工业园区前期介入物业管理方案
一、综合管理服务标准（2015—2017年度）
1.管理处设置
园区内设置管理处，配置简单办公设备，办公场所整洁有序。
2. 管理人员要求
（1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。
3. 服务时间
周一至周五在园区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
4. 日常管理与服务
（1）服务规范应符合遵义市物业管理行业规范要求。
（2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）制定物业维修计划上报园区管委会。
（7）建立园区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（8）制定园区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于园区住户30%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（12）对违反园区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
（13）各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
二、公共区域清洁卫生服务标准
1. 楼内公共区域
(1)地面
隔日清扫一次。
(2) 扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖隔日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每月清洁一次。
(3) 栏杆
每半月擦抹一次。
(4) 天花板、公共灯具
每半年除尘一次。
(5) 进户门
每月擦抹一次。
(6) 楼道玻璃
每半年清洁一次。
(7) 天台、屋顶
每半年清洁一次。
(8) 垃圾收集
业主自行投放至园区集中投放点。
2. 楼外公共区域
(1) 道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每二日清扫一次；明沟每半月清扫一次。
(2) 宣传栏、小品等
每季清洁一次，高杆路灯2M以上部分每半年清洁一次。
(3) 垃圾箱（房）
垃圾房每周冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每周清洁一次，冬天每半月冲洗一次。
(4) 消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
三、公共区域秩序维护服务标准
1. 人员要求
专职人员，工作认真负责，上岗时佩带统一标志。
2. 门岗
（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放。
（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。
3. 巡逻岗
（1）每天不定时在园区内巡逻，并有巡逻记录。
（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
4. 技防设施和救助（监控岗）
园区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、园区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通。
5. 车辆管理
（1）设置简易的交通标志。
（2）车辆停放有序，备有必需的消防器材。
四、公共区域绿化日常养护服务标准
1.公共绿化
（1）草坪
修剪:每年普修二遍以上。
清杂草: 每年除草三遍以上，控制杂草孳生。
灌、排水: 无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。
病虫害防治: 控制大面积病虫害发生。
（2）树林
修剪: 乔、灌木每年适时修剪一次,篱、球每年修剪二遍以上,地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上。
中耕除草、松土:每年中耕除草不少于三遍，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。
病虫害防治: 有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。
扶正加固: 发生倒伏及时扶正、加固。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
1. 门窗
每半年一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
2. 楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落。
3. 路灯、楼道灯
完好率不低于70%。
4. 雨、污水管道
园区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及进清掏。
5. 化粪池
每半年检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。
6. 道路、场地等
每季一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修计划，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。
7. 安全标志
对园区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
8. 房屋结构
每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录, 发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修计划，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。
9. 供水系统
1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵
房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
10. 排水系统
1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。
3、控制柜电气性能完好，运作正常。
4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
11. 升降系统
1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由园区管委会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保
障安全运行。
12. 弱电系统
电子防盗门：定期保养，保持电子防盗门使用正常。
13. 消防系统
1、消防栓定期巡检；
2、每年检查一次消防水带，保持消防器材有效使用；
3、定期检查灭火器，及时更新或充压。
备注：
1、需对物业进行外墙清洗的，外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另计；
2、电梯专用设备的养护和维保由物业使用人承担，也可委托物业公司来养护和维保，费用按实际发生计算，先付费后使用的原则；
3、业主需增加本物业服务标准中未包含的服务项目的，应相应增加相关费用。
2016至2018年物业服务标准及收费标准（2017—2018年度）
管理处人员岗位分布
1.管理处经理：1名
2.客服主管：1名
3.管理中心管理员：1名
4收费员：1名
5维修水电工：2名
6秩序维护队长：1名
7.秩序维护员：11名（两班制含轮休1名）
8.保洁主管：1名
9.保洁员：6名（含轮休1名）
共计员工：25名（可按实际情况增减人员）
本年度物业公司在巩固上年度物业服务标准的基础上，并根据园区实际情况提升物业服务标准，因物价上涨，用工成本上涨等情况物业服务标准按每平方米2.5元收取。
其他物业收费见《工业园区前期介入物业管理委托合同》。
一、综合管理服务标准
1.管理处设置
园区内设管理处，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公整洁有序。
2. 管理人员要求
（1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动、热情。
3. 服务时间
周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于8小时。
4. 日常管理与服务
（1）服务规范应符合遵义市物业管理行业规范要求。
（2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）制定物业维修计划上报园区管委会。
（7）建立园区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。
（8）制定园区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于园区住户60%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（13）对违反园区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
（14）园区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
二、公共区域清洁卫生服务标准
1. 楼内公共区域
(1)地面
每日清扫一遍，每半月拖洗一次。
(2) 扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。
(3) 栏杆
每周擦抹二次。
(4) 天花板、公共灯具
每季除尘一次。
(5) 进户门
每周擦抹一次。
(6) 楼道玻璃
每月清洁一次。
(7) 天台、屋顶
每月清洁一次。
(8) 垃圾收集
高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。
2. 楼外公共区域
(1) 道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。
(2) 宣传栏、小品等
每月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每二月清洁一次。
(3) 垃圾箱（房）
垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次。
(4) 消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
三、公共区域秩序维护服务标准
1. 人员要求
（1）设专职人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
（2）能处理和应对园区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
（4）每位在岗保安人员配对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2. 门岗
（1）主入口24小时值班看守，3小时立岗,次入口定时开放，有交接班记录
和外来车辆的登记记录。
（2）封闭管理园区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入园区。
（3）对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3. 巡逻岗
（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位、重点区域每2小时巡逻一次，并有巡逻记录。
（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告园区管委会和相关部门，协助采取有关措施。
4. 技防设施和救助（监控岗）
（1）园区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
（3）园区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
5. 车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。
（2）及时处理车辆停放不规范的现象。
（3）车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，
通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
四、公共区域绿化日常养护服务标准
1.公共绿化
（1）草坪
修剪: 每年普修四遍以上，草面基本平整。
清杂草: 每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。
灌、排水: 及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。
病虫害防治: 发现病虫害及时灭杀。
（2）树林
修剪: 乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm 应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。
中耕除草、松土: 每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。
病虫害防治: 有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。
扶正加固: 有倒伏倾向，及时扶正、加固。
其他：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
3. 花坛花境
布置：一年中有二次以上花卉布置。
补种：缺枝倒伏不超过十处。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
1. 门窗
每季一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
2. 楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修计划，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。
3. 路灯、楼道灯
完好率不低于80%。
4. 雨、污水管道
园区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及进清掏。
5. 化粪池
每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。
6. 道路、场地等
每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修计划，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。
7. 安全标志
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
8. 房屋结构
每年二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修计划，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。
9. 供水系统
1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
10. 排水系统
1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。
3、控制柜电气性能完好，运作正常。
4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
11. 升降系统
1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专
项目实施方案 (一) 人员管理 1、组建一支专业化的服务队伍 在服务过程中，我们将以高标准、严要求，组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化服务队伍。通过严谨的管理，以及有效的培训、考核，确保个人素质得到保持和提高，以形成整个服务队伍的高素质。约束员工不拿、不贪、不占电视台的一针一线，不利用工作之便使用业主的健康活动场所，遵守贵单位物业的纪律。 （1）招聘人员的流程： 确定人员需求——制定招聘计划阶段——人员甄选阶段——招聘评估阶段针对这样的基本流程，我们可以确定最基本的工作流程： 一、用人部门提出申请：部门经理向人事部门提出所需人数、岗位、要求、并解释理由; 二、人力资源部门复核，由最高管理层确定招聘计划 三、人事部根据部门递交的需求人员申请单，确定招聘的职位名称和所需的名额; 四、对应聘人员的基本要求即资格及条件限制，比如该职位所限制的学历、要求的年龄、所需能力和经验等; 五、所有招聘的职位的基本工资和预算工资的核定; 六、制定及发布资料，准备通知单或公司宣传资料，申请办理日期; 七、联系人才市场或贴招聘通知;安排面试时间及场地和面试方式。 八、最终确定人员，办理试用期入职手续，合格录用转正及手续。 九、签订合同并存档。 而这样基本的工作流程，显然是不够的，因为用人部门对招聘工作是没有概念的，还需要我们去细化每一个招聘流程的具体标准，以本人服务的企业为例，每个阶段可以细化为：
（2）总体原则： 招聘员工本着以用人所长、容人所短、追求业绩、鼓励进步为宗旨;以面向社会，公开招聘、全面考核、择优录用为原则，从学识、品德、能力、经验、体格、符合岗位要求等方面进行全面审核。 1、提交需求 各部门根据用人需求情况，由部门经理填写《招聘申请表》，报主管经理、总经理批准后，交人力资源部。由人力资源部统一组织招聘。 2、材料准备 人力资源部根据招聘需求，准备以下材料： (1)招聘广告。招聘广告包括本企业的基本情况、招聘岗位、应聘人员的基本条件、报名方式、报名时间、地点、报名需带的证件、材料以及其他注意事项。 (2)公司宣传资料。发给通过初试的人员。 3、选择招聘渠道 渠道主要有三种：参加人才交流会、人才交流中心介绍、刊登报纸广告。 4、填写登记表 应聘人员带本人简历及各种证件复印件来公司填写《应聘人员登记表》。《应聘人员登记表》和应聘人员资料由人力资源部保管。 5、初步筛选 人力资源部对应聘人员资料进行整理、分类，定期交给各主管经理。主管经理根据资料对应聘人员进行初步筛选，确定面试人选，填写《面试通知》。主管经理将应聘人员资料及《面试通知》送交人力资源部，人力资源部通知面试人员。 6、初试 初试一般由主管经理主持，主管经理也可委托他人主持。人力资源部负责面试场所的布置，在面试前将面试人员资料送交主持人;面试时，人力资源部负责应聘人员的引导工作。主持人在面试前要填写《面试人员测评表》，特别注意填写"测评容"的具体项目。主持人应将通过面试人员介绍至人力资源部，由人力资源部人员讲解待遇问题、赠送公司宣传资料。面试结束后，主持人将《面试人员测评表》及应聘人员资料交至人力资源部。通过初试并不代表一定被公司录用。 7、复试
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
一、物业概况： 1、大厦一座，位于市中心，总建筑面积16471平方米，共有楼层16层，大厦内设消监控设施，配有3台电梯。物业类型：商业、办公综合物业。周边交通便利，地理条件优越。 2、代管一家加工厂物业，距离大厦2公里，占地面积20000平方米，总建筑面积5000平方米，物业类型：工厂。 二、管理目标 物管公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保客 户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业 管理过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管 理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使 用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：
市场拓展体系方案 一、拓展发展目标 1、定位 □面积定位：项目建筑面积不少于5万㎡。 □赢利定位：接管任何物业类型项目必须具备较强的赢利能力，能够做到基本的支付平衡。 □品牌定位：积极争取拓展各种物业类型有一定代表性项目，并在管理定位上塑立物业类型品牌管理的核心要求。 □领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、大型企业后勤（包括工业园区）。 □战略定位：在物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和义务多年的经验和资源，对外进行拓展。 □原则定位： 1、综合楼（高层）面积少于5000平方米项目不接，小区（多层）面积少于10000平 方米项目不接； 2、物业管理费用过低的不接； 3、非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）； 4、维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）； 5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接； 6、档次过低的项目不接； 7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的 项目不接； 8、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。 2、区域原则 目前只接茂名、电白、高州、信宜范围的项目 二、职责分工：
□经理 ①负责大型活动的策划、执行与评估；负责各类方案、计划书的撰写 ②制定季度计划和月度计划，并定期跟进指导和评估； ③领导下属为本部门的主要客户建立运作系统，持续推动市场发展； ④勇于探索和创新，在实际工作中不断总结和提高，善于将自己和下属的宝贵经验加以归 纳和提升，为培训和发展提供建议。 ⑤根据拓展需要，建立并不断充实和调整本市场队伍，努力提高组织结构运转效率。 ⑥在公司原则的基础上，制定公平合理的人员评估与激励制度，不断激励下属完成给定的 目标，并努力提高本市场组织结构的凝聚力； ⑦根据公司提供的培训资料，实地培训下属人员以提高市场技巧； ⑧协助公司与政府及相关领域、品牌传播媒体等建立良好关系，共同维护品牌；关注行业 整体发展，实时监控市场，定期提交市场运营报告； □市场专员 ①每月向部门经理提交工作报告，其中包括市场的分析和拓展市场的方法。 ②负责市场信息的搜集、分析、整理以及与厂商、内外客户、合作伙伴之间的市场信息传 递； ③市场活动组织与策划 市场推广界面微信平台的设计维护。 三、业务范围 □可输出型（核心业务） 1、不动产项目的物业管理全委托 □服务方式：提供全方位物业管理服务 □客户对象：茂名市地区的小区、写字楼、酒店、政府项目机构的办公物业、学校园区、工业园、医院等物业。 □服务特色： 1）积极的前期介入。从物业管理角度，协助开发商进行项目的规划设计及有关设施设备的
37团恒成物业公司管理方案 一、常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 （1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 （2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3）空调安装统一。 2、公共设备管理，保证设备与机房环境整洁，设 备良好，定期保养无事故隐患。 （1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。 （2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 （3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通； 保证无火灾安全隐患。 （4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水
质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安及车辆管理。 （1）专业保安队伍，24小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （3）车辆出入管理严格，有登记。 （4）停车场停放整齐，场地整洁。 （5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （6）联系群众，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指导下搞好治安管理。 5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、
定任务、定质量。 （1）环卫设施完备。 （2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、绿化管理 （1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。 7、房屋租售管理。 （1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。 （2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。 8、社区文化 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （2）制有居民精神文明建设公约。 （3）配合团、派出所开展各项工作。
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
管理目标 一年达市优标准二至三年达省优标准四至五年力争达到国优标准 拟采用的物业管理模式 根据****制衣项目特点，我公司拟设管理处作为公司的外派机构，全面负责该项目的日常管理运作，统管整个外事务，公司与管理处每年签订管理目标责任书和经济指标责任书。为体现以客户为尊的服务理念，深化保安、保洁的涵，我们提出全新的“酒店式服务”的管理模式，全员、全程、全效为业主提供放心物业管理服务。 （1）计划目标管理： 根据****物业管理条例和项目的实际要求，制定各项管理制度；针对物业管理的各项具体工作，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到班组和个人，进行指标分析。
（2）督导管理：管理处在现场管理采用督导管理方式，对各班组实施管理，保证管理正常运作，具体采用以下四种方法： A、经济手段：与员工签订劳动合同，明确员工权责，制定绩效考核办法，以此来调动员工的工作积极性； B、法规管理：由公司统一制定一套完整标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规员工的言行，提高工作效率和工作质量。 C、行政管理：物业管理坚持按月、按周制定详细的工作计划，检查每天工作完成情况，分析工作中存在的问题，提出解决方法； D、培训教育：通过各种教育手段培养员工敬业精神、责任意识， 加强对员工的各种培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。 （3）ISO9001管理体系：物业管理处根据ISO9001管理体制和物业管理行业的服务要求，依照公司制定的《作业指导书》、《程序文件》、
《质量手册》和《质量记录》等工作文件，使管理处各项管理活动都纳入标准，实行标准化管理。 （4）协调管理 A、用协调管理的办法解决各类矛盾或冲突； B、鼓励员工、业主对物业管理服务工作提出合理化建议或投诉，增加服务意识和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决与消化； C、对员工服务态度、服务质量等造成业主不满意的现象，采取批评教育、行政处罚等手段加以解决。 （5）控制方式 A、严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行责任、目标控制； B、采用量化考核方法，以严格的考核制度和淘汰制度实行控制； C、由
物业管理实施方案
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司
一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。
5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责 1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效
小区物业管理实施方案 一、首语 非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。 在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。 本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。 凤成物业管理有限公司是经国家职能部门批准的合法企业。公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。 公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。 二、项目管理分析 贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；
同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。 物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。 四、物业管理初步方案 说明 本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。 在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。 4.2管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 4.2.3项目部 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理1人，管理员 4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。
工厂物业管理方案 一、项目概述 工厂位于内蒙古呼和浩特市黄合少镇南地村，厂区总用地面积平方米，总建筑面积平方米，总投资元人民币工厂分成二部分，其中厂房平方米，高级员工公寓楼约平方米，员工人数将达到人左右，属于型、功能多元化的大型工业园区。 二、工厂物业特点： 工厂物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求，方能使工厂物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、后勤服务、社会公共事务等多方面的协调。因此，工厂物业管理存在着基础服务、延伸服务和厂区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、村镇街道等行政部门相关事务的协调。 三、物业管理要点 ?运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。
?结合所辖的厂区物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为全体员工服务” ?为实现以上设想，拟采用“三个重点、四项措施”的管理方针。 （一）、三个重点 1、完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，员工至上” 的原则和务实周到的工作理念，为六院全体员工提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解员工的意见与需求，在不断完善的过程中真正让员工享受到安心、舒心和称心的工作（居住）环境。 2 、环境管理责任到人 厂区的环境管理极为重要，如何为六院全体员工创造一个良好、舒适的工作（居住）环境，是我们非常重视的问题。以往的物业管理 经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识, 从而保证厂区的环境卫生状况达到最佳状态，为厂区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。 3 、安全、消防真抓实干 为确保全体员工生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为全体员工服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入厂区，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。
花园小区物业 创建江苏省省级示范物业管理项目 规 划 和 实 施 方 案 物业管理有限公司 二〇一七年七月十四日
花园小区物业 创省级示范物业管理项目工作实施与工作进度 为了实现江苏省省级示范物业管理项目验收达标合格，结合花园小区实际，现就争创江苏省省级示范物业管理项目制定如下实施方案。 以“人本、乐业、诚信、求实”的企业精神，“优质服务,诚信立业”的服务理念为指导，以创造一流工作业绩为目标，以改进服务质量，提高服务水平为中心，对照《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准》，加大工作力度，采取有效措施，切实完成创优工作任务，争取顺利通过江苏省省级示范物业管理项目达标验收。 一、成立创优工作领导小组 组长： 副组长： 成员： 二、创优工作职责分工 1、总指挥： 2、副总指挥： 3、资料收集档案管理负责人 4、现场管理负责人： 5、工程管理负责人： 6、保洁、绿化负责人： 7、安全、消防负责人： 三、具体措施 1、组织广大员工认真学习《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准》细则要求，对照评分细则逐项逐条的落实。 2、紧紧结合本小区实际，健全、完善各项制度，实行定岗定责，落实到人。 3、狠抓基础性工作，搞好公共设施日常维护、整改，确保供水、供电、环境卫生，绿化养护，排污等正常运行。 4、加强秩序维护，充分发挥秩序维护人员的作用，实行24小时值班巡逻，对小区重点部位实行重点巡防，充分发挥自动化监控设施的作用，实行全天候、全方位监控。 5、学习消防知识，熟练掌握消防器材的运用，搞好消防管理，实行“零”火灾事故的目标，确保广大业主人身、财产安全。 6、有计划、有步骤地开展精神文明建设活动，并采用积极有效的措施，组织和引导广大业主参与到这项活动中来，丰富业主们的精神文化生活，融洽业主之间的关系，增进物业公司与业主之间的沟通和理解，构建和谐文明小区。 7、建立信息反馈体系（回访体系），通过开展走访服务，预约服务，信息服务等便民服务活动，取得良好的社会效益。 8、挖掘物业公司的人才优势，利用有效资源大力开展多种经营，实行多元化发展，增加收入，厉行
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特
点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责
1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
租赁厂区物业管理制度 为维护本厂区区域内各相关方的合法权益,维护公共正常秩序和环境卫生,保障厂区内物业的安全与合理使用,特制定如下管理制度:使用人:通过租赁合同方式取得建筑物使用权的各单位、企业、公司、生产厂家、个体工商户及个人等合法经营者。 管理人:由常州XX有限公司(下文称“管理人”),根据物业管理服务合同对本厂区行使管理权和进行物业服务,对厂房、食堂、车棚等物业的使用、公共设备设施、绿化环保、清洁卫生、公共秩序、消防、水电供给等进行监管。任何使用人应积极配合管理人的各项管理工作。 一、厂区内任何使用人必须依法进行生产和经营,自觉遵守厂区内各项管理规定和制度,合理使用厂区内物业及配套的公用设备设施。 1、使用人生产经营过程应遵守国家和常州市有关法律法规。 禁止破坏或厂区内任何公共设施,若损坏须承担修复等费用 2、使用人须合理使用与其毗邻的公共场地。不得在公共场地擅自作任何装修和破坏;擅自摆放物品、搭建建筑物等其他未经全体使用人同意的物品。 3、请勿向花坛、水池、盆花内扔垃圾、丢烟蒂、倒水;请勿攀扯树木或采摘花朵; 二、车辆管理规定: 为保证停车区、车棚的使用及满足用户的要求,所有使用车场、车棚的用户及雇员,应严格遵守并服从保安及管理员的指挥: 1、所有车辆进入厂区要在门卫做登记。
2、车辆进入厂区,应减速慢行,不得鸣喇叭; 3、用户应将车辆停在停车位内,不得超过车位或跨车位停放,更不 能停于车道上,避免阻碍其他车辆停泊、通行;不得在非停车区域停车; 4、车辆停妥后,请锁好车窗、门;请勿在车内存放贵重物品,谨防 失窃。 5、停放车辆请自行向保险公司投保相应的车辆保险和第三者责任险,如:车辆损失险、盗抢险、玻璃单独破碎险、车身划痕险等,管理人不承担车辆及车内物品损失责任。 6、非机动车辆须有序、整齐地停入非机动车库内。非机动车停妥后,请自行锁好,谨防失窃。管理人不承担车辆及车上物品损失责任。 7、如因在停车区、车棚内行驶或停放过程中造成其他设备、设施或车辆的损坏,用户应予以赔偿。 三、电梯管理规定 1、管理人为部分用户提供货运电梯营运服务,电梯仅为载货用,禁止其他人员随意乘载。 2、使用人需爱护电梯及电梯轿箱内的设施、保持电梯清洁。电梯内禁止吸烟、涂抹、吐痰和抛掷果皮等杂物。用户使用过程中严禁超重、超长物品进电梯。 3、使用人在使用电梯的过程中遇到故障或异常,请用梯内电话立即通知维修班(电话:),非工作时间请通知保安值班室(电话: 0519-********-888 ),以便及时维修处理和急救。
目录1．前期筹备工作 2．成立物业管理服务中心与接管进驻3．物业管理与服务工作的整体设想 4．物业管理服务的相关制度
一、前期筹备工作 一、注册办证 1、收集整理注册物业公司办理资质登记、工商营业执照、税务登记及 服务收费许可等所需要的资料和办理程序。 2、负责落实以上办理注册手续。 二、公司成立后的先期工作 1、工作需要人员来做，因此我物业公司成立后，与开发商方面的衔接 沟通，负责筹划管理物业公司的主要1-2人员。 2、确定项目负责的经理人选。 3、项目经理制定筹建管理处的工作计划。 4、为确保物业管理服务工作顺利的开展，提前做好人员招聘，物料准 备。 二、成立物业服务管理处与接管进驻 一、筹建物业服务管理处 一）、管理处组织架构
以上人员及部门可根据实际情况而定。 二）、组织架构说明： 1、经理统筹管理处全面事务。 2、副经理协助经理开展工作，经理休假时代行经理职责。 3、各部门主任（经理）一职，具体负责本部门的工作，对经理或副经 理负责。 4、各岗位员工的工作职责，需另行制定。 四）、人员招聘与到位的安排 1、为使工作顺利展开，经理及工程技术人员提前进驻现场，着手准备 交接工作。 经理到达现场后，主要与开发商工作对接，制定其它人员进驻前的
工作计划，联系制作、印刷相关资料表格，落实后勤食宿场地和设备、员工服装、员工证件等问题。 工程人员到达现场，就交接的工程设备设施进行熟悉了解，制定计划工作程序和相应值班表格资料等，协助经理落实后勤保障工作。 2、物业经理应及时完成各部门的人员招聘工作，做必要的培训，熟悉 小区情况着手交接工作。 3、所有新招聘入职的员工，由物业经理负责组织人员对其进行不少于3 天的入职培训，并分配入职后的工作以及在职期间的管理。 五）、办公室、作业工具及后勤保障问题的落实。 1、按照最新物业管理条例，物业管理用房需有开发商无偿提供（根据 小区大小提供相应面积的物业管理用房）。 2、对办公室要进行必要的装修，因此在接管日期前15天要将重装方案 和时间确定下来！ 3、设计制作挂牌公示的资料文件。如《营业执照》《物业服务收费标准》 《有偿特约服务收费标准》《企业资质》等。 4、接管前配备各部门及各岗位所需物料、设备、工具。 5、员工宿舍的安排，根据编制人员确定宿舍房间的多少。 6、员工入住宿舍的房租由公司承担，宿舍的床位、储衣柜、书桌、座 椅的配备问题。 7、宿舍里的水、电表计量问题，热水、饮用水的问题，电视和其它娱 乐工作的配备问题均需要落实。 8、关于办公设备、后勤保障、工具等所需物资的清单均须在正式接管 前15天完成。个别项目可以随交接工作过程完善。 六、财务行政人事类的准备工作。 1）财务现金和应收、已收、应付、已付等各类票据。 2）物业管理费的收缴情况，应收就付款项的金额、时间等。 3）与开发公司、外部其它公司部门所签订的各类合作合同或协议，财务印章等。
厂区物业管理的内容、范围、要求及 考核办法 1.范围 本标准规定了厂区物业管理的内容、范围、要求及考核办法。 本标准适用于厂区物业管理、绿化管理、车辆停放管理、零星工程管理、办公用品管理。 2.职责： 2.1企管办负责制定厂区物业管理规定文件，并按文件进行检查考核。 2.2物业公司按合同及厂区物业管理规定文件规定向烟厂提供各种服务。 3.内容及要求： 3.1物业管理主要内容(除办公大楼)： ，厕所设施检查，化粪池清掏。 3.2物业管理具体补充范围及要求 ；制丝一、二区门口大厅；成型车间大楼与制丝之间的走廊东至成型厕所，西至卷包一区南门天桥斜坡顶、北至卷包一区南门含卷包一区南门天桥；联合工房各层仓库外公共区域。 ，墙壁、天花板、照明灯、门、窗户无蜘蛛网、无积尘。 ，应保持清洁、无蜘蛛网、无积尘。 ，保持无臭味、无堵塞、空气清新、干净整洁。 3.3绿化管理主要内容及要求： ，负责现有绿化的改造。 ，不定期更换花卉，做到品种新鲜化、多样化、高档化，摆放整齐美观，如有枯死花卉应及时更换，档次与现有水平相当。 ，浇水后应及时将地面水迹擦干净，不得留下积水，造成地面污迹，更换花卉应及时清扫地面。 ，确保草地、苗木造型整齐美观、花池白净、完整无缺，如有枯死应及时重新种植。 ，保证绿地整洁、美观。
，所发生的费用由物业公司负责。 ，或因意外事件造成的花台破损修复，经企管办确认后费用由烟厂负责。 3.4车辆停放管理内容及要求： ，确保车辆停放整齐。 ，维持良好的交通秩序，确保摩托车、自行车停靠规范、排列有序、走道畅通不堵塞。 ，定期清扫车库地板、蜘蛛网，确保车库环境整洁。 ，如发现车辆及相关车辆配件丢失，按责任大小，物业公司承担相应的赔偿。 3.5零星工程管理主要内容及范围： ，施工过程应确保施工现场整洁、安全，施工结束后将现场清理整洁。 ，物业公司每月底将经部门确认的工程进行登记，交企管办备案，并附详细的费用清单。 3.6办公用品及计生管理内容及范围： ，确保计生工作四个百分百。 ，厂区房屋的安全检查及维修申报工作，确保房屋安全和正常使用。 4.零星工程维修及办公用品申购程序： 4.1在500元以内原有项目的厂区零星工程维修如房屋小范围漏雨、窗户玻璃更换、厕所、下水管道维修等，由部门或车间通知物业公司维修，物业公司维修后经部门或车间对工程效果及费用进行确认，物业公司填写物业服务登记表RJ/QG0402-2，公共部分设施的维修由企管办确认。 4.2厂区所有500元以上的零星维修工程，申请部门填写零星工程/办公用品申请及确认表RJ/QG0402-1，经分管厂长审批后交企管办登记。工程完成后由使用部门对工程效果及费用进行确认。 4.3大额的零星工程，由物业公司进行费用预算，费用超过5万元的工程应由物业分管领导审批同意后交厂长审批，并按有关审计程序执行。 4.4办公用品在500元以内原有用品的更换，如更换台玻、台布等，由部门或车间通知物业公司，物业公司重新购置或更换后经部门或车间确认(物业服务登记表RJ/QG0402-2)。
某住宅项目物业管理实施方案某住宅项目物业管理实施方案提要：至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准 来自物业管理资料下载 某住宅项目物业管理实施方案 一、项目分析 根据所提示数字，管理面积约为万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约万平米,地下车库约万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。 二、主要管理方案内容 根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下： 1、管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着”以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检
查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。 至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。 客服部 根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括： 客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。 接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。 收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成） 库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。 行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部
XX公司物业管理部工作方案 虎门XX投资有限公司下设职能部门物业管理部，是负责统筹XX 公司属下全资企业物业的全面管理工作，并对其参股企业物业的协助管理工作。为加强各企业的规范化管理，完善目前物业管理各项工作，促进企业发展壮大，提高经济效益，物业管理部拟制定如下工作方案，并根据各企业的经营实际情况，进一步完善工作方案。 一、建立档案 1、对XX公司管辖的企业、物业进行建档，全面掌握企业、物业的情况，并进行分类管理。 2、制定各类走访、巡查、检查记录表格、建档造栅。 3、对上级部门下发的文件、属下公司的往来文件、会议记录、总结、计划等建档保存。 二、日常工作事项 1、做好与属下企业的沟通协调工作，摸清现时属下企业的资源情况，包括人员情况、设备、设施等资源情况，根据实际需要进行合理调配使用，实现资源共享。 2、对由物业管理部直接管理的出租物业，实行每月两次巡查；空置物业每月进行一次巡查，对发现的问题及时整改记录。 3、对下属全资企业的物业实行每月一次全面巡查，对部分经营性质复杂、安全隐患较大的物业实行每月两次全面巡查工作；对参股
类企业的物业原则上每两个月进行走访巡查一次，有需要时可每月巡查一次。对发现的问题督促其及时整改，并跟踪整改情况，需要大整改的及时上报公司商讨解决。 4、参与和配合安全部门、集团公司的安全综合检查工作。 5、做好每次走访巡查工作的登记备案。 6、做好物业修繕工作，对细小的物业、设施维修工作原则上由各企业具备相关能力的人员进行维修，大宗维修必须聘请相关资质单位进行维修施工，并合理控制好维修费用。 7、做好物业出租的各项工作，对由物业管理部直接管理的物业做好到期续租工作；空置的、到期不续租的、违约迁走的物业做好卫生、修复必要设施及招租等工作；对属下企业的物业出租做好监督管理工作；掌握好目前市场上的租金水平，合理调整租金，提高经济效益。 8、完成公司交给的其他工作。 三、日常检查内容 1、治安情况：相关企业、物业位置及周边的治安情况，企业、物业的防盗工作情况，安全保卫工作等。 2、建筑物结构安全情况：检查建筑物的内、外墙面是否存在剥落、露根、移位等安全隐患；楼顶、墙面是否存在渗漏，是否存在违章加建等情况。 3、经营情况：了解物业的出租情况，租户缴纳租金情况、用工情况，发放工人工资情况，是否合法经营等情况。