发展我国旅游房地产业的全方位思考 一、旅游房地产的概念及分类 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产投资、开发、营销模式。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业包括以下几类： 1.利用旅游开发区、景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等。 2.时权酒店，将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年52周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居住权。 3.产权酒店，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，由投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 4.养老型酒店，指投资人(往往是最终消费者)在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。 5.高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。 6.旅游(休闲)培训基地、休闲度假中心，指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。
7.时值度假型酒店，指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。 二、我国旅游房地产发展的市场前景 我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，突出地反映在以下几个方面： 1.市场的需要。目前市场上对旅游房地产产品和服务表现出良好的需求态势，这可以从近几年火爆的假日经济和旅游经济得到某种程度上的印证。前我国城镇居民人均可支配收入为6860元，农村居民人均纯收入2366元，我国居民平均生活水平已经达到小康，人们的生活方式和生活观念已经有了新的变化，温饱问题基本得到解决和满足，人们休闲消费、外出旅游度假的意识和需要明显增强。从而会引致对旅游房地产需求的增加。 2.政策的支持。当前，国家促进旅游及房地产业的政策法规相继出台，全国许多地区将旅游业，休闲度假业作为支柱产业加以扶持，为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。 3.消费群体的形成。我国正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。我国出游人次已是世界第一，每年115天假期使度假消费成为时尚。旅游模式已从单纯的观光旅游向度假旅游过渡，并形成了每年24％以上
1、内蒙根河“天工部落”。 （1）基本情况 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡。项目占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资为4000万元。是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区。倡导生态养生，主张“像候鸟一样生活”，天工部落位于内蒙古自治区根河境内，作为神州之旅进入旅游地产的第二站，天工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制。徽州文化园项目占地312亩，产品定位为度假式公寓和产权式酒店，产品在市场上的旺售，促使公司决心在旅游地产的方向上走的更远。 但产品出来之后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来。 （2）失败原因 第一、交通太偏远是重要原因。 笔者曾经有多年的呼伦贝尔的工作经历。在呼伦贝尔的额尔古纳市有项目运作的经历，根河处于大兴安岭的腹地，路途遥远。 首先是大交通不发达。从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，比较快捷的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔，做火车时间漫长，从北京到呼伦贝尔要24个小时。 其次是小交通也很遥远。从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河，距离超过300公里。 第二、旅游大环境远没有形成。 整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长，但是总量并不高，并且主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。
第三、旅游季节性太强。 根河位于中国的最北端，夏季只有三个月时间，漫长的冬季造成资源的限制。冬季旅游呼伦贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。 第四、定位不是很准确。 根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，实行高端定位。比如一百亩地只做一幢别墅，配备小型飞机等方式。定位于中低端很难实现销售，因为度假成本太高，非常不合算。 第五、进入之前缺乏必要的调研。 根河地广人稀，但产业配套非常不完善土地成本低并不意味着可以降低总成本。这一点也许在神州之旅进入根河之初没有想到的。天工部落项目位于大兴安岭腹地，一切基础设施建设均为零。当然，这种情况并不鲜见，很多城市为了招商引资，会向开发商提供各种优惠条件，包括负担一部分基础设施建设费用。但对于并不富裕的根河市政府来说，这几乎是不可能的。 2、千岛湖凤凰度假村 （1）基本情况 千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。那年，陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。” 按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售
旅游地产开发模式 随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间。 “城市功能区”模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域X围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。 而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建
设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。 此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在XX城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。 在XX城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规X”的机制。 巅峰智业的旅游地产研究院在XX城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行
1）开发难度聚焦： 虽然合铜黄高速公路已开通，但南大门的开发已经很成熟，如何用新的思维，新模式来开发新旅游产品，是投资商和政府首先要考虑的问题。
2）开发总思路： 以体验式徽文化商业街为引爆点，私立博物馆群落为提升，开发文化休闲房产为主要盈利点。 3）成果： 该项目第四届华中旅游博览会上签约的最大项目；帮开发商成功拿下北大门黄金地段1000亩地。 2.景区本是桐城市的一个废弃的灌溉水库，周边是柴薪林。 （1）开发难度聚焦： ①政府对开发的环保要求较高； ②做单纯房产区位条件较差，而做单纯景区资源禀赋一般； ③如何创新房产开发模式，做好休闲文章是本案的第一要务。 （2）开发总思路： 以“861”起点，桐城文化为特色，“三高一低”生态居住为先，打造天人合一城市休闲房产。 （3）开发成果： 一期“仙龙湖?七里香溪”已售罄。 景区：.xianlonghu.
3..本景区是夏家勇工作室指导开发的第一个景区。 1）景区开发难点聚焦： ①开发商实力一般； ②项目地处市，资源禀赋并不突出； ③周边山水型旅游资源近有天柱山，稍远有。 ④如何开发具有差异化的产品，变“灯下黑”为“数灯齐明”是摆在开发者面前的首要问题。 2）开发总思路：生态环境为本底，天仙配为噱头，开发特色拓展 3）开发成果：现已是为4A景区。并且成为市旅游首选地和皖南旅游圈中重要的一员。 景区:.aqjss.
诗城的开发必须先有诗的灵魂，再有诗，再有旅游。创新四维诗歌体验模式。创新盈利模式：诗游乐、体验；诗休闲、度假；旅游+地产。 市巴南南湖旅游总体策划 时间:2012-07-20 10:58 来源:未知作者:admin ★难点聚焦：巴南南湖原来是饮用水水库，如何处理旅游开发和水源保护的问题？ ●项目业主：交旅集团 ●完成时间：2010年 ●项目背景：项目地所在的南镇属“一小时经济圈”和二环经济带规划区围，也是城市副中心拓展区。位于市政府规划的工业制造业、仓储业、生态旅游观光农业规划带上，承载主城与南部近郊发展的重任。已纳入规划的百里生态观光农业长廊、市乃至西南地区重要的物流仓储中心——南部物流园，与南湖旅游度假区相邻。 ●核心思路：以水为灵魂，巴蜀文化为体来破题。以巴蜀文化为体：开发区域的布局以巴人对手的崇拜。从五指—五行—五音，引申高端的五养。利用良好的生态环境，优异的近郊区位，高端的养生来整合打造“生态会都水样人生”的西南会议度假旅游目的地。以水为灵魂的三大创意： （1）排污系统景观化——生态湿地休闲带； （2）从都市生活—田园生活—水生活。 （3）首次提出“生长规划”的理念，用四种理念建筑来落实策划。
完善旅游房地产开发的策略研究结论与参考文献 本篇论文目录导航： 结论 本论文采用理论与实践相结合的方法，对都江堰市旅游房地产项目开发进行了定性研究，提出了都江堰市旅游房地产项目开发的建议对策，期望能够对都江堰市旅游房地产开发及相关的管理部门起到一定的借鉴作用。 本论文首先从旅游房地产相关概念着手，进行了讨论和界定，明确了旅游房地产的具体指向，同时对旅游房地产的特征进行了全面分析。最后，本论文对都江堰市旅游房地产开发的现状、目前存在的问题及制约的因素进行了论述，并就都江堰市旅游房地产发展前景、对策建议等做了初步的探讨。通过本论文的研究，笔者认为，都江堰市旅游房地产的开发应该从增强法制管理、完善产权保护制度、坚持科学的旅游房地产项目开发、加强都江堰市旅游房地产的营销等几个方面入手，进行合理规范的开发。 都江堰市旅游房地产的开发目前处于初步发展阶段，由于相关研究理论基础的薄弱，同时实证研究所需要的相关的数据收集也面临困难，本论文的深度和广度还不够，还有很多工作需要进一步去完善，本论文研究旨在抛砖引玉，希望对后续的相关研究有一定的借鉴意义。
参考文献 [1]周德力。我国旅游房地产的发展研究[D].上海大学，2007 [2]盛蕾。分时度假在我国的发展[D].复旦大学，2004 [3]蒋博雅。我国住宅产业标准化体系现状和问题[J]. 建筑与文化，2015,01 [4]James Jscavo.Marking resort.timeshare:The Ruces of the Game[J].Hospitality 朝Management.2002.21. [5]李娜。中国旅游房地产发展研究[D].华东师范大学，2007 [6]刘艳红。中国分时度假发展研究--旅游房地产创新[M].北京经济科学出版社，2005: 22 [7]丁名申，钱平雷。旅游地产学[M].上海：复旦大学出版社。2004. [8]李冠霖。第三产业投入产出分析[M].北京。中国物价出版社。2002 [9]陈劲松。城界消失与旅游地产[M].北京：机械丁。业出版社，2003:18-23 [10]陈卫东。区域旅游房地产开发研究[J].经济地理，1996,16（3）：86-90 [11]张海庆。浅析房地产发展对内蒙古经济的影响[J].中国乡镇企业会计。2013（12）：15-17 [12]保继刚，楚义芳。旅游地理学[M].北京：高等教育出版社，2000:126-131.
房地产与旅游业结合发展的思考 摘要：旅游业与房地产同属第三产业。房地产业是以房地产为经营对象，对房地产进行开发建设、经营、维修、管理的经营活动或行业的总称，是一个独立的自成体系的产业部门：而旅游业是包含“行、游、住、食、购、娱”六大要素在内的综合性产业。怎样巧妙地把房地产业与旅游业结合，促进房地产业新一轮发展，笔者从两个产业间相互关联方面入手进行分析，探讨两者之间结合的发展空间，应对新形势下房地产业充满变数的冲击。关键词：旅游业房地产一、两者结合的基础同属新兴的重点产业。我国房地产业是在党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展而迅速崛起的。目前，正初步形成为一个包括房地产的开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱
产业的地位，而且是经济发展的“寒暑表”。１９９２年，中共中央国务院在《关于加强发展第三产业的决定》中已把房地产业列入“投资少、收效快、效益好，就业容量大，与经济发展和人民生活关系密切的重点行业”；旅游业也是在党的十一届三中全会以来发展起来的。１９８６年，国家将旅游业的接待人数和创汇收入指标正式纳入“七五”计划。１９９１年，国家又将旅游业的性质明确为产业，并列入加快发展第三产业中的重点。１９９２年，中共中央国务院在《决定》中，又进一步指出，旅游业是第三产业的重要行业。可促进相关产业发展。国民经济是一个有机的整体，每一个部门之间都是相互联系、相互促进的。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，７０％的是原材料的消耗，旅游业的发展剌激交通运输事业发展，游客的增多必然
旅游地产工程开发条件分析 一、旅游房地产开发工程的十大要素分析 旅游房地产工程的开发不是在想像中完成，它必须具有以下的十大基本要素。 1、概念基础条件——旅游特征的自然环境 借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关。并且这个景点或景区本身旅游价值，甚至是旅游品牌。这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件。 2、基础设施——便利的交通与地理位置 旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产工程，必定要使工程具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性 3、专业条件——符合旅游度假的设计技术方案 开发旅游地产工程，在前期阶段必定要有符合旅游度假的工程设计技术方案，只有技术方案先上，才能征地着手工程的开发。 4、资源条件——完善的配套服务与设施 旅游房地产工程的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子工程往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游工程、休闲度假工程、人居工程和配套工程四大部分组成。 5、法律条件——合法的产权手续与时权保证 合法的产权手续与时权保证是产权性酒店工程开发的必要条件。 6、经管条件——专业的物业经管与酒店经管
前期的开发固然重要，但保证旅游地产工程得以经营的最重要因素是有专业的物业经管或酒店经管，引入先进的经管理念，提供适宜于工程定位的工程服务。 7、财务支撑条件——健全的财务制度与监督经管体系 8、营销条件——专业的营销推广系统 9、资金条件——丰富的开发经验与开发实力 10、网络条件——健全、便捷的交换网络 二、旅游房地产成功开发的10大宝典 宝典一：准确定位 旅游房地产要找准在整个房地产业工程体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与工程结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发工程中去，培植独特的优势。 宝典二：统筹规划 规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有工程必须在一定旅游大区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。 宝典三：发掘提升 在角色定位的前提下，围绕开发工程的角色与目标，开展经济商业文化运作，过度商业化，将失去文化的内涵与引力，降低工程的品位；纯文化或过分强调文化性，没有商业化的市场运作，资金的投入，将难有足够经济回报。只有努力挖掘自身的优势内涵，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式
旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路
张家界旅游房地产发展思考 近几年，旅游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。张家界具有发展旅游房地产的资源优势、市场条件、人力资源以及区位和交通基础等条件，在此基础上，张家界旅游房地产的发展需要有效发挥政府宏观调控作用，做好旅游房地产规划，因地制宜建立旅游房地产产品体系，加强旅游房地产营销，引进和培养专业人才，以促进张家界旅游业和房地产的双赢，达到可持续发展的长远目标。 进入本世纪以来我国经济快速发展，人们生活水平随之不断提高，旅游消费观念开始由传统的观光旅游向休闲度假旅游转变，旅游房地产应运而生。近几年，旅游房地产在我国得到了快速发展，相关研究也日益引起了国内学者的关注。旅游业与房地产业是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，旅游房地产是这两个产业相互融合的一种新型产业形态，已经成为当下旅游和房地产业界关注的新热点，也是搞好旅游城市经营的重要切入点和举措。 一、张家界发展旅游房地产的重要意义 旅游产业是张家界经济发展的主导产业，发展相对比较成熟，而房地产业近几年在张家界迅速升温，与旅游业的融
合趋势初步显现。作为国内著名的旅游城市，张家界旅游房地产的发展必将实现旅游业和房地产的双赢。 （一）对旅游业发展的意义 仅从旅游产业发展来看，张家界已经名列国内一流旅游城市之中。从旅游统计数据来看，近10年张家界旅游人数与旅游收入，总体上呈不断攀升趋势，但在2003年和2008年分别受SARS、四川汶川地震以及全球性金融危机等影响，旅游人数及收入有明显的下滑，说明现阶段张家界旅游还处在数量扩张型阶段，并且趋于外向型，容易受到外界因素影响。张家界旅游业想要稳定的向前发展，就需要强有力的内在支撑力，发展旅游房地产无疑是较好的选择。旅游房地产的发展在一定程度上会促进游客旅游活动从观赏游览向度 假休闲转变，有效淡化旅游业发展的季节限制性，促进张家界旅游向质量提升型阶段 转变。 （二）对房地产业发展的意义 从全国房地产发展来看，张家界目前还属于国内房地产发展的三线城市范围内。相比其他同级旅游城市而言，张家界房地产业发展起步较晚，发展速度也很迟缓，也没有形成规模。2010年，在张家界、桂林、黄山和三亚四个旅游城市的房地产投资总量比较来看，张家界房地产业的投资规模和吸引力明显不及其他三个城市，仅为三亚的六分之一。事实
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
文化旅游地产项目拓展与开发策划的思考 2011年全国几十个城市“限购令”“限价令”相继落地，招招剑指“价格过快上涨”的住宅市场。传统的住宅竞争空间已经接近饱和，房地产业向商业、文化、旅游等复合型地产开发模式转型已是大势所趋，越来越多的公司从战略角度考虑，进军文化旅游地产，万科、万达、保利、龙湖、恒大、富力、雅居乐、中信、海航、佳兆业等国内50多家知名房企涉足旅游项目，涉及金额超过3000亿元。 文化旅游地产与传统房地产开发投资相比，开发规模大、资金需求更大，从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求，必须做到合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。 项目拓展需要注意的几个问题 文化旅游资源价值是首要考虑的，项目必须拥有可利用的文化、自然资源或有历史文化背景，资源必须是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有较高的知名度，具有“世界自然人文遗产、世界生物圈保护区网络、世界地质公园、国家风景名胜区、国家4A、5A景区、国家自然保护区、国家森林公园、国家地质公园”等品牌的“山、海、湖、泉”是我们必须重点抢占的资源。 其次要考虑项目的目标市场依托问题，周边的城市体系必须能对其提供资源支持，包括目标市场的经济水平、人口数量、收入水平、消费水平、未来需求导向以及房价等，意味着未来一定的潜在游客和
度假置业者为支撑。 再次是区位和交通条件，最好位于城市近郊，距市中心车程距离一般不宜超过两个小时，区域目前或未来三到五年内规划有高速公路、高速铁路、机场等便捷的快速交通网络可以通达项目。 文化旅游项目一般规模较大，一般在千亩以上，所以对土地资源空间要求较高，本地开发用地存量、建设用地计划指标、土地整理空间、旅游及地产的供地量以及可间接运作土地的空间等都是项目拓展需重点考虑的关键因素。 由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予更优惠的出让价格。但考虑到项目占地面积较大，动辄数千亩甚至上万亩，因此土地成本总额还是很高，有可能对投资方奖金造成较大压力，所以尽量在合同中约定分批分阶段付款、争取土地出让金返还，通过结合“新农村建设”政策规避全部土地“招拍挂”在土地地价成本过高与土地指标方面的难题（部分以售为主物业所在配套土地走正规“招拍挂”程序，其他可长期租赁）。 最后，地方政府要对文化旅游产业有整体的、长期的产业规划，并将文化旅游业作为重要的支柱产业，政策支持力度较大，旅游基础设施较好，各产业相关配套政策的具有完整性与明确性。 项目的开发策划的四个原则 一是“总体规划、分期开发，先做旅游、后做地产”原则。
中国旅游地产开发4种新模式 中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。 目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。 其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市
第一章附录一、国内典型旅游度假案例 (一)河北中信国安第一城 项 目 形 象 项目概况总占地266万平方米，其中建筑面积47万平方米,有8个星级酒店(3个五星级、5个四星级）、60个会议中心、4０多个体育健身设施、34个娱乐中心、27洞高尔夫球场、近百家购物餐饮店。建造历时1２年，总投资超过30亿人民币。 功能组合 星 级酒店有正安宫大酒店、正安宫大酒店、古城酒店三家五星级酒店，房间面积在１8㎡－７６㎡不等，价格在2８０—269０元不等。 会议中心按国际会议标准设计,总占地面积２3,686平方米，总建筑面积40,１56平米。 配备六种语言同声传译系统、视频会议系统。 娱乐运动高尔夫 球场 概况 国际顶级标准,球场内九 洞、环城1８洞。 配套 会所分６层，总占地面 积2４06平方米，建筑 面积67０0平方米 其它 具有面积25米×12.5米,1/4标准游泳池、ＳPＡ水疗池、男女桑拿、6条 脚踏船和１０条手划船、面积为88０平方米的保龄球等设施。 购物有经营各种百货的高档购物中心与经营丝绸、古玩、字画、根雕、瓷器、明清家俱等中高挡的古玩店。 佛教博物院 其中金佛殿占地面积280０平方米，建筑面积３20０平方米,殿内供奉佛像九尊。 借鉴意义 1．结合了中国传统文化。2.利用召开大型国际会议与接待著名人物来提升自身品牌。3．采
用“投资回报＋等值转售”灵活的销售方式 (二)广东珠海海泉湾 项目 形象 项目总况 海泉湾是香港中旅投资３5亿的广东目前最大的旅游项目,总占地面积3平方公里,项目分三期，一期占地90万平方米,正在建设当中，该项目一些设施设备属世界先进,中国一流,部分项目于200６年1月22开张。 主要功能组合 酒店酒店总占地面积22万平米,由度假功能主楼、会议功能主楼、蜜月套房和温泉别墅，共两个五星级酒店，计１０００间客房,标准客房面积为45-50m。 康体中心总占地面积达6６00平方米,室内建筑部分达4６00平方米。桑拿房占地面积3９5平方米。健身房260平方米,有氧舞蹈室占地面积达1１0平方米,多功能体育馆占地面积１２00平方米，户外网球场占地达2０0８平方米,下沉式壁球室占地面积为１60平方米，电子竞技室经营面积达400平方米。 渔人码头建筑面积1300０平方米，运河河道11万平方米,配有美食、酒吧、特色店、水幕电影、游船、游览车等 温泉中心占地４万平方米，毗邻大海。分布在室内、外的７０余个囊括了古今中外各种温泉沐浴文化的温泉池。 梦幻剧场占地３００0多平米,能容纳1０００多位观众，可主办各类大型会议、演出等活动。 价格：VIP席位２80元/人，嘉宾席位１20元/人,普通席位1０0元/人 设施:有３6０度旋转功能的豪华ＶIＰ席36座,嘉宾席41４座,754座普通席位。 主题乐园命名为神秘岛的主题乐园有世界上最新的倾斜塔、“疯狂松鼠”、“急流勇进”、弹射式过山车等２0多种大型现代化游乐设施。 客户分析 两小时车程左右的珠三角和港澳地区居民，另一部分将来自东南亚和韩国、日本等地,淡季北京、上海等大中城市的商务人士将成为其消费主力。 借鉴意义 是把深圳华侨城“主题公园+主题地产”的开发理念“嫁接”给广东珠海平沙。
对腾冲发展旅游房地产的思考 摘要：近年来，随着我国经济的持续快速发展，人民收入稳步增长，节假日外出旅游、度假已成为一种时尚。腾冲县作为国家级重点风景名胜区，拥有得天独厚的自然资源优势、生态优势和区位优势，更为旅游地产产业运作提供了良好的环境，旅游业在腾冲的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在腾冲有着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于旅游房地产在腾冲尚处于起步阶段，发展过程中暴露出了一些问题，我们应该采取相应的措施，加强监督管理，对促进旅游房地产的规范发展，具有十分重要的意义。 关键词：腾冲发展旅游房地产 1、旅游房地产概述。“旅游房地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与房地产相结合的开发、经营模式所形成的各种物业的总称。”这是中国房地产协会旅游地产项目组负责人蔡芸女士给出的定义，这也是目前业内对旅游房地产比较普遍的解释。蔡芸认为，旅游房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。广泛而言就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。旅游房地产是通过整合规划、设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。一般说来，旅游房地产可分为以下几类：一是景区住宅、风景名胜度假村等，是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。二是时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份(如一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。三是产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。四是养老型酒店，指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其继承人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性，在中国有着巨大的发展空间。 2、腾冲风景区发展旅游房地产的优势。作为边境一个欠发达的小县城，腾冲能够吸引世界各地游客，原因何在?这主要得益于腾冲良好的自然资源优势、生态优势、区位优势和文化优势： 2.1 腾冲得天独厚的环境资源。腾冲位于滇西边陲，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲是著名的侨乡、文化之邦和著名的翡翠集散地，也是省级历史文化名城。腾冲在西汉时称滇越，东汉属永昌郡，唐设羁靡州，南
旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：
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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 二、产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规
旅游地产成功模式及案例研究 旅游地产绝不是传统的房地产加上旅游景区简单叠加而成。从技术角度看，如果没有软件的建设；没有配套、服务系统和硬件的有机结合；整体策划掌控者缺乏对旅游业、房地产业的深刻理解和实操经验是很难把普通的地产和旅游产品有机融合。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。 旅游地产并非旅游加地产的简单组合，而是通过房地产业与休闲度假产业相结合，通过产业与资源的整合，空间与空间的重组，产品与营销的创新等一系列战略调整，所产生的一种全新的产业模式，全新的人居生活模式，全新的产品消费模式。是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。华侨城集团无疑是旅游地产的佼佼者。连续在北京、上海、成都、武汉、天津发力布局，已成龙头巨人。在华侨城示范作用下，不乏其成功效仿者。 一、海昌模式 大连海昌(集团)有限公司(简称“海昌集团”)从经营石油贸易起步，历经10余年的稳步成长，已经发展成为集石油贸易、船舶运输、房地产投资、商业旅游四大支柱产业为一体的集团化企业，其配套房地产经营的极地海洋世界已经成为中国旅游行业的一个品牌。 案例一：大连老虎滩海洋公园 位于大连老虎滩的海洋极地海洋馆是世界上建筑面积最大、屯水量最多、展示极地动物最全的场馆，已被列入吉尼斯世界纪录大全。大连老虎滩海洋公园坐落在风景名城大连的南部，占地面积188万平方米，这里有4000米的海岸线，自然风光秀丽，山海互映，景色迷人。老虎雕塑广场。形状各异的老虎迎风长啸，威武壮观，听说老虎滩就是因为这几只老虎而得名的。 案例二、青岛极地海洋世界 青岛极地海洋世界于2006年7月竣工，其中一期核心项目有极地海洋动物展示和表演馆、海洋博览与科普展示馆等。青岛极地海洋世界项目是一个集休闲、娱乐、购物、文化为一体的大型旅游度假综合服务设施。东起雕塑园，西至海洋娱乐城，占地320亩，总建筑面积达14万平方米，建有目前海洋极地馆、海洋科技馆、海洋娱乐大道、渔人码头极地金岸等项目。
从事地产始于2010年海南项目，快速成长于高压、百花齐放的××地产集团。在集团，先后经历21个地产项目，类型涵盖旅游地产、商业地产、传统住宅地产；也先后在工作中与加盟雨润万科、万达、碧桂园、融创背景的高管们发生过激烈的头脑风暴和思维融合。 在地产这条道路上，不断地总结，不断地自我否定、自我肯定、再到自我否定...... 过程很痛苦,或许是经历过太多的磨砺,也渐渐对"地产"这个行业有了自己独特的感悟。 一、对地产财务工作的“一句话”总结 协调好人、利用好政策、做好事； （1）协调好单位内部，以制度、流程、预算为工具，做好财务内部管控工作；以现金流平衡计划为手段，以融资现金流计划和市场销售现金流计划为基础，控制好施工计划进度； （2）协调好单位外部税务师事务所及税务局，做好纳税筹划工作； （3）协调好单位外部评估事务所、会计师事务所、银行等金融机构，做好项目融资工作； 二、对地产工作的感悟 （一）地产的行业划分 在笔者看来，房地产行业不属于制造业，也不属于服务业，其本质应该属于“金融业”； 为什么将之归纳于金融业？这是房地产行业的如下基本属性所确定的：（1）产品尚未完工即开始销售； （2）产品开发高度依赖于金融高杠杠资金投入【开发贷】，产品去化，同样也高度依赖于金融高杠杠投入【按揭贷】； （3）产品价格高度契合国家货币信贷政策，在地方政府负债本息和日益推高、信贷规模日益推高，RMB购买力日益下降的情况下，房产品具备保值增值的理财功能； （二）地产的利润来源划分 笔者将地产利润来源划分为两部分，一部分归属于实体平均利润，另一部分归属于契合金融趋势利润； （1）实体平均利润 从大环境看，社会各行业平均利润通过市场机制调节后，其利润率基本相近实体平均利润=社会行业平均利润率-企业融资利率