基于经济分析的容积率指标确立
摘要：控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用。美国区划的经验表明，在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析，通过对经济利益的控制来体现整体性原则。容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，本文试图以经济分析作为确定容积率的主要途径，并通过传统计算方法予以修正，达到保证土地合理开发，维护政府、开发商、居民各方面利益的目的。
关键词：容积率；经济分析
Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experience shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. V olume rate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a main way of volume rate, and by traditional calculation method is corrected, to ensure the rational development of land, maintaining the government, developers, residents the interests.
Key words: volume rate; economic analysis
“容积率”的概念和由来已有较多的论述，不必详谈，为本文展开的方便，首先从城市规划师工作角度，以本人的理解总结其主要性质，即容积率的“双重性”。由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的，因此，其主要意义首先是“定量指标”。对城市规划方案和成果是做为“技术经济评价性指标”来使用的，而对城市规划管理则是“控制性指标”，是“定量”的；其次，由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性，如何确定容积率既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系，也涉及规划结构、布局、形态等实体规划，容积率的确定又是一项“定性设计”内容。
容积率的社会性
如果把与人口有关的几项指标考虑进去，容积率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=（P×Rp）/Sl=Dp×Rp
式中：Sc—总建筑面积；Sl—用地总面积。P—总人口；Rp—人均拥有建筑面积；Dp—人口密度。
在人口密度一定的情况下，容积率跟人均拥有建筑面积成正比；在人均拥有建筑面积不变的情况下，容积率跟人口密度也成正比。这反映了容积率的社会性。
黑龙江省容积率计算规则 （试行） 第一条为进一步规范我省建设项目容积率指标的计算、管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》和有关技术规定，结合我省实际，特制定本规则。 第二条本规则适用于我省各类新建、扩建和改建的住宅、公建工程，仅限于城乡规划主管部门和规划（建筑）设计单位计算容积率指标时使用。 第三条本规则所称容积率，是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的比值。地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批项目的规划用地范围的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、公共绿地）。 第四条在城乡规划区内进行各类规划建设活动，容积率的计算和管理应当遵守本规则，容积率指标必须符合经批准的控制性详细规划的要求。 第五条容积率指标的制定和调整，应按照国家和省关于控制性详细规划编制规范、标准的有关规定执行。 第六条容积率指标中建筑面积计算值原则上按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行，规范未规定的，按本规则执行。 第七条总建筑面积和计入容积率的建筑面积，应按照本规则附表1、附表2、附表3规定计算。地下室与半地下室划分按照《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第2.0.16条和第2.0.17条的规定确定。 第八条规划设计单位在制定各类详细规划时必须将容积率指标作为重要的技术经济指标在主要规划成果中注明，建筑设计单位应在建筑设计方案中分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。 第九条各市（地）规划行政主管部门可根据本规则和当地实际，在国家和省法规、政策和技术标准允许的范围内，以优化城市人居环境为原则，制定本市（地）关于容积率指标的控制要求、奖励和惩罚等相关规定及实施细则。 第十条在执行过程中如遇本规则未尽的其它情况，黑龙江省住房和城乡建设厅将及时予以补充和修正。 第十一条本规则由黑龙江省城乡规划主管部门负责解释。 第十二条本规则自发布之日起执行（有效期至2013年10月1日）。 附件： 1、总建筑面积计算规则 2、计入容积率的其他面积 3、特殊层高建筑面积计算规则 附件下载
附件 广州市规划管理容积率指标计算办法 （征求意见稿） 第一条（目的、依据） 为规范规划管理中容积率指标的计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）等国家标准及规章的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条（适用范围） 广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。 房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房屋测量规范》（GB/T17896.1-2000）、《广州市房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204-2014）及有关规定执行。 第三条（建筑面积计算规则） 本市建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面 1
积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。 第四条（不计入容积率建筑面积的一般计算规则） 建筑避难层中用作消防避难的空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间的建筑面积，不计入容积率。 既有房屋为改善人流疏散、垂直交通等而增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套服务设施的建筑面积不计入容积率。 对因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑面积，符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定后，可不纳入计算容积率。具体认定办法由城乡建设主管部门会同城乡规划主管部门另行制订，报市政府批准后执行。 第五条建筑公共开放空间应当符合下列要求： （一）架空层应有公共垂直交通设施可达，其净高应≥3.6米，且架空层开敞面累计长度应不小于架空层周长的40%； （二）位于首层的单个架空空间面积应不少于150平方米，其进深应不小于4.0米； 2
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。 从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 容积率数值对应的建筑类型 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。 这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：
容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。 建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。 衍生出来的容积率内容; 1、容积率决定了什么？ 决定了不同产品类型之间配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题 因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。 9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 4、有一项目用地6500M2，假设地块方正。规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。 请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？ 总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2； 建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积； 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2； 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层 那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目？？ 3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准, 两者其实并不相冲突. 例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也 是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪 但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。 理论上开发商必须满足满足
房产项目容积率计算公式 房产项目容积率计算公式 一、专业解释 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 二、通俗解释 说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了。 三、容积率多少合适？ 以下是我查到的资料，仅供参考： 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3--0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5--0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3--4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8--1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2--1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5--2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0--2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5--3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0--6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目 感谢您的阅读！
杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则 一、为规范建筑层高设计,合理利用城市空间、地下空间,改善城市环境,鼓励建筑设底层架空层,制定本规则。 二、本规则适用范围为杭州市城市规划区（萧山、余杭区除外）内的住宅建筑、办公建筑、商业建筑,不包括工业、仓储等建筑类别。 三、基本规定: 1、多层、高层住宅建筑标准层层高不宜大于3.2米（大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度），低层住宅标准层层高不宜大于3.6米。住宅建筑非标准层层高大于等于4.5米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。大户型跃层式、低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。 2、办公建筑标准层层高不宜大于4.2米；办公建筑非标准层层高大于等于4.8米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计算容积率。
3、商业建筑（指零售商业等）当层高大于等于5米, 不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。 酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。 4、办公、商业建筑层高大于等于6米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘2倍计算。当层高大于等于8.2米（即6+2.2米）时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘3倍计算。 电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房（2000平方米以上功能集中布置的单一空间）等确因建筑设计规范要求加大层高的，可按实际建筑面积计算容积率。 5、鼓励建筑设底层架空层（含文化、体育、教育等公共建筑）。满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:层高3米（净高2.8米）以上，以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。 底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分及面积低于80平方米的底层架空层应按规定计算容积率。
容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上，指出应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小 1引言 容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作为典型的区划控制技术，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达。它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用[1]。 控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。 2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题 2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性 控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据，结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。如根据北京四环内的楼盘建设经验表明，住宅容积率分类指标是：别墅的容积率不高于0.4，多层(4层～6层)的最佳容积率应为1.0～1.2，中高层(7层～9层)的最佳容积率则在2.0 以下，高层(10层～30层)的最佳容积率应不高于3.5。不可否认，按照经验制定的容积率指标，对于城市住宅的建设和发展起到了积极的控制和引导作用。但随着经济社会的不断发展，新建住宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等诸多因素的影响，以往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差[3]。 2.2对影响容积率大小的相关因素的定量经济分析不足 容积率的大小受多方面因素的影响，包括功能定位、区位条件、城市空间结构和景观、改造目标、周边情况等。尤其与地价、房地产开发利润之间的关系更为密切，对于容积率的确定必须要考虑地价及房地产利润等相关影响因素。目前由于缺乏对相关因素的定量经济分析，导致城市土地出让价格的确定方式存在一些问题，地价还没有真正反映土地应有的价值；同时政府不能有效地通过控制土地出让总量来调控城市开发，不能形成城市政府的有效调控机制。 2.3容积率的确定未考虑外部负效应[2] 块地的开发，相对较高的容积率固然会带来一定的外部正效益，如为政府、开发商带来巨大的经济效益，为城市居民提供更多的就业机会，增加工作场所及住所等，极大地促进了城市的发展，具有非常积极的一面；但同时容积率的提高也会带来一些外部负效应，如交通拥挤，基础设施服务水平的下降等。虽然这些负面影响已被政府部门意识到，但相对正面效应而言，对其重视性还不够，它的影响究竟有多大很难量化，导致出现诸多城市问题。 3控制性详细规划中容积率的合理确定 控制性详细规划中容积率的确定，要考虑土地使用的经济效益，还要注重开发建设的社会和环境效益。在实际工作中，确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、区位条件、环境质量、空间景观等诸多方面[4]。笔者认为，应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来最终确定地块容积率，以期实现经济、社会与生态环境之间的协调发展。 3.1定性分析 3.1.1 城市经济发展阶段 容积率是衡量土地使用强度的重要指标，处于不同发展阶段的城市，其土地利用方式及强度存在较大
容积率研究必看 【注意】容积率研究！很值得一看，非常值得~~~~~~~以下内容需要回复才能看到 【提要】 本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。 一、容积率的概念和由来 容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。 容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。 例:某地块面积10000m?(1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m?，则该地块容积率=20000/10000=2。 容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。 容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor Area Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作Plot Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注?)。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。 原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m?/ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。 由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常
容积率的计算 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 关于容积率 内容:项目容积率与利润推算方法模块 1、最适容积率 2、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值. 一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下: 3、最适容积率的确定
明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少 回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析. 以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下: 假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率. 设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为: 容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1 其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2 X=A/B--------------------------公式3 把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下: 容积率=X*N/(0.42N+1) N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值
容积率计算公式：项目总建筑面积÷项目总占地面积=容积率。一个良好的居住小区， 高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。 容积率计算公式： 项目总建筑面积÷项目总占地面积=容积率 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%） 容积 建筑容积率计算规则 建筑容积率计算规则 颁布部门:鹤壁市城市规划管理局 颁布日期:2007/01/01 实施日期:2007/01/01 一、为进一步规范建筑容积率（以下简称容积率）计算方法，统一容积率计算规则，明确计入容积率的建筑面积数值和计入方式，根据有关法律法规及国家标准的规定，结合我市实际情况，制订本规则。二、一般情况下，计入容积率的建筑面积的计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有下列情况，按照本规则规定执行。 三、标准层层高超出常规指标的建筑
（一）住宅建筑标准层层高大于等于4.5米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；住宅建筑标准层层高大于等于5.0米 (2.8米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率。 跃层式住宅、低层住宅等当起居室层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。 （二）办公建筑（包括写字楼）标准层层高大于等于4.8米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于5.8米(3.6米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于9.4米（3.6米×2+2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。 门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率。（三）普通商业建筑标准层层高大于等于5.1米和建筑面积2000平方米以上的大型商业建筑（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）标准层层高大于等于6.1米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）的，不论层内是否有隔层，
附件： 成都市建设项目容积率计算规则 一、容积率系指在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总 和与规划项目建设用地的比值。计算容积率的建筑面积总和为规划项目建设用地内各栋建筑物计入容积率反而建筑面积计算值之和。 建设项目的建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；建筑面积计算值除遵守《成都市规划管理技术规定》外，还应按照本规则执行。 二、套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住宅，层高不应 大于3.6米，套型建筑面积90平方米以上住宅，建筑层高不宜大于3.6米。住宅建筑层高介于3.6米-4.6米之间时，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；层高大于4.6米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。跃层式住宅起居室（厅），低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。 三、办公建筑、酒店建筑层高大于4.9米，不论层内是否设置隔层， 建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7.6米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。四、商业用房层高大于6.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计
算值按照该层水平投影面积约2倍计算；标准层层高大于10.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。 超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、综合会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。 五、仓储、工业厂房等建筑物层高大于5米，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算，有特殊要求的除外。 六、阳台计算规则。每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台、活动平台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不宜大于1.8米，进深大于1.8米的阳台或半径大于1.8米的圆弧形阳台视为预留房间，按其水平投影面积计入容积率，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。 七、？窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙轴线宽度不得大于0.6米。 八、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件及装饰构架（如空调板、花池、构造板等）的进深不应大于0.5米，且连续长度不应大于1.8米。 九、建筑物地下室、半地下室的顶板面高于室外地坪不大于1.5
城市规划容积率研究 【提要】 本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。 一、容积率的概念和由来 容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。 容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。 例:某地块面积10000m (1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m ，则该地块容积率=20000/10000=2。 容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。 容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所 采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor Area Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作Plot Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注 )。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。 原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密 度”(m /ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。 由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常常容易
建筑面积与容积率计算暂行规定 第一条为进一步明确建设项目审批阶段有关建筑面积与容积率计算的规则，根据《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和有关技术标准，结合本市实际，制定本规定。 第二条在梧州市城市规划区内，审批建设项目，应当执行《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和本规定。 第三条建设项目的建筑面积计算分为计容建筑面积计算及可建建筑面积计算。计容建筑面积是指建设项目中，根据容积率计算出的建筑面积。可建建筑面积是指按相关规范计算建设项目的实际建筑面积。 计容建筑面积＝可建设用地面积×容积率。 可建建筑面积＝计容建筑面积（扣除按高度折算部分）+奖励建筑面积＋不计入容积率计算的其它建筑面积。奖励建筑面积范围详《梧州市城市规划管理技术规定》相关规定。 第四条建筑基地内的以下建筑面积，不计入可建建筑面积： （一）建筑底层设架空层用作通道、绿化等公共活动部分（架空层应以柱、剪力墙落地，不设围护结构，视线通透、空间开敞）。 （二）建筑飘窗挑出外墙宽度一般不得大于米，飘窗高度一般不得超过米，符合上述要求的飘窗不计算建筑面积。 （三）沿街建筑沿公共空间部分设置的骑楼或过街楼底层。 （四）设备管道夹层（专用于设备及管道布设的空间，一般除检修口外不得设置其他出入口）高度不超过米时。 第五条建筑基地内的以下建筑面积，不计入该项目的计容建筑面积，但须计入可建建筑面积： （一）避难层中的避难空间。
（二）建筑底层设架空层用作停车、居民设施等用途部分按1/2计算建筑面积。 （三）地下层或半地下层，如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时。 （四）在建筑内部（包括首层、其他楼层及地下层）或外部提供全天候对外开放的步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于4米的空间。 第六条建设项目的计容建筑面积按以下规定计算： （一）屋顶层设备用房（含公共楼梯间、电梯机房等）面积计入计容建筑面积。 （二）地下层如仅用作停车时，不计入计容建筑面积；如作为办公、商场或其他营业性公共场所等用途时，全部计入计容建筑面积。 地下层 定义计算细则 满足条件功能剖面图平面图层 数建筑 面积 容积 率 h1≥1/2H 且h2≤1.0米停车、不 计 入 单列 计算 不计 h1≥1/2H 且h2≤1.0米办公、 商场、 其他营 业性公 共场所 等功能 不 计 入 单列 计算 计容 注释： 地下层——房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的
表2 容积率控制指标 行业分类 容积率代 名称 码 13 农副食品加工业≥1.0 14 食品制造业≥1.0 15 饮料制造业≥1.0 16 烟草加工业≥1.0 17 纺织业≥0.8 18 纺织服装鞋帽制造业≥1.0 19 皮革、毛皮、羽绒及其制品业≥1.0 20 木材加工及竹、藤、棕、草制品业≥0.8 21 家具制造业≥0.8 22 造纸及纸制品业≥0.8 23 印刷业、记录媒介的复制≥0.8 24 文教体育用品制造业≥1.0 25 石油加工、炼焦及核燃料加工业≥0.5 26 化学原料及化学制品制造业≥0.6 27 医药制造业≥0.7 28 化学纤维制造业≥0.8 29 橡胶制品业≥0.8
30 塑料制品业≥1.0 31 非金属矿物制品业≥0.7 32 黑色金属冶炼及压延加工业≥0.6 33 有色金属冶炼及压延加工业≥0.6 34 金属制品业≥0.7 35 通用设备制造业≥0.7 36 专用设备制造业≥0.7 37 交通运输设备制造业≥0.7 39 电气机械及器材制造业≥0.7 40 通信设备、计算机及其他电子设备制造业≥1.0 41 仪器仪表及文化、办公用机械制造业≥1.0 42 工艺品及其他制造业≥1.0 43 废弃资源和废旧材料回收加工业≥0.7 建筑 设计容积率取值及其设计 吴松涛1 贾梦宇1 韩冬2 (11 哈尔滨工业大学建筑学院150006 ; 21 齐齐哈尔物资开发公司161000) 【摘要】从城市规划编制角度对其中倍受瞩目的容积率的概念、性质、特征、影响因素、主要问题、设计过程 等方面进行了探索,对如何确定容积率提出了一些见解。 【关键词】容积率;土地利用;城市管理;城市开发 【中图分类号】TU984 【文献标识码】 A 【文章编号】1001 - 6864 (2003) 01 - 0010 - 03 EVALUATION AND DESIGN OF PLOT RATIO WU Songtao J IA Mengyu HAN Dong (11School of Architecture ,Harbin Institute of Technology ,150006 ;2.Qiqihar Company of Materials exploitation ,161000) Abstract : This article discussed the noticeable plot ratio which concerns its concept ,characters ,influenc2 ing factors ,problems ,course of design and so on. Some opinions about plot ratio calculation were put forward. Key words : Plot ratio ;Utilization of urban land ;Urban management ;Urban exploitation 笔者认为“容积率”在城市规划学科体系研究中可能只 是微观问题,但在实践中却是城市规划师们最值得下功夫的 “细节”。作者从近年来在规划设计项目中对容积率确定与 研讨中所得的体会加以总结,望广大同行和前辈指正。 1 概念、性质与计算 111 概念、性质 在中国《城市规划基本术语标准》中的定义是:在一定地 块上,总建筑面积与地块面积的比值,英文简写FAR[1 ] 。 “容积率”的概念和由来已有较多的论述,不必详谈,为
容积率计算规则 容积率计算规则 一、容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。 二、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至 3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。 三、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。 四、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
五、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。 如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。六、建筑设计单位应在建筑方案总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。 七、该规则仅限于城乡规划主管部门和建筑设计单位计算容积率指标时使用。 福建省建设厅关于印发 《容积率计算规则》的通知 闽建规[2008]14号 各设区市规划局： 为进一步规范我省建设项目容积率指标计算的管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、《住宅设计规范》等有关规定，结合我省实际，我厅制定了《容积率计算规则》，现予印发，请遵照执行。并就有关事项通知如下： 1、本《容积率计算规则》适用于我省新建、扩建和改建的住宅工程。
什么是容积率?如何计算容积率?其计算方式是什么容积率不仅仅体现在建筑术语中，在其他学科里，我们也经常遇到这个名词，而今天我们仅仅研究它在建筑学中的定义。又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。 高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。 容积率 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。 容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都的地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。 计算公式 容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积 上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）
容积率计算规则 容积率标准是多少？所谓“容积率”，是指一个社区总建筑面积与土地面积之比。对于开发商来说，容积率决定了地价成本在住房中的比重，而对于居民来说，容积率直接关系到居住的舒适度。 好的居住区，高层住宅容积率不超过5，多层住宅不超过3，绿化率不低于30%。但由于土地成本，并不是所有的项目都能完成。容积率标准是多少？计算建筑面积比的规则是什么？ 一、容积率标准 容积率一般由政府规定。目前，根据现行城市规划法规，各类居住用地控制性详细规划可分为： 独立别墅0.2~0.5；联排别墅0.4~0.7；6层以下多层住宅0.8~1.2；11层小高层住宅1.5~2.0；18层高层住宅1.8~2.5；19层以上住宅 2.4~4.5；住宅容积率小于1.0，为非普通住宅。 3、二、容积率计算规则 4、容积率计算规则具体的应根据《建筑工程建筑面积计算规范》 (GB/T50353-2005)和当地相关部门的文件计算。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。 5、1、住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米) 6、不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积 的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时，
不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 7、2、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米) 8、不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上计算；当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的3倍计算。 9、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米) 不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按该层水平投影面积的3倍计算。 4、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米 建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。 5、含阳台建筑 计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。 6、其他建筑 住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》