For pers onal use only in study and research; not for commercial use
蚂国际知名酒店式公寓管理品牌
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?月排名岳牌名称所属集团品牌指数
1雅诗阁雅诗阁有限公司 4.09
2興克诜徳豪景奥克伍徳亚太有限公司 2.42
3辉盛庭晖盛国际公离管理有眼公司Z15
4万橐行政公寓万克国际酒店第团1V6
5聲乐庭雅诗阁有限公司 1.63
6盛捷雎诗阁有限公司1,59
7杏格里拉公寓香格里拉国际饭店管理有限公司 1.48
8艾丽华艾丽华胆务式公寓及洒店管理公司 1.34
9薛盛阁辉盛国际公黯管理有陨公司 1.26
10辉盛国际公离皆理有职公司0.92
7 料F品牌名称所属集团品牌指数
11斯维登海南斯维登酒店管理育限舍司0.&1
12亠广州喜运酒店耸理有隈公司0.B8
13奥克伍德华庭奥克伍is亚丈有限公司0.6
14御庭酒店公寓御庭酒店隼团0.56
15天天如家天天如家（北京）房地产经纪有琨公司0,51
1G悅羞廷上海悦躍廷酒店管理有限公司0,4
17莎玛泰国ON￥X酒店集团0.4
18诗拍雅髙酒店乗团0.39
19逐丈平洋高级服务公當泛太平洋酒店及度假村0.37
20悦fij悦榕庄酒店瑕度假村0.37二、肂奥克伍德
薀Tel : (86-21 )
衿成立于190 年，奥克伍德是全球最大的企业住宿和服务公寓运营商，业务范围覆盖全球超过95个国家。公司为超过80%的全球500 强企业提供住宿服务，并与美国十大迁移服务公司有合作关系。奥克伍德拥有强大的住宿供应储备，并且在全球管理超过50 个奥克伍德品牌的项目。
莅奥克伍德拥有四个特色品牌，每个品牌都代表了不同的等级的特色服务及品质，即
Oakwood Apartme nt (奥克伍德雅居)；Oakwood Corporate Housi ng ; Oakwood Reside nee (奥克伍德华庭)‘Oakwood Premier (奥克伍德豪景)，四个品牌根据不停市场的不同需求开发。
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羇奥克伍德豪景( Oakwood Premier)
袅豪景将高雅公寓与奢华的酒店服务融为一体，专门针对消费层次较高的国际旅游客。公寓主要位于各大城市市中心。公寓从宾客踏入新城的一刻开始提供贴心服务奥克伍德豪景公寓内设有高级保健俱乐部与温泉疗养设施，包括网球馆，游泳池，桑拿房以及按摩服务。奥克伍德豪景品牌还同样用于豪华五星级度假村。
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蚃奥克伍德华庭( Oakwood Residence)
莀华庭代表居家舒适感与各种酒店服务相结合的酒店式公寓，公寓设在居民区与商务区，每家公寓提供的高级服务包括24小时的前台接待，机场接送，定期家政服务，内设餐厅等，华庭一般面积较大，更适合家庭居住。
芄案例:世贸丽晶城欧美中心EAC
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蒀奥克伍德雅居( Oakwood Apartments)
蒈奥克伍德雅居品牌代表与众不同的风格、舒适和超值。奥克伍德热情的员工在工作时间随时准备为客户提供服务。奥克伍德根据不同地点提供相应的便利设施，每周提供一次家政服务。
羄奥克伍德服务式公寓( Oakwood Corporate Housing) 蒂奥克伍德服务式公寓在亚洲不提供服务。
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莇二、新加坡雅诗阁集团 ( The Ascott Group )
螄上海办公室Cherry Zhang
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罿雅诗阁集团是全球最大的国际服务公寓营运集团。集团在亚太，欧洲及海湾地区的各大主要城市拥有近2000套公寓单位，其中包括接近15000 套已经在营运的单位，以及另外5000 套正在建造中的公寓单位。雅
诗阁国际在中国拥有20个物业，超过4000 套服务公寓单位，
分布在北京、大连、广州、上海、苏州、深圳、天津、先和香港九个城市。雅诗阁目前仍在积极拓展中国市
场，以便实现在2010 年把在中国管理的单位增加至10000 套的目标，集团目前在全球23个国家的54个城市拥有服务公寓，其中12个城市的物业仍在建造与发展中。
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蒈雅诗阁国际负责管理雅诗阁集团旗下的三大品牌：雅诗阁、盛捷、馨乐庭。三大品牌针对不同客户需求而提供差异化服务，同时又都传承了雅诗阁物业广为人知的高端品质产品及服务。
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羁雅诗阁：专门为高级行政人员和企业领袖设计的顶级服务公寓，“注重高端”
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膈盛捷：想要在工作和生活之间寻找平衡的公司主管及其家人而设的服务公寓“可以带
着太太，孩子一起”
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莃馨乐庭：主打想要感受城市生活的商务和休闲人士“偏向更年轻的管理人员”
蕿雅诗阁与来福士同属新加坡凯德置地旗下公司，来福士项目往往有雅诗阁旗下品牌进主管理。
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膃三、新加坡辉盛国际Frasers Hospitality
蒂Add :上海久事复兴大厦19层D室,淮海中路918号,
肈电话：传真：(86) 21 3207 0865
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膄经过近10 年的发展，新加坡辉盛国际管理有限公司已经成为享誉国际的酒店式公寓运营商，旗下拥有三大品牌:辉盛阁、辉盛坊、辉盛庭，以截然不同的理念与风格满足住户的不同偏好。
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螂辉盛阁(Fraser suites):辉盛阁选址在市中心，为高档商务客及家人提供一种豪华温暖的商务氛围，每个公寓都会融入当地的文化要素
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芆辉盛坊(Fraser place):辉盛坊则针对年轻的专业人士，地点多坐落在时尚商圈，让他们近距离体验当地都市的动感和活力，设计风格简约、明快、具有现代感
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賺辉盛庭(Fraser residence :辉盛庭为住户提供一种个性化的生活，其公寓设计可以满足
不同住户的具体需求，室内家具也可灵活配置，为客人量体裁衣，更具有人情味
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肃辉盛名致：辉盛名致服务公寓在亚洲新兴门户城市为您缔造精致的长短期居住体验。常位于商务区和科技园内，是旅客或常于商务出行的年轻行政人员的理想之选。公寓集商务、餐饮、娱乐和购物于一身的非凡体验重新定义城市生活。
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薀辉盛的价格定位与五星级酒店相同，主要定位长驻客户，与五星级酒店没有太多的交叉重叠，从产品来说，酒店式公寓房型与酒店客户相比更宽敞，更能提供一种居家的空间和感受。目前，辉盛国际的90%客户是公司客户，其中70%是财富五百强的公司。大多数长驻客户在入住之前都要亲自体验公寓质量，这要求其品质要有保证，就目前辉盛的全世界平均入住率为90%，拥有3 个月的等候名单。高端
地产的抗跌能力强是公理。目前辉盛国际已经在伦敦，巴黎，格拉斯哥、首尔、东京、马尼拉、曼谷、悉尼、迪拜、巴林等国际主要城市持有或管理旗下品牌的酒店式公寓。
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膅四、莎玛酒店管理公司（Shama Luxe）
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羀1996年，Shama（莎玛）的共同创办人暨首席行政总裁杨依宁在香港退出第一间精品服务式公寓。2001年，Shama （莎玛）品牌正式成立，在香港各主要商业及住宅地段，推出精品服务式公寓，自此成
为香港市场的领导者。2007 年初，莎玛首次进入中国市场那个，在上海新天地开设Shama Luxe。现在莎玛服务式公寓项目已有12个，Shama （莎玛）将会继
续拓展香港及中国市场的步伐，莎玛将计划在亚洲其他主要城市发展项目。目前莎玛已被泰国ONYX 收购。
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肇运营方式：
毕业设计文献综述 旅游管理 杭州公寓式酒店的发展趋势浅析 （一）国内外研究现状 公寓式酒店最早出现在欧美国家。在我国兴起，最早出现在深圳。随着我国经济的持续快速发展，公寓式酒店因其个性化的服务逐渐受到市场的欢迎，特别是受到商务人士的青睐。从兴起到现在，短短十几年的时间，公寓式酒店在深圳、北京、上海等大中城市已初具规模。 有许多旅游专业的学者专家和酒店的专业经理人或管理者都对公寓式酒店进行了研究，通过对各个地区、城市以及城市各区域的公寓式酒店的分析总结，在公寓式酒店的定义、目标市场、区位因素、发展趋势等方面都有比较多的研究成果。 （二）研究主要成果 1、公寓式酒店的定义 公寓式酒店是一种酒店的形式，它是以公寓形式存在的酒店，可以是在某个酒店内包含公寓酒店，也可以是单独的纯公寓式酒店。公寓式酒店的建造一般是四五星的标准，外观和大堂很气派，每个房间都是套间，配备了独立的卧室、客厅、卫生间、衣帽间，甚至还有阳台、厨房等。投资者聘请的酒店管理公司会为入住的客人提供与普通酒店一样完善优质的服务，如打扫、洗衣、送餐等。 2、公寓式酒店的特点 由于公寓式酒店面向的目标人群主要是商务人士，旅游人群及一些年轻的办公人员，因此通常具有三大特征：地段尊贵、配套完善、服务上乘。公寓式酒店都建在交通便利的商务区或者旅游区附近，方便入住客人的办公和出游，生活娱乐设施也很齐全，能充分满足年轻人的需求，即便其本身不带有某些设施，附近也会有很充分的资源。另外，高星级酒店的建筑设计令人体验到一种浓郁的商务氛围，无形中提升了商务人士的身价和形象，商务中心、商务会所等服务设施也会给商务活动带来诸多便利。（吴也,《漫谈酒店式公寓》,2001） 3、目标客源
市场关注:住宅禁商催热杭城几多酒店式公寓 ●杭州万余中小公司撤离住宅小区苦觅新址 ●酒店式公寓成为首选，本报愿意牵线搭桥 ●杭州商务地产或欲咸鱼翻身 商务地产,一直是杭州地产界的“隐痛”，即便是1９98年杭州地产步入黄金时期以来，其商务地产也始终不见多少起色。倒是今年10月，转机初现。浙江省一纸“住宅禁商”,直接刺激了商务地产中的酒店式公寓,业内似乎看到了杭州商务地产振兴的一线曙光。 那么,一纸“住宅禁商”到底能给杭州商务地产带来多大商机,它将在多大程度上改变杭州商务地产的格局?陆续 走出住宅小区的众多小公司需要什么样的新的“生存空间”,这种生存需求又将如何左右杭州酒店式公寓的发展走向，或者说将给杭州开发酒店式公寓的地产商们带来什么启迪? 专家称：一个成熟的市场,商务地产价格应在住宅的1.5倍以上
但杭州,在住宅市场最为风光的时候，商务地产仍然默默无闻 商务地产价格明显低于住宅价格 杭州的商务地产似乎一直不温不火，即使在杭州住宅开发风风火火的前几年，也一直没有风光过。 在杭州这个以旅游、休闲著称的城市,存在着写字楼与住宅价格倒挂的突出现象。杭州市中心雪峰花苑当年开发的时候,房子单价超过万元仍然供不应求,但同一个小区里规划的写字楼单价一直降到了八千元左右,仍销售平平。 这样的情景几乎在杭州每个新建小区都在上演。 对写字楼开发颇有研究的阳光顾问总经理余先锋说,如果是在一个成熟的市场，商务地产的价格应该高出住宅的价格1.5-1.8倍。产生差价的原因是,商务地产的建造成本高出住宅1．5－2倍,且商务地产主要从事商务、商业活动,价值高于住宅。但因为现在商务地产的市场还不成熟,在城市化过程中，人们从农村向城市转移的第一需求是住宅,对商务地产的需求明显滞后，因此就出现了现在杭州地产市场写字楼与住宅价格倒挂现象。
一、工程施工特点、重点、难点 1、施工管理特点 （1）本工程为内装修工程，作业区域内和暖通、机电及电梯、消防、广播等专业交叉工序较多，同其它合同段的内装修工作也会有一定的交叉及接口工作，由此，协调将作为本工程的一项重点，应严格服从总包管理，使用先进的进度管理手段以及时应对工序调整。 （2）由本工建筑功能决定，工程施工面积巨大，劳动力配置较大，在此规模现场对劳务层的管理控制力为本工程的重点管理内容。 （3）本工程施工现场位于天津市中心。施工过程中应严格管理施工人员及施工车辆的活动范围，及交通线路，材料的场内堆放等，确保本次精装修施工不会因材料运输影响施工进度。（4）本工程大部分项目需进行深化设计，为保障精装修项目的质量和进度，必须积极与业主单位，设计单位及总包单位沟通及配合，一方面充分发挥公司在专业设计方面的素养及经验，另一方面，应严格按照原设计意图进行深化设计工作，确保对设计师整体方案的完美诠释。 （5）本工程作业面大，每次进场材料数量巨大，应在服从业主单位及总承包单位管理的基础上，对划分的堆料区进行统筹管理，做到堆场的合理使用。 2、施工管理重点 （1）材料供应：本工程所用材料种类、规格繁多，部分材料由业主单位制定采购，为切实保障施工能够按照预定的工期进行施工，必须做好现场施工材料的订货、加工工作，在开工前我们将根据工程进度计划及工程现场的实际需求情况，制定严格的材料计划及材料进场计划，安排专人负责材料计划及材料合理进场的管理与协调。通过周密材料计划以对工程进度进行跟踪，争取做到材料用多少，提前一两天进多少，确保材料随时供应充足，现场物资畅通。既保证工地材料的正常需求又保障施工现场有序、整洁。 （2）材料的二次周转及存放保障措施：为了保证施工材料的供应，我们将安排专用于二次运输机周转的壮工班，主要负责协助各专业施工队进行材料的二次运输及周转。为了保证材料的有序周转，我们将制定严密材料二次运转的工艺要求，保证材料的有序运转及转运工程中的成品保护。为了保证施工现场的材料供应及现场文明施工，我们将进行周密的现场平面布置策划，既保证施工材料取用方便，又保障施工作业面不受影响，使施工现场做到杂而不乱，材料堆放有序，尽可能的提高场地利用率，以确保材料的二次周转及存放保障措施。（3）专业交叉施工协调管理措施：本工程由多个专业施工队伍共同施工，我们将合理的编排好施工进度计划，协调好各专业施工的交叉工作。 （4）绿色环保装修：施工中普遍采用绿色环保材料及绿色环保施工工艺，在施工中严格控制对大气、对周边环境的污染，力求尽可能的减少装修对环境的影响。在进行噪音较大施工时，我们将采取相应你得封闭隔音措施，减少噪音对环境的污染。对产生高噪音的机械设备，在使用时间及机械设备设置上，我们将进行周密的策划，对产生高噪音的设备，我们将集中在每一层的同一位置（具备隔音防护条件），对设备用房进行隔音处理后方可使用。 严格按照设计要求和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定，对所用建筑材料和装修材料进行进场检验，要求所有材料必须有厂家出具的检测报告，必要情况下，分批抽查送样到相关部门进行检测。确保所有材料合格。 当装修材料进行检验，发现不符合设计要求及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定进行施工买不得擅自更改设计要求。确需要改时，应经原设计单位同意。 3、工程施工难点 （1）工期紧、工程量大、工艺复杂、质量要求高 工期急、工程量大、工艺复杂、质量要求高，这些因素，给本工程的施工将造成一些困难，所以工程在以上规定的工作天内完成既定的进度和质量目标，必须由各方面的配合下，
酒店式公寓：收益与风险分析 最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从、XX、XX等城市向XX、XX、XX等地蔓延。有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。 酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。 酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。 良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。在酒店式公寓的设计上，应将服务内容与配套设施得到完美结合，使其更具有“舒适性”和“私密性”。首先，作为公寓，应满足居家居住功能，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配备相应的家具家电设施，如：立柜、壁橱，空调、、电视、电冰箱、烘干设备等，并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。目前，酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。该类酒店的目标客户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。 收益分析： 为了更好的说明酒店式公寓的收益情况，我们以XX市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。该楼盘位于XX市新华区，北临市交通主干道——XX路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积70000m2，主要建筑由两座塔楼组成，该酒店的设计标准为四星级，投资者购房后可与开发商签定20年委托经营管理合同,开发商拟聘请XX某知名酒店管理集团经营该酒店。 下面我们对该酒店Ａ座Ｋ户型进行投资收益分析： 建筑面积39.16m2 ，位置处于15层阳面；总房价（包括精装修）384200元(不含税金4%及保险金0.43‰) ；银行可提供20年70%贷款，利率5.05％，首付116200元，银行贷款268000
酒店式公寓简介 酒店式公寓的概念 酒店式公寓的概念始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 酒店式公寓是介于酒店与住宅之间的产品，有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。 酒店式公寓的起源 ?酒店式公寓最早起源于欧洲, 是当时旅游区内租给游客,供其临 时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 ?酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流 量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。 因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于
1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。 酒店式公寓的在国内的发展 ?酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深 圳、广州、北京、上海等城市。 ?北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨 房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。 酒店式公寓的特点 酒店式公寓产品已从当时的“临时住宅”，发展到今天，形成了自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，主要具有如下几点特征： ?产权性特点 酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于它是拥有产权的的酒店 公寓，可以在房地产市场上自由的买卖流通，这是酒店式公寓最大的一个卖点。 ?服务性特点 所谓酒店式公寓就是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向宾客提供家庭式的的居住布局、
酒店式公寓与服务式公寓 酒店式公寓 概念 能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于 4 ～ 5 星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营，这类公寓一般只租不售。 起源及发展 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 特点 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。 案例 国内的案例包括：深圳的泰格公寓、金中环公寓以及世金汉宫；上海的雅诗阁（ASCOTT），翠湖天地以及华府天地；北京的世界城，柏悦居以及昆仑公寓等。 国外的如美国曼哈顿的Manhattan house, 455 Central Park West和The Lincoln Park. 服务式公寓 概念 指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域，有较好的服务质量与物业管理的公寓。一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产短线投资项目。什么叫服务式公寓？有何标准？目前国内还无固定模式。
酒店式公寓起源与发展 一、起源 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。 我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。 二、概念 酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 三、特点 （一）酒店独立产权 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 （二）酒店式管理 酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。 （三）兼具居住度假与投资两种功能 酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，
君临大厦酒店式公寓安全疏散设计 张海峰，孔令元 （天津市河北区消防支队，天津300250） 摘要：从酒店式公寓的建筑特点和内部人员分布特点出发，对酒店式公寓的火灾危险性进行了分析，并结合君临大厦酒店式公寓建筑构造的防火设计实例，分别对防火分区的设置、消防控制室的设置、灭火系统的选用、自动报警系统和防排烟系统的确定等进行了概述介绍，提出了酒店式公寓安全疏散的设计对策，为类似的高层酒店式公寓防火设计提供参考。 关键词：酒店式公寓；火灾危险性；安全疏散 随着我国旅游行业和市场经济的持续快速增长，酒店式公寓秉着“酒店式的服务，公寓式的管理”这一特性成为服务行业新兴的“宠儿”，伴随着这样一种全新的理念，酒店式公寓近几年来的发展可谓是“风生水起”。酒店式公寓在建筑防火设计中，既有酒店的特点，还有住宅的性质，现行的标准规范均未就此作出相关明确的规定。笔者认为酒店式公寓应该按照实际的使用性质情况，在满足相应的规范要求基础上，还应有更严格的要求，笔者结合君临大厦酒店式公寓的设计实例，重点对酒店式公寓的安全疏散进行探讨。 1火灾危险性分析 酒店式公寓（Serviced Apartment）与普通的居住建筑不同，全称酒店服务式公寓，最早起源于欧洲，它是以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所等功能于一体，概括地说,就是将星级酒店的高标准服务融入日常生活中,采取星级酒店式服务、公寓式管理,除了提供传统酒店的各项服务外,还向顾客提供家庭式的居住布局、家居式服务,使客人在享受酒店服务的同时也能体会到家的感觉。从近几年的火灾案例分析统计，酒店式公寓是典型的人员密集场所，导致火灾的因素很多，火灾风险高，一旦发生火灾，烟雾迅速蔓延，人员心理紧张，很容易引起混乱，造成重大的伤亡事故。所以，对酒店式公寓这一人员密集场所而言，安全疏散在防止重大伤亡事故方面显得尤为重要，其防火设计必须引起高度重视。 （1）人员密集，易造成重大伤亡。房间布置紧凑，独立空间较多，居住人员多，用火用电火灾隐患大。 （2）使用的易燃物较多，增加了建筑物的火灾载荷。由于酒店式公寓内大量的室内设施和陈设用具都是用木材、棉、麻、丝、纸制品等易燃物作为原材料制作而成，加大了火灾危险性。 （3）防灭火设施配备不足。由于现行规范还没有对酒店式公寓作出明确的要求，开发商往往为了节约投资成本，以住宅用途申报审批，在建设初期就不考虑或少考虑自动灭火设施的投入，常常因为不能及时扑救，导致小火酿成大灾的事实。 2酒店式公寓安全疏散设计实例 君临大厦酒店式公寓位于天津市河北区南部，地理位置优越，东临民族路及供人们休闲娱乐的海河广场，与153 m高的远洋大厦遥相呼应，北临博爱道，西临仿照法国亚历山大三世风格装饰的北安桥，南临海河，用地不是正南北走向，偏西约20 °，地块呈梯形，东宽西窄，南北长150 m，东西长90 m，西头宽38 m，西南面是约40 m宽的沿海河绿化带及滨江大道。 该酒店式公寓用地面积10340 m2，总建筑面积105727 m2，其中地下建筑面积20727 m2，
《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》《意见》将于2012年2月11日正式实施，实施范围包括杭州上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江），而萧山区、余杭区和各县（市）将参照执行。 商业办公等非住宅类项目，主要包括购物中心、商业街、专业市场、综合体、酒店式公寓、商铺和写字楼等多种类型，都是不受限购影响的商业地产。现在市面上，购房者购买最多的当数酒店式公寓、商铺和写字楼这三种。 酒店式公寓可能没有独立卫生间 从《意见》来看，目前市场上商业办公等非住宅类项目里，酒店式公寓类产品受到影响最大，主要有三点： 第一，传统的酒店式公寓都有独立的卫生间，《意见》规定，以后非住宅类项目的卫生间要按每层集中设置，以常规的单层1000平方米的商业建筑为例，每层最多隔出3个带独立卫生间的单元。 第二，目前市场上在售的酒店式公寓产品，开发商都会以挑空阳台和飘窗作为卖点，而《意见》规定，今后在非住宅类项目中，将禁止设置外挑式阳台和飘窗。 第三，之前购房者都可以单套购买酒店式公寓，由于面积小，总价也较低。《意见》规定，今后在商业办公等非住宅类项目中，除了特别规定的以外，其他只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。 此外，对于许多打着公寓旗号的非住宅项目来说，以后想叫“公寓、家园、花园、花苑”等名字都不行了。在广告和楼书里，也不能暗示有居住功能了。而且，想靠非住宅项目来完成入户或入学也行不通了。《意见》明确规定，商业办公等非住宅类项目，不能作为办理户籍、学生入学等手续的依据。 去年卖的房中酒店式公寓占两成 目前的酒店式公寓既有出租回报，又具备日常居住功能，由于不受限购影响，很受市场欢迎。 去年，钱江新城、大城西、城东新城、下沙等热门的居住板块，都有酒店式公寓类产品面市，销售势头很好。不过，业内人士表示，酒店式公寓的保值增值速度一直都比不过住宅，在二手市场上的交易也不活跃，投资酒店式公寓的收益主要还是靠出租回报率，因此项目的地段很要紧。 有利于今后物业上的统一管理 这次出台的《意见》，杜绝了开发商想把写字楼等商业产品做成住宅类型的“打擦边球”做法。从源头的土地出让到设计、审批、销售、宣传各方面都做了严格的规定。如果开发商想在使用上做些小动作，比如预留排气管道等，都会受到处罚。 此举一方面为了规范市场，避免开发商钻法律空子误导购房者，产生不必要的麻烦。另一方面，住宅楼和办公楼的物业管理要求是不一样的，此举有利于今后物业上统一管理，减少纠纷和安全隐患。 中天〃西城纪是去年卖得较好的酒店式公寓项目，负责人表示，如果今后酒店式公寓“大变脸”，对自己项目来说是一大利好。按照新规定，阳台、飘窗、卫生间这些功能都取消了，酒店式公寓的居住性质也就没了，只能做单纯的办公场所。 新闻助读 我国多地严控酒店式公寓审批 近日，天津市相关部门下发《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》，要求严格控制酒店型公寓审批。天津财经大学经济学院副院长丛屹在接受采访时表示，天津对于酒店式公寓的新规，是为了让其回归商务属性的本质，使这种介于住宅和商业之间的物业更规范，避免未来买房人与开发商因政策不明产生纠纷。 北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台《完善商业、办公类项目管理的通知》，已于2011年6月1日起正式执行，全面叫停“商改住”项目。 青岛则在2011年限购政策中将居住型和商务型酒店式公寓严格区分，酒店式公寓认定为住宅受限购政策约束，公寓式酒店认定为非住宅不受限购政策约束。
酒店式公寓特点 1、引言 90年代末期，一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓逐渐在我国兴起。随着我国经济的持续快速发展，酒店式公寓因其具有针对性的市场定位和个性化的服务逐渐受到特定消费群体的认可，从兴起至今短短十几年的时间，酒店式公寓在北京、上海、深圳等大中城市已初具规模，并保持着良好的发展势头。作为一种新兴的酒店经营模式，酒店式公寓的设计也应与其独特的经营理念相呼应，彰显其特色，从近年来发展较为成熟的一些酒店式公寓的设计中，我们可以发现一些具有共性的模式语言。 2、综述 2.1概念及源起 酒店式公寓从本质上来说，是将酒店进行产权分割出售，买家将物业出租给酒店经营管理公司，通过分得其经营利润取得固定投资回报的一种酒店衍生品。买家既可以在支付物业管理费用后享受酒店的星级服务，又可通过出租、产权转让等方式来获得投资回报。酒店式公寓采取星级酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，还向顾客提供了家庭式的居住布局、家居式服务，使客人在享受酒店服务的同时也能体会到家的感觉。它集住宅、酒店、会所等多种功能于一身，是一种综合性很强的物业管理概念。 酒店式公寓最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。这些客人虽然只作短暂的休息和停留，但物业也给他们提
供统一上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，从而形成了酒店式公寓的雏形。这种经营模式在欧洲很快普及，深受广大消费者的好评，如今，酒店式公寓已遍布全球各地。我国的酒店式公寓最早出现在深圳，之后在上海、北京等地均有发展，现在已经普及到全国各大、中城市以及度假旅游区。 2.2主题及特色 根据选址不同，可将酒店式公寓分为城市型和旅游度假型两种。前者主要集中在省会城市、大中型城市、经济发达城市和地区，消费群体以商务人士、高级白领、跨国公司高管等阶层为主；后者主要集中在旅游城市、度假区和海滨城市，消费群体以游客、度假休闲人士为主。在酒店式公寓的设计中，建筑师要根据其不同的类型和特点进行有针对性的设计，把握好不同种类的酒店对建筑功能和形象上的特定要求。 2.3总体规划 酒店式公寓的总体规划与基地选址以及酒店的定位密切相关，根据前面的分类，城市型和旅游度假型酒店式公寓的建筑总体规划有其各自遵循的基本原则。 由于服务对象多为工作繁忙的商务人士，城市型酒店式公寓选址应靠近城市中心或CBD商圈等城市核心区，以便为顾客提供便利的办公环境。主体建筑应以高层、超高层为主，以提高城市中心区的土地使用效率，同时也形成该区域的标志性建筑。应充分利用基地面积设置与公寓相配套的网点、裙房等商业设施，商业空间的布局应兼顾为
2003杭州房地产市场分析汇报材料 第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析 一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加 今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方M（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方M（合3512亩），同比增长52.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势 今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为
14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。 其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。 3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ·商品房施工面积
商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。 ·商品房新开工面积
雅诗阁酒店集团的介绍 年级：2010级旅游管理 姓名： 学号：
雅诗阁酒店集团的介绍 一、概况 雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，成立于1984年，总部设在新加坡。雅诗阁集团在新加坡证券交易所上市，是亚洲最大的上市房地产公司之一 -- 凯德置地集团旗下成员。总部设在新加坡的嘉德置地，业务遍及亚太、欧洲和海湾地区的主要城市，核心业务涉及商用和住宅房产的开发，物业服务和房地产金融服务。凯德置地集团旗下的房产和服务公寓业务，遍布全球20个国家的80个城市。 1984年，雅诗阁推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公寓信托。经过28年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。 雅诗阁集团集团已经在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家70多个城市拥有超过30,000 套服务公寓单位。足迹遍步欧洲的伦敦、巴黎、布鲁塞尔、柏林和巴塞罗那，亚洲的新加坡、曼谷、芭堤雅、河内、吉隆坡、东京、汉城、上海以及北京，澳洲和新西兰的悉尼、墨尔本、奥克兰，以及海湾地区的迪拜。雅诗阁集团现拥有三大品牌 -- 雅诗阁、盛捷、馨乐庭。 雅诗阁服务公寓——超凡尊贵。专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵服务公寓品牌。提供高效的商业支持服务，住客身处至尊豪华的环境中，得以放松和修整，时刻保持巅峰状态。 盛捷服务公寓——温馨和谐。专为管理层与其家庭和谐生活所设的服务公寓。配备时尚的家庭娱乐设施，组织充满生活气息的各类活动，同时
提供商务支持服务。在此可以自由交友，分享居家经验，获得尽快适应新城市生活的各类帮助。 馨乐庭服务公寓——活力时尚专为旅行者提供灵活服务的公寓住所，以助他们在旅途中寻求全新的城市体验。住客可以根据各自的生活方式和预算，自由选择所需的服务。 在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有和管理着41个物业，约8,000套服务公寓单位，分布在北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、厦门、西安、香港和澳门。目前主要有以下： 北京雅诗阁 -- 272套，朝阳区 北京盛捷福景苑高级服务公寓 -- 221套，朝阳区，座落于燕莎商圈和第三使馆区。 北京中关村盛捷服务公寓 -- 154 套，海淀区，位于中关村高科技发展园区 北京丽舍服务公寓 -- 100套，朝阳区，地处北京朝阳区内的中档服务公寓 上海浦东雅诗阁 -- 248 套，浦东新区， 上海盛捷高级服务公寓 -- 334 套，卢湾区 上海徐汇盛捷服务公寓 -- 167套，徐汇区 上海馨乐庭金桥服务公寓 -- 260套，黄浦区。 广州盛雅服务公寓 -- 175 套，天河区 广州雅诗阁 -- 192套，天河区，2007年下半年开业。 大连盛捷港湾服务公寓 -- 106 套，中山区 天津盛捷奥林匹克服务公寓 -- 169套，和平区 天津盛捷友谊服务公寓 -- 268套，和西区，2008年上半年开业 苏州馨乐庭星海 -- 167套，苏州工业园区，2007年上半年开业 苏州馨乐庭绿宝广场 -- 225套，2008年上半年开业 苏州馨乐庭乐嘉 -- 250套，2008年下半年开业。
酒店式公寓的特点及投资分析 第一节酒店式公寓的特点 一、酒店式公寓的定义以及起源 酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。它是一种比较特殊的物业类型。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业，集住宅、酒店、会所、商务等多种功能于一体。 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休憩，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大用户的喜爱。如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深*。深*是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后在上*、北*等地出现，目前已在全国各大中城市都有发展。 二、酒店式公寓的特点 酒店式公寓主要有以下三个特点： 1、业主拥有酒店独立产权。投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太多差别。本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 2、酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。现就苏州市场，做如下项目分析。 一、概念 1、起源 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。 我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。 2、概念 酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住
酒店式公寓与公寓式酒店的区别 产权式酒店，起源于上个世纪70年代的欧美国家，开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。近年来，产权式酒店在中国的房产市场上也相当活跃，目前市场上已经有数十个此类酒店在营业中，不少投资者看中了它的风险小，投资收益丰厚等特点，纷纷下注，但是作为一项新颖的房产投资模式，利弊共存是难免的。正确面对产权式酒店的弊端，谨慎投资，规避风险，对于投资产权式酒店的投资者而言无疑至关重要。 优势： 委托经营，业主轻松 目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店赢利分红。这样，对于业主来说，省去了不少不必要的管理麻烦。
提供包租，收益稳定 不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。以一套总价30万，10年包租，每年8％回报率的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了6万元就得到了这套原价30万的产权式酒店中的一套房。若按揭贷款的话，首付四成即12万左右，每年稳定的租金收益，也基本可以抵消贷款数额。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多。投资产权式酒店的业主，一般都不会经常居住，往往是租赁出去，但是，酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10－30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。 最大风险：开发商是否诚信 产权式酒店存在着以上种种的优势，但是，作为一项新兴事物，它必然潜藏着一定的投资风险，所以要想真正将上述优势转化为自己的获益，投资者还需要谨慎考虑。这种风险主要来自开发方诚信与否。产权式酒店的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。
酒店式公寓引进物管新模式 (2003-07-30 09:13:10) 杭州日报记者王慧娟 酒店式公寓是目前杭州尚不多见的一种物业类型，具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的一些服务外，更重要的是向住客提供 家庭住房格局和家居式服务。它和单身公寓、产权式酒店有所不同，引进 的是一种全新的物业管理概念，即“酒店式的服务，公寓式的管理”。单 身公寓的居住对象多为年轻人，无论从装修标准，还是到物业配置，比起 酒店式公寓都要简单得多。而酒店式公寓的客户群主要是跨国企业的高级 员工、经理、总裁等，物业是由星级酒店，或者有酒店背景的物业公司进 行统一管理，以便得到高档、到位的各种服务，使居住者的身份得到彰显。产权式酒店起源于美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较 高的出租率。投资者在买了产权式酒店后，每年自用20～30天，余下时间交由酒店管理公司统一对外出租，将租金收益用于偿还银行按揭或分期付 款的费用。在建筑结构上，产权式酒店基本采用标准客房的形式，国际流 行为70平方米，户型结构和设施也较为简单，通常为一室一卫。而酒店式公寓的面积则从几十平方米到几百平方米不等，统一为精装修，有些还提 供全套家具和电器。 国内酒店式公寓最早出现在深圳，是在二十世纪九十年代初期，接着在上海、北京等地均有开发，近几年开始形成热点，成为城市精英的私人生 活空间。据戴德梁行统计，到2002年底，上海共有75家酒店式公寓，主要集中在市中心的高档住宅区内。严格说来，所谓酒店式公寓，就是拥有 独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的物业，整个大厦则提供酒店式 的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通 住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。 可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有 良好的通讯条件，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会 所等多种功能于一体。 在杭州，随着开发商的日趋成熟和住宅市场的激烈竞争，酒店式公寓也受到了越来越多的关注，例如总面积5．8万平方米的中山花园二期就是将提供完善的酒店式服务作为开发理念。还有浙江财富中心的酒店式公寓， 位于武林广场以东1000米的环城北路南侧，东临羊千弄，西隔海华广场，与建国北路相邻，南靠永康苑，周边2公里有杭城最为繁华的武林商业与 高档写字楼圈、专业市场云集的城东商贸区，具有酒店式公寓赖以生存的
一、什么是酒店式公寓 酒店式管理的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。 产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“投资"两大功效，但其本质仍然是公寓 酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。 酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。 一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。 酒店式公寓吸引懒人和忙人 酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。 酒店式服务公寓的概念和特性分析 酒店式服务公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的酒店管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。上世纪中叶，一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家俱的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。 二、酒店式公寓的产品主要特性 我国的酒店式服务公寓经过十几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。 酒店式服务公寓的显著特性在于： 1、完善的服务和管理