摘要
论文基于财务报表相关理论基础上，以万科房地产公司为例，首先界定财务报表内涵。其次，分析万科房地产公司财务报表中偿债能力、营运能力、盈利能力以及发展能力。分析了万科房地产公司存在短长期偿债能力不足。营运能力中应收账款周转率、流动资产周转率等问题。盈利能力主要表现在营业利润率低。发展能力不足主要表现在总资产周转率低。最后，针对万科房地产公司财务管理提出了提高万科房地产短期、长期偿债能力，提高应收账款周转率和存货周转率，提高成本费用利润率以及提高发展能力的合理化建议，以推动当前万科房地产公司健康、稳定、可持续发展，对我国房地产行业提供可行性参考建议。
关键词：万科企业股份有限公司；财务报表；财务报表分析；
Abstract
This article based on the financial statements on the basis of relevant theories, Vanke Real Estate Company as an example, firstly defines the connotation of financial statements; followed by analysis of Vanke Real Estate Company in the financial statements of solvency, operating capacity, profitability and development capacity. Analysis of Vanke Real Estate Company short lack of long-term solvency problems; accounts receivable turnover rate, turnover rate of current assets should be in operation ability; profitability mainly in the low rate of operating profit, development ability is insufficient mainly in the total asset turnover rate is low. Finally, according to Vanke Real Estate Company financial management are put forward to improve the V anke Real Estate short-term, long-term solvency, accounts receivable turnover and inventory turnover rate, increase the rate of cost profit and reasonable suggestions to improve the development ability, to promote the healthy, stable, Vanke Real Estate Company sustainable development, provide feasible suggestions to our country's real the real estate industry.
Key words：Vanke real estate; financial statements; solvency; operating capacity profitability;
目录
摘要 ........................................................................................................................................... I Abstract ...................................................................................................................................... II 绪论 (1)
1财务报表概述及公司简介 (2)
1.1财务报表概述 (2)
1.2公司简介 (2)
2万科公司财务报表分析及存在问题 (4)
2.1万科公司财务报表具体分析 (4)
2.1.1偿债能力分析 (4)
2.1.2营运能力分析 (5)
2.1.3盈利能力分析 (6)
2.1.4发展能力分析 (6)
2.2万科公司财务存在问题 (7)
2.2.1偿债能力存在问题 (7)
2.2.2营运能力存在问题 (7)
2.2.3盈利能力存在问题 (8)
2.2.4发展能力存在问题 (8)
3改进万科公司财务的具体措施 (10)
3.1改进偿债能力的措施 (10)
3.1.1提高短期偿债能力 (10)
3.1.2提高长期偿债能力 (11)
3.2改进营运能力的措施 (11)
3.2.1提高应收账款周转率 (11)
3.2.2提高存货周转率 (12)
3.3改进盈利能力的措施 (13)
3.3.1提高成本费用利润率 (13)
3.3.2提高营业利润率 (13)
3.4改进发展能力的措施 (14)
结论 (15)
致谢 (16)
参考文献 (17)
Appendix .................................................................................................. 错误！未定义书签。
绪论
进入21世纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投资者、股东、债权人、债务人等财务报表使用者为了更好的了解公司经营状况，就要认真分析公司对外披露的信息，因此财务报表分析越来越受世人关注[1]。另一方面，由于多种因素，上市公司披露的财务信息并不是完全真实可靠的，特别是近年来我国证券市场发生了一系列的造假事件，严重危害我国资本市场和货币市场的有序发展，让广大投资者遭到严重损失，公司的信誉收到严重打击，社会经济稳定面临了巨大的挑战。所以如何鉴别上市公司的数字陷阱，也需要相关的会计人员对报表进行认真分析。我国已经出台一系列相关法律法规来不断规范和完善上市公司财务报表披露的方法，房地产上市公司每年对外披露的财务报表信息，给我们这些外部报表使用者提供了一个很好了解房地产上市公司真实财务状况和经营成果的平台和机会。为了在不断变化的内外部环境和激烈的市场竞争中寻求一席之地，我们更加需要学会准确高效的解读财务报表，了解公司的真实业绩和运营状况，定位公司在行业中所处的竞争地位和未来的发展方向，预测公司的发展潜力和背景。
本文对万科房地产的财务报表和公司财务报表的改进措施进行介绍。采用比率的分析方法对万科房地产的财务报表进行分析。通过比率分析，可以发现各财务指标在每年的变化情况，从而找出财务业绩变化的原因。同时对于不如品牌时代的房地产市场、以及立志做出品牌的房地产公司带来一定帮助。
1财务报表概述及公司简介
1.1财务报表概述
亦称对外会计报表，是会计主体对外提供的反映会计主体财务状况和经营的会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表或财务状况变动表、附表和附注。财务报表是财务报告的主要部分，不包括董事报告、管理分析及财务情况说明书等列入财务报告或年度报告的资料[2]。对外报表即指财务报表。对内报表的对称，是以会计准则为规范编制的，向所有者、债权人、政府及其他有关各方及社会公众等外部使用者披露的会计报表。
1.2公司简介
万科公司公司股份有限公司成立1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发公司之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。注册资本110.1亿。有员工16000余人。
经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发公司，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。
2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.37亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的公司文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、投资者、员工、合作伙伴欢迎，社会尊重的公司。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬公司”称号。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009
年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发公司”榜单中，万科获得全球住宅类开发公司第一名。
万科公司股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的公司之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立住宅品牌，并获得良好投资回报。
2万科公司财务报表分析及存在问题
2.1万科公司财务报表具体分析
2.1.1偿债能力分析
首先，通过对万科地产的短期偿债能力和长期偿债能力分析，得出公司的流动负债是制约。通过对万科公司连续三年财务指标的比较，不难发现近五年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。资产负债比率高表明公司负债多，财务费用高，偿债压力大。该指标行业平均值：55.83%。一旦存货销售出现问题，公司将面临巨大财务危机。
表2.1：万科短期偿债能力分析
资料来源：万科公司内部资料整理所得
从短期偿债能力来看，万科公司在2012-2014这三年时间里，流动比率一直保持在1.3左右，速动比率也一直控制在0.4上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2：1和1：1时，说明公司的短期偿债能力和策略有代替调整。万科公司的流动比率略低于这一要求，此外它连续三年的速动比率也比较偏低。但是万科的流动比率和速动比率已经在同行业中处于末端位置，与行业平均水平相比万科已经是房地产行业里偿债能力情况，让人不容乐观。
表2.2万科长期偿债能力分析表
资料来源：万科公司内部资料整理所得
公司采用高负债筹资策略，但是万科依然有着强大的还债能力，从2012年到2014年，公司举债不断攀高，但是利息保障倍数却从16倍提高到28倍，这么高的数据得益于公司的盈利能力。通过公司的利润表可以知道，该公司2012-2014年净利润分别为8,617,34万元，1,194,075万元、1,580,588万元、2,107,019 万元以及2,429,101万元。五年内增加了近3倍。正因为有着良好的盈利能力作为后盾，该公司才敢采用扩张性筹资方式。
2.1.2营运能力分析
其次，所谓运营能力，是指通过公司生产经营资金周转速度的有关指标所反映出来的公司资金或资源利用的效率，是公司管理当局在公司经营管理活动中运用其所拥有资源的能力，运营能力指标包括应收账款周转率，存货周转率，固定资产周转率等。再次，盈利能力通常是指公司在一定时期内赚取利润的能力（具体如表2.3）。
表2.3万科房地产营运能力分析表
资料来源：万科公司2012-2014利润表整理所得
2.1.3盈利能力分析
盈利能力的大小是一个相对的概念，即利润相对于一定的资源投入，一定的收入而言。利润率越高，盈利能力越强，利润率越低，盈利能力越差公司经营业绩的好坏最终可通过公司的盈利能力来反映（具体如表2.4）。
表2.4万科房地产盈利能力分析表
资料来源：万科公司内部资料整理所得
2.1.4发展能力分析
最后，公司发展能力通常是指公司未来经营活动的发展趋势和发展潜能，也可以称之为增长能力从形成看公司的发展能力主要是通过自身的生产经营活动，不断扩大积累而形成的，主要依托于增长的销售收入，不断增加的资金投入和不断创造的利润等。具体如表2.5。
表2.5万科房地产发展能力指标
资料来源：万科公司内部资料整理所得
2.2万科公司财务存在问题
2.2.1偿债能力存在问题
偿债能力是指公司偿还各种债务的能力。分析公司的偿债能力可以了解公司的财务状况，揭示公司所承担的财务风险程度，预测公司筹资前景，为公司各种理财活动提供参考。下表从万科房地产公司的短期偿债能力和长期偿债能力两方面进行分析。
另外，从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率都保持在67%，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282.9%，增幅比例很大。资产负债率的提高说明万科公司充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产公司的政策有关，由于公司在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致公司的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。说明国家对房地产行业的宏观调控对万科公司产生了较大的影响，导致之后的万科公司的短期偿债能力下降。
在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍，而到了2010年，该比例更是达到了2.82倍。这充分说明该公司长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科公司降低财务成本、资本成本。但是较高的负债也给公司带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到公司潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证公司的还贷能力。
总之，通过以上万科偿债能力相关指标分析，可以看出万科有着很强的营运资本，虽然短期偿债能力和速动比率及保守速动比率再加上现金比率不如万达，但说明万科把大部分资金都用于公司的运营和发展，且他的利息保障倍数远远大于万达，在营业收入稳定且上升的公司，可以提高负债比重。因为公司营业收入稳定可靠，获利有保障，即使公司负债筹资数额较大，也会因公司资金周转顺畅、获利稳定而能支付到期本息，不会遇到较高的财务风险。建议万科在未来的发展中适当举债投入经营，运用财务杠杆，提高公司收益，同时不忘对风险防范进行把控。
2.2.2营运能力存在问题
根据万科房地产营运能力，编制了2012至2014年的营运能力的分析表如下：万科
的应收账款周转率近年来波动较大，2013年下降至43.9611，在2012年迅速上升达到最高值，为59.758,2012年迅速下降至43.9611,2013年则有小幅上升，说明公司最近几年对应收账款的管理缺乏稳定性，存货周转率近3年呈下降趋势，表明存货的流通性和变现能力有所降低，管理水平降低，总资产周转率也呈下降趋势，说明了那个公司利用全部资产进行经营的效率在降低，万科的固定资产周转率近三年来持稳定上涨态势且固定资产利用率比较高。从万科流动资产周转率近三年的情况来看，增长显著。
由此可见，但是综合分析万科的资产营运能力在下降，可见，公司要加强对资产长期以及短期管理，以增强其经营效率。
2.2.3盈利能力存在问题
营业利润率是公司一定时期营业利润与营业收入的比率。万科近3年营业利润率逐年下降，表明其市场竞争力变弱，发展潜力变小，获利能力变弱。营业净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。万科公司的销售净利率逐年下降，从2010年的17.43%到2012年的15.19%，总体上销售收入的收益水平一般。总资产报酬率是衡量公司一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。万科公司2010-2012年内总资产报酬率有所下降，表明其资源利用效益变差，获利能力变差。
净资产报酬率是公司一定时期内获得净利润与平均资产的比率。万科近3年净资产报酬率逐年提高，表明其自有资产获取收益的能力变强，运营效益变好，对公司投资人和公司债权人权益保障程度越高。成本费用利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映公司的经济效益越好，而由表可知，万科的成本费用利润率逐年降低，说明其销售收入减少。对比各项指标，可看出该公司从2012-2014年的经营盈利能力指标逐年下降，说明其经营过程中，收入有所降低。
2.2.4发展能力存在问题
万科近3年营业利润增长率逐年提高，获利能力变强，而总资产增长率逐年降低，表明其一定时期内资产经营规模扩张的速度变慢。在营业利润增长率上，表明其获利能
力较好；在总资产增长率上，表明其一定时期内资产经营规模扩张速度慢。万科的资产负债结构尚为合理，偿债能力较强，目前各项经营性资产运营情况良好，盈利能力逐年增强，各项财务指标也是高于或相近。所以，万科在规模不断扩大的同时，万科具有较强的市场竞争力。如果银行收缩贷款，万科地产不能持续从银行借款，则现金流压力会非常大，可能需要降价售房，消除库存，回笼资金，解决现金流问题。
3改进万科公司财务的具体措施
3.1改进偿债能力的措施
3.1.1提高短期偿债能力
短期偿债能力分析指标的改进为了克服目前公司主要偿债能力指标的局限性，根据重新界定的流动资产和流动负债的范围，同时考虑表外事项可能的影响，对各分析指标作出改进[3]。
1注重资产结构合理化。注重发展提高公司的短期偿债能力，这要求增加公司的流动资金所占的比例，使公司在短期偿债方面可以随时进行，不会受到过多其他方面的问题影响，使公司在偿债方面受到不良的影响。同时注重改变公司的资产结构，让公司的短期偿债能力能够有进一步的提高。
2应加强存货的日常管理，安排好生产与销售，在正常生产的同时减少原材料库存，大力售出产成品，尽力防治存货积压，由于存货本身变现能力低，过多会占用资金，直接影响偿债能力
3应加强应收账款的管理，赊销时要认真对比收账成本与新增的盈利，及时关注相关客户的信用状况，监督应收账款的回收情况，由客户的差异制定科学合理的收账政策，谨防应收帐款过大；还要科学地长期投资、购置资产，投资前应细致地预测项目的前景、分析投资的风险及回报情况，避免盲目投资；购置资产时要与企业的实际需要相联系，防止固定资产闲置过多，占用资金。及时还款，减少应付账款来减少负债从而达到降低风险的效果。该企业的抵御风险能力相对较低，因此对该企业的财务管理工作需要增强管理意识，增强企业的抗风险能力，并且要充分发挥会计对风险的防范作用，对企业未知的风险以及不确定因素及时的防范，增加预警，减少企业的损失[4]。
4增加业务量来增加企业的流动资产，同时也增加了企业的总资产这样可以提高流动比率，同时降低资产负债率，增强了企业的偿债能力，这样企业如果需要也容易得到银行贷款。
3.1.2提高长期偿债能力
随着信息技术、网络技术应用的日益广泛，网络财务报告已经渐渐进入实际应用，发展网络财务报告具有一定的理论意义和实践意义。然而，我国公司的网络财务报告起步较晚，发展中存在诸多的问题。实际上，公司对于网络披露内容的增加缺乏积极性，而且在相当大的程度上，公司在网络上所披露的财务信息是属于自愿的。相关的监管机构对于网络财务报告的问题仍处于探索阶段，尚未形成一致完善的规范来约束，导致所提供的内容在可靠性和及时性方面难以保证。从公司内外部经济影响因素来看，提高短期偿债能力首先要有良好偿债能力声誉。公司偿债声誉较好，在短期偿债方面就会有许多的办法解决资金短缺的问题，从而提高自身的偿债能力。其次是要增强企业的变现能力，流动资产对公司来说是一个重要的偿债能力的体现，如果没有充足的现金流量，即使是盈利的工资也可能因无法及时偿还到期债务而导致信用危机，甚至破产。最后是要主义宏观形势对公司偿债能力的影响，例如证券市场的发育与完善程度以及银行的信贷政策等[5]。
3.2改进营运能力的措施
3.2.1提高应收账款周转率
企业内部控制制度的完善是提高应收账款管理工作的关键[6]。公司应该制定关于应收账款管理的规定细则，让公司的各个部门在处理应收账款问题是做到有法可依，不会盲目的决策，更不会出现一个问题不一个标准。企业的各个部门需要密切配合，特别是企业的销售部门、品管部门、财务部门。作为销售部门主要是和客户签订购货协议，财务部门主要负责货款的接收以及信用额度的制定，品管部门负责问题商品的检测与退货处理，三方协调配合共同来完成任务。同时部门也还是相互制衡的，产品只有通过品管部门的合格单才可以通过销售部门发货，销售部门只有拿到财务的收款单才可以通知客户提货；如果出现退货现象也需要经过财务部门和品管部门同意才可以退货。财务部门给予的信用额度也需要得到销售部市场人员的调查报告才可以确认，没有一个部门可以单方面完成工作。
3.2.2提高存货周转率
在当前这个追求利润最大化的社会下，多数公司都只注重盈利能力的分析，并将其作为考核经营决策者的主要指标。然而，从某种角度来看，财务人员应着重分析公司的营运能力指标，因为它关系着公司偿债能力和盈利能力的变化，并且还可以将公司的营运能力作为经营决策者升职、加薪的考核指标，从而调动他们的积极性，努力完成甚至超额完成上级布置的指标，无形中使公司获得更多的利润，所以财务人员和公司管理者应重视营运能力的分析，并从根本上实现利润最大化[7]。
公司经营的最终目的是要实现公司价值最大化，而价值最大化的实现有赖于公司资产的合理使用，不断提高资产的使用效率，这需要公司管理者学会分析，学会发现，用智慧去管理。所以，公司经营决策者只有对公司营运能力的全部信息有详细的了解和掌握，并在分析时结合非财务指标，让财务指标与非财务指标两者结合，共同作用于营运能力的分析，从中发现营运能力指标分析的缺陷，并具有针对性的采取措施，从而让公司在竞争日益激烈的市场上站稳脚步，有所发展，最终使得公司有较高的偿债能力、获利能力和发展能力[8]。
公司存货周转率高低影响到公司的运营能力一个重点，在这样的一个情况下，想要促进公司的发展，必须要注重存货周转率提高。其次，合理运用。想要提高存货周转率，必须要使公司资产能够得到合理的运用。加强对资产运用的计划以及规划，防止出现盲目应用公司资产的现象，这样将会使公司的发展得到更好的帮助，让公司在发展的过程中能够拥有更加广阔的发展空间。强化内部管理是提高企业资产周转率的首要环节。以销定产、以销促产。全力打开销售渠道，加强市场促销。合理采购，既不允许超大范围购进，也不能顾此失彼。对库存材料实行ABC管理法：A类材料数量占总数20%以下，而利用价值却占总价值的80%，应予重点考虑和保证；C类材料数量占到80%，而年利用价值为20%以下，可以粗略控制，其余为B类做一般控制，这种分类能有效地对重点材料进行管理；既保证供应又不致积压。之所以强化供应管理，是由市场价格决定的，要做好市场预测，盲目采购大量原材料很可能要吃市场价格的亏，造成成本大幅度上升，无法与同类产品进行市场竞争；当然，预测材料涨价应适量购进，或采取预购定金的办法签约合同稳住价格，不能一成不变，要把握住市场的脉搏[9]。
3.3改进盈利能力的措施
3.3.1提高成本费用利润率
公司的最高目标是利润，这是任何一个公司的经营管理者都无法否定的，但公司如何才能提高成本费用利润率的目标，公司的盈利能力如何才能得到不到的提升却并非每个公司的经营管理者所能把握的。如果一个公司不能盈利，或者说其盈利的能力不能不断的可以提升，那么，这个公司的市场竞争能力就会十分弱小，其生存和成长的空间可想而知。因此，提高公司的盈利能力，当是公司在经营管理中的首要目标。
公司如何才能提高盈利能力，应关注以下几个方面的问题：一是公司的战略选择，即如何选择自己即具优势又有较好的市场空间的行业或项目，以避免低层次的重复建设而使自己陷入被动的恶性竞争之中。二是公司经营模式的调整与变革，或者说公司盈利模式的选择与建设。采用什么样的公司经营模式不是一个简单的形式，它关系到公司的经营质量与经营能力的成长问题。三是公司组织架构的现代化，传统的组织结构已经成为影响公司发展的一个重要因素，很可能使公司做失发展的良机。四是科技的发展与进步公司的竞争说到底还是产品在说话，没有科技的进步，公司的发展就缺乏坚实的基础。五是人才的培养与使用，公司的盈利能力归根结底还是人才的作用，有好的盈利模式而没有好的执行人才那也是一句空话。人才是公司产业链中最重要的一个配套环节，必须予以高度重视，纵观许多成功的公司，其成功的基础无不与盈利的能力相关联，与其实现盈利目标的策略与措施相匹配。
3.3.2提高营业利润率
1加强成本费用控制。增加公司的营业利润率，使公司在生产经营的过程中，所得到的营业收入中，利润所占的比例进一步增加。如果公司营业收入高，而在经营的过程中，公司所花费成本费用也非常高，实际得到的营业利润并不高的话，这对于公司的发展会有不良影响的。
2合理化规划经营战略。公司如果长期的高成本经营，一旦公司资金周转不良，会使公司生产经营受到影响，利润自然也会下降。因此要在降低公司的成本的基础上，增加公司收入。不能仅仅看到公司的营业收入，还应当注重对公司的营业过程中的投入，
只有投入的越少，而收入的越多，公司所得到收益也会更多，对公司发展也会越有帮助。
3创新盈利方式，只能通过增加业务量来实现盈利的目的了。只有实现了大额的业务量才能收取更多的管理费用，从而达到经营战略的完善目的。虽然上级补贴是很小部分但是也不能轻视这笔补贴起码这也算是一笔收入，应该合理利用起来，公司应派遣专业人士对市场考察和确定投资方向，然后可以合理利用这笔补贴根据市场的需要和公司的基本情况进行投资，当然有投资回报率可能很高但不能一味的贪图回报而忽略了投资所带来的风险，所以公司在投资时也要谨慎不要投资太大风险的行业，取得稳定收入更加重要。不断完善经营战略才能带来更多的收益[10]。
3.4改进发展能力的措施
对公司发展前景的预测单从近年的财务报表看万科的状况并不是很好，现金流量紧张、存货量剧增等不利因素较多，但是如果从整个宏观政策来看就不难发现，前几年发地产行业发展迅速，房地产公司也有较快的发展，近年由于政府的宏观调控政策的连续出台特别是限购政策的实施，对房地产行业来说就是沉重的打击，很可能造成资金链条的断裂，甚至破产。但是在这么严峻的宏观环境条件下万科的利润仍然连年升高，主营业务连年扩大，再对比同行业的金地、保利，在偿债能力、盈利能力，营运能力方面万科都领先同行业的竞争对手。未来十年，万科的中长期发展规划是：有质量增长。即要提高资本与人力资源回报率，提升客户忠诚度，加强产品与服务创新。为实现这一目标，万科还提出三大策略：一是客户细分策略，二是城市圈聚焦策略，三是产品创新策略。万科的经营策略符合现今社会合低碳、环保的要求。所以总的来说万科的未来发展之路非常好值得我们的期待。
结论
为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动资金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个公司的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的公司陷入瘫痪。因此，在看到公司优秀的盈利能力的同时，也提醒万科高度重视现金的管理。万科拥有数额巨大的货量，这即是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）
二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%
开题报告万科财务报表分析
山东科技大学 本科毕业设计（论文）开题报告题目持续领跑的地产航母—万科财务分析 学院名称 专业班级 学生姓名 学号 指导教师 填表时间：年月日
填表说明 1.开题报告作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。 2.此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期完成，经指导教师签署意见、相关系主任审查后生效。 3.学生应按照学校统一设计的电子文档标准格式，用A4纸打印。 4.参考文献不少于8篇，其中应有适当的外文资料（一般不少于2篇）。 5.开题报告作为毕业设计（论文）资料，与毕业设计（论文）一同存档。
设计（论文） 题目 持续领跑的地产航母—万科财务分析 设计（论文）类型（划“√”）工程 实际 科研 项目 实验 室建 设 理论 研究 其它 一、本课题的研究目的和意义 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”? 本文针对万科2007年至2010年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财
务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 二、本课题的主要研究内容（提纲） 1.绪论 1.1研究背景 1.2研究目的和意义 2.我国房地产及万科企业股份有限公司概况 2.1 我国房地产业概况 2.11宏观环境 2.12房地产行业评述 2.13行业绩效评价 2.14万科表现 2.2 万科概况 2.21 公司概况 2.22 发展历程
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
一、总体情况分析 (2) 二、资产负债分析 (2) 1、资产结构与变动分析 (2) 2、流动资产结构与变动分析 (2) 3、固定资产结构与变动分析 (3) 4、应收款项结构与变动分析 (4) 5、存货变动分析 (4) 6、长期投资结构与变动分析 (4) 7、资本结构分析与变动分析 (5) 8、流动负债结构与变动分析 (5) 9、长期资本结构与变动分析 (6) 三、利润分析 (7) 1、利润总额情况分析 (7) 2、营业利润情况分析 (7) 4、收入构成情况分析 (7) 5、成本费用结构分析 (8) 6、营业成本分析 (8) 7、期间费用分析 (9) 8、经营风险分析 (9) 四、现金流量分析 (10) 1、现金流量表整体分析 (10) 2、现金流入结构分析 (10) 3、现金支出结构分析 (11) 4、现金流入流出比分析 (12) 五、财务指标分析 (13) 1、财务效益状况分析 (13) 2、资产运营状况分析 (13) 3、偿债能力状况分析 (13) 4、发展能力状况分析 (14) 5、现金能力状况分析 (14) 六、特殊指标分析 (15) 1、Z计模型分析 (15) 2、资运资产模型分析 (15) 3、财务危机预警判别分析 (15) 4、资金链情况分析 (16)
一、总体情况分析 万科A总股本为109.95亿，其中流通股为93.92亿。最新分配预案2009年第三季度利润不分配不转增。最新财务指标为：每股收益0.27元，每股净资产3.18元，净资产收益率8.46%，主营收入增长率31.06%，净利润增长率29.92%，每股未分配利润0.78元。最新股东人数为865,153，人均持股为12,708.98，人均持股变动17.82%。 最新市场估值指标分别是，市盈率为82.28、市净率为59.47、市现率为90.37、市售率为55.61、PEG为66.09；而同期行业均值分别为48.55、45.73、53.63、26.56、80.51。 二、资产负债分析 1、资产结构与变动分析 2009年09月，万科A资产总额为12,950,250.92万元，其中流动资产为12,379,276.80万元，占比为95.59%，流动资产占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用；长期投资为284,510.12万元，占比：2.20%；固定资产为125,605.71万元，占比为0.97%；无形资产及其它资产为160,858.29万元，占比：1.24%，。而上期上述指标分析别为96.45% 、1.91% 、0.77% 、0.87% 。 资产总额比上期增加803,723.12万元，增长率为6.62%。资产总额增加的原因如下：流动资产增加664,092.03万元，长期投资增加52,614.93万元，固定资产增加31,792.53万元，无形资产及其它资产增加55,223.62万元；相比较而言，流动资产有所增加，增加5.67% ，长期投资大幅增加，增加22.69% ，固定资产大幅增加，增加33.89% ，无形资产及其它资产大幅增加，增加52.28% 。 由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产都较上期增加，长期资产增加的速度快于流动资产，资产总额增加，长期资产的比重增加，企业调整了资产构成的结构。从资产的质量来看，资产总额增加，净利润增加，资产增加的速度与净利润相同，总资产净利率保持不变，企业资产从质量上与上期相同，新增资产并没有带来过多的新利润。 2、流动资产结构与变动分析 流动资产总额为12,379,276.80万元，其中货币性资产(货币资金+交易性金融资产)为2,761,461.61万元，占比22.31%；应收票据为0.00万元，占比0.00%；应收款项(应收账款+其他应收款+预付账款)为942,592.25万元，占比7.62%；存货为8,675,222.94万元，占比70.08%，存货占比很高，它的质量决定了流动资产的质量，只有加强销售及存货管理，才能提高流动资产的整体质量水平；其它资产为0.00万元，占比-0.01%；而上期上述指标分析别为17.02% 、0.00% 、8.39% 、74.58% 、0.01%。
摘要 论文基于财务报表相关理论基础上，以万科房地产公司为例，首先界定财务报表内涵。其次，分析万科房地产公司财务报表中偿债能力、营运能力、盈利能力以及发展能力。分析了万科房地产公司存在短长期偿债能力不足。营运能力中应收账款周转率、流动资产周转率等问题。盈利能力主要表现在营业利润率低。发展能力不足主要表现在总资产周转率低。最后，针对万科房地产公司财务管理提出了提高万科房地产短期、长期偿债能力，提高应收账款周转率和存货周转率，提高成本费用利润率以及提高发展能力的合理化建议，以推动当前万科房地产公司健康、稳定、可持续发展，对我国房地产行业提供可行性参考建议。 关键词：万科企业股份有限公司；财务报表；财务报表分析；
Abstract This article based on the financial statements on the basis of relevant theories, Vanke Real Estate Company as an example, firstly defines the connotation of financial statements; followed by analysis of Vanke Real Estate Company in the financial statements of solvency, operating capacity, profitability and development capacity. Analysis of Vanke Real Estate Company short lack of long-term solvency problems; accounts receivable turnover rate, turnover rate of current assets should be in operation ability; profitability mainly in the low rate of operating profit, development ability is insufficient mainly in the total asset turnover rate is low. Finally, according to Vanke Real Estate Company financial management are put forward to improve the V anke Real Estate short-term, long-term solvency, accounts receivable turnover and inventory turnover rate, increase the rate of cost profit and reasonable suggestions to improve the development ability, to promote the healthy, stable, Vanke Real Estate Company sustainable development, provide feasible suggestions to our country's real the real estate industry. Key words：Vanke real estate; financial statements; solvency; operating capacity profitability;
一、偿债能力分析 长期偿债能力 三、利率保障倍数 利率保障倍数 =净利润所得税利息费用 = 利息费用 万科A 3.现金比率 可立即动用的资金 流动负债 4. 现金流量比率= 经营活动现金净流量 流动负债 1. 流动比率 流动资产 流动负债 2. 速动资产=流动资产 存货 流动负债 流动负债 股东权益总额 资产总额 股东权益比率 3.偿债保障比率 _ 负债总额 经营活动中的现金净流 量 2. 负债总额 资产总额 1.资产负债率
偿债能力分析：万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金流量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。 万科A营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力： 1. 短期资产营运能力 (1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长的速度，因此存货的周转率逐年下降若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大，但万科的销售规模也保持了较快的增长，在业务量扩大时，存货量是充足货源的必要保证，且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降，在建开发产品比重大幅上升，存货结构更加合理。因此，存货周转率的波动幅度在正常范围，但仍应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金利用效率，充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。 (2) 应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表),原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。 3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致，说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率，同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低，该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降，但其毛利率，应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小，万科要提高总资产周转率，必须改善存货的管理。 总的来说，万科的资产营运能力较强，尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀，堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多，存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。 万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能
万科财务报表分析 1. 背景分析 万科企业股份有限公司成立于1９84年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。200８年公司完成新开工面积52３.3万平方米，竣工面积5２9。4万平方米，实现销售金额478．7亿元,结算收入4０4.９亿元,净利润4０.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1９9３年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2。07%提升到2．34％,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可.过去二十年,万科营业收入复合增长率为31。４.％,净利润复合增长率为３６。２%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球2００家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业20０强”、“亚洲最优５０大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项. 2.资产负债表分析 根据万科２009半年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表,如图：
1)资产负债表总体状况的初步分析 从总体来看,公司的资产总额从年初的119２.20亿元增加到上半年末的1２45．20亿元,同比增长了４。43% ；从负债和股东权益来看,主要是资本公积增加了8。33%和未分配利润增加了3１.９3%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着,投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。 从资产结构看，公司上年末的资产总额中,流动资产占了９5。4％，而固定资产仅占0.9％，在建工程占0。2%。说明流动资产所占比重较大,资产增值主要依赖于流动资产的增加。 从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下也降低了3．０% ，所占比重由上年的５4。1％降低到了５０.3 ％;所有者权益所占的比重由上年的32。6％上升为3３。６% ,其中未分配利润所占比重较上年有所增加。 2)资产主要项目分析 (1）货币资金及其质量分析
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
万科A 偿债能力分析 一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B 股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 二、万科A 偿债能力分析 企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。 （一）短期偿债能力分析 1.流动比率 2008年年末流动性比率= 流动负债流动资产 =,902.6064,553,7213,203.92113,456,37 =1.76
万科股份有限公司2008-2009年财务 报表分析
万科企业股份有限公司2008-2009年财务报表分析 一、背景分析 (一)背景资料 1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 公司法定英文名称：CHINA V ANKE CO.,LTD.（缩写为V ANKE） 2.公司法定代表人：王石 3.公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02 公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心 4.公司股票上市交易所：深圳证券交易所 股票简称：万科A 股票代码：000002 (二)股东构成 1.股份总数：10,995,210,218（股） 2.截至2009年12月31日，公司共有股东1,487,388户（其中A 股1,446,970户，B 股40,418 户） 拥有公司股份前十名股东持股情况如下： 股东名称股东性质持股比例持股总数 华润股份有限公司国有法人14.73% 1,619,094,766 中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红 其他 1.67% 184,121,543 -005L-FH002 深 刘元生其他 1.22% 133,791,208 融通深证 100 指数证券投资基金其他0.91% 99,575,114 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东0.80% 87,455,642 易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基 其他0.79% 87,047,066 金（易方证基（2009）947） HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH 外资股东0.75% 82,406,712 FD 博时第三产业成长股票证券投资基金其他0.73% 80,000,000 易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基 其他0.67% 74,032,782 金（易方证基（2006）20） 博时新兴成长股票型证券投资基金其他0.64% 70,000,000 (三)企业发展状况 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过 多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。至2008年末，业务覆盖到以珠 三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、 上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科A营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力: 1. 短期资产营运能力 ( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。 ( 2) 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。 3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。 总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。
目录 中文摘要 (2) ABSTRACT (3) 引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (2) （一）股本结构 (2) （二）财务比率分析 (2) （三）综合分析法 (7) 三、万科存在的问题 (9) 四、万科发展建议 (9) 结束语 (11) 参考文献 (12) 谢辞 (13)
中文摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析
VAVKE REAL ESTATE COMPANY FINANCIAL ANALYSIS REPORT ABSTRACT Vanke living in a highly controversial industry, but rare and long applause. Wang and Vanke as the continued leader of the real estate industry, which adhere to go along, along the general trend, the sun, transparent, not bribery, not to hoard, and green development are inseparable. World Expo in Shanghai Vanke is the only exhibitors and owners of independent real estate companies to visit, at the same time, Vanke on behalf of the real estate companies to win the 2010 China Enterprise Management Award for Outstanding Contribution. From time to time from the beginning in 2010 the property market regulation Danian, regulatory policies, Vanke real estate business has kept quiet smile on the first 10 months Vanke sales amount of 86.93 billion, exceeding the original full 75 billion target. What are the achievements of the the Vanke ship continued to lead the Estate aircraft carrier "? Vanke's 2007-2010 financial statements and related financial data, combined with the actual status of the real estate business, from financial analysis perspective, the study of Vanke's recent financial position and operating results, and explore the sustainable development of Vanke road and found the Vanke business strategy glittering and Shangqie to the problems and to provide a reference for the the Vanke management even real estate companies. Key words: real estate,Vanke,financial analysis