1、区位的唯一性是由（）决定的。
A:地址和微位置
B:历史和地理
C:距离和方位
D:自然区位和文化区位
答案:C
2、某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为( )万元。
A:4000
B:6000
C:9000
D:10000
答案:B
3、房地产的需求量与其价格之间的关系是（）。
A:正相关
B:常数关系
C:负相关
D:无关系
答案:C
4、按城市人口规模，城市分为( )。
B:一单中心城市、多中心城市
C:棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市
D:大城市、中等城市、小城市
答案:D
5、根据城市发展进化理论，发展中国家仍处于工业化初期阶段，城市发展呈（）态势。A:绝对集中阶段
B:相对集中阶段
C:相对分散阶段
D:绝对分散阶段
答案:A
6、国家依法征收不动产的前提是为了( )的需要。
A:特定群体利益
B:地方经济发展
C:公共利益
D:政府
答案:C
7、在集体土地征收的补偿和安置中，征收耕地的土地补偿费应该为被征收前3年平均年产值的（）。
A:3-4倍
B:4-5倍
D:6-10倍
答案:D
8、关于集体土地征收或农用地转为建设用地的说法，错误的是( )。
A:集体土地必须经过征收转为国有土地后，方可用于出让
B:征收农用地须先办理农用地转用审批，再办理征地审批
C:农用地转为建设用地，必须由国务院批准
D:集体土地征收实行由国务院和省级人民政府两级审批
答案:C
9、国有土地上被征收房屋的评估办法由（）制定。
A:国务院住房城建主管部门
B:房地产征收指导部门
C:房地产征收部门
D:房地产价格评估部门
答案:A
10、关于国有建设用地租赁范围的说法，正确的是( )。
A:对土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，不可实行租赁
B:对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁C:对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应当有偿使用的，只能采用租赁D:国有企业破产或出售时所涉及的划拨建设用地使用权，既可采取出让方式处置，也可实行租赁
11、土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（）。A:是否转让由双方议定
B:由转让方决定是否转让
C:由受让方决定是否转让
D:随之转让
答案:D
12、关于建设用地使用权抵押的说法，正确的是( ).
A:同一宗建设用地使用权可以设定两个以上的抵押权
B:以两宗建设用地使用权设定同一抵押权的，视为两个抵押标的物C:以建设用地使用权抵押的，该土地上的在建工程不一并抵押D:以已出租的建设用地使用权抵押的，原租赁合同无效
答案:A
13、下列哪种情况建设用地使用权不得出租（）。
A:建设用地使用权出租人可以不办理租赁登记
B:建设用地使用权出租必须签订租赁合同
C:按照出让合同规定的期限和条件进行出租的
D:领有国有土地使用证，并经过土地管理部门批准的
答案:A
14、下列农民集体所有的土地中，不属于集体建设用地的是( ).
B:宅基地
C:自留地
D:乡（镇）村公共设施用地
答案:C
15、下列哪种情况不可以申请农村宅基地使用权（）。
A:集体内成员居住拥挤，宅基地面积少于规定限额标准的
B:集体组织内成员因结婚等原因，却需建新房分户的
C:村民将原有住房出卖再次申请的
D:原住宅影响村镇规划需要搬迁的
答案:C
16、房地产市场某一时点的调研结果可能反映不了房地产市场另一时点的情况，这表明房地产市场调研具有( )特点。
A:时效性
B:实践性
C:实用性
D:建设性
答案:A
17、在房地产市场环境调研中，（）属于经济环境调研的内容。
A:政局的变化，包括国际和国内政治形势
B:一般利率水平考试用书
D:社区繁荣程度、购物条件
答案:B
18、房地产开发企业在开盘前公开推出的各种楼盘销售广告中的房地产资料，是一种( )资料。
A:准交易
B:已促成供求双方交易的
C:成功交易完成的
D:正在发生交易的
答案:A
19、在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是（）。
A:观察法
B:试验法
C:询问法
D:投射法
答案:A
20、关于房地产开发项目策划作用的说法，错误的是( ).
A:房地产开发项目策划是开发项目比选的主要依据
B:房地产开发项目策划有助于增强开发项目竞争能力
D:房地产开发项目策划能有效整合开发项目资源
答案:A
21、房地产开发项目的开发过程是一个庞大的系统工程，这就决定了房地产开发项目策划的（）。
A:地域性
B:系统性
C:操作性
D:市场性
答案:B
22、下列房地产开发项目SWOT分析列出的事项中，属于项目威胁的是( ).
A:地块面积较小
B:周边企事业单位较少
C:城市化进程加快
D:周边同类房地产开发项目增多
答案:D
23、下列不属于房地产客户需求特征分析的是（）。
A:消费能力
B:消费目的
C:消费方式
D:消费心理
24、在我国，目前还不能成为房地产开发投资主体的是( ).
A:政府投资机构
B:国有企业
C:私营企业
D:自然人
答案:D
25、从策划报告的（）来分，可分为项目产品策划、项目投资策划、项目营销策划和项目广告策划。
A:作用
B:内容
C:功能
D:包含的范围
答案:B
26、某投资者购买了一总价为300万元的店铺用于经营，其经营资金为20万元，权益资本为150万元，经营期内年平均税前利润为50万元，年平均税后利润为35万元，该项目的资本金净利润率是( ).
A:15.63%
B:16.67%
C:23.33%
D:33.33%
27、将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为（）。A:1180
B:1191.02
C:1080
D:1000
答案:B
28、下列不确定性分析的类型中，不能用于国民经济效益分析的是( ).
A:单因素敏感性分析．
B:多因素敏感性分析
C:盈亏平衡分析
D:风险分析
答案:C
29、能够反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标的报表是（）。
A:投资估算表
B:损益表
C:现金流量表
D:资金来源与运用表
答案:B
30、某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7%、期限为1 0年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的年租金收入为15万元，年经营成本为年租金收入的25%。该项投资的偿债备付率是( ).
A:1.32
B:1.76
C:1.88
D:2.50
答案:A
31、一个建设项目中具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的项目，如办公楼、图书馆等，这样的工程称为（）。
A:单项工程
B:单位工程
C:分部工程
D:分项工程
答案:A
32、某房地产企业同时有两个房地产项目的投资机会，每个项目又有若干个投资方案可供选择。在资金有限的情况下，该企业方案选择的类型属于( )方案选择。
A:独立
B:互斥
C:互补
D:混合
33、下列关于公开招标的说法错误的是（）。
A:公开招标也称为无限竞争性招标
B:招标程序简化是公开招标的优点
C:投标人数多、评价工作量大是公开招标的缺点
D:承包商可选范围大是公开招标的优点
答案:B
34、下列管理活动中，不需要以房地产开发项目可行性研究报告为依据的是( ). A:房地产开发项目投资决策
B:筹建房地产开发项目建设资金
C:房地产开发企业与有关部门签订与房地产开发项目有关的协议
D:房地产开发企业向房地产开发主管部门申请核对资质等级
答案:D
35、（）是房地产开发企业在项目实施过程中最重要的一项管理活动，其目的是为项目的用户提供高质量的产品和房屋，令客户满意。
A:房地产开发项目投资控制
B:房地产开发项目进度控制
C:房地产开发项目质量控制
D:房地产开发项目效率控制
答案:C
A:工程设计综合资质只设甲、乙两级
B:取得工程设计综合资质的企业，可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务C:未受聘于建设工程设计单位的设计人员，不得从事建设工程设计活动
D:禁止建设工程设计单位允许其他单位以本单位的名义承接建设工程设计业务
答案:A
37、（）是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。
A:独家代理
B:共同代理
C:参与代理
D:优先代理
答案:B
38、下列合同中，工程量增减风险由承包人承担的是( ).
A:成本加固定额酬金合同
B:成本加比例酬金合同
C:单价合同
D:总价合同
答案:D
39、（）是房地产营业推广中运用最多的方法，也是效果最好的方法。
A:价格折扣
C:抽奖促销中华考试网
D:活动推广
答案:A
40、房地产开发项目的竣工决算是由( )编制的。
A:施工单位
B:建设单位
C:监理单位
D:施工单位和监理单位共同
答案:B
41、在房地产估价的市场法中，在统一币种方面，将某一种币种的价格换算为另一种币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用（）的汇率。
A:成交日期
B:成交前
C:成交后
D:以上都不对
答案:A
42、根据动态控制原理，关于房地产开发项目营销方案调整的说法，正确的是( ). A:方案的目标、计划可调整，但实施手段不应调整
B:方案的目标不应调整，但计划和实施手段应根据需要调整
C:方案的目标和计划不应调整，但实施手段应根据需要调整
答案:D
43、（）是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。A:潜在毛收入
B:有效毛收入
C:净运营收益
D:空置面积收入
答案:B
44、下列房地产定价方法中，属于不以市场竞争情况为主要依据的是( )。
A:成本加成定价法
B:需求导向定价法
C:随行就市定价法
D:比较定价法
答案:A
45、成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是（）。
A:叙述式
B:数据式
C:表格式
D:图表式
答案:C
A:建立比较基准
B:交易情况修正
C:市场状况调整
D:房地产状况调整
答案:B
47、《物业管理条例》规定物业建设单位制定临时规约的时间为（）。
A:物业销售之前
B:物业销售之后
C:业主购买后
D:业主入住时
答案:A
48、建筑物困房地产市场不景气而造成的价值损失．属于( )折旧。
A:功能
B:经济
C:物质
D:快速
答案:B
49、物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设文件。
A:10
C:20
D:30
答案:A
50、某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席该小区某次业主委员会会议的委员有9人。如果该次会议所作出的决定有效，至少须经( )名委员同意通过。
A:5
B:6
C:7
D:8
答案:B
51、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（）的，应当及时续交。A:10%
B:20%
C:30%
D:40%
答案:C
52、（）是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等筹集融资资金的活动总称。
A:房地产保险
B:房地产金融
D:房地产税收
答案:B
53、商用房开发贷款的项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限一般最长不超过（）年。
A:5
B:7
C:8
D:10
答案:C
54、狭义的个人住房贷款是指（）。
A:个人再交易住房贷款
B:公积金个人住房贷款
C:个人住房按揭贷款
D:个人住房组合贷款
答案:C
55、某人贷款60万元，贷款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为（）元。
A:7775
B:7725
C:7750
答案:C
56、（）在信托领域是制定金融信托宏观政策，监督金融信托市场运行的管理机构。A:中国银监会
B:信托投资公司
C:中国人民银行
D:国务院
答案:A
57、被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为（）。
A:追溯权
B:代位求偿权
C:代理权
D:债权
答案:B
58、下列情形中，国家不可以收回国有土地使用权的有（）。
A:因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的
B:为实施城市规划而提前收回土地使用权的
C:以出让方式取得土地使用权开发房地产，因正常立项手续的办理，满两年未动工的D:土地使用者因破产而停止使用土地的
答案:C
59、通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做（）。
A:风险分析
B:敏感性分析
C:盈亏平衡分析
D:以上选项均不正确
答案:C
60、（）是指房地产投资者以自身财力来负担未来可能的风险损失。
A:契约性转移
B:风险组合
C:风险自留
D:风险利用
答案:C
61、决定房地产供给量的因素不包括（）。
A:房地产价格水平
B:购房者的收入水平
C:购房者的偏好
D:房地产开发成本
E:消费者对未来的预期
答案:B,C,E
A:19世纪后期富人沿铁路外迁
B:人口郊区化
C:工业郊区化
D:汽车郊区化
E:外来人口郊区聚集
答案:B,C,E
63、征收和征用的共同点包括（）。
A:强制性
B:补偿性
C:所有权转移情况
D:前提条件
E:适用对象
答案:A,B
64、被征地农民可以有多种安置途径，其中最为常用的安置方式是（）。A:入股分红安置
B:保障安置
C:异地移民安置
D:货币安置
E:重新择业安置
答案:B,D
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
2016年上半年陕西省房地产经纪人：房地产中介服务行业信用档案试题
2016年上半年陕西省房地产经纪人：房地产中介服务行业信用档案 试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于中国房地产经纪行业组织的表述中，错误的是。 A：房地产经纪行业学(协)会是房地产经纪人员的自律性组织 B：房地产经纪行业学(协)会是法人 C：房地产经纪行业学(协)会按照章程及相关规定对经纪人员给予奖励或处分D：房地产经纪行业学(协)会的职责是行政管理 E：客户资金代收代付风险 2、下列关于房地产经纪机构发展战略的表述中，正确的是。 A：采取合并其他房地产经纪机构来扩大经营规模的战略是聚焦战略 B：采取设立房地产广告设计公司来扩大经营规模的战略是前向一体化战略C：采取设立搬家服务公司来扩大经营规模的战略是后向一体化战略 D：采取投资影视公司来扩大经营规模的战略是多向多样化战略 E：客户资金代收代付风险 3、房地产经纪机构经营管理的首要任务就是选择恰当的： A：经营策略 B：经营模式 C：经营手段 D：经营体系 E：客户资金代收代付风险 4、要求靠近售楼处的主要人流动线是售楼处的技术要点。 A：儿童游乐区 B：功能分区 C：信息发布区 D：接待区 E：工厂的生产设备 5、贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具，并与借款人签订房地产抵押合同。 A：贷款期限说明 B：购房合同证明 C：贷款办理程序说明 D：贷款承诺书 E：工厂的生产设备 6、根据合同条款的责任内容，合同条款可以分为。 A：主要条款和普通条款 B：实体条款和程序条款 C：明示条款和默示条款 D：有责条款和免责条款
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
1 .目的 1.1为提高公司资金使用效益，加强资金筹集、使用的计划性，规范公司资金计划管理工作，确保公司年度目标的实现，特制订本制度。 1.2资金计划管理制度是建立在预算管理基础之上并使之逐月落实的有效管理工 具，它可以提高资金使用效率，降低企业财务风险，加强成本和费用控制，变事后管理”为事前管理”。 注：公司资金计划分：年度资金计划、季度资金计划、月度资金计划。 2. 范围 本办法适用于公司所属所有职能部门。 3. 术语 本管理规定所称资金，系指库存现金、银行本外币存款及各种有价证券 4. 职责 4.1公司财务部负责制定统一的资金计划要求格式，是《资金计划》的组织、收集、审核、监督、汇总及平衡部门。 4.2公司各职能部门负责人是《资金计划》的制定责任人。 4.3公司总经理负责对各期《资金计划》进行最后审批。注：年度《资金计划》需经公司董事会批准。 4.4综合办公室负责对各期批准的《资金计划》进行建档保存。 5. 内容
5.1计划的编制 5.1.1计划编制要求 5.1.1.1资金计划应真实、全面地反应本公司、本部门资金运作的实际情况。 5.1.1.2各职能部门使用财务部制定的统一格式资金计划格式，完整填报。 5.1.1.3各部门应根据有关合同条款或经济业务的最后付款期限，对资金支出按成本费用项目进行精细安排，误差率应控制在10%以内准确、按时地报送各期资金计划。 5.1.1.4对于资金计划中涉及金额较大或重要项目，应在当年度、季度、月度资金 计划中相应编制项目子计划。（如：薪资支出、工程付款支出、偿还借款支出、融资收入、付息支出等） 5.1.1.5资金计划中各项资金的收入、支出均按收付实现制原则确定。 5.1.2计划编制时间 5.1.2.1各职能部门每月25日前完成并上报下月的《部门月度工作计划》及《部门月度资金计划》（附excel电子版）至财务部。月度计划计算周期为上月26日至本月25日。 5.1.2.2各职能部门每季度最后一个月的20日前完成并上报下季度的《部门季度工作计划》及《部门季度资金计划》（附excel电子版）至财务部。 5.1.2.3各职能部门每年12月15日前完成并上报下一年度的《部门年度工作计划》及《部门年度资金计划》（附excel电子版）至财务部。注：每年11月底，公司董事会组织确定下一年度的战略及工作目标，并下达公司执行。 注：年度资金计划和季度资金计划为方向目标性计划，月度资金计划是严密可执 行计划。 5.2计划的审批 5.2.1每月28日前，财务部需对各部门的资金计划进行审核、确认，以保证计划无遗漏项、计划制定合理。同时汇总并平衡资金计划，联同各职能部门下月《资金计划》上报总经理。 5.2.2每月第一次公司总经理会议以资金计划为会议主要议题之一，确定当月的公司重点关注计划和资金计划，审批各部门资金计划，会后批准的原件交综合办公室备案。 5.2.3计划会议结束后第二天，综合办公室下发批准的各部门资金计划，资金计划电子版本，送至董事会各董事成员邮箱，并电话确认报送。
西安市房地产市场热点板块分析 目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。 一、大明宫板块 “南有曲江，北有大明宫”为时不远 1、板块描述 大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。 在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况 目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势 大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。
2016年西安市中考英语试题与答案 （试卷满分120分，考试时间100分钟） 第I卷（共65分） 听力部分（20分）（略） 笔试部分 III. 单项选择（共10小题，计10分） 本题共有10个小题，请从每个小题的四个选项中，选出一个答案。 21. Good words can touch not only your heart but also . A. I B. my C. myself D. mine 22. Yest erday I saw film. It moved me deeply. A. a B. an C. the D. / 23. The dress is really beautiful, it is too small for me. A. or B. but C. so D. and 24. It’s a good idea to send the old books the children who need them. A. at B. of C. to D. by 25. ---Could you tell me it takes to walk to the Disneyland? --- About 20 minutes. A. how far B. how long C. how often D. how soon 26. you speak, your English will be. A. The less; the more B. The more; the better C. The less; the better D. The more; the less 27. Football to our school subjects last year. A. is added B. adds C. was added D. added 28. My mother a good example for me since I was young. A. was B. has been C. will be D. is 29. ---Volunteers from Lantian Saving Team have saved many travelers in the mountains. --- . A. How great a man B. How great men C. What a great man D. What great men 30. I didn’t accept his help I wanted to try it myself. A. because B. though C. until D. unless 1
2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于
美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
西安住宅房地产市场调研报告： 目录： 第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：
政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价 正文： 第一部分： 1、西安的自然历史情况： 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：
2016 年即将结束，这一年的西安楼市，可以说是“波澜不惊”，回顾这一年，各地政策从 “去库存”到限购、再到楼市量价齐升，高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性 矛盾凸显 ,, 构成今年房地产市场全景图。全国楼市在年中时一度走高，以北上广一线城市 为甚，在这样的全国房价齐飞的背景下，不少二线城市的房价也出现大幅度的增长，一度让已经宽松的房地产政策再次收紧，而作为典型二线城市的西安来说，虽然发展速度已经达到 准一线水平，但是在巨大的库存压力下，房地产市场还是比较平稳，虽然市场波澜不惊，但 是每当新政释放，也会引起购房者及业内的一些讨论，那么购房者应该怎样利用当下新政正 确买房置业，这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助？让我们一起回顾2016 年西安楼市年终盘点之政策篇。 1、财政部发文降低“契税+营业税” 2月份，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低 交易环节税费。 点评：此次财政部调减营业税、契税，减轻了购房成本，有利于改善型住房需求持续释放， 增加购房需求，加快房地产流通，加快库存。 2、按揭首套房首付降至 2 成 2 月 2 日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实 施“限购” 措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首 付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 点评：此项举措还是针对快速去化库存，对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。 3、开放小区 +商改住 2月中旬，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出，开放小 区，实现内部道路公共化。 点评：新建的小区将要推广街区制，内部道路公共化，在欧美等发达国家，拆掉围墙的街区制正 是破解城市拥堵的良药。但是对于此项政策，不少市民反映不放心居住环境安全。 4、5 月 21 日陕西省政府地产十一条新政出台 1、各地 6 月底前要出台房地产去库存措施； 2、商品房存量较大地区全部货币化安置； 3、金融机构适度降低农民贷款买房利率； 4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准 利率 0.7 倍； 5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房；6、个人买卖房的税收优惠政策；7、鼓励开发商将其“库存”向社会出租；8、未及时开发及闲置地产用地将被调整；9、因地制
2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
中国房地产政策演变10年 引言：中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。 由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之有效的调控手段。当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。 到目前为止，中国房地产宏观调控政策，根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度，大致可以分为以下五个阶段： 第一阶段：以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。 第二阶段：1998年到2002年，吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。 第三阶段：2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。 第四阶段：2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。 第五阶段：2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控仍处在这一时期。 本文以梳理2005年后的房地产市场、为主线，同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策，以期理清房地产市场的发展脉络。 05年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地) 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物 (1)抵押贷款(2)质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式 合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9) 股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 (1)资金投入量(2)资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 (1)资金需求(2)资金来源 4.3.3 ?0以下工程
2016年西安市各区重点与普通中学名单碑林区 西安高级中学（重点） 西工大附中（重点） 西安交大附中（重点） 西安市第三中学（重点） 西安市第六中学（重点） 省建一中（重点） 铁一局子中（重点） 西安市第二中学 西安市第二十六中学（重点） 英才中学（重点） 西安市第八十二中学（重点） 西安市第八十六中学 省建二中 西铁一中（重点） 西北大学附中（重点） 西工院附中 理工大附中 建科大附中（重点） 西铁国际中学
思源中学 西安交大阳光中学 西工大附中分校 西安交大附中分校 尊德中学 西安市六中分校（公办） 新城区 西安市第八十三中（重点）西安市第三十八中（重点）西安市第八十九中（重点）西安市第四十三中 西安市第三十九中 西安市第三十中学（重点）西安市第七十二中 自立中学（重点） 大华中学 省建三中 秦川中学 黄河中学（重点） 西光中学（重点）
华山中学（重点） 昆仑中学 东方中学（重点） 陕汽二校 自达中学 东方美术高中 莲湖区 西安市第一中学（重点） 西安市第十中学（重点） 西安市第十五中学 西安市第二十五中学 西安市第四十二中学 西安市第四十四中学（重点）信德中学 西安市第九十一中学 西电公司高中（重点） 远东一中（重点） 庆安中学（重点） 远东二中（重点） 西安市外语学校（重点）
益华中学 西安市第七十中学（重点） 雁塔区 西安市第四十五中学 西安市第四十六中学 西安市第五十三中学（重点）西安市育才中学（重点） 西安市第八十五中学（重点）师大附中（重点） 西电科大附中（重点） 东仪子中 交大二附中（重点） 长安大学附中（重点） 西科一中（重点） 航天中学（重点） 电子一中（重点） 师大实验中学 博迪中学（重点） 西电科大附中太白校区 高新一中（重点）
西安市房地产业调查报告 编制人：林蔚 林邦顾问机构香港有限公司 年
目录 第一章西安房目前地产业的宏观环境分析 一、西安房地产宏观经济分析 二、西安市居民收入状况 三、西安城市居民消费倾向 第二章西安市目前房地产市场运行形势分析 一、西安目前房地产市场分析 二、西安房目前地产市场运行特点 三、西安楼市整体发展状况 第三章西安市房地产市场区域调查分析 第一节城南 一、城南的环境现状 二、城南与其他区域的比较 三、城南的房地产现状 四、城南目前房地产价格分析 第二节城北 一、城北环境现状 二、城北与其他区域的比较 三、城北房地产现状 四、城北目前房地产价格分析
五、城北房地产未来前景 第三节城东 一、城东地产发展概述 二、城东地产正在升温 三、城东目前房地产价格分析 四、城东成为西安地产的又一亮点第四节城西 一、城西区发展主要特点 二、城西目前房地产价格分析 三、交通成为城西地产的瓶颈 第五节高新 一、西高新的环境现状 二、西高新与其他区域的比较 三、西高新的房地产现状 四、高新区目前房地产价格分析 五、西高新房地产的前景
第一章西安房目前地产业的宏观环境分析 一、西安房地产宏观经济分析 年上半年，西安商品房销售量为万平方米，较上年同比增长；其中，住宅市场销售面积为万平方米，较上年同比上涨。从年下半年西安房价升至历史高位开始，到年西安楼市持续一年多的观望调整，再到上半年西安楼市开始出现量升价稳、重新焕发活力，西安楼市呈现出比较稳健的市场环境。年西安商品房总销售万平方米，与年相比增长了％。即使与高速增长的年相比，也增长了％。经过年下半年连续次的降息，在契税、首付、营业税等利好政策推动下，年后房地产市场开始回暖。同时，随着相关部门对于楼市优惠政策延续的相关规定出台，不少西安市民希望能赶上最后的利好政策，也加快了购房步伐。而一些开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠及促销力度，吸引了不少购房者。年西安楼市火爆，除了上述原因外，还有以下因素：一是政府的强力救市政策，包括对开发商和购房者的税费优惠政策，导致大量资金直接涌入楼市；二是例如结婚购房等居民的刚性需求依然非常旺盛；三是在强力救市政策的影响下，投资投机行为不断涌现，约占％；四是对通胀预期的加强，使得大量资金纷纷瞄准商品房市场。年从上半年的刚需释放，到下半年的各种购房需求的激发，豪宅市场开始活跃，还有商铺、写字楼等市场，显现出经济回转上升过程中的房地产市场的回暖，还有各种投资资金的涌入，房地产已经成为这一年最为保值的投资选择。 年下半年房地产供求关系将逆转，预计年全年地产类上市公司归属母公司净利润仍将保持的增速。年是房地产行业“高增长”年，全年行业销
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基
新兰德 2004上半年度 房地产市场调查报告西安新兰德市场调研咨询公司
XIAN NEWLAND MARKETING RESEARCH CO.,LTD 声明:该报告的所有数据、表格及文字容的归新兰德市场调研咨询所有。其中，部分图表在标注有数据来源的情况下，归属原数据所有公司。 新兰德公司取得数据的途径来源于消费者市场调查和权威部门公开的资料，如果有涉及纠纷问题，请及时联络新兰德公司。 房地产市场消费需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解市消费者对房地产消费的需求，“新兰德调查()”借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于春季房展会期间（2004年3月7-10日和3月10-22日）按照城区特点选择了1000位近两年打算购房的消费者进行了现场问卷调研，此次调研从市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。“新兰德调查()”对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 “新兰德调查()”在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态
西安市二手房买卖合同 房地产卖契买 1.本契约文本适用于房地产买卖立契。 约（）房买卖契字号 2..本契约未尽事宜，双方议顶定后，可填入空白条款内或另行签定附件. 3..本契约格式解释权归中华人民共和国建设部。 房地产买卖契约甲方(卖方):立契约人乙方(买方):由于甲方收到乙方预付的购房定金人民币(大写)。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在区路(街)的房地产(房屋建筑面积平方米)出售给乙方。 该房地产的基本情况已载于本契约附件一。 乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币(大写)元；￥元。乙方由二0年月日前次付清给甲方,购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式:三双方同意于二0年月日由甲方将上述房 地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时,其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。 五、违约责任:乙方中途悔约,乙方不得向甲方索还定金,甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之的滞纳金。 六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按
历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；
西安市房地产价格走势分析 2009年国内各大城市房价、人均收入、购房年限比较 深圳均价22304元/平米，人均收入：24870元，需不吃不喝90年。 北京均价19725元/平米，人均收入：21989元，不吃不喝80.7年。 上海均价17000元/平米，人均收入：23623元，需不吃不喝64.7年。 广州均价10937.3元/平米，人均收入：22469元，不吃不喝43.8年。 杭州均价21036.5元/平米，人均收入：21689元，不吃不喝87.2年。 厦门均价11946.8元/平米，人均收入：21290元，不吃不喝50.5年。 南京均价8594元/平米，人均收入：20317元，需不吃不喝38年。 合肥均价4654元/平米，人均收入：18000元，需不吃不喝23.2年。 长沙均价4090元/平米，人均收入：10457.13元，不吃不喝35.2年。 成都均价6418元/平米，人均收入：16900元，需不吃不喝34.1年。 重庆均价4675元/平米，人均收入：15950元，需不吃不喝26.3年。 郑州均价4457元/平米，人均收入：26476元，需不吃不喝15.1年。 （来源：华龙网） 一、西安市房地产业发展成就 西安市房地产业从80年代中期开始起步,历经房屋统建、低洼棚户区改造、旧城改造、安居工程及经济适用房建设、房地产开发等阶段,从无到有、从小到大、从乱到治,逐步发展壮大起来,现已步入持续、快速、健康发展的轨道,对我市国民经济的发展、人民群众居住水平的提高,以及城市面貌和基础设施的改善所起的作用日益显著。 近二十年西安市房地产业生产总值由1992年的1.58亿元,上升到2007年的60.24亿元,增长了37倍,占我市国内生产总值的份额由1992年的0.96%上升到