是，我国的城镇化是由政府主导的、强制的制度变迁， 直接导致了农民合法权益受到侵犯，因此，从保障失地农民权益的角度研究集体土地增值收益分配问题也具有一定现实意义。 1.杜家疃村概况及集体土地增值收益在各主体间的分配
现状 杜家疃村隶属山东省青岛市平度市香店街道办事处，地 处城乡结合部，共有197户、645口人，农用地块125055 平方米。其中涉事土地面积约134.37 亩，耕地一百余亩。杜家疃村共有130 多亩土地涉嫌非法出让，涉事的土地中有正当手续的 81.59 亩，开发商向平度市政府缴纳了土地使用权出让金1.0315 亿元，每亩126.42 万元。按照规定补偿给村民 4.5 青苗及地上附着物补偿费每亩2.5 万、安置补偿费每亩 万元，共7 万元。出去去成本、税费后净收益的30%由村民 集体共享，共1527.9 万，合每亩约18.73 万元。剩余的约每亩100 万的收益则归政府所有。收益具体分配及比例如下表 1.1所示： 2.杜家疃村土地增值收益分配问题 2.1集体土地增值收益分配意见存在分歧。因涉事地块 属经营性用地出让，根据平度市的规定，除土地种植户应获得的青苗及地上附属物补偿外，村集体还将获得两块补偿，分别是土地安置补助费和土地出让收益。杜家疃村某村干部称：按照规定的标准，青苗费每亩2.5 万、安置补偿费每亩
土地出让金、划拨土地及土地增值收益分析 一、土地出让金 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地出让金不是简单的地价。对于住宅、商业、工业等项目，采用招标、拍卖、挂牌等方式进行交易的，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。 土地出让金实际上包含两种含义： 1.出让土地的全部价款，即地价； 2.划拨土地补缴的土地价款。 二、划拨土地 （一）定义 划拨土地也指划拨土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 划拨土地的取得实际上有两种： 1.支付土地必要的成本（如集体土地转为国有土地时需要补偿给原土地使用者（如农民）的取得土地费用（如土地补偿费、青苗补偿费、安置补充费用、开发费用等相关费用））； 2.无偿确定土地使用权，不支付任何土地价款。 （二）含义 根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义： 1．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
四川理工学院 农村土地增值收益分配现状、问题及对策 姓名：XX 学号：XXXXXXX 班级：XXXXXX 指导老师：XXX 完成时间：XXXX
摘要 自上世纪七八十年代我国土地改革以来，家庭联产承包制对我国的农村经济发展起到了极大地推进作用，但随着经济社会的发展，随着我国工业化和城市化的演进，市场经济的价格机制和竞争机制客观上要求将土地资源由地边际效益的农用地转向高边际效益的市用地。大量的农地被征用转化为非农用地，在促进了经济发展的同时，也涌现了一些列问题，失地农民的数量不断增加，围绕农地转让产生的土地增值收益分配问题和矛盾不断涌现。土地增值是客观存在的,是由生产性因素、非生产性因素等原因导致的。土地增值收益如何分配,直接关系到农村集体土地所有者、国家、国有土地使用者的利益,也影响社会经济的发展。由于土地增值表现为不同形态地租的资本化,所以土地增值的分配应以地租理论为依据,从影响城市土地增值的主要因素以及各自的作用力来研究。农民集体所有者凭借农地发展权、国有建设用地者以持有的土地业权(即国有建设用地使用权) 获得一部分土地自然增值收益,国家通过征收土地增值税将大部分土地增值收归国有。面对这一些列问题，应构建完善的土地增值收益分配机制。 本文主要从我国农村土地增值收益分配现状、分配中的问题入手，再加之以对该问题的认识及对策进行阐述。本文分为四章，第一章是国内外研究现状，对国内外对土地增值研究状况加以阐述；第二章是相关概念说明及我国农村土地增值收益分配现状；第三章是我国农村土地增值收益分配问题；第四章是对农村土地增值收益分配存在的问题提出建议和对策；最后是结语和参考文献。 关键词：土地增值收益农村集体土地土地流转增值收益分配
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
成本逼近法(土地增值收益率确定) 第一节成本逼近法概述 一、成本逼近法的概念 成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。二。适用范围 由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。因此，使用成本近似法有一定的局限性。一般成本近似法适用于:1。新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估； 2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。三、成本逼近法的基本公式 v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？ 其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润 R3-土地增值；土地成本价 第2节成本逼近法评估程序和方法 一、成本法评估步骤 1.判断待估土地是否适用成本逼近法； 2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息； 3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利
息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价； 6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。(1)征地费的概念 征地费是支付给原土地使用者的征地费用。(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法 征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。 1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。具体如下:(1)征地费用 根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。因为它与被征用土地的原始收入有关，所以可以认为它包括一定的级差地租。 根据《土地管理法》第47条，“耕地征收补偿费为耕地被征收前三年平均产值的6-10倍；被征用耕地的安置补助费，按照被征用耕地的数量除以被征用单位在被征用前的人均耕地数量计算。每一个被安置的农业人口的安置补偿标准是被征用耕地前三年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，安置仍无必要。
土地增值税的计算公式及９个实例 时间:2０１4-0４－16 信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。?1、公式中的“增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。?纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: ?(1)取得土地使用权所支付的金额；?（2）开发土地的成本、费用；?(３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4）与转让房地产有关的税金; ?（5）财政部规定的其他扣除项目。?2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例１：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金３0０万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目,建成10，００0平米的普通标准住宅，以4，00０元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1，500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为２０0万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税. ?第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元?２、开发土地、新建房及配套设施的成本： 30０+1500）×２0%＝1,500元×1０,０00平方米=１，500万元?3、计算加计扣除：?( １80０×２0％＝36０万元
4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:（300+１５０0）×1０％=180万元，应按照1８0万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝3００＋1，５0０+3６0+18０＋170=2，510万元 第二步,计算增值额?商品房销售收入=4，000元×１０，0０0平方米=4,0００万?增值额=商品房销售收入－扣除项目金额合计?＝４，００0－2，51０=１，490万元?第三步，确定增值率 增值率=1，４90/２，510×10０％＝59。3６％?增值率超过扣除项目金额50％，未超过1 00％?第四步，计算土地增值税税额?土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×５% ＝1,490×40％－２，５１0×５％ =596-125.５０ ＝４7０．50万元 例２:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为１０00万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？?允许扣除的房地产开发费用＝（400-10０）+（１000+6000)×5％=６5０(万元） 例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计３2万元。该仓库原造价４０0万元，重置成本８０0万元，经评估该仓库六成新.该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600（万元） 扣除项目合计＝80０×６0%+32＝512（万元）?增值额=60０－5１2=88(万元) 增值额占扣除项目比例=8８÷５12×１0０%＝17。19％,适用税率为30％. ?应缴纳土地增值税税额=８8×3０%=2６。4(万元）
城市土地的增值收益机制 土管10甲王奔阳1092310142 摘要：土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。土地增值是客观存在的,是由供应性因素、投资性因素等原因导致的。我国土地增值收益机制中存在不完善的问题，文章分析我国土地增值收益机制中存在的问题，然后对比国外发达国家的制度，为我国土地增值收益制度的改革提供相关建议。 关键词：土地增值收益；对比研究；改革建议 一．土地增值及其原因 土地增值，即土地价值的增加，也就是指在土地开发利用或交易过程中发生的土地价格增加。土地增值具体分为两个方面：一是土地物质价值的增值。它是指土地所有者在没有投入资本、劳动的前提下，地价的自然增涨，其增值是虚假的。二是土地资本价值的增值，指由于对土地追加的投资而使土地增值。土地资本价值的增值实质上是由劳动创造的。产生城市土地增值的主要因素为三大类：一是供应性因素；二是投资性因素；三是用途转变性因素。 1.供求性因素引起的增值 随着社会的快速发展，城市人口日益增多，人类对土地需求也随之增涨，造成城市建设用地供不应求，从而引起土地价值的增加。 2.投资性因素引起的增值 政府对城市基础设施和公共设施建设等进行投资改造和地产商对土地的追加投资进行房地产开发导致地价上涨、土地增值。 3.用途转变性因素引起的增值 由于城市规划发生改变，使土地利用类型发生变化，如工业用地转变为商业用地，农业用地转变为住宅用地等，而在土地用途的转变的过程中使土地价值发生改变，也即土地增值。 二．我国城市土地增值收益的分配现状及存在的问题 目前我国土地增值收益的主要方式是以“租税费”的形式表现的。其实现过
土地增值税计算方法举例 土地增值税实行四级超率累进税率 （一）增值额未超过扣除项目金 额 （二）增值额超过扣除项目金额 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过扣除项目金额 50%的部分 50%、未超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分 税率为 30% 100%的部分 税率为 40% 200% 的部分 税率为 50% 税率为 60% 、计算土地增值税税额 ,具体公式如下 （一） 增值额未超过扣除项目金额 50%的： 土地增值税税额=增值额X 30% （二） 增值额超过扣除项目金额 50%,未超过100%的：土地增值税税额=增值额X 40%-扣除项 目 金额 X 5% 100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额X50%-扣除 X 35% 公式中的 5%、15%、35%为速算扣除系数。 三、扣除项目 （一） 取得土地使用权所支付的金额 ,取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）房地产开发成本 ,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 ,包括土地征用及拆迁 补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 ,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、 前期工程费 ,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一 平”等支出。 3、 建筑安装工程费 ,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费 ,以自营方式发生 的建筑安装工程费。 4、 基础设施费 ,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、 环卫、绿化等工程发生的支出。 5、 公共配套设施费 ,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、 开发间接费用 ,是指直接组织、管理开发项目发生的费用 ,包括工资、职工福利费、折 旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）房地产开发费用 ,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出 ,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ,允许 据实扣除 ,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用 按取得土 地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的5%以内 计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 ,房地产开发费 用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的10% 以内计算扣 除。 上述计算扣除的具体比例 ,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）评估价格 ,是指在转让已使用的房屋及建筑物时 ,由政府批准设立的房地产评估机构 评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 五）税金 ,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地 产交纳的教育费附加和地方教育附加 ,也可视同税金予以扣除。 土地增值税计算方法举例 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过 200%的： 土地增值税税额 =增值额X 60%-扣除项目金额
农村集体土地增值收益分配问题研究 随着我国城市化和工业化的演进,市场经济的价格机制和竞争机制客观上要求将土地资源由低边际收益的农地向高边际收益的市地转移。大量的农地被征用转化为非农用地,由此产生的失地农民数量也在不断增加,围绕农地转用中产生的巨额土地增值收益分配问题各种矛盾和冲突的焦点。本文按照理论和实际相结合的原则,基于地租理论和产权理论界定出合理的农村集体土地增值分配标准,结合广东省农地转用中的增值收益分配制度和对广州地区的实地调查,力求构建出相对合理的土地增值收益测算和分配体系。论文共有5章。 第1章是绪论。主要介绍研究的背景和意义,综述国内外研究现状,研究的思路、方法及基础资料和论文数据获得来源,可能的创新;第2章是相关概念和理论基础。主要介绍土地产权和土地增值收益分配理论。土地发展权是土地增值收益分配研究中重要的内容,基于地租理论界定发展权的归属是土地增值收益分配的难点,而土地增值中自然增值的部分合理分配是政府调节各利益主体的关键所在;第3土地增值收益测算理论模型。 主要分析土地增值收益的性质和形成机理,构建土地增值收益估算模型,基于产权理论和地租,探讨土地所有者、管理者和使用者在土地增值收益分配中的利益分享模式和实现机制;第4章是土地增值收益分配的实证研究。基于政府的角度运用经济学理论分析农地征收中资源配置的效率与公平,政府在农地征收过程中对公共利益的影响;结合广东省土地资源配置的实际情况分析土地增值收益分配现状和存在的问题;第5章是本文总结与讨论。综合本研究的主要结论基础上,基于产权理论和行政管理理论提出相应的政策建议,最后指出本文研究的不足和今后研究的方向。
第一节成本逼近法概述 一、成本逼近法概念 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 二、适用范围 由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于： 1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价； 2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用； 3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外； 4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。 三、成本逼近法的基本公式 V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+…… 式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费 T——税费；Rl——利息；R2——利润 R3——土地增值；VE——土地成本价格 第二节成本逼近法估价程序与方法 一、成本逼近法估价步骤 1．判断待估土地是否适用成本逼近法； 2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料； 3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额； 5．按地价公式求取估价土地的土地价格； 6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。 二、土地取得费的概念、构成及计算方法 (一)土地取得费的概念 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 (二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下： （1)土地取得费 国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。”根据土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。 根据《土地管理法》的中第四十七条规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6—10倍；征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4—6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机 构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
房价涨了，土地增值收益如何分配 房价涨了，土地增值收益如何分配 作者：桂华 从利益主体角度看，在现行制度下，土地增值收益的主要获益者分别是城镇居民与城郊农民，前者通过城镇房产升值获益，后者获得高于农地地租的征地补偿。 【每年两会，政府工作报告中，关于土地的议题都成为许多人关注的焦点，今年也不例外。正在人大审议的《政府工作报告》显示，加快农业结构调整。深化农村改革始终是重点工程。报告指出：要“积极发展多种形式农业适度规模经营，完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策，鼓励农户依法自愿有偿流转承包地，开展土地股份合作、联合或土地托管。深化农村集体产权、农垦、集体林权、国有林场、农田水利、供销社等改革。”城乡土地流转问题之下，本文作者重点分析了土地增值收益如何分配这一关键性问题。】 土地自然增值的来源 城乡建设用地的显著市场价值差异是推动制度改革的基本
动力。农村集体建设用地蕴含巨大财富的话语弥漫于当前社会中。曾媒体报道，有专家估算出我国农村建设用地的价值为130万亿，具体算法为，通过2012年全国土地出让面积和合同成交价款计算出建设用地价格为每亩56万元，再以此推算全国2.46亿亩的农村建设用地总价值。我国2013年GDP总值约为56万亿，放开农村建设用地市场竟然可带来相当于当前国内生产总值两倍多的社会财富，这必然是不可能的。按照城镇国有建设用地出让平均价格估算农村建设用地市场价值，表明包括部分专家在内的社会公众陷入土地财富“幻觉”。 上述估算方法的明显错误之处是忽视总量概念。商品市场价格由供求关系决定，供给缺乏弹性而需求旺盛则会推动商品价格快速上涨。近年来我国城镇建设用地出让价急剧上升由快速城镇化用地需求增加与建设用地供给不足造成。为了节约土地资源和促进城镇合理建设，我国采用偏紧建设用地供给政策。国土部近年来每年批准建设用地计划指标约50万公顷左右，低于地方政府需求。在国有建设用地供给中，剔除掉公共基础用地一类划拨供给之外，每年政府出让土地占全部不足60%。以2013年情况为例，当年我国出让国有建设用地共36.7万公顷，包括住宅用地、商服用地与工矿仓储用地三类，这三类土地在全部土地出让中的比例大致为 3:2:5。住宅与商服用地价格高，政府除去征地补偿与土地开
深圳原农村土地的二次开发模式探讨 ——基于土地增值收益分配的视角 郑坚，李昕 摘要：深圳未来的城市发展，重点在存量土地的再开发。虽然深圳土地早已全盘国有化，但土地的实际掌握者仍为原农村集体经济组织和村民，为解决这种“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，深圳政府倡导未完全厘清征（转）地补偿关系的原农村土地可以通过城市更新和土地整备等方式直接进入城市土地的二次开发过程。在此过程中，政府、原农村集体经济组织、开发商等将形成新的土地增值收益分配格局，重新切分市场蛋糕。本文主要以深圳市宝安三围社区土地整备项目为例，探索深圳市原农村土地二次开发过程中如何通过利益共享原则形成新的土地增值收益分配格局，以促进土地的存量利用。研究发现，土地整备相比于传统征地手段，在政策操作、土地确权、补偿措施等方面有了极大的改善，土地增值收益分配格局趋于合理，并一揽子解决社区的土地利用、管理、利益和发展困境。但相比于城市更新而言，土地整备为政府所主导，可获得增值收益远小于市场主导的更新所得，因此应尽快探索如何利用土地增值理论区分或结合不同二次开发政策，共同促进原农村土地的再发。 关键词：原农村土地，土地开发，存量挖潜，土地整备，城市更新，土地增值收益 1.引言 2015年深圳全市生产总值达到1.75万亿元人民币，户籍人口和常住人口分别为300万、1300万，并且实际上管理着2000万的人口。深圳，是一个经济大市、人口大市，但却是一个土地小市，在1997平方公里的土地总面积中现状建设用地占968平方公里，剩余不到8平方公里的新增建设用地，寸土寸金的现实倒逼深圳必须走存量挖潜的道路。为更好地迎接“存量时代”的带来，深圳市在土地利用总体规划、城市总体规划、近期建设规划中都制定了相应转变的土地利用目标，但依然收效甚微，究其原因是深圳市内部存在着规模巨大的“合法外土地”和“违法建筑”，致使改革的推进受限于深圳特有的“历史遗留问题”。改革30年，深圳的发展取得了非凡的成就，自1987年深圳土地的“第一拍”，打开了工业化、城市化的土地之门。1992年后深圳发展更加迅猛，亟需大量新增建设用地，在此背景下深圳于1992年、2004年完成了“统征”、“统转”，以此实现深圳市全域的土地国有化，终结了原先国有土地和农村集体用地并存的二元格局。始料不及的是，由于“转地”补偿标准过低，原村民及基层社区组织纷纷抵制，并在自己实际可以控制的土地上“种房保地”，形成“违建”和“抢建”高潮。深圳大量土地陷入了“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，市政府、原村民集体，乃至整个市场都不是赢家（周
土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建 设用地的某种利用条件而发生的增值。 土地增值收益==(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税 费＋投资利息＋投资利润)×土地增值率 土地增值率的大小往往遵循以下规则： (1)用途不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：商业—— 住宅——工业 (2)级别不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：一级—— 四级 土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出 让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途 先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其 他级别的土地增值率。 土地增值收益及其管理——理论基础、实践经验与政策启示 日期：2012年05月29日 陈伟 内容摘要：本文旨在从历史演进的角度介绍土地增值的源泉及政府管理的措施，从而为我国下一步土地制度改革提供方向指导。文章首先对土地增值内涵进行了解释，指出土地增值是历史发展的必然规律。在土地增值收益归属和分配方面，依据涨价归公归私程度的不同，大致有三种思路，具体采用哪种取决于各国的历史承继及现实条件。征地制度是土地增值收益管理的核心环节，此外还有税收管理和政府直接干预土地市场运作。最后，本文建议将“维护农民合理土地权益”作为我国土地制度改革的宪政原则，并对其内涵进行了解释。
一、土地增值归功于谁 （一）土地增值释义 从人类开始思考价值的那一刻起，土地价值就是一个备受关注的重要命题。对土地价值的探讨首先要回归到“价值”这个基本问题上来。对于价值，总的来看，有两种属性，即自然属性和社会属性。前者是指物品的使用价值或效用，后者是指物品的交换价值。 近代以来，影响较大、体系完整的价值理论有三种，即劳动价值论、新古典价值论、斯拉法价值理论。但是，所有的理论都必须回答两个基本问题：一是土地在价值创造中发挥什么作用；二是土地自身是否具有价值。前者又可以细分为三个问题：第一，土地是否创造价值；第二，土地是否单独创造价值；第三，土地如何与其他要素共同创造价值。 对于土地是否创造价值问题，存在着三种观点。认为土地不创造价值的观点主要来自劳动价值论。与之相反，法国重农学派认为，社会各部门只有农业部门能够生产“净产品”，净产品是土地自然力的产物。更多的理论则认为，土地和其他生产要素一起创造价值。同样，对于土地自身是否具有价值及其影响因素的争论也从未停止过。得到更广泛支持的是土地二元价值论。 因此，无论人们如何定义“价值”，土地都是价值创造过程的重要产物，都对这一过程发挥着不可或缺的作用，任何价值创造都离不开“空间”这一基本维度。即使我们从对土地价值认可最为“严苛”的劳动价值论出发，土地也会因为社会资本的融入而具有某种“价值”。 （二）土地增值内涵 现实中，看不见摸不着的土地价值是通过土地价格的形式表现出来的，并且，历史地看，近代以来土地价格呈现出不断上涨的过程。土地增值在现实中表现为土地价格变化，这一变化除了与土地凝结的社会资本投入有关外，更重要的影响因素是土地供求关系。土地增值率可以用以下公式来表示： ——t时期的土地价格； P t ——t-1时期的土地价格； P t-1 f——通货膨胀率 为了说明土地增值的影响因素及其关系，我们引入了土地增值模型范畴。在该模型中包含四个因素，其中，地租和利率是两个基本因素： （1）利率。根据马克思的理论，资本有机构成提高是社会经济运动的一般规律，受此影响，利润率进而利息率将呈现下降趋势。在现实中，我们看到的是利息率永远是在某个区间内波动，而不是一直下降。但如果考虑货币超发与货币贬值，那么，从长期来看，实际利率仍在不断下降。假设地租量既定，土地价格就会随着利息率下降而提高。 （2）地租。单是利息率的下降对地价上涨的作用力度是比较微弱的，在现实经济生活中，还存在促使利润率拉上的因素，利润率进而利息率下降的轨迹非常缓慢。包括级差地租、绝对地租在内的地租量增加,才是地价上涨的更重要因素。比较优势、生产上的内部规模经济、聚集化经济效应、运输上的规模经济效应是就业机会在城市集中和城市发展的原因。随着工业化和城市化的发展，地租必然会呈现全面、螺旋式上涨趋势，由此带动土地价格上涨。 （3）投资。土地价格中不仅包含了其自然价值，更重要的可能还在于土地资本的投入。随着经济社会的发展和资本规模的扩大，越来越多的资本会涌入并沉淀于土地之中，这些投资同其他社会投资一样，要求收回折旧并获得合理利润，由此带动土地价格上升。当然，
引言 近年来，房地产税的立法不断走入立法日程。这部针对房地产的专门税法，在很多财税专家看来，应该涵盖和规范房地产开发、持有、转让的各专项税种。所以，普遍认为土地增值税会被房地产税吸收，土地增值税不会再从暂行条例专门立法。 2019年7月16日，财政部与国家税务总局联合发布《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（本文简称“《土地增值税法（征求意见稿）》”），打破了对不动产（房地产）税收专门领域一法统揽的设想，预示着不动产税收专门领域仍将保持房产税、土地使用税、增值税、契税等多税种并行状态。 《土地增值税法（征求意见稿）》发布后，国家最高财税主管机关发布新闻发布会进行了解释，众多财税专业机构和人员也对之进行了解读。解读的结论均集中停留在：土增税将延伸适用到集体土地使用权及其地上建筑物（简称“集体房地产”）的交易行为。 笔者认为，该等解读是比较表面化的，并未触及本次《土地增值税法（征求意见稿）》的的内在机理，不利于准确理解立法本意，更无从对征求意见稿提出建议和反馈。笔者拟从以下三个核心概念展开解读与建议： 核心概念解读 【土地增值收益】 现行《土地增值税暂行条例》第一条规定：“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。可见，《土地增值税暂行条例》制度框架下开征土地增值税的立法目的是：通过调节土地增值收益，规范土地、房地产市场交易秩序，维护国家权益。 《土地增值税法（征求意见稿）》摒弃了立法目的，在第一条直接规定：“第一条转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。” 对此，笔者认为： 首先，《土地增值税法（征求意见稿）》不再仅以“土地、房地产市场交易”（买卖与转让）行为作为课税对象。 其次，调节土地增值收益，也不再是土地增值税的立法与征税的基本目的。 最后，法律的订立与实施，均涉及社会公众权利义务的变更或调整，立法目的的阐明，常有宣示立法具备必要性、合理性、正当性等公义之诉求。《土地增值税法（征求意见稿）》摒弃立法目的之描述，显现征税无需理由之姿态，不甚妥当。 【转移】 在《土地增值税暂行条例》中，课税对象是房地产“转让”行为。转让，一是指不动产的交易行为；二是指不动产产权的登记变动。 在《土地增值税法（征求意见稿）》中，课税对象是房地产“转移”行为。
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）