项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关
三、促销 第六部分渠道第七部分销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式
第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡， 付款方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好；
地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)
地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。 项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅干净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。可以说绿野仙居是城市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、普通户型区等关键元素。 项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍主要针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目主要是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。 二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。
今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。 三、消费市场 （数据来源：天启消费者研究数据库） 据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。 小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。他们购买两房面积大约在90-110平方米，而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。 目前上海人购房有两大偏爱： 一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。 二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。 住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了2001年，又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。同时，购房时更加注重产品品质，功能配比以及周边环境。 最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%，明显高于其他年龄组的人，这与
上海区域项目开盘前预控方案指引 上海区域本部营销管理部 2006年06月
目录 总则（说明）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3 第一部分：销售 1、销售培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4 2、销售流线‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 3、销售说辞‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6 4、销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7 5、销售文件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8 6、价格制定‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第二部分：企划 1、媒体推广‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10 2、销售道具及销售资料‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥11 3、示范区包装
1）导示系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 2）售楼中心包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 3）销售通道包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14 4）工地外围包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15 5）示范单位包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 6）商业街区包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17 总则（说明）： 适用范围：适用于上海区域各地项目案场第一次开盘及新产品推出前的预控。 规定目的：为加强对上海区域各项目案场开盘前的监督和管理，提高案场管理开盘前各项工作的标准化和完整性，特制定本方案。 第一条责任人 1.方案执行人：上海区域本部营销管理部各项目对接人负责对所对接项目案场进行检查，并 负责督促检查意见的落实。 2.稽查负责人：上海区域本部营销管理部营销组负责人（高级销售经理）负责确认各案场检 查结果和意见。 3.检查结果责任人：各项目专案经理具体负责检查意见的落实。 第二条检查方式和内容 1.采取开盘前进行三轮检查的方式进行，分别为开盘前一个月、开盘前半个月、开盘前三天。
一个XXXX项目的策划案 一、市场概况-----------------------------------------------------3 〈一〉 XX概况---------------------------------------------3 〈二〉 XX市经济消费状况------------------------------6 二、项目优劣势分析-------------------------------------------10 三、项目定位---------------------------------------------------13 四、营销策略----------------------------------------------------14 （一）目总体营销概念设计------------------------14 （二）项目卖点挖掘及组合方式------------------20 （三）项目品牌的建立极其过程------------------22 （四）项目入市时机与姿态---------------------------24 (五)市场信息的收集和分析,不断修正市场目标-------24 前言 承蒙XX市君悦房地产开发XX赏识，本公司有机会参与君悦豪庭商场（以下简称本项目）的商场提供推广策划意见。敝司将以素具之专业精神及经验，为贵司详细分析现XX情况；继而，针对该项目的特点及优势，提供一系列的销售及推广建议，务求协助贵司凭着周详而紧密的推广计划，成功策划XX君悦豪庭商场项目。 XX市“君悦广场”初步策划建议书 一、市场概况 〈一〉XX概况 1．地理位置 XX市位于XX省中南部，珠江三角洲中部，北接番禺市和XX市，西邻江门市、新会市和斗门县，东南连接XX市，东隔珠江口伶仃洋与XX市和XX相望。全市行政管辖X围面积1800平方公里。 2．行政区划分 位于中部的城区分为东区、南区、西区、中区、北区共5个区、是XX市的***、文化、金融和商业中心。北部有小榄、南头、东凤、黄圃、东升、阜沙6个镇。小榄是全国百强镇之一、经济实力雄厚，拥有十多家年产值超亿元的企业，五金业为特色工业；南头、东凤、东升等镇的乡镇企业和非公有制经济不断发展，小家电行业的发展已成规模。
模块 项目营销推广策略提案 第一部分推广的准备 一、市场调研 1、实地踩盘调研 —整体市场 —区域性市场 —竞争对手 2、消费者消费倾向分析 —板块分析 —消费者认可的楼盘（热销）楼盘的特点 —阶段性楼盘的主要特点和风格偏好的分析 —本板块及其代表楼盘的认识 3、目标消费群人文特征分析 —年龄特征 —学历特征 —职业特征 —家庭收入特征 —家庭结构特征
—购房动机 —个人喜好 4、目标群的购楼心理及习惯 —目标消费群对于住房类型的喜好 —目标消费群对于价格的喜好 —目标消费群对于面积的喜好 —目标消费群对于交楼标准的喜好 —目标消费群对于配套的喜好 —目标消费群购买决策过程研究 —影响目标消费群购房的因素分析 二、面临的工作内容 1、开发手续的办理 2、销售团队的组建 —人员招聘 —人员的定编定岗 —人员培训 3、销售现场的工作 —销售中心的设计、建设 —销售中心的装修 —设备、设施、办公用品的采购 —地盘的的包装 —
4、广告 —CI、VI系统 —现场包装 —广告 —媒介计划公关活动 5、销售工具准备 —销售的事物用品 —销售电脑系统 —定价 —付款方式 第二部分市场定位策略 一、项目的形象定位 1、项目名称 2、项目形象定位 二、产品定位 三、价格定位 四、目标消费群定位
五、品牌定位 1、品牌的总体策略 2、品牌的建立 —品牌塑造的关键点 —品牌结构屋 —品牌轮廓 A、牌的基本印象 B、品牌的内涵元素 —品牌定位： 第三部分营销推广策略 一、营销推广工作的主要内容 项目的营销推广工作（前期），主要包括四大块：现场 开盘及活动 广告 客户挖掘和积累
地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。
项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅洁净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。能够讲绿野仙居是都市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、一般户型区等关键元素。项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍要紧针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目要紧是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。
二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年要紧交易差不多集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。 今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，要紧缘故是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，以后供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，同时在以后几年内，行情有屡创新高的可能，要紧体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局阻碍越来越小；高档房源供应充足，市场价格
万科前期策划报告 1市房地产宏观环境分析 1.1社会经济现状及发展趋势 1.1.1社会经济现状1 近年来，市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止2003年５月底，即使是在“非典”肆虐的影响下，市的经济运行仍然保持健康、快速发展。经初 步统计，1-5月份全市累计各产业经济增长情况如下表： 市2003年1-5月各产业经济运行情况 经济运行主要呈以下特点： 1.工业保持高增长，效益继续改善 2003年1-5月工业经济运行情况 2.投资全面提速，房地产持续升温 2003年1-5月固定资产投资情况
地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。但随着工程陆续竣工，存量商品房的积压问题仍不容忽视。 3.进出口强劲，招商引资放缓 2003年1-5月进出口及招商引资情况 4.财政收支平衡、金融形势良好 2003年1-5月财政收支及金融形式情况 由于消费收缩，居民手持现金向金融回流。贷款保持平稳上升趋势，其中55.45%的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。 5.户籍人口稳步增长，外来人口比重大
从以上数据看出，市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来的人口到2001年已突破100万人，接近常住人口的数量。可以预见， 户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动市的房地产消 费需求的增长。 6.劳动就业形势基本稳定 2002年度城镇就业情况 人数（单位：万人）比去年增加（单位：万人） 全市从业人员131.64 7.36 城镇在岗职工14.24 ---- 私营个体从业人员47.48 ---- 乡镇劳动力69.85 ---- 人数（单位：人）登记失业率 城镇登记失业人数7531 2.44% 全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。尤其是去年底爆发的“非典”疫情，对各行各业都有一定的影响。随着疫情得 到控制以及国家对国民经济的积极促进，使得就业率基本上是呈健康趋势发 展的。 1.1.2社会经济发展趋势2 1.经济保持快速健康发展
某项目营销推广提案 一、营销推广目标 项目现状： 由于本项目地理位置较偏，而目前的开发热点大都在东部新区和市中区，且项目前期推广还未开始，因此本案知名度较低。 项目距离市中心较远，自身的周边生活配套不齐全，会给入住居民日后的生活带来些许不便。 周边同地段物业有“华泰景园”“凤凰雅苑”，从地理位置和知名度方面都有强劲的竞争对手。 项目本身规模较大，为了辅助销售及后期房源的推出，所以要通过大量的前期推广工作为项目打开知名度。 推广目标： 1、塑造良好的楼盘形象：低价位、高性价比、富有亲和力的楼盘形象，使本项目在西部市场脱颖而出。 2、周密的销售推广计划：从准确的市场定位、精准的广告诉求、针对性的广告投放、良性销售控制、价格策略等方面将利润最大化，做到及时有效的为公司回拢资金，缩短运营周期。 3、树立良好的开发商品牌形象，并在百姓中形成良好的口碑宣传。 二、企划思路 1、什么是最好的房子？ 2、什么样的房子才是最适合我们的房子？ 3、什么样的建筑才能为您创造最新最舒适的生活？ 将一系列问题通过有效、高效的宣传方式和全方位的推广工作将问题一步步逼近消费者，再一一解答，强有力的吸引消费者的眼球。 向客户进行问题解答：
适合的才是最好的： 低等价位、高品质建筑质量、超前规划设计、人性化功能分区、良好的物业管理。 ××项目，述一系列项目优势。 三、目标客户群体分析 1、职业定位 小型私营企业主社会中低层消费者项目周各大中型企业职工置业投资者 2、目标客户年龄层定位 目标客户职业层面及经济特征分析，本案的目标客户年龄围较大，应在25—45岁之间。 3、目标客户家庭结构分析 虽然目标客户群体的职业和年龄不尽相同，但他们都有一共同的特性，那就是随着房产消费市场的不断成熟，人们购房所考虑的购房因素越来越全面。居住环境、生活配套、交通是否便利、孩子教育问题、老人赡养问题等都是其选择楼盘的考虑因素。 4、生存心里分析 夫妻双方或单方均有较稳定且基本能够满足生活需求的工作，事业有待发展，有定的社会地位，迫切需要改变居住环境。当价位上可以承受的同时，又会挑剔一定的生活环境问题，而且都将会有二次置的可能性。因此，在做好项目前期建设和销售工作的同时售后服务工作，以助于在消费者中树立良好的品牌形象和口碑是非常有必要的。 5、生存方式分析 消费的目标和档资基本定型，短期不会有太大的变化；工作、家庭、休憩成为生活的三大部分；与朋友同事间的应酬不会太多，劳累一天的他们，一处安全温馨的居所是他们最渴望的；随着子女的成长，对子女的教育与培养十分重视。 因此，合理的整体规划，较完善的生活配套，高质量的物业管理和便利高效的子女教育问题将对他们极具诱惑力。
万科云鹭湾II-7地块项目工程 安全文明施工 前 期 策 划 方 案 编制：（项目技术负责人） 审核：（项目现场负责人） 会审：（分公司分管安全副经理）审批：（分公司主任工程师） 宁波建工工程集团有限公司 万科云鹭湾II-7地块 2015年11月
目录 目录......................................................................................................................................... 第一章工程概况. 0 第一节工程简介 0 第二节设计概况 0 第二章组织管理机构 (2) 第一节质量安全文明施工总体管理组织图 (2) 第二节施工现场质量安全文明施工网格化管理 (3) 第三章临时设施前期规划 (4) 第四章施工现场安全、文明标准化防护措施 (8) 第一节洞口临边防护 (8) 第二节防护棚 (10) 第三节脚手架工程 (10) 第四节临时用电 (12) 第五节塔吊 (13) 第六节施工井架 (14) 第七节视频监控 (14) 第八节其它标准化产品 (14) 附图 附图一：地下室施工阶段总平面布置图； 附图二：主体结构施工阶段总平面布置图； 附图三：装饰装修施工阶段总平面布置图； 附图四：临时用水、用电总平面布置图； 附图五：视频监控总平面布置图； 附图六：现场消防总平面布置图； 附图七：排水总平面布置图。
第一章工程概况 第一节工程简介 1、工程名称：万科云鹭湾II-七地块。 2、建设单位：宁波江北万科置业有限公司。 3、设计单位：xxxx中森建筑与工程设计顾问有限公司。 4、监理单位：xxxx天佑工程咨询有限公司。 5、工程造价：约8000万元。 6、结构类型：框架-剪力墙结构。 7、施工范围：万科云鹭湾II-七地块的土建、安装工程施工总承包。 8、项目质量控制要求：宁波市优质结构工程。 9、项目安全文明施工标准：宁波市安全文明施工标准化工地。 10、工期：700日历天。 第二节设计概况 本工程类型为商业+住宅形式，其中裙房作为商业，主楼作为住宅，各单体设计概况如下：
伴随我国现代商品经济发展得有声有色，我国的房地行业发展水平也逐渐的开始步入正轨，我国自从改革开放以来，城市化发展也是快速进行中，这更加的让房地产业得到相应的发展趋势。同时人们对房屋建设方面的要求也是慢慢的变高。目前，国家对房地产业进行调控。随着监管政策的不断出台和变化，有的企业在激烈的市场竞争中会出现资金断裂问题从而申请破产。随着各大城市限购政策的不断收紧，要想在日益激烈的房地产市场中占有一席之地，赢得客户的认可，增加市场份额，品牌营销就成为了各大房地产企业必须依靠的销售手段。 本文从品牌营销策略研究角度出发，选取万科房地产作为研究对象。对国内外现状进行阐述，采用文献资料研究法，探索性研究法作为本文主要的研究方法，在进行房地产关于其销售方面的调查，得出相关结论。同时以万科房地产在对品牌方面的营销策略进行了分析，对企业品牌营销策略进行深层次的研究，提出一些万科房地产品牌营销策略存在的一些问题及解决措施，并得出结论与启示。 关键词：房地产;万科;品牌营销
With the rapid development of modern commodities in China, the development level of China's real estate industry has gradually started to get on the right track. Since the reform and opening up, China's urbanization has also been proceeding rapidly, which makes the real estate industry get the corresponding development trend. At the same time, people's requirements for housing construction are also slowly getting higher. At present, the state regulates the real estate industry. With the constant introduction and changes of regulatory policies, some enterprises will suffer from capital shortage in the fierce market competition and file for bankruptcy. With the continuous tightening of purchase restriction policies in major cities, brand marketing has become a sales method that major real estate enterprises must rely on in order to gain a place in the increasingly fierce real estate market, win the recognition of customers and increase market share. From the perspective of brand marketing strategy research, this paper selects vanke real estate as the research object. This paper expounds the current situation at home and abroad, adopts literature research method and exploratory research method as the main research methods in this paper, conducts a survey on the sales of real estate, and draws relevant conclusions. At the same time, based on the analysis of vanke real estate brand marketing strategy, the enterprise brand marketing strategy for in-depth research, put forward some vanke real estate brand marketing strategy of some problems and solutions, and draw conclusions and enlightenment. Keywords: Real Estate; Marketing Strategy; brand marketing
万科项目前期策划全流程，营销人都要懂万科项目前期策划全流程，营销人都要懂 万科项目前期策划流程到底有什么与众不同之处，本文从可行性研究、项目定位以及市场推广3个大的方面进行介绍。 整体看点 可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等 项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析 市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略可行性研究 ?1.市场分析 包括宏观市场和区域市场。 ?2.市场预测 包括供给预测、需求预测、价格预测。 ?3.收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。 ?4.财务评估 （1）静态指标：成本利润率、销售利润率； （2）动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。 ?5.盈亏平衡分析 关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。 ?6.敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。 ?7.风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指 标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。 项目研究 ?1.宏观环境分析 （1）经济环境：包括宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）；重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）；城市经济状况（GDP、人均收入等）；城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）；人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）。 （2）房地产市场环境：结构及其规模（一、二、三级市场）；板块布局（热点区域）；行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）。 ?2.项目价值分析 （1）区位价值分析：产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）；街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）。
万科房地产前期策划流程 序号阶段具体研究流程研究内容研究的对象 1可行性研究 市场分析包括宏观市场和区域市场 市场预测包括供给预测、需求预测、价格预测 收入、成本、费用预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等 财务评估 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏平衡分析关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点 敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比／参数值 变动的百分比 风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布 ，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险 情况做出比较准确的判断 宏观环境分析 经济环境 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） 城市经济状况（GDP、人均收入等） 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） 房地产市场环境 结构及其规模（一、二、三级市场） 板块布局（热点区域） 行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）项目价值分析 区位价值分析 产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等） 街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等） 项目资源分析 自然（山景、海景、湖景等）、人文景观 交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）
配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等） 竞争环境分析同区位、同类型、同价位竞争项目分析 经典楼盘分析 产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点 ） 推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等） 销售策略 其他成功因素 成功案例分析 主要包括：开发策略 、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功 因素 潜在客户分析确定研究对象主要包括：周边客群、历史客群、特有客群、投资客群、新生客群确定研究内容需求特点 置业能力 客户基本特征：包括家庭结构、文化背景、职业、区属工作地点、 现有居住状况等 得出调研结论未来的市场状况1、2-3年片区内供应量预测 2、价格走势预测 3、需求趋势预测 4、客户消费趋势预测 可能的客户1、客户可能的区域 2、客户层面 3、购买力情况 可能的产品1、产品类型 2、产品设计创新点 3、可能的价格（总价、单价） 目定位SWOT分析优势、劣势、机会、威胁 客户定位根据市场研究阶段对项目特点以及潜在客户的研究筛选目标客群 2项目研究目价值分析 项目资源分析
2019年万科项目策划书范文 企业项目的开展需要先制定好一份可行的策划书，提升工作开展的计划性，下面是为你整理的万科项目策划书范文，希望能帮助到您。 一、项目概况 1、位置及环境 项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。 2、建设用地规划要求 项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。 3、建筑概况 总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。
4、建筑分期概况 项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。 二、项目部架构及人力资源计划 1、项目管理组织架构 在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构； 项目部人员构成、培训及发展计划。 （1）质量保证体系 项目部质量管理组织形式、人员配置； 组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。 （2）岗位职责
各岗位的工作内容、职责描述。 （3）项目部费用 项目部办公场所及办公设备计划； 项目部费用计划。 三、项目建设计划、场地综合利用规划 1、项目建设计划 依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分； 该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点； 亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划；该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。 2、项目建设总平面规划
根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。 总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。 （1）开放示范区 考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便； 不影响市政管道接入、小区道路和管网布置； 项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。 （2）临时设施 临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付的先后顺序，结合永久道路、管网布置，做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除；
第一部分推广的准备 一、市场调研 1、实地踩盘调研 —整体市场 —区域性市场 —竞争对手 2、消费者消费倾向分析 —板块分析 —消费者认可的楼盘（热销）楼盘的特点 —阶段性楼盘的主要特点和风格偏好的分析 —本板块及其代表楼盘的认识 3、目标消费群人文特征分析 —年龄特征 —学历特征 —职业特征 —家庭收入特征 —家庭结构特征 —购房动机 —个人喜好
4、目标群的购楼心理及习惯 —目标消费群对于住房类型的喜好 —目标消费群对于价格的喜好 —目标消费群对于面积的喜好 —目标消费群对于交楼标准的喜好 —目标消费群对于配套的喜好 —目标消费群购买决策过程研究 —影响目标消费群购房的因素分析 二、面临的工作内容 1、开发手续的办理 2、销售团队的组建 —人员招聘 —人员的定编定岗 —人员培训 3、销售现场的工作 —销售中心的设计、建设 —销售中心的装修 —设备、设施、办公用品的采购 —地盘的的包装 — 4、广告
—CI、VI系统 —现场包装 —广告 —媒介计划公关活动 5、销售工具准备 —销售的事物用品 —销售电脑系统 —定价 —付款方式 第二部分市场定位策略 一、项目的形象定位 1、项目名称 2、项目形象定位 二、产品定位 三、价格定位 四、目标消费群定位 五、品牌定位
1、品牌的总体策略 2、品牌的建立 —品牌塑造的关键点 —品牌结构屋 —品牌轮廓 A、牌的基本印象 B、品牌的内涵元素 —品牌定位： 第三部分营销推广策略一、营销推广工作的主要内容 项目的营销推广工作（前期），主要包括四大块： 现场 开盘及活动 广告 客户挖掘和积累 如下图所示：
鸿荣源项目前期策划报告（初稿）.doc * 鸿荣源”香蜜湖地块项目 --------前期策划报告 目录 第一部分：香蜜湖片区市场综述 (3) 一、片区概况 二、片区市场现状 三、片区重点项目分析 四、片区市场趋势分析 第二部分：项目现状及优劣势分析 (19) 一、项目现状 二、项目优劣势分析 第三部分：项目竞争分析 (23) 一、项目片区竞争分析 二、项目其它竞争分析 第四部分：项目客户群体分
析 (29) 第五部分：项目定位 (34) 一、主题形象定位 二、产品定位 三、价格定位 四、功能配套定位 第六部分：推广策略 (61) 第七部分：金地置业成功操作经验 (71) 附：有效客户调研表 (76)
前言 尊敬的“鸿荣源”进展商，专门快乐能有机会介入贵司香蜜湖地块的前期策划事务，我们将特不珍惜这次良好的合作契机，尽最大努力通过这次的机会争取与贵司建立良好的合作；由于时刻仓促，本次策划报告中可能有不尽之处，希望见谅，我司将在以后的合作中即时进行完善。 成功的营销应从好的产品开始。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种新的、贴近人性需要的生活追求。本项目首先是一个纯自然、大型生态休闲公园；社区的生活方式应是田野式的、缓慢的、人文的、手工业式的、含情脉脉的、具有亲热邻里关系的生活方式；项目的主题是生态、环保、健康、运动、休闲、野趣、人与自然的和谐互动； 项目的客户将要紧来自深圳特区以内，香港外销可作适当补充，本建议书为前期策划建议书，共分为八大部分（见目录）。要紧谈了关于市场、定位、产品及一般性的销售建议，在双方意向确定后，我们将依照产品和面临的新市场形势提供详细的策划报告及推盘执行打算等。 本报告为前期策划建议书,在报告中我们着重谈了关于项目的客户、形象定位、价格与支撑及关于物业主题在项目中的体现等,由于
资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 万科四季化城策划案 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容
万科四季化城策划案 图表形式表示 1、项目优势理解 2、项目劣势理解 项目理解 3、项目机会理解 4、项目威胁理解 找品牌力与在当地影响力 到压力产品的创新力 问 (同行) 资源的整合力 题项目所在区域的竞争力 广州市场态势 项目面对的挑战区域市场态势 （本土开发商与市场）问题广州整体市场运行 （市场）广州客户群市场的成熟 解品牌构思品牌理解 决品牌承诺万科+产品品牌 问品牌导入策略品牌描述品牌建立 题品牌持续 品牌发展过程规划继续品牌建立，形成美誉度 营销策略思路运用万科的企业文化作为项目的开发理念（针对本土发展及市场）利用全国万科四季花城的开发经验竞争策略的选择市场发动策略产品导入 竞争策略思考点市场引爆策略客户发动 构建项目核心竞争力销售策略
外层价值 实现中层价值 三者关系内层价值开发理念思路 目标客户群深度分析 市场定位 具定位策略形象定位 体品牌定位 操开盘条件 作开盘策略开盘时机选择 开盘安排 推广策略价格制定原则 价格策略首期价格制定 首期均价 期产品入市价格 整体分期及均价 总体销售目标 销售阶段划分及销售部署硬件 销售服务体系理念销售模式软件 商业部分推广人员 另附：专题篇 引言（陈诉观点） 1、万科市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强（肯定万科的地位） 2、理解万科开发理念（城乡结合）（适合广州） 3、广州需要综合势力强的公司综述（开发力+营销力=品牌力）双品牌品牌服务品牌
