社区商业中心策划与案例分析报告 社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。 “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。 早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。 社区商业≠超市+底商 我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业??这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。 虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负
园区邻里中心简介 邻里中心新城大厦——位于园区现代大道158号，1998年5月30日开业运营，建筑面积 约21000平方米。 大厦紧密贴近区域居民生活，设 有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、 洗衣房、美容美发店、药店、文化用 品店、维修店、文体中心、邻里生鲜 店和社区卫生服务中心等12项居住配 套功能，并结合现代人休闲和消费需 要，设立了多层次、多品种的配套设 施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、 赛百味等等。新城大厦的成功开业标 志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。 邻里中心湖东大厦——位于园区星 湖街178号，2004年8月正式运营， 建筑面积约30000平方米，园区湖东 商业第一家。 湖东大厦拥有规模集聚效应，在 保持12项居住配套功能的基础上，坚 持特色经营，以其更全面的功能和更 齐全的配套和为周边两万人的大型组 团住宅，为湖东区域消费群体提供综 合性、全方位、各层次的购物、休闲 和生活服务。 邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20000平方米。 大厦的成功开业，是公司在坚 持政府引导、企业投入、市场化运 作的发展机制下，自行建设发展的 首次尝试，成为邻里中心发展史上 一个新的起点。大厦内12项居住配 套功能完备，针对周边消费者的特 点，功能设置新颖。大厦二层的邻 里家居生活馆是邻里中心公司为园 区居民精心打造的专业家居生活广 场，使其“足不出户”便可以挑选到 琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。
走进苏州工业园区:从“邻里中心”开始的故事走进苏州工业园区采访，“邻里中心”是个点击率很高的关键词，可以说园区的商业故事正是从“邻里中心”开始。 “有了它，园区的马路上看不到路边店，不仅杜绝了底商的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌；有了它，老百姓日常需要也就有保证。因为邻里中心既是一个‘购物中心’，又是一个‘服务中心’，提供一站式服务的区域性商业服务中心。” 邻里中心公司总经理于宙介绍说，每座邻里中心都有12项必备功能，这里有超市、银行、邮政所，也有餐饮店、洗衣房、美容美发店，还有药店、文化用品店、维修店……人们可以在这里悠闲地试穿新款服装，潇洒地溜冰，投入地参加游艺活动，生活气息极其浓厚。 “邻里中心”原版在新加坡。一九九七年，以新加坡“购物中心”为蓝本的“邻里中心”正式在中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区“克隆”。 随着园区的开发，“邻里中心”的建设规划已列入商业网点布局，今年5月，第7座邻里中心，南部科教创新区2余多平米的翰林大厦又拔地而起。“到2010年，邻里中心总数达到10个，经营面积约15万平方米，服务约30万园区人口”的计划正在逐步实现。 走进邻里中心，每一座大厦里，店铺鳞次栉比，店面各具特色。新城邻里中心，也是苏州第一个邻里中心。很多十年前来采访过的记者都惊讶地发现，这个邻里中心变了，变得时尚起来。曾经的小面馆成了小吃广场，那个食品小卖部变成了星巴克咖啡屋，小小的理发店变成了时尚美容美发屋。用“升级换代”来形容这个邻里中心的变化是最恰当不过的一个词汇。 “邻里中心”品质得到进一步提升。这是邻里中心公司总经理宇宙对“邻里中心”的变化所作的总结。 这一总结让前来采访记者突然发现，园区的品质生活，其实不仅体现在白领小资的浅酌低吟中，更体现在邻家大婶的日常生活中。在采访中恰好碰到一位正在买菜的老教师，她感叹的说，园区生活质量是从每天的买菜开始提高的！因为邻里中心的“菜场”整洁干净，邻里生鲜超市更是颠覆了人们对“小菜场”的传统印象。在这里见不到提起裤管、踮起脚尖、小心翼翼走路背影，人们逛菜场感觉逛超市。 “邻里中心是苏州工业园区商业空间中的一个重要层次，在过去的十年中，邻里中心的建设取得了显著成就，成为苏州工业园区借鉴新加坡管理经验成功典范之一”。在题为《苏州工业园区邻里中心消费实证调查与比较分析》的调研报告中，专家组一致分析了邻里中心建立新型社区商业模式的尝试，肯定了它“不是传统的社区内的商业，而是服务于社区的商业”。 2006年2月，作为江苏省2家单位之一，邻里中心跻身首批“全国社区商业示范”。是当年被认定的59家单位中唯一的一家企业引发了国家商务部的浓厚兴趣，商改司、政研室等部门的领导多次来园区参观“点名”考察邻里中心。 目前，“邻里中心”已在全国遍地开花，特许加盟在中国范围内展开，已有远至内蒙古通辽、青海西宁，近及浙江温州、江苏南京、扬州等十多省市实现特许加盟，开始建设“邻里中心”。 “学贵心悟，守旧无功”，昔日端坐在教室听老师谆谆教导的学生，如今可以将总结的经验授与他人了。“邻里中心”用了十年的时间，完成了从借鉴到输出的角色转换。
解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业 模式 时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者: 核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市
华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大
邻里中心综述 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
邻里中心综述 一、起源与发展 1929年,美国社会学家.佩里首先提出“邻里单位”概念。邻里单位的规模以小学生上学不穿越交通干道为原则，邻里单位内配置商店、教堂、图书馆和公共中心。1933年8月，勒·柯布西耶主持通过的《雅典宪章》把“邻里单位”原则作为居住区规划的基本思想。邻里单位思想在20世纪中叶影响甚广，直至60年代，一些社会学家提出来，人们的活动并不只限于邻里。于是，邻里单位理论逐渐发展为社区规划理论，即根据错综复杂的社会生活内容把住宅区作为社会单位加以全面规划。 在邻里单位的基础上衍生出来的邻里中心的概念在新加坡得到了延续，经过40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照，同时也被赋予了更深层次的含义：即一个分层次、配套的居住社区公共活动中心的概念。其具体的表现形式，依其服务范围从大到小，包括区域中心、镇中心、居住区中心、邻里组团中心及各自周围的其他配套设施。 参照新加坡城市规划的经验，苏州工业园区邻里中心发展有限公司于1997年11月成立。公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，将商业和公益项目有机结合，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。“邻里中心”自2000年成功商标注册以来，成功入选“2008中国最具成长性商业品牌”。 二、概念、模式、功能与定位 邻里中心是一个社区服务概念，在新加坡盛行，指在3000户至6000户居民中设立的一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。它能妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对社会经济发展和人群素质提高起到根本的保障作用。
邻里中心专题研究 1苏州邻里中心概况 苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。邻里中心的特点是有序、规范、配套。“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。 图1.1 各邻里中心外观图
2邻里中心案例介绍
邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。具体发展时间列表如下： 表2.1 邻里中心发展历程 运营时间名称 1998 年5 月30 日新城大厦 2001年5月30日贵都大厦 2004年5月30日师惠大厦 2004年8月湖东大厦 2006年12月26日玲珑大厦 2007年5月30日沁苑大厦 2008年9月19日翰林大厦 2.1邻里中心新城大厦 新城大厦位 于园区现代大道 158 号，1998年 5 月30日开业 运营，建筑面积 约21,000 平方 米。 作为第一家 也是较大的一家 邻里中心，新城 大厦可以满足居 民生活的一切需 要。它的主题是 一座4层的现代 建筑，一楼有银 行、邮局、书店、 超市、中外快餐 和各式电器；二 楼是各类品牌专 卖店；三楼是社 区的文化娱乐活动中心，电影院、阅览室、旱冰场、保龄球、游乐场、音乐茶座和书画廊一应俱全；四楼为拥有9个专科的医疗中心。紧挨着的是一座副楼，设有菜市场和酒店。楼后是大片草地、网球场和塑胶跑道的小学操场。 新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。 2.2邻里中心贵都大厦
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/124405827.html, 邻里中心社区模式分析 作者：石旭明 来源：《青年与社会》2019年第25期 摘要：在社区发展中，政府、市场和社会都不是万能的，它们中的任何一方都不能提供完善的、全面的服务，但也不能缺少其中任何一方。在多种社区发展模式中，苏州工业园区邻里中心模式为社区服务体系的建设提供了一种新的模式，即通过邻里中心这个区域平台实现了由政府、市场和社会共同建构起来的，集商业服务、公共服务和居民参与为一体的服务体系。文章以苏州工业园区的邻里中心模式为例，通过分析其中的湖东社区的基本特点、成员群体、社区结构来看邻里中心发展现状和特点，探讨邻里中心模式在我國社区发展中的参考借鉴价值。 关键词：社区分析;邻里中心;复合式社区服务模式 一、研究背景 社区作为社会的重要细胞，是城市居民的生活场所和精神家园，是人们的家庭生活与公共生活相重叠的领域。作为城市社会建设和管理的重要基础环节，社区承担的社会管理事务越来越繁重，各种社会矛盾聚集在社区，因此要创新社区发展模式来补充政府和市场功能的不足、扩大社区服务范围、提高社区凝聚力、聚集社区资源。 在多种社区发展模式中，苏州工业园区邻里中心模式为社区服务体系的建设提供了一种新的模式，即通过邻里中心这个区域平台实现了由政府、市场和社会共同建构起来的，集商业服务、公共服务和居民参与为一体的服务体系，可以为其他社区发展提供借鉴和参考价值。 二、相关概念 （一）社区 最早提出“社区”概念的是德国社会学家滕尼斯，他认为社区是在地缘和血缘的基础上形成的，是一种基于家庭和宗教关系的有机体，社区生活是持久的和真正的共同生活。现代社会学范畴下的社区，是指聚集在相对独立的区域内，通过社会交往而形成的人口共同体。 （二）邻里中心 20世纪30年代，“邻里单元”社区规划思想在美国诞生。邻里单元式按照一定的人口数量（约为5000人）和区位进行划分的，要求学校、公园、商店、社区中心和其他公共服务设施
苏州高新区“ 浒墅关红叶邻里中心（一期）” 初步设计抗震设防审查意见 受苏州市住房和城乡建设局委托，由部分专家组成的审查小 组，对苏州浒墅关镇农村社区股份合作联社“ 浒墅关红叶邻里中心（一期）”工程进行了抗震设防审查，审查意见如下： 1.本工程为现浇钢筋混凝土框架结构，A、B 区地上部分设缝脱开，地下汽车库连为整体。A 区地上三层，B 区地上七层。竖向不规则一项指标超出较多。 2. 本工程 B区竖向构件收进高度为15.3 米，总高为 29.7 米，收进高度位置在51%，收进后的水平尺寸为下部楼层水平尺寸的40%；指标超出规范较大，应采取加强措施。 ①根据《高规》（ JGJ3-2010 ）第 4.3.4条第3款，应采用弹 性时程分析法进行多遇地震下的补充计算； ②根据《高规》（ JGJ3-2010 ）第 3.7.4条第2款宜进行弹塑 性变形验算； ③因为竖向不规则程度比较高，刚度在高位突变，应增加计算振型数值不低于27 个；竖向构件宜提高抗震等级，竖向构件 在刚度突变处宜增加配筋25%； ④ B 区小塔楼放大系数宜为 1.5 ～ 3。 3.B 区 1～ 12、1～ 13 轴和 1～ D 轴相交处的两个 B-KZ21，水浮力为 51KN/m2，顶板、底板、柱、承台自重约 25KN/m2；局部抗浮严重不够，应补充 7～8 根抗浮桩。 －1－
4.本工程一～三层为商业，其建筑面积或营业面积不详，如超出 17000m2或 7000m2，则本工程抗震设防类别应为重点设防 类。 结论：经上述修改和调整后，基本通过初步设计抗震设防审 查。审查意见在施工图阶段落实，由施工图审查机构复核。 专家组组长：浦坚坚 2017 年 2月 15日－ 2－
7大社区商业模式PK——万科vs龙湖 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但 更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。” 【案例】 万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案 新型精品社区商业产品——万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。 万科2049名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊重的可能”这一 主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以获得更好的服务。 入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜超市；会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌“麦莱麸”；会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”；会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”；会让社区小朋友在家门口实现运
苏州邻里中心资料汇总 一、简介 苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月，公司在开发、运营等方面形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，商业和公益项目有机结合，企业效益和社会效应协同提高，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。 自1998年中国第一座邻里中心建成以来，公司坚持以“政府引导、企业投入、市场化运作”为原则，自加压力、开拓进取，企业规模快速扩张，经济效益持续提升，不仅较好地满足了居民的日常生活需要，完善了园区商业功能布局，也为中国新型商业服务模式的改革与发展做出了探索、积累了经验。 二、规模 目前，苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑、方洲8座邻里中心，总投入近5.3亿元，总建筑面积超过16万平米。邻里中心对每一个项目都精益求精，将其建设成区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升。 邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写国内“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。
三、项目介绍 1.新城邻里中心 邻里中心新城大厦——位于园区现代大道158号，1998年5月30日开业运营，建筑面积约21000平方米。 大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银 行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、 药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生 鲜店和社区卫生服务中心等12项居住配套功能， 并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、 多品种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星 巴克、赛百味等等。新城大厦的成功开业标志着 借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻 里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰 民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造 出一种和谐发展的商业氛围。 2.湖东邻里中心 湖东邻里中心大厦——位于园区星湖街 178号，2004年8月正式运营，建筑面积约30000 平方米，园区湖东商业第一家。 湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持12项 居住配套功能的基础上，坚持特色经营，以其更 全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的 大型组团住宅，为湖东区域消费群体提供综合 性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。 3.玲珑邻里中心 邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20000平方米。 大厦的成功开业，是公司在坚持政府引导、 企业投入、市场化运作的发展机制下，自行建 设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上一 个新的起点。大厦内12项居住配套功能完备， 针对周边消费者的特点，功能设置新颖。大厦 二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区 居民精心打造的专业家居生活广场，使其“足 不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与 饰品，建筑面积约4000平米，22家品牌厅店让 园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层， 182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅 游、会展配套的理想下榻场所。
“邻里中心”社区商业模式思考(研究邻里中心模式必备材料) “邻里中心”社区商业模式思考 20世纪80年代末至90年代初，国内城市不断发展，区域空间不断扩大，新兴居住区与市中心的距离越来越远，这也意味着其离市级商业中心越来越远。这种情形，促使了一些零散的，以满足居民日常生活必需品消费为目的的商业出现，这些商业多由底层住宅改造而成，狭义上的社区商业初步形成。 随着城市居民大量向郊区迁移，这类专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业开始迅猛发展。尤其是进入21世纪后，伴随着国内房地产市场的火热，社区商业也迅速实现了发展和转型。 一社区商业的几种发展模式 从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60%-70%的比例，是城市商业中一个重要组成部分。 美国的邻里型商业是国际社区商业模式中较为成熟的一种，其在模式上更趋向于邻里型购物中心概念，规模通常在3000-10000平方米，服务3公里半径内的居民日常消费。业内人士认为，美国的这种邻里购物中心，在服务半径上小于社区商业。 新加坡邻里中心模式也是国际公认较为成熟的社区商业模式之一。该模式出现于1970年，新加坡按出于城市扩张和对土地的合理利用，对土地按照区域进行开发，并为每6000-8000户规划配套一个邻里中心，以经营中档商品为主，包含普通日常商品商店，诊疗所、餐馆和其他店铺。该中心因能够妥善解决城市居民生活质量和城市环境中的一些问题而引发国际关注。 与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。 1997年，苏州成立工业园区邻里中心发展有限公司，参照新加坡发展经验，开
邻里商业中心——（商业）模式 一、邻里商业中心的概述 1.邻里中心的概念 “邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻里型购物中心。 社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态。 邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。任何想使用“邻里中心”商标的开发企业或社区，都要付费。 相关资料： 新加坡 新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。 第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店 第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心； 第三类，每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。 邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。 邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。 例如，新加坡的邻里中心(Home by Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体
育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。 就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1～2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。 新加坡的社区商业配置12个基本行业和业态业种，如菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业和业态业种，如服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。 2.邻里中心的特点 1、规模适中——为社区或片区服务。 2、人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和。 3、集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。 4、休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能。 5、有凝聚力——围合空间聚集人气、商气，使其不易分散和分流。 3.“邻里中心”的定位 邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。 邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。在新加坡，邻里中心的选址是均匀分布的，和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心大多都是创建在商业气氛还不够浓厚的新社区，依靠邻里中心的聚集效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓，其要点是要“统一规划、有序发展”。定位上不能仅仅将配套服务集中在一起，更加重要的是，通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应，例如，在社区生活的年轻人，周末可以选择到邻里中心吃到便捷的西式快餐，又能在中国移动营业厅缴费，还有健身馆、美容院、鲜花店、便民药店等服务配套，即使没有特别的目的性消费，也会时常来邻里中心逛逛，从而带动人气。 4．“邻里中心”的业态配比 邻里中心的理念，在国内被引入的有苏州工业园区，北京易事达广场等，从本质上说，邻里中心仍然是一个集成化的商业中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商业街又有所
邻里中心：商业地产开发新模式 如果说过去的两年是名副其实的商业地产年，那么未来2到3年商业地产的主题将是社区配套商业。但和受到国家严控的大型商业地产一样，作为开发商新利润增长点的社区商业目前也是危机四伏。如何合理地规划建设社区商业地产？如何通过社区商业开发促进项目销售？如何实现社区商业销售利润的最大化？ 如果说过去的两年是名副其实的商业地产年，那么未来2到3年商业地产的主题将是社区配套商业。但和受到国家严控的大型商业地产一样，作为开发商新利润增长点的社区商业目前也是危机四伏。如何合理地规划建设社区商业地产？如何通过社区商业开发促进项目销售？如何实现社区商业销售利润的最大化？如何实现社区商业的最佳经营管理？这些都成为各地开发企业悬而不决的问题。 正值此际，一种发端于新加坡、扎根于苏州的商业服务新业态——邻里中心经过5年多的本土化实践，邻里中心摸索出一套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式。 当众多开发企业还在踯躅于商铺是租好还是卖好而举棋不定时，邻里中心已突破原有初始阶段的社区服务模式，上升到了一种以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。 “邻里中心”是中国第一个社区商业服务的品牌商标，先后开发了《邻里中心开发指南》、《邻里中心标准化管理系统（NCMS）》等软件，成为同行业的先驱和探路者。最近，其更是以“零缺陷”通过了ISO9001：2000质量体系认证，这在AQA国际标准认证公司审核的500余家中国企业中还是第一个。为廓清这一模式的来龙去脉，记者近日专程采访了苏州工业园区邻里中心管理有限公司总经理于宙。 东方早报：作为中国第一个社区商业服务品牌，邻里中心诞生至今已有5年历史。能否简述一下这5年来，邻里中心的发展历程，以及期间所发生的业态转型？在此过程中，邻里中心可曾遇到过瓶颈或陷阱？和新加坡的原生态邻里中心相比，苏州工业园区的邻里中心融入了哪些中国化的元素？ 于宙：坦率地说，从1997年邻里中心管理有限公司成立以来，我们走过的路并不是一帆风顺的，其中经历了几个阶段。最初是导入新加坡的经验，建成了第一个邻里中心新城大厦。和国内的商业中心有所不同，新加坡的邻里中心是均匀分布的，其要点就是“统一规划、有序发展”，这一理念后来被我们成功导入。根据规划，在工业园区260平方公里的版图上，
邻里中心湖东大厦——位于园区星湖街178号，2004年8月正式运营，建筑面积约30,000平方米，园区湖东商业第一家。 大厦由三幢建筑组成。南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和各层次中外餐饮店五家；北楼集中生鲜店，卫生服务站和文体中心等公益功能，并设置了生活必备的零售商业。主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创意产业平台。 湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持12项基本功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅，为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。 邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20,000平方米。 大厦的成功开业，是公司在坚持政府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下，自行建设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上一个新的起点。 大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点，功能设置新颖。大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场，使其“足不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平
米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。 大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。 邻里中心翰林大厦——位于园区林泉街598号，2008年9月19日开业，建筑面积约23,000平方米，是“小硅谷”的配套服务工程。 翰林大厦由南北两栋大楼组成，北楼为两层框架结构，南楼为九层内廊式结构，一期项目建筑面积2.3万平方米，位于园区独墅湖东岸，距独墅湖隧道2公里，地处仁爱路、林泉街交界处，翰林缘小区、各大知名高校近在咫尺，是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心。 邻里中心新城大厦——位于园区现代大道 158 号， 1998 年 5 月 30 日开业运营，建筑面积约 21,000 平方米。
一、 苏州工业园区邻里中心模式研究 1.参与主体构建 要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的 整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体 功能，创新了社区服务的模式。 从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性； 邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。 2.服务载体设置 苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。 从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕 湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。邻里中心将三个实体，即 社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。 1)社区商业载体 这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒
苏州工业园区邻里中心资料 目录 一．前言…………………………………………………………………………………………… 二、苏州市概况………………………………………………………………………………….. 1.天然环境……………………………………………………………………………………… 2.人口……………………………………………………………………………………………. 3.城市发展形势…………………………………………………………………………………. 三、苏州工业园区……………………………………………………………………………….. 1.短期经济增长势头放缓………………………………………………………………………… 2.限购导致房地产开发节奏放缓………………………………………………………………… 3.经济结构转型颇有成效………………………………………………………………………… 四、邻里中心………………………………………………………………………………………. 1.（1）企业介绍…………………………………………………………………………………. （2）企业规模………………………………………………………………………………… （3）品牌荣誉………………………………………………………………………………….. （4）行业地产………………………………………………………………………………..… （5）邻里地图………………………………………………………………………………….. 2.项目介绍……………………………………………………………………………………….… （1）新城邻里中心……………………………………………………………………………. （2）湖东邻里中心……………………………………………………………………….…… （3）玲珑邻里中心……………………………………………………………………….…. （4）方洲邻里中心……………………………………………………………………….….. （5）师惠邻里中心………………………………………………………………………….… （6）翰林邻里中心……………………………………………………………………………. （7）贵都邻里中心……………………………………………………………………………. （8）沁苑邻里中心……………………………………………………………………………. 五、以人为本的商业服务中心——邻里中心的研究及建议…………………………………… 1.邻里中心的定义与基本特征……………………………………………………………………. 2.邻里中心在苏州工业园得发展阶段及其特点………………………………………………… （1）导入新加坡经验，创立品牌阶段……………………………………………………….. （2）市场化运作，规模化发展阶段…………………………………………………………... （3）导入扩张品牌输出阶段……………………………………………………………..….. 3.邻里中心发展对五矿产业园商住开发的经验借鉴…………………………………….…… （1）经验一：科学规划，有序发展……………………………………………………….….. （2）经验二：政府支持，市场运行………………………………………………….…...…. （3）经验三：战略合作，快速发展………………………………………………………….. （4）附件一：邻里等级的公共设施的规划参数………………………………………..……. （5）附件二：邻里中心的副品牌及其产品…………………………………………………… 3.衣食住闲学…………………………………………………………………………….……….. （1）衣………………………………………………………………………………………….. （2）食…………………………………………………………………………………………..
邻里中心总结 苏州邻里中心在商业地产可以说是一种较新的事务，以前曾经了解过新加坡的邻里中心，没有一个整体的感性认识，本次在苏州花了一天时间，现场考察了7 个最典型苏州工业园区内的邻里中心，整体感受如下： 1、邻里中心经营面积1-3 万，为独体商业，少部分为双体建筑，2-3 层，不会有大型主力店进驻（比如沃尔玛、家乐福），会有1-2 个小型主力店（目前以华润万家为主），并参杂以适合社区性商业的业态，比如餐饮、菜市场、邮局、银行、娱乐、证券等业态。
2、餐饮的比例非常大，可以达到50%甚至更高，另外培训、娱乐等业态的比重也在增大，而零售的比例逐渐在缩小。
3、主力店（华润万家）的经营面积很小，只有500-1500 平米，原来标榜的菜市场后期已经被赶走了，一般华润万家会占据最好的一层，主力店与非主力店的经营面积比可以达到1：3，2-3 层会给一些零售小商店，这些小商铺的租金大约为每平米10 元/天（玲珑邻里中心），经营情况一般。
4、邻里中心为开发区的配套设施，因此在3-5 公里内不会有其他商业，在某种程度上也是一种垄断，因此租金价格也是比较高的，配套意义并不强，因此很多开发商曾经想引进苏州邻里中心，但是好像目前进展并不大。 5、就业态来看，一个典型的邻里中心服务于6000---8000户居民，2--3万人口。设置35--40个商店，2个大型餐饮，一个超市，一个菜场，1--2个自动取款机，一个卫生服务所及若干个培训、托儿机构。下面就新城邻里中心业态简单分析： 新城大厦： 层数：4层 面积：21600平方米 停车场：6000平方米
新城邻里中心由一坐四层半开放式建筑及一座二层辅楼组成。采用集中式布置，建筑物中间为交通疏散空间及活动场所，两侧布置各服务功能的商铺。北面为大片公共绿地。辅楼为菜场。 主要业态： 连锁超市，百货，专业店，菜场，家居，餐饮娱乐，教育培训，生活服务，公共服务，其他服务。其他服务包含若干家房地产中介及证券所。很多弹性业态会根据所服务社区人群的不同需求而相应的增减。 以上为苏州考察的总结，供大家参考。