关于珠海当前的房地产市场的调查与分析
目录
一、前言
（一）调查的目的、意义
（二）调查的范围、对象
（三）调查的类型与方法
（四）调查的地点、时间
（五）调查的主要内容
二、主体
(一)国内社会经济环境分析：
1、国家的法律、法规、政策等分析
2、广东省与珠海市的本地政策情况与分析
（二）当前珠海市房地产市场的基本情况与分析：
1、供应情况与分析
2、需求情况与分析
3、购买行为分析
4、二手楼市场情况分析
（三）珠海房地产市场的特点与存在的问题
1、基本特征
2、存在问题
（四）珠海房地产市场发展的趋势
三、结语（对以上内容进行概述或感想）
前言
房地产业是一个资源密集型的行业，过去企业将过多精力放在了对土地资源的获取上。而近两年越来越多企业开始关注到融资这个领域，一方面是房地产市场在整个市场所占的地位，另一方面则是房地产的政策调控。
从2010年开始。我国房地产行业就进入了政治频发年。对购房者而言，限购、房产税、加息、等不仅打压了其投机需求，而且加强了观望情绪，购房计划开始推迟。造成的后果就是开发商的销售回款严重放稳，现金流深度不足。对开发商而言。除了销售回款受阻之外，其他传统融资渠道，如银行贷款、上市融资也遭到了进一步打压，这样对房地产开发商也是一个打击，所以楼房必须得降价，这是最好的解决方法。如今楼价已经有所降价了，但是降的幅度并不大，但是值得高兴的是现在楼价已经没有像之前那样疯狂的升价了。通过对房地产的调查可以使我们更加深入的了解房地产的最新消息，还可以提出一些更好的建议，让他们进一步的改进。
（一）调查目的：
通过客观深入房地产市场调查和科学统计分析，让我们充分了解珠海市房地产市场价格趋势和供需空间的情况。然而确定了房地产的目标客户群。之后对房地产的现有规划提出一些实际的建议，更加准确的定位和发挥地块环境特质和经济指标。从而为项目的效益规划出一个更完美的结论。
（二）调查的范围、对象：
范围：这次调查的范围主要珠海地区的房地产市场，主要区域：珠海市香洲地区、珠海西部金湾区、斗门区房地产项目及销售情况价格方面进行调查。
对象：珠海的房地产龙头企业：华发股份、万科集团、时代地产、仁恒置地等地产企业，其次结合二手的物业公司的情况分析二手房市场。
（三）调查方法
访谈法：对销售人员进行沟通，最好以聊天的方式，到各个项目的销售中心收集需要的资料。有些可以在网上查找。
（四）调查的地点、时间：
只要调查时间：5月-6月
地点：主要调查香洲区、金湾区、斗门区等三个区。
（五）调查的主要内容：
1、对珠海市宏观环境的调查；
2、项目自身情况调查；
3、需求市场调查；
4、竞争市场调查。
二、主体
(一) 国内社会经济环境分析
1、国家的法律、法规、政策等分析
一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任
(一)进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合
理水平。各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。
（二）我国经济社会发展的物质技术基础将更为雄厚
劳动力资源丰富，劳动者素质不断提高。我国是劳动力资源丰富的国家。2009年末，我国15—64岁的劳动适龄人口达到9.75亿人，占全部人口的比重为73%。
劳动适龄人口基数大、占比高，决定了未来一定时期我国劳动力总量将继续增加，劳动力资源数量优势仍将保持。同时，随着教育事业的发展，劳动者素质将得到明显提高。2009年，我国就业人员中受教育程度为初中以上的比重达68.9%，比
2006年提高5.6个百分点。
基础设施不断完善，基础产业生产能力和水平大幅提高。“十一五”时期是我国基础设施和基础产业大发展的时期。2006—2009年，我国能源生产总量由23.2亿吨标准煤增加到27.5亿吨标准煤；铁路营业里程由7.7万公里增加到8.6万公里；公路里程由345.7万公里增加到386.1万公里。信息通信和邮政基础网络、环境管理和保护、城市公共设施等也得到进一步加强。这有效缓解了我国经济增长的瓶颈制约，为“十二五”时期平稳较快发展创造了有利条件。
（三）制度环境不断完善和社会大局稳定为经济社会发展提供新的动力和保障社会主义市场经济体制将不断完善。“十二五”时期将是社会主义市场经济体制不断完善的重要时期。农村综合改革将进一步深化。财税体制改革将向深层次迈进，转移支付制度和公共财政体系将会趋于完善。金融体制改革力度会加大，国有商业银行股份制改革可望基本完成。政府职能将加快转变，国有资产管理体制和制度进一步完善，垄断行业改革继续推进。收入分配制度改革力度会不断加大。
社会保障体系建设将进一步深化。基本养老保险省级统筹基本实现，企业退休人员基本养老金、失业保险金、工伤保险金标准继续提高，城乡低保、农村五保等保障水平进一步提高。新型农村养老保险制度基本建成。城镇居民基本医疗保险制度全面实施，新型农村合作医疗实现全覆盖。城乡最低生活保障制度全面建立，低保标准和补助水平的动态调整机制逐步形成，城乡医疗救助制度不断完善。
二、严格住房用地供应管理
增加住房用地有效供应。全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。
三、合理引导住房需求
加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。
四、建立健全约谈问责机制
各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务。优先保证保障性住房供地，加快建设进度，按期完成开工和竣工任务，并确保工程质量和安全。加快配租配售工作进度，严格房源分配使用管理，全面落实保障性住房全过程“阳光工程”。保证普通商品住房供应，加强房地产市场监管，完善个人住房信息系统。
发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、监察等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位。国土部门要确保住房用地供应，并严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。住房城乡建设部门要进一步加强统筹协调，不断完善政策，抓好保障性住房建设管理工作；加强房地产市场监测分析，完善监管长效机制，巩固房地产市场秩序整治成果；完善个人住房信息系统，为落实房地产调控政策提供基础数据。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作。财政、税务、住房城乡建设等部门要相互配合，积极开展应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，坚决堵塞税收漏洞。统计部门要按照《住宅销售价格统计调查方案》，进一步做好房价分类统计和发布工作。
五、“十二五”时期我国经济社会发展面临的挑战和困难
农业基础薄弱，粮食安全面临挑战。我国人多地少，人均耕地面积不到世界平均水平的40%，耕地保护与工业化、城镇化快速发展的矛盾日益突出。农田基础设施差，部分农田水利工程老化失修严重，全国434个大型灌区骨干工程完好率不足50%。农业科技不发达，中低产田比重大。未来随着人口的不断增加和生活水平的提高，饲料和工业用粮将明显增加，粮食需求将继续呈刚性增长，产需缺口将继续加大，而国际市场调剂余缺的空间相当有限，我国粮食安全形势不容乐观。
经济结构性失衡，产业结构不合理。我国长期积累的经济结构性矛盾突出。一是内需与外需、投资与消费失衡。近年来，我国经济对外依存度不断上升，经济增长对国际市场依赖程度较高。同时，经济增长对投资依赖过大。2006—2009年，投资对经济增长的贡献率在40%以上。二是城乡、区域发展不平衡。2009年，我国城镇与农村居民收入之比为3.33∶1，东部地区与中西部地区人均国内生产总值之比为2.2∶1。三是产业结构不合理。2009年，我国服务业占国内生产总值的比重为43.4%，而中等收入国家、高收入国家服务业比重分别超过50%和70%。同时，我国大量制造业企业主要从事低端劳动密集型加工制造，制造业整体素质不高
六、促进经济社会稳定协调发展的着力点
面对困难和挑战，我们必须坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，增强机遇意识和忧患意识，充分利用各种有利条件，加快解决突出的矛盾和问题，促进经济社会稳定协调发展。
必须加快转变经济发展方式。“十二五”时期面临的形势是，支撑过去经济发展的条件正在发生变化，原有的比较优势不断减少，主要依靠低成本要素投入的发展方式难以为继，提高科技对经济增长贡献率的要求迫切，同时有利于自主创新的条件正在形成，因此必须加快转变经济发展方式。为此，要切实加快经济结构战略性调整，加大国民收入分配调整力度，增强居民特别是低收入群众消费能力，增强消费对经济增长的拉动作用；推动产业优化升级，推进工业化与信息化融合，着力发展现代服务业；积极推进节能减排，提高资源利用效率，努力建设资源节约型、环境友好型社会；积极发展战略性新兴产业，加大财政投入，培育新的经济增长点，推动发展向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。
必须进一步深化体制机制改革。要下决心加快推进关系经济社会发展全局的重大体制改革，消除影响经济发展方式转变的体制机制障碍。加快行政管理体制改革，建设服务型政府；加快建立反映市场供求关系、资源稀缺程度和环境损害成本的资源价格形成机制；加快财税体制和金融体制改革，完善财政转移支付制度，增强金融对经济的服务功能；推进国有经济战略性调整，推进垄断性行业体制改革，放宽市场准入，鼓励市场竞争。
必须提高自主创新能力。坚持走中国特色自主创新道路，为经济发展方式转变创造条件。加大自主创新投入，着力突破制约经济社会发展的关键技术和核心技术。深化科技体制改革，促进科技资源优化配置、开放共享和高效利用，推动以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系建设。进一步营造鼓励创新的环境，激发广大科技工作者和全社会的创新活力。
必须把发展民生事业作为重点。更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推动建设和谐社会。优化教育结构，促进义务教育均衡发展。继续实施积极的就业政策，努力扩大就业。完善社会保障体系，提高社会保障水平，加大对低收入群体的帮扶救助力度，扎实推进新型农村社会养老保险。加快医药卫生体制改革，提高应对突发公共卫生事件能力。加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。加强收入分配状况监测，切实推进收入分配制度改革。
2、广东省与珠海市的本地政策分析
1、自2011年起。珠海市户籍居民家庭、可提供在购房日起算起前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明。而非珠海市户
籍的家庭，只能购买一套新商品住房。
2、2011年11月1日起，房地产开发企业应将商品房预售管理部门申请预售。报备项目的住房品均价格超过本市2011年度房价控制目标的。价格主管部门将暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。
（网上查阅）
（二）当前珠海市房地产市场的基本情况与分析
1.供应情况与分析：
之前珠海市出台了《珠海市住房建设规划纲要（2006-2011）》这表明了珠海市政府要确保楼市健康发展，市民能买得起房、住得起房的决心。该规划纲要还客观的分析了珠海市目前的住房建设情况。从该规划纲要来看。珠海市的商品房“空置率”逐年在下降。大家所普遍关注的房价问题，也的到了有效的控制。
2.现今，珠海市限制居住用地量较大。一方面是因为本地人口较少。闲置
用地大部分都是在区位条件比较好。人流量较密集的地方。
3.随着近几年来京珠。珠港澳大桥的工程建设。再加上珠海市优美的环境，
毗邻澳门，政府的大力支持，让珠海市的经济也有了很大的发展。这样一来。也带动了珠海市房地产市场的发展。在未来几年，珠海是房产市场会把住宅建设推向高潮。
4．目前珠海市形成了以商品房为主，政策性住房为辅的供应结构，珠海市先今的商品房供应量比较大，珠海市经济适用房的建设主要是为了解决西部地区高职院校教职工以及一些进驻在珠海市的单位的住房问题。
2、需求情况与分析
供给减少了，需求同时也在减少，首尾双双失重，楼价回调之压力无比巨大。
土地交易流拍频繁，成交率一直往下掉，开发商不拿地、少拿地，决定了新增供给量的迅速萎缩。这是供给的变化。至于需求减少，更是颓然之势，调控压抑了炒买资本，非良性需求一经敲打，整个市场的动力也就不复从前，速度放慢不少。
在这两重因素夹击下，供方只好将全部精力集中到消化库存上面。眼下价格的变化，说到底，还是一个市场去库存化的表现。
按理，需求减少，供给也减少，价格该随之走向新的相持性的均衡。可是新的相持局面久不出现，市场还在持续失衡。那只能解释为：比之于供给，需求的
收缩程度更甚。据此来看，整个市场确已趋向于需求导向型，价格便不再能维持于既往水平。进一步说，价格究竟怎样走，取决于供需两者的变化程度谁重于谁。
因这里存在供需永远无法同步同量持平的情形。譬如有机构分析，数年前市场进入黄金期楼价炙热背面的供求势态，采取了3：1的比例分割，指当有三个需方争抢一套房子时，价格必然蹦得老高。若据此论，则今天供求形势已倒置成了1：3，一个需方被三个供方争抢。这个不同步规律，使得价格只能往下走。就算你停止土地购入，停止开发新项目，也无法转眼消化手中的库存。形势难测，库存可能变成积压，积压可能变成过剩，特别是对那些之前一味想囤地囤房以求投机坐利的供方，就更是如此。毕竟不像别的商品，房屋的供给不像工厂里的流水线操作，可随时抽掉几件东西。不拿地少拿地缓开发少建设只是后来决策，改变不了积压的现实。
短期如此，那么长期呢？当库存大致清仓之后，市场关系重新确立，价格又会怎样呢？会不会又弹上去？鉴于往昔治而后又乱的现象，这样的担忧并非没有根据。但如果保障房和政策房两个系统假以时日能巩固与健全，成为一大基础与依托。这个后果就不会出现。因民生性住房工程一旦有了规模并覆盖到位，将分流很大一部分需求，则市场上的压力定会骤减，这个分流量越大，市场就会越平稳冷静，业经回落的价格也会被稳定住。
可见供给结构调整已是必然。放眼楼市调控，核心部分乃是要去投机去泡沫。只要挤掉了泡沫，价格无有不降之理。炒买投机行为，是对国民财富和经济的掏空。任之一味顽逞，中国经济将无有前程。数年来，土地供应并不因招拍挂而压缩，反是源源不竭，到处开工，供给早已超过了正常的市场界限，却不知真实需求已越来越少。这在二、三线城市表现尤其明确。虽说当下的这个消肿过程，不是一两年可完成，但在达到之日，就必倒逼得大家都脚踏实地找方向谋发展布局经济，相应的，楼价的下行在今日只是一个开端，在日后也将是一个很好的度量仪。
说价格会长久保持下行之势并对经济全局调理有利，是因为这可促成一个现实，就是警醒所有参与市场的供方都能主动为去一个大的库存积压而求得解决办法。由于总的需求是有限的，价格终会掉落，不存在瑰丽神话。
为什么说总的需求有限？当下的情况，是被一个看似需大于供的假象所掩盖。以二、三线城市为例，盖起了那么多楼房，是要有人住的，若没有人住，就充满了商业风险。不错，中国正在迅速城市化，只是中国的城市化不是人口迁徙的决定性动力，乃是与劳动力跨地域流动互为因果与推力。这种人口流动具有大不确定性，是一种过程间的事物，来去自由，不等于落户扎根，不过是一种资金
物力上的往回输送。在这种状况下的人口迁徙，怎么可能支撑得了一个二、三线城市畸高的楼价？
至于人口总量增长因生育政策的约束而下降更是不言自明的现实。就算当下仍有极庞大的人口基数，可中国正逐渐进入老龄化社会，更新换代的置业频次不可能过快过高过密。据官方的统计数据，目下城镇居民住房自有率已高达70%上下，那显然以后的新增住房需求口径只能越收越窄，强劲持久的理由也不存在。
中国是一个地域广博的国度，疆域辽阔的好处，是处处可为“家”，再大的需求最后也要被分散掉。我们现在正从东到西、由南而北地推动若干经济带和区域规划，这些经济枢纽区域规划若趋于成熟，产业结构优化，人口素质提升，机会捕获率增加，则劳动力集中度失衡和人口远途奔波所致资本游动会被稀释，过度集中的人力资本也随之出现了结构性的变化，住房需求或将被进一步摊薄。
再看土地供给。若光就房地产建设来讲，土地资源其实始终很充裕，很多人的担心担错了地方。旧城改造没有空间，规划跟进，还可以向外围扩展，去建新城。况且，此后土地管理机制的改革创新势在必行，放量必不会少。相对于有限的需求而言，盖房子住人，土地没有供不了的。照这样的趋势推断，谁能说楼价还将长期坚挺？
3.购买行为分析
1、购买行为的定义
购买行为是指消费者对某种商品产生的需要心理。需求是购买行为中的第一阶段，当消费者意识到对某种商品有需要时，购买过程就开始。
2、影响购买需求的因素
1.经济状况；
2.家庭因素；
3.房价；
4.房屋所处的区域；
5.国家或地方房地产政策。
4、二手楼市场情况分析
第一季度，全市二手房成交价格为5803元，同比上涨32.2%。成交量为4207
宗，比上年同期的5502宗下降23.5%。
以上情况说明，随着国家房地产调控措施的相继出台，对我市商品住房的市场成
交活跃度已产生一定的影响。由于房价处于历史高位，对中等收入家庭首次置业
也有较大的心理影响。
二手楼出现两种情况，手中握有大批物业或急需用钱的业主显得焦急，降价套现，因此本月上旬反而给二手楼市场带来一些成交量，但大部分业主在限购之
后反而惜售，因此整体二手楼下行幅度尚不明显。根据正顺地产一份最新的调查
报告显示，逾七成二手房业主惜售，这在一定程度上也直接影响了短期内二手楼
的成交。在严控的政策下，现今小业主和发展商受政策的影响层面是不一样的。
业主有一两套房在手，但自限购令之后，也担心房卖了之后再想买回来就不容易，因此将出售转为出租，用租金来抵供楼。这些二手房业主认为短期内无法接受价
格的大幅调整，自己的二手楼价格没有办法大幅的下调，成交的机率很低，目前
因不需要急于用钱，且没有供楼利息的压力，不如先出租。
经研究部分析，11月份截止目前正顺市区二手房住宅的成交均价为8053元/平方米，环比10月份的下跌14%。市场的低点已经持续了一段时间，市场中急
于套现或承受巨大利息压力的投资者，也会适时的抛售物业，这对于刚性需求的
购房者来说，不能不说是一个好时机。
（三）珠海房地产市场的特点与存在的问题
1、基本特征
珠海之所以能得此特荣，不仅有赖于其人均GDP的高速度增长，更得益于全民分享GDP成果，居民经济收入明显增加，生活水平显著提高，使得珠海市居年
对这座城市有了更强烈的归属感。
珠海1-11月各项经济运行平稳增长，工业总产值达到2171.97亿元，同比增长
17.7%。珠海居民消费价格指数同比增长3.8%，低于全国平均水平（4.6%），值
得注意的是居民储蓄热情有所下降（加大了个人投资力度），城乡居民储蓄存款
余额只有567.88亿元，同比下降0.2%。
珠海作为以旅游资源著称的海滨城市，人口构成的特点总量较小,只占全省人口的1%左右，与京津沪等老城市相比，人口年轻，尤其育龄人口比例较高，
人口控制工作难度相对较大。另外，流动人口数量相对也较多，流动人口又以务
工流动人口和旅游流动人口为主，随着珠海的城市品牌建设的加强，越来越多的
外来务工人员开始选择在珠海置业以满足工作居住两方便的需要，另一方面，旅
游业的带动下，赁借珠海得天独厚的环境和区位优势吸引并促发了全国仍及全世界富足人群在珠海置业的激情。
珠海一桥之隔的澳门在过去对珠海房地产的贡献并不算特别大，但随着澳门经济的迅猛增长，与内地特别是珠海的联系越来越紧密，两城融合力度不断加大，澳门及其博彩连带的富足人群将越来越有理由选择相较澳门更廉价质优的住宅来自住和投资。
【拱北】――珠澳同城趋势激发境外置业高潮，短期投资为主。
【吉大】――珠海置业理想之地，长期投资与自住并重。
【老香洲】——高知高收入群体热衷投资教育资源宝地
【新香洲】——崇新心理与长远投资注重政策性趋向的人选择这一区域
【前山】――潜力大价位低，为中高级白领最爱
【南屏】——品牌地产影响并带动新知人群集中置业
【唐家】——富豪和普通置业者并存
2、存在问题
在房地产市场与房地产金融业务快速发展的同时，我们也看到，近一段时间，房地产市场出现部分城市房地产价格上涨过快、供应结构不合理、低收入群众住房困难等突出问题：
1.商品住房价格持续上涨。2003年至2006年，全国城镇房屋销售价格涨幅同比达到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。到今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比增长9.5%；新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，呈现出总体持续上升的趋势。
2.供应结构不合理。住房特别是中小套型住房供应总量不足。据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%，2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。
3.调控政策尚未得到全面落实。几年来，针对房价上涨较快、住房供应结构不合理等问题，国务院采取了一系列政策措施，加强房地产市场调控，取得了积极成效，但也存在政策措施在一些地方没有全面贯彻落实的问题。中低价位、中小套型普通住房供应明显不足。2007年1月-10月，全国90平方米以下住房开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。一些房地产开发企业囤积土地、捂盘
惜售、造势抬价的行为时有发生。2007年1月-10月份，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积只增长了9.1%。
4.低收入家庭住房还面临较大困难。目前，全国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭近1000万户，其中低保家庭约400万户，占城镇家庭总户数的
5.5%。而同时，一些城市房价持续上涨，中小户型住房租赁市场发展较慢，低收入家庭住房问题无法通过市场解决。
主要问题
（1）政策概念混淆
长期以来，我们对住房问题的特殊性认识不足，片面强调通过房地产市场来调节需求，解决住房问题，用房地产政策代替住房政策。从政策属性上看，房地产政策是一种经济政策，主要着眼于市场效率；住房政策则是社会公共政策，更注重社会公平和居民的基本住房需求，它要解决的问题是，使不同收入状况的居民住有所居。多数国家的经验证明，住房供应既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我国混淆了这两个表面相似而有实质区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位或不到位。
（2）对住房的保障功能重视不够
我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在现行体制下，由土地产生的资产（源）性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的"第二财政"。而且我国还普遍以GDP增长率论政绩的干部考核体系，也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。在经济增长的冲动下，一些城市政府忽视了住房的保障功能。
（3）住房供应结构调整步伐较慢
目前，调整住房供应结构步伐较慢，中小户型住房比重依然偏低。近几年来，90平方米以下套型供应量占比不足20%。在提出90／70的要求后，总体情况落实较好，全国平均达到了55%，但远未达到要求的70%。经济适用住房和廉租住房供应滞后，廉租住房的房源不足是当前推进廉租住房制度建设的主要问题之一．
(4) 珠海房地产市场发展的趋势
2010年4.17之后的调整让整个行业变得很纠结，但我们的财务跟我说珠海房产之窗2010年又赢了，我们的目标都实现了，我们网站建设的目标和销售的目标，没有在座的支持和鼓励我们就没有今天的成绩，再次感谢你们!8年来因为有了各位的支持，我们才有了今天的壮大，也正因为有了你们的鼓励，我们才有了前进的动力。房产之窗2010年除了自身的发展以外，我们已经逐渐打造成了以房产为龙头，二手、家居、生活四大板块的产业链，我们的目标是把珠海这块地方用网络的方式打造成为一个以房为核心的城市生活圈，珠海城市生活圈，我们将把网络进行到底。今天我也非常非常地高兴和荣幸能够和网易房产一同来做这个活动，因为我觉得一个行业不单单是一家公司或是一家网站，我觉得这是一个行业，往往有的时候我们经常跟朋友开玩笑，你去珠海的食街会发现家家都很火，这才是真正的食街。在座的没有人有听过我说广东话吧，我打算今天献出我的“处女秀”，用一句广东人的广告语!表达我对于网易的支持和鼓励，就是：“大家好，才是真的好”(粤语)，好了，谢谢各位。
在年末的时候，我们都喜欢对明年的情况做一个预测，今天我想就今年总结和明年的一个预测。具体的来说就是明年主要是楼市调控不会放松，但是另外一个房价还是会上升，这个就是各种利益的博弈造成了房价上升，由于各种利益博弈，政府需要平衡各种利益，这方面的调控不会停止。
我的主题就是：利益博弈犹在，楼市调控不懈。
“4.17”、“国十条”，9月底是一个“国五条”，温家宝总理都建议澳门的年轻人租房，澳门就在我们珠海的旁边，政府一年三次这么频繁的调控，但是效果还是达不到，这是我在第二个问题里面，第二部分跟大家说的。
2010年珠三角楼市的态势。根据广东省统计局的数据，首先是我们开发投资情况是比较好的，在下半年之后还是比较好的。但是我们预计由于10月份新的调控政策下，限购限贷对于我们是有影响的，走势还是往下的。从资金到位的情况来说比较差，同比去年来说差了一点，但还是有一定的增长。国内的贷款方面，银行贷款和非银行金融机构的贷款方面，银行的贷款一直在往下收缩，但在里面有个非银行方面的渠道的一个贷款向上走高的。
2010年定金及预售款、个人按揭贷款的情况是往下走的。2010年广东商品房销售情况的均价方面基本上还是可以的，没有怎么动，成交量是上升的，但问题是我们跟去年比的话，还是一个减少。从2010年珠三角各市商品房各月份走势来看，珠海还是比较低的，中山的成交量住珠海大一点。当然珠三角各个城市都是处在比较低的状态。
从全省新建商品住宅价格走势一览表来看，珠海的成交量不是很大，但价格还是排在前面，因为统计局的数据我们只是拿到5月份的，5月份之后可能有比
较大的变动，深圳的均价是17793，珠海的均价是11632，比09年增长了55.2%，广州是10286，比去年同期上升14.4%。
影响房价主要因素及背后利益博弈
我们知道影响房价有很多的因素，其中有客观因素，包括了城市化、城市建设、GDP、民间资本也就是流动性，还有土地、财政，还有CPI、通胀、加息、限购限贷，这些造成推动房价上升的动力，有很多因素。而相对主观的因素就是限购、限贷、加息，这是政府能够做到的。我们看看下面这么多的客观因素，对于房价的推动是它的力度大还是限购限贷加息的力度大?我们看看为什么政策加强了，而房价是上升了?而明年房价上升的动力在什么地方?
首先中共中央政治局召开的会议，关于十二五规划里面很重要的就是要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民，作为推动城镇化的重要任务。第二就是以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成作用大的城市群，促进大中小城市和小成长协调发展。就我们珠三角来说，以广州为中心的珠三角的一小时生活圈来理解，我们广珠的城际轻轨开通了，为我们创造一小时生活圈创造了良好的条件。要把符合条件的农业转移人口逐步成为城镇居民，就加大了人口转移的力度。
在城市化率里面，深圳是百分之百，广州是82%，但是把关外划为特区就没有百分之百了，90%多。城市化的进程是一个漫长的时候，全国的平均水平只有46.6%。天津77%，大连60%，珠海87%，东莞86%，佛山91%，这些都是城市化率比较快的。环渤海和长三角的地区的城市化比我们还要慢，所以他们房价的上升要比我们快，因为城市化的竞争会很快的拉升房价。
北京、上海、广州、深圳等人均的GDP都超过了1万美金，在我们的二线城市里面人均GDP8000美元，而且是以第二产业为主，第三产业的比例最大还没有超过50%。这是二线城市的一个情况。
城市化推动农业人口进入城市，增加住房需求，拉升房价。建设以广州为中心、广深、广珠城际轨道交通为主轴的城际轨道路网，建成珠三角1小时经济圈。广佛都市圈是珠三角一体化的先行区，广佛地铁、广珠城际轨道即将建成通车，佛山、中山、珠海将先行受益。
城市建设加速，为楼市加速发展注入新动力
2004年至2009年广州城建投入逾1600亿，其中2009年达到424亿元，创历年新高广州亚运会总投资1200多亿元，其中，用于城市面貌和环境改善1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合政治等。
据报道，预计2010年亚运会将为广州城市经济带来8000亿元人民币的收益，城市建设提速5至10年，2004—2010年广州一手住宅均价年符利增幅20%，而
珠江新城达25%，城市价值带动5%。
由于城市的建设，政府投入大量的钱把它的价值提升了。我们也知道城市建设对于房价的推动作用是很大的。
再一个原因就是GDP，我们要保8，因为这些，不是说你政府的政绩，市长政绩当然是一方面，但是GDP是重要的。中国一定要保8，我们在08年的第四季度和和09年的第一季度掉到6.8、6.2。我们自己可以回忆一下08年第四季度和09年的第二季度的情况，这时候政府马上有很多的救市措施，努力的卖房，因为GDP已经降下来了。从09年第三季度开始，GDP上去了，所以我们不担心，GDP下来的时候房价也下来了，广州当时的区位是8000块钱的均价，到了09年、10年的这个时候已经到了1.3万的均价。从08年到10年广州涨了几千块钱的涨幅，跟GDP有关系的。
看看开发商的情况
万科，今年完成了自己的任务，但是也要进军商业地产，旅游地产。横打酒店业、综合体项目将是主要方向。龙湖也是进军商业和旅游业发展。其他的一些大型龙头企业也是多元化发展。
现在开发商对于房地产市场有一些应对策略，联合拿地开发，强强联手趋势在延续。越来越多的开发商选择联合开发，在调控延续的2011年联合开发仍是较大房企的选择。万科、保力、绿城今年上半年新增项目合作开发的比例分别高达50%、40%和58%。富力在经过6个月的零土地储备后，新购入3宗土地，其中2宗土地以联合体的形式获得，另外其新开工的惠州富茂威尼斯湾项目，是富力和世茂继广州押运城、天津项目之后的又一个合作项目。11月16日新世界发展中国有限公司联合北京东方华美房地产开发有限公司以投标的方式拿下了北京顺义区高丽营镇于庄地块，成交价极高。
开发商应对策略之积极参与保障房建设
2010年全国住房用地拟供应18万公顷，其中，保障房合计约占24%，2011年全国保障房建设规模或达1000万套，比今年增长72%，市场空间将越来越大。虽然保障房项目利润率低，但其安全系数高，资金周转速度快，且能得到政府扶持，开发商更容易得到贷款，所以一些小开发商愿意做这样的项目。
结语
经过了这次的调查，我对如今房地产市场的有了新的看法。
1、房价没可能回到从前？
有些人说等房价降了再买，要降到心理预期，市场价格没有心理预期只能由市场决定，受过教育的都知道价格形成的几大要素。就好象我想预期10万买奔
驰轿车一样，这个预期并不现实。房地产的价格上涨受到土地、税收、报建、配套、建材、人工和管理销售等因素的影响。试问和房地产有关的哪个行业不是在上涨。有的专家说房地产的利润有30%，但是你要看他在什么时间取得这30%，一般房地产一个项目的开发周期是3年，如果3年投入几个亿资金取得30%的回报，您觉得高吗？这样看来和其它行业差不多。毕竟它是高风险高投入的行业，利润稍稍比其它行业高点儿也是正常的，就向你开个超市要比开个小卖店收入高点一样，无可厚非。当然早些年也有暴利这种情况靠的是土地本身的升值，但是现在国家严控土地开发，征收土地升值税和两年内必须开工建设，囤积土地现象就少了，开发暴利也就没有了。
就算等到我们高兴的价格在买，但位置、环境等条件更差。你知道买房的要义是什么？第一是位置，第二是位置，第三还是位置。而比这更重要的也是大家最容易忽略的则是比黄金更宝贵的岁月时光。生活是讲质量的，如果你是没有质量的人，你尽管去等好了，尽管让岁月的时光流逝好了。
打个比方：如果说宝马是豪宅，那么普通商品房就是普通汽车，而其它类型的房屋只能算是公共交通。显然大多数人做公共交通，中等富裕阶层如真正的白领是开轿车的，而只有少数人是开宝马的，这本是很正常的事。但现在是做公共交通的都想开轿车，只要开不上、买不起，就天天喊、天天骂，骂开发商、骂政府。这是典型的平均主义思想在作怪！有些学者迎合了这些人的心理，而广发言论。
2..政府有没有能力调控好房价，其调控原因和目的
现在很多人质疑国家调控能力，认为房地产调控是越调控越失控，你看房没怎么降有地方还涨了起来？首先大家有没有弄清楚国家调控房地产的目的，现在很多人有这样一个误解就是国家调控房地产是为了把房价降下来让老百姓卖得起房住。这不是大家理解能力差，这要怪我们有的新闻没有说清楚，我在这里个大家解析下中国为什么要调控房价，调控房价的目的。首先在房地产这个领域有百分之七十多是泡沫经济，因为好多人买房都贷款，好多开发商是货款开发，所以房地产一不小心就会崩盘，从而引起金融危机，其次地产发展还有很多地方不合理，让好多底层人民卖不起房就只能租房。拉大了贫富差距，时间长了人们心里会觉得不公平，很多人会对政府有怨言，这股力量一旦爆发很可能引起社会动乱，从上面两点在中央领导人位置上一想不难看出中国政府目的。七个字就是合理稳定发展。人家没有注意一点就是个地调控目标没说要让房价减价而是说也许增多少。而新闻上说让大家有房住不是让房子减价，二十廉住房建造和公租房建造让大家可以有房住。下面是国家总理在房价调控上原话（温家宝明确标会，我
还有信心，如果我没有信心，不去努力，那就是失职，就是对人民不负责。我不仅要做这样的表态，而且要付诸实际行动。）
3.在各种新政策下如何做好房地产
现在的新政策给好多人带来了观望态度，同时新政策针对最严就是炒房客，现在的二手市场可以说是相当低迷。可是说是新的政策影响下全国交易在下滑，如果没有性政策调控我想全国是另一个景象，在以前房子是相当好卖，我们一句通俗话是只要有房子闭眼睛可以卖出去，现在不一样了，在新政策下我们市场变了，开发商之间竞争越来越激烈了，在面对市场变化和开发商之间竞争越来越激烈情况下我们要怎么做呢？在面对新的政策下好多开发商选择的是问题策略，选了了地州市场，从住宅开发转向商业和旅游地产等。我们要经过认真的市场分析了解市场要做到客户的真实需求，如当地的人口情况经济情况和风俗习惯，刚性需求有多少人，投资的有多少人，客户源在哪里，真实了解客户源心理和当地风俗习惯和地理位置等因素来为他们量身设计房子和户型等，在了解当地的信息后我们了解我们的竞争对手情况，所谓知己知彼百战百胜，了解对手是什么样的套路出牌，了解对手优缺点等内容，我们要学会扬长避短，把自己优势完全体现出来，在地市场分析过程中我们不是认为我听到，我看到等我们要亲自走入市场进行调查，亲自采访当地客户进行问卷调查，有很强的数据作文依据同时我们有多少个专业分析大师进行探讨，我们总结大家优秀的东西这样不但可以拿出优秀方案，同时大家在探讨中可以不断进步学习，在加上我们优秀的销售人员经过培训可以做到从客户话语和一个细微动作捕捉到客户心理想法，针对客户心里想法进行销售。我们不断提高自己道德修养，不断完善我们专业知识，不断提到我们管理技巧。只有专业和质量品质我们才能走更远。
珠海市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版
报告导读 本报告针对珠海市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示珠海市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解珠海市房地产投资情况提供重要参考及指引。 珠海市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 珠海市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信珠海市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节珠海市房地产投资情况现状 (1) 第二节珠海市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、珠海市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、珠海市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、珠海市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、珠海市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、珠海市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节珠海市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、珠海市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、珠海市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、珠海市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、珠海市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
六安市房地产市场供求状况调查 一、六安市土地储备与用地规划 1、六安市区内国有土地级不划分为： 一级地要紧分布区位：东至新淠河河沿，南至皖西东路和大不山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。 二级地要紧分布区位：东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街，北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。 三级地要紧分布区位：东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。 四级地要紧分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。 五级地要紧分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。 2、土地储备状况 都市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58
平方米。都市进展储备土地要紧分布在都市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。 六安土地储备已初步形成了市场运作与经营都市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让， "征、收(购)、储、供"一条龙治理。到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。除市政务中心、体育中心及都市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲，以后土地市场供应体量较大，新增土地要紧集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，讲明六安市政府在以后旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极阻碍。 3、土地出让与开发 2004年六安都市规划区供应了62 宗土地，土地总面积 301.22万平方米。从2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有打算推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块，1692 亩。2005年打算出让15 个地块，计2185 亩，本月将有两次土地挂牌拍卖，其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块，规划用地面积16.2万平方米，243亩。7月29日挂拍的是
关于珠海当前的房地产市场的调查与分析 目录 一、前言 （一）调查的目的、意义 （二）调查的范围、对象 （三）调查的类型与方法 （四）调查的地点、时间 （五）调查的主要内容 二、主体 (一)国内社会经济环境分析： 1、国家的法律、法规、政策等分析 2、广东省与珠海市的本地政策情况与分析 （二）当前珠海市房地产市场的基本情况与分析： 1、供应情况与分析 2、需求情况与分析 3、购买行为分析 4、二手楼市场情况分析 （三）珠海房地产市场的特点与存在的问题 1、基本特征 2、存在问题 （四）珠海房地产市场发展的趋势
三、结语（对以上内容进行概述或感想） 前言 房地产业是一个资源密集型的行业，过去企业将过多精力放在了对土地资源的获取上。而近两年越来越多企业开始关注到融资这个领域，一方面是房地产市场在整个市场所占的地位，另一方面则是房地产的政策调控。 从2010年开始。我国房地产行业就进入了政治频发年。对购房者而言，限购、房产税、加息、等不仅打压了其投机需求，而且加强了观望情绪，购房计划开始推迟。造成的后果就是开发商的销售回款严重放稳，现金流深度不足。对开发商而言。除了销售回款受阻之外，其他传统融资渠道，如银行贷款、上市融资也遭到了进一步打压，这样对房地产开发商也是一个打击，所以楼房必须得降价，这是最好的解决方法。如今楼价已经有所降价了，但是降的幅度并不大，但是值得高兴的是现在楼价已经没有像之前那样疯狂的升价了。通过对房地产的调查可以使我们更加深入的了解房地产的最新消息，还可以提出一些更好的建议，让他们进一步的改进。 （一）调查目的： 通过客观深入房地产市场调查和科学统计分析，让我们充分了解珠海市房地产市场价格趋势和供需空间的情况。然而确定了房地产的目标客户群。之后对房地产的现有规划提出一些实际的建议，更加准确的定位和发挥地块环境特质和经济指标。从而为项目的效益规划出一个更完美的结论。 （二）调查的范围、对象： 范围：这次调查的范围主要珠海地区的房地产市场，主要区域：珠海市香洲地区、珠海西部金湾区、斗门区房地产项目及销售情况价格方面进行调查。 对象：珠海的房地产龙头企业：华发股份、万科集团、时代地产、仁恒置地等地产企业，其次结合二手的物业公司的情况分析二手房市场。 （三）调查方法
房地产市场调查总结分析 （一）浅水湾 项目概况： 小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333㎡，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140㎡，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段，初步定价1700-2050元∕㎡，现在交5万可以优惠2%，正式开盘可同时享受其它优惠。 销售推广： 该项目由郑州智本行代理，以“平价也能住豪宅”为推销主题，主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部，周边竞争楼盘广告分布较集中，该广告牌位置居中，效果较明显；围墙广告在该项目工地，制作精良、主题鲜明；宣传单页风格典雅，较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近，人气旺盛，但销售现场气氛冷清，配合较少。 优势： 1）产品多样化，满足不同层次人的需求； 2）双气入户，24小时供热水，太阳能路灯，智能化楼宇对讲； 3）价格较低； 4）配套较完善，周边学校较多。 5）户型设计较为新颖、合理，错层设计较吸引客户，有中央广场。 劣势： 1）小区规模较小，档次低，仅20多亩地； 2）地理位置偏远，交通不便利； 3）开发商开发第一个楼盘，实力较弱； 4）紧邻火车道，噪音大，且不安全； 5）周边无居民区，大环境差，安全系数低。 付款政策： 可分期、按揭、一次性付款，优惠政策暂未定。 （二）金城逸品 项目概况： 小区位于金城路与溱水路交叉口，占地20多亩，共7栋楼，1-5号楼为多层带电梯，6-7号楼为3层（一层是车库，2-3层是小户型），1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米，规划为200多套，有57-85㎡两房，114-140㎡三房，主力户型为三室两厅两卫，占50%。08年5月份开工，地基已打好。小区绿化率38%，有楼顶花园，小区内部有观景长廊，小区物业以后由开发商自己做。 销售推广： 该项目由上海智恒代理，推广主题为“用品质代言全城新生活”，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于其售楼部上方，该区人流量较大，客户关注度较高；宣传单页以红色为基调，与售楼部整体基调相符，内容较全面，主题鲜明；售楼部位于炎黄广场西南角，客流量大，并且现场销售人员热情，销售气氛热烈浓厚，但是团队配合较少。 优势： 1）价格较低，周边配套较齐全； 2）双气直接入户；
【最新整理，下载后即可编辑】 一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研
珠海住宅市场 分析 广州涛略投资咨询有限公司 二零一五年七月
目录 1、珠海住宅市场分析 (1) 2、横琴住宅市场分析 (5)
1、珠海住宅市场分析 2014年10月-2015年2月，住宅用地成交面积基本成增长趋势。 2015年1月28日，龙光地产以17600元/平方米的楼面地价拍下夏湾一宗住宅用地，总地价约9.8亿元，溢价率高达120%，成为珠海新晋单价“地王”。比2014年的地王记录涨了1200元/平方米。地价几乎可达市区部分新房的价格。 6月份主城区住宅网签突破800套
今年6月份，珠海主城区共网签商品房838套，其中住宅用房网签801套，是今年前6个月中单月网签数据最高的一个月，也是唯一一个突破800套大关的月份，环比今年5月份的793套的成绩上涨了1%，同比去年6月份的290套的成绩上涨了176%。 个盘方面，上个月共有6个楼盘成交套数超过40套。其中，位于唐家湾的保利海上五月花以93套住宅的成绩排名第一，位于横琴的中海名钻花园二期以76套住宅的成绩排名第二，市区新盘中邦山海湾花园以68套的成绩排名第三。 中山市国土局资源局数据显示，作为珠海人购房的热门区域，中山坦洲镇上个月成交房源1146套，成交面积11 .9万平方米，数据环比有明显回落———5月份，坦洲商品房成交1792套，成交面积16.7万平方米。 上半年主城区网签3315套住宅 数据显示，今年上半年，珠海主城区共网签商品房3494套，其中有3315套为住宅用房，与去年同期的2137套相比，该数据上涨了55%。 六月珠海楼价环比涨0 .54% 关于珠海楼价，珠海官方近年来已经不再公布相关数据，而根据中国指数研究院公布的《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据显示，6月珠海新建住宅平均价格为13139元/平方米，环比上涨0 .54%，涨幅在全国100个城市中排名第31。 市区64%楼盘破20000元/㎡ 据网易珠海房产不完全统计6月市区在售75盘，其中越过20000元/㎡的楼盘有48个（不包括横琴未开卖楼盘），超总数的64%。
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
珠海市2016年年度房地产市场情况分析2016年初，央行降准，进一步降低企业融资成本,珠海市宣布全面取消楼市限购，随后，政治局会议定调楼市去库存，挖掘需求和差别化调控，前三季度受多项利好政策的出台影响及宽松的货币政策环境下，房地产市场涨幅持续扩大，各类需求集中释放推动房地产市场整体高位运行，地价短期急剧攀升。10月，珠海市正式宣布重启楼市限购令，同时通过提高竞买土地保证金比例、增加保障房用地供应、提高首付比例等方式调控房地产市场，但港珠澳大桥的建设进度、横琴重点项目的竣工情况、西部中心城区的开发进度不断加快、主城区的升级规划不断推出，第四季度房地产价格仍在高位坚挺，但观望情绪浓厚，出现量跌价稳情况。 根据珠海市统计局官网公布的《2016年11月度房地产开发与经营》报表数据显示，珠海市1-11月商品房施工面积为2524.78万平方米，同比上涨16.7%；商品房竣工面积为288.83万平方米，同比上涨99.5%；商品房销售面积为603.96万平方米，同比上涨60.4%，其中，住宅销售面积为557.66万平方米，同比上涨达60.8%；商品房待售面积为164.67万平方米，同比下降3.6%，其中，住宅待售面积同比下降21%。住宅施工面积及竣工面积均同比上涨，销售面积同比大幅上涨，待售面积小幅下降，楼市呈现供需两旺态势。2016年1-11月房地产开发与经营情况表见表1。
可供预售面积上涨，供应持续增长 1-11月，珠海市商品房可供预售195宗，同比上涨6%，商品房可供预售面积为449.67万平方米，同比上涨12.2%，商品房可供预售面积中主要的是普通住宅，为420.95万平方米，同比上涨18.2%，供应持续增加。2016年1-11月商品房预售及二手住房交易统计情况见表2。 商品房销售情况总体较热，
房地产市场调查与分析 房地产市场调查与分析 1.市场调查的意义和内容： (一)市场调查的重要性 由于科学技术的飞速发展，技术革新的速度大大加快，产品日新月异，国内外市场竞争激烈。为了增强产品在市场上的竞争能力， 各企业都希望能随着千变万化的市场动态，及时做出相应的正确决策，并在采取行动之前，能获得有关的市场信息和情报资料，以避 免做出错误的决策，减少决策的风险。尤其当企业由以往的地区性 经营扩大为全国性经营，甚至发展到国际性经营时，企业的经营决 策者实际上已不大可能亲自与市场广泛接触。而市场情况千变万化，消费者需求愈来愈多样化和挑剔，他们的爱好、动机、欲望对企业 经营的影响很大。因此，企业要了解哪种产品是客户所需要的，如 何定出适宜的价格，怎样合理地选择分销渠道，选择适当的销售促 进方式，适时满足客户需求，了解潜在市场情况等，都需要做好市 场调查工作，从多方面获取市场情报资料，敏感地捕捉这些信息， 分析企业的生产与市场需求之间的内在联系，周密分析和研究市场 需求变化的规律，用以指导企业的经营决策，有预见地安排市场营 销活动，提高企业经营管理水平。 (二)市场调查内容 由于影响市场的因素很多，所以进行市场调查的内容很多，调查的范围也很广泛。凡是直接或间接影响市场营销的情报资料，都要 广泛收集和研究，以便采取相应的策略。市场调查的内容主要包括 国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查、市场营销因素调查等。 2.市场调查的步骤：
(一)确定问题和调查目标 调查项目可以分成三类。一是试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压 力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量。 二是描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费 60万元在郊区买一套两居室商品住宅。三是因果性调查，即检验因 果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够 增加多少购买者。 (二)制定调查计划 市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。制定的调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样 方案和联系方法几个方面。 (三)收集信息 收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。在采用问卷调查时，可能会出现某些被调查者不在家必须重访或更换、某 些被调查者拒绝合作、某些人的回答或在有些问题上有偏见或不诚 实等情况。在采用实验法进行调查时，调查人员必须注意，要使实 验组与控制组匹配，并尽可能消除参与者的参与误差，实验方案要 统一形式并且要能够控制外部因素的影响等。现代计算机和通信技 术使得资料收集的方法迅速发展，且减少了人员和时间的投入。 (四)分析信息 该阶段的主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标相关的信息，对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可 以采用统计技术和决策模型进行分析。 (五)报告结果 市场调查人员不能把大量的调查资料和分析方法直接提供给客户或有关决策者，必须对信息进行分析和提炼，总结归纳出主要的调
诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62
第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。
房地产市场的调查与研究 房地产市场的调查与研究 一、市场调查的意义 1、狭义的市场调查 狭义的市场调查确实是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。 关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。 所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售
率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料。 所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。 2、广义的市场调查 广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。 关于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。 收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执
行情况，以及公司的经营业绩。如此，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 二、市场调查的种类 依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型： 1、询问调查法 是指将所拟调查的事项，采纳面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。能够用于事实、意见和动机的询问。 2、观看调查法 是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观看消费者的动作，而以该动作的聚拢作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感受到调查正在进行，如此能够幸免被调查人的主观意见对调查结果产生阻碍。
房地产区域市场策划分析 前言 1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．工程分析5 1．4．竞争对手资料分析7 1．5．工程周边配套状况15 1.6.工程企划思路15 2．工程市场定位20 2．1市场定位20 2．2．工程形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 前言 ……….敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘工程的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成工程的销售目标。
1.市场分析 1．1．区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。 1．2．定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 由于房地产业发展的不成熟，以及经管制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。 员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。 1．3．工程分析 1.工程名称：海景中心 2.工程规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 （复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m2
目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27
摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。
珠海房地产分析 去年珠海主城区价格稳定在2万元/平方米，一些楼盘甚至冲破 3万，2016年的房价依旧有温和的上涨预期。加上政府不断强调的 去库存，就明显的表示出希望在经济大环境不乐观的市场背景下， 通过“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的举措提振经济。一些专家预计，2016年楼市政府将继续出招一些“救市政策”来保 证市场交易的活跃度，也就是说珠海楼市将迎来量价齐稳的局面。 横琴住宅触底反弹 去年的“3·30新政”到去库存战略使得珠海楼市获得放松，成 交量开始稳步上升，市场价格也随之进入上行曲线，特别是2015年 的横琴新区住宅价格呈现触底反弹之势。 横琴基础设施的不断完善，加上各项政策的不断执行，横琴自贸区会呈现飞速发展的趋势，这必将带动珠海乃至澳门的共同发展。 开发商们也正是利用横琴新区这一发展前景，纷纷为自己赢得更多 的机遇。 1.看银行对房贷的态度 一般而言，银行手松，说明市场看好，房价一般呈上涨趋势;银 行手紧，说明市场风险加大，房价一般呈下跌趋势。 2.买跌不买涨 投资理念一般是“买跌不买涨”，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资风险。 3.买“预期” 购房要学会买“预期”，这样升值潜力比较大。如果等全部配套都落实了再买，房价已经上涨。如果规划明确，可早前下手。
4.不必一步到位 多比多看，满足个人所需，量力支出，这样才是宜居幸福的居住理念。 5.计算养房成本 物业费也是买房前必要考虑的预算支出。会所、地下车库这些配套设施是不可忽视的支出。 (1)《珠海市个人住房公积金购房组合贷款申请审批表》(可在各承办银行领取); (2)个人住房公积金存折(补登到最新六个月缴存记录); (3)身份证、军官证等有效身份证明和户口簿、暂住证等有效居留证明; (4)婚姻状况证明; (5)贷款经办银行活期储蓄存折(卡)复印件1份(原件备查，用于委托扣款); (6)收入证明; (7)房地产登记中心开具的房产套数证明; (8)资产证明：存折、缴税凭证、车辆等证明材料。 2、其他资料 外市住房公积金储户在珠海购买住房：须提供住房公积金缴存所在地住房公积金管理中心出具的《住房公积金缴存和贷款情况证明》。