个销产产品一览表
企业财产保险财产基本险，综合险，一切险
机动车辆保险车损险第三者险附加险
工程保险机器损坏险及其综合险，建筑工程一切险，安装工程一切险
机损利损险
责任保险公众责任保险，产品责任保险，校方责任保险，雇主责任保险货物运输保险进出口货物运输险，国内（水路，铁路，公路，航空）货物运输
险，邮包险，邮件快递险
个销团产品一览表
短险非健康险意外伤害险，意外医疗，一年定期寿险，学生一年定期寿险，交通意外险。。。。。
健康险住院安心（99）险，住院医疗险，重大疾病（B）款，女性
安康重疾保险，补充住院医疗险
长险传统险创世纪团体年金险，久久团体养老险，新世纪增殖养老险，
养老金（9906）险
分红型退休团体年金保险（分红型）
投连险团体退休金投资连接保险
每位客户都希望为他服务的业务员是无所不能的。89%的客户希望在同一品牌下享受
持续的金融服务，且购买两个以上系列产品的客户的流失率远远
低于仅购买一个系列产品的客户。
机动车辆保险产品介绍
道路交通情况复杂，车辆行驶速度快，自然灾害的影响，车辆极易发生意外事故从
而导致车辆损坏，财产损失，人员伤亡。车被撞，撞伤他人，被
人恶意破坏，被盗被抢，车上人员因车辆发生事故而受伤了。面
对一系列的经济损失，我们可以通过机动车辆保险来转嫁这些风
险。
基本险一。车辆损失险
原因：碰撞，倾覆
火灾，爆炸
外界物体倒塌或坠落。保险车辆行驶中平行坠落
雷击。。。
保险金额保险人计收保险费的依据和承担保险责任的最大赔偿限额，3种方式：一．新车购置价
二．按实际价值确定市场新车购置价减该车已经使用年限折旧金额后的价格。三．按双方协商决定不超过同类型车辆购置价，超过部分无效。
施救费
适用范围
1.新车以及私家车
2.无固定停放地点的车辆
3.适用区域。适用时间无规律的车辆
4.适用混合交通区域的车辆
5.经常用于城际交通和长途行驶的车辆
责任免除
1.自然磨损，轮胎单独损坏
2.地震
3.自燃。玻璃单独破碎
4.保险车辆肇事逃逸
二．第三者责任险（第三者综合责任险，第三者人身伤亡责任险）不能同时投保
1.第三者综合责任险人身伤亡和财产直接损毁
2.第三者人身伤亡责任险只负责人身伤亡损失部分。
赔偿限额，是根据客户的需求确定，在确定限额时，注意车辆的种类，行驶区域，使用性质对应风险的大小，标的风险大，赔偿限额选择应越大一些。
强制保险
责任免除
1.驾驶员饮酒
2.被保险人的故意行为
3.无有效驾驶证（10种情形）
4.保险车辆肇事逃逸
5.全车被盗期间的损失
关于集成创新的归纳 集成创新概述：集成创新是利用各种信息技术、管理技术与工具等，对各个创新要素和创新内容进行选择、集成和优化，形成优势互补的有机整体的动态创新过程。集成创新强调灵活性，重视质量和产品多样化。 集成创新简介：集成创新的概念虽然还无定论,但无论何种表述都一致认为,集成创新的主体是企业,集成创新的目的是有效集成各种要素,更多地占有市场份额,创造更大的经济效益。现代企业集成创新以提高企业持续的整体竞争力为目标，创新过程与创新资源创造性地集成与协同。虽然集成创新的概念还没有一个非常准确的定义，但无论何种表述都一致认为，集成创新的主体是企业，集成创新的目的是有效集成各种要素，在主动寻求最佳匹配要素的优化组合中产生“1+1>2”的集成效应。 集成创新的客观要求：当代科学技术的迅猛发展提高了社会生产力水平的同时也加剧了企业之间的竞争。进入21世纪后，企业的经营环境愈加变幻莫测，越来越多的企业发现，仅有良好的生产效率、足够高的质量、较好的灵活性已不足以保持市场竞争优势。对于原始性技术创新与重大发明专利都较稀缺的我国及我国企业来说，集成创新显得尤为重要。集成创新有可能成为技术跨越的突破口，集成创新已经成为新经济时代对企业发展提出的客观要求。 集成创新特点： ◆用户至上的思想 强调用户在创新活动中的参与和互动。是企业集成创新发展战略的重要特征。企业的集成创新需要与用户密切联系，需要用户来参与相互交流。一些
研究表明，企业主要是把从用户(尤其是领先用户)II里所得到的需求信息反馈，作为产品创新的基本依据。企业的新产品开发项目成功与否有众多的关键因素，除了企业的人、财、物和项目设计过程的各个环节，最终的最重要的决定因素是用户．因此他们也是产品开发项目中必须考虑的重要成员。这是因为用户的要求决定了产品的设计，如希望达到的功能、足够好的质量、合理的价格和可接受的交货期等。集成创新强调的是企业产品开发环境与市场用户信息之间的相互匹配。 ◆创新内容的多元化 集成创新要求不同类型的创新资源和能力相互激发和协同作用，在本质上是创新要素的交叉和融合。传统的技术创新主要特征是产品或工艺的创新，而在集成创新模式过程中，技术创新逐渐被提升到战略高度．并涉及组织结构、企业文化、人力资源等方面的协同创新。集成创新内容呈多元化，涵盖技术、知识、资源、能力、文化等方面，并要求各要素间协同作用。 ◆创新主题的多元化及其能动性 创新主体多元化是集成创新的重要特征之一。随着产品和技术复杂性程度的不同，掌握企业创新内容所涉知识、能力和资源的创新主体呈现多元化，涉及范围包括个体、团队、企业职能部门、企业(含企业的竞争对手和合作伙伴)、其他相关组织和用户等。因此，集成创新要求各创新主体能积极思考、有效沟通和协作创新，创造协同效益。集成创新关键在于集成创新过程包含了集成主体积极能动的优选行为过程．其特点是经过有目的、有计划的比较选择，各集成创新主体既能够发挥各自最大优势，相互之间又能够实现优势互补。
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
能源资源的开发条件及综合利用 高考频度：★★★★☆难易程度：★★★★☆ 典例在线 内蒙古东部地区是我国重要的煤炭基地之一，探明储量640多亿吨，占全国煤炭总量的10%。读该地区图，完成1—2题。 1．下列对内蒙古东部矿产资源开发条件的评价，正确的是 A．劳动力资源丰富B．交通较为便利 C．紧邻华东市场D．科学技术发达 2．下列有关内蒙古东部走可持续发展道路的主要措施中，可行的是 A．调节农、林、牧用地之间的关系，防治水土流失 B．大力发展煤炭等重工业，控制第一产业、第三产业规模 C．加强能源的综合利用，实现产业结构多元化 D．减少煤炭燃烧，控制酸雨危害 【参考答案】1．B 2．C 知识必备
能源资源的开发条件及综合利用 ——以山西省为例 一、能源资源的开发条件评价 1．山西省煤炭资源开发的优势条件评价 山西省煤炭能源基地的形成与其优越的开发利用条件密切相关，优势条件的评价具体分析如下图所示。 2．山西省煤炭资源开发的限制条件评价（面临的问题） （1）煤炭外运能力不足 ①煤炭运输量大——全国对能源的需求迅速增长，山西省生产的煤炭大部分输往外省。 ②受所处地理位置的影响——山西省地理位置比较封闭，东是太行山，南是黄河，不利于晋煤外运。 （2）水资源短缺 ①降水少：山西省地处季风气候与非季风气候的过渡地带，降水较少。 ②消耗多：随着人口的增加及灌溉农业和耗水工业的快速发展，水资源消耗量日益增加。 1．矿产资源开发条件评价的思路 （1）资源条件评价：可从储量大小、分布范围大小、种类多少、质量高低等方面评价。 （2）开采条件评价：是否能进行露天开采；若不能进行露天开采，可从矿层厚度、埋藏深浅、矿区的地形地质条件等方面评价。 （3）市场条件评价：可从消费市场是否广阔、市场潜力大小、矿区距市场远近等方面评价。
城市商业综合体是一个庞杂的系统工程。在城市商业综合体的 开发过程中， 受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与大凡房地产项目开发迥然例外。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最严重的环节，尤其是城市综合 体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与 **单体项目例外，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定 位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融 业具有强大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、 行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独到的主题
理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明明。因此，根据例外物业消费者的例外需要、消费心理特点、区域文化及例外功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最严重的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究例外物业的体量与规模。其主要物业 通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综合体开发从规划到完成大凡需要 5-10年，甚至更长。因 此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说明： ---商务物业（写字楼）定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法。 ---零售商业定量，通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判断综合体内零售商业的体量。 在城市商业综合体的综合开发过程中，各种开发类型物业之间是存在一定的 价值联动关系的，物业的规模一定要预留未来发展的空间。确定例外物业合理的规模，并充分考虑其未来的发展空间，将直接影响项目的整体规划布局及最终的综合价值最大化的实现。
城市综合体开发模式初探龚伟广州富力地产股份有限公司 伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—— —城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 一、城市综合体的来源 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 工业革命前，主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式，各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”；工业革命带来了机器化大生产，在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步，资本和劳动力源源不断涌进城市，城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代，一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散，这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心，有的甚至发展为相当规模的卫星城，于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。 城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势： 一是，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。 二是，城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如，广州的万达广场、深圳的华润万象城等，一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。 三是，城市综合体开发还有利于缓解城市 的
贯彻落实十九大报告精神 跨界融合创新发展迈向新时代 ——嘉汇汉唐书城文化产业发展纪实自从2002年开业以来，作为我省图书行业的标杆企业，嘉汇汉唐书城以专业化的管理运营模式，坚守主业并高度秉承“工匠精神”，从高精尖三个维度进行产业改革，坚持积极应对市场变化，时刻把握和员工及读者的良性互动，对以往“大而全”的传统布局进行优化，努力打造企业在同行中的优势，不断引领图书行业向专业化发展。16年来，在推动文化事业和文化产业发展的同时，不断为广大读者提供丰富的精神食粮。 发扬“工匠精神”引领专业发展 16年的辛勤积累与长足发展，嘉汇汉唐书城已拥有近千名员工、上百位中高级管理人才。他们在专业化、产业化的道路上层层推进，逐步在市场上拥有主导性份额，成为全国行业的排头兵，居于西北行业的领先地位。 16年来，嘉汇汉唐书城不断扩大网点的覆盖面，开发农村市场，跟踪农村书屋建设进展及后续服务；实施“全民阅读七进工程”；组建“全民阅读流动书车”送书上门、送书下乡；推动设立“市民读书日”和“市民读书节”，满足市民精神生活需要；转型网站功能，实现实体图书大卖场与网络销售的紧密结合，开通天猫、京东、西部书城等多家网上售书店铺；扩大仓储面积万余平方米；加大配送方面投入，与专业物流公司开展合作；整合资源业态组合，将发行网络延伸到社会各类服务窗口；与高校合作，开设更多的校园店，走进大学生图书消费群体；与大型超市合作，开设60多家标超店……在满足书城连锁发展的同时，也带动并激活了其他行业的服务热情和质量。 16年来，嘉汇汉唐书城始终遵循着这样的经营策略：增加品种，适应市场；降低成本，占领市场；提高质量，扩大市场；搞好服务，巩固市场。与此同时，通过科学研究市场，切实把握住每一天的销售，把握住每一个人的劳动效能，把握好每一平方米的有效产值，也使企业在尊重市场发展规律的前提下，逐步实现每项工作科学化、规范化、合理化管理。为了有效提高图书上柜品种，书城提出“人少我全、人弃我存、人无我有、人有我精”的口号，制定了“多品种、少
宇通客车技术集成模式的创新实践研究宇通客车技术集成模式的创新实践研究（（上） 2015年09月23日 摘要摘要：：企业技术集成能力对于企业成功实现技术集成创新实践具有重要作用，通过研究宇通客车公司在技术集成、系统匹配、整体优化和服务转型四个方面的基本做法，分析了宇通客车公司在技术层面上推行技术集成模式的创新实践案例，探讨了在企业理念思路创新、内生技术积累、外部有效联接和集成技术开发的技术路线安排，提出了企业基于自身特点调整技术集成创新方式来提升其技术创新综合优势的实践对策。 关键词关键词：：技术集成，技术集成能力，模式，创新实践 基金项目：国家自然科学基金项目(71272242)；国家软科学计划项目(2011GXQ4D063)。 郑州宇通集团有限公司是一个以客车为核心业务，以工程机械、汽车零部件等制造为战略业务的大型企业集团，其旗下的宇通客车股份有限公司是集客车产品研发、制造与销售为一体的大型现代化制造企业，为中国500强之一，是世界上最大的客车生产基地。近年来宇通客车在原有业务的公路客运车、旅游客车、公交客车、企事业单位团体班车等方面有了较大的拓展，同时在校车、房车、定制专用客车(BRT 公交车、机场摆渡车)、天然气客车和新能源(纯电动、混合动力)客车方面的新业务也取得了突破性的进展，不仅成为质量可靠、外观新颖和高性价比客车产品的来源地，巩固了中国客车第一品牌的地位，同时正朝着具有全球影响力的客车企业和国际主流客车供应商的目标脚踏实地的迈进。分析研究宇通客车创新成功的经验和做法，坚持团队制胜，倡导基于专业化的主动协同，采取技术集成模式的创新实践是一个重要的原因。在通过科技创新铸造竞争力，产品创新拓展市场辐射力，人力资源管理创新汇聚企业创新源动力和理念创新提升品牌市场影响力等方面，宇通客车在创造业内诸多第一的同时，也从技术管理角度为人们提供了技术集成创新模式的典型案例。本文重点研究宇通客车在技术管理层面推行技术集成模式的整体情况，从重点集成、部件匹配、系统优化和服务延伸四个方面研究其技术集成创新的特征和优势，分析在技术集成过程中的创新方法确定、创新模式选择和创新目标规划，以提升企业技术能力，实现技术跨越的做法。 1 企业技术集成创新发展与技术集成能力提升 企业技术集成创新发展与技术集成能力提升 当代科学技术的迅猛发展在提高社会生产力水平的同时，也加剧了企业之间的相互竞争，企业经营环境愈加愈变幻莫测。这时企业仅仅有良好的生产效率、足够高水平的产品质量、较好的灵活性已不足于保持其市场竞争的优势。尤其是当产品的技术复杂程度的日益加剧和技术更新节奏的日趋加大，企业不可能也不必要掌握新产品开发所需要的全部技术[1] 。 对于原始性技术创新和重大发明专利都相对稀缺的我国企业，企业之间实行专业化的分工与协同、系统化的建构与组合、一体化的规划与联结成为主流趋势。以提高企业持续的整体竞争力为目标，将企业的创新过程与创新资源创造性的实现技术集成与协同，实现有效集成各种要素，主动寻求最佳匹配要素的优化组合，产生集成效应，实现技术集成创新，成为当前企业实现技术跨越的重要突破口，也是新经济常态下时代对企业发展提出的客观要求。 企业利用各种技术、信息、管理和工具对各个创新内容和要素进行选择、融合、匹配和优化，形成优势互补的有机整体的动态创新过程，通常被称为技术集成创新过程[2]。在当前强调灵活性、重视内在质量、关注产品和服务多样化的背景下，技术集成实际上是一种创造性的融合过程，需要企业在各要素的结合过程中注入创造性思维，要素仅仅是一般地简单结合在一起并不能称之为集成。国内著名的BAT(百度、阿里巴巴、腾讯)在制定战略思维方案时，通过解析企业的技术集成创新过程认为，单个的技术或者知识，并不一定能产生效益，需要将相关的技术或知识结合、融合和整合，实现技术与理念的集成创新，有了技术基础和开放平台，才能产生出有益的效果[3]。简单地说技术的集成整合其实就是技术的组装，将系统
随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。 一、城市综合体及其特点 所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。 城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。形成了以下特点：（1）容量巨大性。（2）规划设计复杂性。（3）物业形态众多。（4）投资资金大且收益回收周期长。（5）建设周期长。（6）运营管理复杂。（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。 二、我国 2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下： 1. 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资
金实力和开发经验的大型房地产开发企业。其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。 2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土房产商也进入外地连锁开发行业。业态主要以住宅和购物中心为主。 3. 面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。 4. 外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配套写字楼和住宅。 5. 目前我国城市综合体主要集中在华东地区、华北地区的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区江苏的苏州和无锡外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。 6. 我国城市综合体的开发基本成为众多品牌实力房产商的主流开发模式。除了一直以房产商业地产闻名的万达，近来，保利、万科、金地等知名房产商均高调宣布进军城市综合体的开发。 三、城市综合体开发过程中易产生的法律风险类型 1. 宏观调控政策的风险。宏观调控政策是指国家行政机关利用行政或经济政策对某些过热的市场进行干涉的方法从而使这类市场内的投资风险增加。比较常见的行政调控手段有交易限制和行业准入。比如，国家各机关及各地政府最近针对住宅类房屋的买卖采取的各种限制性措施和手段。由于城市综合体物业形态众多的特点，决定了无论投资、
第三章资源开发及综合利用分析 3.1资源开发方案 本项目不涉及对矿产、水等重要资源的开发，不属于资源开发类项目，因此不涉及资源开发相关问题。 3.2资源利用方案 3.2.1自然资源 项目位于惠州市惠阳区镇隆镇，项目用地主要为山地和坡地，除了要保护的林地之外，没有其他特殊资源。本项目将充分考虑现有的自然环境进行规划设计，尽量保持自然环境美观，并将项目内的林地作为自然景观保护起来，以形成人于自然和谐共存的绿色园区。 因此，本项目基本不会对周围自然资源造成不利影响。 3.3.2原材料及辅助材料 项目建设期间主要原材料是建筑材料，包括钢材、水泥、砂、石等。钢材拟从国内大型企业购买，钢材供应已经市场化，项目需求完全有能力在国内市场满足；水泥、砂和石的市场供应也很充足，本项目也能比较容易获得。项目主要辅助材料是室内、外装修装饰材料，包括石材、玻璃等，辅助材料依靠国内市场供应。 3.2.3交通、供水、供电资源使用情况 本项目为会议商务度假旅游类设施建设项目，项目建成后资源利用应能满足项目运营及使用者对环境、用水、用电、通信等多方面的要求。 3.2.4水资源 本项目水日用量约为22189立方米，主要由惠阳区的市政用水供给；惠阳目前供水稳定，本项目供水有保障。 3.3资源节约措施 我省“十一五”经济社会规划提出建立健全有利于资源节约合理高效利用的机制。以提高资源使用效率为核心，以节能、节水、节地、节材、资源综合利用为重点，以发展循环经济为途径，完善法规政策，建立政府主导、市场调节、公众参与的节约型社会建设机制。实行资源效率和最低技术水平准入标准，实施对高消耗及落后的技术、工艺和产品强制性淘汰制度。完善有利于资源节约和价格机制和补偿机制，建立健全促进资源节约的政策法规和评价指标体系。 本项目资源节约措施主要集中在节约原材料及节约用水资源等方面。 3.3.1原材料节约措施 本项目建设期内应积极采用新型建筑体系和材料，如应用高性能混凝土，提高项目建筑的品质，延长建筑物使用寿命，同时开展建筑垃圾与废品的综合回收利用，从而降低项目对建筑材料的消耗。 3.3.2节水措施 水资源不足已经成为制约国民经济和社会发展的重要因素。解决这个问题关键要加强水资源的节约、保护和科学利用，努力提高水的利用效率，因此本项目拟采用以下措施节水： 1、根据建设部2003年9月的通知精神，采用节水型生活用水器具。例如：自动关闭水龙 头、冲厕所可选用节水水箱等。 2、自来水管道漏损率一般在10%左右，最大的漏损途径是管道，为了减少管道漏损，在铺 设管道时，需选用质量好的管材并用橡胶柔韧性接口。另外ihai须加强日常的管道检漏工作，杜绝长流水的现象。 3、绿化采用滴灌、漫灌等方式，并可考虑使用区域内天然水体的储存和水回用系统中水作 为绿化用水，以节约用水。通风、空调设备冷却用水，均应循环使用，提高谁的循环利用率。并考虑将水回收系统中水在清洗等用水水质要求较低的场所使用，使水资源得到
大型都市商业综合体的开发与运营规律研究 大型都市商业综合体研究的意义 一、大型都市综合体是经济进展的要求 二、高水平做好都市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务都市综合体的多专业团队协同工作方法 四、都市综合体的经营治理 五、我国进展都市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型都市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是都市集约化进展的必定要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型都市综合体适合经济发达的大都会和经济发达都市，在功能选择上要依照都市经济特点有所侧重，一般酒店功能和
购物中心功能是差不多组合或者写字楼和购物中心功能进行差不多组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得都市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要都市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本都市综合体，通过消化汲取考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等都市综合体比较分析。 日本都市：东京、福港、京都 中方都市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型都市综合体分类 建筑综合体，是由都市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的都市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。
建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当都市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑能够在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方进展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型都市综合体是经济进展的必定要求，我们依照特点能够划分为： 1.交通枢纽型都市综合体
【商业地产】城市综合体及其开发模式 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。 所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 促成因素 1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造） 2.城市框架拉大 3.交通体系完善 4.土地价值上涨 5.城市居民需求 产品构成 从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。 功能组合 包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。 项目类型 按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；
按规模划分为：大型、中型、小型； 按形状划分为：点式、线式、板式； 按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型； 开发要求 大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。 首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。 其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。 再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。最后，为满足城市精英阶层的居住。、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中一般具备一定规模的大型购物中心、星级酒店与国际化写字楼。 属性空间 城市综合体作为一种投资模型，其自身拥有四重主要的属性空间： 1.可售部分可回收现金流 2.持有部分拥有稳定的租金回报、收益 3.若企业开发多个综合体项目，当租金回报达到一定水平，资产包达20-30亿，即可作为上市IPO借壳上市 4.资产可作为银行的贷款抵押 开发模式 城市综合体的开发模式大致可分为四类： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综
【城市综合体开发与运营】读书报告 简要说明：通过课堂对城市开发的学习，课后我查阅了相关资料，对城市综合体的开发背景、发展历程、开发要素以及国内几个典型的城市综合体项目进行了研究分析，现将心得体会：以“城市综合体的开发模式”为题，写如下报告。 城市综合体的开发模式 【摘要】伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造成”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从多个城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。 一、城市综合体市场要素分析 城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务
为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。 1.城市综合经济实力强 城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见，城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。 2.区域经济的聚集效应突出 由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著，“城市———区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD 的财富中心，成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成为区域经济的标签。 3.项目选址的要求高 城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从国内外的成功实践来看，几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先，城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区，区域内要有足够的消费人群；其次，城市综合体要求周边交通便利，保证综合体与城市保持快捷的联系，为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织；再次，城市综合体要处于城市的主力商圈，其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑，否则购物中心的经营就会存在问题。因此，城市综合体的选址至关重要，需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。 4.开发商要有雄厚实力和操作经验 从建筑规模上看，城市综合体小则二三十万平方米，大则百万平方米左右，而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅；从投资周期看，购物中心和酒店通常要长期持有，只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以，城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。
《区域自然资源综合开发利用》知识归纳 第一节能源资源的开发——以我国山西省为例 1、能源分类 可再生能源（水能、风能、生物能、潮汐能、太阳能）； 非可再生能源（煤炭、石油、天然气等矿物能源和核能）。 2、山西省煤炭资源的开发条件 ①煤炭资源丰富，开采条件好、储量丰富、分布范围广、煤种齐全、煤质优良。②市场广阔：一是我国对能源的需求进一步增加；二是以煤为主的能源结构在相当长的时期内不会改变。③位置适中：输煤输电距离近。④交通比较便利：北中南三条运煤铁路分别是大秦线、神黄线、焦作—兖州—日照线。 3、能源基地建设： （1）面临挑战：①人均资源量少；②人均能源消耗量低；③单位产值能耗高；④以煤炭为主能源消费结构；⑤能源安全受到威胁。 （2）采取措施：①扩大煤炭开采量；②提高晋煤外运能力，以铁路为主，公路为辅； ③加强煤炭的加工转换：一是建设坑口电站，变输煤为输电；二是发展炼焦业。 4、能源的综合利用 （1）变革原因：产业结构单一、经济效益低下、生态环境问题严重。 （2）变革模式：结合铁矿、铝土矿等资源优势，构建三条产业链：煤—电—铝、煤—铁—钢、? 煤—焦—化。 （3）能源综合利用的结果：①山西省产业结构由以煤炭开采业为主的单一结构转变为以能源、冶金、化工、建材为主的多元结构，②原料工业逐步超过采掘工业而占到主体地位， ③实现了产业结构的升级。 5、环境的保护与治理 （1）开展矿区土地复垦：通过工程和生物措施，充分利用厂矿的人力、财力和科技优势，建立集约经营的高效蔬菜、水果及肉蛋奶生产基地。 （2）提高煤的利用技术：推动以洁净煤为代表的清洁能源产业的发展。 （3）调整产业结构：以重化工业为主的产业结构是生态环境问题根源所在，①对原有重化工业进行调整，使产品向深加工、高附加值方向发展；②大力发展农业、轻纺工业、高技术产业和旅游业。 （4）“三废”的治理：①废渣：回收再利用；②废气：消烟除尘，营造防风林带；③废水：沉淀净化。 【拓展知识】我国能源紧张的原因与解决措施 1、原因：经济发展速度快，能源需求量增加迅速；高能耗工业发展快，加速了能源紧张；能源利用效率低，浪费严重；能源勘探、开采跟不上国民经济发展的需求；国际石油价格上涨；我国缺少石油储备体系。 2、解决措施：采用多元化进口石油战略；建立石油储备体系；加大能源勘探、开发力度，提高能源产量；加快西气东输、西电东送、川气东送等工程建设；稳妥发展核电；因地制宜发展沼气、太阳能、风能、海洋能等新能源；加大技术革新，提高能源利用效率；加强宣传，提高公民的节能意识；实现产业升级，适当限制耗能大的工业的发展。 【答题思路】分析原因——紧扣供需关系说矛盾 解决措施——从开源节流展开述要点
城市综合体运营模式解析 城市综合体有三个方面的特点。 第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。 第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。 第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。 我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包
酒店管理融合创新现状及措施 摘要：新时代发展背景下，各领域的发展都要注重融入创新的理念，酒店管理发展中也要注重和创新理念相结合，使之能够和新趋势相契合。本文先就新趋势下酒店管理融合创新的作用以及现状进行阐述，然后就酒店管理融合创新发展方向和措施实施详细探究，希冀能从理论层面就酒店管理融合创新的研究，为实际工作的开展起到一定启示作用。 关键词：新趋势；酒店管理；融合 创新传统的酒店管理理念以及模式，已经无法适应当前新趋势下的酒店管理工作的发展需要，只有从创新的层面加大力度，注重创新举措的落实，才能有助于提升酒店管理工作的水平和质量。只有从这些基础层面得到了强化，才能为促进酒店可持续发展起到积极作用。 一、新趋势下酒店管理融合创新的作用及现状 1.新趋势下酒店管理融合创新的作用 面对新的发展趋势，酒店管理质量水平的提升，需要从融合发展的角度出发，这对酒店可持续发展能起到积极促进作用，主要表现在以下几个方面：其一，提高顾客入住体验。酒店管理融合创新能够通过信息服务来提高顾客入住体验。当前的酒店基本都已经开设网上预订服务，顾客可进行提前预订房间，并且有优惠的活动，这样在营
销方面进行创新，增设信息服务就能有助于提高顾客的酒店入住良好体验[1]。其二，个性化服务创新。酒店管理融合创新发展过程中，要充分注重从个性化服务方面加强重视。由于酒店是基础服务行业，服务业主要目标是要能够与客户需求相满足，最大程度提高酒店服务质量，增加酒店竞争力。通过融合创新的发展，提供个性化的服务，这就能有助于促进酒店的服务质量提升，满足顾客的多样化需求[2]。 2.新趋势下酒店管理融合创新现状 在当前的发展趋势下，从酒店管理融合创新的现状分析中能发现，受到传统管理理念等因素的影响，其中还存在着诸多问题有待解决，体现在几个层面： （1）服务功能比较薄弱从当前一些酒店管理的情况能发现，酒店服务的功能愈来愈弱化，这不利于酒店管理质量提升。酒店管理工作当中只注重价格，而对于酒店的服务功能方面缺乏重视。面对激烈的市场竞争，酒店服务质量就是竞争的优势，而如果在服务方面没有充分重视，服务质量低，就必然会在市场中失去竞争发展的优势，会最大程度降低竞争力[3]。 （2）不注重文化建设在酒店管理工作的开展过程中，没有从企业文化建设方面加强重视，没有结合酒店的特色进行创设相应的文化，这就造成酒店缺乏鲜明的价值取向，缺乏价值观以及精神引导，很难得以长久发展。酒店管理工作当中没有从文化建设的角度进行充分考虑，这就会影响酒店企业的可持续发展。 （3）缺乏专业化管理人才酒店管理工作中需要有专业化的人才