城市写字楼市场专项研究报告
(济南)
业
广州高力国际物服务有限公司
2008年9月
一、宏观宏观发展环境发展环境发展环境分析分析分析 1.1. 济南市概况
济南，位于山东省中西部，是山东省的省会，全省的政治、经济、科技、文化中心和重要的交通枢纽，总面积8,154平方公里，2006年末总人口603万，是中国历史文化名城和副省级中心城市，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。
济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与邻省相连，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务。
济南市现辖6区 3县1市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4，657个行政村。全市总面积8，177平方公里，市区面积3,257平方公里。
济南济南市城市区域图市城市区域图市城市区域图：：
2. 济南市经济发展概况
济南作为山东的省会所在，济南经济保持平稳快速增长，2001到2006年，年平均增长率接近10%，人均GDP 保持8%的增长速度，固定资产投资及房地产开发投资增幅明显，在特别是作为十一届全运会在济南的举办更是刺激了济南经济的快速发展，各项基础设施的投入建设及城市化进程的快速推进，在一定程度上加速了当地经济的快速发展及人生水平水平的提高。
作为省会城市，济南在发展服务业上具有区域优势及地缘优势，特别是在吸引银行、保险、专业服务等领域的发展上更是优势明显，随着济南都市圈的规划及实施，济南在山东省内的影响力日益加强，经济实力不断提高，对周边城市的辐射范围及聚集力正日益加强。
济南市建设事业发展“十一五”规划新近出台。按照规划，在今后5年中，济南市的城建总投资将达到2,000亿元。到2010年，中心城区建成区面积将达到330平方公里，人口将达到340万人，“一城两区”东西两翼带状发展的“大济南”框架将基本形成。
20012001--2006济南市主要经济指标济南市主要经济指标：：
指标指标（（单位单位））/年份年份 20012001 20022002 20032003
20042004
20052005
20062006 GDP（亿元） 1,066.2 1,200 1,367.8 1,618.9 1876.5 2,185 人均GDP（元） 18,843 20,979 23,632 27,610 31,604 36,394 固定资产投资（亿元） 344.2 404.7 504.9 651.3 856.9 1,016.8 房地产投资（亿元） 62.2 76.5 89.8 110.2 108.54 160.1 社会消费品零售总额（亿元） 397.5 446.5 533.2 621 807.9 939.3 海关进出口总值（亿美元） 14.9 15 20.2 30.47 37.62 43.89 实际利用外资（亿美元） 4.25 5.42 6.53 3.17 5.4 6.3353 城市居民人均可支配收入（元） 8,607 8,982 11,013 12,005 12,310 15,340 居民消费价格指数 +0.3% -1.2% -0.9％ +2.5％ +1.1％ +0.9% 户籍人口（万人） 569 575 583 590 597 603 男性（万人） 287 291 294 297 300 303 女性（万人）
282
284
289
293
297
300
（数据来源：济南市统计局）
（因2007统计年鉴暂未公布，故此统计数据采用2006年统计年鉴之数据）
小结小结：：
济南济南经济发展经济发展经济发展快速快速快速，，各项经济指标平稳运行各项经济指标平稳运行,,城市综合实力在城市综合实力在山东省山东省山东省内城市中名列内城市中名列前茅前茅。。凭借优越的区位条件及凭借优越的区位条件及交通条件交通条件交通条件,,有效连接在有效连接在京津京津京津、、沪宁两大都市圈沪宁两大都市圈,,在吸引外商投资方面具有独特的区位优势引外商投资方面具有独特的区位优势,,吸引了包括吸引了包括德国西门子德国西门子德国西门子、、日本松下日本松下、、美国百事可乐事可乐、、沃尔玛沃尔玛、、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业强企业在济南投资在济南投资在济南投资。。
蓬勃发展蓬勃发展的区域的区域的区域经济经济经济，，活跃活跃的的外商投资外商投资，，快速发展的快速发展的房地产市场房地产市场房地产市场，，为济南济南发展区发展区域性域性中心中心中心奠定了坚实的经济基础奠定了坚实的经济基础奠定了坚实的经济基础，，同时也为同时也为济南济南济南写字楼的发展提供了良好的外部写字楼的发展提供了良好的外部环境环境。。
3.3. 城市规划及城市规划及主要主要主要基础设施基础设施基础设施建设建设建设
（1）城市城市规划规划规划
济南都市圈规划济南都市圈规划
济南都市圈包括济南、淄博、泰安、莱芜、聊城、德州、滨州等7个地级市，辖区总面积为52,655平方公里，共包括7个地级市、6个县级市、28个县城、428个建制镇，规划期限为2006年—2020年。根据该规划，济南都市圈将建设成为山东省的省会都市圈，孕育齐鲁、开放创新的文化型都市圈，生态宜居的环境友好型都市圈，环渤海经济发达地区联结长三角、面向中原腹地的枢纽型都市圈，辐射黄河中下游的强势龙头，环渤海经济圈南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造业和服务业中心。
都市圈空间结构布局为“一极、一区、六轴”，城市中心体系结构为“双核、多心、网状支撑”。其中，“双核”即两个都市圈核心城市，分别为济南市市区和淄博市市区（一为主核、一为次级核心）；“多心”即多个次区域中心城市，包括泰安、莱芜、聊城、德州、滨州等５个城市的中心城区。
在此（2006-2020年）期间，济南将重点推进济南ＣＢＤ（中央商务区）建设、实施济南“北跨”战略、建设济南科学城、打造鲁西北门户城市带、实施“引岱入济”、培植五大产业基地、构筑出海通道、打通济西通道、建设城际交通网、创意齐鲁文化产品十大项目。
济南济南都市圈规划都市圈规划都市圈规划：：
济南十一五规划
济南十一五规划
为适应济南市经济和社会发展需要，济南制定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的总体发展思路，根据《济南市“十一五”城市规划》(以下简称“规划”)，到“十一五”末，济南市中心城人口预计将达340万人左右，中心城建成区面积达330平方公里左右，现代化大城市发展框架也将形成。
根据规划，济南市主城区将以向东发展为主，加快建设燕山新区，整合建成区，完善王舍人、贤文片区，初步形成燕山新区城市公共中心、王舍人和贤文片区地区公共中心。
在重点片区建设上，济南市将把奥林匹克体育中心、市级行政办公中心建设成为新的标志性公共空间，大力推动燕山新区建设，拉动东部地区经济社会发展；在贤文片区建设高效现代的东部金融商务区，在王舍人片区建设田园新城中低价居住社区，以此建设汉峪商务居住区。
济南交通规划
济南交通规划
“十一五”期间，济南将投资220亿元，新建和改建道路约170公里，初步形成100公里快速公交网络。优先发展公共交通，重点在北园大街、二环东路、二环西路、历山路、大纬二路和经十路等道路上建设快速公交(BRT)网络100公里。
而在轨道交通规划上，济南将在2010年全面启动轨道交通规划，目前已经有明确规划的有轨道1号线和轨道6号线。其中，轨道1号线终点站将设在西客站的北边，位于未来的京沪高速铁路的西侧。轨道6号线从小清河以北进入西客站片区，沿腊山北路向南，到达北园延长线后转向西，越过大金路后向南，与1号线重合，穿过济南西站之后一直向南，从腊山西侧穿出城区。
济南轨道交通规划济南轨道交通规划：：
济南CBD 规划规划
济南CBD 规划在经十东路沿线以北、二环东路以东的范围内，定位于区域性CBD，以作为济南都市圈乃至山东省生产管理、营销和服务网络的中心，并尽力将服务的触角延伸至中原、冀南地区，打造黄河中下游和环渤海南翼的中央商务区。
CBD 作为国内外企业落户济南都市圈的窗口，将营造一流的商务办公与景观环境和文化氛围，同时加强CBD 的信息化建设，进一步降低交易成本。对于济南都市圈七地市的民营企业，将在政策和租金等方面给予优惠，在信息资讯等方面给予最便捷的服务，促进都市圈生产服务一体化。
（2）主要主要基础设施建设基础设施建设基础设施建设
根据“十一五”规，在今后5年中，济南市的城建总投资将达到2000亿元，主要基础设施包括奥体中心建设、大明湖及周边综合改造工程等。
济南济南奥体中心奥体中心奥体中心
燕山新区将以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心建设，带动周边开发，配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区；在腊山新区，将完成张庄机场搬迁，以商务、住宅、休闲等综合功能为定位，加快该片区策划和规划工作，力争完成一期开发建设任务。
大明湖及周边综合改造工程大明湖及周边综合改造工程
大明湖及周边综合改造工程以调整优化为重点，继承古城区传统风格，保护古城轴线、路网和水系，协调统一建筑风格；保持商埠区街区空间格局，改善基础设施条件，原址保护典型街坊和代表性建筑。高标准规划建设以芙蓉街-曲水亭街为重点的历史性街区保护，保持街巷格局的历史原貌，推进大明湖及周边综合改造工程，实施大明湖风景名胜区扩建。
（3）小结小结：：城市城市规划及主要基础设施建设规划及主要基础设施建设规划及主要基础设施建设对城市商务办公的影响对城市商务办公的影响对城市商务办公的影响
目前济南目前济南正处于快速建设发展时期正处于快速建设发展时期正处于快速建设发展时期，，随着各种高起点规划随着各种高起点规划，，高标准建设高标准建设，，高强度投入的大型城市规划及基础设施建设的投入使用投入的大型城市规划及基础设施建设的投入使用，，在城市化和大项目带动战略的推动下推动下，，特别是奥体中心及燕山新城的规划建设特别是奥体中心及燕山新城的规划建设，，使城市交通及基础设施建设都得以极大的提高得以极大的提高，，路网建设成效明显路网建设成效明显，，公共交公共交通更加便捷通更加便捷通更加便捷，，旧城改造新城建设旧城改造新城建设，，共同推进大都市建设共同推进大都市建设，，在此作用下济南在此作用下济南整体城市形象及商务形象将得以整体城市形象及商务形象将得以整体城市形象及商务形象将得以快速快速快速提升提升提升，，进而推动城市商务区建设和需求的快速发展进而推动城市商务区建设和需求的快速发展。。
而济南整体城市的东扩及济南整体城市的东扩及燕山新城的规划建设将极大推动济南燕山新城的规划建设将极大推动济南燕山新城的规划建设将极大推动济南商务区格局的整体商务区格局的整体升级升级，，并将发展成为并将发展成为济南都市圈的核心城市济南都市圈的核心城市济南都市圈的核心城市，，而燕山新城商务区将而燕山新城商务区将有望成为有望成为有望成为胶东胶东半岛半岛城市群体中的重要商务区城市群体中的重要商务区城市群体中的重要商务区，，成为整个城市新形象的象征成为整个城市新形象的象征。。
3. 城市发展展望
随着城市经济的快速发展随着城市经济的快速发展，，综合实力的不断增强综合实力的不断增强，，城市投资环境的改善及营商环境的提升境的提升，，济南济南整体城市将处于一个快速发展的阶段整体城市将处于一个快速发展的阶段整体城市将处于一个快速发展的阶段，，而各种基础设施建设的投入及入及燕山新城的规划更是提升了济南燕山新城的规划更是提升了济南燕山新城的规划更是提升了济南的商业及商务氛围的商业及商务氛围的商业及商务氛围，，提升了提升了济南的国际知名济南的国际知名度及区域凝聚力度及区域凝聚力。。展望未来展望未来，，济南济南在快速发展的区域经济带动下在快速发展的区域经济带动下在快速发展的区域经济带动下，，将发展成为将发展成为胶胶东半岛东半岛城市群的区域性中心城市城市群的区域性中心城市城市群的区域性中心城市。。
二、济南市写字楼市场分析
1.1.城城市写字楼市场整体发展概况
作为山东省是省会所在，济南商业办公市场在区域发展上具备独特的地缘分优势及区位优势，目前现有写字楼多为金融企业类总部办公及大型国有企业总部办公场所，专业写字楼供应较少，整体写字楼发展水平不高。随着济南经济的快速发展及济南都市圈的逐渐成形，济南对周边城市的聚集力愈渐加强，产业发展明显提升，对城市办公物业的需求也愈为明显。在此推动下，未来供应项目在整体档次及设备配置上有了明显的提升，档次不断走高。
济南写字楼按照周边商务氛围的聚集度、交通可通达性、金融和服务行业发展水平等指标可划分为泉城路中心区域、山大路区域和燕山新城三大板块。
济南写字楼区域演变济南写字楼区域演变：
：
泉城路中心区域作为目前济南发展最为成熟的写字楼聚集区，聚集了包括皇冠假
日、索菲特大酒店、玉泉森信大酒店等的商务配套及贵和购物中心、三联商厦、
苏宁、沃尔玛等商业配套，高端写字楼项目包括金龙大厦、永安大厦、中信广场、
中银大厦等项目，是农业银行、工商银行、建设银行、济南商业银行的山东省总
部所在，其密集的商业配套成就了泉城路中心区域作为济南的核心商务区。
山大路
山大路
随着城市的快速发展及各类型中小企业办公需求的增长，山大路区域逐渐出现了一些新的项目包括嘉恒大厦、东环国际广场、发展大厦等，这些项目的出现为成长型的中小企业提供了相对高端的办公场所，并在此逐渐形成了新的商务区。
而随着第十一届全运会在济南的召开并推动济南东部新城的发展，在奥体中心附近特别是二环路以东区域，在政府引导下逐渐形成了新的商务集中区，并随着济南CBD 规划的逐渐清晰，该区域将有望成为济南新的CBD 所在。
（1）供应量供应量//吸纳量/空置率分析空置率分析
截止08年一季度，济南写字楼总供应量约为41万平方米，其中甲级写字楼总供应量约为17万平方米，乙级写字楼总供应量约为24万平方米。2006年以前，济南写字楼市场供应相对平稳，2007-2008年，大量写字楼落成并投入使用，为济南总体市场提供了相当体量的新增供应，预计2008年约有将近17万平方米的写字楼供应市场，为济南总体市场带来充足的供应。
在市场需求方面，2007年以前，由于市场供应相对有限，随着部分中小型企业的成长，特别是在济南市政府逐步限制在住宅楼办公，不少企业出于自身形象及商务发展的需求，逐渐在寻求合适的标准写字楼办公，市场需求得以扩大，空置率不断下降，2007年全市整体空置率达到近年的最低，约为7%，而随着新供应的持续大量增加，而市场仍需一段时间消化，因此导致空置率急剧上升，2008年预计总体空置率约为18%。
甲级写字楼甲级写字楼过去三年供应吸纳及空置率过去三年供应吸纳及空置率过去三年供应吸纳及空置率：：
乙级写字楼级写字楼过去三年供应吸纳及空置率过去三年供应吸纳及空置率过去三年供应吸纳及空置率：：
济南济南写字楼写字楼写字楼过去三年供应吸纳及空置率过去三年供应吸纳及空置率过去三年供应吸纳及空置率：：
时期时期
供应量供应量（（平方米平方米）） 吸纳量吸纳量（（平方米平方米）） 空置率空置率
甲级 乙级 甲级 乙级 甲级 乙级 2008年 120,000
50,000 80,000 60,000 18％ 21％ 2007年 0 148,000 11,951 83,767 7% 24% 2006年 0 46,863 25,588 70,792 9% 20% 2005年
45,000
26,077
73,054
19%
26%
（2）租金分析租金分析
过去三年，济南整体写字楼市场租金水平保持稳定增长态势，2007年甲级写字楼平均租金水平为122元/平方米/月，乙级写字楼平均租金水平为58元/平方米/月。从过去三年的历史数据中可以看出，甲级写字楼租金水平增长较快，乙级则保持一个相对平稳发展的水平，主要原因如下：
一方面，由于新增供应项目整体规划设计及产品配置水平较之以往项目均有了很大程度的提高，新增供应在很大程度上起到提升整体市场水平的作用，在租金上也有了较大的提高；另一方面，由于新增项目租户及买家多为金融、保险、能源及专业服务类企业，他们一般较讲究办公场所的品质，且租金承受能力高，因此在整体上推动了甲级写字楼租金水平的提升；而乙级写字楼租客相对稳定，新增供应多为企业自用，整体租金水平变化不大。
济南济南写字楼写字楼写字楼市场市场市场过去三年租金变化情况过去三年租金变化情况过去三年租金变化情况：：
时期时期 平均租金平均租金（（元/平方米平方米//月） 甲级甲级 乙级乙级 2005年 119 54 2006年 119 54 2007年 122 58 2008E
129
61
（3）主要写字楼项目分布主要写字楼项目分布
济南写字楼主要分布于泉城广场周边及沿经十路向东，济南奥体中心区域发展。
产品档次
（4）产品档次
相对于北京、上海、广州、深圳等一线城市，济南库存写字楼仍处于一个相对落后的阶段，整体发展水平不高，产品档次及规划设计均较为落后，空调系统大多为户式中央空调，双层玻璃幕墙并没有广泛得以使用，架高地台等新技术还未出现，且规模一般较小，单体面积一般在3万平方米以下。
但随着企业对办公环境要求的提高，特别是在一线城市如北京、上海、广州、深圳等城市办公物业产品档次快速提升的影响下，未来济南整体写字楼市场正处于一个快速提升阶段，新规划设计理念的引入，高科技产品的使用，都在济南新兴写字楼中得以体现。如即将交付使用的写字楼净层高一般在2.6米以上，普遍采用中央空调系统，部分使用风机盘管中央空调+新风系统，使用进口高速电梯，注重物业管理服务并引进一些具有国际知名度的专业服务机构为其提供服务等，如即将落成使用的银座晶都国际、中润世纪广场、银都国际大厦等新项目，均是济南写字楼整体市场快速发展的体现。
较之新项目而言，落成时间较长的一些项目如金龙中心、永安大厦、中银大厦等传统写字楼，其一般层高在2.5或以下，普遍采用户式中央空调，电梯一般多采用国产品牌且等候时间一般在40秒以上，管理上多为本地管理公司或发展商自己管理。
2.2.区区域写字楼市场分析
（1）历下区写字楼市场分析历下区写字楼市场分析
历下区作为济南的中心城区之一，聚集了大量的银行金融类企业总部及政府相关部门，写字楼市场发展相对成熟，甲、乙级写字楼供应相对充足，市场需求保持动态平衡。
1）历下区甲级写字楼市场分析历下区甲级写字楼市场分析
A. 历下区甲级写字楼供应量、吸纳量、空置率
2005-2008年，历下区甲级写字楼多为总体供应量约为12.5万平方米，其中较具有代表性项目为永安大厦、玉泉森信大酒店写字楼、中信广场等，未来供应项目包括银都国际大厦、中润世纪广场等，2008年新增供应将达到8万平方。
在市场需求方面，由于地处中心城区，历下区甲级写字楼需求一直较为平稳，空置率平稳下降，2007年市场空置率约为8%，2008年由于新增加供应较大，市场消化仍需一段时间，因此整体空置率攀升至20%。
时期时期 供应量供应量（（平方米平方米））
吸纳量吸纳量（（平方米平方米））
空置率空置率 2008年 80000 50000 20％ 2007年 0 8529 8％ 2006年 0 9368 11％ 2005年
45000
11069
18％
B. 甲级写字楼租金水平
历下区甲级写字楼租金水平保持较快增长，2007年报人民币124元/平方米/月，是济南市甲级写字楼租金水平较高的行政区，预计随着新落成项目的投入使用，在产品档次上的提升将会带动整体租金水平的增长，2008年整体租金水平可达131元/平方米/月。
历下区甲级写字楼历下区甲级写字楼租金水平租金水平租金水平：：
时期时期 平均租金平均租金（（元/平方米平方米//月）
2005年 121 2006年 121 2007年 124 2008E
131
代表性项目租金水平
项目名称项目名称 等级等级 租金租金 （元/m 2
/月）
管理费管理费
（元/m 2
/月）
银座大厦 A
140 2.5 中银大厦 A 150 2 中信广场 A 125 2 银座数码广场 A
105
2
2）乙级写字楼市场分析乙级写字楼市场分析
A.
乙级写字楼供应量、吸纳量、空置率
2005-2008年，历下区乙级写字楼总体供应量约为18万平方米，多为企业总部办公及政府相关机构办公，如山东新闻大厦、发展大厦等，2007年新增供应约为3万平方米，预计2008年整体供应约为1万平方米，而在市场需求方面，由于新增供应有限，中小型企业需求的增加促使整体空置率的下降，2007年整体空置率为22%，预计2008年空置率将下降至16%。
时期时期 供应量供应量（（平方米平方米））
吸纳量吸纳量（（平方米平方米））
空置率空置率 2008年 10000 18000 16％ 2007年 30000 32593 22％ 2006年 46863 39907 24％ 2005年
21070
25％
B.
乙级写字楼租金水平
历下区乙级写字楼租金水平保持较快增长，2007年报人民币63元/平方米/月，预计随着市场需求的增长及供应的相对有限，未来租金水平将保持平稳增长，2008年整体租金水平可达67元/平方米/月。
历下区历下区乙乙级写字楼级写字楼租金水平租金水平租金水平：：
时期时期 平均租金平均租金（（元/平方米平方米//月）
2005年 60 2006年 60 2007年 63 2008E
67
代表性项目租金水平
代表性项目租金水平：： 项目名称项目名称 等级等级 租金租金 （元/m 2
/月）
管理费管理费
（元/m 2
/月）
解放阁科技大厦 B
65 1.5 名士阁商务大厦 B 55 1.5 齐鲁软件大厦 B 60 1.5 阳光科技大厦 B 60 2 吉祥大厦 B 75 1.5 历下软件大厦 B 55 1.5 历东商务大厦 B
75
1.5
（2）市中区写字楼市场分析市中区写字楼市场分析
市中区作为济南的中心城区之一，是济南金融企业总部最为集中的行政区，写字楼市场发展相对成熟，甲、乙级写字楼供应相对充足，市场需求保持动态平衡。
1）市中区甲级写字楼市场分析市中区甲级写字楼市场分析
A. 市中区甲级写字楼供应量、吸纳量、空置率
2005-2008年，市中区甲级写字楼多为总体供应量约为3万平方米，其中较具有代表性项目为金龙中心、财富自由港、，未来供应项目包括济南商业银行大厦等。
在市场需求方面，由于地处中心城区，市中区甲级写字楼需求一直较为平稳，2007年市场空置率约为11%，2008年由于新增加供应较大，市场消化仍需一段时间，因此整体空置率攀升至15%。
时期时期
供应量供应量 吸纳量吸纳量 空置率空置率 2008年 30000 20000 15％ 2007年 0 272 11％ 2006年 0 2720 13％ 2005年 0
6008
29％