房地产估价理论与方法(计算选择题) 2004 年 1 --- 2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑 面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 答案：单价=30万元/( 15+25)=2000元/m2 2 --- 6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商 业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价( )。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 答案：理论上应补地价=(960 X 5-700 X 0.8)X 3000=1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新 率为( )。 A、44% B、50% C、67% D、86% 答案：成新率=(1800 X 2000-800 X 3000) / ( 900 X 2000) =67% 4―― 14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%, 2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。 _ 2 — 2 — 2 — 2 A、2648 兀/ m B、2688 兀/ m C、2708 兀/ m D、2734 兀/ m 答案：2500 X( 1 + 1%) 5+20 X 4=2708 元/m2 5―― 20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销 售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 答案：投资利润率=500/ (1000+3000+200+300 )X 100%=11.1% 6―― 21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经 济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 答案：建筑物现值=16-[200 X 800X( 1-2%) ] - 40=11.296 万元 7 ----- 22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( )元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 答案：商铺目前的价值=6000 X 75%/10% X [1-1/ ( 1+10%) 30]= 42421 元/m2 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2 和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。 , 2 一2 一2一2 A、849 兀/ m B、865 兀/ m C、882 兀/ m D、915 兀/ m 答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[ (712-681 + (744-712 + (781-744 + (815-781) ]/4十6=882元/ m2 2005 年 9—— 5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付 24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2,成交时一次性付清；丁成交 价格4760元/m2,建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%, 那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为( )。 A、甲＞乙〉丙＞丁 B、乙＞丁＞甲〉丙 C、乙＞丙＞甲＞丁 D、丙＞乙＞丁＞甲 答案：总价甲=24+16/ (1+10%) 0.5+8/ (1+10%) =47.54 万元；
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
资产评估的四大价格标准（评估方式） 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。 按照国际惯例，资产评估一般具有以下四种价格标准/评估方式： 一、重置成本 重置成本也称现行成本或重置价值，它是指在现时条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本与历史成本一样，也是反映资产购建、运输、安装、调试等建造过程中全部费用的价格，所不同的是重置成本是按该项资产的原设计方案套用现行的费用标准和定额计算确定的购建价格。资产在全新的状态下，如果物价不变，其重置成本与历史成本是一致的。但是由于资产在企业中存在一个或长或短的时期，因此，在这个时期由于价格、损耗、技术等的变化，使资产的重置成本与历史成本发生差异。 以重置成本作为资产的价格标准，克服了历史成本标准忽视技术进步、通货膨胀所造成的价值失真的情况，能较为客观公正地反映资产的真实价格。但重置成本标准并不十全十美，它忽视了资产的盈利能力，而且带有较大的主观性，也不适用大多数企业整体资产的评估。 重置成本标准必须建立在资产续用的前提下才可使用，如果资产改变用途，或是无法经营而中断运转，在评估中就应改用其他价格标准。资产的续用形式有在用续用、转用续用和移用续用，不同续用形式会影响重置成本计价所考虑的具体因素。 二、现行市价 现行市价是指资产在公开市场上的销售价格，这种销售可以是实际销售，也可以是模拟销售。现行市价应是在有充分的市场竞争，交易双方都没有垄断及强制，而且双方都有足够时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择的条件下进行。决定资产现行市价的基本因素有：资产本身的再生产成本价格。一般来讲，资产价格高低取决于其生产成本的高低；资产现时功能状况、质量因素、技术参数及损耗状况，在一般情况下优质就会优价；市场供需情况，一般情况一项资产供大于求，其价格会下降；如果求大于供，价格就会上。 我国在现时情况下，资产市场尚未完全形成，市场信息渠道尚不够畅通，评估者的实践经验有待进一步提高。因此，除土地及房屋评估以外，以现行市价作为价格标淮，对某些资产评估时尚有一定难度。 三、收益现值 收益现值是指资产产生的未来净现金流量的贴现现值之和。收益现值的本质是本金市场价格，是剩余价值的本金化。在市场经济条件下、投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。在正常的经营条件下，投资者欲获得更多的收益，就必须在资产方增加投资或提高收益率。投资越多资产价值就越大，反之越小。从本金运动的目的看，本金和收益是可以相互转化的，投入一定量的本金，可获得—定量的收益，反之，根据一定量的收益，也可追溯为一
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。 要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
商铺投资四种实用估价方法 许学锋 临街产权式商铺是公认的最具有保值和升值功能的房地产投资品类。在商铺投资的实际操作中，投资者首先要明晰三种赢利模式（详见作者文章《商铺投资的三种赢利模式》，从中选择适合自己的赢利模式；接着，在目标区域寻找、发现价格合适的具体商铺。根据相关统计 数据和实践经验，我们总结出了四种评估商铺价值/价格的有效方法： 方法一、租金收益利率法 这一方法适用于评估成熟旺区的商铺价格。 计算公式：商铺价格w租金收益十n （n为同期银行按揭利率，现在是7.47%） 例如，天河北的商铺，每平方年租金约4800元，那麽，商铺合理价格是4800+ 0.0747=64257 元/方 又如，海珠区前进路的商铺，每平方年租金约3600元，那麽，商铺合理价格是3600 + 0.0747=48192 元/方 由于租金水平、银行利率和通货膨胀率都是动态的，通常情况下三者呈现高度正相关，也就是说，通货膨胀率高，银行相应调高按揭利率，而商铺租金也会逐年调高，每年为5-10%。根据上面公式可知，当租金上涨高于利率上升幅度时，意味着商铺价值上升；相反，商铺价值下降。 这一方法是我们的首创。是我们评估成熟旺区商铺价值/价格最主要、最有效的方法。 方法二、同类比价法 这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。 具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素 后进行定价。 计算公式：商铺价格w参照物商铺价格[1 +（y1-y2 ）/40] （y2为参照物商铺剩余使用年限， y1为被评估的商铺剩余使用年限） 例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商 铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格w 60000[1+ （35-30）/40]=67800元 这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进。但是，如果只是使用这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。所以，这种方法要与方法一或方法二结合起来使用。当两种方法的评估结果一致或接近时，就可以确定为合理价值/价格。 方法三、商铺/住宅比价法 这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格。 计算公式：商铺价格w毛坯房住宅均价x m （m是比价系数，经验数值和统计数值差不多 是在1.5到2.5之间） 为什麽会有这样的比价系数呢？我们分析认为，因为商铺的层高约为住宅的2倍，可以隔成两层或1层半使用，加上商铺是商业通途，比住宅的使用价值要高，两个因素相加考虑，商铺的价值可以是住宅的3倍，但是，由于商铺的初始使用期限只有40年，住宅为70年，所
2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷 ( )。 A．实体 B．功能 C．质量 D．权益中的 权利 2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。 A．未来状况下的房地产 B．已灭失的房地产 C．部分产权的房地产 D．以房地产为主的整体 资产 3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。 A．该房地产位于28层办公楼的第 八层 B．该房地产500m内有地铁站点 C．该房地产离机场约25km D．该房地产坐北朝南
4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。 A．7 000 B．8 750 C．1 1000 D．1 3750 5．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。 A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠 B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元 C．成交日期的一年后一次性付清 D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付 6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是 ( )。 A．建筑结构 B．周围环境 C．建筑物内空间 布局 D．土地开发程度 7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。
A．土地用途 B．所在区域绿化 水平 C．土地容积率 D．土地使用期限 8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。 A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况 B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象 C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价 对象 D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响 9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。 A．价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的 状况 B．价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况 C．价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况 D．价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况 10．采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8％～9％。估价中选取估价数据及参数时，正确的是( )。 A．年净收益为95万元，报酬率为 8．5％ B．年净收益为90万元，报酬率为 9％ C．年净收益为90万元，报酬率为
房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（ ） 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
本题答案： 5、单项选择题 某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。A.1376 B.2308 C.2558 D.1055 本题答案： 6、判断题 进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。（） 本题答案： 7、判断题 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。（） 本题答案： 8、多项选择题 在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？（）。A.银行存款利率 B.建筑造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D.建筑人工费指数或变动率 E.银行贷款利率 本题答案： 9、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。（） 本题答案： 10、判断题 即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用
常用的几种土地评估价方法应用比较 发表时间：2019-09-10T15:31:37.077Z 来源：《城镇建设》2019年第14期作者：李明亮[导读] 本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。 摘要：本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年顾布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范,也促使与土地相关的方面发生了许多新的变化。在此之前土地使用权主要是通过无偿划拨供给的,由于无偿,也就很少有人去研究土地使用权到底价值几何。而现在随着地产市场的发育与成熟，跟土地使用权有关的一些经济活动都非常需要土地估价,如土地使用权出让,抵押,转让,企业改组上市,清产核资等。 土地价格评估是指土地估价人员,根据估价目的,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验,通过对影响土地价格因素的分析,对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断.土地估价方法主要有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,路线价法,基准地价系数修正法等在这儿种估价方法中,最常用到的有市场 比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,基准地价系数修正法各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件,宗地估价时,必须根据估价方法的特点,限制和适用范围,选择适宜的方法. 1.市场比较法 市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据瞽代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,井依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况,期日、区域以及个别因索等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的方法.采用市场比较法测算出的价格,称为比准价格. 市场比较法以替代原则为理论依据,正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键.所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区,并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性, 交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用.市场比较法不但可以评估土地价格,还可以评估土地租金等. 市场比较法需要选取近期市场上正常交易、与估价对象相同或类似的案例进行比较, 修正得到估价对象的比准价格.因此市场比较法具有较强的现实性,容易被人们所认同. 但是如果在非正常的市场情况下,比准价格往往偏离收益价格. 2.,收益还原法 收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率(还原利率) 统一折算到估价期日现值的一种估价方法.采用收益法测算出来的价格,通常称为收益价格 收益法是基于预期原理,即未来收益的现在价值,在估价时点,购买一宗一定使用年限的土地,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益,那么,以现有的一个货币额与这将米源源不断的纯收益的现值之和等同起来,这个货币额就是该宗土地的价格.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的土地.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和资本化率确定的准确度. 收益法中的收益为客观收益,为此类企业的平均收益,扣除各个企业收益中属于特殊的、偶然的要索对实际收益的影响后得到的一般正常收益,它可直接应用于估价中. 3.假设开发法 假设开发法(又称剩余法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造.买卖有关的专业费. 利息,利润、税收等费用后,以价格余额米确定估价对象土地价格的一种方法. 假设开发法主要适用于待开发土地的估价(如生地,毛地,熟地)、土地整理,复垦、待拆迁改造的再开发房地产的土地价格,在建工程等 假设开发法使用的前提: 1要有一个良好的社会经济环境,房地产政策、法规比较健全: 2假设待开发土地将按照最有效使用原则进行开发: 3有一个完整,公开及透明度高的房地产资料库,便于获取有关房地产投资开发的资料: 假设在开发期间各项成本费用的投入是均匀或分段均匀投入的. 4.成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法. 由于土地的价格大部分取决于效用,而非取决于其成本,故采用成本逼近法有时可能
关于对********房产 评估方法选择问题上的一点看法 ********地块正在进行土地收储前的房产评估，而目前房地产的估价方法主要有市场比较法、重置成本法、假设开发法、收益法，这四种方法可供选择，在评估工作中评估方法的选择不仅关系到被拆迁人的合法权益能否得到有效保护,也关系到社会正常的运行与稳定发展。下面我们就这四种评估方法到底哪一种适用于我们********的房产评估分别谈谈我们的几点意见： 一、市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房产的交易价格进行适当修正以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。 市场比较法特别适用于在同一供求范围内有着较多类似房产交易案例作为样本可供参照选择，如普通住宅、别墅、写字楼等等。 我们这个项目如果选用市场比较法有一个先天不足那就是找不到“近期有过交易的类似房产”进行价格比较，由于我们这个房产的特殊性莫说在***镇就是在**县在**市 都无法找到类似房产的交易类型，评估中必须的样本缺失导致市场比较法不适用于我们********房产的评估。
二、重置成本法 重置成本法就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。 成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房产类型，如学校、图书馆、体育场馆、医院、军队营房、政府办公楼、公园等等，也就是说成本法的适用有一个前提条件就是无收益！ 我们这个项目是一个汽配、物流交易市场而且市场交易火爆，我们在这个项目上每年都有着丰厚的收益。所以仅仅选择重置成本法并不适合我们这个项目，因为我们这个项目有-收-益！ 三、假设开发法 假设开发法是求取估价对象在未来开发完成后价值减去未来开发所需的成本、税费等，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。 假设开发法特别适用于待开发的土地、在建工程等，也通常被用来进行待开发项目的可行性分析。 我们这个项目既非待开发的土地也非在建工程而是一个已经开发建设完成且正常经营的成熟汽配交易物流市场，所以假设开发法并不适合我们这个项目。
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。 1)市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 2)市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。 市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等; 3)市场法的操作步骤 运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。 2.收益法 指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。 一）收益法应用于房地产的估价的基本原理 收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。 所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提： 1、收益每年不变 2、资本化率确定 3、收益为无限年期 二）收益法在房地产估价中的优点 收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点： 1、理论依据充分 2、运用范围广泛 3、符合购买者的理念 三）、收益法在房地产估价中存在的问题
估值最常用的四种方法 一、价格/未来现金流折现 毫无疑问，这个是投资的“终极问题”，而“终极问题”的问题在于，无法直接计算求解。为什么呢，因为严格来说未来的事情是谁也不知道的，未来的现金流“怎么流”，天知道，对一个未知的东西折现，怎么算？芒格先生说得好，沃伦是用现金流折现估值的，但是我从没有看到他算过现金流折现。意思应该是说，现金流折现是一种思维方式，而不是一种具体方法。常常看到有人，尤其是一些研究报告，煞有其事的以某折现率、某年限等算出一个未来现金流折现，有时还取不同情况算出一个列表来，我都不知道该怎么说好。虽然这是别人的自由或工作方式，我无法笃定地说是错的，但是这样做至少可能会有很强的心理暗示：我用的是最权威的未来现金流折现方法+我算出了一个很确切的值+我还考虑了不同情况下的折现值–>我算出来的值是可靠的可以直接与公司价格比较进而得出低估/高估的结论。 个人觉得如果要用现金流折现，就应该用芒格先生所暗示的心算，如果无法用心算出现金流进而得出高估或低估的结论，那就是还处于模糊地带，应该继续跟踪公司价格与价值的变化，而不能为了得出结论而去作太多假设得出一个精确但往往错误的结论。 二、市盈率（PE） 市盈率是广大股民最喜闻乐见的估值方式，但是很不容易用好。首先是这个E, earning, 盈利，怎么理解？是去年的盈利，还是过去3年5年的平均盈利，还是今年的预期盈利，抑或是未来3年5年的预期平均盈利？要回答这个问题，我们首先应该明白PE是价格/未来现金流折现这个“终极问题”的一个启发式替代问题（也即是说从计算PE得到的答案并不一定是价格/未来现金流折现问题本身的答案）。所以，至少我们应该计算的是未来的PE，对应替代未来现金流，但是，因为未来的E也未知，那么就只能用已知的E来替代或估计，最终，我们计算的PE是一个替代问题的替代问题。从这一角度而言，PE对于解决终极问题的帮助似乎非常有限。 顺着这一思路来看第二个问题：PE怎样算高，怎样算低？因为PE 是更简单，更粗略的近似解，所以只能在PE明显过小或过大时才能佐证终极问题，才会有意义，其它值并不能支持决策。第三个问题，无论决定采用哪个E来计算PE，这个E常常是失真的：实际税率变化，政府补助，折旧率（尤其是高固定资产比率的公司），存货减值/跌价准备（如最近股价低迷的服装行业），大的费用性投资（如医药公司扩大销售规模），杠杆率，利率变化，偶发事件（如自然灾害等），行业政策变化。。。所以并不是从利润表中找到上市公司股东应占利润就能算PE了，应该仔细分析这个已知E是怎么来的，即这个公司的业务过程是怎样的，客户为什么要买这个东西，东西具体怎么卖出去，钱怎么收，有哪些成本，哪些费用，行业竞争态势，上下游关系。。。说到底，还是得依靠对行业与公司的理解，来还原一个更为客观的，能够作为参考的已知E，而这个还原的过程，也会让人对未来E的变化的趋势会有更深的认识。最后，再以足够的安全边际为这个已知/未来E给出一个大致的目标价格P。 三、市净率（PB） 表面看来，市净率与清算价值联系更直接，而与未来现金流折现的联系要远一些。大家买公