长期股权投资的会计核算分析
——昆明百货大楼（集团）股份有限公司
1 昆明百货大楼（集团）股份有限公司简介
一、公司简介
昆明百货大楼（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）的发起人昆明百货大楼创建于1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企业。
1992年经昆明市体改委昆体改（1992）33号文批准，以昆明百货大楼作为独立发起人，以定向募集方式设立的股份有限公司。本公司于1992年11月30日在云南省工商行政管理局登记注册，企业法人营业执照注册号为5301001008374。1993年10月由中国证券监督管理委员会证监发审字（1993）83号文复审通过，批准昆百大为上市公司，向社会公开发行股票3,000万股，并于1994年2月在深圳证券交易所挂牌交易，成为云南省首批上市公司。1995年10月经中国证监会证监发审字（1995）第57号文复审同意，向社会公众股配股1,440万股，配股完成后公司总股本为13,440万元。公司注册地为云南省昆明市，组织形式为股份有限公司，总部地址为云南省昆明市东风西路99号。
公司所处行业、经营范围、主要产品或提供的劳务主要包括：房地产综合建设与经营；国内贸易、
物资供销、进出口贸易；停车服务；以下经营范围限子公司、分公司经营；文化娱乐业、酒店业；
饮食服务；物业管理；制药（以上经营活动）。本公司的母公司为华夏西部经济开发有限公司，持
有本公司35.13%的股权；本公司最终控制人为何道峰。自2003 年度起已扭亏为盈。2004 年度起，
公司从集中优势资源、发展优势产业的角度出发，确定了“几业并存、渐次聚焦，逐步实现同业纵向、跨地域发展”的战略模式。并以完成战略研究和规划、实现战略聚焦为主线，致力于提升管控
能力和团队建设能力，培育中长期盈利能力和成长能力。2005 年，公司根据市场情况，结合自身
实际，夯实基础，对商业及酒店物业进行稳步调整、改进，使之得以持续增长，同时公司在房地产
项目土地储备上取得重大突破。2006 年度公司经营稳步发展，通过近几年从减亏到扭亏的经营发展，实现了所有者权益由负到正的转变。
2 昆明百货大楼（集团）股份有限公司长期股权投资期末计量的会计核算
2.1长期股权投资的初始计量的处理
2.1.1长期股权投资的初始投资成本的确定
①公司对企业合并形成的长期股权投资，如属于同一控制下的企业合并取得
的，以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所
有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与支付对价账面价值或
发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积（股本溢价），资本公积不足调整的，调整留存收益。
如属非同一控制下企业合并取得的，在购买日以支付对价的公允价值和各项直接相关费用作为
长期股权投资的初始投资成本，公允价值与其账面价值之间的差额，计入当期损益。
A、一次交换交易实现的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制
权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；
B、通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和；
C、本公司为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入企业合并成本；
D、在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，本公司将其计入合并成本。
②除本公司合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
A、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；
C、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值计量；
D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定；
E、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定。
③公司除对企业合并以外的长期股权投资，以支付现金取得的，按实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；投资者投入的，以投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本；以非货币性交易换入的，按公允价值和应支付的相关税费作为初始投资成本；接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的，或以应收债权换入的，以将享有股份的公允价值确认初始投资成本。
2.2 长期股权投资的期末计量的处理
2.2.1长期股权投资的后续计量及投资收益确认方法
①本公司采用成本法核算的长期股权投资包括：能够对被投资单位实施控制的长期股权投资；对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，除购买时已宣告发放股利作投资成本收回外，其余确认为当期投资收益。
②本公司采用权益法核算的长期股权投资包括对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。若符合下列条件，本公司以被投资单位的账面净利润为基础，计算确认投资收益：
A、本公司无法合理确定取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值；
B、投资时被投资单位可辨认资产的公允价值与其账面价值相比，两者之间的差额不具有重要性的；
C、其他原因导致无法取得被投资单位的有关资料，不能按照规定对被投资单位的净损益进行调整的。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被
投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。本公司对于被投资单位除净损益以外所有
者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益，处置该项投资时将原计入
所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
2.3长期股权投资的核算方法
2.3.1长期股权投资核算方法的分类
长期股权投资的处置时，处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所
有者权益的，处置该项长期股权投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。本公司在确定是否对被投资单位构成共同控制时，通常考虑以下情况作为确定基础：
①任何一个投资方均不能单独控制被投资单位的生产经营活动；
②涉及被投资单位基本经营活动的决策需要各投资方一致同意；
③各投资方通过合同或协议的形式任命其中的一个投资方对被投资单位的日常活动进行管理，但其必须在各投资方已经一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。
当本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，符合下列条件之一时，视为对其具有重大影响，主要有：
①在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表
②参与被投资单位政策制定过程，包括股利分配政策等的制定
③与被投资单位之间发生重要交易，有关交易对被投资单位的日常经营具有重要性
④向被投资单位派出管理人员；
⑤向被投资单位提供关键技术资料。
（1）长期投资明细表
（1）2009年12月，经本公司第六届董事会第二十一次会议审议，并经公司2009年第二次临时股东大会批准，本公司受让华夏西部经济开发有限公司所持江苏百大实业发展有限公司（以下简称“江苏百大”）
25.47%的股权，转让价格为以2009年6月30日基准日经评估确认的股权价值9,200.47万元，该股权
受让于2010 年4月获得外商投资主管部门审批通过，并办理相关工商变更手续。
2010年3月，经本公司第六届董事会第二十四次会议同意，本公司以人民币7,705万元的协议转让价格，收购Elliott Newcastle (Hong Kong) Limited所持江苏百大9.7％的股权。该股权受让于2010年8月获得外商投资主管部门审批通过，并办理相关工商变更。根据转让协议，股权转让价款按照汇款当日人民币对美元的中间价折算为美元购汇支付，因此实际支付的股权转让价款为人民币77,150,351.25元。
根据合营各方签定的《合资经营合同》约定，包括业务计划、年度预算、项目预算、大额资产出售或租赁、对外担保等涉及生产经营的重大方面的事项，Elliott方拥有否决权，基于该约定条款判断，虽然经上述股权转让后本公司合计持有江苏百大61.94%的股权，但仅对其具有重大影响，江苏百大仍为本公司的联营企业，采用权益法核算。
（2）本公司无向投资企业转移资金的能力受到限制的情况。
长期股权投资期末较期初增加87.17%，主要原因为本期完成对华夏西部经济开发有限公司及Elliott Newcastle (Hong Kong) Limited所持江苏百大实业发展有限公司35.17%股权的收购，以及本期新增对联营企业昆明经百实业有限公司投资所致。
3 深圳市特力（集团）股份有限公司会计报表
3.1 昆明百货大楼（集团）股份有限公司资产负债表
表3—1 资产负债表会企01表
表3—2 利润表会企02表
表3—3 现金流量表会企03表
4 昆明百货大楼（集团）股份有限公司财务状况分析
2010年，公司坚持以“精炼模式、把握商机、探索战略、蓄势拉升”为工作指导方针，围绕年初制定的总体发展思路与目标，关注经济形势和与公司经营业务相关的行业动态、变化，把握商机适时调整经营策略，加强公司内部管理，精炼模式，提升主营业务的核心竞争力，在主营业务发展、重点项目建设、新项目拓展、公司治理水平提升等方面均作出了积极的探索和努力，基本完成了年初制定的经营和发展目标。
4.1 收益能力分析
（1）销售净利率（销售净利率＝净利/销售收入×100%）
4.1.1 公司报告期内总体经营情况
单位：（人民币）万元
项目本年数上年同期数增减额增减率（%）
营业收入 137,679.87 124,181.17 13,498.70 10.87
营业利润 4,440.74 4,038.07 402.67 9.97
归属于母公司净利润 2,846.38 3,936.16 -1,089.78 -27.69
报告期内，公司实现营业收入137,679.87万元（其中主营业务收入135,650.32万元）、营业利润4,440.74万元、归属于母公司所有者的净利润2,846.38万元。与去年同期相比，营业收入增长10.87%、营业利润增长9.97%、归属于母公司所有者的净利润下降27.69%。
本报告期经营活动产生的现金流量净额为51,023.58万元，较上年增长395.49%；
4.1.2 公司报告期内总体经营情况分析
（1）全面提升商业的经营能力
随着国家为扩大内需实施一系列保障和改善民生政策的显效，促使消费市场逐步回暖，零售业面临发展的有利时机，但随着新商圈、新网点、新业态的崛起，将导致零售市场竞争加剧。因此，2010年公司在商业方面抓住机遇应对挑战，努力提高商业的整体竞争力:
①百货业态继续深化商品品牌的调整，全面提升品牌结构和质量，从根本上提高自身的核心
竞争力；
②家电板块在稳步发展零售业务，扩大销售规模的同时，继续坚持做大做强批发业务，拓宽
批发网络的深度，提升三、四级市场网点的质量和数量。
③家有宝贝重点做好商业模式的总结、精炼工作，进一步巩固、扩大在昆明本地的市场份额，
探索适应地州市场特点的经营模式和管理方式，以支撑家有宝贝的连锁化发展。
④积极拓展现代商业购物中心业务，稳固现有百大新天地自有物业经营，促进管理的标准化
和规范化，开始启动并购新西南广场的战略性布局。
（2）应对变化，加强成本控制，提升房地产专业能力针对政府推出一系列调控政策和市场不确定性加大，公司积极应对市场变化，加强现金流管理，提升产品策划能力和营销能力，狠抓工程质量，努力扩大销售，促进公司房地产业务的发展。将集团对项目全过程成本管控的研究与ERP系统的运用结合起来，力争做到真正发挥信息支持平台的作用。
（3）加强品牌建设，提升酒店经营管理水平
公司通过调整组织架构，深入做好新纪元大酒店品牌建设，进一步提升酒店档次；稳步做好“云上四季”经济型酒店现有门店经营工作，树立品牌意识，为连锁发展打好基础。
4.1.3.公司主营业务及其经营状况
公司目前的主营业务主要是商业、房地产业和旅游服务。
（1）主营业务按行业划分情况
单位：收入、成本（人民币）万元；同增同减，级与上年同期相比，单位为%
分行业营业收入营业成本营业利润率营业收入同减营业成本同减营业利润率同减
商品销售 99,804.01 85,609.73 14.22 14.26 14.36 -0.08
房地产 16,453.49 10,460.10 36.43 -15.08 -37.35 22.61
旅游服务 12,587.91 1,499.24 88.09 28.22 44.07 -1.31
物业服务 2,803.03 3,002.92 -7.13 5.14 22.98 -15.54
商租服务 4,001.88 100.00 37.63
变动原因说明：
①商品销售收入较上年同期增加14.26%，主要原因为本公司的百货及家电业务持续深化商品品牌调整，推进重点优质品牌的引进速度、完善批发渠道建设，扩大批发业务，使公司商品销售收入保持持续增长，同时主营业务成本配比增长，商品销售营业利润率基本保持稳定。
②房地产收入较上年同期减少15.08%，主要原因为香山项目上年末已清盘，本期不再有该项目销售收入的取得。同时，本公司的房地产业务通过自身管理及专业能力的加强，不断提升产品品质，并结合市场变化情况及时调整销售定价，从而使营业利润率较上年同期增加22.61%。
③旅游服务收入较上年同期增加28.22%，主要原因为本公司的酒店业，通过强化管理、提升服务品质、扩大经营规模、增加门店数量、提升平均房价及出租率等方式，使住宿及餐饮收入持续增长；同时，与收入相配比的营业成本比上年同期上相应增加，营业利润率总体变动幅度不大。
④物业服务收入较上年同期上升 5.14%，主要原因随公司相关开发项目的完工交付入住，公司物业管理业务服务对象增加，相关物业服务收费增加，但由于人力成本上升及各项管理成本的投入增加，导致营业利润率下降15.54%。
⑤商业租赁及服务营业收入比上年同期增加37.63%，主要原因为本公司商业运营管理团队对相关租赁物业的招商运营持续进行优化调整，使得租赁收入稳定增长。
（2）主营业务按地区划分情况
单位：（人民币）万元
地区营业收入营业成本报告期（上年同期）报告期（上年同期）
云南地区 135,365.20 118,184.66 100,269.60 92,797.67
北京地区 54.06 3,004.52 72.09 1,784.15
江苏地区 231.06 927.72 230.29 459.98
变动原因说明：
①云南地区收入较上年同期增加17,180.54万元，主要原因为公司百货业务及家电业务持续深化商品品牌调整，推进重点优质品牌的引进速度、完善批发渠道建设，扩大批发业务，使公司商品销售收入保持持续增长；同时，本公司的酒店业通过提升服务品质、扩大经营规模、增加门店数量、提升平均房价及出租率等方式，使住宿及餐饮收入持续增长。
②北京地区收入较上年同期减少2,950.46万元，主要原因为北京香山项目上年末项目已清盘，本期不再取得项目收入。
③江苏地区收入较上年同期减少696.66万元，主要原因为本公司原控股子公司江苏百大实业发展有限公司因2009年4月发生股权变更，本公司对其持股比例下降，自2009年4月1日起变更为权益法核算，上年同期合并范围中仍包括江苏百大2009年1-3月的收入、成本、费用及现金流量情况，本公司本期对该公司均采用权益法核算，不纳入合并范围。
4.1.4.主要供应商、客户情况
报告期内公司向前五名供应商的合计采购金额为19,816.87万元，占年度采购总额的19.69%。公司
主营业务为商品零售，故未统计前五名客户销售情况。
（2）净资产收益率（净利润/平均资产总额×100%）
报告期公司资产构成及主要财务数据同比发生重大变化的情况分析
报告期内公司资产构成情况(期末数)
单位：（人民币）万元
项目 2010.12.31 2009.12.31 比例变化占总资产的比重占总资产的比重
货币资金 43,269.13 12.88 37,913.18 13.23 14.13
存货 112,566.60 33.51 91,896.11 32.08 22.49
长期股权投资 48,597.16 14.47 25,963.61 9.06 87.17
应付票据 14,465.00 4.31 12,221.00 4.27 18.36
预收款项 112,004.22 33.34 56,898.18 19.86 96.85
其他应付款 34,243.94 10.19 23,920.16 8.35 43.16
长期借款 28,885.74 8.60 37,856.82 13.21 -23.70
资产总计 335,961.84 100.00 286,474.43 100.00 17.27
主要项目变动原因：
①货币资金期末较期初增加14.13%，主要原因为本期公司百货、家电业务销售收入增长，以及房地产项目预收款增加，使公司结存资金增加所致；
②存货期末较期初增加22.49%，主要原因为本公司的控股子公司昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司呈贡白龙潭项目投入增加所致；
③长期股权投资期末较期初增加87.17%，主要原因为本期完成对华夏西部经济开发有限公司及Elliott Newcastle (Hong Kong) Limited所持江苏百大实业发展有限公司35.17%股权的收购，以及本期与昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司共同出资设立联营企业昆明经百实业有限公司，长期股权投资账面价值增加所致；
④应付票据期末较期初增加18.36%,主要原因为本公司的控股子公司昆明百货大楼(集团)家电有限公司银行承兑汇票出票金额增加所致；
⑤预收款项期末较期初增加96.85%，主要原因为本公司的控股子公司昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司呈贡白龙潭项目项目预售款增加所致；
⑥其他应付款期末较期初增加43.16%，主要原因为本期本公司向联营企业江苏百大实业发展有限公司暂借款增加，以及本公司的控股子公司昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司白龙潭项目预售收取的代收代付款和保证金押金增加所致。
⑦长期借款期末较期初减少23.70%，主要原因为本公司的控股子公司昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司本期归还部分项目贷款所致。
4.1.5 报告期销售费用、管理费用、财务费用、所得税等财务数据变动情况：
单位：（人民币）万元
项目 2010年度 2009年度增减变化（%）
营业费用 11,148.37 8,255.88 35.04
管理费用 16,944.21 14,608.79 15.99
财务费用 4,048.05 3,254.38 24.39
投资收益 1,073.79 2,386.21 -55.00
所得税费用 1,667.32 1,014.50 64.35
主要项目变动原因：
①营业费用本期较上期增加35.04%，主要原因为本公司的控股子公司昆明百大集团野鸭湖房地产
开发有限公司本期增加广告宣传投入，以及本公司的控股子公司云南云上四季酒店管理有限公司
本期新开门店增加，员工人数增加和进行薪酬调整，导致广告宣传费和职工薪酬增加；
②管理费用本期较上期增加15.99%，主要原因为本公司售后回租的新纪元广场B座商场地下一层
至地上六层（总面积约为19,103平方米），截止2009年12月31日原售后回租期已到期。本公司
的全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与资产持有方签订了新的租赁合同，按照原商场售价的11.5479%向资产持有方计付租金，相关租赁费支付比例上升；同时，本公司于新纪元广场B座商
场地下一层至地上六层分割销售时形成的递延收益—未实现售后租回损益（经营租赁）已于2009
年度全部摊销完毕，本期不再有相关摊销额用于抵减管理费用中的租赁费，从而导致管理费用较
上年同期增加；
③财务费用本期较上期增加24.39%，主要原因为本公司本期新增向民生银行昆明分行民生街支行
长期借款17,000万元，相应利息支出增加所致；
④资收益较上期减少55.00%，主要原因为本公司的联营企业本期实现的净利润较上年同期减少，
本公司按持股比例计算享有的收益下降所致；
⑤得税费用本期较上期增加64.35%，主要原因为本期应税所得较上年同期增加所致。
4.1.6 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金的使用或前次募集资金的使用延续到本报告期内的情况发生。
4.1.7非募集资金使用情况
（1）经公司2010年3月15日召开第六届董事会第二十四次会议同意，本公司以人民币7,705万元的交易价格，收购Elliott Newcastle (Hong Kong) Limited所持江苏百大实业发展有限公司9.7％的股权。详细内容参见公司2010年3月17日刊登于《证券时报》及巨潮资讯网上的公告。
该股权转让已获得外资主管部门审批，工商变更登记已于2010年8月办理完毕。本次股权转让完成后本公司合计持有江苏百大实业发展有限公司61.94％的股权。
（2）经公司2010年12月9日召开的第六届董事会第三十次会议同意，本公司的控股子公司昆明创卓商贸有限责任公司于2010年12月9日与西南商业大厦股份有限公司签订《商铺及地下车库转让合同》，购买西南商厦拥有所有权的位于昆明走廊的25间商铺（建筑面积合计780.44平米）及地下一层停车场。购买价格按上述资产以2010年10月31日为基准日进行评估的评估价值确定为2,504.812万元。详细内容参见公司2010年12月10日刊登于《证券时报》、《中国证券报》及巨潮资讯网上的公告。
本报告期，昆明创卓商贸有限责任公司已按合同约定支付了80%的转让价款2,003.84万元，剩余20%的转让价款500.96万元待交易资产的产权变更登记完成后支付。
（3）2007年9月13日，本公司与昆明经济技术开发区管理委员会（以下简称“经开区管委会”）、昆明经济技术开发区投资有限责任公司（现已更名为“昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司”，以下简称“经开区投资公司”）签订《合作开发建设框架协议》，同时与经开区投资公司签订《共同开发合作协议》。拟共同合作开发昆明经济技术开发区相关项目。
上述协议签订后，该项目主要进行前期工作。该事项具体内容详见公司于2007年9月18日刊登于《证券时报》和巨潮资讯网上的公告
经过较长时间准备，现开始启动合作项目。根据政府要求，按原协议原则由本公司与经开区投资公司共同出资成立新的项目承担主体――昆明经百实业有限公司（以下简称“昆明经百公司”），履行昆明经济技术开发区相关项目开发合作。昆明经百公司的注册资金暂定为3亿元人民币，按原框架协议原则，其中，经开区投资公司占51％股份，本公司占49％股份。公司注册首期注资1.8亿元。其中，经开区投资开发公司出资0.918亿元，本公司出资0.882亿元。截止报告期末，合作双方的首期注资已到位，昆明经百公司已完成工商注册登记手续。
公司2011年3月3日召开的第六届董事会第三十四次会议审议通过《关于与经开区投资公司签订的议案》。详细内容参见公司2011年3月4日刊登于《证券时报》、《中国证券报》及巨潮资讯网上的公
告。
（4）以前期间发生的非募集资金使用进展情况经公司2009年12月7日召开的第六届董事会第二十一次会议同意，并于2009年12月28日经公司2009年第二次临时股东大会决议批准，本公司以9,200.47万元的转让价格受让华夏西部经济开发有限公司持有的江苏百大实业发展有限公司25.47%的股份。并提交外商投资主管部门审批。截止2009年12月31日，本公司已根据协议约定支付了50%股权转让价款4,600.00万元。本期股权转让事项已获得批准，工商变更登记手续已于2010年4月办理完毕，本公司支付剩余股权转让款4,600.47万元。
4.2 偿债能力分析
（1）短期偿债能力和长期偿债能力分析
4.2.1 报告期内公司现金流量构成及变动情况
单位：（人民币）万元
项目 2010年度 2009年度增减变化
经营活动产生的现金流量净额 51,023.58 10,297.69 395.49
投资活动产生的现金流量净额 -26,339.18 -26,921.24 2.16
筹资活动产生的现金流量净额 -19,328.44 41,490.99 -146.58
变动原因：
①经营活动产生的现金流量净额较上期增加395.49%，主要原因为公司百货业务及家电业务分别通
过深化商品品牌调整，推进重点优质品牌的引进速度，完善批发渠道建设，扩大批发业务，并加
强零售卖场质量等措施，保证了公司商品销售收入的持续增长，销售商品收到的现金相应增加；
此外，本公司的控股子公司昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司开发的呈贡白龙潭项目预收
款增加，相应增加经营活动的现金流入。
②筹资活动产生的现金流量净额较上期减少146.58%，主要原因为本公司的控股子公司昆明百大集
团野鸭湖房地产开发有限公司本期偿还部分项目贷款以及向本公司的联营企业昆明吴井房地产开
发有限公司偿还暂借款所致。
4.3 营运资产管理效率分析
4.3.1 公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析
单位：（人民币）万元
公司名称业务性质注资总资产净资产营业收入净利润拥有权益％①昆明百货大楼商贸业 2,500.00 29,343.58 1,897.35 40,916.38 -326.80 100.00 商业有限公司
②昆明百货大楼商贸业 2,000.00 27,508.49 3,123.77 50,471.72 1,104.97 85.5
家电有限公司
③昆明百大房地产房地产 3,000.00 6,885.04 4,639.35 - - 383.41 100.00
开发经营有限公司
④云南百大房房地产 4,000.00 7,730.12 14.91 - - 83.31 100.00
地产有限公司
⑤云南云上四季酒店管理 2,000.00 6,737.70 2,403.14 4,773.60 384.98 94.60
酒店管理有限公司
⑥江苏百大实业房地产 15,313.94 75,080.48 26,413.86 20,938.20 -223.56 61.94
发展有限公司
⑦昆明吴井房地房地产 11,500.00 44,693.54 26,055.57 40,499.90 11,836.61 49.00
产开发有限公司
4．4 公司未来发展的展望
2011年，是“十二五”规划的开局之年，“十二五”规划中明确提出，坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展。建立扩大消费需求的长效机制，把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，逐步使我国国内市场总体规模位居世界前列。
但另一方面，国家为控制住房价格过快上涨、抑制市场投机性需求，出台了一系列涉及土地、金融等方面的新的宏观调控措施。公司面临巨大机遇与挑战。
2011年，为确保公司各项任务指标全面完成，公司将重点抓好以下工作：
1.抓住历史性机遇，突出商业零售业主业地位，开启商业零售业务的战略扩张之路
（1）以现代商业购物中心业态的扩展为龙头带动商业战略扩张。2010年12月21日，公司第六届董事会第三十一次会议审议通过向西南商业大厦股份有限公司发行股份购买资产
方案预案。本交易尚需公司股东大会审议通过，中国证监会核准后方可实施。2011年公
司全力推进并购新西南购物中心的资产重组，在原有一个新天地购物中心基础上力争在
年内实现2个购物中心面总积达10万㎡，并为启动呈贡商业中心第三个购物中心，确保
在云南商业龙头地位奠定基础。
本次交易完成后，将增强上市公司盈利能力，避免同业竞争。同时，通过强强联合，本公司商业会产生质的飞跃，总体经营面积大幅增加，市场占有率会有明显提高，竞争
力大大加强。
（2）总结和精炼家有宝贝发展模式，加快连锁扩张的步伐。着力强化商品供应链，提高招商能力，提升品牌档次，提高毛利水平，增强盈利能力，同时，抓好卖场环境整改，全
面改善内部环境，提高顾客满意度。
（3）为实现百货整体竞争力的全面均衡提升，将着重抓好男装、化妆品以及C座的深化调整。继续加大新客源专项营销活动的力度，更好地培育和扩大顾客群，为商场的可持续
增长提供可靠的客源保障，确保新纪元店的持续成长。
（4）调整和加强家电批发体系的组织架构和资源配置，在完善连锁管理体系的前提下，继续实施连锁化扩张，争取在年内增开1-2家新店，扩大市场份额，提高谈判地位，增强
抗风险的能力。
2.房地产板块经营管理重点
2011年国家对房地产市场的宏观调控力度进一步加大、市场形势存在很多不确定因素，针
对这一情况，公司结合自身情况积极应对市场变化，具体措施如下：
（1）加强宏观经济形势和房地产行业走势的研究，审时度势应对宏观调控带来的不确定性
因素；
（3）做好成本管控，规划设计、工程管理、销售管理，不断提升专业开发能力；
（4）持续深入地产与物业的配合，建立“以客户为中心”的客户关系管理构架，实行质量
管理与缺陷反馈机制，树立企业品牌文化。
3、酒店物业经营管理重点
酒店物业将以客户需求为导向，持续加强品牌建设，促进新纪元大酒店和云上四季经济型酒店的稳步发展。
新纪元大酒店深入做好品牌建设工作，继续保持地区领先优势；云上四季稳步做好现有门店经营工作的同时，持续做好新项目的开发和储备。同时，通过完善行政人力资源管理体系、加强财务监管能力，不断提升管理水平。积极探索有自身特点的经济性型酒店的连锁发展模式。
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
房地产市场分析研究报告
第一章 7月份宏观环境篇 一、政策法规热点追踪 ?我国规定安置补偿不到位不得出让土地 中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部修订发布的《闲置土地处置办法》本月起正式施行。修订后的处置办法加强了对闲置土地的预防和监管，力争从源头上杜绝政府原因导致的土地闲置。国土资源部政策法规司司长王守智介绍说，修订后的《闲置土地处置办法》明确要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。 40城市个人住房信息已联网未来将覆盖500城市 7月1日，住建部相关人士表示，截止到6月30号，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市，也就是说，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可以知道了。住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市，今后，首套房、二套房标准将统一，联网系统也将遏制异地炒房。
据CCTV经济信息联播报道，记者了解到，目前个人住房信息联网系统在北京、成都设有南北两个数据中心。联网后，住建部将对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据，住建部将和地方政府同时看到相关数据，联网后，对首套房还是二套房”、“首套房认房还是认贷”等目前地方政府通常可以自行界定相关概念，住建部今后将完全通过系统进行统一确认。但记者也了解到，虽然目前已有40个城市正式联网，但有一些一线城市并没有被纳入到此次一期联网当中，该联网系统究竟何时能正式正常运转目前也不得而知。 ?深圳土地改革三大文件首度公开 在高调宣布启动土地管理制度改革40天后，昨日，深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件。这意味着，在一番犹豫和姗姗来迟之后，有关深圳此次土改的基本内容已经向社会公开。“土地确权”、“违建处理”被普遍视为此轮土改的第一核心要点。深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件：《深圳市土地管理制度改革总体方案》、《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》、《关于成立深圳市土地管理制度改革领导小组的通知》。 《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》提出，推进原农村土地确权试点实践。推进原农村城市化
蓝湾印象成交客户分析报告 一、销售情况 各占比例： 通过置业顾问的一线销售情况反馈再结合上述表格，可看出，我们开盘前两天的实际成交量为32套房源，其中住宅30套，店铺1间。交成交总金额18430786。具体分析如下： ★通过开盘全方位的项目宣传和推广，合理的制定价格策略，以及置业顾问的不断的客户跟踪，在政策紧缩的情况下使开盘销 售超过了预期的效果。 ★本项目B栋两房的成交量远远大于其他几栋，可以看出成交客户更看重两房。从所占比例为72%不难看出这点。客户选择的 两房的面积区间为80-100㎡，其中面积在92㎡的户型居多。 分析其原因有三点：一是B栋的建筑面积小，总价低。二是成
交客户刚性需求的客户居多。三是开盘时的价格策略吸引了购房者的目光。 ★C、D、E栋都是三房，面积区间在11-134㎡，共销售7套，E 栋还没售出。销售比例占到总销售数量的21%。 ★结合以上分析得出结论：本项目在现阶段所推房源中面积小的两房户型比面积较大的三房户型更加受到客户的青睐。在二期的价格调整中可以把这一点重视起来。 ★结合本项目推出房源的比例来看。两房的户型占32%，三房的户型占67%，两房小面积户型的销售比例却远远大于三房，故现阶段应调整策略，主要针对三房进行销售。 二、成交客户分析 （一）年龄段分析 注：3批是单位名义购房。 各年龄段所购户型： 1、19-30岁全部是成交B栋92㎡的两房。
2、31-40岁成交B栋小户型6批，成交C栋三房2批。 3、41-50岁成交B栋小户型5批，D栋三房1批 4、50岁以上成交D栋三房1批。 结合表格和数字分析如下： ★开盘两天中主力客户集中在19-30岁和31-40岁这两个年龄段。明确这一点我们下阶段可针对性的进行推广和宣传。 ★19-30岁这个年龄段多半为购置婚房或者家庭结构发生变化，全部选择小户型，面积小，总价低。 ★31-40岁这个年龄段占相当一部分比重，这部分客户也偏向选择小户型，分析原因是这部分客户大多是刚性需求客户和改善性需求客户，经济能力一般，消费水平不高，故选择经济实用的小户型。这个年龄段存在原居地在县城，却在赣州市区做生意却无住房，又有一定的经济能力的客户。所以这个年龄阶段的客户是我们需要大力气挖掘的客户。 ★40-50岁这个年龄阶段的客户相对有一定的经济基础，所以在满足自身需求的同时比较偏重于面积较大的户型。 ★50岁以上的客户只成交了一套，为C栋的三房户型。多为改善型客户。从数量上来说此类客户也有待挖掘。 综上所述： 1、19-30岁和31-40岁这两个年龄段为本案的主力客户，41-50岁也占一定的比例，50岁为少数。为此，我可以把19-30岁和41岁至50岁的客户结合起来，因为19-30岁这个年龄段的
房地产业的关联性很强，不仅自身的发展能推动国民经济前进，还能带动建筑、家电、装修、交通等行业一起发展。民生问题一直是政府工作的重中之重，然而房地产业所解决的就是住房问题，是基本生活必需品。显然，房地产已成为重要的产业部门。随着我国快速的城市化，房地产业迅猛发展，也越来越受到各方关注。但最近，我国房市出现投资过热、房价偏高，及受到全球经济衰退、调控政策、市场低迷等因素的综合影响，开发商、购房者开始回归理性，房市出现整体下滑的势头，并被宣告进入一段调整期。昆明房地产市场是否过热？是否会出现房地产泡沫？我们作为房地产行业内的人或是消费者，对昆明房地产市场未来的发展到底应该持怎样的态度？针对这些问题，有必要对昆明房地产发展状况及趋势进行分析和判断。 一、昆明房地产市场现状分析 昆明的房地产市场于上世纪80年代中后期起步，历经10多年培育，自90年代末20世纪初发展迅速，目前仍处于快速发展阶段，需求有持续上升的潜质，但随着大批房地产企业的进入，导致这片热土上的竞争异常激烈，最后到底会朝怎样的方向发展，我们翘首期待。 近年，昆明的总体经济指标稳步增长，伴随着“深入房改政策”、“活跃三级市场”、“优厚的银行按揭条件”、“实施安居工程”等一系列宏观政策指引，昆明房市随即巨大的发展潜力和惊人的能力。房地产业逐渐发展成为昆明重要的支柱型产业。就土地出让来看，昆明城区主要被分为两类：一类主城区城中村改造，地段好、容积率高、规划建设城市综合体，拆迁上较难；一类配套差地价偏低的呈贡新城及周边，潜力大供应多。拥有高端属性且地价低的滇池片区，供应较少。 昆明房地产市场2013年上半年的发展现状。供求平稳：整体供应量较充足，其中南市区的供需都相对较大；底价主导：整体土地价格依旧是多数以底价成交。低地价利于减轻开发商的费用成本，对于延缓房价上涨抑或是使房价回落都至关重要；市场活跃：上半年土地成交18380亩，过规建面1587万方，土地市场活跃；整体态势明朗：2013年新盘占据市场，开盘项目保持着小步快跑的势头，新增刚需量大，但改善型需求不多；价栺增长：市场成交价稳中有升，8863元/㎡，二环内开盘均价普遍上万，且没出现前年以价换量的局势；主力刚需：购房的大军主力仍以刚需为主，公寓、小户型受到更多青年上班族亲睐。此外，注重人居品质的客户渐增，在满足大量刚需的同时，改善型购房者正期待着能受到更多关注。 二、昆明房地产市场发展趋势分析 1、昆明城市特点，预示房地产市场好的发展前景 昆明为云南省会，是云南省的政治、经济、科技、文化、交通中心，是国家重要的旅游和商贸城市，是西部地区重要的中心城市！昆明还是国家一级口岸城市，滇中城市群的核心圈和亚洲5小时航空圈的中心，是中国面向南亚、东南亚的门户和唯一面向东盟的大都市。作为省内经济、配套最发达的城市，拥有绝对核心的地位，对各个州市都有着极强的吸引力、辐射力。并因全国最小的年温差，其气候特征使昆明以“春城”的美名享誉中外，非常适宜居住，其养老房地产将成为城市的一大特色。这些特点，预示着昆明房地产市场巨大的发展潜力。 2、昆明市稳步上升的整体经济，保障房地产市场的不断发展 近几年，昆明宏观经济一直保持在7%以上快速发展，尤其是2000 年以来，发展加速趋势明显。经济发展改变了昆明的居民人口分布，城市化率在不断提高；也改变着居民的收入状况，可支配收入在不断上涨。种种变化，使人们对居住的要求不断提高，形成非常强势的有效需求，为昆明房地产发
江中药业股票分析报告 我国沪深股市发展至今已有上千只A股，经过十年的风风雨雨，投资者已日渐成熟，从早期个股的普涨普跌发展到现在，已经彻底告别了齐涨齐跌时代。从近两年的行情分析，每次上扬行情中涨升的个股所占比例不过1/2左右，而走势超过大盘的个股更是稀少，很多人即使判断对了大势，却由于选股的偏差，仍然无法获取盈利，可见选股对于投资者的重要。 那么如何选择一只股票呢？需要考察哪些技术指标呢？ 选股的基本策略是：价值发现，选择高成长股，技术分析选股，立足于大盘指数的投资组合（指数基金）。基本分析选股，就是要进行 公司所处行业和发展周期分析，公司竞争地位和经营管理情况分析，公司财务分析，公司未来发展前景和利润预测，发现公司已存在或潜在的重大问题，结合市盈率指标选股。 以江中药业为例，具体分析一下它的价值。 一．公司所处行业和发展周期 任何公司的发展水平和发展的速度与其所处行业密切相关。一般来说，任何行业都有其自身的产生、发展和衰落的生命周期，行业经历这四个阶段的时间长短不一 通常人们在选则个股时，要考虑到行业因素的影响，尽量选择高成长行业的个股，而避免选择夕阳行业的个股品牌，江中药业之后经历了11年的高速成长期，目前已进入成熟期，它的股价，也在几年中经历了十余倍的狂飚后稳定下来。又如沪市中的大盘股新钢矾，虽然属于被认为是夕阳行业的钢铁行业，但是由于自身良好的经营和管理水平，98年实现了净利润增长超过100％的骄人业绩，说明夕阳行业中照样可以出现朝阳企业。以上事实表明，行业发展周期和公司自身的发展周期有时可能差别很大，投资者在选股时既要考虑行业周期，又要具体问题具体分析。 在我国，由于公司的一般规模较小，抗风险能力较弱，企业的短期经营思想比较浓厚，要想获得长期持续稳定的发展难度较大，上市公司中往往昙花一现者较多，但江中药业公司规模较大 二．公司竞争地位和经营管理情况分析 市场经济的规律是优胜劣汰，无竞争优势的企业，注定要随着时间的推移逐渐萎缩及至消亡，只有确立了竞争优势，并且不断地通过技术更新、开发新产品等各种措施来保持这种优势，公司才能长期存在，公司的股票才具有长期投资价值。决定一家公司竞争地位的首要因素是公司的技术水平，其次是公司的管理水平，另外市场开拓能力和市场占有率、规模效益和项目储备及新产品开发能力也是决定公司竞争能力的重要方面。对公司的竞争地位进行分析，可以使我们对公司的未来发展情况有一个感性的认识。除此之外，我们还要对公司的经营管理情况进行分析，主要从以下几个方面入手：管理人员素质和能力、企业经营效率、内部管理制度、人才的合理使用等。通过对公司竞争地位和经营管理情况的分析，我们可以对公司基本素质有比较深入的了解，这一切对投资者的投资决策很有帮助。 三．公司财务分析
房地产市场分析报告 战略投资部
目录 一、市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、房地产行业的供应分析 四、市房地产市场需求分析 五、市房地产企业状况 六、市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议
一、市房地产行业发展特征 长期以来，市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费
项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金
春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告
2004年8月17日星期二 昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司 目录： （一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 (3) 一、2004年上半年云南省区域经济特点 3 二、2004年上年年昆明城市经济要点 6 三、昆明城市规划发展方向7 四、土地供给9 五、昆明市房地产二级市场交易情况：11 （二）市场供给与销售统计 (12)
（三）竞争分析 (15) 一、板块竞争15 二、大盘竞争存在不确定因素15 三、别墅及高档公寓16 四、滇池板块竞争项目17 五、2003—2004典型项目分析19 （四）产品形态分析 (34) 一、产品热点：34 二、昆明市2003—2004热点户型追踪 34 （五）消费形态分析 (41) 一、昆明市场住宅消费需求轨迹41 二、昆明市房地产市场需求处于转型期42 三、中高端消费需求形态42 四、消费群形态特征基本面分析45 五、四大群体的住房需求特征49 六、价格调查报告 （一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 一、2004年上半年云南省区域经济特点
云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。 云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。GDP仅为2000亿元。城乡差别、省会城市和地级城市差别、地级城市和县级城镇的差别非常明显。 云南经济体系不够健全、产业结构水平较低，但是资源依然保持潜在的优势，因此给民间资本带来很大的投资空间，给发达地区的民营企业投资云南带来很多发展机遇。未来云南有可能成为体验旅游经济、商贸通道、能源产业相结合的经济形象，在这种情况下，房地产和汽车、通讯、IT、教育等“生活平台”产业在云南继续有着良好的、优于全国平均水平的发展空间。 今年以来，国家加大了对宏观经济的调控力度，抑制部份地区部份行业的投资过热现象，调控措施对云南省投资增长的影响逐步显现，投资增幅明显回落。其主要特点： 一是投资增幅呈逐月回落。1－5月，全省全社会固定资产投资完成430亿元，比去年同期增长40.6%，在投资中，城镇固定资产投资完成316.05亿元，同比增长46.5%，增幅分别比1－3月、1－4月回落14.2个和6个百分点。其中：基本建设完成投资194.34亿元，增长49.8%；更新改造完成投资45.85亿元，增长58.4%；房地产开发完成投资45.46亿元，增长35.2%。基本建设、更新改造和房地产开发投资增幅与1-3月和1-4月相比，均有不同程度回落。 二是全省各行业投资有起有落，国家对部分行业投资过快增长的调控和对煤、电、油、运等瓶颈行业的支持效果明显。国家调控的钢铁、电解铝、水泥和房地产行业投
关于印发《昆明制药集团股份有限公司2005年组织沿革》的通知公司所属各有关单位：为理清公司组织结构变化及中高级管理人员聘免情况，为企业经营管理提供参考，现将《昆明制药集团股份有限公司2005年组织沿革》（内部资料注意保存）印发公司所属各单位，以供参考。昆明制药集团股份有限公司二〇〇六年一月二十五日 内部资料注意保存昆明制药集团股份有限公司2005年组织沿革 2005年1月31日，2004年12月29日公司四届九次监事会审议通过，由于工作发生变动，监事杨益清先生辞去公司四届监事会监事职务，2005年1月31日，公司2005年度第二次临时股东大会审议通过，选举李双友先生为公司四届监事会监事。（公司2005年度第二次临时股东大会决议）2005年5月16日，公司四届十一次监事会审议通过，由于工作发生变动，监事戴晗先生辞去公司四届监事会监事职务，2005年6月20日，公司2005年度第三次临时股东大会审议通过，选举李宏俊先生为公
司四届监事会监事。（公司2005年度第三次临时股东大会决议）2005年2月24日，昆明制药集团股份有限公司四届二十次董事会审议通过，因工作变动，同意段继东先生辞去总裁职务的请求。（董事会发字[2005]1号）2005年2月24日，昆明制药集团股份有限公司四届二十次董事会审议通过，因工作需要，聘任李永强先生为公司总裁，杜臣先生为公司副总裁。（董事会发字[2005]2号）2005年2月28日，李永强总裁主持会议，组成公司总裁班子并明确分工，总裁班子由公司总裁、副总裁组成，人员为：李永强、徐朝能、李立、杜臣。具体分工如下：李永强总裁：对公司全面的经营管理工作负责；徐朝能副总裁：分管产业管理部、投资者关系管理部及控参股公司管理；李立副总裁：分管营销系统，包括昆药销售公司、市场部；杜臣副总裁：负责公司绩效考评工作，分管人力资源部、采购部；公司管理团队由公司总裁班子及各总监、总裁助理组成，（除人力资源部、采购部进行调整外）现行分工不变；公司各单位职能及中级职员管理责任、范围
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
房地产市场的调查与研究 房地产市场的调查与研究 一、市场调查的意义 1、狭义的市场调查 狭义的市场调查确实是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。 关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。 所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售
率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料。 所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。 2、广义的市场调查 广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。 关于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。 收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执
行情况，以及公司的经营业绩。如此，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 二、市场调查的种类 依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型： 1、询问调查法 是指将所拟调查的事项，采纳面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。能够用于事实、意见和动机的询问。 2、观看调查法 是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观看消费者的动作，而以该动作的聚拢作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感受到调查正在进行，如此能够幸免被调查人的主观意见对调查结果产生阻碍。
简述如何撰写客户分析报告 客户分析报告又称为交易对手或者交易对象的分析报告，是通过各种途径对客户进行调查后撰写形成的分析报告，主要反映客户资信情况、经营范围、活动能力、发展趋势以及发展前景等。撰写客户分析报告，便于正确地选择交易对象并与之合作，是战略发展部门、外联部门、经营高层进行决策的重要参考依据。 1客户分析报告概述 客户分析报告存在于科学严谨的客户管理下作基础之上。客户管理工作包括以下方面。 基础资料管理：有关客户最基本的原始资料，包括客户的姓名或名称、地址、电话、所有者、经营管理者、法人代表及他们的个人性格、兴趣、爱好、家庭、学历、年龄、能力、经历背景，与本公司交往的时间、业务种类等。这些资料是客户管理的起点和基础，需要通过销售人员对客户的访问才能收集。 客户特征归纳：主要包括市场区域、销售能力、发展潜力、经营观念、经营方向、经营政策、经营特点等。 业务状况总结：包括销售实绩、市场份额、市场竞争力和市场地位、与竞争者的关系及与本公司的业务关系和合作情况。 交易现状分析：主要包括客户的销售活动现状、存在的问题、公司的战略、未来的展望、公司的形象、声誉、财务状况、信用状况等。 2客户分析报告的基本结构和内容要求 标题：客户分析报告的标题大多由分析对象加文种组成，有时也在调研对象和文种之间加上调研内容。如《美国××饼干商经营能力分析》、《甘肃兰州××电讯公司资信状况调查》。 第一部分：导言 导言即前言，这部分没有固定的模式，可以根据调查的内容、目的、方法等灵活掌握。常见的写法有：简单介绍客户的一般情况，扼要说明调研报告的主旨；提要式地介绍全文的重要内容或者要说明的问题；用提出问题的方式引起读者的注意。简单的客户分析报告可以没有导言，但是，长的复杂的客户分析报告一般都必须有导言。 第二部分：主体 主体即是事实与情况的介绍与分析，这是客户分析报告的中心内容，一般包括三个方面的内容：一是客户自身的情况，二是本企业与客户进行经贸往来的情况，三是客户与其他客户交往的情况。主体写作要求根据充实典型的事实材料和确凿的数据介绍客户各方面的情况，并加以适当分析，为最后的结论作铺垫。
项目投资分析 一、昆明市房地产市场总体趋势 市场总是由消费者和产品两个方面组成的,但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告,是在宏观经济未来无重大变化的基础上,针对产品及消费者进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论,对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用! （一)昆明市房地产市场概况 目的:
分析市场,以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们对于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。 2０03年上半年昆明市房地产的发展稳中有升,机遇与挑战并存。 A. 商品房市场的竞争将更为激烈 从现有商品房市场来看,随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强,同时开发商加大了对土地资源的储备,因此，２003年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看,市场的供求趋于平衡。但由于住宅市场以个人消费为主,并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品,准确定位。 B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态 就目前昆明房产市场来看,近几年来消费者的消费观念不断转变,随着大昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民城市，加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期,小户型占大比例的阳光A版、86街U2等已全部售完,而正在销售的楼盘都以80－12０平米的户型为主,因此，昆明房产市场上小户型楼盘已经断档,形成了昆明市小户型市场的真空期,成为小户型产品再次投放市场的有利时期。 C．城市建设格局已发生新的变化 房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
云南白药股票分析报告 院系：体育系 班级：09级本科 姓名：陈浩 学号：0912410105 指导老师：邢英俊 日期：2012.11.09
云南白药股份有限公司股票分析报告 摘要：公司前身是成立于1971年6月的云南白药厂，1993年5月进行股份制改组，同年12月15日在深交所上市。1996年10月经临时股东大会会议讨论决定更名为云南白药集团股份有限公司。本公司是云南最大的中成药生产企业，是中国中成药五十强之一，1997年被确定为云南省首批重点培育的四十家大企业大集团之一。1997年经外经贸部批准，获得企业经营进出口权。本公司产品以云丰牌云南白药系列和云丰牌田七系列为主，共八种剂型六十余个产品。产品销往国内、港澳、东南亚等地区，并逐步进入日本、欧美等国家、地区的市场。 一、国内外宏观经济的当前发展趋势及未来发展趋势 （一）国内 首先，中国经济增长的动力虽然在加强，但是仍很弱，2010年中国经济增长的曲线是“前高后低”，从一季度的11.9%下降到四季度的9.8%，从这个趋势看，经济增长的动力有逐渐衰减趋势。今年一季度，经济增长率继续下降到9.7%，增长动力似乎还在下降，但工业增长率去年四季度是13.3%，今年一季度是14.4%，有明显增强，所以经济增长的动力是有所恢复的。今年以来，政府宏观调控的重点在于反通胀，但反通胀的相关措施也会削弱增长动力，目前这种情况虽然还不显著，但是如果继续加大反通胀的力度，在增长动力已经很弱的背景下就应该慎重了。其次，中国目前的通胀不是货币供给过量的结果，中国目前的通胀，是由输入型通胀、食品推动的结构型通胀，以及由工资推动的成本推进型通胀复合形成的，这三类通胀的共同特点，都是首先导致企业生产成本上涨，然后是企业为保住利润水平，以提价方式向市场释放成本上涨压力，所以这三种通胀，又都可以归结为成本推进型通胀。由于成本上升，企业对投资资金与流动资金的需求都会增加，所以也会引起货币量的增长，但是货币量的增长是结果而不是原因。最后，输入型与结构型等通胀类型，不会导致恶性通胀，在通胀“破5”之后，宏观调控当局之所以下决心即使牺牲部分增长也要压住通胀，很大程度上是担心未来的通胀会失去控制，会演变成年率超过10%的恶性通胀过程，其实这样的担心是不必要的，因为由输入、食品与工资所推动的“成本推进型通胀”，与由于货币超发所形成的“需求拉上型通胀”是不同的通胀类型，所以不可能演变成恶性通胀。 （二）国外首先，美国的新一轮危机的到来。次债危机爆发后有消息说，美国政府把庞大有毒资产的处理在2009—2010年冻结起来，虽然在2009年初以后，我们在媒体上再也没有看到过有关美国如何处理庞大有毒资产的报道，但这些有毒资产肯定不会是凭空消失的。同时，在次债危机爆发后，美国经济一直在低谷中徘徊，失业率居高不下，使支撑庞大衍生金融品大厦的基础结构，即那些房贷、车贷、学生贷款、消费贷款等，有更多的人无力偿还。其次，北非动乱是美国金融危机的延续。欧洲始终是美国的心腹之患，如果主权债务危机打不倒欧元，北非动乱也不能动摇，那么下一步制造动乱的方向，可能就是东欧了，这就深入到了欧洲的腹部，必然会对欧洲社会与经济产生重大影响。最后，未来十年是中美关系的新阶段。中国需要美国的市场这个不用多说，更重要的是中国需要美元这个目前唯一的世界货币，因为中国经济由于自身资源条件的限制，经济越发展，对世界资源的依赖程度就越高，就越需要一个稳定的世界货币。 二、云南白药股份有限公司所在行业分析 （一）快速增长势头不变 医药行业一直被誉为“永不衰落的朝阳行业”，虽然在GDP中所占份额不大，但它事关人民健康、经济发展、社会稳定，国家安全具有十分重要的战略地位。随着人们生活水平的不断提高和我国人口老龄化化趋势的日益加剧，我国医疗卫生服务的需求将越来越大，据
了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
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前言 承蒙贵公司我公司的信任，由我公司全面负责昆明市西山区项目的 全程策划及市场推广工作。 本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本的经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明： 1、本分析报告主要运用项目的财务评价、现金流量分析和内部收益率分 析三种方法对项目的开发成本和经营利润进行评估。 2、本项目的有关成本的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关 的数据。 3、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关状况对经济指标 共识，为实现最终的项目业绩共同努力。 目录 一、项目开发周期 根据本项目的现状，将本项目的开发周期初定为： 1）勘探、设计、拆迁过渡、施工准备等前期工作，需三个月。 2）土建、安装、装修、销售等工作需一年，即12个月。
3）整个项目的开发时间为15个月。 二、项目总投资成本 1、项目前期已发生费用 项目前期已发生费用和地价共为：2180万元，包括： 65元/平方米*40000平方米=260万元 地价：60万元/亩*30亩=1800万元 规划设计费：30元/平方米*40000平方米=120万元 2、项目总投资成本 根据昆明市现行工程概预算，当前昆明地区建筑、装修材料及设备的物价水平以及昆明地区有关征地、拆迁过渡及各种税费的规定，工程投资估算表如下： 说明:
（1）表中的工程的单价在造价为多层住宅、小高层住宅的平均价格,以多层和高层所占比例为3:2计,850*0.6+1050*0.4=930元/平方米；（2）上述各项费用是在根据昆明市目前的物价水平及相关规定确定，可供参考。 3、项目建设期贷款利息 40000平方米*50元/平方米=200万元 三、销售收入分析 1、营业额 项目的可售面积为40000平方米，根据昆明市现阶段房地产市场的行情及价格水平，初步认为本项目多层住宅价格定为:2350元/平方米,小高层住宅价格定为:2400元/平方米。本项目各种住宅完全销售完毕可得收 1）税金：根据现行的财务标准，本项目的综合税率合计为销售收入的5.5%