的成交量超过15万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为199 7年以来的历史最高记录。
3. 价格整体走高
200X年前三季度XX市写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。
二、市场特征
1. 高端市场进一步集中
据同致行商务事业部的研究显示，近两年内XX市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。
2. 二、三级市场联动，空置率持续下降
受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为200X年度XX市写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突
破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现消化了大量前期空置物业，从2003年开始，空置率已连续11个季度保持下降的趋势。
3. 供求结构性失衡
从全市写字楼产品未来两年的供应结构来看，高端产品的比例超过65%，且主要分布在中心区和华强北一带，集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中心、中航广场、华强广场等一批高端项目，且主要走大开间高档写字楼的路线，目标客户瞄准具有较强实力的国际国内大企业及投资客，产品、价格和目标客户的定位基本一致，竞争日趋白热化，而中端和中高端市场的供给则相对不足，存在较大的市场机会。
4. 供求阶段性失衡
受城市总体规划和政府土地拍卖节奏的影响，中心区写字楼的入市相对集中，呈现出明显的阶段性失衡特征，200X年前三季度写字楼供给严重不足，而第四季度突然放量，新入市项目体量接近50万
平方米，尽管销售场面火暴，但激烈的市场竞争不可避免。从长远来看，中心区写字楼物业具有高度的稀缺性，虽然短期内供求矛盾突出，但随着XX市经济的持续快速发展及国际影响力的逐渐扩大，对中高档写字楼物业的需求依然旺盛，中长期依然看好。
5. 写字楼市场在200X-2006年达到阶段性顶峰
从XX市写字楼市场的供求趋势预测，在2004年实现快速发展的基础上， 200X-2006年写字楼市场将达到阶段性顶峰，实现历史性的突破，2007年整体写字楼市场将开始逐步趋于平衡。
6. 市场细分主导未来竞争格局
尽管目前写字楼市场交投活跃，价格仍处于新一轮的上升通道中，但供求的结构性和阶段性矛盾依然突出，投资市场的发展明显快于自用市场，将在一定程度上影响写字楼市场的持续快速增长。中端和中高端细分市场仍存在较大的市场空间，但高端写字楼市场的激烈竞争不可避免，差异化的产品及形象定位将主导未来的竞争格局。
深中心区11月猛推写字楼价格将大幅上升
预计推盘超过35万平方米，将创全年写字楼单月放量之最，价格也将再创新高
10月29日，位于中心区的金中环商务大厦率先开盘，从而拉开了中心区写字楼巨量投放的序幕。据记者统计，11月中心区将有超过35万平方米的写字楼上市，为全年最集中的一个月。
价格或将大幅上升
记者获悉，在11月将要上市的这些写字楼中，包括了已经上市的金中环商务大厦，和已经明确表示本月一定开盘的星河世纪、新世界中心、卓越时代广场等项目。
几天前，卓越时代广场以1.4万元/平方米的价格起价，进行整层内部认购，一天销售9层，创作了中心区写字楼销售的好成绩；随后，10月29日开盘的金中环商务大厦虽然没有推出写字楼单位，但是就其商务公寓销售的情况看，市场反应良好，目前推出的单位已基本售空。据了解，这一项目即将面市的写字楼的价格将在1.5万元/平方米以上。
卓越集团总裁李晓平在接受记者采访时表示，他对中心区写字楼市场表示乐观。他称卓越时代广场会坚持按照预定的价格销售。他同时还透露，卓越时代广场的出售比例仅占6成。
此外，据新世界中心策划经理刘清平介绍，新世界中心11月肯定会面市，而且价格会比现在中心区所有的楼盘都高。对于业内传言的2万元/平方米的价格，刘清平并未否认，但他强调，目前价格还没确定。
市场需求已经升温
200X年，写字楼市场有良好的开端，但在新政的影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现出了活跃。
据中原地产深港研究中心“200X年前三季度XX市写字楼市场研究报告”显示，在XX市GDP稳定增长、新盘集中放量等众多利好因素的影响下，预计第四季度市场需求会表现强烈，成交将大幅上扬。而其中，现代物流业、金融业、高新技术、文化产业将继续扮演着写字楼市场需求的主角。
在这样的情况下，全市的写字楼都出现空置率下降的局面，记者目前掌握到的数据显示，南山的平均空置率在5%以下；罗湖人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率仅为3%。
200X年XX市民置业调查报告
普通白领阶层为意向购房主体，当前楼价超出普通市民购买能力
从调查结果分析，意向购房者的分布特征为：年龄介于26-35岁，学历为大专及本科，家庭年收入介于6-12万元之间，由此可见，目前有购房需求的市民大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，作为普通的白领阶层，收入不算高，也没有太多的积蓄，以他们的购买力所能购买的是中档房，而目前市场上推出的大多数楼盘价格远在他们的承受能力之上。从今年XX市推出的楼盘结构看，中档、高档楼盘居多，而符合大多数人购买能力的楼盘不多，故而他们能力所能及的楼盘无不出现一片火爆之景象。可以这么认为，目前XX市场火爆现象与供需结构倒挂有一定的关系。
●商品房供应与市民需求不符，引发市场局部火爆
调查结果显示，XX市民需要的户型主要为2房及3房，分别占50.3%、40%，而所需的户型面积集中在60-100平方米；市民计划购房的总价平均为64.1万元/套，主要分布于30-80万元之间，预期支付80万元以上购房的不到两成；市民能够接受的单价平均为6408.4/平方，主要分布于4000-8000元之间，能接受8000元以上单价的不到20%。可见大多数市民需要的是满足基本居住需要的普通住宅，不用多宽敞，价格也不能太高。反观当前市场上推出的楼盘，2房、小面积户型比较少，单价在8000元以下的楼盘在关内已难得一见，主流户型的总价往往都在80万元以上。反差如此之大，关内单价在8000元以下或小户型楼盘刚推出，就被抢购一空的景象就不难理解了。
●罗湖区淡出市民视野，南山区渐成置业新宠
调查结果显示，XX市民购房首选区域为南山，其次为福田；认为房地产最具升值潜力的区域为南山，其次是福田；罗湖区不论是市民的购房选择，还是升值前景已退居二线。随着城市中心西移，南山配套不断完善，房地产开发量集中，南山成为市民置业的热点区域已是必然的趋势。
●市民关注开发商诚信，忽视市场、政策等潜在风险
市民购房比较重视风险，67.3%的被访市民表示购房时会重视风险，但关注点更多的在开发商，对政策、市场、收入变化等这些潜在的风险因素则关注得比较少。市民购房更多关注眼前看得见的风险，而忽视可能带来更大伤害的潜在风险，这对市民自身利益，以及XX市楼市的健康发展都是大隐患。
●市民认为明年楼价仍将上涨，对市场前景普遍乐观
大多数被访市民看好XX市楼市前景，八成多被访市民认为明年楼价还会上升；近一半被访市民认为XX市楼市具有升值潜力。基于对楼市升值潜力的预期，楼市逐步成为市民投资追捧的对象；出于对楼价持续上涨的担忧，市民不惜节衣缩食，提前购房，以牺牲生活质量为代价。当前XX市楼市的火爆场面由此可见一斑，不理性的购买行为推动了当前楼市的发展，但后续发展留下了隐患。
●市民认为XX市楼市供不应求，商品房供应结构不平衡
对于XX市房地产市场供需现状的看法，半数被访市民认为供不应求，其中有28.1%认为不平衡体现在商品房供应结构方面。多数市民所需的商品房供应量不足，在市民心中形成供不应求的印象，进而产生“盲从”的行为，去追捧楼市；甚至有部分市民不得不突破风险线，购买非自己能力所及的商品房。
□综述
超前消费暗埋风险
通过本次调查，可以看到，年龄在26-35岁的青年白领是商品房需求的主力群体，所能支付的购房总价平均为64.1万元/套，上限不超过80万元/套，能接受的单价在8000元/平方米以内，平均为6408.4元/平方米。想购买的是满足基本居住功能的普通住宅，户型为2房或3房，面积控制在100平方米以内，而当前市场上供应的楼盘与他们购买能力及需求方向不尽相符。
市民对XX市楼市的发展持乐观态度，认为明年楼价还会上涨，楼市具有比较大的升值潜力。基于这种乐观的判断，以及市场的引导，市民已将超前消费或超能力购买的理念付诸行动。市民这种消费行为及对楼市的乐观判断，加之商品房供需结构的不平衡，给XX市房地产市场留下的隐患及可能产生的伤害，值得思考！
观点之一供应结构性失衡
大户型让置业者踌躇不前
王波同致行（中国）地产顾问有限公司总裁
房价居高不下，造成这种局面的主要原因应该是XX市房地产的结构失衡造成的。从XX市的土地供应情况来看，去年XX市政府供应了0. 2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方公里，那么，相对于以前我们把土地供应压缩了30%—40%，去年的土地供应大部分集中在关外，由于关外现在整个消费结构和消费理念的变化，使原本可以在关内建110平方米一套三房的，在关外就变成150、160平方米了，所以整个的面积又涨了20%—30%，大户型的住宅让许多置业者踌躇不前。而且今年上半年XX市房地产投资下降了20%左右。按去年的商品房的销售量来看，销售量涨了，整个投资也涨了，由于土地供应的结构性问题，就产生了这样的矛盾。在一定程度上有结构失衡。
关外房子档次提高太快
郑叔伦中原地产副总经理
供应结构性失衡可以从两个方面来解释，第一个是区域不平衡的状况，我们发现很多楼盘都是在关外，都是由一个大的发展商或者品牌发展商去做，房子的档次上都比较高，所以整个关外房子价格拉升比较厉害，像龙岗、宝安，整个上半年增幅是比较高的，估计在25%-3 0%。第二个是住宅的结构不平衡，因为土地稀缺了，很多发展商开始会去做豪宅。原来是做一些比较中档的楼盘，但是土地稀缺了，开发商想赚更高的利润，只有做豪宅。所以我们发现今年的豪宅供应量比较多了，创了历史的新高，这也使得普通置业者在看似大量的推盘量中很难找到自己的位置。
房地产整体供应紧张
陈枫海岸地产副总经理
依照现在的情况，房子的销售，可能市场的供求关系矛盾比较突出，还不仅仅是一个供应结构的问题。从刚刚公布的调查结果来看，想买价格低的房子太缺了。不仅如此，那些高端产品，在开盘的那几天卖完的也很多的。而且解筹率还非常高，这样的情况来看XX市的供需矛盾非常紧张，高端产品也很短缺。这说明XX市房地产市场应是整体供应比较紧张。
观点之二：市场已经到达投资节点
深地产投资率仅次于上海
陈劲松世联地产董事长
一般来讲，供给结构不平衡应该是高档房子卖不出去，普通房子应该有很多人买，可是市场没有表现出来，高档住宅不愁卖，普通房子也有不少人在观望。我觉得如果再出政策的话，有可能很快就进入楼市的敏感期了，就是震动摩擦。而在前期市场会有一个亢奋状态，房地产市场的表现就是投资过热。
上海投资的买房者占总成交量的25%-30%，所以此次宏观调控对它影响非常大。从XX市统计局提供的数据来看，XX市就仅次于上海，大概是在17%，如果17%的投资率是真的，那么警戒线就在20%。我们真不希望这样。说老实话，这只能是提前消费透支，整个行业处于一个亢奋的状态，与上海目前的情况开始接近了。
关内炒房严重
李洪伟普通置业者
冠上了豪宅的名义，然后以豪宅的价格出售，你现在是不是真的就达到了豪宅的等级呢？我们中国人讲究的就是生活越来越好，但是现在目前看来是无底洞，房子是中国人衣食住行的根本需求。特区内的住房供应，我觉得只有少数人在受益，少数人其实大部分都有房了。用二次置业来形容他们我都觉得不准确，他们在炒房地产、货币投资，说得不好听点叫投机。
市场承受能力较大
郑叔伦中原地产副总经理
对目前XX市房地产的价格来说，今年很多媒体也报道，今年上半年上升12%，我们也做了调查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我们发现一个比较有趣的事情，客户还是觉得6584元的价格还不是很离谱，还是可以接受。所以我们目前可以说，XX市的楼市还比较健康。
我们做了一个区域方面的调查也发现有50%左右的客户，觉得福田区的楼市价格偏高，另外有些人觉得最合理的价格地区是南山，虽然南山今年有很多豪宅，但我们发现南山的房地产市场还是很多人都觉得比较合理的，这说明XX市房地产市场承受能力还是比较大的。
观点之三：房价今年涨20%，危险！
XX市欲实现整体增值
国世平 XX市大学经济学院国际金融研究所所长
以前XX市以卖土地获取资本，现在不能这么做了，而是要使整个XX 市土地全部升值。整个城市升值的话，消费者可能要支付高房价，所以未来XX市的房地产市场价格不会太低，因为XX市政府的决策，使整个XX市整体实现增值，那么它的地价肯定要高，高地价在提高开发商成本的前提下也使房价产生增长。
上涨过速带来风险
王波同致行（中国）地产顾问有限公司总裁
去年我预计今年房价会提高5%，结果涨了5.4%，今年政策也很敏感，我预计XX市的房价的上升趋势会在20%左右，能不能到30%不知道，我预计20%出头一点就不得了了。XX市的房价这么涨，我突然想起了在前年的时候请教刘洪玉教授(清华大学房地产研究所所长)有关房地产泡沫的问题。他提出房地产泡沫有三个标准，第一个，房价迅速上涨。第二个标志，租金回报率低于银行率。第三个标准，炒房人多过用房人。现在看来，XX市现在好像是迅速上涨的，20%算不算迅速上涨？好像快了一点，已经很危险了。
上涨的背后就是隐患
陈枫海岸地产副总经理
今年上半年XX市的房价就涨了12%，下半年像王波董事长讲可能会突破20%，我坚信今年的房价会突破20%，第四季度可能会加快上升。目前XX市新推出的楼盘不是8000就是1万，关内的楼盘都是高端产品，现在基本上没有多少中低档的产品推盘。第四季度房价可能会加快上升。此次XX市的房价上涨，其实还是刚刚开始。这样一个房价上涨的背后，容易使市场发生隐患。
XX市不能与上海香港比
李洪伟普通置业者
我们大家需要住房，而且希望房价有合理性的增长，而不要增长得过快，因为实际上你增长得过快，对大家来说，风险也同时加大了，作为买房者和卖房者风险都加大了，我认为目前就已经不是良性的在增长了。特别是作为消费者来说，现在完全是不知道处于什么样的境地，因为国家有明确的政策是要抑制房价的，虽然我们知道政府是不希望房价下跌的，但是我相信国家还是希望老百姓稳定，稳定是前提，就要让老百姓安居乐业，所以我相信政府也不希望房价上涨过快。
XX市作为经济特区，它的发展速度和它的消费水平，已经远不像前几年那样和内地的差距那样大了，这几年已经是在慢慢地找一个平衡点，我觉得XX市的房地产不能像刚才几位老总说的那样和上海、香港来比，你要多比一比国内其它的绝大部分的省市都没有XX市的房地产价格这么高，内地的生活水平并非就那么低。
观点之四：通过调节土地供应满足需求
新增供应维持3%可保平衡
陈劲松世联地产董事长
而未来看，如果说我们增加的土地供应，房地产投资增速扭转负增长，新增加只要维持到3%，我们预计很快会达成供求平衡。
目前，XX市每三年就有10%的常住人口就转变为中等收入家庭从而产生置业需求，这样的话，每三年增长10%，那大概就是每年要有2%多的新楼盘推出量的增长才是平衡的。而今年不太平衡的就是，今年预售批的量增长没有到这个数，今年大概是 1.7%。如果每年大概接近3%就好了，这样新增的买房的人和你新推出的批准预售的房就吻合了。如果恢复到3%的新增房屋供应，市民的感觉也就不一样，楼价也不会飞涨。
增加首付提高置业门槛
陈枫海岸地产副总经理
如果要在短期内抑制房价，加息、加税作用不大，但是提高置业门槛，可能有一定的作用。目前XX市房屋需求旺盛，并不是XX市消费者很有钱，而是XX市消费者很有信心，XX市房地产行业在每年的GDP占了10%左右，大家对房地产比较乐观，消费者的信心来自银行的支持，目前大概有超过85%的消费者是按揭买房的。现在银行提供的按揭高
达8成，写字楼是7成，商铺是6成，如果把住宅贷款门槛的首期付2成上升到3成，会消除掉不真实需求，平衡供求关系，最终达到抑制房价的作用。
观点之五：“房荒”依然存在
人为因素造成“房荒”
郑叔伦中原地产副总经理
我们看一些数据，从5月份开始，连续三个月的供应量每月减少30%左右，减少数量的原因主要是两方面，第一方面是发展商在工程方面有拖延的，应当申请预售的面积减少了。第二个，有些发展商虽然拿到了预售证但推迟开盘。以前通常什么时候拿到预售证什么时候卖。现在我们有100多万平方米的面积是拿到预售证但是还没有推出来，这种情况就间接造成了“房荒”。我个人认为一些人为因素造成了这种现象。
中等户型“一房难求”
李洪伟普通置业者
作为普通消费者，我们的想法就是房价的确涨得太快了，可选择的楼盘太少，虽然我们国家在搞宏观调控，但对XX市的房地产市场没产生什么作用。
XX市的豪宅趋势是越来越大了，好像房地产商们推出来的楼盘，特别是以特区内的地产来说，百分之八九十都是冠上了豪宅的名义，可有的连1：1的车位都保证不了。但是真正主流需要的中等户型却“一房难求”。
写字楼市场供应量猛增空置率持续降低价格走高
2004年，是XX市房地产的“写字楼年”，迎来了发展的最高峰，各种指标纷纷走高，也给200X年带来了较大的市场压力。特别是供应方面，因为存量巨大，市场需要时间去消化，后市竞争更加激烈。
跟去年同期相比，200X年1-3季度，写字楼总体表现为新供应量和买卖成交单数下降幅度较大、成交面积略有下降、成交均价大幅度上升。
200X年是房地产的“政策年”。在地产新政的影响下，写字楼
经历了一个短暂的市场观望期，买卖成交在7—8月份达到今年的最低谷。但在经济、政策等利好因素支撑下，9月份市场开始全面回暖，未来一季度将迎来今年写字楼市场的供应与销售高峰期。
供应量分析
(一)新供应量分析：新供应总量锐减、纯写字楼凤毛麟角
1-9月，XX市办公楼共有6个盘面市：诺德中心环球发售；南方国际广场C、D“大使楼”面市；重新包装推出市场的中银大厦；以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。
6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方米，与去年同期相比，供应量大幅度下降。2004年1—9月，单纯写字楼新供应量就高达4 1.2万平方米，今年纯写字楼只有环球发售的诺德中心，其它均为商务公寓。
写字楼供应结构
2004年，利好消息不断，特别是市民中心与地铁投入使用、中小企业板启动，以及中心区超乎常规的发展，使得各在建写字楼纷纷抢滩这个黄金时段，推向市场。而200X年写字楼市场面临的情况大为不同，市场存量巨大、消化滞后，加上新政短暂的影响，使得发展商放慢开发速度，等待市场下一个消化高峰期的来临。
(二)主要在售项目分析：供应集中、层次分明
(主要在售项目列表)
200X年，在售物业主要集中在福田中心区以及其辐射区域，如中心区的安联大厦、诺德中心、华融大厦、大中华交易广场；车公庙的天安创新科技广场二期、金润大厦；华强北的鼎诚国际等。其它区域在售项目十分稀缺，只有南山的新豪方大厦和龙岗中心城的鸿基俪景中心。除却在售项目已销售部分，200X年1—9月，XX市办公楼市场供应量约为48万平方米，其中中心区占70%。
区域是影响写字楼档次的重要因素，什么样的区域，就需求什么样的档次写字楼。在售项目呈现三个不同档次：中心区一枝独秀，均为高档项目，销售价格超过1.2万元／平方米(中银大厦为整改项目，各种原因造成低价销售)；泛中心区以中高档商务公寓为主，销售价格处于1.0—1.2万元／平方米之间；南山及其他区域写字楼供应量小，需求也少，多为中低档商务公寓，价格低于8000元／平方米。
买卖成交分析
(一)成交单数分析：进入门槛高，成交单数下滑幅度大成交单数
200X年1—9月，写字楼买卖成交1053单，其中第一季度成交5 15单，第二季度385单，第三季度共153单，均比去年同期有较大幅度下降。总量下降45.21%，其中第一季度下降39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%；第三季度在地产新政的
冲击下再度下滑，降幅达67.31%。
200X年成交单数同比2004年大幅度降低主要原因有两个，一是因为目前写字楼供应量集中在中心区，随着中心区日渐成熟，写字楼价格水涨船高，而且门槛越来越高，普遍把客户定位于国内外大中型企业，造成成交呈现面积大、数额高、单数少的局面；二是新政出台，使整个房地产市场处于观望状态，成交单数自然下降。
(二)成交面积分析：“地产新政”影响巨大，波动十分明显
成交面积(万平方米)
与成交单数全面萎缩不同，200X年前三季度写字楼成交面积并没有大范围下降。200X年1—9月共成交18.31万平方米，比去年同期下降20.29%，其中第一季度成交7.95万平方米，下降17.53%；第二季度成交7.46万平方米，上升32.03%。但新政之后，市场观望态度异常明显，使得第三季度成交锐减，同比去年下降62.24%，从而使1—9月总成交面积同比2004年下降了二成。
(三)成交价格分析：保持稳定，高位运行
成交价格(元／平方米)
200X年写字楼成交价格比去年同期有较大幅度的上扬，呈现坚挺。1-9月写字楼成交平均价格为11716元／平方米，同比增长22. 39%，其中第一季度为11754元／平方米，同比增长29.32%；第二季度为11555元／平方米，同比增长6.89%；第三季度约为12042元／平方米，同比增长36.35%。
去年，XX市写字楼供应量主要集中在中心区和车公庙两个片区，另外罗湖以及南山也有少量供应。中心区主要供应是高档物业，其他区域以中高档物业为主，影响总体成交价格。今年成交主要集中在中心区，使得总体均价较去年同期有较大上升，在成交面积持平的基础上，成交金额必然大幅度上涨。
现代物流业、高新技术、金融业和文化产业作为XX市发展的四大支柱产业，其相关企业扮演着写字楼市场需求的主角。无论是买卖成交，还是租赁活动，国内外大型企业、港资企业、外资银行、保险公司以及其它金融机构共同构成成交的主体。
租赁成交分析
市场需求旺盛，空置不断创新低。
随着地铁的开通，地铁沿线的办公物业备受青睐，蔡屋围、华强北——上海宾馆、中心区和车公庙等几个片区是成交最为密集的区域，这几个区域的成交量约占总成交量的90%。而南山需求虽然较为旺盛，但总体楼盘质量偏低、物业出租率高等因素造成成交并不十分活跃。
中档写字楼的租金均价与2004年底基本持平，维持在75—85元
风起云开复盘2016 洞见 2017 中原（湖南）房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生
PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾
PART ONE 2016年楼市回顾
涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管
2、行政监管 从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政， 从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控， 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 （限贷、控房价） （控地价） （限贷、限购） （限贷、限购、加大土地供应、 控地价） （限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格） （限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）
长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。 4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖 南楼市去库存。 5月31日，湖 南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。 8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。 8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段， 1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)
2０0６年第二季度北京写字楼市场分析 一、市场表现供需两旺 20０６年第二季度，北京优质写字楼租赁市场供需两旺,成交活跃,在供应量增加的同时,吸纳量也呈现出明显的上升势头，本季度市场吸纳量较上季度升幅达１15%,同时，需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是北京外资公司最集中的区域，除制造业、能源等传统行业外，金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好，本季度Bｏston ｃonsulting、Callup Resｅarch、Ｓheａｒmａn&Sterｌing 等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中关村作为中国的硅谷,仍然吸引了众多高科技公司,本季度NeｔEaｓｅ、ＢEA等都在该地区承租了大面积办公室。 二、整体租金走势平稳 本季度,北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升,但供应量急剧放大,租赁市场仍承受一定压力，发展商在这个阶段多采取稳定价格策略,静待市场变化，现北京优质写字楼租金报价为每月每平方米２1.４美元。 １.ＣBD区域租金走势微升 本季度，CBD整体市场租金较上季度微升了1．1％，报价为每月每平方米24．7美元。CＢD区域市场需求旺盛，交易活跃,在这个阶段,原有项目整体空置率很低,且新增供应项目有限，供租户选择的余地较小,租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。 2.金融街区域租金走势走高
而金融街租赁市场在本季度表现相对平静,在新落成项目报价较高的带动下，该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬,本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米２３．8美元，较上季度上升2.2%。 3.中关村区域租金走势小幅上扬 在持续三个季度时间里，中关村区域没有优质写字楼项目落成,该区域写字楼平均空置率逐渐走低,市场压力也渐缓,同时，IT等高科技产业逐渐复苏使此类客户对写字楼的需求量稳步上升，这对中关村写字楼市场无疑是利好，本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17.８美元，较上季度上升了1.２％。 ?三、区域需求特征明显 北京优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征，如东部地区需求主要来自跨国公司，以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多
深圳写字楼市场调 研报告 1 2020年4月19日
深圳写字楼市场研究报告 总体判断 人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行 报告。报告显示:深圳市金融平稳运行,深圳市金融机构存贷款小幅增长,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场持续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况 一、写字楼宏观市场环境 前三季度深圳写字楼市场成交统计 套数建筑面积(㎡) 金额(元) 均价(元) 第一季度515 79470 11754 第二季度385 74583 11560 第三季度153 29072 1 合计1053 183125 11716 1. 有效供给不足,成交量下降两成 指标前三季度前三季度同比 成交套数1922 1053 ↓45.2% 成交面积230163㎡183125㎡↓20.4% 成交金额2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5%
前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125㎡,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国 际及华融大厦四个项目,市场基本处于存量消化阶段,上半年成交量 与同期基本持平,进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅 速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录 进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界 中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入 市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出 现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不 足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的 成交量超过15万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度 以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度 提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。
中国写字楼市场研判 一城市布局和建筑属性 城市布局 城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。 城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态 在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。 为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。
南京市2017年初中毕业生学业考试 化学 可能用到的相对原子质量：Ｈ-1 Ｃ-１2 Ｏ-１6 Na-23 Al-27Cl-35．5 一、选择题词(本题共15题,每小题只有一个选项符合题意。每小题2分，共30分) 1．地壳中含量最多的元素是 A．氧Ｂ．硅C．铝 D.钙 2．物质的下列性质中，属于化学性质的是 A．颜色B．状态C．熔点 D.氧化性 3．下列图标中表示禁止吸烟的是 4．下列金属中,金属活动性最弱的是 A．金 B.银Ｃ.铜D．铁 5．能用酒精灯直接加热的仪器是 A．漏斗B．量筒C．试管D．烧杯 ６.我国科技创新成果卓越，下列成果中获得诺贝尔奖的是 A侯德榜发明联合制碱法 B.屠呦呦发现抗疟疾新药青蒿素 C．闵恩泽研发石油炼制催化剂 D．张青莲主持测定了几种元素相对原子质量的新值 7.下列物质由分子构成的是 A.锌Ｂ.硫酸铜C．C６0 Ｄ.金刚石 8．下列行为会增加空气中PM2.５的是 Ａ．治理工地扬尘B．露天焚烧垃圾 C.使用公共自行车D．禁止焚烧秸杆 9.下列关于干冰升华过程的说法正确的是 A．二氧化碳分子的体积变大 B．二氧化碳分子的质量变小 Ｃ.二氧化碳分子的种类改变
D．二氧化碳分子间的间隔变大 10.实验室制取某此气体的装置如图。下列说法正确的是 A.装置①和⑤组合可以用来制取氧气 B.装置②和③组合可以用来制取氢气 C.装置②和④组合可以用来制取二氧化碳 D.装置②可以较好地控制反应速率 11．下列材料中属于复合材料的是 A．不锈钢B．聚氯乙烯 C.玻璃钢D．天然橡胶 1２．下列叙述不正确的是 A.用蒸馏的方法，可以得到净化程度较高的水 B．用食醋浸泡鸡蛋的方法，可以制得无壳鸡蛋 C.用灼烧闻气味的方法，可以区分棉制品和羊毛制品 Ｄ.用喷水的方法,可以扑灭所有物质燃烧引起的火灾 13．下列各组离子在水中能大量共存的是 A．Cu2+、Nａ+、Ｃｌ-、OH- B.H+、K+、NO3-、SＯ42- Ｃ．Ｎa＋、NH4+、NＯ３-、OＨ－Ｄ．Ag+、Ba2＋、NO3-、Cl－ 14．除去下列物质中混有的少量杂质(括号内为杂质)，拟定的实验方案不可行的是 A．FeＣl2溶液(CｕCｌ2)——加入过量的铁粉,过滤 B.KCｌ溶液（KClＯ3)——加入少量的二氧化锰,并加热 C．CO气体（ＣO2)——通过足量的氢氧化钠溶液,并干燥 D．NaＣｌ溶液(MｇCｌ2)——加入过量的氢氧化钠溶液,过滤，滤液中加稀盐酸至中性 １5.按右图所示装置，持续通入气态物质x，可以看到玻璃管中有红色物质生成,无水CuSO4变蓝，澄清石灰水变浑浊，则ｘ不 可能是 A．氢气和水蒸气 B．氢气和二氧化碳
供应持续放量,成交稍有回落,价格不断攀升 ---2005年深圳商用物业市场综述 2005年12月23日 2005年,是深圳商用物业地产市场发展不平常的一年。 一方面，市场利好不断。地铁等市政设施不断完善、区域规划建设日见规模、城市化进程迈步向前等种种利好因素使深圳商用物业市场投资备受各方的关注,市场价格日益水涨船高。 但另一方面，也有市场利空的因素。2005年，房地产市场政策频出，令市场充满存疑,一度使开发商、投资者观望气氛浓厚，影响市场供求关系的变化。 总体而言,05年深圳商用物业市场发展是令人鼓舞的,其市场特征表现为供应持续放量、成交稍有回落、价格不断攀升。 写字楼市场分析 2005年,深圳写字楼市场走过了大起大落的一年,无论是供应,还是市场成交。供应方面,写字楼市场经历了前三季度乏善可陈,以及第四季度疯狂放量。而成交方面,同样如是,新政前的门庭若市和新政后的门庭冷落形成宣明的对比。 一、供应量分析 （一）、新供应量分析:高端放量 （写字楼供应结构）
写字楼全年新供应量共81.67万平方M,同比去年下降了15.80%。
2005年,深圳写字楼供应市场呈现大起大落的显著特征。前三季度，只有6个盘面市:诺德中心环球发售。南方国际广场C、D“大使楼”面市。重新包装推出市场的中银大厦。以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方M,与去年同期相比，供应量大幅度下降。但第四季度,写字楼供应风云突变,巨量投放市场,有时代广场等11个楼盘面市,写字楼面积为58.48万平方M,表现极为疯狂。 （二）、供应特点分析:区域集中、高档为主、分割灵活 ●集中中心区放量 在05年写字楼新供应中,中心区共供应62.66万平方M,占总供应的76.72%,占绝对统治地位。次中心的华强北和车公庙供应7.53万平方M,占9.22%,两者供应占总量的85.94%。供应区域结构与2004年相符,主要集中在中心区以及次中心区,其他区域供应较少。 2005年区域供应特征跟2004年有所不同。首先,罗湖在05年整年都没有新写字楼供应,城市发展西移表露无遗。再者,沉寂已久的盐田、龙岗等区域再现写字楼,深圳城市向纵深发展。 ●高端物业为主 04年,商务公寓占据办公楼市场的半壁江山,05年市场开始拨乱反正,办公公寓骤
2017年江苏省南京市中考历史试卷 一、单项选择题（每小题1分，共30分．） 1．（1分）相传，造出衣裳、舟车、宫室等，为后世的衣食住行奠定基础的“人文初祖”是（） A．黄帝B．尧C．舜D．禹 2．（1分）战国时期，商鞅变法为秦统一大业的实现奠定了基础。读图，该变法 发生在（） A．①B．②C．③D．④ 3．（1分）秦始皇和汉武帝为安定北边，都曾派兵大举反击哪一游牧民族的进扰（） A．突厥B．女真C．契丹D．匈奴 4．（1分）有一幅书法作品，全篇324字，凡重复的字，写法各不相同，笔法之玄妙，似有神助，有“天下第一行书”的美誉。该书法作品是（） A．《兰亭序》B．《九成宫碑》C．《颜氏家庙碑》D．《玄秘塔碑》5．（1分）一位唐朝官员说：“国家取士，远法前代，进士之科，得人为盛。”材料反映的选官制度正式创立于（） A．隋文帝B．隋炀帝C．唐太宗D．唐玄宗 6．（1分）下列措施与明成祖加强君主专制统治有关的是（） A．废除丞相B．大兴文字狱C．执行削藩政策D．设立军机处 7．（1分）清政府规定：“外国商船只准在广州一口通商贸易；对中国出海的商民限制返回，如逾期不归则不准回国。”该规定说明清朝（） A．禁止对外贸易B．实行闭关锁国C．加强思想控制D．鼓励商业发展8．（1分）中国共产党的成立是中国历史上开天辟地的大事。在她成立的大会上，被选举为中央局书记的是（）
A． 陈独秀 B． 李大钊 C． 毛泽东 D． 董必武 9．（1分）“民族工业的黄金时代在近代中国经济发展中占有特殊地位，是转瞬即逝的没有前途的经济奇迹。”材料中的“黄金时代”主要发生在（） A．洋务运动期间B．戊戌变法期间 C．第一次世界大战期间D．解放战争期间 10．（1分）中华人民共和国的成立开辟了中国历史新纪元。对这句话理解正确的是：新中国的成立（） A．壮大了世界和平、民主和社会主义的力量 B．鼓舞了世界被压迫民族和被压迫人民争取解放的斗争 C．开创了社会主义现代化建设的新局面 D．结束了被侵略被奴役的历史，中国真正成为独立自主的国家 11．（1分）右图中两种所有制经济百分比出现的主要原因是（）
目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算
第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状
1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国
大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其
第Ⅰ卷（共60分） 一、选择题：本大题共12个小题，每小题5分，共60分.在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的. 1. 计算12+（-18）÷（-6）-（-3）×2的结果是（ ） A ． 7 B ． 8 C ． 21 D ．36 【答案】C 考点：有理数的混合运算 2. 计算的结果是（ ） A ． B ． C ． D ． 【答案】C 【解析】 试题分析：根据乘方的意义及幂的乘方，可知=. 故选：C 考点：同底数幂相乘除 3. 不透明袋子中装有一个几何体模型，两位同学摸该模型并描述它的特征.甲同学：它有4个面是三角形；乙间学：它有8条棱.该模型的形状对应的立体图形可能是 （ ） A ．三棱柱 B ．四棱柱 C ． 三棱锥 D ．四棱锥 【答案】D 【解析】 试题分析：根据有四个三角形的面，且有8条棱，可知是四棱锥.而三棱柱有两个三角形的面，四棱柱没有三角形的面，三棱锥有四个三角形的面，但是只有6条棱 . ()36241010 10?÷3107108109106234 10(10)10?÷664810101010?÷=
故选：D 考点：几何体的形状 4. ，则下列结论中正确的是 （ ） A ． B ． C. D ． 【答案】B 【解析】 试题分析：根据二次根式的近似值可知，而，可得1＜a ＜4. 故选：B 考点：二次根式的近似值 5. 若方程的两根为和 ，且，则下列结论中正确的是 （ ） A ．是19的算术平方根 B ． 是19的平方根 C.是 19的算术平方根 D ．是19的平方根 【答案】C 考点：平方根 6. 过三点（2，2），（6，2），（4，5 ）的圆的圆心坐标为（ ） A ．（4，） B ．（4，3） C.（5，） D ．（5，3） 【答案】A 【解析】 试题分析：根据题意，可知线段AB 的线段垂直平分线为x=4，然后由C 点的坐标可求得圆心的横坐标为x=4，然后设圆的半径为r ，则根据勾股定理可知，解得r=，因此圆心的纵坐标为，因此圆心的坐标为（4，）. 故选：A 考点：1、线段垂直平分线，2、三角形的外接圆，3、勾股定理 第Ⅱ卷（共90分） a <<13a <<14a <<23a <<24a <<14()2 519x -=a b a b >a b 5a -5b +A B C 176176 2222(52)r r =+--136 1317566-=176
第1章市场分析 1.1写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 1.1.1区域特征 1.1.1.1 CBD核心区域 2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路
以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 1.1.1.2 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。 从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字
2017年南京各区新规划 2017年南京各区新规划昨天已走远，明天已来临致：2017年的南京人下面这些区都将有好事发生你一定要知道！建邺区｜南外河西分校教育集团｜ 南外河西小学位于建邺区高庙路与永初路交界处西北角，目前已动工，启动建设，会划分学区（目前暂未划定），将来就按学区进行招生工作。该校规划为6轨36班全日制公办小学。 南外河西初中位于河西南部地区太清路，属于公办性质，划学区招生，临时学区覆盖河西南周边几大楼盘。 ｜南京市第一医院河西院区｜未来这里将打造成为以心血 管专业为特色、相关专业并行、专科配备完善，能满足区域内患者门急诊和住院较高需求的公立三甲综合性医院。 ｜南京河西国际医院｜河西国际医院位于江东南路与友谊 街交界处（河西儿童医院旁），总用地面积约2.2万平方米，规总床位350-500张。｜江苏紫金文创园｜江苏紫金文创园项目位于河西滨江公园内，总占地面积约2万平方米，她将作为江苏大剧院的延伸发展载体，一大波工艺美术大师、文化创意设计企业、内容研发集成中心、文化科技“众创空间”等都将聚集在这里。｜滨江风光带｜生态科技岛大江侧滨江岸线1
生态科技岛大江侧滨江岸线2生态科技岛大江侧滨江岸线生态环境提升工程全线分为：城市江景公园、创意社区公园、后工业生态公园、市民水岸公园、生态森林公园五大节点，整个工程完工后，将成为南京市乃至整个华东地区生态景观名片。 ｜大明文化旅游度假区｜南京大明文化旅游度假区选址在 新加坡·南京生态科技岛南端，计划总投资超百亿元。预计2017年年初开业。大明文化旅游度假区分为郑和下西洋实景演出、万国风情街、功能性水族馆、侨商博物馆、科技游玩馆等部分，体验式海洋水族馆能满足大家拍水底婚纱照的愿望，是不是很美呢！△（南京大明文化旅游度假区效果图）园区根据地形地貌特点，依山就势，错落有致，规划建成“一镇二园三区”的格局：大明古镇、大明乐孝园、大明主题游园、大明温泉酒店区、温泉度假区、养生养老度假区。 ｜木偶剧场｜位于绿博园区内主展馆北馆建筑（约1万平方米），打造“世界唯一、中国元素”的儿童文化创意产业项目“中国木偶城堡”。鼓楼区｜拉萨路小学分校｜拉萨路小学筹办分校方兴小学，位于下关区芦柴州1号，毗邻浩荡的长江之滨，紧靠雄伟的长江大桥。｜树人学校滨江分校｜树人学校将在世茂滨江配建初中分校。 ｜力学小学分校｜ 力学小学将在世茂滨江配建分校。
写字楼市场分析 北京是中国的政治、文化中心，政府机构云集，各大企事业单位的总部和办事机构众多；在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平；产品竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。但是，比起住宅市场，写字楼市场在成熟度、产品种类、服务等方面还无法和住宅市场相比。北京的房地产市场向来重视概念炒作，轻视产品和服务。但随着市场竞争格局的变化，以及消费市场进入理性消费时代开发商越来越重视产品的性价比和服务。 １
1、市场供给分析 北京传统的写字楼聚集在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字可能会达到240平米和160万平米。 CBD区域2004年的市场供应量约为100万平米，占到总量的三分之一以上。该区域由于交通便捷、路网发达、涉外资源丰富、距机场近等众多利好因素而成为北京高档写字楼市场的发源地。到目前为止，该区域内聚集了北京70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所,资源众多、产业链完整、企业间合作密切、商务氛围良好,已经初步具备了国际商务中心所要求的办公条件,是外资公司进京后首选办公地点。 金融街商圈目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有40万平米左右。从目前状况看来，基本上每个写字楼的租售率都在85%以上（有些甚至更高），空置面积少，市场成交不活跃。除远洋大厦在2000年入住，国际金融大厦在2001年7月入住外，其他楼盘均在1997、1998年交付使用，产品在设计理念、功能结构安排、建筑材料、硬件设备等方面，都要较前者略逊一筹，显得档次要低一些。这样，就出现了体量有限和物业品质不高的现象。金融街前期的开发重点是写字楼，作为配套的酒店、会议中心、展览中心等商务配套及其他商业、服务业配套设施明显不足，在整体上降低了该地区的商务形象和物业档次。 中0关村的前身是“电子一条街”，底子薄、发展快、规划大。原有写字楼极少，在建项目较多，目前已经入住的只有67万平米（如果包括乙级楼的话，入住面积可达到120万平米），以售为主。早期物业也出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为80万平米，仅在中关村西区就占了40万平米。 2004年预计将有100万平米的写字楼项目竣工并投入使用，而未来包括财富中心、华茂中心、伊斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平米。中关村写字楼2004年还将有80万万平米的供应量。金融街核心区（金融街二期）将为市场提供近100万平米的写字楼。一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量也在40万平米左右。 综合以上分析，2004年北京写字楼市场的供给总量将在300万平米到400万平米之间。预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。 ２
深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析
市场调查篇结论： 中高档酒店式服务写字楼是现在以及未来一段时间内鼓楼地区写字楼市场的空白点。 健康办公与景观将会是有利卖点。 该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。 在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为主要目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。 如果建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的发展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。建一幢中高档写字楼，符合地块的基本条件，填补了市场空白点，避免了激烈的市场竞争，可以创造最大的市场价值。 产品定位篇： 中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境, 低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，控制成本，形成成本优势和销售价格优势。 客户定位： 成长型知识类中小型企业，对于办公环境档次与物业管理有较高要求，对于面积的要求主要为90 - 130平方米之间。 价格定位： 进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000 兀/平方米，整体均价控制在5500兀/平方米左右。 物业管理： 24小时酒店式服务，国内著名写字楼物业管理单位。 推广策略： 少放多提，低开咼走，咼位宣传，特色经营，定点攻关。 付款策略： 针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，但是重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。 媒体策略： 取得销售许可证之前软文报道+预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报, 现代快报，金陵晚报加户外广告； 预订达到30%，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软 文报道，提高关注度、知名度； 开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的继续销售。持续期，基本依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。
2020年房地产行业现状情况 (一)目前现状：近期投资和新开工短暂回暖，但后续仍有下行压力 2017年1-10月房地产投资增速6.6%，较上月扩大0.8个百分点，单月同比增长13.4%、但环比下降8.2%，同期新开工同比增长8.1%,较上月扩大1.3个百分点，单月同比增长19.9%、但环比下降7.0%，投资端数据均呈现单月出同比大涨、但环比下降，因而投资端数据 回暖更多源于低基数效应，并考虑去年4季度投资端数据低迷，预 计低基数效应将在11-12月中继续产生正面作用，不过考虑到近期 政策持续打压以及成交量连续缩量，投资端数据将在17年承压;1- 10月销售面积和销售金额分别同比增长26.8%和41.2%，较上月分 别回落0.1和0.2个百分点，其中10月销售面积单月同比增长 26.4%，较9月的34.0%确有回落，但较核心一二线城市10月同比 下降约20%来讲仍处于较高水平，10月销售增速呈现高位缓和收窄 的趋势，主要源于10月三线成交放量的对冲，但预计一二线成交的 持续承压以及三四线对冲的持续性仍然存疑，后续成交仍将继续缩量。 (二)预计17年销量弱V型走势，全年同比下降10%、2季度同比下降20% (三)预计2017年土地购置面积同比下降3%，新开工面积同比0% 虽然土地成交、新开工和销售出现了滞后现象，但土地成交面积同比领先于新开工面积同比的6个月的关系一直相对固定，并且在2014年前后也并没有发生太大的变动。因而可以利用土地成交的面 积同比来预测后续的新开工面积同比。从目前百城土地成交面积同 比的走势来看，目前仍处于土地成交缩量的过程中，并且认为受制 于销量回落以及土地供应制度的综合影响，2017年的土地成交仍会 相对较弱，同时考虑到一二线城市的库存紧张背景下的被动加库存，
深圳中银大厦写字楼营销实录 (1) 深圳中银大厦写字楼营销实录营销构想 1、依托中银品牌、创新优势。 2、切合市场需求，抓住主流，并迎合未来发展，出奇制胜。 3、写字楼、商铺营销互动，互为促进，双赢共存。 4、降低门槛，改造产品，遵循聚集原则，集中资源，走实效推广路线。 5、把握市场时机，掌握销售节奏，适时切入。 6、重新包装，导入新概念，进行主题式推广。 主体定位 1、写字楼： ①主流客厅群体：金融型客户群体，以银行、证券、
保险、基金为代表。因为随着中国入世，金融服务领域逐渐开放，外资登陆抢滩在未来2-3 年内会愈加明显，随着深圳中心区西移，新市中心将成为深圳国际化的象征，金融系统也必将随之大规模转移。该类型客户均具有较大规模，个体需求量大。 商务创富型客户群体，以商贸、信息、IT、网络、通讯、化工为代表。深圳是外向型经济，商贸和高科技是两大主要产业，具有良好的发展环境，发展高科技已被列为深圳二次创业的支柱。 ②推广主题：创富、守业、升级 ③两大板块并行不悖 金融财富板块和科技创业板块应同时推广，试探水位，因为就金融业来说，随着入世的临近，危机感日甚，兼并重组、增资扩股成为现时重要内容，盲目扩张的系数很小，而单推创业板块又显单薄，因此，同步进行是上策。 ④广告诉求点： A、中银品质，历久常新。 B、区位优势，得中心者得天下。 C、中银商务走廊，连接世界桥梁。 D、中心区CBD门户。
E、甲级商务港。 F、区位信息优势、资源优势、物流优势、商贸优 势、客户资源 ⑤广告语：“与中银携手，实现心中理想” 辅助语： “踏入中银，聚风纳银” 2、商业裙楼： ①推广主题：“创造一个永不落幕的住交会” 策划思路 在21世纪的知识经济时代，传统商业型态已经不能涵盖各区域内项目，因此，必须进行创新与整合，实现最佳配置。 依据： A、来自市场分析，和由此产生的营销推广策略，商 业区位功能划分越来越明显，即使金融、证券业同样 要将这一因素考虑进去。 B、住交会的成功举办，虽然没有高交会反响强 烈，但依然为政府和民间推进住宅产业化，促进相关 产业链的形成提供了契机，显而易见，建设部对此已 有政策性倾斜，但具体操作必须由民间来启动，中银 大厦在区位概念上恰恰符合这一特征，有品牌，有现 成的铺位可资利用，有交通位置上的便利。 C、与住宅产业化相关的新材料、新工艺、新产品、
南京市2017年初中毕业生学业考试 数学注意事项： 1．本试卷共6页，全卷满分120分，考试时间为120分钟，考生答题全部答在答题卡上，答在本试卷上无效．2．请认真核对监考教师在答题卡上所有粘贴条形码的姓名、考试证号是否与本人相符合，再将自己的姓名、准考证号用0.5毫米的黑色墨水签字笔填写在答题卡及本试卷上． 3．答选择题必须用2B铅笔将答题卡上对应的答案标号涂黑．如需要改动，请用橡皮擦干净后，再选涂其他答案，答非选择题必须0.5毫米黑色墨水签字笔写在答题卡上指定位置，在其他位置答题一律无效． 4．作图必须用2B铅笔作答，并请加黑加粗，描写清楚． 一、选择题（本大题共6小题，每小题2分，共12分，在每小题所给出的四个选项中，恰有一项是符合题目 要求的，请将正确的选项的字母代号填涂在答题卡相应位置 ．．．．．．．上） 1．计算12＋（－18）÷（－6）－（－3）×2的结果是（） A．7 B．8 C．21 D．36 【答案】C． 【考点】有理数的计算． 【分析】利用有理数的运算法则直接计算，注意运算顺序和符号变化． 【解答】解．原式＝12＋3－（－6）． ＝15＋6． ＝21． 故：选C． 2．计算106×（102）3÷104的结果是（） A．103 B．107 C．108 D．109 【答案】C． 【考点】幂的运算． 【分析】利用幂的运算法则直接计算，注意运算顺序． 【解答】解．原式＝106×106÷104． ＝106＋6－4．
＝108． 故：选C． 3．不透明袋子中装有一个几何体模型，两位同学摸该模型并描述它的特征．甲同学：它有4个面是三角形；乙同学：它有8条棱．该模型的形状对应的立体图形可能是（） A．三棱柱 B．四棱柱 C．三棱锥 D．四棱锥 【答案】D． 【考点】几何体的一般特征． 【分析】分析4个选项中的各几何体的侧面、底面、棱的特征，即可得出正确选项． 【解答】 几何体图形侧面形状底面形状棱数 A．三棱柱3个长方形2个三角形9条棱 B．四棱柱4个长方形2个四边形12条棱 C．三棱锥3个三角形1个三角形6条棱 D．四棱锥4个三角形1个四边形8条棱 故：选D． 4．若 3 ＜a＜10 ，则下列结论中正确的是（） A．1＜a＜3 B．1＜a＜4 C．2＜a＜3 D．2＜a＜4 【答案】B． 【考点】估算． 【分析】用平方法分别估算出 3 、10 的取值范围，借助数轴进而估算出a的取值范围． 【解答】估算 3 ：∵12＝1，22＝4． ∴1＜ 3 ＜2．
引言 目前，写字楼因其稳定且高回报的特点成为许多投资者主要投资对象。然而，由于不同城市有着不同的特点，建造写字楼的地点就变得分外重要。因此，我们根据不同的影响因素对环渤海经济圈中的城市进行分析，使地产商可以更有根据地将不同城市对写字楼的需求进行分析，进而做出有针对性的投资决策。 一、研究背景与意义 近年来，写字楼市场的发展受到了社会各界人士的广泛关注，为防止价格过多过快上涨，政府的调控力度不断加强，使得企业和投资者对于写字楼的开发经营有了更多的不确定性。而且，由于各个城市的表现各不相同，分化越来越严重，地产商的机遇和风险并存。 因此，如何引导资源合理配置，避免企业盲目投资，同时挖掘价值洼地，进行合理布局，越来越成为社会大众密切关注的议题。在这个大前提下，对环渤海城市圈进行城市分级，进行写字楼开发投资吸引力研究，以引导资源合理配置，促进各个城市写字楼市场的均衡发展就显得尤为重要。 二、研究现状 （一）中国地区写字楼发展历程简述 近年来，随着不同地区区域经济的可持续发展，一些IT企业、外贸公司、广告公司、律师事务所、会计师事务所等新生代公司通过自身的积累，已经有了一定的经济实力，而从自身的发展考虑，多数已不愿再将办公地点放在低档的居民住宅和公寓里，因此，他们需要购买或者租用高档写字楼作为办公用房。同时，由于我国正式加入世贸组织后，对国际的吸引力越来越强，许多跨国公司纷纷进驻中国，进军各个地区的大中城市。由于，写字楼市场的脉搏总是与区域经济的大动脉同步跳动，因此，区域经济的发展将给写字楼市场带来巨大商机，那些配套设施齐全、高附加值、高性价比的写字楼不仅会成为未来房地产市场的一抹亮色，而且在市场需求方面还将拥有着足够大的上升空间。 现在，我国写字楼已经经历了五次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工厂建立的小型办公楼。这种办公楼的高度一般只有4-6层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方米之间；单层高3
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 目录 一、项目概况 (4) （一）区位和现状 （二）市政配套设施情况 二、主要经济技术指标 (5) （一）项目主要经济指标 三、南京河西板块在售楼盘概况 (6) （一）河西板块概况 （二）龙江板块 （三）江东板块 （四）奥体板块 （五）重点项目销售情况汇总 四、河西板块房地产市场现状分析……………………………………………………………………………… 18 （一）供应、销售情况 （二）供销对比情况 （三）价格走势 （四）市场结构分析 （五）销售排行榜
五、河西板块未来供应量分析 (25) （一）待上市新项目 （二）新出让土地明细 六、河西板块房地产市场总结 (31) （一）政府投入带动板块升级 （二）品牌开发企业云集提升区域价值 七、项目规划建设和进度安排 (32) （一）规划建议和说明 （二）建设方式和进度安排 八、项目投资和财务分析 (32) （一）成本分析 （二）敏感性分析 前言Talk Before 本地块项目基地位于江东北路，原金盛百货西侧，规划占地面积为60亩（约40020平米），出让价为每亩400万，容积率≤。 本着谨慎严谨的态度，报告基于真实可靠的前期市场调研基础上，对于该项目给出可行性分析。由于时间仓促，本报告为项目可行性研究
报告的简约版本，但针对重点问题阐述明确充分。希望能给XXXX 董事长在该项目的投资决策上，提供有力的数据支撑和决策参考。 数据截止日期：2009年6月底 一、区位 （一）地块区位 该地块属于南京市河西商贸休闲生活区域，位于江东北路西侧，交通便利、商 业环境优越。 （二）市政配套设施情况 ? 主要道路：江东北路、草场门大街、漓江路 ? 公交：18路、32路、 39路、56路、11路、42路、43路、65路、66路、72路、73路、75路、91路 ? 购物：滨江广场，新城市广场、大润发超市 ? 医疗：省妇幼保健医院、省中医院河西分院 ? 教育：二十九中河西分校 ? 休闲：新城市广场 万达已竞拍地块 （原金盛百货大 市场） 省妇 幼保 健医 院