物业管理的设想及整体实施方案
一、物业项目管理服务的设想
通过物业公司对项目的服务定位分析，针对项目物业管理项目的管理要素和接管后所实施的管理内容，结合物业公司多年的物业管理经验和当代对物业管理服务的新理念、新需求，确立了物业公司对项目物业管理的管理构思和整体策划。
（一）管理思想
为项目业主提供文明、整洁、安全、舒适的居住环境和人文环境，延长物业的使用年限，确保其各项功能的正常发挥。在小区广大业主的监督下，凭籍公司现代企业管理机制和丰富的服务经验，以信誉第一，质量为本的服务理念，为项目全体业主提供高标准、高档次的服务。并根据业主的需求，不断推出相应的服务项目和服务内容。
（二）服务理念
物业公司在提供专业的公共秩序维护、保洁、绿化等服务的同时，为业主节
约每一分，让业主满意多一分。
（三）服务宗旨
为业主谋求生活质量、环境品质的改善。强调服务第一，满意至上的服务宗旨，通过提供专业化的服务，营造安定、和谐、舒适、温馨的现代人居住环境和
氛围。
二、管理服务目标
物业公司的物业管理服务工作将参照全国物业管理优秀示范项目评定标准。
三、管理服务要点和新方法的应用
根据项目的规模和特点，参照《物业管理条例》的有关规定及物业服务标准，结合物业公司的管理服务经验，物业公司认为项目的物业管理服务应着重于新方法的应用，主要体现在以下若干方面：
1、管理服务运用科技手段
对物业的管理服务要具有高科技含量，要改变传统的物业管理模式，用智能
化、信息化等现代化技术和手段开展服务，并通过对信息资源的深度开发和广泛
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利用，不断提高经营、管理、决策的效率和水平，以提高企业内外部的合作能力，提高企业经济效益和市场竞争力。项目将采用先进的物业服务管
理信息化网络技术，建立信息服务、信息交流平台。把需求和服务、信息和管理相融合，构成一个互动性大、整体性强的客户服务中心。并对维修、装修、投诉处理、设施设备运行等全部采用流程化管理，使物业管理服务体系更加规范和科学。
2、引入质量管理体系
物业公司在项目实施的物业服务，将导入ISO9001质量标准，
这将有利于建立一套规范、系统、科学的服务程序和管理制度，提高管理人员的服务意识和质量保证能力，增强员工的管理素质，以更好地适应市场和业主的需要。在实施质量体系过程中，遵循适度可行原则，在一般性的质量原则或行业质量标准指导下，尽可能适应本小区业主需求，使之具有较大的适应性。同时根据物业的特点、等级及付费标准进行综合考虑，以合理的成本为业主提供满意的服务，最终保持物业服务费收支平衡，略有盈余。
3、VI视觉识别系统的引入
在项目项目的物业服务中，物业公司将引入该系统标识，如：在
物业服务中心、保安岗亭等部位安装标识，并于项目内设置宣传类、温馨提示类、安全警示类、设备设施类、车场车辆类等方面的标识，以突出项目服务的便利和体贴，提高项目的档次，使业主从视觉识别上方便、易读、易于接受。
4、物业前期介入及时
前期介入是现代物业服务的一项基础性工作，其核心是把物业服务的思想注入到项目的规划、设计、施工过程中，使其最大限度地满足业主的需求。
物业公司将利用一整套科学、专业的管理方法，在项目的前期物业服务中，通过建设单位、设备供应商的支持配合，充分考虑建成后的使用、维护和服务需求，与规划设计、施工建设同步交叉进行，并从业主和使用人的角度，以专业眼光，向发展商提出许多合理化建议。同时，在组织架构、人员配置及措施上，形成了较为扎实的前期物业服务模式。这些经验将运用到前期物业服务中发挥积极的作用。
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第一章物业管理服务的整体设想及策划一、东欣佳苑住宅小区情况介绍 1、地理位置：“东欣佳苑”项目是由余市泗门城市建设投资开发有限公司开发的一个农民安置公寓项目，位于余市泗门镇汝湖路南侧，振兴路东侧。集多层、小高层住宅和沿街商铺。 2、开发商概况：东欣佳苑住宅小区开发商余市泗门城市建设投资开发有限公司是一个相当有责任的发展商，对开发经营实用型的住宅小区有丰富的经验，在开发中极力营造全新的居住品质。 3、物业类型：集多层、小高层住宅、商铺于一体。 4、小区主要经济技术指标：总用地面积：27902 平米 总建筑面积：66740.01 平米（地上56139.05 平米，地下10600.96 平米，商业用房面积8506.6 平米）其中:物业管理办公用房237.2 平米 社区用房136.8 平米 物业经营用房534.5 平米 5、绿化情况：绿化率30.1% 。 6、建筑密度：28.5% 7、容建率：2.0 8、配套情况：停车位373 个（其中地上164 个、地下停车位209 个）、电梯、水泵房、化粪池、雨污水井、各型路灯、楼道灯、出入口管理及界防跨越报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、业主报警、巡更管理、停车场管理、物业管理计算 机、公共广播系统等。 二、物业管理服务整体设想及策划东欣佳苑住宅小区以适宜业主居
住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以 全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： （一）管理理念定位 树立服务“以人为本” ，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1、服务“以人为本” ，实施“人性化”的物业管理在东欣佳苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使东欣佳苑成为“人性”得以充分扬的空间。 （1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1）管理服务中心24 小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以般的热情时时刻刻为您排忧解难。 2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 （2）引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实 施提供保障。 1）多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需2）主管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等 3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
一、物业概况： 1、大厦一座，位于市中心，总建筑面积16471平方米，共有楼层16层，大厦内设消监控设施，配有3台电梯。物业类型：商业、办公综合物业。周边交通便利，地理条件优越。 2、代管一家加工厂物业，距离大厦2公里，占地面积20000平方米，总建筑面积5000平方米，物业类型：工厂。 二、管理目标 物管公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保客 户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业 管理过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管 理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使 用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：
天鹅湾小区物业管理服务策划书 一、企业理念 二、服务内容及模式： 三、目标管理： 1、管理目标： 2、财务目标： 四、团队管理 3、组织架构 4、人员培训 5、激励机制 五、社区文化建设 六、质量保障 七、创优达标管理 住宅小区需要物业管理尤其是对高品质的、大型的住宅区的管理更需要具有专业化、企业化、社会化、经营化的物业管理团队。姚城“天鹅湾”城市花园是高层结合多结构住宅小区，对于保安消防管理，客户服务等工作有较高的要求。万和物业将发挥自身具备的人才优势和高档住宅物业方面的成功管理经验，结合姚城实情，建立一套符合姚城“天鹅湾”城市花园物业管理模式的总体管理概念。 万和物业坚持“以人为本”的管理思想“业主利益至上，安全消防第一”；“创一流的管理、创一流的服务、创一流的环境”的管理理念将以卓越高效的物业管
理为客户服务，创造一个“亲人、亲家、亲合、亲才”的四亲空间，为姚城人民营造“高雅、和谐、亲近、美好”的居住环境，以达到物业的保值、增值，实现社会效益，经济效益的同步增长。 一、企业理念 1. 企业宗旨： 依法管理，业主至上，五心营造温馨家园 2. 企业精神： 敬业修德高效创优诚信进取 3. 工作态度： 主动热情周到细致 4. 服务准则： 用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5. 企业管理理念： 5.1什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。 5.2 领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。 5.3 兼听则明，偏信则暗。 5.4 上级不引导，下级无目标。 5.5 要求下级做到的，自己要先做到。 5.6 谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。 5.7 奖励20%的优秀者，鼓励70%的普通者，淘汰10%的落后者。 6. 员工修养理念：
目录 第一章企业简介1 第二章亿嘉广场物业服务的整体设想2 第一节新海物业的服务优势2 第二节工程调研3 第三节经管目标——构建“文化社区”4 第四节“亿嘉广场”经管模式5 第三章拟采取的经管措施6 第一节经管方式6 第二节实现经管目标的保证措施6 第三节工作人员的培训8 第四节经管人员的经管11 第四章各项专业经管工作技术方案12 第一节治安经管措施12 第二节消防安全经管措施17 第三节交通车辆经管措施22 第四节房屋经管措施24 第五节设施设备经管措施26 第六节保洁卫生经管措施29 第七节社区综合服务34 第八节档案经管36 第九节信息反馈38 第五章紧急应急预案40 第一节房屋安全经管应急工作预案40 第二节突发停电应急预案41 第三节雨、污水管阻塞应急预案42 第四节电梯应急预案42 第六章物资装备及财务预算44 第七章经管目标和承诺51 第八章结束语53
企业简介 我公司是一家通过ISO9001:2000质量认证、拥有完善的经管机制、深受广大业户信赖的国家一级物业经管资质企业。目前，我公司下辖分公司9家、全资子公司3家。系中国物业经管协会理事单位、海南省物业经管协会付会长单位。 我公司自1992年成立以来，弘扬“主动、周到、温馨、和谐”的服务理念，创造了具有良好口碑的“新海经管模式”，成为国内物业经管行业的创新型企业。我公司服务的众多物业工程分别被国家行政主管部门评为“省优秀物业经管示范小区”、“优秀物业经管示范大厦”、“全国工业旅游示范点”、“卫生达标单位”、“治安达标单位”、“绿化达标单位”等荣誉称号。 为应对日益激烈的市场竞争，做强新海，公司于2003年开始实施异地“二次创业”拓展战略，其中在海南、广西先后注册成立了“柳州分公司”、“南宁分公司”、“桂林分公司”、“玉林分公司”、“北海分公司”、“海口分公司”、“广柳公司”、“三亚分公司”等9家分支机构。陆续成功接管了玉林市华商国际·香港城、悉尼城、玫瑰花园、岭南都会、南宁卷烟厂、柳州卷烟厂、燕京桂林漓泉啤酒厂、广西花红药业、玉林制药厂、中国建行玉林分行、玉林金龙PS版南方生产基地、柳州市人大办公楼、柳州市高级中学、柳州市第十二中学、柳州市肿瘤医院、柳州市天天乐制药厂、北航北海学院、海南省第一劳教所、蓝岛康城、祥阁深蓝湾、海晟瑞景等10多个大型优质物业工程，近期正在洽谈位于文昌市政府旁亿嘉广场工程。 截止2006年12月，我公司服务的物业总面积已突破400万平方M，形成一支具有丰富物业经管经验和先进物业经管理念的专业化经管团队，实现从单纯住宅小区经管向企事业办公大楼、各类大型工业园区、学校、医院、写字楼等物业类型扩展的跨越式发展。
37团恒成物业公司管理方案 一、常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 （1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 （2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3）空调安装统一。 2、公共设备管理，保证设备与机房环境整洁，设 备良好，定期保养无事故隐患。 （1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。 （2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 （3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通； 保证无火灾安全隐患。 （4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水
质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安及车辆管理。 （1）专业保安队伍，24小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （3）车辆出入管理严格，有登记。 （4）停车场停放整齐，场地整洁。 （5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （6）联系群众，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指导下搞好治安管理。 5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、
定任务、定质量。 （1）环卫设施完备。 （2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、绿化管理 （1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。 7、房屋租售管理。 （1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。 （2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。 8、社区文化 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （2）制有居民精神文明建设公约。 （3）配合团、派出所开展各项工作。
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
毕业设计 设计题目我国房地产融资现状调查指导教师赵巧英 姓名杜川 班级房地产07（2）班 所在系（部）经营管理系 2010年6月5日
浙江金融职业学院 毕业设计开题报告 姓名杜川班级房地产07（2）班系部经营管理系毕业设计题目物业管理策划方案 一、选题理由： 物业管理在我国深圳开始发展到现在只有20年左右的时间,随着房地产业的迅速发展和人民生活水平的不断提高，人民对物业管理的要求越来越高，一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行为，维护业主利益,解决纠纷，推动物业管理的健康发展。国务院于2003年6月颁布了《物业管理条例》，作为我国目前物业管理领域内立法层次最高的法规，标志着我国的物业管理行业进入了依法管理的轨道。 二、拟实现的目标： 通过对项目的宏观环境、房地产供需市场、项目SWOT分析来研究拟定的方案是否可行，并通过市场调查，数据分析来确定该项目具体的规模，适合的消费对象，以及环境，配套设施的建设。
三、综述﹛与本设计相关的已有研究设计成果的综述﹜： 有关房地产开发可行性研究文献中，谭术魁（2005）在《房地产开发与经营》一文中从环境分析、开发用地的获取、可行性研究、开发项目的准备与实施、房地产营销管理及项目等方面，论述了房地产开发与经营的相关理论。赵延军（2000）在《房地产策划与开发》一文中对近年来国家对房地产业的最新政策法规和房地产市场的最新发展的叙述，[美]尼尔·卡恩（Neil Carn）（2005）在《房地产市场分析方法与应用》一文中对房地产市场分析与其他形式的房地产分析进行了区分，通过对住宅及写字楼的等市场的分析，运用了城市经济学、市场营销、金融和其他学科的理论，方法和模型，根据市场分析收集的数据，进行了分析，提供了相当多的案例，给我们借鉴。 四、设计主体框架与进度安排： 主体框架 一、项目基本情况 （一）项目位置 （二）项目经济技术指标 二、宏观环境分析 （一）区域经济环境 （二）环境分析 三、房地产市场状况 （一）房地产开发状况 （二）房地产需求状况 （三）房价走势 四、消费者情况分析 （一）本次调研分析过程 （二）调研结论 五、项目分析 （一）竞争性楼盘分析
物业管理服务方案 及设想 1
旅游城物业服务整体设想及思路 第一章、公司简介略 第二章、项目物业服务整体方案设想及思路 一、项目物业服务实施方案设想 我们提出构建“一站式”的万达生活方式，强调由“物化”管理上升到“文化”管理；实现传统家居理念与万达“一站式”生活方式高度共融的“精英文化社区”的管理目标；经过物业公司搭建的社区交流和沟通平台，促进邻里之间的睦邻亲善及和平共处；激发广大业主积极参与建设社区人文环境的共建共享。在物业服务方面坚持以“社会效益、环境效益为主，经济效益为辅”的经营宗旨，倡导“以人为本”的服务理念，形成规模优势，优质服务，保本微利，为业主/住户当好管家。同时在为万达项目提供规范、细致的基础物业管理服务的同时，将着力发挥万达物业独具的商业管理优势，将社区打造为亦静亦炫，宜居宜商的生活社区；时尚投资精英消费与经营的现代模范生活典范社区。 为实现以上设想，拟采用“一种模式、两个目标、五项措施”的管理方针；其次经过集团资源和运用持续发展的战略，确保物业的保值、增值。具体方案实施如下： 1.一种模式：执行“大管家”服务模式:按楼栋设立“大管家”，“管家”(将区域内物业工程维修、秩序维护、清洁服务人员纳入直接监管范围)，其手机24小时开机，业户若有什么事情能够随时与管家联系。目的是让一个区域的负责人直接面对业主，日常生活发生大小事情都能够直接
找管家负责，无需去找物业公司的不同部门；任何事情用一个电话号码，为业主全部解决。同时在管理工作中将根据本物业的实际特点运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式，力求更好地满足业户的需求。如： 1）迎候服务，早晚礼:管理处主要管理人员携带大管家/管家轮流负责迎候值班，在大门迎接业主/客户的上、下班前半小时；在规定时间内迅速达到迎候位置，遇见客户迎面而来，应点头微笑致意并问好。 2）引导式服务：为访客做引导或为业主提供主动服务(如提重物、抱小孩等)。 管家式服务：区域大管家及物业工作人员引导式服务：主动引导客人或帮业主提重物2.两个目标 1)总体目标： ?按成都市物业服务等级执行“五级”服务标准提供物业服务，对项目全面导入ISO9001质量管理体系标准、ISO14001环境管理体系标 准、OHSAS18001职业健康安全管理体系标准，同时分析并满足业主 的需求。 ?项目全部交付后一年内，达到成都市市级物业管理优秀标准；在符合
物业管理实施方案
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司
一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。
5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责 1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效
小区物业管理实施方案 一、首语 非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。 在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。 本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。 凤成物业管理有限公司是经国家职能部门批准的合法企业。公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。 公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。 二、项目管理分析 贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；
同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。 物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。 四、物业管理初步方案 说明 本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。 在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。 4.2管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 4.2.3项目部 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理1人，管理员 4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。
物业管理项目策划书 1项目名称：原盛国际广场 2项目概况 2.1土地位置 郑州郑东新区起步区内 2.2土地面积 规划总建设用地面积79236.3平方米，合118.8亩 2.3土地性质 商业服务用地。 2.4周边概况 位于金水路与东风东路交汇处东南角。西邻郑东新区政务区，东依新107国道，南侧紧邻七里河 商住物流区、CBD中央商务区、龙湖南区高档住宅分布周围 3主要经济技术指标 3.1建筑容积率：4% 3.2绿化率：35% 3.3室外场地标高控制要求：与相邻市政交通设施相协调。 3.4规划建筑面积：约376201平方米。 4项目定位： “原盛国际广场”是一个集商业、办公、酒店的大型多功能CBD
我们的管理优势 1、服务经验和资源共享优势 我司在3年前已进驻郑州地区，开设了郑州分公司，已有3年以上在郑州的郑东地区管理OFFICE的亲身历练。通过3年多的实际管理，使我司不仅对郑州地区的地理环境，人文环境有所了解，对郑州地区的发展趋势、消费能力、消费习惯、地方特色有了一定的熟悉；对当地的物业管理手段、方法和定位也有深刻了解，在此基础上，我司在郑东新区的世纪峰会、峰会天下物业管理服务中也积累了丰富的经验，为我司此次管理原盛国际广场打下了坚实的基础。 2、先进的酒店式管理理 我司与豪生酒店管理集团（中国）的长期友好联盟关系，使我们管理理念和方式具有了不可替代的优势，即有效地借鉴世界知名品牌企业的管理模式、管理制度、服务用语等，并将这些管理理念根植于我们的物业管理中。从而也保证了我们能够紧跟时代步伐、适应市场竞争、及时地调整管理方式和组织架构。此次对原盛国际广场一类大型CBD的管理，我司将豪生品牌的精细流程和酒店式管理运用于原盛国际广场，充分符合其时尚CBD的整体规划。 3、圣维仕的自身品牌优势 我们的品牌 上海圣维仕物业管理有限公司是上海最早从事中高档楼宇管理的专业 公司之一，专营高档公寓、酒店式公寓、甲级OFFICE、别墅、学院、商业不动产的物业管理、营销策划和管理顾问服务等，也是全球酒店管理集团旗舰——美国豪生国际酒店集团(Howard Johnson International China )的关联企业。
第一章物业管理服务的整体设想及策划 一、东欣佳苑住宅小区情况介绍 1、地理位置：“东欣佳苑”项目是由余姚市泗门城市建设投资开发有限公司开发的一个农民安置公寓项目，位于余姚市泗门镇汝湖路南侧，振兴路东侧。集多层、小高层住宅和沿街商铺。 2、开发商概况：东欣佳苑住宅小区开发商余姚市泗门城市建设投资开发有限公司是一个相当有责任的发展商，对开发经营实用型的住宅小区有丰富的经验，在开发中极力营造全新的居住品质。 3、物业类型：集多层、小高层住宅、商铺于一体。 4、小区主要经济技术指标： 总用地面积：27902平方米 总建筑面积：66740.01平方米（地上56139.05平方米，地下10600.96平方米，商业用房面积8506.6平方米）其中:物业管理办公用房237.2平方米 社区用房136.8平方米 物业经营用房534.5平方米 5、绿化情况：绿化率30.1%。 6、建筑密度：28.5% 7、容建率：2.0 8、配套情况：停车位373个（其中地上164个、地下停车位209个）、电梯、水泵房、化粪池、雨污水井、各型路灯、楼道灯、出入口管理及周界防跨越报警、闭路电视监控、对讲与
防盗门控、业主报警、巡更管理、停车场管理、物业管理计算机、公共广播系统等。 二、物业管理服务整体设想及策划 东欣佳苑住宅小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： （一）管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1、服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 在东欣佳苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使东欣佳苑成为“人性”得以充分张扬的空间。 （1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1）管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 （2）引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特
点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责
1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区
【策划方案】某住宅小区物业管理策划方案(doc 101页) 部门： xxx 时间： xxx 整理范文，仅供参考，可下载自行编辑
荆州香格丽舍住宅小区前期物业管理方案书 致送函 尊敬的荆州市金宾士房地产开发有限公司领导： 您们好！ 诚挚感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。 我公司是一家新兴的物业管理服务企业，是荆州市物业管理协会会员单位，目前接管项目为观邸城市别墅住宅小区，另有一个待接管项目为天缘居城市花园住宅小区。我们深信，在金宾士地产公司领导支持和关心下，通过我们的努力，“利嘉物业”和“香格·丽舍”结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保香格·丽舍安全、便利、优雅、舒适的居住环境，确保香格·丽舍业主们购置物业保值、增值。 在此，我们郑重承诺：秉承利嘉物业“服务创造价值·品质成就未来”的企业理念，推行“客户满意是我们永恒的追求”的全员服务宗旨，倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”，最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、合理收费取向”为核心的利嘉物业管理品牌风格。 我们根据与金宾士地产公司领导就香格·丽舍物业管理的相关接洽中贵公司要求及所得资料，精心制作了此份物业管理方案书，希望能凭我们在高端物业项目的物管心得和经验，结合政策法规和客户实际需要，向金宾士地产提供促进销售、节约投资、方便物业管理的专业化物业管理服务建议。 恭请各位领导在百忙之中细阅赐教。 顺颂祺祥！ 荆州市利嘉物业管理有限公司
二零零六年八月八日 郑重申明 本方案书内容为我公司商业机密，仅对有合作意向的荆州市金宾士房地产开发有限公司公开。本公司要求金宾士地产公司收到本方案书时做出以下承诺： ?本方案书仅供金宾士地产公司高层人士在决策项目前期物业管理合作单 位时使用。 ?妥善保管本方案书，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第 三方公开本方案书内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 ?若本方案书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 荆州市利嘉物业管理有限公司 二零零六年八月八日
提高小区物业管理服务水平的整体设想和策划方案 1、总体顾问理念 住宅小区物业管理尤其是对高品质的、大型的住宅区的管理具有专业化、企业化、社会化、经营化的特点。杭州“浅水湾”城市花园是高层住宅小区，对于保安消防管理，客户服务等工作有较高的要求。新金桥物业将发挥自身具备的人才优势和高档住宅物业方面的成功管理经验，结合杭州当地实情，建立一套符合杭州“浅水湾”城市花园物业管理模式的总体顾问管理概念。 新金桥物业坚持“以人为本”的管理思想“业主利益至上，安全消防第一”；“创一流的管理、创一流的服务、创一流的环境”的管理理念将以卓越高效的物业管理为客户服务，创造一个“亲人、亲家、亲合、亲才”的四亲空间，为杭州人民营造“高雅、和谐、亲近、美好”的居住环境，以达到物业的保值、增值，实现社会效益，经济效益的同步增长。 （1）整体设想与策划方案 a 项目特点分析： 围绕总体顾问理念，新金桥物业对项目进行了全面系统的分析，存在以下几个特点： 1）智能化设施设备运行维护 “浅水湾”城市花园作为杭州地区的高档的住宅区。拥有变频供水电子监控，远红外报警等，智能化设施设备，因此对其管理和维护是维持整个小区运转的基础。 2）安保防范 浅水湾城市花园总建筑面积打23万平方米，并分多期开发，对安保防范工作提出了很高的要求，且智能化安保设施的高效正常运转需要一个过程。新金桥物业确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。从我们长期管理高档物业的经验来看，良好的安保防范是衡量管理效绩的关键。
3）清洁环保 作为一个主要以高级公寓为主的高档精品楼盘，环境因素是一个重要的指标。根据小区的整体规划，绿化面积占较大比例，这对绿化保洁工作产生了较大压力。 4）公众形象 “浅水湾”城市花园地处杭州市中心商业区内，同时作为杭州市的高档精品楼盘，“浅水湾”城市花园必将成为公众关注的焦点。作为似心服务的物业管理公司，其工作的方方面面在接受业主的监督管理的同时，其工作成效将直接接受公众和媒体监督考评。新金桥物业力争不仅从硬件上更从软件上提高“浅水湾”城市花园的整体公众形象，真正做到经济效益、社会效益的双赢，提升中联房地产公司的品牌形象。 5）人才管理 “以人为本”的管理思想，不仅体现在对外服务管理上，而且还体现对企业内部员工的管理。良好的奖惩措施和完善的培训体系是企业持久发展的动力之源。 b 管理办法 措施之一：智能化设施设备的专业化管理 发展新金桥物业规模优势，充分利用新金桥公司总部工程设备部人力资源支持，实施对机电设备等方面的专业化物业管理，同时，在管理运作方面，加强智能化维护保养。 措施之二：“安保”的三防结合管理 在现场勘查，查阅资料的基础上，根据智能化防范的条件，结合新金桥物业的安保管理经验，从实际情况出发，确立了前期安保管理以“人防为主，技防为辅”，常规期安保管理以“技防为主，人防为辅，全面防范”，重大活动安保管理以“联手警方，全面防范”的整体治安防范思路。同时结合“浅水湾”城市花园智能化情况，“三防”结合即人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施完整的保安防范体系，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即固定岗与流动岗
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
物业管理服务整体设想及总体目标 1．管理服务定位 物业企业要通过对物业项目的服务和管理，将项目传统的精神、现代的形式淋漓尽致表现出来，使每一位业主置身祥瑞优美环境当中，营造让人赏心悦目氛围，让业主将心旷神怡追求艺术的形式与优雅生活能够完美结合。 2．物业管理服务整体设想 物业企业要根据国外先进的服务理念和行业领先的服务模式，并根据项目实际情况，制定出科学、细致、全面的管理方法，为此，服务管理模式如下： 安全管理 安全管理是人们关心的首要素，更是有序生活的基础，因此物业公司在安全管理方面必须特别重视，要通过技防、人防、安全制度管理，治安宣传和活动，实行全方位安全立体管控。 采用半封闭式安全管理方式，建立门禁系统、治安电视监控系统、消防智能监控系统、周界报警系统等监控体系对区域安全进行有效控制，全面提高安防系数。做到社区主要出入口24小时有专人值守，电梯、地下车库、社区外围等重点部位有24小时电视监控，监控室24小时专人值班，做好值班记录。 巡更系统 设立保安巡更系统，根据社区交通、消防等通道设计巡更路线并制定具体实施方案。严格执行安保巡更点到制度，确保巡逻质量。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于每小时一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。 人防系统 实行安保人员半军事化管理，制定安保管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强安保人员的工作责任心；强化安保人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高安保人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；加强安保人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当。使用带耳机的对讲通话，避免业主被对讲机的声音干扰。 交通管理