房地产企业项目开发基
准及标准工期
WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期目录
大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2 ）
写字楼（地上30层+地下3层，建筑面积5～10万m2）
酒店（地上40层+地下3层，建筑面积7～10万m2）
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期
一、项目开发周期基准的建立与应用
1.建立初步的基准
制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。
2.持续改进及应用
1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估；
2)总结、推广与更新：
总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。
3.周期基准计算的起始点
1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算；
2)拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别
项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
二、前期定位与设计周期基准
1.住宅设计周期表
2.商业设计周期
三、典型物业工程施工周期基准
1.住宅类物业
1)住宅类物业施工周期基准的编制说明：
a)沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果
跨二个
冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；
b)各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合
验收和
办理产证的时间；
c)工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；施工
标段通
常以2万平方米以下地下室、5～7万平方米地上建筑划分为一个标段；
d)施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准；
e)整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣
工、办证
时间汇总；
f)基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。有桩基工程时：将
根据不
同的桩基形式另行考虑桩基施工工期，例如：预应力管桩工期为40天，钻孔桩工
期为90天；有一层集中地下车库工程时：建筑面积为1万平方米以下工期为4个月，
建筑面积1～2万平方米工期为5个月；两层集中地下车库工程工期增加30天；
g)主体结构施工中有斜屋面时，增加12天工期；
h)外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；
i)室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；
j)二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施工在第7层楼面模板完
成时开始插入)；景观工程在场地条件允许时，可根椐实际情况提前与市政工程交
叉进行，以缩短施工综合工期；
k)当工期跨春节影响施工时，工期增加25～30天；
l)因为各地的差异较大，所以工期指标内没有列出销售节点时间。
2)物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排，单位：天）
3)物业类型：多层（6层+1层地下室，单位：天）
4)物业类型：小高层（11层+1层地下室，单位：天）
5)物业类型：中高层（18层+1层地下室，单位：天）
6)物业类型：高层（24层+1层地下室，单位：天）
物业类型：高层（33层+1层地下室，单位：天）
7)
2.“城市综合体”施工周期基准
1)“城市综合体”施工周期基准的编制说明：
a)此工期未考虑设计及招标时间；
b)没有考虑标段划分因素；地下室单层面积通常为～万㎡左右；
c)参考一线城市成熟项目的经验；
d)基础型式为桩基础；
e)主体结构施工包括群房、转换层；
f)写字楼、酒店二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施
工在第7
层楼面模板完成时开始插入)；
g)外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间
h)大型商场和写字楼的室内精装修工期，如装修标准高时，可根据实际情况适
当增加
工期；酒店室内精装修工期，如酒店星级标准高（五星级以上）、装修标准高时，
可根据实际难度适当增加工期；
i)当工期跨春节影响施工时，工期增加25天；
j)考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期可取为：
施工准备+土方、支护及桩基础施工+地下室施工（至±0）+主体结构施工+二次结构及主体结构验收+×外装及外架拆除+×室内精装修工程+×室外市政及景观工程+竣工验收。
2)物业类型：大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2，单位：
天）
3)物业类型：写字楼（地上28层+地下3层，建筑面积5～10万m2，单位：
天）
4)物业类型：酒店（地上40层+地下3层，建筑面积7～10万
m2，单位：天）
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 目录 一、项目开发周期基准的建立与应用 (2) 1.建立初步的基准 (2) 2.持续改进及应用 (2) 3.周期基准计算的起始点 (2) 二、前期定位与设计周期基准 (2) 1.住宅设计周期表 (2) 2.商业设计周期 (3) 三、典型物业工程施工周期基准 (4) 1.住宅类物业 (4) 1)住宅类物业施工周期基准的编制说明： (4) 2)物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排） (5) 3)物业类型：多层（6层+1层地下室） (5) 4)物业类型：小高层（11层+1层地下室） (5) 5)物业类型：中高层（18层+1层地下室） (6) 6)物业类型：高层（24层+1层地下室） (6) 7)物业类型：高层（33层+1层地下室） (7) 8)物业类型：高层（33层【2层裙房+转换层】+1层地下室） (7) 2.“城市综合体”施工周期基准 (8) 1)“城市综合体”施工周期基准的编制说明： (8) 2)物业类型： (8) 大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2 ） 3)物业类型： (9) 写字楼（地上30层+地下3层，建筑面积5～10万m2） 4)物业类型： (9) 酒店（地上40层+地下3层，建筑面积7～10万m2）
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 一、项目开发周期基准的建立与应用 1.建立初步的基准 制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。 2.持续改进及应用 1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估； 2)总结、推广与更新： 总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。 3.周期基准计算的起始点 1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算； 2)拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别 项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。 二、前期定位与设计周期基准 1.住宅设计周期表
编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准 俞国勤 日期 2017.8.29 修订记录 日期 修订状态 修订内容 修改人 审核人 批准人 祥生地产项目开发周期基准及标准工期 祥生地产项目开发周期基准及标准工期 编号：XS-GC-ZD06版号：A/0 页码：第1页共7页
祥生地产项目开发周期基准及 标准工期 一、项目开发周期基准的建立与应用 1、建立初步的基准 制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。 2、持续改进及应用 每年对各项目进度、成本、质量综合评估； 总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。 3、施工周期基准计算编制说明 ①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另 行考虑； ②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行 (第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。 ③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说 明情况。 ④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地 雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。 ⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天； ⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。 ⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时
间。如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编 制； ⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从 房屋建筑面积实测完成后计。（如各地有不同要求，请书面说 明情况） ⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个 月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季 施工时间； 二、销售三宝施工周期基准 售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。 1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天， 2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天， 三、货量区施工周期基准 1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。 2、桩基：预应力管桩工期为30天（含桩基承载力试验工期），钻孔桩工期为60天（含桩基承载力试验工期）; 3、土方：土方开挖因地区异较大，现根据每天开挖3000立方进行测算，各项目公司可根据项目实际情况进行调整。 4、无地下室：从垫层施工至±0.00标准工期为15天。
一、房地产开发项目管理的内涵与意义 （一）房地产开发项目管理的含义 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 （二）房地产开发项目管理的意义 房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。 1.房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 2.房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 3.房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公
附件1： 碧桂园集团进度计划管理办法 （2018年版） 第一章总则 第一条为明确项目计划编制、调整及考核要求，提高项目计划执行的准确性和严肃性，同时根据集团不同发展阶段的需求，以考核与激励并举的方式促进项目计划管控效率的提升，特对《碧桂园集团进度计划管理办法（2017年版）》进行优化修订（修订主要内容详见附件2《2018年进度计划管理办法修订内容概要》），形成《碧桂园集团进度计划管理办法（2018年版）》，以下简称“本办法”。 第二章适用范围 第二条本办法适用于自2018年1月1日起碧桂园集团国内所有房地产开发项目的计划管理。 第三章术语和定义 第三条项目计划分类 一、项目主项计划：是指在项目整个开发过程中由主要工作项所组成的开发节点计划（从项目立项至结算完成）。主项计划由以下不同层级的计划构成： （一）项目里程碑计划：由项目开发过程中具有里程碑意义的节点工作项构成的节点计划，具体节点见下表及附件3《项目里程碑节点计划表（2018年版）》。
达成的关键工作项构成的节点计划。 （三）二级节点计划：由项目开发过程中需要多部门、多专业协同完成的关键工作项构成的节点计划。 （四）三级节点计划：由项目开发过程中需要操作层面重点关注的工作项构成的节点计划。
二、专项计划：是指依据项目主项计划要求编制的各专业工作控制计划，如设计专项计划、招标专项计划、采购专项计划、报批报建专项计划、展示区专项计划等。 第四条工期 一、开放工期：展示区从获取日至开放日的工期。 二、开盘工期：展示区及首期货量区从获取日至开盘日的工期。 三、交楼工期：项目批次从开工日至交楼联合验收日的工期。 四、停工期：春节假期或北方因冬季气候原因暂停施工工期。 第四章计划管控原则 第五条节点层级划分原则 基于“抓一级、控一级、看一级”的逻辑思路，采取分层分级管理模式，聚焦碧桂园开发模式，按照集团“432”的目标落实各层级的管控要求。 第六条各类节点的管控层级
【万科研发】万科集团工期计算及控制标准（绝密数据、稍后删除） 欧阳光明（2021.03.07） 2014-04-11转载请注明来自〉房地产经理人联盟 第一部分.万科华南区域工期计算标准 1.基本计算数据 2.合理工期计算 计算示例，条件是： 考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工
3.住宅工程合理工期横道图 4.标准预售期 上面图表附加说明： 1）浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间； 2）表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间； 3）表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场，则增加15天工期； 4）场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右； 5）山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%- 30％；
6）地下室：每增加一层地下室增加工期15天； 7）裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天； 8）转换层：带转换层需增加工期15-20天； 9）表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算；10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）节假日：跨春节增加15天工期； 12）气候：跨雨季增加10天工期。" 第二部分.万科华东区域工期计算标准 1、以上工期结合上海公司近2年经验，按10万平米标段或分期模拟编制。
2、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。 3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。 4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。 5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。 6、具备交付条件：住宅配套竣工： ①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工； ②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明； ③、雨、污水永久排放证明；
房地产企业项目开发基 准及标准工期 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期目录 大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2 ） 写字楼（地上30层+地下3层，建筑面积5～10万m2） 酒店（地上40层+地下3层，建筑面积7～10万m2）
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 一、项目开发周期基准的建立与应用 1.建立初步的基准 制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。 2.持续改进及应用 1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估； 2)总结、推广与更新： 总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。 3.周期基准计算的起始点 1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算； 2)拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别 项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。 二、前期定位与设计周期基准 1.住宅设计周期表
2.商业设计周期
三、典型物业工程施工周期基准 1.住宅类物业 1)住宅类物业施工周期基准的编制说明： a)沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果 跨二个 冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间； b)各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合 验收和 办理产证的时间； c)工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；施工 标段通 常以2万平方米以下地下室、5～7万平方米地上建筑划分为一个标段； d)施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准； e)整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣 工、办证 时间汇总； f)基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。有桩基工程时：将 根据不 同的桩基形式另行考虑桩基施工工期，例如：预应力管桩工期为40天，钻孔桩工 期为90天；有一层集中地下车库工程时：建筑面积为1万平方米以下工期为4个月， 建筑面积1～2万平方米工期为5个月；两层集中地下车库工程工期增加30天； g)主体结构施工中有斜屋面时，增加12天工期； h)外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间； i)室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑； j)二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施工在第7层楼面模板完
恒大地产集团工作计划时间标准体系 一、工程建设方面： 开工方面：（1）完成部分股权转让后即进行总规的非正式批复工作；（2）取得总规的非正式批复后即组织详勘进场钻探；（3）详勘开钻后15天内出柱状图；（4）出柱状图后3天内制定完成基础方案（建议各公司的基础方案可优先选用压桩的形式）并通过集团设计院审批（其中集团设计院的审批时间为1天）；（5）通过设计院审批后7天内完成基础施工图设计；（6）基础施工图设计完成后即可桩基动工。 主体工期方面：1层地下室的，土方工程2个月，桩基工程2个月，主体开工至±0.00工期2个月；地上部分，首层、顶层10天/层，标准层5.5天/层；封顶后至竣工的时间，32层的工期6个月，17层的4.5个月，11层的4个月；竣工后三个月毛坯交楼，毛坯后2～3个月豪装交楼；春节期间可有20天的停工期。单栋别墅：地下室45天，地上15天/层，封顶后3个月毛坯竣工；整片区域别墅可在单栋的工期上加2个月的流水期。对两层地下室的工期，以及对酒店、六大中心、商业广场等未作具体规定。 二、合同下发方面：公司无明文规定。综合计划部曾调研制定过，未发文；工程口与原招标中心亦曾开会讨论过，分别如下： （1）工程口与原招标中心开会讨论成果： A 基础工程相关的合同要求： ①桩基础、大型土石方、基坑支护工程合同：开工前15天提供； ②桩基检测合同（静压桩）：开工前提供； ③桩基检测合同（冲、钻孔桩）：开工后15天提供。 B 主体工程的相关合同要求： ①人防设备工程合同：土方开挖完成前提供； ②消防合同：地下室底板完成前提供（需在合同下发前2个半月提供设计图纸）； ③电梯工程合同：±0.000结构完成前提供； ④煤气工程合同：±0.000结构完成前提供； ⑤智能化、电信、电视工程合同：结构封顶前提供； ⑥首层大堂及标准层电梯前室装修工程合同：竣工前4个月提供； ⑦户内豪华装修工程合同：竣工前3个月提供。 C 配套工程的相关合同要求： ①发电机安装工程合同：结构封顶前1个月提供； ②永久供电工程合同：竣工前4个月提供； ③（园林、室外排水等）配套工程合同：竣工前3个月提供； ④变频供水工程合同：竣工前3个月提供； ⑤永久供水工程合同：竣工前2个月提供； ⑥室内环境检测合同：竣工前1个月提供； ⑦外墙清洗工程合同：交楼前1个月提供。
设计计划模块 序号工作内容设计完成时间备注 一、总图规划设计阶段 1 资料准备拿地后10天 2 概念规划设计拿地后30天 3 修建性详细规划（五图一书）拿地后60天 二、方案设计阶段 4 建筑方案设计拿地后90天 5 基础方案拿地后120天开工日 6 管网平衡方案拿地后120天开工日 7 土方开挖方案交地后30天开工日 三、初步设计阶段 8 建筑初步设计交地后60天 9 基坑支护方案设计图交地后35天 10 桩基础施工图交地后55天 四、施工图设计阶段 11 地下室施工图交地后90天 12 建筑施工图交地后120天 13 人防施工图交地后120天 14 室内外市政综合管网交地后150天 五、智能化专项设计 15 概念方案封顶前90天 16 扩初设计封顶前60天 17 施工图封顶前30天 六、园林景观设计 18 概念方案封顶前90天开盘前210天 19 扩初设计封顶前60天开盘前150天 20 施工图封顶前30天开盘前120天 七、室内装修设计 21 概念方案封顶前90天开盘前210天 22 扩初设计封顶前60天开盘前150天 23 施工图封顶前30天开盘前120天 八、示范区专项设计 24 概念方案开盘前210天 25 扩初设计开盘前150天 26 施工图开盘前120天 九、幕墙专项设计 25 概念方案交地后90天开盘前210天
26 扩初设计交地后150天开盘前150天 27 施工图交地后180天开盘前120天 十、导视系统专项设计 28 概念方案开盘前180天 29 扩初设计开盘前120天 30 施工图开盘前90天 开发报建计划模块 序号工作内容设计完成时间前置条件 办文时限 （工作 日） 取得文件备注 一、开发资质办理 1 企业营业执照办理拿地前60天 2 申报资料准备拿地前20天 3 取得开发资质拿地后50天1、5 《房地产开发企业资质证明书》 二、土地获取阶段 4 参与竞投（拿地）拿地当天 1 土地成交确认书 5 土地出让合同拿地后10天 4 《土地出让合 同》 国土部34号 文规定 6 宗地面积复核拿地后30天 5 30 地籍调查表 7 交付土地出让金及契 税 拿地后30天 4 缴费证明（3%-5% 的契税，5‰的合 同印花税） 8 国有土地使用权证拿地后60天5、6、7 15 10 建设用地批准书拿地后120天3、8、15 30 《建设用地批准书》 11 交地拿地后90天土地移交确认书 三、用地规划许可证阶段 12 环评报告书编制及评 审 拿地后20天 13 环评报告拿地后40天环评初审批复 14 立项拿地后60天8、13 10 15 用地规划许可证拿地后90天8、14 20 四、修建性详细规划阶段 （一）设计前期调查 16 地块现状测绘拿地后20天地块现状测绘图 17 地质勘察拿地后30天地质勘察报告 18 周边道路情况调查拿地后30天
金地集团项目开发标准工期 1
金地集团项目开发标准工期说明 一、 一级计划节点定义解释： 拿地节点： 1、如果通过招拍挂获得土地，以拍卖当天为拿地时间。如项目初判中明确可以启动 前期设计工作，以OA签署完成之日起为拿地时间。 2、协议用地以签署合作协议时间为拿地时间。 3、如果含有拆迁等不可控因素影响，需与集团投资与运营管理部沟通，由集团投资 与运营管理部确定拿地时间。 产品与经营方案评审节点：召开集团产品与经营方案评审正式会议并且评审通过的时间；工程策划及合约规划评审节点：通过专题会议形式对项目工程策划和合约规划进行评审，并按评审会议要求将工程策划和合约规划修改完成并报集团工程管理部、成本管理部备案，以备案完成时间为完成节点； 开工节点：按照施工组织设计开始的大面积土方开挖、支护或桩基连续施工的时间； 具备开盘条件节点：取得预售许可证或现场形象进度达到预售要求，并且售楼处、样板区景观环境、样板房开放； 竣工节点：本分期最后一批竣工备案证书上载明的备案时间； 入伙节点：本分期最后一批完成集中入伙程序的时间。 二、 标准工期使用说明 1、本次发布的集团标准工期为同类型物业形态的门槛值，各区域公司在项目计划编 制时开发进度可快于标准工期要求，但不可慢于标准工期要求。竣工节点至入伙 节点周期需控制在标准工期范围内。 2、项目开发需满足运营调度，如经营要求与标准工期存在差异，以集团投资与运营 管理部调度为准。 3、如因物业形态与标准工期列表中存在差异、现场特殊地质原因等因素影响可在计 划制定和年度一级计划节点梳理时进行调整。 4、精装修交楼项目装修定位达到4星标准可适当延长装修时间，如未达到4星标准 均按本标准执行。 2
碧桂园集团进度计划管理办法 （2016年版） 第一章总则 第一条为明确项目计划编制、结果反馈、计划调整及计划考核要求，提高项目计划执行的准确性和严肃性，促进项目计划管控效率的提升，特制定《碧桂园集团进度计划管理办法（2016年版）》，以下简称“本办法”。 第二章适用范围 第二条本办法适用于自发文之日起集团国内所有项目的计划管理。 第三章术语和定义 第三条项目计划分类 （一）项目主项计划：是指整个项目开发过程中，契合碧桂园开发模式的所有主要工作项所组成的开发节点计划（从项目立项至结算完成）。主项计划由以下不同层级节点计划构成： 1、项目里程碑节点计划：项目开发过程中具有里程碑意义的节点工作项构成的节点计划，具体节点见下表1：
2、一级节点计划：项目开发过程中为确保总体开发计划达成的关键工作项构成的节点计划，详见附件3《项目关键节点计划表》。 3、二级节点计划：项目开发过程中需要多部门、多专业协同完成的关键工作项构成的节点计划。 4、三级节点计划：项目开发过程中需要操作层面重点关注的工作项构成的节点计划。 （二）项目专项计划：是指依据项目主项计划要求编制的各专业工作控制计划，如设计专项计划、招标专项计划、采购专项计划、报批报建专项计划、展示区专项计划等。 第四条工期 （一）开放工期：展示区从摘牌日至开放日的工期。 （二）开盘工期：展示区及首期货量区从摘牌日至开盘日的工期。
（三）交楼工期：项目批次从开工日至交楼联合验收日的工期。 （四）基准工期：由集团编制统一的标准时间工期。 （五）停工期：春节假期或北方地区因冬季气候原因暂停施工的工期。 第四章计划管控原则 第五条节点层级划分原则 （一）基于“抓一级、控一级、看一级”的逻辑思路，采取分层分级管理模 式，对项目主项计划进行“逐级分解、分层监控”。 （二）聚焦碧桂园开发模式，按照“快速开盘、快速回笼、完美交楼、完美 收官”四大目标的原则。 第六条各类节点的管控层级 责 第七条主 要部门职责 第 3 页
关于房地产开发项目开发周期基准的探讨 为了提高项目开发效率，国内一些标杆房地产企业均颁布地产项目开发周期基准，总结推广本公司多年以来项目开发的最佳实践，并将根据今后开发过程中的新的最佳实践和集团的战略导向，逐步修订基准要求。 1．地产项目开发周期基准的内容 包括地产项目总体开发周期基准、设计周期基准、总包招标周期基准、典型物业施工周期基准四部分，均包含具体指标及其应用解释和示意图两块内容。 2．地产项目开发周期基准的意义 公司的总体效率即ROE水平，由投融资效率和地产项目开发效率所决定， 地产项目开发效率的提升，一方面构成融资效率的基础，支持滚动投资效率达成；另一方面更是公司资产周转速度、资金利润回报的实际保证，其本质是追求合理利润率之下的IRR最大化。地产项目开发周期对开发效率起着决定性的作用。根据公司典型的中型项目初步测算，在地价占销售收入30-45%时，销售回款提前一个月，项目的IRR水平将提高0.7%—1%左右。因此，从资金的使用效率出发，区域性的开发周期基准也将构成公司投资布局的一项重要依据。 3．地产项目开发效率基准应用准则 3.1.公司地产项目开发周期基准是由各区域和各项目地产公司根据区域内 竞争企业的状况和自身能力而决定的效率基准，由公司项目管理和投 资发展部基于同行业同区域对比研究，对各区域公司进行支持和指导， 每年整合并颁布一次。 3.2.公司颁布的地产项目开发周期基准将是可研阶段公司对地产项目总体 计划要求的基础，新增投资项目的总体计划均需满足周期基准，新项 目可研的IRR测算也必须基于该周期基准，项目公司已有地产项目总 体计划安排均不得低于周期基准。 3.3.公司地产项目开发周期基准，设计周期纳入年度考核，其他周期基准作 为总部备案，暂不考核，纳入项目公司管理能力评价体系中。 3.4.地产项目开发周期基准每年调整一次，各区域和各项目公司应在对自身 能力及本区域内竞争对手开发周期研究的基础上，在每年11月底前完
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
附件1 新项目开放及开盘基准工期管理办法 （2014版） 第一章总则 第一条为进一步实现新项目“快速开发”、“快速回笼”的目标，确保集团业绩及战略目标的达成，特制定《新项目开放及开盘基准工期管理办法（2014版）》，以下简称“本办法”。 第二章术语和定义 第二条实际开盘工期（T）：指新项目自摘牌之日起至开盘的累计净时间（不包含春节假期1个月及冬歇期）。 第三条开放基准工期（Te）：指由集团根据新项目首期示范区工程难易情况、报建难易情况等因素，统一制定的不同类别的摘牌至完美开放的标准时间（不包含春节假期1个月及冬歇期）。 第四条开盘基准工期（Ts）：指由集团根据新项目首期示范区工程难易情况、报建难易情况等因素，统一制定的不同类别的摘牌至开盘的标准时间（不包含春节假期1个月及冬歇期）。 第五条计划开放/开盘工期（To/Tp）：指新项目里程碑计划中的计划开放/开盘时间（不包含春节假期1个月及冬歇期）。 第六条冬歇期：在定案阶段,区域必须在投资决策会汇报资料
中明确计划冬歇停工时间（依据项目所在地自然气候）；项目的冬歇期在“定案阶段明确的冬歇停工时间”及“当地标准的冬歇时间”两者中取小值。 第三章适用范围 第五条本办法适用于所有新摘牌项目；旧项目新摘牌地块（要求地块内单独设立有综合楼或酒店大堂、样板房及示范区的才列入本管理办法范围）。 第四章主要职责 第六条集团运营中心职责 （一）组织新项目开放/开盘基准工期标准的编制与更新。 （二）审核区域项目上报的计划开放/开盘工期，呈报集团领导审定。 （三）监控新项目开放/开盘计划的实施情况。 第七条区域运营管理部门（区域工程技术部/区域运营管理部等）职责 （一）组织评审区域内新项目开放/开盘基准工期，呈区域总裁确认，上报集团运营中心。 （二）督导并监控新项目在开放/开盘基准工期内的实施。 （三）组织评审区域内新项目对超出开放/开盘基准工期的申诉报告，呈区域总裁确认，上报集团总裁审批。
软件项目开发成本造价评估中工期的估算包括哪些步骤？ 概述 本文主要讲解软件开发成本造价评估中有关软件项目工期估算的基本步骤。 内容 在估算工期时应包含如下步骤： 1、根据工作量估算结果和资源情况，对工作任务进行分解并制订工作时间表。在制订工作时间表时，应充分考虑如下因素： ——关键路径任务约束对工期的影响。如用户参与需求沟通活动的资源投入情况、委托方对试运行周期的要求等； ——识别干系人，并理解他们对项目的影响力也是至关重要的，不同的项目干系人可能对哪个因素最重要有不同的看法，从而使问题更加复杂，如果这项工作没有做好，将可能导致项目工期延长或成本显著提高。例如，没有及时将法律部门作为重要的干系人，就会导致因重新考虑法律要求而造成工期延误或费用增加。 2、利用基准数据估算合理的工期范围。可利用基准数据，建立“工作量-工期”模型，使用方程法估算合理的工期范围；也可使用类比法，估算合理的工期范围； 在掌握大量数据的基础上，可利用回归分析法，通过数理统计方法建立因变量（工期）与自变量（工作量）之间的回归关系函数表达式，即回归方程。建立了“工作量-工期”模型后，可利用此模型对项目工期进行预测，预测结果建议
作为参考，不要直接用于制定项目计划，需按a）描述考虑项目具体因素进行调整。 回归分析法有多种类型。依据相关关系中自变量的个数不同分类，可分为一元回归分析预测法和多元回归分析预测法。在一元回归分析预测法中，自变量只有一个，在多元回归分析预测法中，自变量有两个以上。依据自变量和因变量之间的相关关系不同，可分为线性回归预测和非线性回归预测。通过行业数据统计的“工作量-工期”关系如图ⅰ所示，图中表达了一元非线性回归方程： 注意事项 以上内容，仅供参考，如有不当，欢迎指正。
. . 工程建设质量管理办法 第一条公司为了加强对开发项目建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，维护和树立公司良好的信誉，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》制定本办法。 第二条本办法适用于本公司生产经营中涉及的房屋建筑、管线敷设、设备安装、建筑装饰等施工活动的质量监督管理。 第三条公司工程技术部负责监督、管理项目建设质量；各分公司、现场项目部按照各自职责，负责本区域内建筑工程质量管理，并在业务上接受政府建设工程质量管理部门的监督和指导。 分公司和现场项目部对具体的工程建设质量负责。项目经理全面负责工程的质量管理，并对公司负责。 第四条公司建立、健全教育培训制度，加强对员工的教育培训；未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。 第五条公司建立质量检查体系，定期或不定期对工程进行质量检查，其结果作为考核现场项目部的指标。
第六条公司所涉及的工程项目，必须严格执行工程建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。 第七条为保证工程质量，对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。 第八条应根据工程情况制定招标条件，指定专人审查投标单位的资质情况，不符合条件的不应参与投标。 应将工程发包给具有相应资质等级和经验的施工单位。 拒绝勘察、设计、监理和施工单位转包工程的行为，未经公司同意不得在上述范围内对工程进行分包。 拒绝禁止勘察、设计、监理和施工单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计、监理和施工单位的名义承包工程。 第九条不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。 第十条公司应向有关的勘察、设计、监理和施工等单位提供与建设工程有关的原始资料。原始资料必须真实、准确、齐全。 第十一条公司或现场项目部不得明示或者暗示设计单 位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。 第十二条工程项目所须设计图纸须审查的，在使用前应
$ 附件1： 碧桂园集团进度计划管理办法 （2018年版） 第一章总则 第一条为明确项目计划编制、调整及考核要求，提高项目计划执行的准确性和严肃性，同时根据集团不同发展阶段的需求，以考核与激励并举的方式促进项目计划管控效率的提升，特对《碧桂园集团进度计划管理办法（2017年版）》进行优化修订（修订主要内容详见附件2《2018年进度计划管理办法修订内容概要》），形成《碧桂园集团进度计划管理办法（2018年版）》，以下简称“本办法”。 第二章适用范围 第二条本办法适用于自2018年1月1日起碧桂园集团国内所有房地产开发项目的计划管理。 第三章术语和定义 / 第三条项目计划分类 一、项目主项计划：是指在项目整个开发过程中由主要工作项所组成的开发节点计划（从项目立项至结算完成）。主项计划由以下不同层级的计划构成： （一）项目里程碑计划：由项目开发过程中具有里程碑意义的节点工作项构成的节点计划，具体节点见下表及附件3《项目里程碑
节点计划表（2018年版）》。 达成的关键工作项构成的节点计划。 （三）二级节点计划：由项目开发过程中需要多部门、多专业协同完成的关键工作项构成的节点计划。
~ （四）三级节点计划：由项目开发过程中需要操作层面重点关注的工作项构成的节点计划。 二、专项计划：是指依据项目主项计划要求编制的各专业工作控制计划，如设计专项计划、招标专项计划、采购专项计划、报批报建专项计划、展示区专项计划等。 第四条工期 一、开放工期：展示区从获取日至开放日的工期。 二、开盘工期：展示区及首期货量区从获取日至开盘日的工期。 三、交楼工期：项目批次从开工日至交楼联合验收日的工期。 四、停工期：春节假期或北方因冬季气候原因暂停施工工期。 第四章计划管控原则 @ 第五条节点层级划分原则 基于“抓一级、控一级、看一级”的逻辑思路，采取分层分级管理模式，聚焦碧桂园开发模式，按照集团“432”的目标落实各层级的管控要求。 第六条各类节点的管控层级 ]
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期目录 大型商场（地上 6 层+地下 3 层，建筑面积 10～ 15 万 m2 ） 写字楼（地上 30 层 +地下 3 层，建筑面积5～10 万 m2） 酒店（地上 40 层 +地下 3 层，建筑面积7～10 万 m2）
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 一、项目开发周期基准的建立与应用 1.建立初步的基准 制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。 2.持续改进及应用 1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估； 2)总结、推广与更新： 总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。 3.周期基准计算的起始点 1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算； 2)拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别项 目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。 二、前期定位与设计周期基准 1.住宅设计周期表 时间基准时间 备注 阶段（单位：月） (1)新进入城市＋15 天 初步定位(2)可复制项目－15 天 (3)大盘（ 80 万㎡以上）＋ 15 天 (1)设计竞赛＋30 天 规划 (2)争取规划条件可适当延长 (1)产品复制－30～ 45 天 方案(2)中小盘项目：“规划＋方案” 合并基准时间为 个月；可复制项目为个月。
初步设计(1)复制项目-15天 （报审深度）(2)精装+15天 施工图设计 (1)根据施工需要，可分批出图 （含施工图审查） 合计 2.商业设计周期 时间基准时间 备注阶段（单位：月） （1）新进入城市＋15 天初步定位 （2）复制项目 －15 天规划（1）争取规划条件可适当延长 方案(1)复制项目－30 天 初步设计(1)产品类型复杂＋30 天 （报审深度）(2)争取消防设计条件＋15 天 施工图设计（1）不含幕墙、招商客户配合等施工深化设计合计13