委托物业管理与自建自管的优劣分析
委托物业管理是指发展商在房产项目的开发过程中,由发展商（或国有资产）通过招投标或协议招标的形式,先行选定专业物业管理公司,对该物业进行前期管理（包括顾问公司）。如：戴德梁行、仲量联行、大正物业等专业物业管理公司。世邦魏理仕管理康田企业园、渝高物业管理留学生创业园、渝海物业管理的重庆机场、大正物业管理的政府物业等。
自建自管是指发展商在房产项目的开发过程中,由发展商自己建立的物业管理公司对其物业项目进行管理。开发商为了项目的持续式发展，在一段时期内，只能自建物管公司自行管理，以补贴式物业管理，向购房者提供售后服务。如龙湖地产下属新龙湖物业管理有限公司、金科地产下属金科物业管理有限公司、曙光都市工业园下属重庆宏景源物业管理有限公司等。
一、委托管理的优势
如果选聘社会上有实力、有经验、品牌的专业管理服务公司（如五大行），既能树立企业良好形象，又能使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，带动后期房屋销售。主要优势有以下几个方面：1，可以减少开发企业的管理难度；
2，人员经过专业系统培训，素质较高；
3，服务理念与意识相对较强；
4，前期介入可站在业主角度提出对发展商合理且促进销售的专
业建议；
5，对企业及物业品牌形象能起到提升作用；
6，对消费者购买具有促进作用；
7，树立良好业主口碑，促进后期销售工作；
二、委托管理的劣势
开发企业通过委托的形式实施专业化管理，通过专业化、集约式经营希望提高服务水平降低管理成本，在一定程度上满足开发企业及消费者的需求，但在实际运作中也出现了很多的问题：
1、外包服务质量难以控制
一般委托管理都是通过招标方式进行，一旦决定了合作方，实际质量是难以控制的，加之现有专业化物业公司的管理水平良莠不齐，人员素质不等。开发企业通常只能控制对方的管理者或代表，基层员工是较难控制的，质量在第一现场难以控制。最为关键的是这些专业化公司的员工并不一定接受过专业化的培训，导致专业化的服务停留在较低水平，而达不到企业原来的期望。即使把服务要求写在合同上，要求专业公司按合同来进行，这种做法容易使专业公司把合同条款当作最终的工作目标，而不能与企业的以客户为导向的服务宗旨一致。
2、委托管理往往较难体现公司的形象及文化
3、管理成本较高
开发企业应支付物业公司以下几种费用：
（1）前期开办费：4-5元/m2，按建筑面积计算；
（2）空置费：从首套房屋约定交房时间起，未销售房屋（未到接
房期限）按50%计收物业管理费；
（3）专有部分物管费：属开发企业自有产权（如车库）；
（4）销售中心物管费：按建筑面积计算，价格在20-30元/m2;
（5）水电能耗费：开发企业自有资产产生的水电费用及公摊；
（6）物业费补贴：按重庆物价局778号文相关规定，在开发项目基础设施没完善的情况下，物业费应作30%的下调。这部分费用物业公司将向开发企业收取。
4、物业服务费用较高
高端物业管理公司有着较完善的服务体系，服务标准较高。写字楼物业服务费在5-10元/m2，大多数购房者接受起来有一定的难度，对后期销售有一定的影响。
5、在经营模式上难与开发企业达成一致
所有专业化物业公司经营均是以最大的经济效益为目的，其在物业管理过程中，从人员的配置，物品材料的使用上都会考虑成本因素。以次充好，以少充多，降低服务标准，不能满足开发企业的要求。
三、自建自管的优势
（1）管理成本较低
开发企业组建自有物业公司可减少开办费、空置房管理费、专有部分管理费、销售中心物业费、物业费补贴等多种费用，可以节约较大成本。
（2）在经营管理思路上能够与开发企业达成一致
物业公司是开发企业的下属企业，能够较大程度的满足开发企业
的要求，在经营理念及经营方式上能够与开发企业保持一致。
（3）服务意识较强
物业公司作为开发下属企业，员工从入职开始接受公司的发展理念、企业文化。能够与开发企业始终保持一致，全心全意的为开发企业服务。
（4）对客户负责的表现
减少管理环节，能够及时有效的解决开发企业相关遗留问题，树立企业良好口碑。
（5）创造效益
物业公司的主要收入包括：公共性服务费（物管费）、专项服务费、特约服务费、多种经营收入（广告）、杂费等。一般情况下，物业管理公司的物业费利润在7-10%。
四、自建自管物业的劣势
（1）管理难度较大
物业企业成立之初，管理体系尚不完善。在人员配备、物资配备、操作流程的熟悉、员工的配合等方面可能会出现不同程度的问题，增加企业管理难度。
（2）管理事项复杂
物业公司作为一个具有独立法人资格的企业，需要建立健全各个职能部门及完善的管理体系，管理事项复杂。
（3）管理服务经验不足，盲从性较大。
（4）有一定的管理风险
物业公司在物业服务过程中主要有安全风险（灾害、偷盗）、资金风险（恶意欠费）、停车场责任风险、设备风险（电梯、供配电设施）。
通过两种管理模式的比较，从产品定位、经济效益、后期发展等方面考虑，自建自管方式较为适合本项目。
附：物业公司组建相关流程
物业公司组建流程
一、成立物业服务公司
工商注册登记公司设立登记申请
书.doc
企业(字号)名称预
先核准申请书.doc
内资有限责任公司设立登记应提交材料：
1、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；
2、全体股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指定代表或委托代理人的身份证件复印件；
应标明指定代表或者共同委托代理人的办理事项、权限、授权期限。
3、全体股东签署的公司章程；
4、股东的主体资格证明或者自然人身份证件复印件；
股东为企业的，提交营业执照副本复印件；股东为事业法人的，
提交事业法人登记证书复印件；股东为社团法人的，提交社团法人登记证复印件；股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件；股东为自然人的，提交身份证件复印件；其他股东提交有关法律法规规定的资格证明。
5、依法设立的验资机构出具的验资证明；
6、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；
7、董事、监事和经理的任职文件及身份证件复印件；
依据《公司法》和公司章程的有关规定，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署，董事会决议由董事签字。
8、法定代表人任职文件及身份证件复印件；
根据《公司法》和公司章程的有关规定，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署，董事会决议由董事签字。
9、住所使用证明；
自有房产提交房屋产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房屋产权证复印件。有关房屋未取得房屋产权证的，属城镇房屋的，提交房地产管理部门的证明或者竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件；属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明。出租方为宾馆、饭店的，提交宾馆、饭店的营业执照复印件。使用军队房产作为住所的，提交《军队房地产租赁许可证》复印
将住宅改变为经营性用房的，属城镇房屋的，还应提交《登记附表－住所（经营场所）登记表》及所在地居民委员会（或业主委员会）出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件；属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明。
10、《企业名称预先核准通知书》；
11、法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件；
12、公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目，提交有关的批准文件或者许可证书复印件或许可证明。
注：1、依照《公司法》、《公司登记管理条例》设立的除一人有限责任公司和国有独资公司以外的有限责任公司申请设立登记适用本指南。
2、提交的申请书与其它申请材料应当使用A4型纸。
以上各项未注明提交复印件的，应当提交原件；提交复印件的，应当注明“与原件一致”并由股东签署，或者由其指定的代表或委托的代理人加盖公章或签字。
3、以上涉及股东签署的，自然人股东由本人签字；自然人以外的股东加盖公章。
二、税务申报
三、物业企业资质申报
1、物业服务企业资质等级申请表原件3份物业企业资质申报
表.doc
2、营业执照复印件3份
3、公司章程原件3份
物业公司章程范本.
doc
4、企业法定代表人的身份证明复印件3份
5、注册资本验资证明文件复印件3份
6、物业管理专业人员的职业资格证书复印件3份
7、管理和技术人员职称证书（需验证原件）复印件3份
8、物业管理专业人员、管理和技术人员的劳动合同(市或区两级
劳动社会保障局印制的规范性合同) 复印件3份
受理条件：
（1）是否具有独立法人资格；
（2）注册资本人民币是否在人民币50万元以上；
（3）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员是否不少于10人，其中，具体中级以上职称的人员是否不少于5人，工程、财务等业务负责人是否具有相应专业中级以上职称；
（4）物业管理专业人员是否按照国家有关规定取得了职业资格证书；
（5）是否有委托的物业管理项目；
（6）是否建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，是否建立企业信用档案系统；
（7）是否具备规定的其他行政许可条件。
其中，新设立的物业服务企业不需审查第（5）、（6）项内容。
四、前期物业合同备案
开发建设单位与选聘的物业服务企业应当自前期物业服务合同订立之日起15日内（预售许可证办理前）向物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门申请备案，并提交下列材料：
（一）物业管理企业营业执照和资质证书；
（二）《建设工程规划许可证》和经规划部门批准、标注物业管理服务用房具体位置和面积的规划详图。
（三）签订的《前期物业服务合同》；
（四）物业管理服务方案；
（五）《业主临时公约》
（六）住宅项目建筑规模在2万平方米以上的提供重庆市物业管理招投标《中标通知书》或《议标结果通知书》；建筑规模小于2万平方米的提供区、县物业办出具的物业协议招标备案证明；
（七）普通住宅小区提供物业管理服务费收费等级和中标价格标准。以上第1、2、7、项要件需核对原件后留存复印件，经核对内容无误后，在留存的复印件空白处加盖专用章。
五、物业管理用房备案
江北区社区用房和
居民活动场所协议书.x 物业管理用房申报确认表.xls
六、物业服务费申报
1. 物业服务收费申请页
2.重庆市物业服务收费申报表页物业服务费申报表.
doc
3.物业服务收费测算资料页物业服务成本测算.
doc
4. 前期物业服务委托合同页
5. 业主公约页
6. 物管企业营业执照(复印件) 页
7. 物管企业资质证书(复印件) 页8．商品房预售许可证页
9. 绿化单项验收资料页
10.申报硬件图片资料