广州创文历程
自1998年“创建全国文明城市”梦开启至今，广州“创文”马拉松迄今13年。在2008
年与“文明城市”擦肩而过之后，“失利”的广州2009年又一次开始了为期三年的创文冲刺，至今只差“临门一脚”。怀揣了13年的“创文梦”5个月后见分晓，一个月前，省委常委、市委书记张广宁在动员会上明确表示：这一次“只能成功不能失败”。
1998年开启梦想
1998年，广州提出了“一年一小变，三年一中变，到2010一大变”阶段性城市发展战略。那一年，“创建全国文明城市”成为经济总量位居全国十大城市前三甲的广州的若干梦想中的一个。
2004年一把手工程
“创文”真正进入广州市委市政府的议事日程时间是2004年6月11日，一份《广州市精神文明建设工作要点》的通知于当日下发，广州市精神文明建设委员会办公室明确“高标准创建全国文明城市”。创文在那一年成为“考核各级领导干部政绩和单位工作的重要内容”，创建文明城市工作晋级为‘一把手’工程”。
就在《工作要点》文件下发的20天后，广州获得了2010年亚运会的举办权，时任的市领导称“这既是广州实力的体现，也给广州创建全国文明城市带来了信心和强劲动力”。
至2005年，广州先后两次荣获“全国创建文明城市工作先进城市”。
在2005年广州市文明办的大事记里，11月2日，广州组织了首批文明示范村验收考评工作。猛涌村等10条村为广州市文明示范村达标村，广州市供销合作社、宝生园公司等11个单位为城乡共建文明示范村工作先进单位。这是创文真正进入议事日程之后的重要抓手之一。
2006年开始冲刺
2006年9月，广州出台了《广州市2006至2008创建全国文明城市工作规划》。在此之前，广州市文明委出台了一系列的创文文件，其中包括《广州市文明社区测评体系(试行)》、《广州市市民礼仪手册》。
2006年11月22日上午，广州市在中山纪念堂隆重召开2004-2005年度精神文明建设总结表彰暨创建全国文明城市动员大会。
时任省委常委、市委书记、市文明委主任朱小丹、时任市委副书记、市长张广宁对创文工作进行了再动员、再部署，并明确提出“力争2008年进入全国文明城市行列”。
“创文”，从广州发起创文冲刺之日起，市委市政府就认为其方向是以“以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为重点”。
2007年开始，创文再次升级为“广州的重要任务”。有关创文成为那两年中广州媒体报道最为重要的内容之一。
2008年黯然落选
尽管2007年，中央文明办专职副主任翟卫华高度评价广州创文工作“有力度，有亮点，见成效”。但在2008年底评选结果公布时，广州未能进入全国文明城市行列。
时任省委常委、广州市委书记朱小丹在广州市委九届六次全会第三次全体会议上分析创文失利的原因时认为：“这次广州落选全国文明城市的原因，群众对我们突出的意见就是会搞突击，不善于抓日常性、经常性的管理”。
2009年再上征途
朱小丹在创文失利之后，通过媒体向市民道歉，之后他广为人知的两句话是：“服气不服输、落选不落志”。2009年初，在广州创文败北的一个多月后，广州再次开始了新一轮的创文长跑。
2009年4月22日广州市召开当年度市文明委全体会议暨市创建文明城市联席会议，时任市委书记朱小丹在10分钟的发言中三次表示“拜托各区县负责人要把工作抓细抓实”。
自2009年开始的新一轮的全国109个城市的全国城市公共文明指数测评工作中，评选工作由过去“三年一评定结果”改为“每年测评，三年总评”，其中每年的公共文明测评结果将计入评选总分，作为下一轮全国文明城市评选的重要组成部分。前两年的公共文明指数测评结果，将分别按照20%计入评选总分，最后一年的测评占总分的60%。在前两年的考评中，广州成绩“令人满意”，但与广州竞争的对手有四个，即武汉，长沙，杭州和青岛各有优势，广州“只有进入五个城市中的前三才有胜出机会”。
2011年静待9月
创文长跑的结果将在今年9月前后公布。3月28日，在“广州市精神文明建设表彰暨创建全国文明城市动员大会“上，省委常委、市委书记张广宁表示，作为广州创文的攻坚之年、决战决胜之年“只能成功不能失败”。
“如果不能乘着亚运成功举办的东风一举跨过这道坎，就不能说我们的工作达到了党中央、国务院和省委、省政府的要求，更难以向1000多万广州市民作出交待”。
据其透露，中央领导和省委对广州创建全国文明城市寄予厚望，1月初，中央政治局常委李长春同志来广州视察时指出，广州现在完全有条件创建全国文明城市，希望广州今年成为全国文明城市的“新科状元”；中央政治局委员、省委书记汪洋同志也明确提出要确保广州今年进入全国文明城市行列。
市委常委、宣传部长王晓玲形容创文工作只差“临门一脚“。广州将在接下来几个月中组织开展12大专项整治行动。王晓玲说“这是广州今年创文的工作重点，也是工作的难点和薄弱点”。
■落选原因
●市民满意度低(达不到30%的要求)，群众对公共环境、公共秩序评价不达标；
●公共环境公共秩序、窗口服务等项目也被扣分；
●个别社会发展、生态环境的指标未达标。
(中央文明委则认为，这其中还包括市民对见义勇为行为的赞同和支持率较低；在公共场合的考察中，发现随地吐痰、乱扔杂物等现象，在对人际互助的实地考察中，问讯没有得到回答等。)
■整治重点
今年将重点整治环境卫生、市容市貌、公共卫生、河涌景观、交通秩序、城市绿化、市政设施、公共安全、食品安全、药品安全、安全生产、文化管理等十二方面工作。
■测评指标
民生指标比重最大
其中人文环境是所有测评中指标最多的一项，计31项内容
全国文明城市是按省会/副省级城市和地、县级市分设不同的测评体系，但无论哪一个级别的测评指数中，民生都占了绝大多数的比重。
人文环境实地考察13指标
健康向上的人文环境是所有测评中，指标最多的一项，共31项测评内容，“国民教育”和“国民素质”就包含在此项下，其中13项测评需要实地考察。
在国民教育方面，测评标准包括：推行校务公开和收费公示制度，政府部门定期开展教育收费专项检查，建立学校乱收费责任追究制度。建立和完善中小学生意外伤害保险制度。
公共文化馆、博物馆、纪念馆、图书馆、美术馆实现向社会免费开放；市辖区域内有面向社会的二级以上图书馆，馆内能够提供盲文及盲人有声读物服务。实现每个行政村每月免费放映一场电影的目标。
国民素质指标是“短板”
而在国民素质方面，主要针对“市民文明行为”去测评。包括公共场所无乱扔杂物、随地吐痰、损坏花草树木、吵架、斗殴等不文明行为；所有室内公共场所和工作场所全面禁烟，并有明显的禁烟标识；车辆、行人各行其道，机动车让行斑马线，无闯红灯、乱穿马路现象。
排队候车，依次上、下车；严厉打击酒后驾车的违法行为。
已设的公用电话、邮箱、报栏、座椅、窨井等公共设施无人为弄脏、损坏现象；友善对待外来人员，耐心热情回答陌生人的询问；鼓励市民见义勇为，保障见义勇为者的利益。
“这也是广州新一轮创文需要跟上的短板”。市创建办的一位相关工作人员介绍。
■一票否决
获得全国文明城市(城区)、全国创建文明城市工作先进城市(城区)荣誉称号。
未成年人思想道德建设工作成效作为前置条件。
有以下情形之一的城市(城区)不得申报：
(1)申报前12个月内市委书记(区委书记)、市长(区长)严重违纪、违法犯罪；
(2)申报前12个月内曾发生有全国影响的重大安全事故、重大食品药品安全事故、危害国家安全和社会政治稳定的重大事件、重大刑事案件、重大环境污染事件。
统筹：南都记者秦鸿雁采写：南都记者秦鸿雁伊晓霞实习生马海江
广州创文目标
碧水蓝天绿地市民分享实惠
去年年底，广州市成功通过国家环保总局考核验收。今年2月8日，经国家环保总局正式批准，广州成为国内经济总量最大、建成区面积最大、工业企业最多、城市化进程最快的“国家级环保模范城市”。
据统计，今年上半年，广州全市新增脱硫能力1.2万吨／年，新增污水处理能力2.5万吨／日，12家超标企业被关闭，5家小火电20台机组停止运作，16个废水废气治理项目竣工。截至6月，全市化学需氧量排放和二氧化硫排放都低于年度计划的一半。工业污染的持续减排，带来了城市环境看得见摸得着的变化。上半年广州空气优良天数达到166天，饮用水源达标率97.27％。7月15日，广州市民再次以横渡珠江的方式，表达了对广州环境改善的信心与期待。而作为今年的“政府一号工程”，沙河涌、猎德涌、黄埔涌、车陂涌、乌涌、花地河、大沙河等7条河涌的综合整治已经全面铺开。
25万电眼助阵安全感持续提升
广州的治安，一直是群众较关注的重点和难点问题。而群众的安全感，正是《全国文明城市测评体系》的一项重要指标。“必须把市民安全感作为检验创建成效的重要标准，全面提升平安建设水平”，朱小丹这样指出。
2007年1月广州市十三届人大一次会议通过的财政预算显示，广州今年将投入2.05亿元资金用于社会治安视频监控系统的建设和租赁。截至7月底，全市已建成13万个摄像头，预计年底将全面完成新建16万个和改建9万个摄像头的社会治安视频监控系统建设，并对全市6000多个具体位置进行了实地监控选点，居民小区、要害部门和重点场所监控系统安装率达到100%。今年1至9月，全市刑事立案同比下降15.1%，抢劫案、抢夺案、入屋盗窃案同比分别下降31.1%、42.5%和14.0%。
惠民66条落实“民生为重”
“富民优先，民生为重”。今年5月，市委、市政府出台了《关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》，涵盖了“三农”、就业、教育、社会保障、医疗卫生、公共安全、住房保障、城市交通、人居环境、文化体育和政务服务水平等11个方面66件实事。市民称之为“惠民66条”。
群众反映强烈的热点、难点问题，一个一个逐步破解：金沙洲等廉租住房新社区加快建设，5643户双特困户住房问题，今年底将全部解决；全市农村的低保标准今年起从人均每月180元提高到202元，比全省平均水平高出34元，家庭人均年收入低于2000元的困难群众，全部得到政府救助；全市40%的社区今年内将成为“充分就业社区”，登记失业人员就业率达90%以上，“零就业家庭”至少1人以上实现就业……
创建群众满意的服务窗口
广州近年来全面实施“阳光工程”建设，大力推行政务公开，加快电子政务建设，建立健全公共信息发布机制，实行效能监察，确保权力在阳光下运行。目前，全市窗口行业、行政执法部门创建文明行业活动的覆盖面达到了100％，群众对行业风气的满意度平均达到85％以上，总体上达到了《全国文明城市测评体系（试行）》的要求。其中，税务、工商、供电、供水、口岸、邮政、“110”等行业的群众满意度更是超过95%了。“一事无两趟”，“咨询服务一口清，发放资料一手清，受理审查一次清”等已成为窗口行业的承诺。而柜台高度统一设定为70厘米～80厘米，有效去除了以往柜台高到胸前的“隔阂”，方便了市民和工作人员面对面交流，因此被称作“广州高度”，为省内兄弟城市所学习推广。
市民文明意识化作文明行动
今年3月起，广州掀起“文明出行”全民风暴，“迎亚运、讲文明、树新风、促和谐”全民行动暨文明交通宣传整治活动正式启动，“文明出行”前所未有地引起了全社会的普遍关注和参与。全市设立了100个文明示范路口，各区、街定期组织志愿者走上大街劝导文明出行，市文明办组织市民巡访团每月对文明示范路口进行考评。活动效果显而易见。市民对创建全国文明城市的知晓率和支持率普遍提高，文明意识增强，文明出行、文明乘（驾）车、文明用语、文明交往蔚然成风。
各职能部门明确下阶段工作目标
本报讯10月12日，市委、市政府召开了广州市创建全国文明城市工作点评会。省委常委、市委书记、市人大常委会主任朱小丹在会上指出，从现在起到2008年迎接省检、国检分别只有8个月和11个月的时间，实现创建目标已进入倒计时阶段，必须进一步认清形势，增强紧迫感和责任感，加快步伐向着创建全国文明城市的目标迈进。
会后，承担创建任务的各有关职能部门纷纷表示，要围绕新的全国文明城市测评体系，明确工作目标，狠抓重点难点，及时查漏补缺，全面推动创建工作深入开展、达标升级。（记者毕征通讯员穗文明）
越秀区：
进一步改善中心城区环境
白云区：
“捆绑式”管理彻底清除“六乱”
市直机关工委：
提高人民群众对党政机关工作满意度
市交委：
提升文明形象抓好“四个整治”
市建委：
继续加强城市环境综合整治，
进一步提升城市管理水平和形象
市公安局：
“加强交通秩序管理”是牵头项目
珠江新城商业地产市场分析 一、珠江新城概况 (3) （一）总体概况 (3) （二）土地利用现状及特征 (3) 1、西区A、E、I区 (3) 2、中轴线区B、F、J区 (4) 3、东1区C、G、K区 (4) 4、东2区D、H、L区 (5) 5、东3区M、N区 (5) （三）各项配套设施现状 (5) 1、文化教育设施配套 (5) 2、金融配套 (5) 3、饮食配套 (6) 4、商业配套 (6) （四）交通组织现状及规划 (6) 1、交通现状 (6) 2、交通规划 (6) （五）大型建筑工程 (7) 1、广州图书馆新馆 (7) 2、广东省博物馆新馆 (8) 3、广州市第二少年宫 (8) 4、广州歌剧院 (8) 5、电视观光塔 (8) 6、双子塔 (9) （六）SWOT分析 (9) 1、优势分析（S） (9) 2、劣势分析（W） (9) 3、机会分析（O） (9) 4、威胁分析（T） (9) 二、住宅市场分析 (10) （一）供应量分析 (10) 1、已售住宅项目 (10) 2、在售住宅项目 (11) 3、潜在供应住宅项目 (11) （二）住宅产品及价格特征分析 (12) 1、住宅使用用地现状 (12) 2、住宅开发情况 (13) 3、住宅产品分析 (13) 4、住宅价格分析 (15)
5、住宅二手市场现状及前景分析 (16) （三）竞争区域比较分析 (17) 1、天河北板块 (17) 2、东风东板块 (18) 3、滨江东板块 (19) 三、珠江新城商铺市场分析 (23) （一）商铺概况 (23) （二）分布特点 (23) （三）商铺类型及经营特点分析 (23) 1、专业市场 (24) 2、裙楼商场 (25) （四）商铺面积及租售价格分析 (27) 1、裙楼商场 (27) 2、专业市场 (29) （五）裙楼商场经营定位建议 (30) （六）投资风险提示 (30) （七）前景展望 (31) 四、珠江新城写字楼市场分析 (34) （一）写字楼供应量分析 (34) 1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34) 2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35) 3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37) 4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39) （二）写字楼产品特征分析 (41) （三）价格特征分析 (45) （四）客户群分析 (45) （五）竞争区域比较分析 (47) 1、天河北-体育中心商务区 (47) 2、琶洲商务区 (50) 二零零五年七月
广州市珠江新城金融商务区 建设发展情况及展望 广州市金融服务办公室 广州市珠江新城核心区建设办公室 广州市珠江新城核心区建设办公室近年来，珠江新城金融商务区的建设发展迅速，基础设施建设不断完善，越来越多的金融机构入驻或计划在近期内进驻，珠江新城金融商务区的聚集效应初步显现。 一、珠江新城金融商务区规划建设情况 珠江新城金融商务区坐落于广州城市新中轴线上，珠江新城金融商务区东起冼村路，西至华穗路，北接黄埔大道，南临珠江，面积1.2平方公里，珠江投资大厦、信合大厦、发展中心大厦、盈隆广场等8个商务金融写字楼已经竣工并投入使用。富力丽思·卡尔顿及富力君悦两家五星级酒店正在进行最后的装修，预计将于今年三季度开业。其他地块建筑正在加紧建设或进行规划设计。 珠江新城双子塔之一的西塔坐落于珠江新城金融商务区中央地段，项目占地面积31084平方米，总建筑面积约45万平方米，由高432米（103层）的主塔楼和配套空间组成，是集顶级写字楼、超五星级酒店、高档商场、高端服务式公寓等功能于一体的综合性商务大楼。西塔项目2005年开始动工建设，预计2009年建成并投入使用，建成后将成为广州珠江新城CBD的核心地标。珠江新城另一地标建筑东塔的规划建设今年也已启动，预计2013年建成并投入使用。 随着珠江新城金融商务区规划建设的不断深入，区内的交通设施建设也得到很大改善。南北走向的地铁3号线已开通，东西走向的地铁5号线、跨越珠江的猎德大桥、连接新电视塔和林和西路的旅客自动输送系统、广州市珠江新城核心区市政交通项目正在加快建设，预计2010年前全部建成并投入使用。 二、金融机构进驻珠江新城金融商务区发展情况 为加快珠江新城金融商务区建设发展，推动广州区域性金融中心建设，市委、
2006年珠江新城商业项目市场分析报告 本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。 第一部分写字楼市场 一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部 从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。 二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首 无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。 ?稳坐未来广州写字楼的霸主地位 据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。
广州市新城市中心——珠江新城规划检讨（文本） 2007-09-19 15:17:36来源：互联网【字体：大中小】 编制单位：广州市城市规划设计研究院 规划面积：6.19平方公里 居住人口：7.3万人 完成年份：1999年 项目概况 珠江新城位于广州市天河区，地处城市旧城大组团与东翼组团交汇处，用地面积约6.19平方公里。为未来的广州新城市中心，预计全区居住人口7.3万人，就业岗位6.16万个。 地区发展策略检讨结论 （1）全市写字楼过剩 广州市商务用地供应失控，办公设施已经出现了供大于求的现象，在相当长一段时间内写字楼开发缺少动力，目前的市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。 （2）城市土地政策 供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。
（3）加强地区战略研究 在充分考虑城市新中轴线南延尚有大量区位良好的用地储备的前提下，未来20年里，在目前城市建成区及正在开发的新区范围内，全市商务办公建筑总体规模应该控制在1100万平方米左右，而天河中心区与珠江新城商务办公建筑应在600万平方米左右，那么，珠江新城商务办公建筑应控制在300-400万平方米左右。 在分析广州市城市发展的趋势、需要与可能的前提下，提出了广州市21世纪中央商务区（GCBD21st）的空间结构概念： 以体育中心四周及珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核心缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD地区。 这样一个商务办公建筑规模和CBD结构目标的设定与广州力争成为区域级国际性城市的目标相衬，又足以支持区域级国际性城市对商务办公设施的需求。相应，珠江新城功能定位如下： 作为广州市21世纪城市中央商务区（GCBD21）硬核心的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地。 3个递进的开发战略 战略一：以房地产开发作为主要动力，待市场需求上来以后，再加以开发。 战略二：仍然以房地产开发作为主要动力，但是加强全市土地供给控制，回收已经批出但开发商无力推动的商务办公用地，将未来全市的商务办公用地供应都集中放在城市中央商务区（GCBD21）范围内，促成开发的集约和聚集效应。 战略三：在集约房地产开发的前提下，将若干政府性的开发项目也集中放在城市中央商务区（GCBD21）范围内，为城市的整体利益放弃一部分土地收益，形成更大范围
一、珠江新城板块描述 珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。 珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。
二、历史记忆 ◆80年代珠江新城的初步形成 广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。 ◆90年代初珠江新城规划出台 根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。 《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。 1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。 1997年到1998年，广州房地产市场出现土地供应失控，开发商拿地的方式竟然出现了“多样化”例如一些单位为了“脱困”不惜平价出让土地。那些在几年前按照高达3800元/平方米楼面地价买到的珠江新城项目地块的开发商开始后悔了。
广州市珠江新城板块研究分析-研究分析 一、珠江新城板块描述 珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。 珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。 二、历史记忆 80年代珠江新城的初步形成 广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。 90年代初珠江新城规划出台 根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。 《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。 1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。
【房地产失败案例】——广州珠江新城 ——政府的计划经营让公主变成了灰姑娘 1992年市委、市政府为进一步提升广州市中心城市地位，提出“高标准、大规模发展第三产业”、建设“国际化大都市”，15年基本实现现代化的奋斗目标。位于广州东部新中轴线上，总用地面积约6.6平方公里。北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米的珠江新城成为政府规划中城市未来的CBD区域。 珠江新城拥有在广州独一无二的黄金地理位置，从功能上来说，珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。 新城的文化景观同样也是广州史无前例的。歌剧院、博物馆、冼星海音乐厅、大型绿地广场、林阴大道，人们想象中国际大都市的每个具体形象都可以预见。但是从1992年至2001年底，10年间珠江新城卖地99宗，已建成19宗，在建11宗，没有开发的有69宗之多，其中烂尾2宗。在卖出去的地块中，有三分之二没有进入实质性的开发；到2001年底合同地价102亿，但实际只收回45亿；在卖地过程中早已打乱原来规划的地块分割，形成政府失控、投资商无所事从的不良局面。 【失败因素研究】
A.定位 1993年规划初期珠江新城的定位是，“未来的广州新城市中心、21世纪的CBD”；一个大型综合中心街区。 B.影响因素 因素一：在珠江新城的发展过程中，广州地铁随即成为重要的影响因素，广州修地铁这一历史性决策的最后敲定，庞大资金问题提上了议事日程。按国际惯例，融资的核心关键是不动产抵押，而在广州政府的腰包里，珠江新城这块时价上百亿元人民币的土地，当然地成为支援地铁建设的最佳不动产抵押物。出于大笔融资的需要，广州市政府提出要求：珠江新城应提高开发强度，为地铁建设筹集更多资金。因此，从1992年10月征地通告颁布开始，广州市政府便以“五统一”的决策来营建这块宝地（即统一征地、统一开发、统一建设、统一出让、统一管理）。与此相应，珠江新城默默承担着每年十几亿的输出金额，以至于有人把珠江新城的开发称为地铁的“血库”。 因素二：经济预期过于乐观。ＣＢＤ（城市中央商务区）不是仅靠行政手段，想造就可以造出来的，它是逐步形成的，虽然行政手段会有一定的促进作用，但更重要的因素是这个城市是否成为一个国际化大都市，是否成为一个区域中心城市，是否有足够的经济辐射能力，是否有足够高的产业档次。具备了以上条件，世界知名的跨国公司就会蜂拥而至，城市就会形成ＣＢＤ。现在广州市还处于朝着这些目标前进的过程中，并不具备拥有真正意义ＣＢＤ的客观条件。
珠江新城07年在售项目 分析报告
目录 1 前言部分 (4) 1.1城市居住变化史 (4) 1.2珠江新城的总体规划 (5) 1. 2. 1 珠江新城用地规划 (5) 1. 2. 2 CBD规划检讨工作结果 (6) 1. 2. 3 珠江新城各用地功能分区 (9) 1. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况 (10) 1. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施 (11) 2 个盘介绍 (14) 2.1誉峰 (14) 2.2富力爱丁堡国际公寓 (16) 2.3富力史丹尼国际公寓 (19) 2.4铂林国际公寓 (21) 2.5嘉裕礼顿阳光 (23) 2.6尚东宏御 (25) 2.7尚东美御 (27) 2.8中海观园国际 (29) 2.9中海璟晖华庭 (31) 3 分析 (33) 3.1价格分析（价格走势、起价、均价、最高价、增幅） (33) 3.2户型分析（包括主推户型和热销户型） (40) 3. 2. 1 誉峰 (40) 3. 2. 2 富力爱丁堡国际公寓 (41) 3. 2. 3 富力史丹尼国际公寓 (42) 3. 2. 4 铂林国际公寓 (43) 3. 2. 5 嘉裕.礼顿阳光 (44) 3. 2. 6 尚东.宏御 (45) 3. 2. 7 尚东.美御 (45) 3. 2. 8 中海观园国际 (46) 3. 2. 9 中海璟晖华庭 (47) 3.3珠江新城07年项目总体分析 (48) 3.4预测走势分析（价格、消费群体、供应产品特点） (51) 3. 4. 1 预测价格走势 (51) 3. 4. 2 消费群体分析 (51) 3. 4. 3 供应产品特点 (51) 4 珠江新城开发的商机与未来展望 (51) 4.1珠江新城CBD开发的商机千载难逢 (52) 4.2珠江新城CBD开发的着力点 (52) 4. 2. 1 建立高效协调机制，强力整合区内资源 (52)
珠江新城概况 珠江新城位于北二环与东二环的交汇处，占地约120万平方米，总建筑面积约240万平方米，容纳25000个家庭，常住人口达8万人，是中国华南地区最大的城市新区。建成的珠江新城集合城市所有单元，将完善的学校、大型超市、综合百货、特色商业街区、运动场馆、医疗机构、服务管理等设施为一体。 简介 珠江新城——十年蓄势，浴火凤凰。金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心……珠江新城的崛起，标志着广州作为中国三大城市之一的特殊地位；她的功能，把广州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。1992年开始规划的珠江新城，用地规模6.19平方公里。珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。 人口规模预测可达17-18万，提供近30万个就业岗位。地区性质为21世纪广州市中央商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地，是集中体现广州国际性城市形象
的“窗口”。 城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。规划功能区由东至西主要有以下几个：西区A、E、I区，A区以商务办公为主，E区为商住区、I区为商务办公与商住综合区。中轴线区域B、F、J区，B区为入口广场与金融办公区，F区为商贸办公区与中央广场，J区为商务办公区与文化广场。东1区C、G、K区，为自然村址与村留商主用地。东2区D、H、L区，D区为商务办公与商住综合区，H 区为别墅区与珠江公园，L区为商住用地。东3区M、N区，M区为文化娱乐综合区与赛马场，N区为商住珠江新城与酒店区。 作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，珠江新城未来的发展仍是社会关注的热点，仍将拥有其他地区缺乏的发展优势，比如大型的开发规模、较强的综合性、完善的服务配套设施和公共设施以及区域的中心作用等等。可以预计，在更多政府项目的引入、地铁等公共交通的完善、大型公共商业服务设施在区内的布置等有利信息的带动下，珠江新城商务办公区域的建设将得到有效的带动，并与环体育中心商务办公区共同形成一个完整的CBD核心，最终树立珠江新城的中心区域形象。 发展前景 《珠江新城规划检讨》经广州市政府审议通过，历时两年的规划调整终于划上句号。上世纪90年代初。广州市政府提出建设珠江新城。1992年，市政府决定以美国托马斯公司方案为基础，编制出控制性详细规划，按照这个规划，珠江新城将建成广州未来的“中央
学院：广州工商学院 专业：工商管理 李智滔：201523410327 陈智瀚：201523410308 张嘉锵：201523410348
1、珠江新城的简介 (3) 2、回顾珠江新城的历史 (3) 3、CBD的特点 (3) 4、珠江新城CBD 的现状与规划的主要问题 (3) 4.1建筑密度太大 (4) 4.2 配套设施 (4) 5、珠江新城补救措施 (4) 5.1建筑密度 (4) 5.2交通 (5) 5.3配套设施 (5) 6、结语 (5)
1、珠江新城的简介 珠江新城总用地面积约6.5平方公里，规划总建筑面积1496万平方米。珠江新城规划范围北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，将容纳20万居住人口。珠江新城中心区域包括歌剧院、图书馆、博物馆、第二少年宫、超高双塔和电视塔在内的七大标志性建筑和37栋商业大厦。形成珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心，规划定位为21世纪广州中央商务区（CBD）核心。 2、回顾珠江新城的历史 早在1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城，并打算用5-10年的时间把它建成一个现代化的金融商务中心。按照1993年出台的《广州新城市中心区——珠江新城规划》，珠江新城位于广州市天河区，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，用地面积约6.4平方公里。2000年，广州市确立了建设国际性区域中心城市的目标，这使得珠江新城的重新定位迫在眉睫。于是，《珠江新城规划检讨》应运而生。这个对“93版”规划进行修正的新规划在2003年由广州市政府颁布。至此，广州CBD正式写入政府文件。 3、CBD的特点 C B D 作为城市中心的核心区域逐渐显现出其应有的特征和功能。国际社会普遍认为当代城市C B D 具有如下特征：（ 1 ）拥有高赢利水平的产业。以第三产业为主导，并逐渐替代位于中心区的工业制造业。（ 2 ）拥有商务空间的最高聚集度。C B D 内商务办公建筑空间集约化，是城市内建筑空间、交通和就业岗位密度的峰值地区。（3 ）具有最高的交通可达性。C B D 占据了块速道路网、公共交通系统、步行系统等交通报务最佳区域。（ 4 ）拥有最高的地价。峰值地价点往往是C B D 的核心区。（5 ）与城市的地理中心有关联，有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；对区域经济活动起控制作用。 4、珠江新城CBD 的现状与规划的主要问题 广州塔与珠江新城隔河相望，华南地区最高的商业大厦西塔，建筑大师Zah a Hadi所设计的广州歌剧院等7大标志性建筑物，广州的“城市客厅”非珠江新城莫属。
广州CBD历史沿革和变化 广州市的城市重心历经2200年不变，直至上世纪80、90年代才开始从西到东的历史变迁，由此推动了城市中心和商业、商务区的东移，呈现的路径为旧中轴线→环市东→天河北→天河北+珠江新城→天河北+珠江新城+员村。简言之，其实就是从旧中轴线迁移至新中轴线，而期间的环市东为过渡时期。 一、广州古时商业中心的历史沿革 广州历代商业中心基本都是围绕旧城市中轴线发展的，城市旧中轴线是从越秀山上镇海楼开始往南，经过中山纪念堂、市政府、人民公园、起义路，到达海珠广场，这是广州一条逾千年的旧“龙脉”，也是广州早期的经济、政治中心。 唐代时期，广州人口大增，城乡商业发达，城中有三大商业区。中心是老城区，范围由西向东约由今华宁里至小北路，由北向南约为今越华路至中山路稍南（今省财政厅附近）。 宋代时期，广州商业区，基本以水道为依托。城内有南濠、玉带濠、东濠、文溪等内河，其中以南濠、玉带濠最为繁华（今惠福路、高第街、濠畔街一带），在区位上与现代的商业中心相当接近。 明清时期，广州城外西关成为通商要地，主要零售商业中心有两个：一是城内的惠爱街和双门底（今北京路北段与
中山五路相接的丁字形地段）；二是第十甫和上下九甫（今第十甫路和上下九路）。前者是当时广州市的政治中心和商业中心；后者在鸦片战争后，才形成广州第二个商业中心，但其服务行业齐全，尤其是闻名全国的交易接待中心－怀远驿和十三行（今十八甫一带），对西关一带的商业繁荣功不可没。
明清以来，第十甫、人民南、北京路一直是广州传统的商业中心。 民国后，新式轮渡码头和马路在长堤、西堤一带兴建，沿线逐渐集聚了一批大型商业、饮食业、服务业，形成长堤西濠口第三个商业中心。 二、城市中轴东移：广州CBD逐渐形成并发展 （一）从北京路到环市东：CBD的商业和商务功能走向分化。 随着经济发展、人口增长特别是外来人口的大量涌入，广州向东爆炸式扩张。环市东在上世纪80年代末90年代初，伴随改革开放逐渐发展的。首先是白云宾馆和花园酒店2所星级酒店的落成，随后友谊商店、世贸广场、广东国际大酒店等大型商业、商务项目建成开业，环市东-东风路CBD迅速发展，成为商业气氛浓厚、总部企业云集、交通方便的商务集聚区。从垂直功能组合上看，到1995年时，北京路和环市东的楼宇底层拥有CBD的18种功能类型。但到了6层以上，北京路减少为5种功能类型，但环市东路仍保留了9种类型。从北京路到环市东路，广州市的商务办公职能与传统的商业中心分离，CBD渐露端倪。
浅谈珠江新城规划设计集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
学院：广州工商学院 专业：工商管理 1、珠江新城的简介 (3)
1、珠江新城的简介 珠江新城总用地面积约6.5平方公里，规划总建筑面积1496万平方米。珠江新城规划范围北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，将容纳20万居住人口。珠江新城中心区域包括歌剧院、图书馆、博物馆、第二少年宫、超高双塔和电视塔在内的七大标志性建筑和37栋商业大厦。形成珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心，规划定位为21世纪广州中央商务区（CBD）核心。 2、回顾珠江新城的历史 早在1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城，并打算用5-10年的时间把它建成一个现代化的金融商务中心。按照1993年出台的《广州新城市中心区——珠江新城规划》，珠江新城位于广州市天河区，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，用地面积约6.4平方公里。2000年，广州市确立了建设国际性区域中心城市的目标，这使得珠江新城的重新定位迫在眉睫。于是，《珠江新城规划检讨》应运而生。这个对“93版”规划进行修正的新规划在2003年由广州市政府颁布。至此，广州CBD正式写入政府文件。 3、CBD的特点 CBD作为城市中心的核心区域逐渐显现出其应有的特征和功能。国际社会普遍认为当代城市CBD具有如下特征：（1）拥有高赢利水平的产业。以第三产业为主导，并逐渐替代位于中心区的工业制造业。（2）拥有商务空间的最高聚集度。CBD内商务办公建筑空间集约化，是城市内建筑空间、交通和就业岗位密度的峰值地区。（3）具有最高的交通可达性。CBD占据了块速道路网、公共交通系统、步行系统等交通报务最佳区域。（4）拥有最高的地价。峰值地价点往往是CBD的核心区。（5）与城市的地理中心有关联，有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；对区域经济活动起控制作用。 4、珠江新城CBD的现状与规划的主要问题 广州塔与珠江新城隔河相望，华南地区最高的商业大厦西塔，建筑大师ZahaHadi所设计的广州歌剧院等7大标志性建筑物，广州的“城市客厅”非珠江新城莫属。 珠江新城早期已建设好的区域，以华穗路与华利路为例，已经成为成熟的商业与居住区。交通上有多路公交车途径此地，而且有地铁3号线的珠江新城站也位于此地。配套设施上，有成熟的商业网点，大型超市与餐厅的进驻，各大银行，邮局的布点。教育设施上有先烈东小学，天河中学。政府部门有“广州政务中心“、”广州市财政局”、“中国海关大楼”、“中国检验检疫大楼”。但就依然缺少医疗机构，以及建筑密度太大。可是，只是依靠一小块的区域并不能形成CBD。 4.1建筑密度太大