商业地产去库存四大“妙招”
原创2016-10-19CIA中国指数研究院
?前言
电商冲击、野蛮式生长……多重因素叠加导致商业地产库存居高不下。对此，中央和地方纷纷出台相应政策措施助力去库存，品牌企业也各尽其能破解商业地产高库存，其中不乏具有启发借鉴意义的模式或做法。我们通过研究及归纳，从“商业+”跨界融合、“互联网+”线上线下融合、发力“众创空间、长租公寓”等新兴业态、基于城市更新的并购整合四个维度，分析总结企业破解商业地产高库存的“四大”方法，以期为业界提供参考。
?“商业+”跨界融合
去库存逻辑
通过商业物业与其他领域的跨界融合，营造“体验”空间，优化资产结构，带来新的业务和利润增长点，助力去库存。
为顺利实现商业地产的库存去化，品牌企业积极进行商业物业的转型升级，由传统商业物业开发运营向商业综合运营服务商转型，探索“商业+”的跨界融合。从品牌房企商业跨界融合动向来看，文化和体育成为房企热衷的跨界方向，如泰禾、万达等加码院线进入大文化领域，万达、华润、佳兆业等尝试体育产业。
表：代表性企业“商业+”跨界融合动向
资料来源：中国指数研究院综合整理典型案例剖析：典型案例剖析：南昌万达城
近年，万达商业为了寻求新的业务增长点，战略重心从房地产开发向商业综合运营服务商转型，并对原有单一的商业购物中心再度升级，开发商旅文综合体“万达城”，其中于2016年5月开业的南昌万达城为标杆之作。
?基本概况
?六大项目业态
主题乐园：6大主题区、60余项游乐设施
海洋乐园：7大主题区，300多个种类28000余条电影乐园：国内的高科技电影娱乐体验
万达茂：26个青花瓷罐，40家全球美食餐厅
酒店群：9个度假酒店，4000间客房
滨湖酒吧街：20家国内外著名品牌
?运营策略
与旅行社合作或并购，完成旅游产业链布局打造“互联网+旅游”理念，提升品牌附加值提前启动预售票机制为项目开业预热利用事件营销，为项目造势——“会飞的鲸鲨”
?盈利模式
“以售养租”模式。首先，万达城利用主题乐园等投资提升区域价值，开发住宅项目与之形成互补，通过销售物业的资金保证主题乐园良性运转，如南昌万达城整个体量480万平方米，其中销售物业超过280万平方米。其次，万达将商场购物中心、电影院线与主题乐园形成配套，跨界融合，协同发展，增加利润空间。
南昌万达城是万达集团由万达广场这类单一的商业购物中心向大型商业文化购物公园转型的典型案例。截至2016年8月，万达已在全国布局了12座万达城，3个项目已开业运营。未来，商旅文综合体“万达城”有望成为万达规模扩张的跳板。
?“互联网+”线上线下融合
去库存逻辑
将互联网思维运用到商业物业的全链条，实现线上和线下融合，提升存量商业物业的吸引力，进而盘活低效的“存量资产“。
商业地产“互联网+”，应是从商业物业前期选址、规划、后期运营，到用户体验，全链条运用互联网思维，通过构建O2O发展交互平台，并利用大数据精准分析经营数据、消费者、租户或业主的信息及行为，实现线上和线下的高效融合，提升品牌价值，盘活低效“存量资产”。目前，在商业地产领域，房企主要基于以下三种方式实现大数据的应用。
图：房企对大数据主要应用方向
资料来源：中国指数研究院综合整理
表：代表企业“互联网+”线上线下融合动向
资料来源：中国指数研究院综合整理
打通线上和线下，相互融合是未来商业发展趋势。除上述实体商业将传统线下优势与线上业务整合优化外，一些品牌电商也在向线下延伸，如亚马逊开设实体书店，当当实体书店长沙开业等。由此可见，通过体验打通线上和线下，线上支持线下，线下也可反哺线上，相互融合才是未来商业发展的趋势。
?众创空间、长租公寓等新兴业态发力
去库存逻辑
开发商通过租赁老旧或经营不善的商业物业，进行重新定位、二次改造、二次招商，最终实现溢价出租、资本退出，进行存量资产的再利用。
政策支持导向下，资本和开发商争相进入新兴业态领域。2015年3月，《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次提出“众创空间”；2016年两会“大众创业、万众创新”更是成为多方关注热点。2015年11月，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，首次将出租公寓写进中央政策文件。在政策支持下，万科、龙湖等地产公司及高和资本等机构都在以或租或买的形式获取旧改项目。
表：代表企业新兴业态发展动向
资料来源：中国指数研究院综合整理
利用新兴业态改造闲置资源，满足多元化需求，盘活市场存量。“大众创业、万众创新”已成为当今时代潮流，共享经济的兴起，创客空间、长租公寓、线上短租平台的出现，外加“商改住”、“商改写”等去库存政策支持，联合办公、长租公寓等新兴业态则成为释放空间资产价值、盘活商业地产存量的一条新路径。
典型案例剖析：优客工场
2015年4月，毛大庆创始的优客工场首次公开亮相，旨在盘活存量物业资产，通过合理改造，打造以众创空间为基调的联合办公社群生态圈。据官网数据，截至2016年8月，优客工场已快速布局全国16个城市，36个场地，开业项目20个，截至2016年底，将实现30000个工位的共享社区平台。
?战略布局
目前，优客工场已布局16个城市，其中第一圈层包括北京、上海、深圳，第二圈层包括广州、南京、杭州、武汉、西安、青岛等13个城市。其战略布局城市选择有五大关键点：
A.布局城市均为融资环境、创业成本、置业压力三项指标在2015年城市排名TOP20且GDP体量较大城市。
B.布局城市配有众多高校和科研机构等，为创新创投提供人力和智力支持。
C．布局城市中，活跃的创业人群年龄结构偏低，创业氛围浓厚，城市创新能力强。
D．亟待高科技落地转化推动转型的传统行业城市，如太原、青岛等。
E．当地政府对于创业、联合办公行业的政策引导和支持。
?市场定位
?盈利模式
目前，从优客工场的收入来源来看，股权置换、租金仍是其主要盈利模式。由于初创型公司的盈利本身就很少，从中抽到的分红微乎其微，优客工场主要靠的还是租金。除此之外，优客工场也构建服务平台，通过给创业企业提供增值服务获得盈利，但盈利通道有待打开。
?并购整合剑指城市更新
去库存逻辑
收购价值被低估的商业物业，重新定位和改造升级，提升物业价值，在此过程中通过资产证券化退出，盘活存量同时也为企业获取资金进行循环投资。
收购价值被低估的商业物业，通过城市更新盘活存量。近年，部分传统商业项目经营或销售情况每况愈下、甚至持续亏损，而此时，具有专业运营能力与资金优势的综合型商业地产企业、资本抓住机遇，伺机收购并发展壮大，通过城市更新盘活存量。
表：代表企业并购整合发展动向
资料来源：中国指数研究院综合整理商业物业被收购后，主要有两种运作模式：
第一种，集投资与运营为一体。投资机构同时作为管理运营机构，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。凯德和万科是这种模式的代表。
第二种，投资与运营各尽其能。投资机构作为财务投资人，管理运营则交由专业运营商管理。如当前倡导轻资产运营的万达、大悦城等，则是以专业运营商的身份实现轻资产化。
企业通过并购整合，实现化解商业地产库存，需要的支持工具，即资产证券化。资产证券化可以将沉淀在项目里的巨额资金释放出来，解决企业的资本流动性问题，同时也解决了不良资产的盘活问题。目前，国内正起步的两类商业地产证券化是REITs（权益类证券化）和CMBS（债项类证券化）。短期来看，CMBS能解决商业地产开发商迫在眉睫的资金流动性问题，有助于盘活存量；长远来看，CMBS将会助推REITs落地和发展。目前，中国金茂于2016年8月发行了国内首单CMBS产品（高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划），发行规模约40亿元人民币，票面利率3.3%，此次发行具有该类产品的标杆效应，将开启和加速推动商业地产金融化时代的到来。
?小结
通过政策调控助力库存去化是重要手段。对于增量市场，因城施策，优化供应结构。根据城市不同情况，因地制宜采取措施。对于库存压力大的三四线城市，严控或禁止新增商业用地；对于供需紧张的一二线城市，适当考虑土地供应。对于存量市场，支持待开发用地、已开发商业用房使用性质改变，但对于调整项目界定、土地差价等细化问题，有待政策出台。政策优惠方面，通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策，降低企业资金压力。
企业思路转变是根本之道。对于企业而言，无论是“商改住”、还是“商改办”，政策只是特定时期助力库存去化的手段，而非解决商业地产去库存的根本之道。简言之，商业地产库存去化的出路还是思维的转变，一方面通过合理定位，业态和功能的合理布局或调整，提升商业地产价值；另一方面通过资产证券化化解大量资金的沉淀，最终实现退出。
沁园春·雪
北国风光，千里冰封，万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。
山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试比高。
须晴日，看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。
一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。
俱往矣，数风流人物，还看今朝。
四大抗衰老秘诀 抗衰老秘诀一、茶多酚帮助肌肤抗衰老 茶多酚是一种对于肌肤非常有效的抗氧化剂，能够促进肌肤的新陈代谢，帮助维持肌 肤的洁净，减少肌肤毒素和有害物质的沉积，对于维持肌肤的健康非常有帮助。像绿茶、 红茶以及我们平时所喝的茶饮当中，都含有丰富的茶多酚，茶多酚具有帮助肌肤抗氧化的 效果，能够增强肌肤的免疫力，使肌肤更加有弹性，阻止黑色素沉积，常喝绿茶、红茶等，可以让肌肤保持光滑白皙，尤其是对抗电脑辐射以及强烈的紫外线辐射，减少色斑的出现，对帮助肌肤抵抗衰老非常有帮助。 抗衰老秘诀二、补充维生素C对抗肌肤衰老 除了具有非常好的抗氧化作用的茶多酚之外，维生素C也是肌肤抗衰老必不可少的元 素之一。维生素C能够帮助肌肤维持白皙嫩滑，美眉们可以选择口服维生素C片，也可以 常吃富含维生素C的果蔬，例如西红柿、胡萝卜、苹果、橘子、柠檬等等，常吃富含维生 素C的果蔬，可以帮助肌肤清除自由基，为肌肤形成一层保护膜，帮助肌肤增强自我修复 和对抗衰老的能力。 抗衰老秘诀三、补充维生素E对抗肌肤衰老 抗衰老秘诀四、胶原蛋白对抗肌肤衰老 我们的肌肤能够有弹性的、水润的维持它的活力，就要有充足的胶原蛋白的支撑，胶 原蛋白是维持肌肤有弹性和白皙的非常好的物质，美眉们可以通过涂抹胶原蛋白霜或者是 常吃猪蹄、猪脚、猪皮等来补充胶原蛋白，对抗肌肤的衰老。因此，美眉们想要留住青春，就要补充足量的胶原蛋白。 下面给大家分享一些抗衰老的食谱： 一甜椒炒丝瓜 材料：丝瓜400克，甜椒100克。 调料：姜丝，盐，白糖，水淀粉，胡椒粉，香油，植物油各适量。 做法：1、炒锅置火上，倒油烧热，放入甜椒翻炒至五成熟，捞出待用。 2、锅热后放入丝瓜翻炒，放入其他材料翻炒均匀后调入调味料，用水淀粉勾芡，淋 上香油即可。 二白菜心拌海蜇
益福利高级课大公开:都业华-倒差价、杨凯-机构坐庄、俞涌－抄底技巧
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【益福利】高级课大公开：都业华-倒差价、杨凯-机构坐庄、 俞湧-抄底技巧 都业华高级课-倒差价及黄金分割线 学习的时间总是过的那么快,不知不觉半年的课程就要结束了,一路走来我们看到了同学们从起初的兴奋,继而的迷茫,在到最后的顿悟，可能有的同学理解的早,有的同学理解的晚,就像一只股票一样,有的涨的快，而有的却涨的久,虽然不一定都能像老师一样完全掌握这个方法，但是这半年来我们看到了很多同学的成长,作为老师没有什么比看到同学们的成 长还开心的事,当然我想更多的人不仅仅是学到了方法和知识，而是学会了坚持,学会了把学习当做一种习惯,这已经是成功的开始了，正如我们一开始就跟大家讲的，在正确的道路上纵然是一小步一小步最慢的前进,也要强过于在错误的 道路上大踏步的前进。 分享完这半年来的心得,今天我们继续分享下本周都老师课 程的经典内容,在应同学们的强烈要求下,本周继续为大家分享了实战中如何倒差价以及黄金分割线结合中枢的战法。 一、如何利用中枢和级别倒差价 1、倒差价的原理 在某股票某级别线段上涨过程中，在线段上涨没有终结的情况下,充分利用其间笔的上下震荡来进行先卖出再买回的操
作,通过这种操作有效降低持仓成本,此种操作模式称之为倒差价操作; 2、倒差价的基本原则 (1)、针对初学者，我们不推荐进行倒差价,建议按照买点买、卖点卖的原则进行操作，中间阶段保持持股即可;因为在不熟练的情况下，倒差价倒不出不说,还经常把筹码倒丢了，或者变成了高买低卖，把节奏给破坏了; （２）、针对熟练的同学,可以尝试倒差价，目的在于充分利用股票的震荡,将成本尽快向0靠拢,以获得最大的安全； 3、具体的方法 （1)、每一笔都倒； (2)、只在中枢震荡中倒； ４、倒差价的仓位控制 建议比例:３０%-50％之间; 如果倒差价的仓位过大,会使得操作者心理压力较大,随时担心股价上去后筹码倒丢了; 如果仓位过小，就算倒了差价，效果也很难显现出来； 5、在熟练程度不高的情况下会出那些错呢？在怎么办呢？(1）、卖完以后，次级别的一笔上涨并没有结束,而是继续上涨；
商业地产 一、商业地产概述 商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。广义是指非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。 二、商业地产的好处 1、长期稳定的资金回报 商业地产的第一点好处，是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期，从雏形期到成熟期。现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。例如万达商业的租金环比递增就是2%——5%之间。如果第一年是100元，那么第二年递增4%就是104元，第三年递增5%是在104元的基础之上递增5%的，这个基数会越来越大。 2、资产升值 例如，现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营，现在价值是50000元/㎡，中间的2万元升值差价开发商是赚不到的，因为这是属于业主的。如果地块未售出的话，此升值空间自然是属于开发商。综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在不断的上升。 3、不受经济周期影响 在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品，所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。 那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微，只是利润相对减少了而已，这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。 4、提升城市竞争力 （1）商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。 （2）商业地产提升本小区及周边整体形象。优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次。例如北京的王府井、西单，广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？）都可以很好的提高城市的知名度。我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。 三、商业地产的劣势（对于开发商） 1、实力要求 首先对资金的需求较大。住宅地产一个项目总投资10亿元，20%——30%就可以启动，像万科、万达、华远等地产，50%的资金来自于预售，但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全款完成，至少资金要达到需要的80%才能启动。 其次是对于人才的要求非常高，尤其是复合型人才，即要懂招商，又要懂销售，因为商业地产的招销是不分家的。因为商业地产是统一运营、统一管理的模
汽车除雾四大妙招 一、雾气的产生 关于车窗内雾气的产生原理，我们就不做复杂的赘述了。简单来说就是由“外冷内热”的温差所造成的。车内的温度要高于室外温度，雾气随之形成。在本文中所指的水雾都指玻璃内部的，所以雨刷器的作用并不大。 二、除雾方法 除雾的方法多种多样，其实简单来说就分为花钱与不花钱两种。开窗对流不会带来额外的开销，但受制因素较多。而使用空调除雾应该是最为普遍的，但开冷风还是开热风也有讲究，后面会为大家介绍。专用除雾剂的市场鱼龙混杂，价格区间也较大不容易分辨，建议您自制除雾剂，具体方法会详细介绍。 1、开窗对流 如果发现车内雾气不大的话，可以将两侧的车窗打开一条缝隙，这样车内外空气形成对流，温差也会减小，雾气就会慢慢消失。这种方法的原理和开空调冷风是一样的，但不增加油耗。开窗对流的弊端非常明显，雨雪天气、高速路、雾气较大时都不可用，而且开窗会降低车内温度。 2、空调系统 对于大部分车主来说，使用空调系统除雾是最为普遍的。现在市面上基本所有的汽车前挡风玻璃下，都有空调出风口，只需将空调选至相应档位就可利用空调吹出的风除雾。但用冷风还是暖风呢.冷/
暖风各有优缺点，如果您着急上路可以用冷风应急。大多数情况还是建议您使用暖风。 打开车内的风扇和制冷开关，冷风吹到前挡风玻璃上雾气很快会消失，效果很直接。但这个方法有一个最大的弊病，就是车内的人会感到很冷。在原本就很寒冷的冬季，吹着空调冷风这滋味不好受。而且关闭冷风后，雾气有可能再次出现。所以我们并不建议使用冷风除雾。 用热风吹玻璃的效果是好于用冷风吹的。但由于刚启动时，水温很低，要经过一段时间空调才能吹出热风，所以时间上要长于用冷风吹。刚开始时，车内的雾气会变的更大，这是因为内外温差更大了，等热风将车内的水分烘干后，雾气就会消失。特别提示：如果使用此方法，请务必在行驶前使用暖风除雾，等待雾气完全消失在上路。 3、除雾剂 汽配城、超市等很多地方都有卖的。将除雾剂喷涂到汽车玻璃内表面，并擦拭干净，在清除玻璃污垢的同时，还还可形成保护膜，防止水汽在玻璃上的凝结而形成的雾层，喷擦一次可防雾十天左右。价格从十几元到上百元都有，目前除雾剂市场鱼龙混杂，很容易买到效果不好的产品。其实，完全不必花冤枉钱，自制即可。 其实我们完全可以自己勾兑“防雾剂”，效果也不差。最简单的方法就是用洗涤灵勾兑。洗涤灵和水按1：10的比列调配，然后用干净柔软的布蘸着它涂抹于前后风挡玻璃内侧上即可，也可以灌到小喷壶中使用。这种方法操作很简单也省钱，推荐大家尝试。
让你生双胞胎的四大秘诀 虽然号称是“生双胞胎的秘诀”，但是我们也可以看出，这些秘诀并不完全可靠，而且也存在诸多风险。 对于许多只有一胎生育指标而又非常热爱小孩的备孕夫妻而言，怎样才能在不违反计生规定的情况下能满足生多个小宝宝的愿望呢？答案当然只有想办法生双胞胎或是多胞胎了。然而一举两得也并非易事，那么有没有什么生双胞胎的秘诀能让人得偿所愿呢？ 长得一模一样又打扮得一模一样的双胞胎萝莉姐妹花或是正太小兄弟总是能让回头率飙升，也惹来不少羡慕嫉妒的目光。现在有不少想要生双胞胎的备孕夫妻，卯足了劲上网搜集各种生双胞胎的秘诀与攻略。那么网上流传的招数有哪些呢？究竟是否可靠？是否会有风险呢？ 生双胞胎的秘诀一：找个有双胞胎基因的老婆或老公 大家都很清楚，能否怀上双胞胎遗传的基因主要是在母亲这边，也就是说如果母亲是双胞胎，那么再次生下双胞胎几率就高达1.7%，远远高于父亲。 不过，由于我们对双胞胎的选择权实在不好掌控，所以，还是想想我们能做的事情吧。虽然，因为父亲是双胞胎而生下双胞胎的几率较低，但总比没有强！ 可靠指数：2(指数范围为0-5，0为不可靠，5为很可靠，下同) 双胞胎人再生双胞胎的几率有多高？加拿大蒙特利尔儿童医院长期的研究表明，这个几率在单卵双胞胎人(从同一个受精卵中分离出来的双胞胎人)与异卵双胞胎人(不同的受精卵的双胞胎)中有较大的差异。 双胞胎也能遗传？女性异卵胞胎人再生异卵双胞胎的几率大约为五十八分之一，并与异卵形成的遗传因素有关。男性异卵胞胎人再生异卵双胞胎的几率大约为一百十六分之一，但受到许多因素的影响，如配偶的年龄、身高和体重。 所以，找个有双胞胎基因的对象，还是有一定概率继续生出双胞胎孩子的。 风险指数：1(指数范围为0-5，0为无风险，5为高风险，下同)
“逃顶三绝” 作者:黑马王子时间:2016-1-12 22:30 第三轮股灾袭来，令许多网友措手不及，怨声载道，骂声不绝。 既然第三轮股灾来了，任何责难和咒骂都于事无补，既来之，则安之，唯一正确的方法就是面对事实，认真总结，亡羊补牢，犹为未晚。最近有许多网友在网上转发我的《判顶三绝》和《九阴真经》，也转发了许多成功出逃的案例，对大家深入学习量学提供了宝贵的借鉴，在此，王子向这些网友致以崇高的敬礼！ 最近，也有很多网友要求我结合本轮股灾重新讲讲《逃顶三绝》，我认为这是个好主意，下面就按大家的要求，结合本轮股灾，讲讲《逃顶三绝》。 一、关于“顶部预判” 关于顶部的预判，不少聪明人作出过许多设想，但是，很少有人能真正成功逃顶。量学在这方面的研究成果，大家有目共睹，最著名的《九阴真经》就是逃顶的护身符，如果与《逃顶三绝》结合，其效果不言而喻。 量学认为，什么是“顶”，我们事先谁都不知道，一旦走出来了，谁都可以是诸葛亮。那么，能不能事先预判“顶”将到来呢？能！《量柱擒涨停》有言：“顶”的到来往往与高量柱有关。通常情况下，高量柱一旦出现，“顶”就随之不远了；但是，如果高量柱后不跌反涨，这就是反常情况，我们就要反常操作。
由此看来，高量柱具有双重功能：既能判跌，又能判涨。如果单用高量柱逃顶，也许就会逃在一个加速向上的拐点上。那么，我们该怎么办呢？《量线捉涨停》为我们提供了另一个助手，这就是量线。 《逃顶三绝》就是量柱与量线有机结合的典范。 这里，我们要强调一个观点。量学所说的“顶”，是以一个“波段”或一个“阶段”来确定的。无论“波段”大小，只要出现了“逃顶信号”，就可以判顶逃顶。事实上，任何大顶都是由小顶助生的，只要我们及时逃过了小顶，自然也就躲过了大顶。请看图一“上证2016-01-11留影”：
篇一： 进入天津义乌北方国际商贸城市场管理有限公司已经满一年，在这一年的时间里，个人在我们公司招商部的工作中取得了一定进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。回顾这一年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了一定的突破，工作方式有了较大的改变，现将一年来的工作情况总结如下： 一、工作总结 1、了解公司各项规章制度 我于2012年11月进入公司，为了更快更好地融入公司这个团队，为以后的工作打好铺垫，我加紧对公司的各项规章制度的了解，熟悉公司的企业文化。通过了解和熟悉，我为能进入公司这个团队感到自豪，同时也感到自身的压力。在以后的工作中，我将以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更快更好地完成工作任务。 2、熟悉项目情况 作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。如自己对项目都缺乏了解，怎么向客户介绍项目？又怎么让客户才能信服你，到你项目投资发展？招商工作的顺利开展更无从谈起。个人由于是刚刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了新湖生活广场这个项目的自身项目情况。 3、学习招商工作专业技能知识 专业技能知识的掌握度，是成就一个优秀招商专员的重要因素之一。招商工作是一项比较繁琐的工作，这就要求了对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。个人在进入公司后，也不断加强自身专业技能知识的学习。比如学习招商工作的基本流程、招商工作每流程具体工作的开展方式与方法；学习办公所需的各种软件；学习品牌知识；学习与客户谈判的方式与方法等等。时至年末，个人在招商工作专业技能知识方面虽仍有很大不足，但通过这一年时间的学习，也还是取得了不小进步。 4、完成招商具体工作大致如下 ①参加前期的市调工作；主要是对天津市及静海周边县、区店铺租金价格的调查、物管费的调查、当地已有品牌的调查、各路段人流
房地产去库存之"持久战"2600字 摘要：近几年，我国房地产市场开始大热，一线城市房价快速上升，越来越多的人开始担心楼市热潮之后，泡沫会不会破火。自从中央经济工作会议将"去库存”确立为今年经济发展的五大任务之一以来，各地去库存措施频出。但从目前情况来看，效果并不理想，城市间分化趋势继续加剧，三四线城市住房存销比仍髙达30多个月，而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起，积聚了金融风险。因此，消化房地产库存, 增加购房需求刻不容缓。 关键词：供求失衡：去库存；人口流动：住房制度改革 一、我国房地产库存现状 当前我国房地产市场步入结构性过剩时代，楼市分化趋势加剧，一线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待相背离，而三四线市场却依然相对低迷。过去十几年来，我国农村人口大量迁移到城市,催生了房地产市场的大辉煌。但在目前我国人口结构岀现拐点的情势下, 尽管中国城镇化率仅为53%,还有上升空间，但户籍制度，上地制度等改革的滞后，限制了城镇化的进一步发展。当前三四线城市房地产库存尤貝髙，而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起，积聚了金融风险，因此能否有效实现去库存可能影响到中国经济和金融的稳健性。 2015年全国商品房的成交呈:有望接近或超过2013年的最髙水平，但从全国商品房待售而积来看，截至11月超过6.9亿平米，自从20□年以来的连续五年中几乎每年新增加2亿平米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，除此之外, 一些城市也因前几年开发量过大，使得去库存艰难。另外，国家统汁局数据显示，今年1 至2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%。虽然投资增速回暧，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。 在去年12月份的中央经济工作会议上，习近平在会上发表重要讲话，重点是落实“十三五”规划建议，推进结构性改革，推动经济持续健康发展。会议提出2016年是十三五开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，确泄今年经济社会发展五大任务，其中第二大任务即是房地产业的"去库存"。可见，去库存已刻不容缓。 二、我国房地产去库存而临的问题 第一，目前楼市去库存的区域不均衡。一线城市房价只升未降，库存小。考虑到大城市核心区房屋交易以存量二手房为主，地方政府无力在核心区提供更多的上地供应和新增商品房供应，因此一线城市核心区住房供求失衡矛盾，目前还未很好解决。同时，三四线城市的楼市仍然低迷，原因在于人口和财富的流动。越来越多的中小城市的有知识有技能的人带着他们的财富、社会资源和远大梦想，涌入一线城市。因此，目前中国人口流动的趋势，更大程度上，似乎不是城镇化，而是超大城市化，并且随之而来的是小城镇的没落，以及三四线城市库存压力的加大。 第二，去库存的失衡和人口流动密切相关。比如，东三省经济转型艰难是不争的事实, 除了产业结构的问题之外，人口持续大量流失可能也是重要原因。以黑龙江为例，在过去五年，该省户籍人口不断减少，仅靠流动人口的增长，勉强维持总人口的低水平平衡。户籍人口的减少，和常住人口的增加，意味着黑龙江省内一些精英人口和财富流出本省，补充的流动人口中，如果常住人口没有加速落户的意愿，那么全省人口可能而临净流失的拐点。这对振兴东北经济带来困扰。
一位牛散的传奇半年从26万元到100万操盘秘诀 一位牛散的传奇半年从26万元到100万操盘秘诀 第2页:南京炒股高手晒操盘策略 第3页:海龟股民炒蓝筹被大幅套牢炒ST股日进账8万元第4页:选股有诀窍看5万到千万富翁传奇 第5页:买股一定要选准公司 2011年将过半，面对近期下跌的行情，股民有喜有忧。据某网站调查，今年盈利的股民比例仍然不到20%，80%的投资者出现亏损。为什么别人忙碌一年都有收获，而唯独自己无法实现盈利呢？不少人冥思苦想，得不到答案。今天我们给大家介绍一位来自成都的股民张明(化名)，他今年实现了289%的收益，超越了很多明星私募经理，成为很多投资者羡慕的对象。希望大家能从他的成功中得到一点启示。 张明早先也是一位“屡败屡战、屡战屡败”的普通投资者，他是如何从一名普通的散户成长为年赚289%的投资高手的呢？说起张明的成功，这就不能不提到他做的短线龙头，张明的成功之路正是从他短线热点龙头开始。寻
找阻力最小的方向，顺势而为，知行合一，其中跟主力资金，捉龙头个股是很不错的，强势股急跌是发财捷径。你跟着热点龙头股就如同搭上了高速前进的火车头，这里面题材就很重要，你要有发现热点题材的能力，找出主流资金的龙头。 选择市场比较热的主流股票为主，能跟得住市场热点，寻找阻力最小的方向就有效益，和市场资金斗不是问题，观察力跟上是主要的。量能是超短龙头强势股的操作中，非常重要的观察点。我不是简单机械的看多么大的量能是具有什么意义。而是看量价之间的关系，不同的阶段，不一样的量能，有些还需要看量能的持续演变。可以挑选历史上的一些主升清晰的个股，观察他们量能的演变过程。并重点关注强势股，起动、拉升、高位盘整、第2波拉升、下跌大反抽等各个不同阶段的量、价关系，并在未来的牛股身上，小仓参与体会，慢慢会有属于自己的心得。 凡是市场热点比较纷呈比较活跃的时候，机会就比较多，因此短线目标品种它一定是热点股票，是热钱，我们要求不光是热点还要是焦点，即热点中的热点，是指涨幅第1或是运动速度第1的股票，只做最高速度行进中的股票。举一个例子来规范这个问题，打开61或63，我们往往只做涨幅排在第1的，谁先涨停我就做谁，谁涨在第1我们就做谁，这就是市场的焦点。由于每天市场的信息比较多，这个时候需要一些辅助，红岭内参的信息还不错，可以百度搜索下红岭
当前我国房地产去库存的建议和对策 2015年底以来，中央已经针对房地产去库存在需求和供给两端提出了一系列政策：在需求侧，松绑房地产调控政策，加快农民工市民化，落实户籍制度改革，建立购租并举的住房制度等，激发有效需求；在供给侧，加强金融监管力度，根据一线城市、二线城市及三四线城市的不同情况，采取差别化的土地供给政策，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量，在融资等方面加大对优质企业支持力度等。 同时，我们也应该看到，国外房地产业走出低迷，都不是单纯依靠国家政策调整，而是在政策引导和金融监管的基础之上，依靠市场机制，发挥市场参与者的积极性。因此，解决房地产库存问题，政策只是辅助，最终还得依靠市场供给载体发挥主观能动性，依靠房地产开发商转变经营方式，优化产品结构和服务质量。 一、供需两端齐发力 1、优化供应结构，因城施策控制土地供应 各地区要根据本地商品房库存数量，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的三、四线城市，要严控或者暂停土地供应，特别是一些城市商办用房库存去化周期长的，要暂停商办用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止地价和房价上涨过快。 2、加快落实鼓励农民工购买城镇商品住房的政策 对于去库存任务较重的三四线城市以及小城镇地区，由于本身市场购房需求有限，因此如何将外来人员特别是农民工转化为市场需求便成为了关键。但由于农民工收入较低，一般很难购买得起城镇商品住房。建议对首次购买商品房的农业转移人口实行优惠政策，首付比例可适当放松，减免契税，各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所得税等。同时，加快落实农民工落户、居住证管理等户籍制度改革。另外，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制，提高财产性收入，增强购房需求。
方法一：多次记忆法： 我们复习都是看好几遍书，每次看都是加深记忆，这个是记忆的基础。我们可以反复阅读材料，没事就看看这样的内容点，利用零碎的时间来记忆，多看甚至可以背下来呢。建议大家在看书时候利用好书，比如彭的普心每章都有小节，可以拿来复习，其实也可以拿来预习，大家可以把以前很多好的习惯利用起来。其实我们都学了这个多年，都在学校里接收了老师不少的好方法，你可以把他们找出来再用，千万不要学过了反而忘记如何去学。 方法二：单字记忆法： 对于一个内容比较多的问题，把每一个内容缩成一个字概括，比如线性回归的四点基本假设：线：线性关系假设；正:正态性假设；独：独立性假设；误：误差等分散性假设，你只需记忆：线正独误，就好了，这样可以省去大量记忆时间，当然，你要对于材料有足够理解，比如误差等分散性是什么意思，你也要知道，要在理解中记忆，尽量避免这种单字的机械记忆，尽量不要记太多无关知识性的内容，这个也就是利用关键字来记忆的方法。实际上是利用了短时记忆的7比特原理。 方法三：歇斯底里法 这是我同学介绍的，我没有用过，他说人在情绪高涨和应激状态下记忆效果好。我举个例子，古代有头悬梁的故事，人一疼一般同时发生的事情也的确难忘，我可不是鼓励大家自残啊，我是说，你可以深吸一口气，憋气记忆一段内容，据说这个方法是李阳创立的，我几个同学在他们当年考研时候用过，比如拼命体力运动之后，开始记忆，据他们说效果还不错。 方法四：多条通道法： 光看，很难记住，不要光看。要读，同时听，同时还默写。熟话说好记性不如烂笔头，默写也是记忆的好方法，还可以配以一定形体动作，不要笑，这个据说可以调动人的多种感官，可以记忆深刻。总之，充分利用大脑各条信息输入通道，这样很难忘记。 方法五：趁热打铁法： 一般来说，就如艾宾浩斯的理论，我们刚学完一个东西，开始忘得最快，那么我们就要赶紧做些习题。实际上我们都感觉初高中学的东西很难忘记，为啥呢，就是当时你刚学完，就立即练习，这样趁热打铁，效果最好。现在我们是自己学习，所以要把这个方法捡起来。 方法六：知识结构法 知识之间一般都有内在逻辑性，就像心理学大纲一样，你也可以总结自己的知识大纲，按照逻辑结构记忆是个好方法。这样知识就像大树一样，不断生长。你可以自己列个表或者画个结构图都行，不过最后记在头脑里不忘记才是最重要的 我们要在学习中总结适合自己的记忆方法，要善于总结观察，欢迎大家来此发表意见，或者提出你的好方法，以上
学好英语的四大秘诀 方法一：学好英语，要有明确的学习目标！ 制定目标，明确自己学习英语的任务。根据不同学习阶段及自身能力确立一个阶段性的长远目标。有了目标就有了学习动力，有了责任感、紧迫感及努力方向。要学会根据不同的学习内容确定自己的小目标，这样一开始上课，就会受到目标的激励，使大脑处于兴奋状态，才能定向注意，专心致志地去主动学习，提高学习效率。 方法二：学好英语，要拥有自信！（predictable confidence） 什么是可感知的自信？可感知的自信不是你盲目的大喊我很自信，而是你真的知道接下来将会发生什么事情。真正的自信来源于你清晰的知道事情的结果(true confidence comes not from positive thinking or wishing, it comes from absolute knowing)。我们大多数人学不好英语，一个重要的原因就是自己没有自信，其实每个人都有与生俱来的语言天份，但总在自我怀疑，或是报怨自己记忆不好，报怨自己不够聪明，这样的心理状态足以让他们走向失败的边缘。你要记住的是，报怨和怀疑对自己没有任何的好处，宁可说自己行，也不要说自己不行，而事实是你一定行,you can do it!只要你去寻找，你会发现许多的奥秘，这种发现将成为你自信的源泉！ 方法三：使用正确的学习方法
当一个人拥有了目标和自信后，接下来最关键的就是方法。学习英语也是一样的，当有了目标和自信后，方法就变得异常重要了。我们很多人其实也有心学好英语，但学了十来年还是聋子哑巴，就是方法有很大的问题，一个重要的原因也是因为我总结了许多成功者的有效方法，并把这些方法复制到自己的身上。永远记住，大多数人能做到的事情，你一定能做到anything that anybody can do, so can you. 任何你想要做的事情，绝大多数已经被别人做过了anything that you plan to do has been done by someone else. 而你所要做的就是复制别人验证过的方法和策略what you need to do is to duplicate their proven strategies. 方法四：坚持和努力。 不管你有多大的决心，多棒的方法，你都需要做一件事，那就是努力。这个世界上没有只靠知道和了解就能获得的成就，只有不断行动获得的成就。所以当人们问我为什么可以在三个月学一口流利的英语时，他们忘记了一件事情，那就是我在三个月里每天都至少学习四个小时的英语，而普通的人可能每天连半个小时都无法坚持。所以，在你在决心和方法的基础上，努力仍然是必须的坚持仍然是必须的，而这种坚持，会给你无穷的回报。 最后，让我们再回顾一下学好英语的四大秘诀，这四大秘诀是心理准备上的，不是方法策略上的，但却非常重要，它们是：一、明确的学习目标；二、拥有自信；三、使用正确的学习方法；四、坚持和努力。
高效率工作的四大方法自我总结 工作要的就是一个高效率工作方法，它可以使你事半功 倍，一个高效率的工作方法要不就是学习别人的，要么就是自我总结。下面是带来的高效率工作的四大方法自我总结 【不鸡汤】。 上个星期和大学同学吃饭，聊起工作上的事，他 埋怨说现在做店长事越来越多了，以前门店周分析报告只要电话会议里说说就好了，现在周分析报告还要做PPT,文字这一块本来就是他的软肋，他一直都不喜欢写东西，写PPT 和文字报告让他很头疼。 其实，人一生的精力很有限，喜欢的人，喜欢的 事，更是有限的。相比下来，不在喜欢范围内的人和事在人生旅途中却是占了绝大部分。 只是，难道不喜欢的人就不交往了，不喜欢的事 就不做了？答案是否定的。 所以，只要思维上和行动上的方法使用得当，我 们依旧可以髙效完成不喜欢的工作或学习任务。 下面分享4个工作方法: 1 端正核心动机 只有明确核心动机，才能确定真实目标。 完成任务只是一个表面目标，假如确认你的核心动 机是“快点结束这个烦人的任务”，那实际上你的真
实目标只是为了“应付这个任务”。 很多人在工作和学习上都有一个误区，不愿思考 和端正自己的核心动机，结果就是，为了完成任务而做任务, 为了完成作业而做作业，最终就是应付完成，即使最终快速完成，那也不叫高效，顶多叫高速! 所以，端正核心动机，让核心动机是通过完成任 务去获得成长，或是获得荣誉，或是获得认可……只有这样, 你才会用相应的方法，想尽一切去完成真正的目标，这就是高效的前提。 推迟满足感推迟完成大目标的满足感，提前达成小 目标的成 就感O 推迟满足感，是自律的一种，也就是我们常说的 先苦后甜。而事实上，因为对任务的不喜欢，启动任务进程会让自己觉得很苦，更会觉得目标很遥远，也更加觉得完成任务的“甜”好遥远，假如无法做到推迟满足感，最终结局就是，顶不住启动任务进程路上的“苦”，导致拖延症直接爆发，最后临时抱佛脚，再次陷入应付任务的轮回之中。 那么，如何推迟满足感呢? 就是将大目标分解为各个小目标，因为小目标相 比大目标更容易完成，可以让自己收获不断完成小目标的成就感，从而带着成就感坚持下去。 “推迟满足感，就是不贪图暂时的安逸，先苦后 甜，重新设置人生快乐与痛苦的次序：首先，面对问题并感受痛
健康长寿的四大秘诀 世界五大长寿地区 如何“尽其天年”呢？在漫长的人类历史长河中不断地探索健康长寿的秘诀，智慧的自然总在不经意间给我们以启示，散落在全世界极为稀少的长寿村就是自然给我们的最好答案！ 根据世界卫生组织长达数十年的跟踪调查研究，每十万人中有七个超过百岁的健康老人就算是长寿地区，据世界卫生组织统计，现在全世界范围内最长寿的地区有五个，他们分别是日本的冲绳岛；希腊的西米岛；意大利的凯姆波帝迈勒；巴基斯坦的罕沙；中国广西的巴马。 据世界卫生组织统计，这些地区超过百岁的长寿人口比例远远超过了世界卫生组织之前提供的平均百岁人口的数据7/100000，达到了惊人的30/100000！科学家经过长年累月的调查研究发现这些世界上最长寿的地区都有着非常明显的特征，可以总结归纳为健康长寿的四大秘诀！这四大健康秘诀在这些世界上最长寿的地区缺一不可，然而这四大秘诀究竟是如何在这些地区起作用的呢？ 健康长寿的四大秘诀 1、合理的饮食：多吃蔬菜、水果、杂粮 民以食为天，每个人都离不开吃。据科学统计数据显示，一个人一生中，要往肚子里塞进大约25200斤粮食！8500斤肉！10000斤蔬菜水果！2000多斤各类零食！100多斤调味品！统统塞进胃里后，怕噎着，还得至少喝进去50000斤各种液体。吃，在人的生命活动中是如此的重要，研究世界五大长寿村的居民食谱具有鲜明的特点，按照现代营养学的解释是：他们的膳食科学合理，主要摄入的是大量蔬菜水果，并以粗粮谷物为主食，食谱杂而广。世界长寿村的人们一代一代地传承了喜欢清淡、素雅、新鲜的健康饮食习惯。 2、科学的运动：劳动一生，运动一生 对世界五大长寿村的跟踪研究表明：每天坚持做科学的有氧运动是健康长寿的关键。传统的冲绳人几乎都是农夫和渔夫，每天做大量的户外劳动，耕种农作物、出海打鱼，不经意间就做了大量的运动，就算活到80岁他们仍然坚持下地干活。身处地中海的西米人除了要出海打鱼外，每天还要在387级石阶上上下几个来回。亚平宁半岛上的凯姆波帝迈勒人则是通过收割农作物和伐木等运动保证自己获得足够的运动量，在凯姆波帝迈勒经常有80岁的老人还参加野外的狩猎。位于喀喇昆仑山脉的罕沙人最流行传动的马球运动，这项运动可以让人全身都得到锻炼，是他们流传千年的传统，也是他们获取健康的武器。位于中国广西的巴马四面环绕大山，这里的人每天要翻山越岭去耕作庄稼，每天劳作至少8个小时，能够保证充足的有氧运动。 3、平和的心态：乐观的生活态度及充满爱心 2010年美国科学家公布了一项长达三年的科学研究结果，他们对700名100岁以上的健康寿星的研究解开了他们长寿的秘密：性格开朗，很少发愁，基本不发火，一辈子心平气和。可见，长寿之道不分中外。今年84岁高龄的国医大师陆广莘满头乌发，从相貌上看也就50岁左右，他总结自己的养生秘诀时说："我就是个没心没肺的人，什么事情都不往心里去。"世界五大长寿村的人无一例外的具有良好乐观的心态、生活中充满爱心、遇事不往心里去是他们的生活哲学！ 冲绳人喜欢低压力慢半拍的生活方式，紧密的社团关系能保证他们在一个温暖关爱的氛围中生活。西米人非常注重家庭生活，庞大的家族亲密联系，善于表达情感和释放情绪是他们最大的特点，幸福的家庭和低压力的生活让他们心情愉悦。凯姆波帝迈勒人平静而低压力的生活很少被打破，他们不会因人因事来改变自己喜欢的生活节奏。活在当下是信奉伊斯兰教的罕沙人的生活信条，无忧无虑是他们的生活状态。身处中国民歌之乡的巴马人，喜欢在旷野中唱山歌来表达自己的情感，他们的生活不匆忙也不紧张，闲暇时喜欢打麻将、下棋、练书法，还经常全家聚在一起举行大合唱。这些都是他们生活中的习惯，这些习惯帮助他们释放精神压力，保持头脑灵活，获得内心的满足和心情的愉悦，是促进他们健康长寿的关键！ 4、优越的自然环境：负氧离子含量高，抗氧化能力强 科学家研究后得出结论：良好的生活环境，可以使人的寿命增加10—20年。葱郁的草木、良好的气候、清新的空气、充足的氧气、无污染的水源、向阳通风的居所等都是长寿的因素。考察全球长寿之乡，无一不是在得天独厚的自然环境中存在，无论是隐于大山的巴马、罕沙和凯姆波帝迈勒，还是身处海边的
高成功率条件选股公式：逃顶天王 逃顶天王 抄底魔鬼和逃顶天王是一对配合使用的姐妹指标 . 她们都是老指标 , 也是好指标 . 好指标的生命之树长青 , 犹如醇酒 , 历久弥香 . 在指标的实战使用中 , 我曾享受过据以抄底逃顶的快乐 ,因此深深体会到指标原作者的智慧并 感受到他的恩泽 . Var1jo:=IF(DATE<1030830 AND DATE>900101,1,0); Var2jo:=LLV(LOW,10); Var3jo:=HHV(HIGH,25); 警戒线 := 2.8*Var1jo; 减仓线 := 3.2*Var1jo; 动力线 :=EMA((CLOSE-Var2jo)/(Var3jo-Var2jo)*4,4)*Var1jo; DRAWICON(CRO动力线,警戒线),55,2); RC:=C/REF(C,13); ARC:=SMA(REF(RC,1),13,1); ARC1:=SMA(REF(RC,1),47,1)+0.04; 卖出 1:CROSS(ARC,ARC1)*40,COLORCYAN,LINETHICK2; Var3o:=REF(CLOSE,1); Var4o:=SMA(MAX(CLOSE-Var3o,0),6,1)/SMA(ABS(CLOSE-Var3o),6,1)*100; 卖出：=CROSS(80,Var4o),stick; DRAWICO卖;出,50,2); Z001：=SMA(Vol,5,1);
Z002:=(Z001-llv(Z001,10))/(hhv(Z001,10)-llv(Z001,10))*100; Z003:=SMA(Z002,3,1); Z004:=100-Z003; Z005:=REF(Z004,1)>REF(Z004,2) AND Z004<34; Z006:=(CLOSE-LLV(LOW,34))/(HHV(HIGH,34)-LLV(LOW,34))*100; Z007:=FILTER(Z005,3); 巫山 1:=SMA(Z006,3,1),LINESTICK, COLORBLUE; 山顶 1:STICKLINE(Z007 AND 巫山 1>60,0,30,12,0),COLORred,LINEThICK3; cjl10:=if((ma(v,5)/capital)/(ma(v,20)/capital)>1.618,2,1); cjl20:=if((ma(v,10)/capital)/(ma(v,30)/capital)>1.618,2,1); cjl40:=if((ma(v,20)/capital)/(ma(v,60)/capital)>2.618,2,1); cjl60:=if((ma(v,20)/capital)/(ma(v,90)/capital)>3.191,2,1); cjl120:=if((ma(v,20)/capital)/(ma(v,120)/capital)>3.618,2,1); cjl250:=if((ma(v,20)/capital)/(ma(v,250)/capital)>4.382,2,1); cjl1:=cjl10; cjl2:=cjl10*cjl20; cjl3:=cjl10*cjl20*cjl40; cjl4:=cjl10*cjl20*cjl40*cjl60; cjl5:=cjl10*cjl20*cjl40*cjl60*cjl120; cjl6:=cjl10*cjl20*cjl40*cjl60*cjl120*cjl250; price10:=if(c=hhv(c,10),2,1); price20:=if(hhv(c,5)=hhv(c,20),2,1); price40:=if(hhv(c,5)=hhv(c,40),2,1); price60:=if(hhv(c,5)=hhv(c,60),2,1); price120:=if(hhv(c,5)=hhv(c,120),2,1);
商业地产工作总结 进入天津义乌北方国际商贸城市场管理有限公司已经满一年，在这一年的时间里，个人在我们公司招商部的工作中取得了一定进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。回顾这一年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了一定的突破，工作方式有了较大的改变，现将一年来的工作情况总结如下： 一、工作总结 1、了解公司各项规章制度 我于XX年11月进入公司，为了更快更好地融入公司这个团队，为以后的工作打好铺垫，我加紧对公司的各项规章制度的了解，熟悉公司的企业文化。通过了解和熟悉，我为能进入公司这个团队感到自豪，同时也感到自身的压力。在以后的工作中，我将以公司的各项规章制度为准则，
严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更快更好地完成工作任务。 2、熟悉项目情况 作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。如自己对项目都缺乏了解，怎么向客户介绍项目？又怎么让客户才能信服你，到你项目投资发展？招商工作的顺利开展更无从谈起。个人由于是刚刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了新湖生活广场这个项目的自身项目情况。 3、学习招商工作专业技能知识 专业技能知识的掌握度，是成就一个优秀招商专员的重要因素之一。招商工作是一项比较繁琐的工作，这就要求了对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。个人在进入公司后，也不断加强自身专业技能知识的学习。比如学习招商工作的基本流程、招商工作每流程具体工作的开展方式与方法；学习办公所需的各种软件；学习品牌知识；学习与客户谈判的方式与方法等等。时至年末，个人在招商
2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点 在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在： 其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！ 其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，
全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。 2015年1-10月份房地产开发投资表