上海X别墅地块项目定位分析
上海某别墅地块项目定位分析
说明
项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。
一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子
1、不同住宅项目所应具备的地产因子
房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：
地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况
对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合
对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合
对小区周边市政配套要求高很高高高符合
小区物业管理的要求低不高高很高可达到
建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到
容积率、覆盖率要求无一般低低可达到
对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到
景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合
以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块.
2、项目市场定位
1）地产项目定位之基准
地产项目的定位是基于：
◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；
◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间；
◆政府在城市总体规划上的限制。
2）项目定位
从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现：
◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤0.26,建筑密度≤？%
◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子；
◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，
正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
◆针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，使市场购买力随之日趋健旺，类似本案这样的住宅小区将是他们的首选。
因此，本项目地块具备定位为”纯高尚独立别墅的品质生活园区”的充要条件。该项目将
定位于以下概念：
◆上海市海湾旅游度假区的高尚生活圈概念；
◆上海市郊大型别墅群概念；
◆成功人士”5+2”崭新生活模式的概念；
◆利用地块内的水景资源及地势的起伏和结构的处理，做出傲视上海的海景住宅和生态住宅的概念；
◆低容积率、低建筑密度、高绿化率塑造出真正高品质的别墅群的概念；
◆纯正美式乡村别墅建筑风格的概念。
◆以上概念成为上海市其他小区模仿的样板概念。
二、主力客户群定位
根据项目的市场定位，本项目之主要客户群应包括：
主力客户群体职业特征家庭结构可能购楼类型
私营企业主各行业满巢阶段或空巢阶段，一般有保姆处理家务。追求人生功成名就后的高品质生活享受。成熟型及豪华型
企业高级管理人员外企、合资企业及效益较好的国内企业初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型
个体工商户以商贸为主初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。实用型及成熟型
灰色收入者行政单位满巢阶段或空巢阶段。成熟型及豪华型
律师、会计师事务所等部分高收入者有名气的律师、会计师等初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型
证券投资行业及部分自由职业者工作场所、时间相对自由初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型
文艺界知名人士歌、画、文等文艺娱乐界初巢、满巢和空巢阶段，需要家庭工作空间，追求品位和格调。豪华型及成熟型
衣锦还乡人士在沿海城市或海外有较高收入者多为家人购置。实用型及成熟型
三、户型比定位
1、经济型
l 户型：4房×2厅×3卫×1厨
l 面积：230－250平米
l 比例：占10％。
2、实用型
l 户型：4房×2厅×3卫×1工×1厨
l 面积：250－280平米
l 比例：占20％。
3、成熟型
户型：A）4房×2厅（客厅挑高）×3卫×1工×1厨，B）4房、5房×3厅（或2厅客厅挑高）×3卫×1工×1厨
面积：A）280－320平米，B）320－350平米
比例：A）30％，B）30％；
4、豪华型
户型：5房×3厅（或2厅客厅挑高）×4卫×1工×1厨
面积：350平米以上。
比例：10％。
考虑到本项目体量较大，实行分期开发，一期户型比须兼顾以下几个因素：
A、首期单位的市场反应对后期信心的影响；
B、首期户型对整体户型比的包容性；
C、首期组团在规划和环艺实现上同整体规划和环艺效果的差异；
D、突出同附近楼盘的差异，体现本楼盘的品质感。
◆实用型和成熟型户型为楼盘整体定位及与周边楼盘差异型之集中体现，同时其合理的户型面积易形成销售热点，建议
首期户型比加大此两种户型比例，亦可随未来市场情况的变化而相应作出及时调整。
◆建议物业形态以2层建筑为主，客厅尽量采用挑高设计。
三、项目定位在规划思想中的
体现
本部份将依据项目的市场定位，提出我们对本项目规划设计上的一些倾向性建议，以供参考。
1)可持续的居住（Sustainable housing）理念
可持续居住概念的核心是强调生态化生存，它追求居住环境的健康价值，人与环境间的协调和交流价值，它能满足、更能兼顾后代人的福利。
2）居住空间私密性
适当围合的半私密空间，有利于产生归属和领域感。
3)组团中介空间的营造
所谓中介空间，是一种介于室内与室外的第三种空间，籍由这种空间，人们得以享受室内与室外双重空间的特质。
4）亲水环境--柔性空间
利用小区内部的河浜，采用滨河景观廊带构成居住区的一条柔性”边界”，可接近的亲水空间沿此边界生长的”指状绿地”深入到小区内部，使河面景观向小区每一幢楼敞开。
未来的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影声色，能真正倾听自然的声音，呼吸自然的气息。
居住区西北缘圈合形成尽端空间，东南向海面敝开，符合生态设计的”微气候”原理，亦与中国风水理论相合，西北缘封闭有利于冬季挡风，东南向敞开，有利于引入东南风，此格局能有效调节环境的微气候。
5）空间的可识别性和文化性
组团以梅、兰、竹、桃、樱、银杏……主题设定，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。
6）环艺设计细部
小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理，同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归属感，同时也丰富了小区的道路网。散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高小区的艺术内涵。
功能艺术小品的导示牌、垃圾桶、座椅等的独立设计、精心选材。
照明的道路主灯、草地灯、泛光灯、节日的装饰灯、庆典用灯等，营造多层次的光环境感谢您的阅读！
上海某别墅地块项目定位分析 上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外 更多资源来 上海某别墅地块项目定位分析 说明 项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子 1、不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况 对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合 对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合 对小区周边市政配套要求高很高高高 符合 小区物业管理的要求低不高高很高 可达到 建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到 容积率、覆盖率要求无一般低低 可达到 对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到 景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、项目市场定位 1）地产项目定位之基准 地产项目的定位是基于： ◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； ◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间； ◆政府在城市总体规划上的限制。 2）项目定位 从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现： ◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？% ◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子； ◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后， 正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告 ?1２月指数 ?北京别墅指数 中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：２005年1２月北京别墅指数为2１６3点，比上月指数下降8点，下降幅度为0．37％；较去年同期相比,指数上涨1９点,同比增长0．88%。
别墅市场热度不减,新增供给中低价位为主 据北京别墅指数办公室监测:2005年1１、１2月北京新开盘别墅项目6个，分别为庐师山庄、御墅临枫、北京洋房、中体奥林匹克花园、东方普罗旺斯和水青庭A－ＳＥLＥCT,新开盘别墅项目以中低价位为主，其中4个项目叫价低于10０00元/平方米,获得许可销售的量为32275６平方米。另有12个项目有后期供给，分别为尚东庭、纳帕溪谷、东山墅、褐石、福提岛、北一街8号、水郡长安、亚运新新家园、京城雅居、保利垄上、卓锦万代和天伦随园,涉及面积２７6515平方米。11、１2两月新批准销售面积共约59.93万平方米，较9、10两月有所增长,市场热度并未随天气转冷而降温,但新增供给以中低价位为主,使得别墅指数略有下跌。 土地政策偏紧,别墅价格有望"更上一层楼" 新年前后，关于开发用地的消息频出。国土资源部传出了为稳定房价,06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地的消息。而建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说到，06年要从源头上控制高档商品住房开发,引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。土地政策的方向很是明朗!虽然目前还存在以"类别墅"名义拿地的现象，而这种用地只是低密度住宅用地，而不属于别墅用地,地价便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管。但值得相信的是,政府将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,停止别墅类用地土地供应。在土地偏紧的环境下,市场供给在今后一定阶段将有所萎缩，而经济的景气、富人的增加、市场的开放
重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花
一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。2002年——上海 成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦 东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量 的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%， 浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、 徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。
[二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]中在在10015%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四]400上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。
当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期来看，目前上海市住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距。 所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。据调查，今年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。
北京庭院式住宅市场调研报告 北京庭院式住宅市场调研报告作者：佚名 时间：2008-5-22 浏览量： 北京庭院式住宅市场调研报告 第一章庭院式住宅市场调研分析 第一节庭院式住宅项目综合概述 一、综述 传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。
目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。 第二节供方市场调查分析 一、价格分析 、单价分析： 从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右； 2、总价分析： 各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上； 从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围
前言 一、调研目标 本市场调研报告围绕项目周边区域市场状况，以时效性、真实性为原则，以区域市场调查分析，并提出市场初步定位方向建议为基本点，为发展商在丰台区丰葆路区域投资开发的别墅项目的市场定位方向决策，提供较为详实、准确的数据支持以及项目初步的建议。 二、调研目的 为确立“北京国际花园三期项目”的市场定位、客户定位和产品定位方向的正确性，依据我们制定的调研目标，我们针对本项目所处区域的基本特点和竞争对手进行了深入的调研和分析。
◆调研： 根据项目调研要求和计划，组织人员对项目周边环境、产品形态等方面进行实地考察与信息收集、处理。 ◆分析： 在市场调研的基础上，结合市场态势、区域特征等，并纵向、横向比较，总结规律性特征、提炼观点性认识，结合本案的别墅产品类型进行有针对性的市场分析，最终总结提炼出项目整体市场初步的定位方向建议。 三、调研方式： 1、实地调研与电话调研，两者有机结合，相互补充。 2、网络信息采集、文件数据库检索手段和对调研目标进行定量和定性分析。 3、业内咨询。 4、对重点项目、区域状况、受众群体等各关联因素以及其他相关调研课题 进行实地调研。
第一章北京市房地产市场宏观环境分析 一、经济环境分析 2004 年上半年，中国经济继续保持快速增长，今年上半年国内生产总值增长速度达到9.7%，国家虽然采取宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显效果，投资增长速度逐步回落，但是经济过热压力依然存在。 多年来，中国宏观经济运行总是每二、三年就发生经济过热（投资过热，物价增速过快），难逃过热、调整，再过热再调整的规律。但本次宏观调控的措施与以往不同，政府采取了控制投资（信贷）、土地规划、项目立项等等一系列行政措施,这样就减缓了房地产市场开发的速度，拉长了整体开发周期。 宏观经济形势的现状，对整体经济运行、社会发展以及百姓投资与消费行为的心理，造成了较大压力；宏观调控的政策对房地产行业的投资与消费有着直接影响。由于政府相对以往有了一些经验，因此，本次宏观调控的手段与力度相对比较温和。这种相对温和的政策，防止了因调控过度而造成的经济过紧，也避免了因重新启动经济增长而造成的过高成本。从这层意义上来说，对于房地产投资者来讲，政策的变化无疑是一个好消息。
某某年上海别墅市场分析报告(DOC 46页)
2005年上海别墅市场 分析报告 2005年12月 目录 一、2005年上海别墅市场年度概述-----------3 1、政策回顾与分析-----------------------------4 2、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析（成交走势，结合政策影响）---------------------------------------9 3、2006年供求关系预测--------------------14 二、各主要板块分析-----------------------------17
1、各细分别墅市场分布及情况分析------17 2、分区域市场分析----------------------------21 三、竞争区域楼盘分析------------------------31 1、浦东地区------------------------------------32 2、南汇地区------------------------------------44 3、市场结论------------------------------------56 四、05年本案销售回顾及06年计划--------57 一、 2005年上海别墅市场年度概述 ?别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，全年别墅市场由于相 继经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税、调整契税和 开增土地增值税等调控政策和本身质量等多方面原因，整体表现比较平 淡。从政府一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线——连续刹车、 抑制投机，只有市场总体健康，资产才能不缩水，政府尽可能挤压可能 产生泡沫的非理性投机成分，才能使得别墅市场更加健康的运行。 ?众所周知，别墅适合长期投资。上海的别墅市场也处于刚起步阶段，2003 年下半年开始政府暂停了对于别墅用地的审批也反映了政府对于持续 发展别墅市场，遵循别墅市场发展应与城市化进程结合的规律的正确方 针。今年别墅市场同比去年不太景气，政府在上海悄然开征了对独栋别 墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策后，使得目前的独栋别墅正 逐步回归理性，原来为数较多的短期投资者愕然退市，购房自住客比重 上升，而对于长期投资者影响甚微。 ?另外，从今年别墅发展趋势看，上海的别墅开发正从奢华型向宜居型过 渡，而价格定位也正随市场调节而趋向合理。其中经济型别墅最受追捧， 该类别墅面积从偏大到适中，功能齐全无缺，建筑精雕细刻。这类经济
05年上半年度上海别墅市场报告 一、别墅新政策 1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税 上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。 2、经济型别墅契税翻番 6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受 1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税
率。这就表示，经济型别墅的契税将在原先的基础上翻一番，达到3%。 二、别墅整体市场分析 1、综述 别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一。 ●2005年2月—6月别墅交易情况
今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。 四五月份，一系列新政相继出台，政策的影响开始显现。别墅市场成交量全面趋缓，很多别墅项目，均没有客户上门，销售记录都为零。“6.1大限”前，联体别墅市场触底反弹，达到第二季度的最高点。
“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准,走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位: 理念1：首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念２:首发地产未来复合型居住模式的实践和探索: 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 （一)?定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 ?从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快,配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活（包括高密度国家的日本）的诱惑使众多北京地产实
力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、townho ｕse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WＴO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、tｏwnhouse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，１９99－２0０1年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，TＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是２０01年低密度住宅市场的最大特点,橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立housｅ市场则长期处于两极分化的态势,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给,因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始，以各类ｈoｕｓｅ为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进,很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科,纷纷进军郊区低密度住宅也就在
上海X别墅地块项目定位分析 上海某别墅地块项目定位分析 说明 项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子 1、不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况 对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合 对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合 对小区周边市政配套要求高很高高高符合 小区物业管理的要求低不高高很高可达到 建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到 容积率、覆盖率要求无一般低低可达到 对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到 景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、项目市场定位 1）地产项目定位之基准 地产项目的定位是基于： ◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； ◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间； ◆政府在城市总体规划上的限制。 2）项目定位 从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现： ◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤0.26,建筑密度≤？% ◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子； ◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后， 正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。 ◆针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，使市场购买力随之日趋健旺，类似本案这样的住宅小区将是他们的首选。 因此，本项目地块具备定位为”纯高尚独立别墅的品质生活园区”的充要条件。该项目将
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 别墅营销策划经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景：
1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅
办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNH OUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1 500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88％；3＃楼每单元约600M2，使用率为96％。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价1000 0元 M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元？左右。
北京市高端别墅市场需求调研分析40 最近，我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析，从市场供应，需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。此次，我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享，希望能给各位一些启示。 1 需求调研说明 1．1需求调研目的 对市场需求进行深入研究的目的在于，通过对不同人群市场需求研究，来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征，最终为客群定位提供依据；通过对需求主体的房地产产品需求特征的研究，主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面，为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。 1．1．1解决方法 本报告在需求研究方面，主要通过两个方面来完成，首先通过对现阶段市场在售的并且和北京别墅物业总体价格分布相同的，高档项目购房客群的描述，以解决市场需求主体及其购房取向的问题；并对需求问卷进行定量分析，解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次，通过有购买本项目潜力的人群进行深访，了解他们对度假物业的见解和需求，对他们的消费行为特征作出描述和概括。这样，即有定性的方向指引，又有定量的数据分析，从而对需求研究提供有力的支持。 1．1．2调研范围 为了更深入的了解同项目类似的客群情况，我们在各区选取了9个高档物业，包括写字楼、别墅、公寓，并且其价格和北京总体别墅价格分布相似，这9个物业
分别是：源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。 1．1．3样本确定 为了准确反映调研人群的特征，对于普通访谈部分，我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。对于深访人群，均是资产在600万以上的，对该项目有兴趣的人群。 1．1．4调研问卷数量 本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份，其发放标准按照别墅物业的价格分布发放，收回问卷449份，其中有效问卷397份；深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析，以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。 1．1．5样本有效性说明 本次访问的样本在拥有物业价格和此次购买物业价格上同北京别墅市场价格分布区间大致吻合，可以有效的代替别墅购买人群。
北京别墅市场调查分析 目录 (1) 第一章别墅市场宏观经济背景……………………2～3 一、宏观经济背景分析 二、北京住宅市场背景 三、北京别墅市场背景 第二章北京别墅市场总体现状及走势………… 4～5 一、今年下半年别墅市场的态势 二、明年北京住宅市场前景 三、影响别墅价格的几个因素 第三章北京别墅市场的区位及特点………… 6～11 一、北京别墅市场的区位划分 二、区域别墅市场的特点与现状 三、部分区域的详细论述 四、别墅项目价格对比图 第四章重点热点物业信息表………………… 12～25第五章项目目标客户分析及定位………………26～28 一、别墅客户购买人群成分 二、别墅客户购买人群的特征 三、部分外销别墅客户比例表 第六章结论………………………………………29～31
第一章 别墅市场宏观经济背景 一、宏观经济背景分析 我国加入WTO，中国房地产市场也将进入一个新的阶段。这一阶段最大的特征是游戏规则规范化、透明化，市场运作全球化。市场主体不仅有北京本地的开发商，而且埠外、境外的开发商也纷纷涌入。开发商投资理性化，顾客购买理智化，市场分化日益明显，既培养了大的、有实力而又善于管理的大开发商，又淘汰了大批投机的、管理落后的、规模小的开发商。产品由批量规模生产向个性化、定制小批量生产转变，市场需求主力由生存型提升为舒适型，市场需求主体由以本地需求为主转向埠外、境外需求与本地需求并存，品牌、信誉和产品质量成为市场取胜的法宝。 二、北京住宅市场背景 北京是中国最有梦想的城市，它集中了美国的华盛顿、纽约、洛杉矶三大城市的功能。所以，北京有着多重角色。它既是市民的北京，又是机关大院的北京、首都的北京和世界的北京。目前来看，北京是国内进行房地产开发最好的城市，因为其潜在消费力最为强劲。北京是中国首都。任何企业都要在北京设立办事处，否则难以做大形成影响力；北京也是自由职业者推销自己的最佳地带；北京还是国家部委、军队大院聚集地，他们是非北京普通居民购买力的重要组成；大量外资企业的驻京机构起用了很多白领，有着高收入的这群人是楼市消费
国内外优秀别墅案例分析 西班牙A＆N不墅 Spain A&N villa 设计方：ariasrecalde 位置：西班牙 分类：不墅建筑
特色：没间房都通风对流 我们在接手项目的时候就明白一件事，即我们要“操纵”建筑规范以适应“我们的”地区。如此的规范促使我们修建一栋联排式房屋，房屋要有一个后院，房屋从街道处向后退了三米的距离，如此的设计是为了沿着街区制造一堵统一的墙壁。原始的房屋就适应这些规则，最后的设计结果是对相同类型房屋的重复规划。我们的客户，A&N，拥有其他方面的需求：他们想要一栋朝向好的不墅，以提供一定的空间复杂度和充足的光线。他们想要因规范的实施而产生的后退能制造出开放的空间，他们也期望这些空间能够拥有空间价值。他们还想要每个房间中都能够有对流通风。 项目的提议基于一条关联的、中央的、垂直的轴线，这条轴线制造了一个门厅，即不墅内部的一种内部庭院。沿着这条轴线，不墅被分成了两部分，每一部分中都有两个隔区，隔区制造了后退的空间，以便于捕捉来自于西部的光线。不墅的每个房间都与一个独立的建筑体量或“立方体”有关联。这些物体并没有后退也没有被拉前，因为他们的存在是对自然光、阴影或隐私等的考虑。在邻近的一个生产工厂中，我们无意中发觉了一个剩余的白色马凯尔大理石护墙板。这引导我们去考虑对这种材料的重新诠释，并把它当做了外墙的包层。 西班牙A＆N不墅外部实景图 西班牙A＆N不墅外部实景图 西班牙A＆N不墅外部实景图
西班牙A＆N不墅外部实景图 西班牙A＆N不墅外部实景图 西班牙A＆N不墅外部实景图 西班牙A＆N不墅外部实景图 西班牙A＆N不墅外部实景图 西班牙A＆N不墅外部实景图 西班牙A＆N不墅外部局部实景图西班牙A＆N不墅外部局部实景图西班牙A＆N不墅内部实景图 西班牙A＆N不墅内部实景图 西班牙A＆N不墅内部实景图 西班牙A＆N不墅模型图 西班牙A＆N不墅平面图 西班牙A＆N不墅平面图 西班牙A＆N不墅平面图
北辰东郊和平别墅项目市场分析报告 HTP 浩天地产策划
目录 前言 北京别墅市场整体分析 第一部 分 年北京别墅市场供应分析 ?别墅供应量分析 ?别墅区域分布分析 ?别墅产品体系分析 ?别墅区环境体系分析 年北京别墅市场需求分析 北京别墅客户群构成 北京别墅客户群特征 年北京别墅市场租售情况分析 ?别墅销售价格走势趋于平稳 ?别墅市场平均价格以市区为中心向外递减 ?出租型别墅数量不断增加 2002年北京别墅市场发展趋势分析 短期内别墅供应量有限 别墅需求将会有明显增长 高品质精品别墅将在市场中占重要地位 联排（TOWNHOUSE）别墅等经济型别墅将在2002年占据别墅
市场60%以上的分额 北京东北部别墅整体市场分析 第二部 分 北京东北部别墅市场现状概述 北京东北部别墅市场需求分析 北京东北部别墅市场区域环境分析 北京东北部别墅市场销售状况分析 ?租售价格分析 ?销售情况分析 北京东北部别墅市场配套设施分析 年北京东北部别墅精装修市场分析 年北京东北部别墅市场未来发展趋势分析 北辰东郊和平项目市场定位建议 第三部 分 本案优劣势分析 ?优势分析 ?劣势分析 北辰东郊和平项目市场定位建议
前言 北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年，1993年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击，加之立项建设的别墅项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1998年仅有几个项目看好，1999年竣工项目有限，总体市场处于消化吸收阶段。紫玉山庄、碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园的热销，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。
别墅设计之案例分析 案例一:手提箱—张智强(中国香港) 手提箱坐落在中国北京长 城脚下的核桃沟，是“长城脚下 的公社”的别墅之一，其建筑师 是张智强(中国香港)。 正如其名,“手提箱”的外表 看上去就是一个巨大的长方形的盒子，建筑的外表呈现棕色，长条形的窗户设计，充满了现代气息。下部有同是长方体的灰色附加层，体积较小。建筑的主入口位于建筑面朝道路的中部，在其余山坡接壤的南部和背朝道路的另一侧的中部均有入口，连接着通向山坡上的羊肠小道。 “手提箱”别墅最突出的特点就是，各种私密、敞开空间可以相互转化，他的空间并没有明确的划分出来。除了建筑中部为了节省空间而设计的窄且陡的入口楼梯处的挡墙以外，其余的是可活动的墙体和地板，使建筑的灵活性极强，像一个迷宫，变幻莫测，在不断了解的过程中，给人无限的惊喜。又像一个旅行箱，需要用的东西打开箱子即可取出，不需要是久可以合上箱子，这样房子就有了一个很大的空间，到来的客人很多时，也不会显得拥挤。“总之，房间不是一成不变的东西，会经常给人带来新意。” 地板以下的的空间配置了家具基本配备，家具业以充气式的为主，大大的节省了空间，同时也有收纳的功能。地板下面厨房，卫生间，卧室等一应俱全，这种空间的封闭性和私密性，给人提供了更多的自由空间、创造空间和想象空间。
建筑呈南北走向，在面向长城美景的一面使用了全高的玻璃折叠门，使房子的每一个地方都可以坐拥长城美景。 整个建筑可以分为三个部分：底层为地板以下的空间，设置了很多的功能性空间；中层为人的活动空间，体现了对居住、活动、潮流追求卓越的精神；上层为房顶，沿屋顶降下的电动楼梯可到达屋顶平台，饱览长城美景。 案例二：竹屋—隈研吾（日本） 竹屋也是“长城脚下的公社”的建筑之一，它的设计师隈研吾向来所秉持的设计理念──重人文、亲土地、为人着想、和环境互动、与自然调和。所以，竹屋采用了具有中国代表性的竹。 竹屋选址在一条山沟上，地势并不平坦，但是设计师利用了地势，将竹屋设计为两层，下层建在山沟下面，上层则在地面上。受“长城礼俗”的影响，隈研吾被“长城从未是孤立物体的事实”吸引，还有它绵延不断、似波浪起伏的山脊。竹屋区别于一般有在环境中自我孤立倾向的建筑常例型式，隈研吾设计了这样一种仿似长城特质的连绵互动的居住行为理念。
优秀设计案例分析 下面通过分析北京土人景观规划设计研究院对河南正弘九郡别墅区所做的规划及景观设计的实例，较为具体的理解上述关于居住区环境景观设计的方法和观点。 1.区域位置及场地分析 该别墅区位于郑州市北部黄河桥南新区的中北部，西部隔桂圆北街与黄河迎宾馆（河南省省委第三招待所）相邻，南临迎宾路。其东部为黄山路，北部为金光路。其中，迎宾路直通三所，也是该别墅区人流车流的主要通道，迎宾路上的行道树—梧桐—高大整齐，给人以非常深刻的印象。 该别墅区的最大优势是与黄河迎宾馆比邻而居。黄河迎宾馆的历史非常悠久，是国家领导人来郑州时的下榻处。同时，黄河迎宾馆也是集宾馆、会议接待、休闲度假为一体的综合性设施。迎宾馆的康体休闲设施齐全，包括高尔夫练习场和小型高尔夫球场、游泳池和网球场等等，现在已经对公众开放，成为郑州市市民周末休闲度假的最好去处。此外，迎宾馆内环境非常优美，尤其以由五十余年树龄的梧桐树最为引人注目。 另外，别墅区周围还有华士达学校（私立学校）、迎宾花园（已建成别墅区）、大河龙城（建设中的别墅区）等。 场地现状为河南省野生动物保护中心，建有动物笼舍和管理用房。整个场地地形平整，内有一个人工水池，水源为地下水。场地内的大部分地区为苗圃，其中，有成片的竹林，还有银杏、雪松、玉兰、广玉兰等，苗木种类和数量较多，树龄十年左右，可以移植（场地东部的大杨树除外），利用价值很高。其它部分为农田。此外，场地中部有一个长廊，覆盖其上的葡萄长势良好，有保留价值。场地中部偏东的地方有一个机井，可以考虑作为未来别墅区景观用水的水源。 基于上述分析介绍，该规划认为，现状场地中，临迎宾路的用地商业开发价值较高，适合做公共建筑用地（商业服务性建筑和会所）；西部用地与三所的关系比较密切，又有水池可以利用，是景观价值较高的地区，可以作为别墅（尤其是高档别墅）用地；场地中部现状为大面积苗圃和竹林，在规划中要给予充分考虑。 2.总体规划的四大特色设计在线.中国 （1）中央生态景观核 将原有湖面改造并延伸，形成别墅区的中央景观核。中央景观核是一个由乔木、灌木、各种水生植物构成的湿地景观区，也是整个社区的一个生态的、可持续的自然景观核。 （2）人车完全分流的交通系统 别墅区采用环路加尽端路的系统，将别墅区的车行和人行完全分开，实现行车的快捷，又保证了行人的安全和私密。 （3）景观设计体现中国传统的人居环境 由中央景观轴衍生出指状绿地，打破了以往住宅区中大片绿地的做法，将绿地水体引入别墅
北辰东郊和平不墅项目市场分析报告
HTP 浩天地产策划 目录
前言 第一部 北京不墅市场整体分析 分 年北京不墅市场供应分析 ?不墅供应量分析 ?不墅区域分布分析 ?不墅产品体系分析 ?不墅区环境体系分析 年北京不墅市场需求分析 北京不墅客户群构成 北京不墅客户群特征 年北京不墅市场租售情况分析 ?不墅销售价格走势趋于平稳 ?不墅市场平均价格以市区为中心向外递减 ?出租型不墅数量不断增加 2002年北京不墅市场进展趋势分析 短期内不墅供应量有限 不墅需求将会有明显增长 高品质精品不墅将在市场中占重要地位 联排（TOWNHOUSE）不墅等经济型不墅将在2002年占据不墅 市场60%以上的分额 第二部北京东北部不墅整体市场分析
分 北京东北部不墅市场现状概述 北京东北部不墅市场需求分析 北京东北部不墅市场区域环境分析 北京东北部不墅市场销售状况分析 ?租售价格分析 ?销售情况分析 北京东北部不墅市场配套设施分析 年北京东北部不墅精装修市场分析 年北京东北部不墅市场以后进展趋势分析 北辰东郊和平项目市场定位建议 第三部 分 本案优劣势分析 ?优势分析 ?劣势分析 北辰东郊和平项目市场定位建议 前言
北京市不墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年，1993年刚刚兴起的不墅市场就受到了公寓等物业的冲击，加之立项建设的不墅项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，不墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，不墅市场开始处于徘徊不前的状况。1998年仅有几个项目看好，1999年竣工项目有限，总体市场处于消化汲取时期。紫玉山庄、碧水庄园、银湖不墅、玫瑰园的热销，使不墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。 第一部分北京不墅市场整体分析 一、北京不墅市场供应分析 1、不墅供应量分析
2010年10月北京别墅市场分析报告 1、分析要点 北京别墅市场“银十”似乎并未出现，交易量跌回至8月份。10月份别墅成交面积为9.63万平米，环比下降31.7%，这意味9月末的新政对一贯“抗政性”很强的别墅市场产生一定威胁力。同时，价格也出现回落，环比下降5.8%，为每平米26431元；不过，价格依旧位居高位，位于今年以来的第二高点。 在别墅市场量价齐跌的同时，新增供应量也跌入今年以来的第三低点，仅高于3月及7月。即10月北京别墅新增供应面积为37147平米，环比下降了16.1%。在四大别墅类型中，仅有独栋及联排有新增量，量位均处于低位。 如今楼市销售淡季已经来临，无论市场是否有政策的压制，北京别墅市场都将面临成交量回落的可能性。从历史数据看，别墅市场恢复时间或将在2011年3月份以后。而去年年末大幅上扬源于政策的刺激。 2、新增供应（即批准上市） 北京别墅市场新增供应量已连续回落两个月，在8月份大幅上扬之后，10月份供应量已跌入今年以来的第三低点，仅高于3月及7月。10月北京别墅新增供应，即批准上市面积为37147平米，共计108套，环比9月份分别下降了16.1%、10%。同比去年更是下降63.4%，这源于去年同期楼市异常火爆，基数较高。 9月末的新政加速了购房者的观望气氛。别墅市场在前期大规模供应下，足以满足市场需求，这源于别墅需求远不如住宅那么强烈。在面临调控政策及即将到来的销售淡季，别墅市场供应量缩减在所难免。
.1 新增供应类型 10月份北京别墅市场新增供应类型中仅有独栋及联排别墅有供应量，相比前两个月叠加别墅似乎也淡出市场。其中，独栋新增供应面积为2.68万平米，64套；面积环比上涨83.5%；联排别墅供应面积为1.04万平米，44套，供给面积环比下降60.7%，几乎跌入今年以来的最低点。 供应详情看，独栋别墅依旧为主力，在市场整体供应量萎缩的局面下依旧上扬。随着高收入人群的增多，上述趋势或将成为市场的趋势。其次是联排别墅，尽管10月份环比大幅下降，但依旧是位居第二位，远高于叠加及双拼。而双拼别墅几乎要退出市场；连续四个月无供应量。
很多美国建筑师同时也都是景观设计师，规划师。我们国家也有这样的情况，但是在美国，建筑师涉及的学科领域非常的深。赖特就是这其中最优秀的建筑师之一。作为一个建筑师，赖特在建筑设计领域几乎是尽人皆知。但若说到景观设计素养，从赖特作品中体现出来的内涵恐怕要比很多景观师还要深刻——因为他比景观师更懂得怎样营造建筑“场所”。 把建筑与环境完美的融合起来，是赖特从早期就开始倡导的设计风格。也使他的设计有了一个美誉：草原住宅（比如那座让设计师本人享誉世界的流水别墅）。不过话说回来，草原住宅可不是都建在草原的.来到了芝加哥，自然少不了看看这座最有名的、没有建在草原上的“草原住宅”Robie House了！ 今年四月是罗比住宅的一百年庆典。不知不觉，这座建筑站在世人面前已经一个世纪了。因为身处城市之中，百年间它经历了无数的沧桑巨变，留存至今，早已经成为了人类的一笔巨大财富。 虽然目前它的周边已经成为了芝加哥的“大学城”，可是在一百年前，这里还是一片刚刚由沼泽改造而成的处女地。当时的场地排水条件非常的差，土壤透水性也不理想，所以，设计师面临着艰难的抉择。最后，赖特凭借自己对环境的理解与对设计的追求，拒绝了抬高地面600的普遍处理方法，直接平地建屋。 在我们这里城市规划中的建筑红线主要考虑周边建筑的退让距离，这大多是来自采光与通风方面的考虑。而在美国，很多时候（即便是一百年前）的建筑退让，还必须考虑现有大树的位置。如果你的房子影响了大树的生长，那是要重罚的。罗比住宅就是这样一种情况：为了保留大树，建筑从道路向内退让了近11米之多 相信大多数建筑学专业的同学在大一的时候就已经临摹或画过罗比住宅的钢笔速写，认真画它周边的大树了么？对于赖特来说，场地内的树木可是他重点考虑的对象，甚至，建筑地坪标高不选择抬升，也和保留场地内大树有直接的关系。——没错，罗比住宅这一次，是先有了环境，才有了建筑。