浅析中国土地制度存在的问题及采取的措施
土地是人类赖以生存和发展的最珍贵的自然资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质基础，是农业最基本的生产资料，也是工业生产的场所。但在现阶段的中国，长期以来，人们无法合理使用土地，对科学开发和利用土地问题重视不够，乱占滥用等现象很普遍，土地资源遭到破坏，耕地面积逐年减少，土地问题的矛盾将日益尖锐。因此我在此结合我在课本上学到的知识及查阅的相关资料浅析中国
土地制度存在的问题及应该及时采取的措施：
（一）土地产权制度残缺一是土地所有权主体不明晰。①公有制土地是由国务院来行使的，但实行上，国务院本身也没有土地，其使用土地来建办公楼或干别的事情，还必须向地方市政府申请，国有土地是国务院代表国家所有，但国务院并不能实行控制土地，控制权在各级地方政府手中。②集体所有制土地属于集体经济组织。但实际集体经济概念模糊不清，有大的、中的、小的经济组织，属于哪一个呢？还是多个共同所有呢？
二是缺乏对土地产权的明确解释和规定。在中国，土地产权明确定义不够详细，物权法也需要细化。导致：①权利滥用，土地抵押贷款行为多、问题多②权利不用，很多地方不拿土地当回事，送地、低地价现象普遍。
三是集体土地所有权名不副实。集体土地所有权完全处于弱势地位，实际上集体土地并没有“所有权”，有的仅仅是“使用权”。
（二）土地征收权被滥用中国土地征收的有关法律规定缺乏对公共利益要件的定义和实质限制，任由各级行政机关自行解释，自由裁量太大，不仅导致政府滥用征地权，而且容易出现权力腐败。同时，征地程序不透明、不公平，被征地农民的知情权和表达权被剥夺，行政权侵害财产权。
（三）征地安置补偿不合理一是补偿标准太低；二是按三年平均产值的倍数测算不合理不科学，没有综合考虑土地的区位、用途等各种因素；三是土地补偿费和土地收益分配不合，层层克扣、拖欠、截留、挪用严重
（四）土地审批制度明显失效中国土地使用建立了严格的用途计划管制，任何用地行为都要经县级以上政府的批准。因为审批手续繁琐等原因，很多用地者也为了逃避土地税费、节约时间成本，被严格管制者常常大量未批非法使用土地，审批制度大大增加政府的管制成本和被管制者的时间成本、协调成本，助长土地违法行为。
（五）土地执法监察力量软弱一是对党委、政府违法束手无策。往往冠以“政绩工程”、“形象工程”、“重点工程”，领导定工期，要求国土部门定时交地，难以办到，就未批使用土地。查处起来非常困难，说情风盛，强调土地违法是为地方公共利益，而非谋取私利，难以查处到位。
原因分析
中国市场经济脱胎于计划体制，计划经济思想的烙印在中国土地制度设计的安排中无处不在，根深蒂固，影响深远，由于路径依赖之原因，缺乏改革创新之动力。
一、信息不对称与土地过度管制失效中央无法获取准确可靠信息，执法监察成本高。另外，中国幅员辽阔，人口、民族众多，经济和社会发展水平参差不齐，实行集中垂直的土地管理，其绩效之差可想而知。
二、计划体制与土地产权缺失中国土地管理一系列问题均与土地法规对土地权利的界定不清有关。应该规定所有权在名义上归谁所有，就拥有专有的使用权、收益权和处分权。
三、过度管制的交易费用巨大①制订土地计划的费用；②监督土地计划和约定的执行费用；③制订和维护法律法规的费用；④土地审批与寻租的费用；⑤处理土地纠纷和农民上访的费用；
对策
目前，中国土地形势非常严峻，土地制度创新迫在眉睫，改革方向是以市场为指导，明晰产权，行政分权，放松管制，维护公平。
一完善土地产权制度。明确国务院和各级政府所拥有的土地，对于地方政府使用土地，一要规划和指标限制，完全放松审批；二是
征地高额的耕地占用税，实行土地收益各级分享，分摊组织成本、监管成本和交易费用，分摊责任和目标。
二要进行征地制度改革，公益性目的是土地征收的唯一正当理由，其他用地必须采取征购方式取得，采取市场价格，与农民协调商讨。
三是完善集体土地使用制度。允许除房地产以外的建设项目直接使用集体建设用地，允许集体建设用地依法流转，逐步实现农民集体土地与国有土地“同地、同价、同权”。
四是成立土地征收补偿争议仲裁机构，即土地法庭。
五建立土地收益基金，主要用反哺给农民、农村和农业，带动农民增收，农村经济的快速发展。
综上所述，大家都能看出，土地作为重要的生产资料，无论在什么样的社会，无论在什么样的经济结构下，都是一样重要的。为此，我们要管好和用好土地，就必须制定和完善土地管理法规，以便更好地用法律手段调整土地关系，保护土地资源。同时为了适应土地管理和全面建设小康社会的需要，提高土地的集中节约利用水平，缓解建设用地指标不足的压力，满足经济社会发展对土地资源的需求。
中国古代的土地制度 摘要：中国古代的所有制关系主要是指土地所有制，它是一定生产力水平的产物，其产生、发展、衰落均与生产力发展变化密切相关。从本质上讲，我国奴隶社会和封建社会的土地制度都是私有制。 关键字：土地制度发展演变土地兼并 正文： 一、我国古代主要的土地制度 1、奴隶社会的井田制 我国古代奴隶社会主要土地制度是井田制，它是奴隶社会经济基础的基本形式。井田制，兴于商朝，盛于西周，瓦解于春秋。井田制的土地所有权属于国王，诸侯臣下只能世代享用，不得转让，奴隶主驱使奴隶集体耕作并剥夺奴隶的劳动成果，井田制适应奴隶社会时期低下的生产力发展水平，成为分封制的经济基础。春秋后期，随着土地私有制的发展，井田制逐渐瓦解，封建剥削制度确立起来。 春秋战国时期，由于铁器的使用和牛耕的逐步推广，大量的荒地被开垦出来，出现了许多井田制公田以外的私田。私田主人控制着私田产品，不缴纳给国君，而且改变了对耕田者的剥削方式，即让劳动者交出大部分产品后，可以保留一部分产品。这样，耕种的人就转变为封建农民，私田主人成为封建地主，农民向地主缴纳地主。这就是封建土地所有制的剥削方式。顺应这一历史发展趋势，春秋时期的的诸侯国改革中，都涉及到了国家赋税制度的变革，如齐国管仲的“相地而衰征”和鲁国的“初税亩”，都实行按亩收税，促使耕地由奴隶社会土地国有制转向封建社会土地私有制；战国时期，随着地主阶级变法运动的开展，最终在
各诸侯国确立了封建土地所有制。典型事例如秦国的商鞅变法中“为田开阡陌封疆”，废除井田制，以法律形式确立了土地私有制度。 2、封建社会的土地所有制 我国古代封建社会存在着土地国有制、封建地主土地所有制和农民的个体土地所有制三种主要土地制度形式。其中，封建地主土地所有制占支配地位，是封建生产关系的基础。 （1）封建地主土地所有制在中国存在了两千多年，对于中国封建经济的发展，社会经济的繁荣起过积极作用，但其闭塞性和自给自足的特点却严重地阻碍了封建社会内部商品经济的发展，使商品交换处于极不发达的状态，限制了手工业通农业的分离，使手工业无法独立形成独立的经济部门，对整个社会经济的发展产生了不利影响，尤其是明朝中后期资本主义萌芽出现后，成为资本主义萌芽发展的严重障碍，造成中国社会的长期贫困和落后。它形成于春秋战国时期，到新民主主义革命后的土地改革被消灭。 （2）个体农民土地所有制，虽不占主要地位，但却是对封建生产关系内容的重要补充，它与封建地主土地所有制共同构成封建经济基础，是专制主义中央集权制度建立和长期存在的重要基础。这种小自耕农的自然经济和小生产者的小商品经济以家庭为单位，“男耕女织”、自给自足，分散在社会各个角落。在新民主主义革命时期，随着中国共产党领导的土地革命和土地改革运动的进行而不断的发展壮大，到新中国成立后，随着新解放区的土地改革的完成，达到高潮，至1953年—1956年对农业的社会主义改造完成，这一经济成分转化成了社会主义集体所有制。（3）封建土地国有制，大致有王田制、屯田制和均田制等具体表现形式。新莽政权的王田制从形式上看与井田制相似，但本质上仍属于封建性质的土地制度。屯田制在中国的许多朝代都出现过，如西汉、东汉、曹魏、金朝、元朝、明初和清初。均田制主要在北魏和隋唐时期实行，主要特点有：社会上存在大量的无主荒地和劳动力，这是实施均田制的前提条件；政府把掌握的土地分给农民，并不触动贵族地主的利益；受田的农民必须完租纳调服役，贵族地主却无此负担。 二、中国古代封建社会土地制度演变的规律 中国古代封建社会生产关系的突出特点是：封建地主土地私有制为主体，国家政权控制部分土地，小农土地私有制也占有一定的比例。国家政权控制的土地，除皇族、贵族、功臣直接享有外，许多封建政权往往分给农民耕种，向他们征收赋税，以保证
中国近代土地问题 土地不仅是一种物质资源，因为它始终与我国最广大人民的切身利益直接相关，就更是一种战略资源。而土地政策的好坏，小则增加人民收入，促进农业发展；大则可影响朝代更替，政权沉浮。 土地问题乃是观察和解决中国历史上，自西周以来两千年历朝治乱相循的钥匙。土地在每个朝代，都有个由分散到聚集，由荒废到精耕的过程。分散到了各户农民，生产就发展了，内需充足了，也就国富民裕了；土地被豪强兼并了，集中在少数人手里，农民贫困了，生产和商业交换也就凋敝了，在“四海无闲田，农夫犹饿死”的情况下，“天高皇帝远，民少相公多，一日三遍打，不反待若何”，官逼民反，也就天下大乱，遍地烽火了。 在经历了一番战乱以后，荒芜的土地，又被农民开发耕种了，土地又回到农民手里了，加之，统治阶级接受教训，轻徭薄赋，于是就出现新王朝初期的盛世，也就是“杜诗”里所形容的“开元盛世”的景象。 但是，在天下呈平日久以后，由于统治阶级忘记了前朝覆灭的教训，有的骄奢淫逸，广修宫苑；有的好大喜功，穷兵黩武；有的争权夺利，内斗绵绵；以致不恤民力，加重负担，国势日衰，引来外患。内忧外患，交相爲害，使农民不堪负担，只能揭竿而起，再造新朝。 数千年的中国历史，政权更替的关键是土地问题。当土地集中到少数既得利益，社会公正就失去了基础，社会稳定就会无从谈起。大批失去土地的农民一旦被动员起来，任何政权就会马上面临威胁。不说久远的历史，现代国共两党的历史，也很能说明土地和农民问题的重要性。国民党在大陆的失败是土地问题，而共产党领导革命的成功经验也在土地。国民党在台湾成功的经验更和土地改革有关。成功的土地改革为台湾社会的工业化、城市化提供了良好的条件。中小企业是台湾中产阶级的经济基础，而中产阶级的形成是台湾社会民主化的最主要的动力。台湾的民主化因为民进党的“台独”路线而导致激进，导致社会的分化。不过，正是台湾庞大的中产阶级使得台湾的民主化，较之其它很多社会更为理性与和平。如果没有这样一个中产阶级，台湾民主化会变得无比暴力。 我认为要一劳永逸的解决中国土地问题要从以下几点着手： (一)、立即叫停当前掠夺式的土地征收制度 当前掠夺式的土地征收制度在没有完善之前必须立即停止，否则就是对中国最大多数人口的农民的最大伤害，也是对等价有偿、公平合理的民事法律原理的公开嘲讽。由于公共利益的需要，也无法完全废止，只有在民事法律原则下改进完善，使之既能满足公共利益的需要，又能充分尊重广大农民的权利。只有在严格界定在公益性的前提下才能慎重启动征地程序。在现有的征地制度下，让财政困难的地方政府不去侵犯处于弱势地位的农民几乎没有保护的土地，而去严格落实中央耕地保护政策，可以说是不现实的，实践证明也是行不通的。 （二）、尽快做好农村土地的登记、颁证工作，明晰产权 尽管以前也多次要求做好农村土地的登记、颁证工作，但是实际情况是广大农村只有农民宅基地的农村建设用地证书的登记、颁证工作还比较满意外，别的几乎是空白。一方面，是农民的权利意识不强，在物权不动产登记制度下，只有不动产所有权、使用权证书等是享有该不动产的法定依据；另一方面，是我们的政府部门对登记、颁证要求农民出钱过多，农民无法承受。为此，一方面，要加
近代中国历次土地改革 [新中国成立前的土地改革] 土地革命时期的土地改革(1931年) 第二次国内革命战争时期，中国共产党在革命根据地开展打土豪、分田地、废除封建剥削和债务的土地革命，满足了农民的土地要求。1931年春，毛泽制定出一条完整的土地革命路线：依靠贫农、雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封建半封建的土地所有制为农民的土地所有制。 为了保证土地革命的顺利进行，县、区、乡各级都建立了土地委员会。分田的大体步骤是： (一)调查土地和人口，划分阶级。 (二)发动群众清理地主财产，焚毁田契、债约和帐簿，把牲畜、房屋分给贫雇家，现金和金银器交公。 (三)丈量土地，进行分配，公开宣布分配方案，插标定界，标签上写明田主、丘名、地名和，面积。 抗战时期土地改革（1937年） 抗日战争时期，中国共产党由没收地主土地的政策，转变为实行减租减息政策。1937年2月10日，中共中央在致国民党三中全会电中，提出了“停止没收地主土地之政策”。5月3日，毛泽东在《中国共产党在抗日时期的任务》中，提出准备“用立法和别的适当方法去解决土地问题”。8月1日，中共中央在《关于南方各游击区域工作的指示》中，提出利用“减租、减息、减税”等合法的斗争方式，以“求得群众生活的改善”。 到1937年8月25日，中共中央在洛川会议上，根据毛泽东的提议，通过了《抗日救国十大纲领》，正式决定把减租减息作为党在抗日战争时期解决农民土地问题的基本政策。 解放区的土地改革运动（1947年） 1947年11月，中共中央重新印发了毛泽东1933年主持制定的《怎样分析阶级》和《关于土地斗争中一些问题的决定》两个重要文件。同年召开的中共中央12月会议讨论了有关土地改革的一些具体政策。 1948年3月，毛泽东对土改总的指导思想作了完整的表述：“依靠贫农，团结中农，有步骤地、有分别地消灭封建剥削制度，发展农业生产，这就是中国共产党在新民主主义的革命时期，在土地改革工作中的总路线和总政策。” 在晋察冀、晋冀鲁豫和华东解放区，凡是过去封建土地制度已经全部或大部分被废除、土改基础较好的地区，均实行抽补、调剂政策，以
第27卷 第7期2013年7月Vol.27 No.7Jul.,2013 中国土地科学China Land Sciences 收稿日期：2012-10-12 修稿日期：2013-06-08 基金项目：教育部人文社科规划基金项目（12YJA790217）。 第一作者：韩德军（1980-），女, 内蒙古通辽人,博士，副教授。主要研究方向为土地经济与土地制度。E-mail: hdj1532@https://www.doczj.com/doc/1214577605.html, 中国农村土地制度历史变迁的进化博弈论解释 韩德军1,2， 朱道林1 （1.中国农业大学资源与环境学院， 北京 100193；2.贵州财经大学资源与环境管理学院，贵州 贵阳 550004） 摘要：研究目的：解读中国农村土地制度历史变迁规律，分析现阶段农村土地制度改革的取向。研究方法：通过构建中央政府、地方政府、农民集体、农民4方动态进化博弈模型，分析新中国成立后农村土地制度历史变迁中各利益主体博弈进化关系特征及约束条件。研究结果：生成了各利益主体进化博弈关系表及策略对比趋势图。研究结论：（1）新中国成立后农村土地制度以中央政府强制性制度变迁为主导；（2）中国农村土地制度变迁是一个由强制性向诱致性过渡的历史过程，中国农村土地制度的改革应该顺应这种趋势；（3）农民集体是中国农村土地制度历史变迁中中央政府策略选择不完全的产物，其产权关系不清、权能缺失。（4）应该有针对性地完善现行土地产权制度，促使现行农村土地制度由城乡二元体制向一元体制过渡。 关键词：土地制度；历史变迁；进化博弈论；农村 中图分类号：F301.24 文献标识码：A 文章编号：1001-8158（2013）07-0021-07 Game-theory Analysis on the Evolution of Rural Land Institutions in China HAN De-jun 1,2， ZHU Dao-lin 1 （1. College of Resource &Environment, China Agricultural University, Beijing 100193，China; 2. College of Resource & Environment Management, Guizhou University of Finance and Economics, Guiyang 550004，China ） Abstract: The purpose of this study is to interpret the regularity of the historical evolution and the reform direction of rural land system in China. Methods include a dynamic evolutionary game model among central government, local gov-ernments, rural collective organizations and farmers. The main result of this paper is a diagram that represents the com-parison and the tendency of game strategy of the interest subject, which is obtained through analyzing the characteristics and the constraint conditions of evolutionary relationship of the interest subject in the processes of the rural land system change. The main conclusions are as follows. 1） The institutional change of rural land system was driven by the central government since the establishment of PRC; 2） Generally, Chinese rural land system change shows a trend from forced pattern to induced pattern. Therefore, the ongoing reform of Chinese rural land system should follow the trend; 3) The rural collective organizations are the result of the incomplete strategic chosen by the central government in the history
中国城市土地使用制度改革 我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。其基本特征就在于:一是行政划拨，二是无偿无限便用，三是禁止转让。 行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面:一是土地使用者如果需要土地，不是通过市场购买或租赁获得，而是按照一定的建设用地程度，首先申请建设项目，待有关部门批准后，再持有关批准文件向土地管理部门提出用地申请，经审查批准后.，由土地管理部门无偿拨给。二是国家因经济、文化、国防建设或举办社会公共事业.如果斋要土地使用者其时正在使用的土地，不是通过购买或租赁方式取得，而是运用政府行政手段无偿调拨。无偿无期限使用是指土地使用者从政府得到用地时不支付地价，在使用土地过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给土地使用者时，也没有具体规定明确的土地使用期限。除非基于国家利益需要由新的使用者使用该土地，否则原来的使用者可以无限期地占用。禁止转让是指原有土地使用制度下禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换、典当等交易方式将土地转移给其他单位或个人使用。 经过建国以后长期的实践，上述城市土地使用制度的弊端日益明显，主要表现在，一是不利于土地资源的合理配里和高效率使用，二是不利于城市经济发展和城市建设资金的良性循环，三是不利于准确评价企业的实际经营效果，由于无需考虑用地成本，企业和事业单位土地浪费严重。改革开放以后，这种土地使用制度更加显得不适应，从20世纪80年代开始逐渐对城市土地使用制度进行改革。大致经过如下几个阶段: (一)征收土地使用费 1982年，深圳开始按城市土地的不同等级向其使用者征收不同标准的使用费，全国不少城市从1984年开始也陆续采取这种做法。例如，上海市政府根据1979年全国人大通过的(中外合资经营企业法)及以后全国人大、国务院颁布的中外合作、合资和外资企业法律、法规对三资企业征收场地使用费或土地使用费的规定，组织有关部门对土地有偿使用的收费形式、方法和土地用途、等级标准进行了专题调查研究。在此基础上，依照国家有关法律、法规制定了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》，规定凡外商投资企业利用中方原有的房屋土地，新征用(使用)、划拨的土地，租赞的房屋场地举办合资、独资企业，均必须缴纳土地使用费，并对土地使用费收取标准、适用范围、操作程序、调整方式等作了一系列规定。该办法将全市土地按用途和位置分为6类10级，土地使用费按不同的土地用途和等级收取，每年每平方米最高为人民币100元，最低为人民币0.5元;土地使用费标准的调整间隔期不少于3年，每次调整幅度不超过标准的30%。依据这一办法，上海从1986年11月起对外商投资企业开征土地使用费，在土地有偿使用方面跨出了历史性的第一步。 土地使用费系指使用土地资源的费用，不包括征地拆迁安置费用和基础设施建设费用。随着上海城市经济结构的调整和大规模的城市基础设施建设石用地性质的分类设置和地段等级的定位与实际情况不尽一致的矛盾日益突出，并且与物价指数的升幅不相协调，表现在土地使用费偏低，同土地出让价格的差距拉大。为了保护土地所有者和土地使用者的合法权益，适时、合理地调整土地使用的征收标准，有利于优化城市土地使用结构，提高土地利用效率，真正体现土地
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春秋战国时期，由于铁器的使用和牛耕的逐步推广，大量的荒地被开垦出来，出现了许多井田制公田以外的私田。私田主人控制着私田产品，不缴纳给国君，而且改变了对耕田者的剥削方式，即让劳动者交出大部分产品后，可以保留一部分产品。这样，耕种的人就转变为封建农民，私田主人成为封建地主，农民向地主缴纳地主。这就是封建土地所有制的剥削方式。顺应这一历史发展趋势，春秋时期的的诸侯国改革中，都涉及到了国家赋税制度的变革，如齐国管仲的“相地而衰征”和鲁国的“初税亩”，都实行按亩收税，促 使耕地由奴隶社会土地国有制转向封建社会土地私有制；战国时期，随着地主阶级变法运动的开展，最终在 各诸侯国确立了封建土地所有制。典型事例如秦国的商鞅变法中“为田开阡陌封疆”，废除井田制，以法律形式确 立了土地私有制度。 2、封建社会的土地所有制 我国古代封建社会存在着土地国有制、封建地主土地所有制和农民的个体土地所有制三种主要土地制度形式。其中，封建地主土地所有制占支配地位，是封建生产关系的基础。 （1）封建地主土地所有制在中国存在了两千多年，对 于中国封建经济的发展，社会经济的繁荣起过积极作用，但其闭塞性和自给自足的特点却严重地阻碍了封建社会内部 商品经济的发展，使商品交换处于极不发达的状态，限制了
中国土地制度的演变 1、先秦： 西周实行井田制，是奴隶社会的经济基础，是一种土地国有制（实际上是周天子土地私有），它规定：一切土地周王所有；受田诸侯世代享用，不得转让买卖；要向周王交纳贡赋；奴隶在井田上集体耕种。 春秋时期，齐国的“相地而衰征”指根据土地多少和田质好坏征收赋税，鲁国的“初税亩”实行按亩收税，它们不再区分公田、私田，都促使土地由国有制向私有制转化。 战国时秦国的商鞅变法，重农抑商，奖励耕织；废除井田制，以法律形式确立土地私有。 2、秦汉：秦朝开始实行土地私有制，按亩纳税；当时土地兼并严重，农民承担的徭役繁重、赋税沉重。西汉实行编户制度，正式编入政府户籍的百姓（编户齐民）依据资产多少承担赋税、徭役、兵役； 3、隋唐：实行均田制（仅按人口分配国家掌握的土地），它是府兵制和租庸调制的经济基础。隋和唐朝前期实行租庸调制。隋朝农民年满五十，可纳绢代役。唐朝时，“租”指成年男子向官府交谷物，“庸”指纳绢或布代役，“调”指每年缴纳定量的绢或布。 唐朝后期由于土地兼并盛行，均田制无法推行，租庸调制无法维持，国家财政收大为减少，唐德宗时实行两税法，即两种征税标准（资产、田亩）和两个交税时间（夏、秋两季）。其意义在于：税制得到统一，保证国家财政；改变人丁为主，放松人身控制；扩大税源，增加收入，减轻负担；是封建赋税制度的重大改革。缺陷是：土地兼并日益严重；赋税转嫁农民身上；加派许多苛捐杂税。 4、宋元：北宋初在各路设转运使，规定地方赋税大部分转运中央，消除了地方割据的物质基础；中央设三司使管理财政收入。北宋“不抑兼并”，土地兼并严重；王安石变法的理财措施包括：青苗法、募役法（纳钱代役）、方田均税法、农田水利法和市易法。 5、明清：明初，地方设布政司，统管地方民政和财政。明神宗时推行“一条鞭法”：多税合一，折成银两，役银分摊，人田分担。意义：减
{合同法律法规}论我国的城市土地使用权的法律性 质
5.土地使用权虽为衍生权利但应具有长期稳定性质。土地使用人基于一定利益使用土地时应有永续经营的计划，因土地使用权源自土地所有权，要求使用人合理化管理利用国土，法律应设定一个相当长期的、稳定的土地使用期限，如果使用期不长，使用权不稳定，使用者必然产生投机行为，不利于土地使用的客观要求。其次，法律规定土地使用权长期稳定，外商或企业对土地进行长久生产资料或工业设施投资的意愿较高，以利国家经济发展。土地使用权期限太短容易产生下列缺点：（注：王卫国著：《中国土地权利研究》，第146页；楼建波：《房地产开发与交易中若干问题的法律探讨》，载魏振瀛、王贵国主编：《市场经济与法律》，北京大学出版社1995年版，第146—150页；赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社，第97—98页。）（1）造成土地投资者利润报酬低，影响土地使用权出让价格和建筑物的市场交易价格；（2）土地使用年限若短于建筑物存在年限，造成建筑物所有人的产权丧失依附，土地所有人无偿取得他人建筑物所有权，有违公平原则；（3）容易抑制用地人的投资积极性，不符合保护建筑物所有权以鼓励建设投资的立法本意。 二、由土地使用权与其他物权的关系分析大陆土地使用权的法律性质 然而究竟何为土地使用权？是一种债权或物权？这些问题在过去以国家单一所有权形成的财产法领域中，法学界对“物权”概念避而不谈，1986年《民法通则》第5章以“财产所有权和财产所有权有关的财产权”为名，仍未用“物权”一词，造成物权的法律关系无法可依。如依据传统物权法概念，土地乃是受物权法规范的重要对象之一，《民法通则》第80条规定，“国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法由集体所有制单位使用，国家保护他的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”从条文内容分析，除提到承认土地所有权外，很难确定“土地使用”是否为一种权利？基于这种法无明文的状况，又其他国家的物权法没有土地使用权的概念可为引鉴，大陆《物权法》尚未颁布之前，欲阐明土地使用的权
谁是中国土地的拥有者 ------制度变迁、产权和社会冲突何·皮特第一部分土地管理历史 清朝土地管理是以习惯而非法典；民国时制定不动产登记法规，准备进行土地和调查登记；国民政府名义上统一中国，但并未获得全中国的土地控制权。 一、农村 （一）地产 20世纪30年代卖老革命根据地发起了土改运动，中农合富农可以保留部分土地，在没收地主的土地的同时也留给他们一些维持生计的土地。第二次世界大战结束后，许多富农和地主因此丧生。1956年高级农业生产合作社成立土地全部收归国家和集体所有。1958-1960大跃进彻底失败，中央分散集体土地所有权，将集体土地所有权由人民公社（乡镇）下放到生产队（村）。1958年以前，土地自由度较高，每个农民都有一块自留地，1958年全部自留地收归人民公社，农民以家庭为单位与合作社签订承包合同,其必须以较低的指定价格向国家出售额定粮食，剩余部分可以自由出售。1978年之后，家庭联产承包责任制，以家庭为单位的私营农作方式。 家庭联产承包责任制（类似登记制）上，国家希望建立承包合同系统，但是未能成功实施，原因有二：一方面农民认为农村习惯向整个村子颁发统一合同或者由村集体保管个人合同；其二是土地的再分配，即使农民签订了承包合同，在合同期内由于出嫁等人口流动，村集体仍然会非法重新分配土地。原因在于农村土地是农民的生活来源和社保系统，重新分配可以保证每个农民都有土地。 但是这种制度模糊也有负的外部效应， （二）房产 改革开放之前，每个农民都有自己一套住房和宅基地使用权，不用交付租金，人们联系紧密，没一家知道别家住在哪里，所以不用登记（不正规的、习惯的机制）。改革盖房之后，农村房产被非法买个了城市和国外的投资者，这样的叫做小产权房。 另一种小产权房是指农村土地被非法征用，从农业用地变为城市建设用地，但是所有权还是属于农村集体。 《土地管理法》《确定土地使用权和所有权的若干规定》 《物权法》-土地的登记程序，权利、职责和责任进行规定。 二、城市： （一）地产 土地所有权归国家所有，无需登记；土地使用权需在国土资源部登记，房地产所有权需要在建设部登记。 （二）房产 改革开放之前，单位向员工提供社会住房，改革开放后，单位向员工以低于市场价格出售住房的所有权。目前仍有单位向员工出售住房，但是员工获得的是不可交易的使用权，登记只需要在单位登记。 私人房产需要到住房和城乡建设部登记。 第二部分绪论： 一、透析制度变迁、信用和产权 两个层面：全国制度和地方制度：实施对象是乡县市（地级）等行政单位
岳麓版试验教科书必修二 第2课中国古代的土地制度 ] 重点：中国古代土地制度的几种形态。 难点：土地兼并与租佃关系的普遍化。 [教学方法] １、采用自主学习与适当引导的教学方法，调动学生参与的积极性，培养学生的自学能力，同时能够较好的控制课堂气氛。 ２、问题情景探究学习方式，激发学生思考的积极性，让学生在情景中获得知识、提高能力、升华情感，充分突出学生的主体地位。 ３、采用史论结合的教学方式，指导学生阅读原始材料，从而得出相关的认识，拓宽学生的历史视野，丰富人文内涵。 [教学资源] 岳麓版课本和教师用书，收集相关资料，并制作成课件辅助教学。 [板书设计] 第２课中国古代的土地制度 一、中国古代土地制度的演变 １、原始社会： ２、商周时期 ３、战国以后 二、土地兼并 １、原因 ２、危害 ３、措施 三、租佃关系日趋普遍化 １、田庄制 ２、租佃制 （１）原因 （２）普遍化的过程 （３）租佃制下农民与地主的关系 （４）积极的影响 [教学过程]
导入新课 展示“井”和“田”这两个字在甲骨文中的写法，以此抓住学生的情绪，打开学生的思路。 一、中国古代土地制度的演变 设计思路：这部分内容是本节课的重点内容，但是条理较为清楚，难度不大，首先采用问题导学方式，组织学生阅读教材，思考相关的几个问题：（１）中国古代土地制度经历了怎样的变化？（２）井田制是什么性质的土地制度？（３）井田制后来是如何瓦解的？然后再展示两位改革家管仲与商鞅的图片，从而让学生认识到统治者也纷纷采取各种措施是适应时代的变化，而只有顺应历史潮流的改革才能成功。 师生互动 首先组织学生迅速浏览教材第一目的内容，思考问题：中国古代土地制度经历了怎样的变化？ 学生原始社会实行土地公有制；商周时期实行井田制；春秋以后，井田制逐步瓦解，封建土地私有制逐步建立起来。 展示图片及材料 普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣。 ——《诗经》 田里不鬻。 ——《礼记·王制》 设问从上面的图片和材料中可以看出井田制有什么特点呢？应该是什么性质的土地制度？ 学生井田的土地名义上为国家公有，由周王将全国土地层层分封给各级贵族。井田制中有“公田”和“私田”之分。“公田”实际上为贵族占有，“私田”是劳动者的份田，只有使用权，没有所有权。井田制实际上是贵族土地所有制。 设问大家可以设想一下当时奴隶们在“公田”是怎样劳作的吗？ 学生奴隶们集体劳作，实行大规模简单协作。 设问由井田制的特点可以看出井田制和当时西周的哪项制度是密不可分的呢？ 学生西周的分封制。 教师总结过渡：由此可见，经济上的井田制和政治上的分封制是密不可分的，从而共同促成了西周文明的繁荣。然而随着生产力的发展，春秋时期井田制开始走向崩溃。一方面表现为大量“公田”被抛荒，另一方面则是部分“私田”逐渐成为使用者的私有土地。 设问结合春秋时期的社会大背景，想一想为什么会出现这样的情况呢？ 学生铁农具的使用和牛耕的出现促进了生产力水平提高。 设问这就使得一家一户的个体农耕成为可能，所以，“私田”逐渐成为使用者的私有土地。面对这样的形势，当时的统治者采取了哪些措施了呢？产生了什么样的实际效果？ 学生春秋时期，各国为刺激生产积极性、扩大剥削量，先后进行税制改革，这些改革在客观上承认了土地的私有权，加速井田制的瓦解。如管仲采取“相地而衰征”的措施，鲁国实行“初税亩”。战国时期各国纷纷实行变法，其中以商鞅变法效果最好，从而以法令的形式废除了井田制，确立了封建土地私有制。 展示图片中国古代的改革家管仲与商鞅 教师介绍管仲与商鞅都是我国古代着名的改革家，他们能够敏锐的观察到当时社会的发展大势，从而顺应历史潮流，进行一番有作为的改革，从而推动了中国古代文明的发展。 问题探究当时社会发生变化的根本原因是什么？他们进行改革的根本目的又是什么？
中国土地制度的历史变迁分析 摘要：农业是国民经济的基础，作为农村经济制度基础和核心的土地产权制度是农业经济增长的关键。农村土地产权制度安排不仅关系到农业现代化的实现和农村经济的全面发展，而且对整个社会经济的发展都具有举足轻重的作用。从特定意义上说，农村土地及其产权关系问题的存在，制约着我国“三农”问题的解决乃至城镇化发展的步伐。本文以农村土地制度为研究对象，以农村土地的产权关系为主线，运用新制度经济学理论，采用定性与定量相结合以及多学科综合分析的方法，较为系统地回顾了中国土地制度的历史演进过程，然后对改革开放以来的土地制度变迁进行了重点审视。在此基础上分析了土地制度创新的现实基础与应当遵循的原则，对我国农村土地产权制度未来的创新模式提出了初步构想。 关键词：农村土地制度制度变迁分析与启示 The history change analysis of land system in China Abstract：Agriculture is the foundation of nation economic,land peropertiy right institution is the key of agriculture economic growth.Under the circumstance of issues concerning agriculture, countryside, and farmers attracting more and more public attention, the author systematically analyzes and discusses the history, the reality and the future of rural land policies in China from the view of its innovation, striving to offer novel ideas to tackle issues concerning agriculture, countryside and farmers effectively. This paper takes rural land institution as an object of study,takes property rights relationship and management relationship of rural land as a main clue,uses the theory of new institutional economics,adopts the method of combining quantitative analysis and qualitative analysis,reviews systematically the developing process of rural land institution in China,especially since 1978.analyses the innovative mechanism institutive achievement and being faced with difficult position and gauntlet of the present rural land institution in China and defines the objective and following principles of rural land institution innovation proceeding from the actual conditions of our country,on the basis of these,constructs the innovative models by stages of rural land property rights institution and management institution. Key Words: rural land institution,institution change,analysis and enlightenment
中国古代主要的土地制度 井田制: 【发展过程】形成于商代，盛行于西周，瓦解于春秋，废除于战国。 【内容和实质】是奴隶社会的土地国有制，所有权属于周王，所谓“普天之下，莫非王土”。诸侯臣下只有使用权，而无所有权。井田制是奴隶社会的经济基础。 【作用】适应并促进生产力发展。 【瓦解】随着春秋时期铁器牛耕的使用，大量井田之外的荒地得以开垦成为私田，奴隶主破坏井田制，井田制开始瓦解。各诸侯国的改革客观上承认土地私有的合法性，加速了井田制的瓦解。 屯田制: 【形成与发展】汉末饥荒之际，曹操总结汉朝西域屯田经验，在许下屯田，后大范围推广。 【方法】统治者招募流亡农民，按军事编制，几十人一屯，开垦荒地，并设官管理。 屯田农民享有土地使用权，按比例向官府交纳收获物。 【性质与作用】屯田是一种封建土地国有制，它使流民与土地结合，稳定了社会秩序，促进了农业生产的恢复与发展。后来蜀、吴两国也在边境、军镇和其他一些水土条件适宜的地方，实行过不同规模的屯田。 均田制: 【形成与发展】485年，北魏孝文帝采纳汉族谋臣建议，在不触动官僚地主土地前提下，颁布均田令，推行均田制。隋朝和唐朝前期基本的土地制度。 【目的】增加政府财政收入。
【内容】①国家将掌握的土地实行分配。丁男受露田40亩，桑田20亩；妇女受露田20亩，奴婢和耕牛也相应受田。②土地不得买卖。受田者年老或死亡，露田归还国家，桑田传给后代。③官吏在任时可按级别在官府所在地就近受田。均田制是我国历史上较完备的一种土地制度。它以法律形式确认受田者的土地占有权和使用权。 【性质与作用】①封建社会土地国有制度。②确认了受田者的土地占有权和使用权。 ③有利于减轻农民负担，有利于恢复经济和民族融合。 【瓦解】隋朝和唐朝前期推行的均田制，限制了土地的买卖和无限占有，在一定程度上抑制了土地兼并。随着封建经济的发展，天宝年间，土地买卖和兼并之风盛行，政府直接支配的土地日益减少，均田制无法推行。 更名田: 【概念】1669年，康熙帝宣布原来明朝藩王的土地，归现在更种人所有，叫作“更名田”。 【作用】一定程度满足农民土地要求，对清朝社会经济的恢复和发展起到积极作用。(1)封建土地所有制大体分为四种类型:君主土地私有制、封建国家土地私有制、地主土地私有制、农民（自耕农）土地私有制。其中地主土地私有制占主要地位，是封建生产关系的基础。农民土地私有制虽不占支配地位，但却广泛而分散，是专制主义中央集权制度建立和长期存在的基础。 (2)关于封建土地国有制的形式:曾出现过屯田制、均田制等具体形式。屯田制在西汉、曹魏、金朝、元朝、明清初年都曾实行过。均田制始于北魏，流行隋唐。这两种形式，往往是在经历了一场战乱和社会动荡之后，国家控制了大量无主土地的情况下实行。授田时，既不触动地主的土地，又能使农民得到一定土地，因此，都有利于缓和阶级矛盾和经济的发展。 中国古代赋税制度的演变 一、中国古代赋税制度的演变概况夏商周（奴隶社会）：实行贡赋制度，这是赋税制的雏形。
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势 中国实行土地制度改革主要经历两轮高潮。一个出现在上世纪五十年代初期，是以农村土地权属改革和城市土地收归国有的改革为主要内容，其手段是进行土地的没收、征收和分配。另一个出现在上世纪七十年代末期，以农村土地联产责任制和城市征收合资企业土地使用费为主要内容，其手段是土地使用权的下放和有偿使用。 一、改革开放以前的土地制度演变 新中国成立以后的第一部宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是行政划拨，二是土地无偿使用，三是无限期使用，四是不准转让。其实质就是土地资源的计划配置制度，属于计划经济体制。 这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，但随着农村人民公社的建立和城市经济和人口规模的扩大，这种土地制度的弊病日益显现。主要问题是不利于土地资源的合理配置和高效使用，大量的土地资源出现浪费和资产价值的流失；另一方面大量的单位又无法获得土地资源，对城市的经济社会发展、功能分布和合理布局形成体制障碍；企业成本失准，难以准确衡量经济效益；城市的房地产业无法进入良性循环，连简单再生产也无法维持。 二、改革开放以后的土地制度演变 过时的土地制度严重制约了中国大陆的经济发展，导致文革结束不久中国实行了对内改革对外开放的发展战略。而土地制度改革又成为大陆改革开放的先声和贯穿整个过程的主要内容。从那时开始对土地使用制度的
改革，主要是在不改变国家对土地的所用权的前提下，变无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用，沿着土地市场化的道路摸索前进。 1.开始向中外合资经营企业收取土地使用费 1979年颁布的《中外合资经营企业法》首开国有土地有偿使用之先河，以法律的形式首次打破大陆延续了将近30年的国有土地无偿使用制度。该法规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。” 在那以后，为了解决城市基础设施建设资金长期短缺问题，1982年深圳按城市内不同等级的土地向土地使用者收取不同标准的使用费。1984年广州和抚顺部分土地（经济技术开发区、新建项目、涉外项目）进行了按土地等级开征土地使用费的试点工作。1986年上海对三资企业使用的土地收取土地使用费。这些尝试虽然对旧的土地使用制度触动不大，但却是城市土地使用制度改革的重要步骤。 2.对城市经营性土地实行使用权有偿转让 1987年深圳在大陆率先试行土地使用有偿出让，出让了一块五千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。当年12月深圳市又用公开拍卖的形式转让国有土地使用权。1987年上海市政府颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，用地方法规的形式确保土地有偿转让的规范化实施。 上述举措使国有土地使用制度改革从理论探索阶段走向实践探索阶
中国古代土地制度 专题一 一、土地所有制形式： 农业是中国封建社会最主要的生产部门，土地是我国古代人民赖以生存的主要生产资料，是构成封建生产关系和一切经济关系的基础。在中国古代史上，土地制度可分为三个阶段： 原始社会：土地氏族公社所有制。土地归氏族公社所有，氏族成员共同劳动，共同享用劳动成果。 奴隶社会：奴隶主贵族土地国有制——井田制，实际是国王所有，即所谓“普天之下，莫非王土”； 封建社会的封建土地所有制。 中国古代的所有制关系主要是指土地所有制，其产生、发展、衰落均与生产力发展变化密切相关。我国奴隶社会和封建社会的土地制度从本质上讲，都是私有制。 １、奴隶社会土地所有制： 性质：井田制是奴隶社会的土地国有制，它是土地私有制不发达的表现。 兴衰：它始于商朝，完备推广于西周，春秋后期逐渐瓦解。 内容：土地所有权属于国王，诸侯臣下能世代享用，奴
隶主驱使奴隶集体耕作并剥夺奴隶的劳动果实 ２、封建社会土地所有制 建地主土地私有制，战国确立。商鞅变法规定：废井田，开阡陌，政府承认田地归私人所有，允许自由买卖，标志着封建地主土地私有制的确立。地主占有大量土地，用地租剥削农民。这种制度是我国二千多年封建社会的主要土地制度。 封建土地所有制大体分为三种类型：国有土地所有制、地主土地所有制、农民土地所有制。 地主土地所有制 在封建土地所有制的三种形式中，地主土地所有制占支配地位，它是封建生产关系的基础。地主阶级正是凭借对土地的垄断，迫使无地或少地的农民不得不依附于他们。这种土地制度在中国存在了二千多年，对于中国封建经济的发展，社会经济繁荣起过积极作用，但其闭塞性和自给自足的特点却严重阻碍了商品经济的发展，尤其是阻碍了明清时期资本主义萌芽的发展，造成中国社会的长期贫困和落后。 封建国家土地所有制——有王田制、屯田制、均田制三种形式 ▲屯田制： 目的：主要是为了戍边和保证军需。不少朝代都实行过，如西汉、东汉、曹魏、蜀、金朝、元朝、明朝、清初都实行
中国是一个农业大国，农业人口占全国总人口的一半以上，是一个不容忽视的巨大的社会存在。几千年延续至今，农民问题始终是中国的根本问题，而与农民问题联系最密切的则是土地。如果说农业是国民经济的基础，那么土地则是农业的基础，它是农业最基本的生产要素，也是农民最基本的生活保证。而我国只占世界7%的耕地却要养活占世界20%以上的人口，土地显得更加重要，土地的占有和利用问题，不仅关系到农村的持续发展和农村社会的稳定，也关系到整个国民经济的持续发展和全国的稳定。因此，土地问题是维系国计民生的战略问题，是农民问题的核心。 新中国成立以来，我党围绕土地问题不断改革、不断创新，建立了有中国特色的农村土地制度，农民的生活水平有了很大提高，这一切引起了世人的瞩目。 一、新中国成立至1978年中国共产党领导的农村土地制度变革 1.土地改革阶段：把封建土地所有制改革为农民私有的土地制度 1949年7月，中国人民政治协商会议通过的《共同纲领》规定：中华人民共和国必须有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制。新中国成立后，中央人民政府政务院于1950年6月颁布了《中华人民共和国土地改革法》，明确规定了土地改革的目的是“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业开辟道路。”规定了对“所有没收和征收来的土地和其他生产资料，除本法规定收归国家所有者外，”均应“统一地、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。”到1952年底，除新疆、西藏和其他一些少数民族地区和台湾省以外，全国广大新解放区的土地改革已全部完成。 2.初级农业生产合作社阶段：把土地农民私有制改为农民私有、集体统一经营使用的土地制度 土地改革消灭了封建土地制度，建立了农民土地私有制，中国共产党根据马克思主义的合作制理论，结合当时中国的实际情况，引导农民走合作化的道路。在根据地，农业合作运动的主要形式是劳动互助，但也发展了一些农业生产合作社。大规模地发展农业生产合作社是在1952年，首先开始的主要是初级社，即在承认土地私有权的前提下，农民以土地、农具等生产资料入股，集体劳动、民主管理，按劳分配和按股分红相结合。初级社虽然不涉及土地私有权，但使用权则由个人使用变为集体共同使用，这是土地制度的重大变革。 3.高级社和人民公社化阶段：把农民土地私有、集体统一经营使用的土地制度改革为集体统一所有、统一经营的土地制度 1955年8月以前，中国共产党的主要精力放在发展初级社方面，高级社只是作为试点，数量很少，也不提倡，但在1955年秋，毛泽东同志强调合作化运动的高潮就要到来，强行推动农业高级合作化运动，只有一年半时间，就在全国范围内完成了组建农业高级合作社的任务。在高级社阶段，农民私有的土地和牲畜、大型农具以及土地上的附属物如塘、井等水利设施转为合作社集体所有，取消土地报酬，取消初级合作社的土地与大农具入社分红制度。 在人民公社化阶段，更是全面无偿剥削农民的生产资料、生活资料和自然资源，人民公社的特点是一大二公，在当时生产力水平还是很低的条件下，必然会束缚生产力的发展。“三级所有、队为基础”的制度，缺乏多样性和灵活性，不能适应农村经济发展的要求，不能调动广大农民的积极性。 4.家庭联产承包责任制阶段：把集体所有、统一经营使用的土地制度变革为集体所有、家庭联产承包经营使用的土地制度 “三级所有，队为基础”的土地制度阻碍了生产力的发展，必将为新的制度所代替。以1978年冬安徽省凤阳县小岗村农民的“包产到户”为开端，中国开始了又一次重要的土地制度变革，即将纯粹的土地集体所有制变成为土地集体所有、农民家庭承包的所有权和经营权