售楼小姐曝楼市寒冬里地产商的“坑爹”卖房招数
售楼小姐曝楼市寒冬里地产商的“坑爹”卖房招数
一、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
二、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
三、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
四、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
五、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
六、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
七、绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
八、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
九、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
十、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
十一、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
售楼小姐曝楼市寒冬里地产商的“坑爹”卖房招数
十二、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
新手买房注意事项
一、买房目标的确定
理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
二、买房首付款的积累
买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
三、买房常识的学习
学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
四、买房范围的筛选
选择适合自己的楼盘——购房量力而行。面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
五、出行时间成本的节省
购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730
小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。
开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。
确定5公里生活圈
提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
六、购房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
交易费用
契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。
登记费：每套80元
印花税：5元
手续费：3元/平方米
贷款费用
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
七、购房费用具体实例（一）
八、购房费用具体实例（二）
三、物业管理费
依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有：
1、进住手续费：2元（一次性）。
2、装修垃圾外运费：20元/居室×6＝120元（一次性）。（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）
3、保洁费：36元/年·户。
4、保安费：24元/年·户。
5、各项费用统收费：12元／年·户。
6、自行车存车费：48元／年·户（以每户有两辆算）。
7、共用电视天线费：39．84元／年·户（以每户有两端计）。
8、生活垃圾外运费：7元／年·户。
9、化粪池清淘费：24．3元／年·户。
10、管理费：113．4元／年。
11、小修费：155．52元／年。
12、中修费：554．32元／年。
13、小区公共设施维修费：81元／年。
14、供暖费：1296元／采暖季。
备注：因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。
从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费。
提醒：购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住宅的标准，其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些。因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。另一方面，发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。
九、购买二手房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
购买二手住房
中介费一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。
测绘费有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交13元测绘费
评估费持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰
交易费用
契税：普通住房1.5%，高档住房3％。已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。
登记费：每套80元
印花税：5元，买卖双方均需缴纳
手续费：3元/平方米，买卖双方均需缴纳。
营业税：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。
贷款费用
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。
备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
一、成本+竞争？消费者+竞争？ 无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用的总和。二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。三是消费者——目标消费者能够接受何种价格。 三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。 成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润（视目标不同而比例不同）→得出本楼盘价格。 消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。 很显然，目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它最简便易行，因为这样能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。但从上面的比较中我们可以看出，这种是典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先是定价过高产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于价格体系之外，而现实是只有
当消费者认为付出该价格能得到相对甚至超额的价值时，才能使交易成为现实，一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的设计、建筑，依成本+利润方法定出的价格只能是一种“虚拟价格”，得不到消费者的回应，于是产品滞销，于是制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。其次是定价过低较难赢取超高额利润的风险。当前地产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级差距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润，但以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。 消费者+竞争定价策略最大的好处由于以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，因而无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。 但这一定价策略需要发展商有以市场、以消费者为中心的开放心态，需要认识到价格是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统策略，需要在前期做大量的专业研究，需要大量同时具备专业与市场知识的管理人才，因而在目前国内的发展商中，只有万科、深圳的金田、招商、华侨城、北京中鸿天、广州金业、上海华辰等大市场中的大发展商才能做到，但反过来，从市场出发、从消费者出发也正是他们屡屡成功的主要原因。
中国楼市未来价格走势 中国经济最大的变数在于房地产与股市。 中国的股市在热钱的不断推高下，从998点到6124点，可以说疯狂。但中国政府理性，知道这样对中国实体经济帮助不大，在4000-5000点时就开始对经济当然包括股市、楼市进行调控，取得了不错的效果： 1、在外国热钱推高股市想溜之前，调控股市，使股指断崖般向下做自由落体运动。有着鲜明的调控色彩。试想一想，在中国保持着10%多的经济增长率面前，面对在美国本土发生的次贷危机进而发展为金融危机的美国股市都只下跌了10-20%，而中国股市却在提前下跌了50%的时候，竟比美国股指跌落得更快。有人想不通，其实这不能通过正常的股市思维来思考这一切。必须从两国政府之间的明争暗斗来分析其思路。 美国以及外国的热钱为什么要来中国，并不断推高中国股指，目的是在短时间内吸货-拉高-派发，想在中国股市坐庄，捞一把就闪人。但中国这一代领导人却有着五千年中国的智慧与成熟，知道股市对中国经济及上市公司的重要作用，其中最重要的就是融资功能，让中国的企业，特别是国有银行获得重生的资本金，因此在股市高涨的时候，拼命地让中国的几家国有银行上市，增强其实力，这在此次的金融危机中，中资银行表现得如此稳如泰山就知道中国政府让中国的银行上市的策略是多么聪明了；中国政府同时知道股价的高低，只是上市公司在市场里的一个价格符号罢了，只影响着是股民的钱袋，股价的波动，对实体经济来说，影响甚小，或者完全不受影响。在别人把中国股市、楼市当成一种战争工具的时候，也知道如何利用东道主的优势回敬入侵者，那就是打压、打压、再打压股市。嘴上说希望股市楼市稳定，但行动上却没有实际的利好出台，就如美国的“强势美元”策略一样，说强势的时候，就意味着实际的弱势意图，而在美国发生经济危机时，没有了强势美元的宣传，但美元却奇迹般地强势起来，这就是美国想借美元的国际货币地位实现其不可告人的目的。中国领导人也深暗此道，这不股市在此次次贷危机没有完全暴发的时候降了一半，在次贷危机全面暴发时，更加疯狂地下跌，仿佛金融危机不是发生在美国，而是在中国，为什么会出现这种现象，就是中国不愿意美国的热钱在虽然被套的情况下被抽逃，导致资金快速外流，危协中国经济的稳定。热钱可以走，但此时的热钱回流美国时，也只能是偷鸡不成蚀把米了。 2、再回来看一看楼市。中国的楼市也是热钱寄生的地方，同时也是中国的经济支柱之一。如何处理好楼市问题是一个难题。中央处理此问题，也有其独道之处，相比股市的急，楼市方案就一个字--------缓。 处理楼市要注意两个问题：1、房价大起大落问题。房价的大起大落，容易引起人民的反对，楼市与股市不同，投身与股市的人都还受到“股市有风险，投资需谨慎”的风险教育，而楼市一部分是炒房客，而另一部分人则是为了实现居家的梦想，关系到的是民生的问题，弄不好会出乱子，不可不慎重；2、热钱回流的问题。中国楼市的价格近年来突飞猛涨，当然少来了热钱的功劳，但不要忘了，热钱的本质，不是投资而是投机，因此在外资撤退的时候，不可避免的是楼价的回落。 再注意这个细节，在股市急跌的时候，楼市还在顽强地上涨，但涨幅趋缓。为什么要缓，在股市与楼市同跌的情况下，会出现什么情况，在关系民生的楼市与股市同跌，多半会出现社会动荡，银行按揭贷款的大量坏帐产生，那么中国式的次贷就可能不可避免的发生，并严重影响每一个中国人，导致经济危机在中国发生，那时不要说中国救世界，那时会出现世界掠夺中国了。因此一个“缓”字是多么重要。
新开楼盘价格体系 A.价格策略 （一）价格定位策略 价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。 1、产品分类 根据面积区间分类分为：Ⅰ～Ⅴ 类别面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比套数小计套数比 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 合计
产品类别 户型 面积小计 面积比 套数小计 套数比 1 2 3 4 总计 面积区间比例图示 不同面积区间的套数比 % % % % Ⅰ % Ⅰ % Ⅱ Ⅱ % Ⅲ Ⅲ Ⅳ Ⅳ % Ⅴ % Ⅴ %
不同产品面积比例图示 % 1 2 % 3 % 4 % 不同产品套数比例图示 % % % 1 2 3 4 % 统计分析： 结论：通过产品分类分析，总结出销售主攻方向。
二、选择竞争楼盘的原则 竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房地产项目竞争对手的基本原则如下： B. 同地域片区竞争 C. 同品质竞争 D. 同定位竞争（户型和客户的定位一致） E. 同概念竞争（主要卖点的推广） F. 同客户源竞争 以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，对于确定我项目的价格和销售策略具有借鉴意义。 三、竞争楼盘概况 根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确定出本盘的实收均价： 项目
位置，占地面积、开发总量，园林景观及配套情况，产品类型分布、户型结构等详细情况，认筹或销售情况，余量分析，客群分析，主力户型； 具体销售策略，销售政策，销售效果，存在问题 项目 项目 项目 项目
二、产品差价系数定价法 (一) Townhouse定价依据 1、系数指标 一、户型指标 二、朝向指标 三、端单元指标
四、楼间距指标
五、花园指标 六、露台指标 七、地下室指标 八、交通动线指标
九、户型稀缺性指标 十、景观指标
2、Townhouse价格计算函数公式说明： 建筑单价=基价 + IF(户型代码=1,200,IF(户型代码=2,300,IF(户型代码=3,300,IF(户型代码 =4,200,IF(户型代码=5,0,IF(户型代码=6,0,IF(户型代码=7,100,IF(户型代码 =8,100,200)))))))) + IF(朝向代码=1,0,IF(朝向代码=2,-50,-100)) + IF(端单元代码=1,400,IF(端单元代码=2,300,IF(端单元代码=3,300,IF(端单元代码 =4,200,0)))) + IF(南楼间距代码<18,-20,IF(南楼间距代码<20,0,20)) + IF(北楼间距代码<18,-20,IF(北楼间距代码<20,0,20)) + IF(花园面积代码<30,0,IF(花园面积代码<50,100,200)) + IF(花园朝向代码=1,80,-80) + IF(露台面积代码<20,0,IF(露台面积代码<30,30,50)) + IF(地下室面积代码<40,0,IF(地下室面积代码<60,50,80)) + IF(交通动线代码=1,-20,IF(交通动线代码=2,-10,IF(交通动线代码=3,-150,IF(交通
动线代码=4,-20,IF(交通动线代码=5,-10,IF(交通动线代码 =7,-170,IF(O8=8,-40,0))))))) + IF(户型稀缺性代码<5,200,IF(户型稀缺性代码<15,100,IF(户型稀缺性代码 <30,50,0))) + IF(景观代码=1,600,IF(景观代码=2,400,IF(景观代码=3,300,IF(景观代码 =4,100,0)))) + 手调系数 3、Townhouse定价建议：5601元/平米（底价）、5896元/平米（表价）
楼盘市场价格调研报告_调研报告 楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。下面是小编为大家整理的关于楼盘市场价格的调研报告，欢迎大家的阅读。 楼盘市场价格调研报告一一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征 产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、xx商品住宅供给和销售基本分析 (1) 商品住宅价格与销量分析 xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉
楼盘定价的细节 大体的价格基准就不予重复了,无谓也就是此之前策友们曾提过的市场定价法和成本定价法。这次我们的重点在于:当定出了基准价之后,其他价格该怎么定,有何影响因素? 先列一个影响楼盘系数的目录出来 1、朝向系数 2、副朝向系数 3、景观系数 4、对流系数 5、层差系数 先讲一下朝向系数吧 一:朝向系数 朝向来说:一般除了别墅之外,不存在整套单位的朝向问题。一般我们说的朝向指的是客厅的朝向。 1、朝向系数 以1为标准系数,各朝向系数加上1 分了16个朝向,从正北开始的系数分别如下: 正北:-0.05
东北:-0.04/-0.02 正东:0/0.02 东南:0.03/0.04 正南:0.05/0.05 西南:0.04/0.02 正西:0/-0.02 西北:-0.03/-0.04 注:以上的系数都为销售当地楼盘的效果不断改进得出,基本上适用于南方 大部分地区。有争议处为到底是南向好还是东南向好,具体要根据当地人的偏好调整系数。 2、副朝向系数 所谓的副朝向系数就是与主朝向呈90度,然后又是能够接受日照的方向。 主朝向是客厅的朝向。副朝向系数与主朝向系数一样,只是所有数值只有主朝向的五分之一,也就是说如果正南向的正朝向是0.05的话,正南作为副朝向只有0.01。 为什么要加这样一个系数呢?一般来说,副朝向的位置都会设置为主人房,所以稍微关注一下。 二:现在讲景观系数,这是定价中比较复杂的问题,希望各位策友一起参与讨论一下
1、景观系数 景观系数不太好讲,不过从客户的反应来看,一般客户最看重的景观为客厅的景观,所以景观系数中指的景观大多以客厅的景观为主。 由于视线的关系,我一般只对正对客厅正负45度之内的景观为准,超过了这个范围,一般情况下就不是那么重要的景观了,因为一般人不会注意那么大的角度。 除客厅外,主卧室的景观也有一定的影响,但除非主卧室的景观特别好或者特别差,否则只要根据客厅的景观就可以确定这个景观系数了。 一般来说,景观系数是除朝向之外最重要的影响系数,所以一定要订出差距来。 首先,要搞清楚景观系数取决于哪部分的景观。一般定价都会以一个组团来推货,先定下一个景观点,然后加上景观系数。 比如说:一个楼盘是一个围合的组团,对组团花园的单位景观系数的起点就较高,可以加上0.05。 这里注意一下,楼距这个因素在景观里面显得比较重要。因为虽然是看景观,但很多时候会变成看楼距,楼距开阔的地方一帮都会有景观的。这里可以根据楼距的对比加上一些分值,范围在0.04之内。这个是对向着小区里面的单位而言,如果景观上没有特别强调某一部分,那么其实大家都相差不了多少的,那肯定是楼距大的地方会设置多一些的景观。就例如: 如果没有中央水景之类的比较特殊的景观。那一个小区的最高景观系数一般不会超过10%的。但是如果是对小区外的楼,在城市来说,就基本上没什么景观,这个时候就不管什么楼距不楼距的了,景观系数肯定就是0了。
楼盘市场价格调研报告 楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。下面是小编为大家整理的关于楼盘市场价格的调研报告，欢迎大家的阅读。 楼盘市场价格调研报告一一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征 产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了%，xx区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、xx商品住宅供给和销售基本分析 (1) 商品住宅价格与销量分析 xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，xx住
开发商新推楼盘的价格策略 专家撰文认为，投资获利是一个发展商最为关心的事，价格策略自然是重中之重。 1．低价开盘。低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的的综合性能不强，项目的开发量相对过大；绝对单价过高，超出当地主流购房价格；市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。 低价开盘有利点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。 2．高价开盘。高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘卖点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。 开盘前应充分做好案前各项准备工作 “一个好的开始是成功的一半”。代理公司在推出一个房产个案时，在开盘前做好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了，才能顺利地完
成好后面的销售任务。 一般在做案前准备时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。 案前工作一般要完成四大项目：建筑设计的确定、工地现场的布置、企划执行、业务执行。 一块地块在确定下来后，发展商首先要根据设计院的竞标方案，确定小区的规划方案。代理商可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况，参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括：小区规划、平立面、面积、建材设备、景观、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观，发展商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型，在样品出来后，代理公司要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反映出小区的规划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。 工地现场的布置分为：场地平整；售楼处的设计、建造、装修；停车场、入口地面、庭院的建造；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的
房地产各阶段定价格策略的分析 楼盘各方面条件相差不大，有些旺销，而有些却滞销了？除了楼盘自身品质、市场销售渠道、宣传促销推广等方面因素外，正确的定价策略非常重要，是一个关系楼盘命运的关键问题。如何制定正确定价策略？本文认为在楼盘的“前期”、“开盘”、“尾盘”，这三个阶段的中，发展商以市场、以客户为中心的开放理念进入房地产市场最为重要。本文将结合作者在实际工作中的经验体会，分析比较楼盘不同阶段的不同定价策略，从中论证：应以“客户所接受价格是摘要：中国房地产市场已经进入买方市场，在激烈的市场的竞争中，为什么许多定价的决定性因素”这一新的定价模式，来指导楼盘的定价策略，再根据不同的楼盘、不同阶段确定不同的定价策略，真正的将价格作为一种营销手段
来整体考虑，认识到价格策略是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广在一起，构成一个互有关联的系统策略，在实际工作中灵活运用，才能在激烈的房地产市场竞争中找准方向，顺利完成楼盘销售任务。 一、前期：“成本定价策略”还是“客户定价策略” 价格策略是根据预计的销售目标，在一定的时间段内，通过各种价格的组合方式为开发企业获取最大利润的销售策略，它由前期市场价格分析、开盘价、销售期间的修正价格、清盘价等数据组成。在楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：成本——土地使用费、公共设施配套费、建筑材料、人工费以及相关税收、费用的总和等；客户——目标客户能够接受何种价格。竞争环境——市场供求总量、直接和间接竞争的对手们价格情况。这三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与客户则是决定价格策略的根本因素。深入分析后可发现：“成本定价策略”和“客户定价策略”是房地产定价的两种基本策略。 （一）成本定价策略 “成本定价策略”的制定程序是：计算出工程总成本→了解竞争对手的价格情况→加上预期利润→得出本楼盘价格。 目前，在海口多数发展商选择的是“成本定价策略”定价策略，
房地产价格方案 房地产价格方案作者：佚名 时间：2008-12-1 浏览量： 第一节项目价格制定原则 一、实现项目合理利润 有人曾经作过如此比喻:一个楼盘的价格制定出来后,客户在选购自己满意的房屋时,如果客户对其价格的反应是”只购买而不抱怨”,则说明楼盘定价偏低,客户认为购楼是一种价廉物美的投资行为;如果客户”只赞誉而不购买”,则说明客户对楼盘确实喜欢,但其过高的价格让客户难以承受,客户觉得发展商是持价待沽;但如果客户”既购买又抱怨”,则说明发展商搔到客户的痛处,价格恰能反应出房屋的价值所在,客户对发展商是既爱又恨,买到房屋,但又心痛自己的”钱包”,这种价格就制定得非常合理。 项目价格制定的过程,从客户的购房心态上来说,就是要找到让客户产生这种”既购买又抱怨”的价格空间的过程,而此时楼盘的销售,无论是在销售进度上还是整体项目的利润空间上,都达到一种良性互动的结果。本项目在目前还未正式推出的前提下,要寻找到客户的这
种”既买又骂”的价格空间,最好的一种方法就是通过对项目进行利润分析,结合本地区房地产行业的整体利润回报,找到适合自己的利润空间,然后确定项目的价格。然而,此种定价仅仅确定的是项目区域性的社会平均利润,针对具体的本项目来说不一定合适,毕竟房价定得太低会使整体利润水平有限,浪费了投资的心血和商机;房价定得太高,又必然导致较低的成交量和较长的销售周期,项目的资金回收就会太慢,这同样也会使投资利润水平下降。只有制定合适的价格,在合理利润的基础上顺利实现房屋的销售,才是项目定价的根本。 本项目前期如果经过精心的规划、设计和制作,无论是外立面设计、户型设计、园林景观、小区规划还是物业管理,都经过细心雕琢,甚至包括销售管理和营销推广都经过精心的研究,这就使得项目在实现合理利润的条件下隐含着较高的附加值因素,从创造楼盘更多的附加值出发,应能为项目带来明显的附加值效应,项目的定价也从符合楼盘的附加值因素出发,也就符合楼盘开发投资的根本需要。 二、实现各单位价格合理分配 根据我方初步调查,仅就多层住宅来说,发现同一项目最高价与最低价差额不等,有些楼盘的差额还相当悬殊,如《汇福佳苑》,最高价与最低价相差达300元/m2,这对于最高价也仅只有1398元的多层来说,