一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来
趋势
由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。
加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。
二、成都目前办公物业市场调研分析
1、办公物业类型
目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析
类型A：纯办公物业——高级写字楼
（1）、成都高级写字楼分布
成都高级写字楼分布示意
南
总府路
时代广场香槟广场中海格林威治
王府井明日大厦
世都
总府大厦
新时代民兴金融
港鹏冠城凯乐世贸国际海外交流丰德国际
顺城大街新世纪熊猫城士百达现代之窗仁恒广场 @世界时代数码中银摩尔
城市之心川信开行人民南路威斯顿
铂金时代国信国栋世代川投置信
南大街天府绿洲宏达
甲级、准甲级写字楼在/待建甲级
高级写字楼在/待建高级
图示
从上图可以看出，成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD：
春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。
顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的CBD区域的核心组成部分。
人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括：
交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市主干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具备完整的交通循环体系。
磨子桥IT商圈效应：人民南路连接着成都著名的磨子桥IT商圈，该商圈吸附着大量的公司组织，成为写字楼物业的直接需求方，时代数码广场、@世界均是这一典型。
临河景观优势：这是市中心及顺城大街一带写字楼物业所无法比拟的资源优势，它无疑能使临河一带的写字楼物业具备更好的卖相。目前代表项目为开行国际广场。
政府南迁利好：政府南迁，众多大型机关、企事业的进驻，使人民南路区域成为预期中新老城区的枢纽地带，这在一定程度上能强化该区域发展写字楼物业的可行性。
本项目处于人民南路南延线，也是南部新区构建“新会展商务圈”的桥头堡位置，并具备政府机关企事业单位直接的资源优势，加之李嘉诚和记黄埔项目即将启动，该区域完全具备了开发特色写字楼物业的众多优势。
（2）、成都高级写字楼的发展历程
阶段一：新时代广场独领风骚。在1996年之前，除了市内几间星级宾馆，成都尚没有一座现代化商务写字楼。这一显著的市场空白点使1996年交付使用的成都首座高等级写字楼——新时代广场取得了非凡的租售业绩，吸引了大量的国内外知名企业入驻（至今仍有一部分此类客户），其租金一度高达150-200元/平米·月。
阶段二：僧多粥少，市场迅速降温。新时代广场的非凡租售业绩极大地刺激了众多的房地产开发商，1996年前后成都市中心迅速开建了十几座高档写字楼项目，仅盐市口到玉带桥不到两公里的顺城大街两侧，就聚集了9座，总量达60多万平米。然而，成都高等级写字楼市场与上海、广州等沿海城市差异甚大：外资机构和外省派驻机构相对较少；而受当地经济总体水平影响，本地有足够实力的民营企业（国营企业大都有自己的地盘）数量亦十分有限。因此这批在1995-1996年期间开工的高档写字楼集中在1998年前后进入预售阶段时，僧多粥少的局面便摆在了每家开发商面前。而先期竣工的新时代广场率先抢占了本已不多的客户资源，更使其他项目在预售期便一筹莫展。成都的高档写字楼市场迅速降温，1998年以后成都新开高等级商务写字楼的建设几乎陷入停滞状态，并由此产生了一批停工停建工程和“烂尾楼”工程。
阶段三：大浪淘沙，川信、冠城成为旗帜。在新时代广场独领风骚长达3-4年之后，1995-1996年开工的那批写字楼中，川信大厦、冠城广场开始脱颖而出。如冠城广场凭借高规格的硬件配套、营销上对国际大公司的强力公关以及特别的优惠政策，说服惠普、思科、摩托罗拉等“招牌性”企业进驻，北京金杜、美国美标等著名公司亦从新时代广场搬迁过来。此后，川信大厦和冠城广场成为成都顶级写字楼的两面旗帜，这里聚集了在蓉50%以上的外资机构和30%左右的国内知名企业成都分公司或办事处，约有60多家上市公司和数家世界500强企业，租金高达100-130元/平米·月，入驻率均在90%以上。而同时，与这两栋大厦几乎供不应求相反的是，整个成都的写字楼行业却呈现出一种供大于求的状况。
阶段四：市场有所升温，主导仍是消化存量。随着政府采取的烂尾楼整治措施的出台和招商引资的卓有成效，以及“西部大开发”政策和中国加入WTO的利好消息的综合影响，沉寂多时的写字楼市场开始在2002年得到启动。城市之心、世都大厦、时代数码广场、威斯顿联邦大厦等停工停建项目相继重新包装面市，且均取得了一定的租售业绩。同时，开发商亦不再盲目地新开写字楼项目，只有@世界、时代广场等少数几个楼盘。
阶段五：走向复苏，趋势鲜明。近年来随着城市发展速度的加快，办公物业需求不断上升；而旧有的办公物业（除少量高档办公物业）由于修建较早，各方面的形象、配套和服务设施都难以满足目前商务办公的发展要求，产品面临更新换代，办公物业市场需求日趋旺盛；同时，城市规划中两个副中心方案的出台，以及城市核心中央商务区规划的确立都在一定程度上带动了整个商务办公市场的再次升温。2003-2005年，成都写字楼投资大幅度增长，由于需求量上升，成都写字楼空置面积呈下降趋势。整体来看，目前成都市的商务办公物业的市场供需正趋向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显。
小结：
一直以来，成都的写字楼呈两极分化的态势，一方面是顶级甲级写字楼市场需求旺盛，供不应求；另一方面大量商住楼门可罗雀，市场供应和市场需求出现明显的反差。据调查，目前成都有大量的单位希望在一个采光通风良好、环境宽松的氛围里办公，但苦于目前市场上的商住楼不能满足公司形象的要求，不得不租在甲级写字楼或酒店里，忍受高昂的办公费用，压抑的办公环境……市场亟待新的办公产品。于是，从2003年开始，成都写字楼开始向情景化趋势发展，@世界、时代广场、钱江·铂金时代、丰德国际广场等写字楼都在这方面进行积极的探索，旨在开发既能满足企业形象，又能节约办公成本，实现办公舒适化的办公产品，办公向情景化方向发展是必然的趋势。
（3）、成都市写字楼未来发展趋势
1 写字楼升级换代需求迫切
在成都写字楼市场，目前虽有时代广场、川信大厦等一批甲级写字楼的出现，但更多写字楼仍处在中低档次，有些甚至商住混杂。一些写字楼名头很响，但配套设施、楼高、办公面积等都与国际标准相差甚远，外形上体现不出实力企业的档次，内部设计满足不了企业办公需求。而目前成都外企入驻却以每年50%的速度递增，成都市写字楼升级换代呼之欲来。
这种升级在成都CBD区尤显迫切。在成都CBD核心区域，现在有高档商务写字楼30多栋，而能与国际接轨的甲级写字楼却是凤毛麟角。核心区域内聚集了在蓉60%以上的外资机构，世界500强里的80余家跨国公司，72家金融机构，这些外来企业还在每日递增。因为寻找不到合适的办公场地，许多企业只好整层地租下高档酒店办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等；假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司、日本经济协会等。
2 地段拼抢更加激烈
由于土地的不可再生性，地段对于写字楼而言具有永久性的现实意义。随着时间推进，写字楼的地段概念将得到前所未有的强化。一个城市的CBD区将成为写字楼开发商家交火最为激烈的之地。
成都CBD区核心地区2.45平方公里，包括了春熙路、红星路、盐市口、骡马市、顺城街等传统主要商务、商业区域。核心区之外的片区是中央商务区的外区，该区域3.05平方公里，将有少量的居住区域。据透露，整个中央商务区总建筑面积将达到1300多万平方米，纯粹商业楼盘将占1170万平方米。目前核心区域内高档商务写字楼建筑面积只有100万多平方米。
这种竞争源于对写字楼建造的高规格要求。成都CBD区内虽然已经出现少量真正甲级写字楼，但大多数写字楼仍然不能与国际标准接轨。
3 高智能化发展成必然趋势
高智能化写字楼也将成为成都甲级写字楼的发展方向。虽然目前已经出现了一些这样的写字楼，但其发展还没成为规模，因此还不能完全满足相关高端企业的需求。但据了解，一些准备大力进军写字楼的实力开发商都已将打造高智能化写字楼作为目标。
一、宏观环境分析 1.经济环境 2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。 2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。 2.区域环境 成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。 2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。 2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。 二、微观环境分析 1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件 人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。 项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。 项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。 距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。
成都市商务写字楼等级划分 1范围 本标准规定了商务写字楼（以下简称写字楼）的术语和定义、总则以及等级划分的依据和要求。 本标准适用于成都市行政区域内土地性质为商业用地的商务写字楼的等级划分，其他土地性质或其它类型（如自持自用等）的写字楼等级划分可参照使用。 2规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB19577-2004冷水机组能效限定值及能源效率等级 GB50009建筑结构荷载规范 GB50011建筑抗震设计规范 GB50016建筑设计防火规范 GB50045-95高层民用建筑设计防火规范（2005年版） GB50189公共建筑节能设计标准 GB50210建筑装饰装修工程质量验收规范 JGJ 3咼层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 50城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 67-2006办公建筑设计规范 JGJ 99咼层民用建筑钢结构技术规程 JGJ/T 229民用建筑绿色设计规范 CJJ 14-2005城市公共厕所设计标准 DB510100/T013写字楼物业服务规范 3术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 3.1 商务写字楼 在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。 [JGJ 67-2007，定义 2.0.5] 3.2 得房率 套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积 = 套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。 3.3 智能化集成系统 将不同功能的建筑智能化系统，通过统一的信息平台实现集成，以形成具有信息汇集、资源共享及优化管理等综合功能的系统。 [GB/T 50314-2006，定义 2.02] 4缩略语 下列缩略语适用于本标准。
成都甲级写字楼市场情况分析 （2010.9） 一、成都2010年上半年写字楼市场情况 1、成都2010年上半年写字楼新增供给情况 2010年1-6月成都市新增写字楼6156套，规模为39.9万㎡，规模环比下降54.04%，同比下降19.30%，从新增走势来看，2010年新增最大出现在1月。 2010年上半年写字楼新增就环域而言，二环~三环新增最大，新增面积为15.98万㎡，环比下降42.83%，其中一环~二环无新增供给。
写字楼供给从成都市五方位来看，城南新增最大，规模为15.96万㎡，其次是城东，其中城西上半年无新增供给。 2、成都2010年上半年写字楼销售情况 2010年1-6月共成交写字楼34.6万㎡，成交4751套，成交金额为23.2亿；就写字楼成交体量而言，环比下降45.24%，同比上升59.35%；就成交套数而言，环比下降45.37%，同比上升72.26%；就销售金额而言，环比下降43.36%，同比上升81.29%。 从总体成交走势来看，2010年上半年写字楼成交起伏不定，销售面积与销售金额同增减。 3、成都2010年上半年写字楼价格情况
2010年1-6月写字楼成交均价为6710元/㎡，环比上升3.43%，同比上升了13.77%。就整体成交价格走势来看，2010年上半年5月成交均价最高，为7237元/㎡。 主城区写字楼成交均价就环域来说，一环内最高，达10504元/㎡，环比上升4.65%，一环~二环以7774元/㎡紧跟其后，从环域价格来看，绕城外价格高于二环~三环及三环~绕城，可见，成都市写字楼发展格局在向绕城外转移。 二、成都在售甲级写字楼情况 1、成都在售甲级写字楼分布
甲级写字楼主要配置标准（成都） 综述：目前成都市写字楼市场尚处于快速发展时期，对于写字楼的级别评定并没有形成统一、权威的标准。但业内及客户普遍倾向于认为真正意义上的甲级写字楼内部配置应达到5A，装修标准类似四星级酒店，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。 根据成都市商务局2008年3月正式发布的《成都商务写字楼等级指导标准》甲级写字楼的相关评定标准如下： 1、地理位置：位于商务区相对集中的区域或市政规划商业区内,交通便利，周边交通网络发达，有不低于5条以下公交路线，配套设施完善，靠近轨道交通进出口 2、硬件设施： （1）基本要求：土地性质为商业用地 （2）建筑规模：办公部分超过两万平方米，每层建筑面积不低于1000平方米 （3）建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院 （4）建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（≥11cm），除地台外的层净高2.7米左右、通道宽度适中，按大厦总建筑面积每150-200平方米配置一个停车位（5）建筑装饰 a. 大堂宽敞、挑高三层或以上，有宽敞走廊，大堂及公用走道为高档装饰 b. 电梯：内有高档装饰，按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过5000平方米/部， 等候时间不超过40秒，载重1600㎏/部，速度不低于4m/s，客货分离，货梯至少1部，完善先进的智能控制系统 c. 空调：采用高品质主机,四管制+两管制机房空调,新风量不低于40立方米/人/小时；优 质锅炉 d. 电气：双回路市电，办公区提供不低于80w/㎡的电量，并备充足后备电源 e. 弱电：完善先进的5A系统，提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，可提供光缆，国内通讯网 络服务商均可进入大厦，平均每20平方米有一根电话线 f. 承重：办公区活荷载不小于250kg/㎡ g. 公用卫生间舒适方便，设计人性化，高档装饰及配置，配置行政人员洗手间 h. 专用地上、地下停车场，停车库建筑面积按每车位40平方米计算，地下停车库应设有自 动计费系统和防盗安全系统 3、物业管理 （1）产权形式：开发商持有不低于一半 （2）物管：提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，24小时保安服务和维护服务 （3）入住率：1至2年内入住率不低于65% 4、人性化 （1）采光充足，环保性能好
收集精品文档 ============================= ================================= ================================= ========= 成都商务写字楼等级指导标准成都市商务局 成都外商投资企业协会 戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司成都分公司 仲量联行测量师事物所（上海）有限公司成都分公司 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司 广州高力国际物业服务有限公司成都分公司 第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司 高纬环球物业咨询（上海）有限公司成都分公司 （注：公司按进入成都注册的时间先后排序） 联合制订 二○○八年三月二十七日 成都商务写字楼等级指导标准 ==============================专业 收集精品文档
收集精品文档 ============================= ================================= ================================= ========= 1.顶级写字楼 1.1地理位置：位于商务区相对集中的核心区域,交通便利，周边交通网络发达， 超过5条以上公交线路，配套设施完善，靠近轨道交通进出口 1.2硬件设施： 1.2.1 基本要求：土地性质为商业用地 1.2.2 建筑规模：办公部分超过五万平方米，每层建筑面积1500 - 2000平方 米之间 1.2.3 建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院 1.2.4 建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（≥15cm），除地台 外的层净高2.7米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积150 平方米配置一个停车位 1.2.5 建筑装饰 a. 具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适 ==============================专业 收集精品文档
成都市甲级写字楼调研分析 一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。 二、成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型 目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析 类型A：纯办公物业——高级写字楼 （1）、成都高级写字楼分布 成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD：春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。 顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的CBD区域的核心组成部分。 人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括： 交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市主干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具备完整的交通循环体系。 磨子桥IT商圈效应：人民南路连接着成都著名的磨子桥IT商圈，该商圈吸附着大量的公司组织，成为写字楼物业的直接需求方，时代数码广场、@世界均是这一典型。
2012’成都顶级写字楼运营管理商务考察 目的：全面调研成都顶级写字楼开发设计理念、后期运营管理特点，学习最好的案例，掌握第一手资料，为同质楼盘开发设计和运营管理提供借鉴。 考察对象： 1、力宝大厦（项目讲解，项目总经理杨润春） 2、香格里拉写字楼或仁恒置地广场（项目讲解，待定） 3、时代广场（项目讲解，项目总经理，程硕） 4、时代8号（项目讲解，项目总经理郭浩） 备选：喜年广场 行程安排： 一、集中宣讲：第一天，9：00-12：00：成都写字楼市场及顶级写字楼运营管 理状况介绍。 ◆内容： 1、成都写字楼市场介绍（分布、销售、租赁情况，重点介绍顶级） 2、成都甲级写字楼的定位标准（建筑与机电设备）《成都商务写字楼等级 指导标准》 3、成都顶级写字楼的运营管理状况介绍 ◆讲师：杨迎久： 全球五大行之世邦魏理仕高级顾问、项目经理，成都市首批物业管理专家。 ◆地点：酒店会议室（半天租金及工作餐？） 二、项目实地考察（每半天一个项目，共4个项目，第一天下午至第三天上午）
1、项目高层讲解项目设计、功能特点及项目运营管理情况； 2、项目实地考察参观。 项目简介：(出标准版本，各项目自行出稿) 例： 三、 自由活动（第三天下午） 【南亚风情第壹城】，位于昆明南市区核心地段—— 滇池路。这里是昆明的高端住宅名盘聚集地，也是滇池国家级旅游度假区和红塔体育中心的所在地。 目前，这一区域聚集了省委、省人大、省政协、省检察院、省高院等30多家省级行政单位和云天化等大型企业集团总部，是云南省新的政治经济核心区，昆明最重要的商务、旅游、会议、餐饮娱乐的集中区域。 【南亚风情第壹城】，总用地面积282.45亩，建筑面积920000万平方米，按照国际现代都市商业中心要求规划建设，距二环路1.8公里，距三环路300米。 【南亚风情第壹城】由5A 级写字楼组成，以36层逾百米的昆明绝对商务高度，形成城市腾飞的双翼。【南亚风情第壹城】为东南亚商务之巅，面向的是众多省级行政机关，招徕的事全球知名企业，形成的事政务级商务峰。【南亚风情第壹城】，引领城市商务办公新模式，成就昆明首席中央商务特区，问鼎城市商务之巅。 【南亚风情第壹城】国际C 座沿袭城市贵族的血统，占据省级政经核心影响最前沿，近享东盟辐射产业链丰厚资源，以定制化的产品设计理念，重新制定城市财富圈层的游戏规则。【南亚风情第壹城】国际C 座公寓，建筑面积4.3万平米，位于南亚路中段，金融街之上，楼高60米，17层，与南亚第壹国际B 座、南亚第壹商业大道、星河PUB 街、星河左岸相连，形成个性鲜明的建筑风尚。 ***提供前期物业顾问服务+后期物业管理全权委托服务。
成都市商务写字楼等级划分 1 范围 本标准规定了商务写字楼（以下简称写字楼）的术语和定义、总则以及等级划分的依据和要求。 本标准适用于成都市行政区域内土地性质为商业用地的商务写字楼的等级划分，其他土地性质或其它类型（如自持自用等）的写字楼等级划分可参照使用。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB 19577-2004 冷水机组能效限定值及能源效率等级 GB 50009 建筑结构荷载规范 GB 50011 建筑抗震设计规范 GB 50016 建筑设计防火规范 GB 50045-95 高层民用建筑设计防火规范（2005年版） GB 50189 公共建筑节能设计标准 GB 50210 建筑装饰装修工程质量验收规范 JGJ 3 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 50 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 67-2006 办公建筑设计规范 JGJ 99 高层民用建筑钢结构技术规程 JGJ/T 229 民用建筑绿色设计规范 CJJ 14-2005 城市公共厕所设计标准 DB510100/T 013 写字楼物业服务规范 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 3.1 商务写字楼 在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。 [JGJ 67-2007，定义2.0.5] 3.2 得房率 套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。 3.3 智能化集成系统 将不同功能的建筑智能化系统，通过统一的信息平台实现集成，以形成具有信息汇集、资源共享及优化管理等综合功能的系统。 [GB/T 50314-2006，定义2.02] 4 缩略语 下列缩略语适用于本标准。
成都市甲级写字楼市场调研分析 成都市甲级写字楼市场调研分析 一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。 二、成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型
目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。 2、各类型办公物业分析 类型A：纯办公物业——高级写字楼 （1）、成都高级写字楼分布 成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD： 春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。 顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的CBD区域的核心组成部分。 人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括：交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市主干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具备完整的交通循环体系。
Page1 成都市甲级写字楼成都市甲级写字楼部分部分部分评定标准评定标准 地处市中心CBD 区域或市政规划商业区内 周边交通网络发达，具有不地于5条以下的公交线路，并于主干道上设出口，近规 划地铁出口 建筑用途为纯写字楼业态 (不包含群楼部分) 写字楼建筑面积不低于20000平方米, 外墙装饰华丽 (大理石或玻璃幕墙) 单层建筑面积不少于800平方米 装饰层高不低于2.35米 平均得房率不低于65% 可灵活分割 停车场充足 (平均每300平方米建筑面积一个车位) 电梯充足且 (每6000平方米以内建筑面积一部电梯) 至少配备风机盘管中央空调 洗手间设施充足 大堂和公用区域装饰豪华舒适 (大理石墙地面) 通信系统能支持现代化办公 具后备电源 国际知名专业物业管理公司提供物业管理服务 Grade A Criteria Located within CBD or future business district With extensive transport network ( nearby at least 5 bus lines ) and access to major roads, or close to future railway station Constructed for office use only (retail amenities not included) Large GFA (20000 sq m or above) Quality external wall (marble or glass curtain) Large floor plate (800 sq m or above) Ceiling height of 2.35m or above Average efficiency rate 65% or above Flexible layout Adequate parking facilities (at least every 300 sq m for 1 car park) Adequate lift provision (at least every 6000 sq m for 1 lift) Effective central air conditioning (Fan coil system) Adequate and quality washroom facilities Spacious and well-decorated lobbies and circulation areas Supportive telecommunication systems Basic back up power system Professional management services
成都写字楼指导标准成都市商务局项目处 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
“成都商务写字楼等级指导标准”由成都市商务局牵头，成都市外商投资企业协会、 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司 戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司成都分公司 第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司 高纬环球物业咨询（上海）有限公司成都分公司 广州高力国际物业服务有限公司成都分公司 仲量联行测量师事物所（上海）有限公司成都分公司 联合制定。 （注：以上公司排名按公司前两个汉字的拼音先后排列）
成都商务写字楼等级指导标准 1.顶级写字楼 地理位置：位于商务区相对集中的核心区域,交通便利，周边交通网络发达，超过5条以上公交线路，配套设施完善，靠近轨道交通进出口 硬件设施： 1.2.1 基本要求：土地性质为商业用地 1.2.2 建筑规模：办公部分超过五万平方米，每层建筑面积 1500 - 2000平方米之间 1.2.3 建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院 1.2.4 建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（≥ 15cm），除地台外的层净高2.7米及以上，通道宽2米 及以上，按大厦总建筑面积150平方米配置一个停车位 1.2.5 建筑装饰 a. 具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适 b. 电梯：内有高档装饰，按大厦总建筑面积算每部客梯服务面 积不超过4000平方米,等候时间不超过30秒，载重1600㎏/部，速度4m/s以上；客货分离，货梯至少两部，速度 4m/s以上，合理分区，完善先进的智能控制系统 c. 空调：采用高品质主机,四管制+两管制机房空调，新风量不 低于50立方米/人/小时；优质锅炉
2008年成都市写字楼市场 分析报告
目录
说明： 本报告数据截止日期为2008年12月31日； 本报告中的“新增供应/成交量”是指2008年取得预售许可的供应及其成交情况； 本报告中的“吸纳量”是以2000年以后投入使用的写字楼作为样本进行统计，包括买卖面积(包括二手写字楼)和租赁面积； 除特别注明外，本报告中的数据均来自于四川中原数据库
一、相关经济数据及影响 ◆第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速 ?在成都，高新技术产业得到突出发展，已确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产业，而高新区成为全省发展电子信息"一号工程"的主要载体。 ◆第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进 ?第三产业内部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。?以金融保险、房地产、会展等为重点的现代服务业对写字楼的需求最为直接，近年来成都第三产业的快速增长为写字楼市场发展提供了动力，是支撑写字楼市场的重要发展基础。 二、相关政策及影响 1、 成都市商务局、成都外商投资企业协会及六大行联合制订的成都商力写字楼等级指导标准出台。这是成都第一个真正意义上具备完整系统的指导标准。 标准将顶级写字楼、甲级写字楼及乙级写字楼分别在地理位置、建筑规模、建筑规划、层高、电梯、空调、业权、物管、入驻率等条件上做了详细区分。
影响：以此标准来看，目前成都市场上还没有顶级写字楼，而目前市场上大量自我标榜的甲级写字楼也在严苛的划分条件下被排除在外，虽然地理位置和建筑规模等硬件条件无法改变，但标准的出台为建筑规划、电梯、物管等人力可控的条件提供了一个基准线，为规范目前写字楼的档次划分和售价，以及租金费用的收取提供了一个参照的标准，将促使写字楼物业的开发向产业化发展的方向作出变革。 三、相关规划及影响 1、政府相关规划及招商引资情况 1.1成都金融后台中心扩容1500亩 为了满足大量金融机构的需求，高新区将原有的成都金融后台服务中心扩容一倍，规划建设1000亩至1500亩金融后台服务中心扩展园区，以此打造西部最大的金融后台服务产业园。 目前的金融后台服务中心于去年8月底开始规划建设，规模为1500亩，能容纳6万至7万名从业人员，但随着大量金融机构的入驻，加上政府搬迁给整个区域经济带来的深厚发展潜力，使原规划园区已无法满足市场需求，园区的扩展成为当务之急。依据新规划，扩展园区紧邻原规划园区的西南方位，占地1000亩至1500亩，仍然处于大源组团商务片区内，扩展后的成都金融后台服务中心规模将达到3000亩。 影响：预计在2-3年内，金融后台中心将成为一个投资超过100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大的金融后台服务产业园。由此可见，金融商务后台中心园区扩展建设在满足市场需求的同时为大源甚至南城区域的发展提供金融支持。将大大提升大源商务组团甚至整个成都作为西南金融中心的影响力。 2、主要商务区规划 2.1成都中央商务区规划全新出笼 2008年12月，成都中央商务区规划全新出笼。根据规划的试验区建设重大项目计划，在未来的3~5年，成都城市建设重大项目将以“二轴四片”为重点，把中心城区建设成为西部地区金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区。《中央商务区内城市建筑形态设计》、《中央商务区交通体系设计》、《中央商务区产业调整规划》、“‘一三七’的发展战略”等一系列指导中央商务区发展三大规划相继出炉；荔枝巷、青年路、东大街一段，这些地方改造也基本结束，中央商务区面貌焕然一新。
成都超甲级写字楼租金——希顿国际广场 近年来，成都国际城南金融城板块、大源板块、中和板块、新川板块围合一处，城南大量写字楼如雨后春笋般拔地而起，使得这里成为成都城市发展核心。在成都写字楼信息网一篇有关于成都甲级写字楼近四成空置的报道中这样写道：“今年二季度，成都甲级写字楼的高空置率仍在延续。仲量联行统计数据显示，成都与青岛的近4成的空置率居全国之首，而位于成都城南的写字楼空置率却呈现最高趋势。”这种情况下，一位房地产业内某专家说：“降低租金成为了写字楼开发商争夺高销售业绩和高入住率的一种营销手段，从而拉低了成都整体写字楼租售价格水平。 成都超甲级写字楼租金——希顿国际广场
那么，希顿国际广场是怎样做到在租售价格不变的情况下入还保持每月高销售业绩的呢？ 首先，位于天府大道上的世界级地理坐标——希顿国际广场，在规划之初就奠定了其国际品质身份：邀请设计迪拜五星级帆船酒店的阿特金斯公司联袂世界著名建筑设计团队打造而成；携手首家以城市命名的成都希尔顿酒店作为配套；将国际金钥匙联盟物业首次带入成都写字楼市场；采用国际顶级硬件配置，在去年下半年，据成都写字楼信息网一报道称项目销售额就已达到4.5亿元人民币。可见，高端品相物业是写字楼保持高销售业绩的关键所在。另外，在城南写字楼空置率高的情况下，这对于希顿优质写字楼正是显山露水的大好时机。 希顿国际广场C栋租金：90-110元/㎡*月 希顿国际广场B栋租金：110-130元/㎡*月 成都超甲级写字楼租金——希顿国际广场 “其次，希顿国际广场选址成都城南天府大道核心，地处中央商务区、中央政务区、中央金融区、中央会展区、企业总部基地以及高新科研基地几大板块的交汇地带，6纵3横的快速路网可快速通达全城，可谓中轴、中段、中心，占尽天时地利。除了拥有天府新城门户得天独厚的地理优势外，希顿国际广场还采用统一业权的管理模式：对写字楼物业进行统一的经营管理；统一规划写字楼物业的整体租金以及入驻企业的招募；为业主拟定相对应的金融保障计划等优势，成功吸引世界500强企业和国内外知名企业到此投资，从而使销售业绩再创新高。
成都甲级写字楼调研分析报告 一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25 层以上写字楼出租率达到80 ％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95 ％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入WTO 以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500 强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005 、2006 、2007 年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。 二、成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型 目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼（具商务
功能的小户型公寓）。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了 电梯公寓作商务用的物业占 6.7% 。 2、各类型办公物业分析 类型A :纯办公物业--- 高级写字楼 （1 ）、成都高级写字楼分布 成都高级写字楼分布示意 图?甲级、准甲级写字楼?在/待建甲级 示?高级写字楼?在/待建高级 从上图可以看出，成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD: 春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零 售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。 顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以 60%的比例, 王府井■ 总府大厦? 总府路 寸代广场香槟广场 ? .$日大厦 世都 中海格林威治 ?新时代民兴金融 ■港鹏■冠城?凯乐世贸?■国际海外交流丰德国际 顺城大街 中银 铂金时代 现代之窗仁恒广场@世界时代数码 ?川信?开行人民南路威斯顿? 国信?国栋? 世代??川投置信 摩尔 城市 南大街大府绿洲
三. 成都高档写字楼市场分析（附件：成都高档写字楼调查详表） 基于对成都市办公物业发展背景的了解，针对本案市场定位，尺度此次对市中心城市主干道沿线的18个典型的甲、乙级办公物业进行了市场调研，基本上涵盖了成都80%的高档写字楼项目，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。18个典型竞争楼盘名单：开行国际广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、天府中心、川信大厦、天府绿洲、锦江宾馆〃锦苑楼、时代广场、世都大厦、皇冠假日酒店、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、四川国际大厦、绿洲大酒店、罗曼大酒店、世代锦江、中银大厦。 1.成都高档写字楼分布图 从上图可以看出，成都高档写字楼主要分布在市中心和人民南路延线。 2. 成都高档写字楼物业类型 从下表可以看出，写字楼+商业或纯写字楼项目是写字楼供给最主要的物业类型。其中写字楼+商业的供给个数最多，为城市之心、威斯顿联邦大厦、川信大厦、天府绿洲、时代广场、世都大厦、冠城广场7个项目，占总量的38.89%； 其次为纯写字楼项目，包括开行国际广场、天府中心、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、四川国际大厦、中银大厦6个项目，占总量33.33%，；
商务酒店内的写字楼仅有锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店、罗曼大酒店4个项目，占总量的22.22%；酒店+写字楼项目仅有世代锦江1个，占总量的5.56%。 3. 成都高档写字楼总建筑面积比较平均数分析 成都高档写字楼总建筑面积主要集中在5-6万平方米，包括开行国际广场、威斯顿联邦大厦、城市之心、天府绿洲、川信大厦、绿洲大酒店、中银大厦7个项目，占总量的42%；其次为10万平米以上的项目仅有时代广场、世代锦江2个项目，占总量的18.05%；8-9万平米的写字楼仅有民兴金融大厦（四川建行大厦）和冠城广场2个项目，占总量18.05%；5万平米以下的写字楼项目仅有天府中心和世都大厦2个，仅占总量6.97%；6-7万平米的写字楼仅有四川国际大厦1个项目，仅占总量的6.66%；金俪大厦、锦江宾馆、罗曼大酒店、皇冠假日酒店的建筑面积不详。如果本案容积率全部做满，本案地上建筑面积为4882.58平方米，再加上地下的建筑面积，本案的总建筑面积约为50000余平米，是目前成都高档写字楼最佳的体量。
超甲级写字楼租金——希顿国际广场 近年来，成都国际城南金融城板块、大源板块、中和板块、新川板块围合一处，城南大量写字楼如雨后春笋般拔地而起，使得这里成为成都城市发展核心。在成都写字楼信息网一篇有关于成都甲级写字楼近四成空置的报道中这样写道：“今年二季度，成都甲级写字楼的高空置率仍在延续。仲量联行统计数据显示，成都与青岛的近4成的空置率居全国之首，而位于成都城南的写字楼空置率却呈现最高趋势。”这种情况下，一位房地产业内某专家说：“降低租金成为了写字楼开发商争夺高销售业绩和高入住率的一种营销手段，从而拉低了成都整体写字楼租售价格水平。 超甲级写字楼租金——希顿国际广场
那么，希顿国际广场是怎样做到在租售价格不变的情况下入还保持每月高销售业绩的呢？ 首先，位于天府大道上的世界级地理坐标——希顿国际广场，在规划之初就奠定了其国际品质身份：邀请设计迪拜五星级帆船酒店的阿特金斯公司联袂世界著名建筑设计团队打造而成；携手首家以城市命名的成都希尔顿酒店作为配套；将国际金钥匙联盟物业首次带入成都写字楼市场；采用国际顶级硬件配置，在去年下半年，据成都写字楼信息网一报道称项目销售额就已达到4.5亿元人民币。可见，高端品相物业是写字楼保持高销售业绩的关键所在。另外，在城南写字楼空置率高的情况下，这对于希顿优质写字楼正是显山露水的大好时机。 希顿国际广场C栋租金：90-110元/㎡*月 希顿国际广场B栋租金：110-130元/㎡*月 超甲级写字楼租金——希顿国际广场 “其次，希顿国际广场选址成都城南天府大道核心，地处中央商务区、中央政务区、中央金融区、中央会展区、企业总部基地以及高新科研基地几大板块的交汇地带，6纵3横的快速路网可快速通达全城，可谓中轴、中段、中心，占尽天时地利。除了拥有天府新城门户得天独厚的地理优势外，希顿国际广场还采用统一业权的管理模式：对写字楼物业进行统一的经营管理；统一规划写字楼物业的整体租金以及入驻企业的招募；为业主拟定相对应的金融保障计划等优势，成功吸引世界500强企业和国内外知名企业到此投资，从而使销售业绩再创新高。
成都甲级写字楼——希顿国际广场 近年来，成都国际城南金融城板块、大源板块、中和板块、新川板块围合一处，城南大量写字楼如雨后春笋般拔地而起，使得这里成为成都城市发展核心。在成都写字楼信息网一篇有关于成都甲级写字楼近四成空置的报道中这样写道：“今年二季度，成都甲级写字楼的高空置率仍在延续。仲量联行统计数据显示，成都与青岛的近4成的空置率居全国之首，而位于成都城南的写字楼空置率却呈现最高趋势。”这种情况下，一位房地产业内某专家说：“降低租金成为了写字楼开发商争夺高销售业绩和高入住率的一种营销手段，从而拉低了成都整体写字楼租售价格水平。 成都甲级写字楼——希顿国际广场
希顿国际广场C栋租金：90-110元/㎡*月 希顿国际广场B栋租金：110-130元/㎡*月 那么，希顿国际广场是怎样做到在租售价格不变的情况下入还保持每月高销售业绩的呢？ 首先，位于天府大道上的世界级地理坐标——希顿国际广场，在规划之初就奠定了其国际品质身份：邀请设计迪拜五星级帆船酒店的阿特金斯公司联袂世界著名建筑设计团队打造而成；携手首家以城市命名的成都希尔顿酒店作为配套；将国际金钥匙联盟物业首次带入成都写字楼市场；采用国际顶级硬件配置，在去年下半年，据成都写字楼信息网一报道称项目销售额就已达到4.5亿元人民币。可见，高端品相物业是写字楼保持高销售业绩的关键所在。另外，在城南写字楼空置率高的情况下，这对于希顿优质写字楼正是显山露水的大好时机。 成都南延线字楼出售——希顿国际广场 其次，希顿国际广场选址成都城南天府大道核心，地处中央商务区、中央政务区、中央金融区、中央会展区、企业总部基地以及高新科研基地几大板块的