前言
做业务1年多，走过很多路，大路小路断头路；拜访过很多客户经理，与形形色色的客户交流，会计老总也有小员工；“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”终有收获。有时候回到家累躺在床上会一直想。作为评估机构，我还能为客户做些什么？除了传统的估价业务，是不是还可以借助平台为客户打造一些增值服务。
国家一级资质，很少有，但总会有别人有；
我效率快，人家也不慢。
尽管入围银行多，但竞争也激烈。
我怎样才能在众多中脱颖而出？
于是我想到了每月一期的房地产市场统计分析，通过一个月下来对各个评估业务的汇总，小数据变大数据，从大数据挖掘楼市信息；借助自己的中联评估系统，提供一月楼市报告。提升专业形象的同时，拉近与客户的距离。听取来自银行和客户的建议，不断精益求精。
拥抱新经济触发新活力。
我是估价届的90后，
我深知，
评估是一门
风险与收益平衡的科学艺术。
规避不是唯一办法，
驾驭才是正确姿态。
以“因变而变”之心，
独立、客观、公正之姿，
做负责创新之行，
才能不断焕发能量^_^。
目录
一.房地产市场热点摘录
1. 8月百城住宅均价环比上涨
2.17%
2. 8月首套房贷平均利率止跌一二线城市优惠力度现分化
3.财政部：部分孵化器免征房产税及城镇土地使用税
4.统计局：房地产库存继续下降调控要因城施策
二.杭州房地产市场信息分析
2016年8月杭州全市商品房市场市场综述
（1）一手房市场成交情况
1.成交套数
2.成交面积
3.可售房源
（2）二手房市场成交情况
1.签约套数
2.签约排名前TOP10
三.杭州土地出让概况
全市土地出让金额101亿元土地出让规模进一步缩减
中国房地产企业资讯监测报告（概览）
四.其他
你知道吗？
一.房地产市场热点摘录
1. 8月百城住宅均价环比上涨
2.17%
[摘要] 中国指数研究院发布最新报告显示，2016年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。
中国指数研究院发布最新报告显示，2016年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。
从涨跌城市个数看，68个城市环比上涨，29个城市环比下跌，3个城市持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加2个，其中涨幅在1%以上的城市有36个，较上月增加7个。根据对北京(楼盘)等十大城市主城区二手住宅的活跃样本调查，2016年8月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为34388元/平方米，环比上涨1.34%，同比上涨21.54%。
报告预计，展望未来，在热点城市楼市持续高温情况下，房地产调控力度将进一步加大。随着市场传导效应不断显现，未来或将有更多城市加入政策收紧行列。
2. 8月首套房贷平均利率止跌一二线城市优惠力度现分化
[提要] 8月全国首套房贷款平均利率和7月持平为4.44%，这也是自2015年9月连续12个月下调以来，首次止跌。从一二线城市的全国首套房平均利率对比来看，城市分化现象依然存在。
8月全国首套房贷款平均利率和7月持平为4.44%，这也是自2015年9月连续12个月下调以来，首次止跌。从一二线城市的全国首套房平均利率对比来看，城市分化现象依然存在。
今年上半年，房地产市场用“火爆”来形容一点都不为过：从一线城市蔓延到二线城市，全国的房地产市场都异常火爆，成交量翻倍增长。更有一些城市成交价也呈现出疯涨状态，导致调控政策频出。
中国指数研究院日前发布的《2016年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，8月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较7月份扩大0.54个百分点；同比上涨13.75%，涨幅较7月份扩大1.36个百分点。房地产市场的火爆，也带动了房贷的大幅增长。
尽管上海房贷将收紧的消息已被官方否定，但与此同时，武汉、厦门的调控收紧政策则纷纷落地。事实上，房贷收紧的政策预期已逐渐明朗。对于银行而言，在“资产荒”的背景
下，作为相对优质资产的房贷业务仍会是其布局重点。
8月首套房贷款平均利率首次止跌
融360最新报告显示，8月全国首套房贷款平均利率和7月持平为4.44%，这也是自2015年9月连续12个月下调以来，首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。
在融360监测的35个城市中，8月优惠利率占比达86.09%，较7月增长0.03%。具体来看，在监测的533家银行中，首套房贷款提供9折以下优惠利率的银行有156家，比7月增加1家，占比29.27%，其中125家银行提供8.5折优惠利率，12家银行提供8.8折优惠利率，5家银行提供8.3折优惠利率，4家银行提供8.2折优惠利率，3家银行提供8.7折优惠利率。此外，223家银行提供9折优惠利率。
截至8月20日，在全国533家银行中，共有308家银行将首套房首付比例调至2成，比7月增加2家，占比达57.79%。此外，在全国533家银行中首付2.5成的有70家银行，首付3成的有146家银行。
二套房方面，8月二套房平均贷款利率为 5.39%，与7月持平，较去年同期同比降低0.53%。具体来看，融360监测的35个城市533家银行中，除9家停贷银行外，共有516家银行执行基准利率上浮10%，和7月持平，是当前二套房贷款的绝对主流利率。执行基准利率的银行有1家，比7月减少1家，为二套房最低利率，执行基准利率的是大连的浦发银行。执行基准利率上浮5%的有2家，上浮12%的有1家，上浮15%的有1家，上浮20%的有2 家，而深圳的广州银行上浮高达40%。
此外，全国533家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有375家，和7月持平，占比70.36%，其中值得一提的是，8月执行二套房首付3成的银行有301家，比7月增加12家，占比达56.47%。
融360分析师王梦升认为，8月首套房与二套房的优惠利率基本与7月持平，不同城市的优惠力度不同，这和各城市的房价高低有关。融360预计，全国房贷优惠利率将会维持平稳状态。
一二线城市优惠力度现分化
分城市来看，数据显示，全国共有459家银行提供优惠利率，相比7月增加1家。提供优惠利率最多的城市依次为上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、天津、重庆、成都、大连、无锡、杭州、珠海、青岛、佛山、武汉和石家庄。
具体来看，8月一线城市首套房平均利率4.31%。二线城市，平均贷款利率为4.36%，较一线城市高0.05个百分点。从优惠利率银行占比来看，一线城市优惠占比平均为95.32%；
二线城市优惠占比平均为96.71%。
王梦升表示，从一二线城市的全国首套房平均利率对比来看，一线城市的优惠力度依然具有优势。二线城市中，天津、青岛、成都、重庆的优惠幅度较大。三线城市的平均利率则普遍要比一二线城市更高一些。可见，城市分化现象依然存在，楼市比较火热的一线城市，各银行间竞争更加激烈，针对房贷客户推出的优惠层出不穷。而在一些楼市成交不太火热的城市，银行出于风险控制的考虑，利率则相对较高。
目前银行放贷更加依赖政府部门和房地产销售，然而房地产价格已处高位，居民购房杠杆被迫继续提升。若房价再走高，会影响销售，进而导致按揭信贷需求走弱，到时候每月信贷投放就更成问题了。此外，资产价格风险也将更为集中。
在节节上涨的房价中，房贷再次成为银行的香饽饽。日前，18家上市银行半年报悉数出台，统计显示，相比于业绩增速的放缓，个人住房贷款超出市场预期，18家上市银行发放的个人住房贷款高达2万亿元。对买房者提高杠杆买房的需求，银行基本上“照单全收”。
政策收紧趋势明显
近日，武汉宣布自9月1日起，居民家庭在江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区购买第二套及以上住房，申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为40%。具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人偿还能力、信用状况等因素合理确定。至此，被称之为“火爆”二线城市的南京、苏州、合肥、厦门、武汉都被套上了“紧箍咒”。
业内人士表示，2016年楼市调控收紧周期正式开启。
与此同时，银行对房贷业务的风险也愈加重视。记者了解到，虽然大部分银行都提及将继续大力发展房贷业务，但“风险防控”也被银行放在了重要位置。中信银行董秘王康在此前举行的中期业绩发布会上在回答《经济参考报》记者提问时就表示，中信银行对个人住房按揭贷款业务是“优先支持、优先发展”，但也有一定标准，同时确保风险可控。“我们也有白名单，优先选择一些价位比较合理的、配套良好的楼盘；资质评级较高的开发商楼盘；一线城市、价格比较稳定的楼盘。”王康说。
3.财政部：部分孵化器免征房产税及城镇土地使用税
8月25日，财政部官网《关于科技企业孵化器税收政策的通知》显示，对部分孵化器可免征房产税和城镇土地使用税。根据通知，自2016年1月1日至2018年12月31日，财政部对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。自2016年1月1日至2016年4月30日，对其向孵化企业
出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税；在营业税改征增值税试点期间，对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征增值税。
4.统计局：房地产库存继续下降调控要因城施策
9月13日，国家统计局公布了2016年8月份国民经济运行情况。就大家最为关注的房地产市场，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运介绍，房地产库存继续下降，商品房待售面积连续6个月减少；房地产市场分化调整是今后一个时期的主基调，调控政策一定要因城施策。
国家统计局发布的数据显示，8月份有很多积极的变化。盛来运通过“十大亮点”进行了分析说明，包括工业企稳回升，8月份规模以上工业增加值增速比上个月回升了0.3个百分点；投资增速呈现企稳迹象；消费和出口出现回升，进口增速由负转正；就业总体稳定；“三去一降一补”继续取得新成效等。
“总的来看，8月份国民经济主要指标有所改善，结构调整深入推进，新兴动能加快成长，经济发展呈现积极变化。”但盛来运也指出，还要看到国内外环境仍然复杂严峻，不稳定不确定因素仍然较多，经济企稳向好的基础尚不牢固。
· 31个城镇调查失业率略有回升
根据人社部数据，8月份城镇新增就业113万人，1-8月份累计达到948万人，占全年目标的将近95%，31个大城市城镇调查失业率尽管略有回升，但是基本稳定在5.1%左右。尽管GDP的增长率有所回落，但增长所创造财富GDP的增量是扩大的，对劳动力基本需求并没有减少。同时近几年中国产业结构由原来的工业主导向服务业主导转型，整个经济体对就业的弹性在增加。
·一二线城市上涨势头得到遏制
1-8月全国商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，其中住宅销售面积增长25.6%。全国商品房销售额66623亿元，同比增长38.7%，其中住宅销售额增长40.1%。
8月末比7月末商品房待售面积减少了512万平方米，其中住宅待售面积减少639万平方米。这次房地产价格上涨主要是住宅价格上涨比较多，销售比较好，所以有利于去库存。从累计角度来讲，今年来连续6个月商品房库存在下降，1-8月累计减少3000万平方米左右。从这个角度来讲，去库存成效是比较明显的。
中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华认为，虽然前8月住宅新开工面积增加，但短期内不会有太大影响。北京的房价已处于高位，8月份房价较7月份涨幅继续扩大，目前北京房地产市场以二手房为主，从二手房成交量来看，交易比较活
跃，未来房价走势还不好判断。
二.杭州房地产市场信息分析
2016年8月杭州全市商品房市场市场综述
二线楼市“四小龙”已先后出台限购、限贷等收紧措施，而目前杭州房地产政策基调仍稳定友好，8月杭州房地产市场整体依旧保持积极向好势头，本地刚性需求、改善型需求仍存在较强势能，外来购房者更保持较高入市热情，全市新建商品房成交量接近2万套，至此，今年杭州全市新房累计成交量已高达15.4万套，为历史首现。
2016年，绝对是值得载入杭州楼市史册的一年。今年的杭州楼市，只花了半年的时间，就完成了2014年全年的销量；只用了不到9个月的时间，就超出了2015年全年的成交量。传统的楼市淡旺季概念，在出人意料的持续性大规模行情下已被完全颠覆，今年的杭州楼市已毫无悬念将创造史上最大成交牛市。
随着成交的持续放量，杭州新建商品住宅市场去库存效果已十分显著，主城区新建商品住宅已呈现“供不应求”，成交向二手住宅市场转移，尤其是次新房成交活跃，8月主城区二手住宅成交量超出新建商品住宅1516套。住宅市场的火热亦延伸至商业地产，杭州商业地产成交占总量的比重呈上升趋势，8月占比达27%，库存亦相应有所下降。不过，成交量持续在高位运行，也引发了本地市场对后续区域范围住宅房源供应及房价上涨的担忧情绪，未来不排除政府“因地施策”采取相应“降温”措施，以促进杭州房地产投资健康发展，促进楼市健康发展。
全市新房成交1.99万套，主城二手住宅超新房住宅
8月适逢高温天气，原为楼市传统淡季，但今年的8月却异常火热，延续了3月份以来的高温势头。据透明售房研究院统计，2016年8月杭州全市新建商品房共成交1.99万套，较2015年8月增加了66%，列历史同期第一位；全市8月成交总面积204万平方米，总金额346亿元。其中，市区成交1.8万套，成交总面积182万平方米，成交总金额330亿元。8月份，全市新建商品房中，住宅共成交1.46万套，成交总面积168万平方米，总金额290亿元。其中市区成交1.3万套，成交面积148万平方米，成交金额274亿元。
从城区来看，余杭区为新房市场交易大户，占总量的35.7%，8月全市新房项目成交套数TOP10中，余杭区囊括7席；其次是萧山区，占总量的13.7%；主城区中以江干区成交最
多，本月销售情况较好的有龙湖武林九里、滨江铂金海岸和滨江德信东方星城等项目。
自今年以来，除4月份外，其余7个月主城区二手住宅成交量均反超新建商品住宅成交量，8月份更是超出1516套。一方面今年杭州新房库存规模总体上呈下滑趋势，尤其是主城区新建商品住宅供应相对紧张，促使成交向二手住宅倾斜。而二手房市场往往拥有更好的学区资源优势，是许多家有适龄儿童的购房者的特定需求，也是众多投资客关注的热点，尤其是拥有好学区的次新房市场热度较高。另外，二手房市场不少成交为“以小换大”的改善型需求贡献，部分房东需脱手原有房产置换新房，这类房源的成交节奏也相对较快。此消彼长，主城区住宅市场格局无疑正发生改变，2016年，主城区正式进入存量房时代。
酒店式公寓持续走俏，商业地产成交套数占总量27%
随着杭州房地产市场的整体走高，再加上“营改增”的全面实施，投资者对商业地产的热情持续升温。据透明售房研究院统计，2016年2月以来，杭州全市商业地产成交套数占比不断上涨，8月全市商业地产共成交5327套，占全市新建商品房总销量的27%，占比较2月份增加了9个百分点。至此，2016年杭州全市商业地产累计成交3.4万套，占全市新房总销售套数22.3%，远高于2014年和2015年的比重。
今年杭州商业地产热度较高，酒店式公寓功不可没。作为类住宅产品，酒店式公寓成交走势曲线与住宅市场较为吻合，自去年以来成交量整体呈上扬趋势，尤其是今年春节后，凭借较低单价、低总价优势，备受投资者青睐，地段较好的产品放量更加明显，去化速度较快。热销的酒店式公寓项目或处热门板块，有较好的产业和人口支撑，或具地铁、地段等优势，
而这些均是投资者入市考虑的主要因素。
7月份临平新城的华元欢乐城、滨江一桥南的高润云杉郡凭借酒店式公寓的放量，分别夺得全市新房成交套数冠、亚军。8月份未来科技城的欧美金融城EFC以酒店式公寓之力，以589套的高销量一举拿下全市新房成交套数第一位，列第二位的华元欢乐城8月成交绝对主力也是酒店式公寓产品。
主城区豪宅入市热销，拉动全市整体均价结构性上涨
从整体价格情况来看，8月杭州全市新建商品房成交均价为16999元/平方米，环比7月上涨9.3%。其中，市区新建商品房成交均价为18075元/平方米，环比上涨10.6%。新建商品住宅方面，8月全市成交均价为17233元/平方米，环比上涨9.6%。其中，市区新建商品住宅成交均价为18547元/平方米，环比上涨11.6%。
其主要原因在于，本月绿城九龙仓·柳岸晓风、大家绿城·金麟府、绿城·留香园、绿地华家池印等多个纯新和续销的豪宅项目入市，对整体成交均价的结构性拉升明显。8月主
城区新房成交金额TOP15中，有10个项目成交均价在3万元/平方米以上；全市新建商品住宅中，面积区间在120方以上房源成交比重较7月上涨6.7个百分点，单价在3万元/平方米以上房源成交比重较7月上涨4个百分点，对应的，总价在350万元/平方米以上房源成交比重较7月上涨4.4个百分点。
另外，根据透明售房研究院统计，2016年8月全市新建商品住宅成交超10套的项目共262个，成交均价较7月上涨的项目数量要远多于下跌的数量，且涨幅大于跌幅。
住宅可售套数“九连降”，非住宅去化仍需31个月
据透明售房研究院统计，2016年8月，杭州全市新建商品住宅成交量为新增批准预售量的1.68倍，促使住宅库存值持续减少，至此，新建商品住宅库存实现“九连降”，截至2016年8月末，全市新建商品住宅可售8.55万套，环比2016年7月末减少了4231套，基本回落到2013年水平。根据住建部统一计算标准，以近12个月杭州全市新建商品住宅的月均成交面积计算，8月末杭州全市新建商品住宅可售面积去化周期仅需7.1个月，较7月末缩短了0.6个月。
住宅市场去库存成效较为显著，但非住宅市场去库存形势却依旧严峻，去化压力远超住宅市场。截至8月末，杭州全市已取得预售证的非住宅可售库存达869万平方米，按照近12个月杭州全市非住宅的月均成交面积计算，去化周期为31.4个月，较7月末缩短了2.1个月，虽为2015年以来最低，但仍超出非住宅市场一般认为的去化周期在12-24个月的合理区间，是住宅市场的4.4倍，为杭州市商品房去库存真正的压力所在。同时，杭州非住宅市场还存在区域供应不平衡，部分区域供需矛盾突出等现象。未来几个月，非住宅市场或将是政府去库存的主要目标。
（1）一手房市场成交情况
8月，杭州主城区商品房共成交6997套，成交面积706970.4㎡。主城区可售房源为60834套。
（2）二手房市场成交情况
8月杭州市区签约量10518套，环比下降3.77% （6月签约9916套；7月签约10930套）
由于数据库还在更新中，目前统计出7月主城区二手房签约前10名。详见
表格：
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三.杭州土地出让概况
全市土地出让金额101亿元土地出让规模进一步缩减根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示，9月全市预计将有6宗地块出让，合计出让面积34万方。其中位于艮北新城商业核心区的商住地块属性极佳，地下将连通地铁一号线七堡站南出口，为9月出让的重点地块，值得关注。9月所有地块均集中在下旬出让，尽管出让规模与8月差不多，但宅地供应明显增加。
8月，杭州全市土地出让规模进一步缩减，仅出让5宗地块，成交金额101.22亿元，环比下降逾两成，但仍远高于2015年8月成交的42.5亿元。尽管土地出让规模减少，但房企拿地的意愿仍然较强。8月18日，鲁能经过94轮竞价，以总价63.5亿元、楼面价21073元/㎡竞得钱江新城最后一宗商地，首入杭州。该地价刷新了板块内商地纪录，溢价率达113%，刷新今年以来商地溢价率纪录。当日融创以总价32.2亿元、楼面价34028元/㎡竞得申花宅地，成为板块内地价新高。
全市出让金额101亿元土地出让规模进一步缩减
8月，杭州全市仅出让5宗地块，总出让面积35.07公顷，环比2016年7月下跌29.65%，同比2015年8月上涨38.07%；总出让金额101.22亿元，环比下跌25.68%，同比上涨138.16%。8月全市土地出让规模进一步缩减，但成交金额仍然超过100亿元，远高于2015年同期。
其中，杭州市区8月份共出让3宗地块，总出让面积10.6公顷，环比下跌78.25%，同比下跌57.38%；总出让金额99.75亿元，环比下跌26.67%，同比上涨135.54%。8月市区土地供应宗数相比前几个月明显较少，宅地供应放缓。
分区域来看，杭州主城区8月份共出让2宗地块，商业用地和住宅用地各1宗。总出让面积6.65公顷，可建体量39.6万方，总出让金额95.7亿元，在全市中所占比重为94.51%。与7月成交的24.29亿元相比，本月土地成交金额明显上升。
萧山区和余杭区8月无土地出让。
另外，大江东、临安、桐庐各成交1宗地块。
市区宅地成交金额占比下滑平均楼面价区域性上调
8月，杭州市区共出让3宗地块，其中纯宅地2宗，出让面积7.6公顷，占市区出让总面积的70%。可建面积17.3万方，出让金额36.3亿元，占市区出让总金额的36%。8月的宅地出让规模缩减，成交金额占比下滑。
8月，杭州市区涉宅地块楼面成交均价为19596元/平方米，环比2016年7月上涨34.64%，同比2015年8月上涨了119.19%。本月市区总共仅成交2宗住宅用地，主城区和大江东各一宗，由于土地成交区域差异，本月涉宅地块楼面价呈现小幅上涨。
鲁能首入杭州刷新今年商地溢价申花地价再被刷新
从拿地房企属地来看，8月杭州仅成交5宗地块，其中主城区2宗地块均由外来房企竞得，大江东、临安和桐庐地块均由本土房企竞得。通过对比可以发现，外来房企仍为杭州拿地主力，承受溢价能力较强，远高于本土房企。
从地块竞拍情况来看，8月土地成交热度仍然不减，房企拿地积极性仍然较高。
8月2日，德信经过28轮竞价，以总价40500万元竞得大江东宅地，楼面价5164元/㎡，溢价率129%。此次为7月宝龙首入大江东之后，又一家房企进入大江东。该地块共有26家房企（包括自然人）报名参与，刷新了杭州单宗宅地报名房企数量新高。同时，地块楼面价创下了大江东新高，成为板块内首宗突破5000元/㎡的地块。
8月18日，鲁能经过94轮竞价，以总价63.5亿竞得钱江新城最后一宗商地，楼面价21073元/㎡，溢价率113%。该地块历时2个半小时竞拍94轮，为杭州竞拍轮数最多的地块，同时刷新了钱江新城板块内商地楼面价和2016年全市商地溢价率，高于钱江房产溢价99%竞得的留下商地。当日融创经过26轮竞价，以总价32.2亿竞得申花宅地，楼面价34028元/㎡，溢价率76%，再次刷新了申花板块的楼面纪录。
中联数据9月土地供应预计持续缩减艮北新城商业核心区商住地引关注
根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示，截至8月31日，全市有6宗地块挂牌，合计出让面积34万方，可建面积79万方，总起价64.4亿元。其中位于艮北新城商业核心区的商住地块属性极佳，地下将连通地铁一号线七堡站南出口，为9月出让的重点地块，值得关注。9月所有地块均集中在下旬出让，尽管出让规模与8月差不多，但宅地供应明显增加，商业用地供应减少。
中国房地产企业资讯监测报告（概览）
1.无锡锡东新城楼面价破7，美的11.3亿造区域地王
2.融创连拿6宗地块，耗资124.51亿
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4.龙湖上海闵行25亿再落一子，折合楼面地价12861元/平
5.万科4.06亿、19.62亿分别摘得佛山金融高新区地块和厦门地块
6.溢价率311.67%，合景泰富5
7.7亿元夺天津响螺湾宅地
7.雅居乐本周竞得4宗地，溢价率突破500%
8.蓝光发展斥资11.5亿竞得合肥地块
9.禹洲力挫融侨、泰禾抢下厦门集美宅地，溢价率182.47%
10.泰禾火拼世茂多个回合，27.84亿造厦门同安地王
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12.融侨42.2亿竞得厦门翔安一宗商住地，楼面价3.8万元
13.格力地产12.4亿“截胡”雅居乐，再次刷新珠海单价纪录
你知道吗？
房地产估价报告有效期为1年，超过一年的需要重新评估。
一级资质房地产估价机构须15名以上的专职注册房地产估价师。
一级资质房地产估价机构可以承接大部分估价业务。二级资质房地产估价机构不能做公司上市、企业清算；
三级资质房地产估价机构不能做公司上市、企业清算、司法鉴定；
暂定期内三级资质房地产估价机构不能做公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁；
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案 （一） 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物 向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价 前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P324-325。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。 （二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延
风起云开复盘2016 洞见 2017 中原（湖南）房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生
PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾
PART ONE 2016年楼市回顾
涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管
2、行政监管 从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政， 从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控， 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 （限贷、控房价） （控地价） （限贷、限购） （限贷、限购、加大土地供应、 控地价） （限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格） （限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）
长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。 4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖 南楼市去库存。 5月31日，湖 南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。 8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。 8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段， 1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
2016年起一批新房产政策法规实施购房还贷负担大幅减 轻 2016年01月15日 07:11:44来源：新华网 分享到：3 新华网南京1月15日电（汪伟恒）2016年1月1日起，一批新的房地产相关的法律法规和国家政策将开始实施，或将影响到你的“钱袋子”。请特别注意一下几大政策：利率下调红利释放购房还贷负担大幅减轻 2015年央行连续5次降息，让不少房奴大呼“赚到了”。五年以上商贷利率从2015年初的从6.15%降至年底的4.9%，公积金贷款利率也从4.25%降到3.25%，降息幅度创下近年来新高。 根据最新的房贷利率，以购房者贷款100万元、期限20年为例，按照等额本息的还款方式，购房者需要总共支出57万元的利息，月供6544元。如果按照5次降息前的基准利率6.15%计算，购房者总共需要支出74万元利息，月供7251元。5次降息后，购房者从2016年开始，月供将减少707元，这样的减负对于“房奴”来说无异于雪中送炭。 居住证条例1月1日起施行大城市落户不再难 今年1月1日起，《居住证暂行条例》正式施行，这意味着实行多年的“暂住证”将退出历史舞台。公民离开常住户口所在地，到其他城市居住半年以上，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的，可以依照本条例的规定申领居住证，并且在符合相关条件后，可以方便落户。根据规定，持有人还可享有六大基本公共服务和七项便利。 其中，六大服务包括：义务教育；基本公共就业服务；基本公共卫生服务和计划生育服务；公共文化体育服务；法律援助和其他法律服务；国家规定的其他基本公共服务。 七项便利包括：按照国家有关规定办理出入境证件；按照国家有关规定换领、补领居民身份证；机动车登记；申领机动车驾驶证；报名参加职业资格考试、申请授予职业资格；办理生育服务登记和其他计划生育证明材料；国家规定的其他便利。 适当降低商品住房价格购房限制可能变少 在2015年年末的中央经济工作会议上，房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格被着重提出。
深圳2019年新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。从分布区域来看，南山区为新增供应的主要聚集地，贡献了6成以上的新增供应，细分市场主要分布在高新科技园和前海片区。甲级写字楼是市场供应主流，占比超8成。全年吸纳量表现较为稳定，共录得超80万平方米的新增吸纳，但从季度供应结构来看，受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响，2019年下半年新增吸纳明显放缓，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。全年整体市场的稳定吸纳主要来自科技板块，年内监测到多家大型的科技企业及其上下游企业大规模的扩张需求案例。深圳科技产业的持续发展带来的科技产业聚集及产业链上下游企业的发展壮大，为深圳优质写字楼贡献了重要 的需求份额，占比超过4成。其次，共计超过20%的需求来自金融行业，成为位居第二位的需求板块，特别是非传统金融表现抢眼，主要来自投资管理和资产管理类公司。此外，年内第三方办公服务运营商和专业服务业为市场贡献了相当一部分需求。租金方面，巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓，整体市场空置率升高，租户市场明显。业主实施更为灵活的租赁策略，包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等，以期实现吸引和留存租户。同时各区政府在引入产业方面也更为主动，实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。从区域表现来看，南山区虽然新增供应较多，但在优惠政策带动以及新项目品质较高吸引的搬迁需求增加的情况下，租金和去化表现优于福田和罗湖两区。全年来看，供求状况影响下，市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下，租金表现稳定，片区市场不断向好。优质写字楼市场 204.280.8
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
关于2016年房地产调控政策的分析 针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。 目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡 这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。 此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。
2016 年即将结束，这一年的西安楼市，可以说是“波澜不惊”，回顾这一年，各地政策从 “去库存”到限购、再到楼市量价齐升，高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性 矛盾凸显 ,, 构成今年房地产市场全景图。全国楼市在年中时一度走高，以北上广一线城市 为甚，在这样的全国房价齐飞的背景下，不少二线城市的房价也出现大幅度的增长，一度让已经宽松的房地产政策再次收紧，而作为典型二线城市的西安来说，虽然发展速度已经达到 准一线水平，但是在巨大的库存压力下，房地产市场还是比较平稳，虽然市场波澜不惊，但 是每当新政释放，也会引起购房者及业内的一些讨论，那么购房者应该怎样利用当下新政正 确买房置业，这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助？让我们一起回顾2016 年西安楼市年终盘点之政策篇。 1、财政部发文降低“契税+营业税” 2月份，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低 交易环节税费。 点评：此次财政部调减营业税、契税，减轻了购房成本，有利于改善型住房需求持续释放， 增加购房需求，加快房地产流通，加快库存。 2、按揭首套房首付降至 2 成 2 月 2 日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实 施“限购” 措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首 付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 点评：此项举措还是针对快速去化库存，对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。 3、开放小区 +商改住 2月中旬，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出，开放小 区，实现内部道路公共化。 点评：新建的小区将要推广街区制，内部道路公共化，在欧美等发达国家，拆掉围墙的街区制正 是破解城市拥堵的良药。但是对于此项政策，不少市民反映不放心居住环境安全。 4、5 月 21 日陕西省政府地产十一条新政出台 1、各地 6 月底前要出台房地产去库存措施； 2、商品房存量较大地区全部货币化安置； 3、金融机构适度降低农民贷款买房利率； 4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准 利率 0.7 倍； 5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房；6、个人买卖房的税收优惠政策；7、鼓励开发商将其“库存”向社会出租；8、未及时开发及闲置地产用地将被调整；9、因地制
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
房地产相关政策大全（２０１５年——２０１６年８月） 时间 政策 内容 政策解读 ２０１５．２．５ ２０１５年首次降准 自２０１５年２月５日起下调金融机构人民币存款准备金率 ０．５个百分 点。 降准降息，释放大量资金，鼓励刺激消费，缓解房地产市场的资金压力，促进了房地产市场的复苏。 ２０１５．３．１ ２０１５年首次降息 金融机构一年期贷款基准利率下调 ０．２５个百分点至５．３５％；一年期 存款基准利率下调０．２５个百分点至２．５％。 ２０１５．３．１ 不动产登记实施 ２０１５年３月１日，《不动产暂时登记条例》开始实施 不动产登记的正式实施，将使房屋买卖更安全，更合理规范化，权利人的权益更合法化。 ２０１５．３．５ 政府工作报告指出支持居民自住和改善住房需求 国务院总理李克强３月５日在政府工作报告中明确提出，稳定住房 消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。两会代表 委员认为，这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范围，加强对 刚需及二次改善型购房需求的政策支持。 鼓励购房，支持改善型住宅需求。 ２０１５．３．２５ 两部委发布促进房地产健 康平稳发展通知 国土资源部、住建部联合下发《关于优化２０１５年住房及用地供应结 构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求 ２０１５年各地有供、 有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。 促进房地产市场长期稳定健康发展。 ２０１５．３．３０ 房贷新政，二套房首付比例可低至四成，公积金最低首付比例降至二成 央行、住建部、银监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中 国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》， 规定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为２０％；对拥有１套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买 降低购房门槛，促进购房需求
2016年深圳市房地产中介 专项整治工作方案 根据《住房城乡建设部关于开展房地产中介专项整治工作的通知》（建房函〔2016〕111号，下称“111号”）以及相关法律法规，为整顿和规范房地产交易秩序，维护群众合法权益，我委拟在全市范围内开展为期5个月的房地产中介专项整治工作（下称“整治工作”），有关事项如下： 一、指导思想及工作目标 （一）指导思想。依据《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》、《深圳市房地产市场监管办法》、《深圳经济特区房地产转让条例》等法律、法规，结合111号文件精神，坚持整顿、规范和健康发展的方针，强化联合执法，加大查处力度，严厉打击房地产中介市场违法违规行为，保障二手房交易安全，促进我市房地产市场持续、健康发展。 （二）工作目标。通过开展专项整治，严肃查处违法违规中介行为，规范房地产市场秩序，提高中介服务水平，提升从业人员职业操守，保障房地产交易安全，促进房地产中介行业健康有序发展。 二、整治重点 依据相关法律法规，对我市房地产中介机构及其分支机构的现场经营信息及网络经营信息进行检查，重点查处消费
者投诉和举报的各类房地产中介违法违规情况，包括以下行为： （一）发布虚假房源、不实价格信息招揽业务，诱骗消费者； （二）未将房屋抵押、查封等限制交易信息及时告知购房人； （三）未在经营场所醒目位置标明房地产中介服务项目、服务内容、收费标准； （四）强制提供代办服务、捆绑收费； （五）未经当事人同意，擅自通过网签系统签订中介服务合同、交易合同； （六）为不符合交易条件的房屋提供中介服务； （七）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价； （八）侵占或挪用交易资金； （九）泄露或不当使用客户信息； （十）中介机构及其分支机构未按规定办理备案； （十一）未取得相关金融资质，利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台非法从事房地产金融业务，或取得相关金融资质，但违规开展金融业务； （十二）违反法律法规规定的其他情形。 三、职责分工
2016年房地产政策分析 此次房地产救市是在大库存的背景下产生的。主要政策有货币宽松、首付降低、利率降低、税率降低等。类似于09年大救市，但有不同。09年救市是因为08年全球金融危机，救市是为了增加就业。2016年救市是为了房地产去库存，库存大集中在三四线城市。北上广深一线城市刚性需求大【租赁市场需求旺盛租客转房客】，而且吸引全球投资客的目光，易产生抢房等现象。三四线房地产开发商【诸如郴州】刚刚经历的房地产寒冬，许多开发商资金短缺，急需回笼，此时仍奉行现金为王的销售思路，短期内会呈现供需两旺的市场格局。下半年价格会有小幅提升，大幅度涨价不可能，毕竟之前库存过大，供远大于求。 以下为政策详情： A、货币宽松 2016年首月，银行信贷投放便创下历史纪录。央行数据显示，1月新增人民币贷款2.51万亿元，同比增1.04万亿元，创下历史单月纪录。 B、政策利好 1、调整公积金贷款的利率 2015年央行持续降息5次，购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2.75%；期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政 居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年（部分地区），就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户买房，也会更加容易。 4、农户购房有补助 为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。 5、户籍轨制更始 截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存，户籍轨制更始成各地"去库存"主要手段。所以，上海当局事情呈报明确提出，"对峙都市扶植重心向郊区转移，进
本合同适用于已经初始登记、但尚未转移登记的房地产转让合同编号：深圳市房地产买卖合同 （一手房现售） 2016版
特别提示 1．在签订本合同之前，买方可要求卖方出示企业法人营业执照、房地产开发资质证书等与房地产开发和销售有关的证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、填充性、修改性内容。对合同条款有疑问时，应向法律人士咨询。 2. 为体现双方平等、自愿、协商一致的原则，买卖双方可依照约定对本示范文本条款进行选择、补充、填充、修改。买卖双方的约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，不得侵害社会公共利益和第三方的合法权益。 3．本合同文本中所留空格填写卖方既定的告知性内容或买卖双方自行约定或补充约定的内容。斜线“/”前后文字应在□中划“√”做出单项选择。合同空格处未作约定的部分，均应划线删除。 4．本合同需手写填写的空格,应当用钢笔、毛笔、签字笔填写。买卖双方应在本合同的正文、附件（包括补充协议）、附图中签字或盖章。 5．本合同生效后，未被修改的文本印刷文字及空格处填写的有效文字与符号均视为买卖双方合意内容。合同附件及补充协议经买卖双方共同签署后与合同正文具有同等法律效力。 6．买卖双方可根据实际情况决定本合同原件的份数，在签订时双方应当认真核对，以确保本合同各份内容相同。 7．本合同生效后，对买卖双方具有法律约束力，买卖双方应当按照本合同中所约定的内容履行自己的义务。 8．买方需要办理按揭贷款手续时，卖方承诺代办按揭贷款手续的，应书面告知买方办理按揭贷款所应具备的条件和应提交的资料，并协助买方与银行签订按揭贷款合同。买方无法取得银行按揭贷款的，买卖双方可协商达成补充协议。
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去 库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首 套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于 调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》）， 对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。 但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明 显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 一、2016年房地产政策汇总 （一）利好政策
1、税费优惠政策 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税： 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势 一、中国房地产销售情况 房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。2016年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。2016年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。2016年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。 分城市来看，差异十分明显。一线城市在2016年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。 二、中国房地产开发投资、开工面积情况 从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在2016年一季度被扭转。2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。 随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂
2016年2月房地产政策汇总 1.【土地】2月23日,财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会四部委联合发布关于规范土地储备和资金管理行为的相关通知,提出要清理压缩现有土地储备结构、进一步规范土地储备行为、规范土地储备自己使用管理等行为。 2.【营改增】2月22日,住房和城乡建设部发布《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》,明确建筑业的增值税税率拟为11%。 3.【城市规划】2月21日,国务院印发了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断头路”,形成完整路网,提高道路通达性。 4.【住房公积金】中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印通知,自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率(1.50%执行。 5.【资产证券化】中国人民银行、发展改革委等八部委联合发布了《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》,表示将加快推进住房和汽车贷款资产证券化。 6.【房地产契税营业税】2月17日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。 契税政策方面,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同,面积为90 平方米及以下的,减按1% 的税率征收契税;面积为90 平方米以上的,减按1.5% 的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90 平方米及以下的,减按1% 的税率征收契税;面积为90 平方米以上的,减按2% 的税率征收契税;纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地