海洋之心工程
营
销
策
划
书
专业名称：房地产经营与估价
组员信息
姓名：王嘉薛学号：2009108102026
姓名：张帆学号：2009108101027
姓名：徐辉学号：2009108102011
姓名：何丽学号：2009108102016 姓名：胡雪洋学号：2009115501031
工程名称介绍
关于这颗钻石会带来厄运的故事，首先出于1909年，当时，May Yohe和纽卡斯尔公爵离婚，并将自己婚姻和演艺生涯的失败归罪于这颗钻石。在当年6月25日出版的泰晤士报上，一位驻巴黎的记者写了一篇文章，声称这颗钻石曾给许多拥有者带来厄运。1920年，May说服著名默片导演乔治·克莱恩拍摄了一部长篇希望钻石之谜，并亲自出演主要角色。该片编剧编造了许多故事，比如发现者塔韦尼埃被狗咬死（其实他以84岁高龄在俄罗斯善终），以及马拉塔人因此失败于英国等等。麦克林也为这个故事增添了一些角色，甚至包括俄国女皇叶卡捷琳娜二世。这些故事，再加上麦克林本人后来也确实遭遇不幸，都为这颗钻石蒙上了一层神秘的色彩。
有一种
爱的承诺是永恒
有一种
静的渴望是蔚蓝
繁华落地
为你驻足
———海洋之心
目录
一、海洋之心工程简况3
二、市场分析4
三、区域市场及竞争状况分析5
四、海洋之心SWOT分析6
五、海洋之心工程客户定位7
六、海洋之心工程产品定位18
七、海洋之心工程价格定位22
八、海洋之心工程促销推广技术方案及策略24
九、房地产策划的具体内容27
十、归纳总结30
一、海洋之心工程简况
海洋之心所处地块为原河南建筑职业技术学院老校区，占地面积50000平方M，容积率为3.0，处于中原中路和工人路交叉口，往南接应伊河路，门前是横穿郑州西部的中原路，仅一路之隔是郑州市委党校，并且郑州市政府即在附近。处于郑州市整治商业中心地带，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有40多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,科技绿园小区等。并且有12、44、60、102、103、909路等十多路公交车经过，连接火车站，二七广场等地。交通极为便利。
二、市场分析
在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，郑州市GDP增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高。形势虽然可喜，但郑州市也面临着物价高企，通胀压力增大，融资贷款难等系列问题。
2013年3月全国CPI同比涨2.1% 居住价格同比涨2.9%
2013年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%。其中，城市上涨2.0%，农村上涨2.2%；食品价格上涨2.7%，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨1.7%，服务价格上涨3.1%。
3月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.9%。其中，城市下降0.9%，农村下降1.0%；食品价格下降2.9%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格下降1.3%，服务价格持平(涨跌幅度为0)。
3月份，全国居民消费价格总水平仍同比上涨2.1%。其中，CPI的主要“推手”食品价格同比上涨2.7%，影响居民消费价格总水平同比上涨约0.88个百分点。从长期来看，抑制物价上涨要靠提高劳动生产率，从而实现抗通胀。
土地供应分析：
4月土地供应较上月大幅度上升。继1月土地供应大幅降低之后，2月与3月的土地供应继续处于低供应态势。4月郑州市推出土地18宗，供应面积74.3万㎡，环比上涨1226.7%，同比上涨682.1%，整体上涨幅度较大。
一季度全国税收增6% 房地产相关税收呈现反弹
财政部27日发布2013年一季度税收报告显示，今年前三个月全国税收总收入完成27399.20亿元，比去年同期增长6%，增速回落了4.3个百分点，其中部分主体税种出现负增长，而房地产相关税收收入则出现反弹。
以房地产营业税为例，今年1至2月商品房销售额同比增长77.6%，比去年同期增速加快98.5个百分点。今年以来商品房成交额回升，使得房地产营业税较快增长。报告显示，一季度营业税完成4575.52亿元，同比增长14%，比去年同期增速加快6.4个百分点。营业税收入占税收总收入的比重为16.7%。
房地产市场处于稳步回暖状态，市场的回暖无疑会带动与其相关的行业和税收，而房地产营业税的快速增长，在直接拉动营业税收入增速之外，也印证了房地产市场正在逐步“解冻”。
三、区域市场及竞争状况分析
九龙城
* 城区：中原区
* 地址：中原区农业西路与桐柏路交叉口西300M
* 装修情况：毛坯
* 售楼地址：农业西路与冉囤东路交叉口东北角
* 板块：西北板块
* 付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款
* 容积率： 2.54
* 均价： 6600元
* 绿化率： 35%
* 物业公司：河南益通物业有限公司
* 物业费： 1.10元/月/平方M
* 开发商：河南益通置业有限公司
* 车位配比： 0.89
* 建筑类型：多层、小高层、高层
* 物业类别：普通住宅
* 建筑面积： 125000平方M
* 占地面积： 49212平方M
中原万达广场
* 城区：中原区
* 地址：中原区中原西路和秦岭路交汇处
* 装修情况：毛坯
* 售楼地址：中原路与秦岭路交叉口西南角
* 板块：西南板块
* 付款方式：银行按揭贷款,一次性付款
* 容积率： 4.55
* 均价： 7500元
* 绿化率： 14%
* 物业公司：大连万达物业经管有限公司郑州分公司
* 物业费：商业7.00元/月/平方M，住宅1.75元/月/平方M
* 开发商：郑州万达广场投资有限公司
* 建筑类型： 33层高层
* 物业类别：普通住宅,公寓,酒店式公寓,商铺
* 建筑面积： 531000平方M
* 占地面积： 92679平方M
四、海洋之心SWOT分析
1. 优势分析
（1）交通优势：工程三面环路，有十几路公交车联系二七广场、火车站、碧沙岗等重要地点，建通便利。
（2）片区价值：进郑州市委党校和郑州市政府等，开发价值高。
（3）升值潜力：与即将建成万达广场同处中原路上，万达广场的发展也可带动其价值整张。
（4）地势优越：方行地块，易于开发，便于经管。
2. 劣势分析
（1）距离市中心较远。
（2）周边已开发相同类型的工程，竞争压力大。
3．机会分析
（1）设施完善，本身配有商业配套，满足相关需求。
（2）市内房地产市场持续升温，区域发展空间大城南是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。
（3）市西部是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。
4.威胁分析
（1）附近有即将完成的万达广场，竞争压力大。
（2）国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧。
五、海洋之心工程客户定位
1.客户定位
首先，在消费者个人信息方面，购房的主要群体为学历较高的中青年（年龄在20岁至45岁之间，以本科学历居多），他们的家庭收入来源较广，购房的需求迫切和潜力巨大。因此他们是房产工程的主要目标群体。以上目标群体的家庭人员基本较多，而住房面积较小，而且他们的房产来源主要是商品房，也再次说明他们对住房的需求是比较旺盛的。
虽然暂不买房的人数占53%，但短期内打算购房的人数也占47%，因此短期内购房的需求也不容忽视。
结合上目标顾客的盘点，我们将目标客户锁定如下：
海洋之心调查问卷 1、您的年龄？
买房的人群年龄阶段主要集中在20到30岁，大多是首次购买，
在此阶段的原因主要是为了结婚需
要，其次是在30岁到45岁居多， 多数人属于改善居住环境或满足投
资需求，此年龄阶段的人收入较高， 有足够的支付能力。
此数据中家庭收入3000元以下的占总人数的44%，3000元到6000元的占47%。说明石家庄市居民的收入主要出于中低水平，对购房的压力还是比较大的，但潜力特别大。
该题中本科学历人群占到总人数的62%，表明人民的受教育程度是较高，在购房需求上偏理性，关注房产的动向较敏感，倾向于一个较为安静较有文化氛围的社区条件。
二、现在居住情况：
大；拥有两套以上的占22%左右，购房的需求很小；而没有房产的或者暂且租房的人数占18%，对购房的需求较为强烈；因此说明石家庄市场房地产市场需求较为旺盛，产地产业发展的潜力巨大。
数据中3个人以上的家庭居多，占到总人数的87%，因此在购买的户型趋向于至少两室一厅以上的。
上表中显示60%左右的人群居住的是两室一厅或者两室两厅的小户型，因而他们的居住空间偏小。
见他们的居住面积还较小，还不够理想。 数据中60%的居民的现有房产来源于商品房，而单位福利和自建稍少，因此商品房的市场需求量大。