房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧
一、房地产企业土地增值税政策深度解析
（一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发
[2006]187 号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）土地增值税预征率的规定
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。
（三）土地增值税的清算条件
1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
（四）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
1、土地增值税清算表及其附表。
2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》
二、房企土地增值税清算操作技巧
（一） 土地增值税收入的确定
1要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。
2、 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵
偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入。
3、 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于岀租等商业用途时，如果产权 未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
4、 未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函[2010]220号）第一条规定: “土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票 或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合 同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土 地增值税时予以调整。”
5、 未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发
[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同 一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
6、 对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
按国税发[2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发
[2009]31号文件相符），
待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
（二） 土地增值税扣除成本框架
（三）土地增值税扣除项目应注意的几点
1、 不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
2、 拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签 收花名册或签收凭证应一一对应。
3、 不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。
4、 多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派岀所用房、 会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿 所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用 可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。
6、企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用。
7、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。
8、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。
9、质量保证金的扣除问题
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
10、房地产开发费用的扣除问题
国税函[2010]220 号第三条第（一）项、第（二）项规定：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣
除。
11、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第三条规定：“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额'与‘房地产开发成本'金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额'与‘房地产开发成本'金额之和的10%以内计算扣
除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。”
基于以上政策规定，应注意以下几点：第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率” 。《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34 号公告）的规定，企业
在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
第二，国税函[2010]220 号规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”，上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行”。因此，开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例。
第三，在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果开发企业的资金全部来源于非金融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融
企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
第四，开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。这一规定对于开发企业而言是
相对有利的。
第五、如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2010]220 号第三条（一）、（二）项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。
案例分析
【例题】某开发项目取得土地使用权成本为20000 万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200 万元。项目开发期间的财务费用——利息支出为100 万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60 万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。
【解析】
根据国税函[2010]220 号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此，利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除项目的开发成本为10000-200=9800（万元）。
按照第一种方法计算可扣除开发费用
=（200+100—60）+ （20000+10000- 200）X 5%=1730（万元）
按照第二种方法计算可扣除开发费用
= （20000+10000—200）X 10%=2980（万元）。
注意：开发企业不得同时使用上述两种方法，即不得将可扣除的开发费用计算为（200+100—60）+（20000+10000—200）X 10%=3220（万元）
第六、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
【例题】某房地产企业某项目取得土地使用权成本为5000 万元，房地产开发成本为3000 万元，其中“开发成本—开发间接费用”中利息支出50 万元，“财务费用—利息支出” 20 万元，则请分析在计算该房地产企业土地增值税时，有关利息和其他开发费用的税务处理。
【解析】
国税函[2010]220 号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。基于此规定，该房地产公司计入土地增值税扣除项目的房地产开发成本为3000-50=2950 万元，
凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，按照第一种方式计算可扣除的房
地产开发费用（50+20）+（5000+3000-50）X 5%=467.5 万元；
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按照第二种方式计
算可扣除房地产开发费用（5000+3000-50）X 10%=795万元。
12、土地闲置费不得扣除
国税函[2010]220 号第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣
除。”
13、取得土地使用权时支付契税的扣除
国税函[2010]220 号第五条规定：“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。”
14、拆迁安置费的扣除
国税函[2010]220 号第五条规定：
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。
15、与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
16、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
（四）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题。
国税函[2010]220 号第八条规定：“纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。”
案例分析
【例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000 万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000 万元；财务费用中的利息支出为500 万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555 万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
【解析】
（1）取得土地使用权支付的地价及有关费用为1000 万元
（2）房地产开发成本为3000 万元
（3）房地产开发费用=500- 50+（1000 + 3000）X 5%= 650 （万元）
（4）允许扣除的税费为555 万元
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
加计扣除额=（1000 + 3000）X 20%R 800 （万元）
（6）允许扣除的项目金额合计= 1000 + 3000 + 650 + 555 + 800 = 6005 （万元）
（7）增值额=10000-6005= 3995 （万元）
（8）增值率=3995- 6005X 100%= 66.53%
（9）应纳税额=3995X 40%- 6005X 5%= 1297.75 （万元）
案例分析
【例题】东国房地产开发公司是A市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司。
2010年7月初，公司按A市一般民用住宅标准建造了一幢住宅，并以市场价格销售给A市市民，取得收入240 万元，共发生如下费用：
1）取得土地使用权所支付的金额为100万元；
2）房地产开发成本50 万元；
3）其他扣除额为60 万元。
同月，公司转让另一房地产取得收入400万元，共发生以下费用：
1）取得土地使用权支付的金额20万元；
2）房地产开发成本30 万元；
3）房地产开发费用16 万元；
4）与房地产有关的税金24万元。
面对激烈的市场竞争，考虑到规模经济，开兴房地产开发公司决定兼并东国房地产公司，以扩大市场份额。7月中旬，开兴房地产公司以400 万元的市场价格收购了东国房地产的标志性建筑大楼，并于7 月底成立了开东房地产公司，兼并业务正式完成。东国房地产公司在建筑该楼时，共发生费用扣除额100万元。该月公司共缴纳土地增值税税额270万元。其计算过程如下：
7 月份同时发生了两处房地产转让业务，且两处房地产位于同一片土地上，于是公司财务一起核算，两房地产共取得收入640 万元，扣除金额为300 万元，增值额超过扣除额100%，故土地增值税税额为（340X 50%- 300X 15%）=125（万元）。
7月底，由于被兼并，取得房地产收入400万元，扣除额为100万元，增值额超过扣除项目金额的200%，故应纳增值税税额为145万元。两项共计270万元。
【解析】从以上计算可以发现该公司多交了不少税款。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，计征土地增值额的扣除项目：
1）取得土地使用权所支付的金额；
2）开发土地的成本、费用；
3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
4）与转让房地产有关的税金；
5）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人按暂行条例第6条第1 项和第2 项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此应特别指出的是，此条优惠，只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的纳税人不再使用。
然而，东国房地产开发公司的财务人员并没有利用这一优惠政策，如果分别核算的话，第一笔是销售民用住宅，且增值额每天达到20%，是免土地增值税的，其第两笔土地增值税税额应为：增值额
=400- [20 ＋30＋16＋24+ （20＋30）X 20%]=300（万元）
增值额与扣除项目金额之比为：300万元/100 万元=300%
增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率，应纳税为145万元。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围，在实际工作中，并不包括企业兼并转让房地产。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）第三条规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。” 东国房地产开发公司由于被兼并到开兴房地产公司中去，故属转让行为，不征收土地增值税。
综合以上分析可知，7 月份东国房地产开发公司应缴纳的增值税额为145 万元，而不是270 万元。从本案例中可以看出，尽管土地增值税是个小税种，但其中还是有不少筹划技巧的。
（五）出售旧房应纳土地增值税税额的计算。
（1）转让旧房准予扣除项目的确定
①转让旧房能提供评估价格的情况根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）第十条的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：
一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认）：
二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。②转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的
根据财税[2006]21 号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：
一是购房发票所载金额（实际上包含了《条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额” 以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）：
二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额x 5%＜购买年度起至转让年度止的年数）：三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。
③转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的
根据财税[2006]21 号文件的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
（2）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第七条规定：《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12 个月计一年；超过一年，未满12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。
（3）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）第十条规定：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”
案例分析
【解析】某公司2009 年 5 月转让一幢2000 年建造的公寓楼，当时的造价为1500 万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000 万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200 万元（可提供支付凭证），另支付房地产评估费用3 万元，转让时取得转让收入6800 万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金（已纳税金均能提供完税凭证）。该公司的评估价格已经税务机关认定。则，该公司应纳土地增值税计算如下：
【解析】
1、转让房地产的收入为6800 万元
房地产企业土地增值税的会计核算 由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。 1.预缴土地增值税的核算。房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款；贷：预收账款。对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税；贷：银行存款。此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。 2. 计提和预提土地增值税的核算。预收款项确认为收入时，借：预收账款；贷：主营业务收入。同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加；贷：应交税费应交土地增值税。 土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多
退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。预提该部分税金时，借：营业税金及附加；贷：其他应付款预提土地增值税。此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。 在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。 3. 汇算清缴土地增值税的核算。汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。 实际补交税款时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
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浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定 【标 签】税收征管若干问题 【颁布单位】浙江省地方税务局 【文 号】浙江省地方税务局公告2010年第2号 【发文日期】2010-07-26 【实施时间】2010-07-01 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 为进一步加强土地增值税的预征工作，完善对核定征收的规范管理，现就《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发﹝2010﹞53号）执行中的有关问题明确如下： 一、自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。 二、房地产开发企业须严格按税收法律法规和相关会计准则规定核算销售收入、扣除项目金额和增值额，符合清算条件的房地产开发项目，应及时向主管地税机关报送土地增值税的清算资料。自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，应严格按照国税发〔2010〕53号文件要求，其核定征收率原则上不得低于5%。 浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知 三、原《》（浙地税函〔2004〕382号）第五条停止执行。 起草说明 一、起草文件的必要性：国家税务总局于2010年6月初下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发[2010]53号）文件，明确规定了土地增值税的最低预征率和核定征收率。由于我省相当部分市、县之前执行的预征率及核定征收率均低于新的低限标准，所以各地纷纷要求省局尽快下文明确关于预征率和核定征收率的制定原则及执行起始时间，以确保税收政策顺利衔接实施。 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 二、起草过程：《》（国税发[2010]53号），下发之后，省局于2010年6月12日召集了若干市、县（市、区）地税局及基层征管分局负责土地增值税的业务骨干，针对国税发[2010]53号的主要内容进行了研究讨论，听取了各地的意见和建议，确定了我省贯彻落实的原则性方案，在此基础上，于7月1日草拟了《浙
营改增后与转让房地产有关的土地增值税政策 本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定，营改增后土地增值税政策有了些许变化，那么转让房地产土地增值税如何征收，有哪些税收政策需要我们去把握呢？ 政策梳理：营改增后土地增值税政策的变化主要有以下几个方面： 一是计征依据的变化。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照“预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税预征的计征依据。 二是与转让房地产有关的税金扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城市维护建设税、教育费附加扣除比照上述规定执行。 三是营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入和扣除项目确认问题。纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位
和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照下列方法和顺序确认： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 纳税人安置回迁户，安置用房视同销售处理，其拆迁安置用房应税收入按上述原则处理；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值仍按上述原则确认，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 四是营改增前后土地增值税清算中关于应税收入和税金问题。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额： （一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 （二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加 五是营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 六是旧房扣除项目的加计问题。营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估
以房地产对外投资土地增值税如何处理 以房地产对外投资是否缴纳土地增值税，有些税务机关对相关政策理解不到位，执行也不统一。本文根据现行政策，结合公司法的相关规定，对以房地产对外投资，土地增值税如何处理分析。 01观点：以房地产对外投资属于土地增值税应税行为《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。 以房地产投资属于非货币财产出资，应当办理财产转移手续，属于土地增值税的应税行为。 02观点：无论是否改制重组，以房地产对外投资暂免征收土地增值税的规定，自2015年1月1日废止《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条关于
以房地产进行投资、联营的征免税问题规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 财税字〔1995〕48号文件规定，以房地产进行投资将房地产转让到投资企业的，暂免征收土地增值税。此规定没有要求必须是改制重组过程才可以暂免征收。但是根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）（执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日）第八条，上述规定已经废止。 03观点：房地产转移任意一方为房地产开发企业的，不得享受改制重组土地增值税优惠政策 2006年为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号），该文件第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关
7湖北省房地产开发企业土地增值税 鄂地税发［2008］207号 省地点税务局关于印发《湖北省房地产 开发企业土地增值税清算治理方法》的通知 市、州、林区、县（市、区）地点税务局： 现将《湖北省房地产企业土地增值税清算治理方法》印发给你们，请各地遵照执行。 二〇〇八年九月十二日 湖北省房地产开发企业土地增值税清算治理方法 第一章总则 第一条为了加大对房地产开发企业土地增值税征收治理，进一步规范土地增值税清算工作，按照《中华人民共和国税收征收治理法》(以下简称《征管法》)及事实上施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及事实上施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关咨询题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关规定，结合我省实际，制定本方法。 第二条在本省范畴内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算治理均
适用本方法。 对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地点税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。 第四条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行 清算。关于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有一般标准住宅又有非一般标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分不运算。 第二章清算条件 第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直截了当转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 主管地点税务机关发觉纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地点税务机关进行查账征收。 第六条符合下列情形之一的，主管地点税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与差不多出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地点税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地点税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地点税务局规定的其他情形。 第七条对在2005年1月1日前销售房地产建筑面积（以签订的房地产合同时刻为准）占整个项目可售建筑面积不足50%的，其项目应进行土地增值
房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产
取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安
关于土地增值税清算的归纳总结 土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下： 一、土地增值税的征收方式 征收方式分为查账征收和核定征收。 根据国税发…2009?91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 二、税务机关对土地增值税的前期管理 根据国税发…2009?91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
计算土地增值税的特殊规定（房地产开发的纳税人） 第一根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定： “计算增值额的扣除项目： (一)取得土地使用权所支付的金额； (二)开发土地的成本、费用； (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (四)与转让房地产有关的税金； (五)财政部规定的其他扣除项目。” 第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统-规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理责、办公费、水电费、劳动保护责、周转房摊销。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按本条(一)(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区直辖市人民政府规定。
房地产行业进入白银时代，招拍挂不再是房地产企业土地拓展的唯一模式，甚至不是主要模式。土地拓展越来越多采用并购等方式。并购交易涉及金额大、交易复杂，需要投资、财务、工程、法律和税务等相关人员参与。综合地掌握并购等不同土地拓展模式相关法律、税务等知识显得尤为必要。 【课程对象】 房地产企业投资人员、法务人员、财务人员和税务人员等； 【课程收益】 能掌握常见房地产企业土地拓展模式基本交易机构和交易流程，掌握常见房地产企业土地拓展模式的法律风险和税务风险及其防范措施；能了解非常见的房地产企业土地拓展模式的交易结构；能了解非常见房地产企业土地拓展基本法律和税务风险及防范措施。 【师资简介】 刘云刚老师（全联房特约讲师） 刘老师毕业于厦门大学法学院，获硕士学位， 具有会计和法学双重教育背景， 并具有会计师职称和上市公司独立董事资格等。 万科、碧桂园等标杆房企房地产项目并购特聘专家 刘云刚老师，律师、会计师，现任中华全国律师协会财税法委员会委员、中国财税法学研究会理事、上海市律师协会税法业务研究委员会委员等职务。刘老师主要执业领域为并购重组和税务。并主办数十起我国知名房地产企业（包括但不限于碧桂园、万科和荣安地产等）并购其他房地产项目案件，主要负责法律尽职调查、交易结构设计、交易文本起草和审阅、涉税分析及税务筹划等工作。目前担任多家万科、碧桂园等知名房地产企业城市公司并购常年法律顾问。 刘老师曾在大学从事税法教学和研究十余年，对财税法有深入研究，有比较深厚的理论功底。刘律师执业近十多年，有丰富的税法实务经验。曾作为执笔人参与撰写《中华全国律师协会律师从事税法业务服务操作指引》，曾作为审稿人参与编写《税务行政诉讼争议问题及司法观点集成》，曾代理全国首起因特别纳税调查调整起诉母公司及控股股东利用关联交易损害公司利益责任纠纷，曾为十多起并购重组项目提供涉税分析及税收筹划服务。 刘老师擅长主讲《房地产并购重组法律实务》、《房地产并购重组中的税法问题》和《房地产并购重组法律风险及防范》《房地产开发企业并购路径与12大土地拓展模式及其涉税解析》等课程。 【课程大纲】 1、招拍挂模式及其涉税解析 1.1招拍挂模式简介 1.2招拍挂模式交易结构 1.3招拍挂模式主要涉税问题解析 1.3.1三方协议变更土地使用权受让人问题解析 1.3.2房地产企业或其项目公司取得土地出让金返还问题解析 1.3.3项目公司增值税扣减土地使用权价款问题解析 1.3.4项目公司土地增值税扣除土地成本问题解析 1.3.5项目公司所得税扣除土地成本问题解析 1.4招拍挂模式实例评析 2、资产收购模式及其涉税解析
房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通 住宅分开核算 房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中 应注意的问题 一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定: (注:1,销售商品房等包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,涉及的税收包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税) (一)营业税 ――基本规定 应纳营业税=销售收入×税率 1,销售收入的确认: (1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现. (2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现. (3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现. (4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现: ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现. ②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. ③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现. 包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. 委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等. (5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现: ①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现. ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现. (6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现. 2,视同销售行为的收入确认: (1)下列行为应视同销售确认收入: ①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等; ②将开发产品转作经营性资产; ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者; ④以开发产品抵偿债务; ⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产. (2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现. 说明:预售收入 =销售收入 政策 =执行掌握 3,税率:5% ――可以利用的税收政策 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array 将土地增值税有关业务问题公告如下： 一、土地增值税清算单位 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。 注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。 二、土地增值税核算对象 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）； （三）非住宅类房产。 注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特， 三、关于房地产转让收入的确认 （一）转让房地产的有关经济利益的确认 纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。 因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。 （二）售后返租收入的确认 单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。 注：将“售后返租”形成非正常转让价格，应当按“转让价格是否明显偏低且无正当理由”来核定转让收入。而不是直接按相关租金来确认。 （三）房地产转让价格明显偏低的收入确定 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 1、法院判定或裁定的转让价格；
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同一立项是否允许合并计算土地增值税 【标 签】土地增值税,合并计算 【业务主题】土地增值税 【来 源】 十堰宏城房地产开发公司开发“东方明珠”项目，项日一期为1、2、3号楼，在同一时间开发。在该开发项目中，既有普通住房，又有非普通住房，还有商铺等不同类型的房地产。2011年该开发项目达到土地增值税清算的条件。在土地增值税清算时，对不同类型房地产是合并计算增值额，还是分别计算增值额的问题上，征纳双方产生严重分歧。 主管税务机关认为：同一立项中既有普通住房，又有非普通住房，又有非住房，应当分别计算增值额、增值率，并分别计算缴纳土地增值税。 其理由是：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）明确规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。以及《国家税务总局关于印发（土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十七条还特别提醒，土地增值税清算时应审查不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。并且《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发[2008]211号）明确规定，房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税；住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税；其他开发产品类中的商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税；为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。 由此，主管税务机关认为：同一立项在同一时间开发的，除了经济适用房可以合并计算增值额外，其余均应当区分普通住宅、非普通住宅和其他开发产品三类分别计算增值额、增值率，分别计算缴纳土地增值税，并且对分别核算增值额出现的负增值不得相互抵减。十堰宏城房地产开发公司“东方明珠”项目按照土地增值税分别计算的结果，应缴纳土地增值税1200万元，扣除已预缴的土地增值税130万元，应补缴土地增值税1070万元。
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧 一、房地产企业土地增值税政策深度解析 （一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187 号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （二）土地增值税预征率的规定 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。 （三）土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件） （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 （四）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 1、土地增值税清算表及其附表。 2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 豫地税发〔2010〕28号 全文有效成文日期：2010-03-17 字体：【大】【中】【小】各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局： 为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下： 一、土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定： （一）普通标准住宅1.5%； （二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。 二、土地增值税核定征收率 （一）普通标准住宅2%; （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%; （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%； （四）符合第三条第（二）项条件的8%。 三、土地增值税的核定征收 所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定
自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。 （一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的； 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。 （二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。 1、擅自销毁账簿； 2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的； 3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； 4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的； 5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。
江苏省地方税务局文件 苏地税发〔2011〕53号 关于加强土地增值税征管工作的通知 各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局： 为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下： 一、加强土地增值税清算管理 （一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。 （二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性 — 1 —
和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。 （三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。 （四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。 （五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。 二、加强土地增值税核定征收管理 （一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。 （二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —
房地产企业土地增值税的 计算方法 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
《房地产企业土地增值税的计算方法》 一、土地增值税实行四级超率累进税率 (一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30% (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40% (三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50% (四)增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60% 二、计算土地增值税税额，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额 = 增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额 = 增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额 = 增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过200%的：土地增值税税额 = 增值额×60%-扣除项目金额×35% ★公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 三、扣除项目 (一) 取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）房地产开发成本 房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用