Property Times
上海2012年第三季度商铺租金保持上涨势头
2012年10月15日
目录
经济概览2写字楼市场3商铺市场4工业市场5住宅市场6投资市场7定义8
作者
Shaun Brodie
华东区研究部主管
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shaun.fv.brodie@https://www.doczj.com/doc/196925172.html,
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Matthew Hall
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Hans Vrensen
全球研究部主管
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hans.vrensen@https://www.doczj.com/doc/196925172.html, ?截至第三季度，上海甲级写字楼平均成交租金为每平方米每天8.76人民币（1.41美元）(图一）。全市的空臵率为8.85%，与上季度基本持平。
?本季度在我们所选的五个商圈中，商铺的整体平均租金环比上升了1.5%，为每天每平方米57.83元（9.11美元）；整体平均佔用率小幅度下降，环比减少0.77个百分点，为91.26%。
?第三季度工业地产整体租金保持稳定，全市工业整体租金达每月每平方米
56.92元（8.96美元）。空臵率下降至8.44%。
?第三季度高档非服务式公寓的平均成交价格下探至每平方米
58,172元人民币（9,233美元），环比下跌4.10%，同比上涨2.86%。在高端别墅方面，平均交易价格上涨了10%，从人民币46,164元每平方米 (7,328美元)上涨
到人民币51,188元每平方米（8,125美元）。租赁市场方面，高档服务式公寓平均租金环比下跌了9.13个百分点，达到了每平方米每月250.98人
民币（39.8美元）。
图一
注：F表示预测数据
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
经济概览
2012年二季度，上海全市地区生产总值9,552亿元（1,504.3亿美元），比上年同期增长7.2%。一至八月城市居民人均可支配收入为20,689元（3,258美元），同比增长12.5%（表一）。
2012年一至八月，本市规模以上工业总产值为20,638亿元（3,250亿美元），同比下降0.7%（表一）。
2012年一至八月，上海市房地产开发投资1,449亿元（228.2亿美元），同比增长12.4%；其中，写字楼开发投资额同比增长7.7%，住宅增长9.7%，商业营业用房增长28.7%（表一）。
2012年八月全年居民消费物价指数为103.2。较上年同比上涨了0.4%（表一）。
截止到2012年8月，本市外资实际到位金额106.41亿美元，比去年同期上升20.2%（表一）。表一
经济指标
写字楼市场
根据上海市统计局的数据显示，8月份上海第三产业固
定资产投资较7月份有所下降达到309亿元人民币，单
月同比增长5.5%，较7月份20%的增长有所回落。累计同比增长也略微下滑至6.8%暗示整体上海第三产业表现趋于疲软。8月份第三产业外商直接投资保持平稳达到
18亿美元。全市办公楼投资相比7月份回升明显达到
24亿元人民币，同比上升28.4%。外部市场的持续动荡
对上海第三产业增长带来一定的下行压力，但短期内由于外贸出口和制造业的低迷将迫使资金进一步流入办公
楼市场。
本季度上海写字楼市场又有新增供应入市面积约为
285,484平方米，分别位于浦东，长宁和闵行。甲级写
字楼总体量达到5,766,469平方米（表二）。写字楼净
吸纳量较上季度有进一步提升约250,000平方米，表明
租赁市场总体保持健康但不排除部分区域出现缓慢下滑
的迹象。全市平均空臵率基本与上季持平位于8.85%。
短期内供需会进一步达到平衡预计整体空臵率将会在此
区位徘徊，不过预计未来资金持续流入商业地产将推高
中长期的整体空臵率（图三）。
本季度上海整体平均租金出现自2010年一季度以来的
首次下滑，环比下降1.16%。租金同比增速也由二季度
的13.17%降至5.31%，表明企业盈利能力的逐步恶化。
短期内预计租金不会出现大幅变动而将会在目前高位进
行盘整，但可以预见的是租金增速的放缓会促使上海写
字楼市场进入一个更为合理及可持续的发展阶段（图二）。
外商直接投资同比六个月（2011年11月至2012年4月）的连续负增长短期内会对商业地产的资产价格带来下行
风险。然而，欧美不断出台的量化宽松政策会对资产价格提供一定支持，投机性资金对于新兴市场的逐利还将
继续。表二
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部图二
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部图三
注：F表示预测数据
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
商铺市场
本季度没有新增供应在我们所选定的区域内，所以总存量还是保持在1,929,552平方米（表三）。预计下一季度多个项目会入市，部分装修的商场也将开门迎客。我们预计未来六个月将会有310,271平方米的商业面积入市（表四）。
继上一季度大上海时代广场的关门装修，淮海路上越来越多的商铺开始了结业装修阶段。瑞金二路淮海路口的上海青少年用品商场整体关门，装修调整。鼎鑫商厦，原新华书店淮海店，也围上幕布。二百永新也将在年底结业，之后由优衣库接手成为其上海第二家旗舰店。百盛购物中心的地下一层、七楼和八楼都在装修，调整后迎战十一。我们预计下一季度淮海路商圈将迎来更吻合其发展目标的新品牌和布局。
第一百货淮海店关门后，虹口的春天百货业关门歇业。为更好的迎合市场的需求，春天百货将重新装修和招商来摆脱自己传统百货带来的弊病。本季度上海高端商铺整体平均入住率为91.26%，环比进一步下降0.77个百分点。
从租金方面来看，涨势继续保持在环比1.5个百分点，达每平方米每天57.83人民币（9.11美元）（图四）。
本季度国家出台了国内贸易发展的十二五规划，明确了扩大内需的长效机制，并确立了每年15%的社会消费品零售额增长的目标。这无疑给低迷的内需市场一剂强心针，为进入中国或者准备进入中国的品牌增加了更多的信心。
表三
高端商铺市场数据
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图四
DTZ商铺价格指数 (2006年第一季=100)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
表四
部分商铺未来供应
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
90
95
100
105
110
115
120
125
2006200720082009201020112012
工业市场
本季度上海土地交易市场表现活跃。据上海国土资源局的信息显示，截至9月18日，全市共出让了156块工业地块，平均成交价为641.7元（101.1美元）每平方米，环
比上升7.1%，同比增幅达13.2%。从成交数量来看是前一季度的三倍。土地出让总额增长明显同比上涨24.6%，达到27.24亿元（4.28亿美元）。
本季度整体工业的租金保持平稳。研发办公楼企稳至人民币每平方米每月101.29元（15.95美元）（表五）。仓库的租金微微下滑至每平方米每月37.72元（5.95美元）。厂房租金小幅上涨至每平方米每月31.94元（5.02美元）（图五及图六）。
我们认为政府促增长的政策效应已逐步显现，而这些政
策大多数将与仍以产业升级和战略兴新产业投资相结合。伴随着美国及欧盟量化宽松政策的出台，我们相信上海
工业市场应该有能力在四季度经历复苏。表五
工业市场数据
图五
图六
2012年第三季工业市场租金分布
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
20
40
60
80
100
120
研发办公楼仓库厂房
住宅市场
中国的通货膨胀率在6月份达到29个月以来的最低水平，从而使得中央政府有更多的空间来给信贷松绑从而
刺激增长放缓的经济。中国人民银行降息并允许商业银
行调低贷款利率。这一系列的举措使得房地产市场产生
一种调控松动的情绪，刺激7月份的成交量走高。然而，中央政府很快采取了措施，并向16个省派出了8个督
察组。更严格的针对首次臵业的信贷政策也推出。结果
是房地产市场的需求在8月份出现了显著的下降，而且
新建房屋价格上涨的城市比7月份也有所减少。北京，广州和深圳的新建房屋价格在八月份仅仅上涨了0.3%，而上海则保持价格不变。
上海第三季度的高端住宅交易量下降了18%（表六），
从第二季度的249,354平方米降到202,750平方米。其中，高端非服务式公寓的成交量从189,596 平方米下滑
到了 157,096 平方米。这样的下滑比起二季度从148,569 平方米到 249,354 平方米的快速增长要平缓一些。成交
量的变动证明市场的预期又一次从“房价见底”转变为“观望”。
虽然成交量变动剧烈，高端住宅的价格却保持了相对的
稳定。高端的非服务式公寓价格从人民币60,556元每平方米（9,612美元）下探到了人民币58,172元每平方米（9,233美元）（图八），环比下跌4.10%（图七），同比上涨2.86%。在高端别墅方面，平均交易价格上涨了10%，从人民币46,164元每平方米 (7,328美元)上涨到人民币51,188元每平方米（8,125美元），展示出一定的
市场需求。
展望未来，中央政府调控房价到一个合理水平的决心是
坚定的。随着房地产相关信贷政策趋紧，经济向二、三
线城市扩展和下半年更多的推地计划，上海的房价预计
将在未来一定时间内保持相对稳定。然而，长远看来，
由于本地市场的强烈需求，住宅价格将会继续上涨，但
上涨的速度受到一定控制。
表四
高档住宅市场数据
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图七
注释：以上数据统计时间截至2012年9月20日
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图八
2012年第三季高档公寓市场价格分布
注释：以上数据统计时间截至2012年9月20日
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
黄浦静安徐汇长宁虹口浦东
投资市场
本季度我们注意到国家在土地上面有一定的放量，一些住宅，商业用地都有一定量的溢价。但是严厉的房地产调控政策仍没有松动的迹象，加之外部经济环境的进一步恶化，投资者和开发商对国内经济预期的信心进一步下降。截止至2012年9月30日，市场的总成交量（单笔交易额大于一千万美元）比上一季度上涨了34.78%，与去年同期相比下降了38%（表七）。
从成交个数来看，高端住宅方面基本与上一季度持平，工业增加了175%。混合用地也有所回升。由此可见，在住宅调控的背景下，开发商对住宅方面的投资已经不抱太多兴趣。混合土地也多为商业混合用地，少有住宅出现（表九）。
本季度的成交金额较上季度相比下跌了26.08%，与去年同期相比大降67.32%，达到94.55亿元（US$14.89亿）（表八）。虽然住宅成交个案持平，但是在金额上面还是与上季度有所上升。但是混合项目的成交金额环比跳水46.96%，同比更减少了90.51%。由此可见市场预期的不确定性和融资环境的艰难导致投资者更为小心的拿地和买卖物业。从大宗交易的个案来看，只有一个是海外买家作为投资的案例，其他的均为国内买家，且以自用居多。个案成交的均价较以往都大幅下降。
据悉，本季度是各房地产信托逾期的大高峰，共计约有一千亿人民币的规模，预计2013年全国有近三千亿人民币的房地产信托产品到期。面对资金回流不足，各类融资渠道受阻，各类房企的资金压力再次加大。随着各类房地产信托的兑付风险的加大，不排除在未来会有房产商出售抵押资产来偿还借款的行为。
表七
表八
主要案例金额汇总 (人民币
百万)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
表九
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
定义
可出租面积：可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。
空臵率：可出租面积与楼面总面积之比。
开发中项目：由两部分组成：
1. 正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。
2. 已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。
净吸纳量：一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。
新供应量：已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。
预租售：竣工前已经租出或售出的开发项目。
最优租金：品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最高租金。
(特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定)租金：除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。
最优物业回报率：品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最好(即最低)收益率。
(特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交
易费用和税费。)
一般市场回报率：年租赁总额与物业资本价值之比。
存量：商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。
占用面积：已被使用的楼面面积，包括下列几项：
(i) 出售/出租给最终使用者的办公室
(ii) 预售/预租给使用者的开发项目
(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权
(特别注意：此项包括转租，但不包括续租。)
空臵面积：即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。
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戴德梁行推荐物业项目 上海城建国际中心 项目概况：地处陆家嘴竹园商贸区福山路浦电路交汇处，占地面积10423 M2，建筑面积60000 M2（商业面积5500 M2，办公层面积39500 M2）；高度120米，29层，层高2.7米，得房率约70%；地下车库三层共提供285个车位。 开业时间：2009年 收费情况：租金7.5元/M2/天；物业费29元/M2/月（仅供参考） 项目特色：该项目以超前设计理念和生态景观概念，以及全程人性化服务，傲视陆家嘴核心区域，立面设计风格简约，大面积的玻璃幕墙与塔楼主体突出的金属肋条，塑造出高耸挺拔的视觉印象，极富现代感。荣获“首届全国新时代优秀规划、建筑、设计方案综合大奖”和“全国优秀商务楼金奖”。室内装潢部分多采用金属质感材料,大块面的银灰色“乐思龙”针孔吊顶的应用，极完美的表现了大厦理性、现代感的设计理念，在提升室内装饰效果的同时亦能起到良好的吸音作用。 客群定位：金融外资型客户
上海东方汇经中心 项目概况：地处陆家嘴环路333号，占地面积9298 M2，建筑面积113382 M2（地下一层商业面积4871 M2）；高度200米，31层，层高低区3.2米高区3.7米（低区租赁、高区出售），得房率约67%；地下车库2F-4F共提供500个车位。 开业时间：2014年 设计单位：美国KPF 收费情况：租金11.5-14元/M2/天；物业费40元/M2/月（仅供参考） 项目特色：大厦四方除围抱辽阔的绿化广场，拥贯穿全栋之创新中庭，设计独特，为大厦提供最佳的自然光线和新风循环。大厦的超甲级3.2-3.5米楼层净高结合了既环保又节能的高效地送风空调系统，为租户提供优质的配套，大大提升了办公空间格局的灵活性。项目的特色户设于顶层，除饱览小陆家嘴及黄浦江之优越景观，更可让客户随时置身顶层之空中花园，呼吸城市新鲜气息，为区内罕有。低区和高区分别设有办公大堂，层高13.5米，整个项目日照、流水和绿化园林相映成趣。 客群定位：银行等金融业主力客层
常州[院街]“商业运营管理顾问服务”服务内容 以下服务内容与本物业工程进度和招商进度及开业时间有关，顾问服务进度需配合本物业的施工和招商进度及开业计划，顾问服务包括但不限于： 一．物业服务方面的顾问工作： 1．配合物业施工跟进及质量管理顾问服务 1)专案小组赴本物业现场开例会时参与施工例会及工地巡视，提供工程改善意见； 2)配合检讨施工对未来设备运行维护的影响； 3)对机电设备安装、单机调试、联动调试、系统调试过程提供专业建议和意见； 2．竣工验收期服务内容 乙方会协助甲方现场验收团队严格按规范做好接管验收工作，确保物业服务单位从物业开始投入使用即能为业主及物业使用人提供良好的物业服务。本物业接管验收期服务包括但不仅限于： 1)协助制定装修验收标准及验收程序 2)指导验收设备文件资料及工程档案 3)指导遗漏工程的跟进及监督程序 4)配合编制租赁交接验收条件书 5)业户档案的交接与管理提出建议 6)对购买保险，包括公共责任险、第三者责任险及财产险等提供建议 7)协助制定用户/租户迁入程序 8)对物业公司二次装修的管理及实施提供建议和意见 10)对保安控制及迁入控制提供建议和意见 注：以上内容建议不需要提供，从第三项物业筹备运营管理顾问服务中已基本囊括上述内容。 3. 物业筹备运作管理顾问服务 1)对物业日常设备的管理以及养护提供专业建议和意见； 2)提供物业服务人员架构及相应的岗位职责的建议; 3)协助物业服务公司拟订开展管理工作时所使用之文本，制定各相关管理制度（包括但 不限于业主守则，业主装修指南以及物业交付时所需要的各类文件及表格）
对物业公共设施影响作评估，及提供最新咨询；根据物业市场定位及推广和管理需要，就物业智能化系统的配置提供意见和建议； 5)提供设备设施的运行费用的控制措施，同时依照相关规定和物业具体情况， 6)协助制定风险管理计划（健康/安全/火警消防及紧急事件处理流程等）。 二：商业管理方面的顾问工作： 第一阶段：物业开业前的筹备工作顾问服务内容 前期准备阶段服务是整个商业管理服务的基础。作为管理组建的组成部分，我司将协助甲方建立一支专业高素质有经验的现场管理团队，制定现场管理团队的培训计划并贯彻落实培训，制定具体的开业前的工作计划和步骤及时间表，制定管理方案。以确保从开业前、开业到第一年营运的顺利过渡。 1)编制商业管理处人员架构，确定招聘要求岗位职责和操作规程 2)协助制定商管处相关管理制度和具体工作流程 3)协助制定商业管理机构运作方法 4)协助开发商的人员招聘和培训工作 5)协助制定管理手册/管理制度及商业管理的各种文本文件 6)建立商业管理服务标准 7)在如何重新考虑物业的空间和设计问题上的合理性和效益化提供建议 8)对[院街]装修、环境、布置等提出优化建议，体现人性化，增加亲和力，提高创收机 会 9)协助进行市场研究和分析 10)从商业管理角度对招商战略提供建议 11)对租赁协议提供建议 12)对出租区域和租客组合策略提供建议和意见 13)协助做好对租户的优势和付款能力的分析 14)对如何最大程度上增加创收机会提供建议和意见 15)协助制定开业前的市场策划和推广及准备工作计划书 第二阶段: 后期商业运营阶段商业管理顾问服务内容 我们拟定第二阶段服务从物业开业之月开始，商业管理顾问的主要任务是对商业日常运作、租户对租约的遵守/租户管理，租金和管理费的收缴，商户推广、租约续约/二次招商和行政管理等提供顾问服务。通过帮助现场商业管理团队创建创新的服务平台及如何做好全方
作业规 岗位职责 DTZ/WS/APD/001 版本：第 1 版 修订次：0 □□□□□ 状态： 发文号： 批准日期审核日期编制日期 20 年月日发布20 年月日实施
目录 1 目的 2 2 适用范围 2 3 岗位职责 2 -助理董事室 2 -物业部 3 -工程部8 -行政人事部13 -财务部16 -市场部19 -管理处21
1.目的 规范物业管理部及管理处之各岗位职责要求，确保各岗位职责明。 2.适用范围 适用于戴德梁行公司物业管理部及各管理处。 3.岗位职责： 助理董事室 1.职务：助理董事 1.1.部门：助理董事室 1.2.汇报：董事 1.3.工作概要：作为物业管理部(上海)办事处之领导人，监管行政、业务等各项工作。 1.4.主要职责： a)带领、组织及监管整体物业管理部之工作。 b)落实执行各项行政及规章制度。 c)审批物业管理部(包括各管理项目)之财务支出。 d)制定及落实开物业管理部之发展方向及策略。 e)与现有管理项目之发展商作定期会面，进行了解及检讨工作。 f)带领及展开业务洽谈工作。
g)作为公司物业管理部代表接触各有关政府职能部门。 h)制定每年物业管理部之收入预算及成本控制。 i)作为物业管理部最高决策人。 j)对外参与各类有关物业管理专题演讲。 k)审批及签署各类管理、外判、劳动合同。 l)代表物业管理部与公司总经理及其他部门作沟通桥梁。 2.职务：高级秘书 2.1.部门：助理董事室 2.2.汇报：助理董事 2.3.工作概要：处理日常文秘工作。 2.4.主要职责： a)协助助理董事处理日常事务。 b)对于交由助理董事签署之文件，进行初步审阅。 c)制作及管理所有物业管理合同。 d)安排、组织会议，并作相关记录。 e)与公司各级秘书进行有效沟通。 f)完成助理董事分配之其他工作。
戴德梁行:2014年第四季度上海房地产报告 - 经济概览 写字楼市场 2014年第四季度，我们观察到上海甲级写字楼总体租金延续上季度的上升势头，环比上涨了0.9%，为每天每平方米8.67元。由于浦东地区写字楼面积的紧缺，许多租户决定向选择更多的浦西搬迁。此外，郊区化办公趋势的延续，继续推高郊区写字楼平均租金。总体来说，不断增加的需求以及合理的租户搬迁，是推动全市整体写字楼租金的主要因素。 预计2015年一季度将有近15万平方米的新增供应入市（图一）。尽管供应充足，由于近期市场活跃，短期内上海甲级写字楼空置率仍将保持稳定。中长期来看，市场形势仍然较为严峻。在新增供应高峰到来后，写字楼市场的增长趋势将有所减缓。 在投资市场，第四季度甲级写字楼平均市场回报率小幅上升了0.05个百分点，达到5.96%。同期甲级写字楼的资本价值环比下降了0.6%，至54，488元/平方米，反映出投资者对上海写字楼市场仍然保持了较为谨慎的态度。 商铺市场 在没有新增供应的情况下，该季度上海中心商圈平均租金环比上涨0.80%，至每天每平方米64.3元（表二和图二）；出租率小幅上涨0.68个百分点至94.47%。主要受到淮海路、南京西路上各大品牌频繁入驻的影响。 第四季度，淮海路上的环贸IAPM商场吸引了众多品牌：
中国首家耐克女子体验店开幕，普拉达（Prada）也开设了在上海的第四家新店，国际奢华茶叶品牌TWG Tea第二家分店进驻。南京西路上，周大福旗下Hearts on Fire店首次登陆，韩国最大餐饮服务公司CJ Foodville旗下途尚咖啡开设旗舰店。ZARA上海最大形象店也在此期间落户南京东路。 工业市场 临近去年年底，上海整体工业物业的平均租金环比上涨0.6%，同比上涨4.5%，至每月每平方米62.3元。同时，工业物业的总体空置率环比上涨0.2个百分点，同比保持不变为7.1%。 另外，上海制造业厂房的平均租金环比继续保持不变，为每月每平方米33.8元；由于青浦厂房吸纳速度加快，总体空置率环比下降0.3个百分点，至历史最低点（表三、图三和图四）。 在物流地产投资市场，意大利物流地产开发商维龙近期成功地在莘庄工业区购买了一宗物流仓储用地，总建筑面积达72，500 平方米。预计2015年电商和开发商之间的物流地产投资竞赛将持续下去。 住宅市场 虽然第四季度上海大众住宅市场交易价格稍有下跌，我们仍然看好未来一年的销售量以及价格水平。 投资市场 第四季度大宗交易的总金额为543.9亿元，环比上升77%，同比下降43%（表六）。 受到房贷利率下调和限购松绑等政策利好的影响，上海第四季度宅地交易市场回暖。因此一些开发商重拾信心，再次投入重金购地。 尽管第四季度整售物业总体市场比较平淡，仍然有几宗非
香港戴德梁行商业项目综合顾问服务建议书 [壹] 序言 [贰] 戴德梁行简介 [叁] 对__________商业项目的理解 [肆] 对项目的期望 [伍] 达到期望的方法 [陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务 [柒] 建筑规划设计检讨服务 [捌] 前期市场推广策略服务 [玖] 租赁顾问及独家招商服务 [拾] 商业物业管理顾问服务 [拾壹] 服务期限及服务费用 [拾贰] 专案人员资历 [拾叁] 成功案例 [拾肆] 公司专业资格
1.序言 （1）十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定，同（2）时也感谢__________公司给予我们机会去共同（3） 探讨__________的商业发展。通过11月17日双方在成都召开的沟通会，（4） 我司在上一阶段研究的基础上，（5）提出一些初步的实操建议。同（6） 时，（7）贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对 贵项目的理解而（8）进行编写的研究策划服（9）务建议书，希（10） 望能满足贵公司的要求，同（11）时，（12）随着双方沟通的加深， （13）建议书会不（14）断得到修正。 （15）凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服（16）务，（17）戴德梁行将针对__________商业部分之规模特色及独特条件，（18） （21）配合发展商之需要，（19）结合本公司不同（20）专业部门的力量， 提供一套全方位、切（22）合实际之全程服（23）务方案，（24） 包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，（25）以确 保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。 （3）如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将__________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造成都市区 的后花园和新客厅。 2.戴德梁行简介 梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。 我司了解客户在全球各地的房地产需要，因此亦与美洲首屈一指的房地产策略及服务公司The Staubach Company组成联营公司DTZ Staubach Tie Leung，为客户提供迅速的一站式服务。 戴德梁行的成立，标志着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑。以成员梁振英测量师行为例，自一九九三年成立以来，即迅速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外