【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸
企业并购整合经典案例--从飞利浦到高通 缘起飞利浦 相信大部分人都知道，NXP半导体是从飞利浦分出来的，而大家对飞利浦的第一印象应该就是一个走下坡路的消费电子厂商。飞利浦曾经在制造和销售CRT电视上获得巨大成功。但我曾经认为他们的所获得的荣光已经随着日子的流逝而消失，飞利浦最终会被苹果和三星这样的厂商超越。 在对NXP半导体做深入调查的时候，我发现原来飞利浦并没有像我曾经想象的 那样一步步迈向深渊，反过来，他们其实还活得很好，生意甚至还蒸蒸日上。现在的他们靠着做医疗和健康的方案，重新获得了市场的认可。 所以我们可以断言，当年飞利浦把NXP半导体分离出来，是一个正确的决定？ 回到1998年底，当时的飞利浦正在巩固其医疗系统产品线，并打算将其推广到整个欧洲。也就是在这一年，飞利浦半导体的营收高达71亿NLG（NLG：荷兰盾），较之1997年，这个数字成长了5%，市场规模也在稳步增长。 当时飞利浦半导体的营收增长主要来源于消费系统和通信IC，当中以欧洲和亚 洲市场的增幅最猛。虽然同期的PC市场不被看好，亚洲经济状况也给形势带来
坏的影响。但是在Dataques的半导体厂商排名中，飞利浦还是爬升到第八的位置，营业收入也增长了20%。 1994到1998年间飞利浦半导体的每年营收示意图 为了让大家更直观的了解飞利浦半导体的营收水平，我将这些收入专为美金，而汇率用的是当年财年的任何一个汇率，于是我们得到了下面的数据。 飞利浦半导体每年的营收（in dollars），1994到1998 到了1999年，飞利浦依然对其半导体业务和整个半导体产业的发展抱有相当大的信心。他们甚至还把半导体当做他们的主要业务来运营。 为了加强实力，飞利浦在1999年6月斥资10亿美元收购了VLSI Technology，后者在无线通信、网络、消费数字娱乐和先进计算的客制和定制IC上有不错的市场份额。值得一提的是，在1998年，爱立信的采购就贡献了VLSI的28%的营收。
并购经典案例解析 主讲人：王林 引言： 今天上午我们交流话题是“中国企业并购之路”，也就是“并购经典案例解析”。今天这个话题主要是从宏观角度给大家一个理念，并购对企业的发展、对中国未来产业的发展会产生什么作用以及中国企业在并购过程中是怎么做的，通过哪些方式做并购，最后我会跟大家讲一下并购在一些经典案例中是怎么做的，中国一些大企业是怎么通过并购来实现自己的扩张和发展，实现产业链的整合，实现自己的战略目标。 我叫王林，盛高咨询集团董事会秘书，副总经理（北京）。我个人在战略、文化、并购几个领域操作项目比较多，也出版了自己的一些书，比如《成功向左，失败向右》，在经济危机时写了两本书——《这个冬天冻死谁》、《中国企业如何过冬》，主要为中国企业在战略方面怎么度过经济危机，怎么做，我做一些指导，这两本书也提到了在当大家不看好现在经济形势时可以通过并购实现企业的扩张。 近年来中国并购市场风起云涌，从国内的国美收购永乐、大中，到国外的联想收购IBM的PC业务，吉利收购沃尔沃，我想问大家，从你们的理解，你们觉得这些并购会对企业、行业本身、产业会产生什么影响？意味着什么？我的理解是：不管是国美收购永乐、大中，联想收购IBM的PC业务，吉利收购沃尔沃，我归结为都是战略性并购，企业为了实现他自身经济发展进行战略性并购，从国美收购永乐大中来讲，大家看到表面上扩到了店面的配置或者在全国的布局更好，但内涵的核心是竞争对手被消灭，其实这是一个企业通过并购实现自己的增值手段，在开始时大家会看到电器零售业在国内烽烟四起，有很多公司，永乐、大中是为数不多的能够跟国美抗衡的电器企业，都被国美收购了，那国美收购永乐、大中之后，现在和苏宁的势力对比，相对来说已经不平衡了，因为当时和苏宁争购大中时，双方进行了力量的拼搏，最终是国美胜出，当然现在在国内除了电器连锁业除了国外公司不讲，国内连锁也现在只剩下了两家，即国美和苏宁，就像国外的可口可乐和百事可乐。大家会看到，在国内电器连锁业是以两个企业相对垄断的格局已经形成，这个产业
房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
招商银行并购永隆银行案例分析
招商银行并购永隆银行案例分析[内容提要]2008年，受国际金融危机影响，全球金融市场波动明显加剧，银行业也面临重大的挑战。但同时金融危机又为银行业的并购提供了难得的机遇，市场的优胜劣汰机制促进了银行业资源的优化配置。3月中旬，永隆银行董事长宣布愿意出售永隆银行53.1%的家族股份，多家银行参与竞争，招商银行最终以总计港币193亿元的现金方式收购永隆银行53.12%的股份。商业银行的并购，有助于深入推进国际化战略，拓展国内和海外市场、优化业务结构、推动经营战略调整、增强协同效应。本文以招商银行并购香港永隆银行为例，通过对其并购过程及并购后的经济效应进行分析，从而得出对中国银行业并购的启示。 [关键字] 招商银行永隆银行并购 一、相关背景介绍 1、招商银行 1987年，招商银行作为中国第一家由企业创办的商业银行，以及中国政府推动金融改革的试点银行，成立于深圳。2002年，招商银行在上海证券交易所上市；2006年，在香港联合交易所上市。成立二十多来，秉承“因您而变”的经营服务理念，不断创新产品与服务，由一个只有资本金1亿元人民币、1个网点、30余名员工的小银行，发展成为资本净额1170.55亿元人民币、机构网点700余家、员工3.7万余人的中国第六大商业银行，跻身全球前100家大银行之列，并逐渐形成了自己的经营特色和优势。 2、永隆银行 永隆银行为一家在香港注册成立、拥有70多年历史的香港本地银行，是一家管理风格保守的小型家族银行。其发行的股份于1980年在香港联合交易所有限公司挂牌上市，2008年注册资本为港币15亿元。公司是除东亚银行之外，规模最靠前的香港本土银行，在香港拥有35家分支机构，永隆银行主要从事提供银行及有关的金融服务业务。永隆银行及其附属公司（以下简称“永隆银行集团”）主要业务包括接受存款、期货及证券经纪服务、投资业务、保险业务、保险代理、信托、受托代管服务及物业管理等。 收购前永隆银行历年主要财务指标
房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出
房地产投资分析试题 一、填空题：(共30分，每空1分。) 1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值 2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。 6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。 8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。 9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、
阶段、评估决策阶段。 11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。 12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 和。 13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 不是时就会不一致。 14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。 15.净现值等于零，可判断该投资项目。 16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。 17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。 18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。 19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。 20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。 二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）
中国有一次国际化并购发生在非洲。因为利比亚政府反对,中国石油(601857)不得不放弃以4.6亿美元收购以利比亚业务为主的加拿大Verenex能源公司。 然而,这只是中国海外并购失败的冰山一角。事实上,从2004年4月26日TCL 通讯宣布收购阿尔卡特手机后,中国大企业的海外并购案例就如潮水般涌出。 中国企业无论是怀着难以控制的膨胀情绪,还是很多企业家本着一心想在世界证明中国企业实力的内心冲动,但展现在中国企业面前的事实却是国际化道路并不平坦,就如同一个刚成年的孩子,父母允许他走更远的路,但当独自走进森林时,发现森林并不是他之前想像的那么有趣。 在走出去的路途上,无论“中铝与力拓收购交易失败案”、“上汽5亿美元完败双龙”,还是“中海油出资130亿美元收购优尼科被否”,这些经典案例都在向中国企业诉说着外面的世界除了精彩还有为利益的伪善、无原因的毁约及无法逾越又若隐若现的国家利益。同时这些失败的案例也折射出一心想做大做强的中国企业一方面需要摒弃收购前的“金钱万能”的资本自傲论,另一方面需要审慎对待收购后的管理文化融合。国际并购之路上,有时是笔生意,有时体现的是交易,这就要看谁更有控制局面的能力与筹码。 “金钱不是万能的” 能源似乎是中国近年来海外并购的最重要领域,这个领域中国企业的豪举令世界都大吃一惊,而出手阔绰者皆为几大央企。 成功与失败、鲜花与泪水都集中在这个领域。 2009年,中石化成功收购英国Addax公司境外股票;中石油斥巨资购买澳大利亚液化天然气;据悉,中海油也与中国石油拟联合竞购西班牙石油公司旗下阿根廷子公司YPF。一系列事实表明,在这个全球金融危机之年,2009年俨然成了中国石油企业的海外收购年。 而早先的成功案例则更多,2007年12月12日,以中国国家电网为首的财团以约296亿元人民币赢得了菲律宾电网未来25年的经营权。2007年,中国移动成功收购了米雷康姆公司持有的巴基斯坦巴科泰尔公司股权。2007年5月,中投斥资约30亿美元以29.605美元/股的价格购买了黑石近10%的股票。 然而,大连举行的夏季达沃斯论坛上,国务院国资委主任李荣融却泼了盆冷水,他说,国有企业应该对海外并购持谨慎态度,避免在未来的战略收购中出现决策失误。 2010年上半年约有150家国有企业已经在国内外寻求并购机会,李荣融却建议这些企业未来保持谨慎,因为任何海外并购的最终目的都是提高公司的竞争力。李荣融还称,如果不能实现这一目的,任何并购都是不妥当的。
管理层收购典型案例分析 目录 一、粤美的2000年MBO（目前已被美的集团吸收合并，现股票代码：000333） (2) 二、方大集团2001年MBO（原股票简称方大A，股票代码：000055） (3) 三、宇通客车2001年MBO（股票代码：600066） (5) 四、恒源祥2001年反向MBO (7) 五、胜利股份2002年MBO（股票代码：000407） (8) 六、苏州精细化工集团有限公司2003年MBO (10) 七、江苏吴中2003年MBO（股票代码：600200） (12) 八、铜峰电子2004年MBO（股票代码：600237） (14) 九、康缘药业2004年被动MBO（股票代码：600557） (16) 十、美罗药业2004年MBO（股票代码：600297） (18)
一、粤美的2000年MBO（目前已被美的集团吸收合并，现股票代码：000333） （一）公司简介 粤美的是由何享健与另外23名自然人，以生产药瓶盖的小乡镇企业为雏形发展起来的，最终成为国内家电行业中的巨头。后被美的集团吸收合并，并于2013年上市。MBO前，控股股东为顺德市当地镇政府下属公司持股。 （二）MBO时间和期限 粤美的管理层收购2000年初启动，至2000年12月完成，历时约1年左右。 （三）MBO过程 1、设立持股平台 2000年4月7日，美的工会委员会和何享建等21名自然人股东设立“顺德市美托投资有限公司”，注册资本为1036.866万元。 2、协议收购 （1）2000年4月10日，美托投资以每股2.95元的价格协议受让了粤美的控股股东顺德美的控股有限公司持有的股权中的3518万股法人股（占粤美的股权的7.25%）。 （2）2000年12月20日，美托投资以3元每股的价格受让美的控股持有的7243.0331万股（占总股本的14.94%）。本次股权转让完成后，美托投资正式成为粤美的第一大股东，所持股份上升到22.19%。 粤美的MBO过程中两次股权收购价均低于每股净资产值。 （3）原第一大股东美的控股退出 2001年6月21日和6月27日，顺德市美的控股有限公司将股权转让给顺德市北沼投资管理有限公司和顺德市信宏实业有限公司，完全放弃了在粤美的的股权。顺德市北滔镇人民政府彻底退出了粤美的作为一个企业经营决策的管理层，粤美的MBO彻底完成。
房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费
? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?
6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?
房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期
企业并购成功案例 Revised final draft November 26, 2020
新加坡汇亚集团收购南京机轮酿造集团酿化总厂 基本情况介绍 新加坡汇亚集团是一家股份制企业，新加坡福达集团控股有限公司为其下属全资企业，其产品主要以食品为主。新加坡汇亚集团经营领域十分广泛，涉及房地产、医药、食品、化妆品等，它的主要业务之一是投资业务，从事企业并购、出售、重组等。从2001年1月起，开始与南京酿造集团接触，经过历时6个月的艰苦谈判及尽职调查，于2001年7月收购了南京酿造集团属下的最大的一个企业酿化总厂。 新加坡福达集团 新加坡福达集团成立于己于1995年，成立时总部设在香港，是新加坡汇亚集团的全资附属企业。福达集团成立时主要从事投资业务，1996年9月成功收购开平味事达调味品有限公司，开平广合腐乳有限公司及贵州凤辣子有限公司。至此，福达集团涉猎了部分调味品、非调味品的生产及销售，建立了自己相当完善的供应链体系。2001年7月，收购南京机轮调味品有限公司，继续向调味品行业挺进。 福达集团涉及了食品行业的两大类型，调味品、非调味品类。这两大类别在生产经营、技术质量方面差异很大，不利于公司专业化战略的实施，于是集团决定出售非调味品类企业。在集团整体战略的指导下，相继出售了深圳银鹰干货有限公司、上海新景西餐有限公司，开平嘉士利果子有限公司。对调味品类企业，则实行扩建，集团继续投资南京机轮调味品有限公司和贵州凤辣子有限公司。 图4-1：集团组织结构图 南京酿造集团
主营产品或服务： 机轮牌酱油、涮料、干调粉;涮料火锅料 企业经济性质： 国营企业 经营模式： 生产型 公司注册地： 南京市 注册资金： 人民币 8000 万元 员工人数： 1100 人 公司成立时间：1958 年营业额： 2000万元 （2000年） 南京机轮酿造集团有限公司酿化总厂位于南京经济技术开发区内，成立于1958年，生产销售江苏省着名品牌“机轮牌” 系列调味品。它是南京机轮酿造集团的主体企业，它的生产销售额占集团公司80%以上。1992年后，在国外品牌和迅速成长起来的国内品牌的冲击下，调味品（包括酱油）市场竞争逐渐加剧，南京机轮牌酱油的销售受到巨大冲击，经营每况愈下，2000年公司的销售额只有1500万元，由于食品行业是微利行业，总厂出现巨额亏损，大部分工人的工资被拖欠，企业营运资金紧张，周转困难。由于体制的影响，企业效率低下，产品质量多年来没有得到进一步提高，企业没有资金进行广告促销，也无法进行产品改造、设备更新，南京市政府决定将该企业出售。 图4-4：南京机轮酿造集团有限公司酿化总厂架构 并购过程 一、自我评估 集团选择了并购方式实现其发展战略后，首先对自己做了全面深入的了解，集团详细研究了企业的外部环境和内部条件，进行实事求是的自我评估。 1、行业及公司类型： 快速消费品的食品行业，是低附加值、微利行业。本集团经营的酱油产品主要是高端产品，主要面向中、高层收入者，相对来说，沿海地区经济发达，购买力较强，产品在这些地方有很大的发展潜力。企业在全国同行业中，虽然目前还未上中国调味品企业50强，但已接近，同时企业在高价位产品中，知名度极高。 2、销售额及利润率 味事达公司2000年近亿元, 2001年前半年已达近2亿元(预计2001年年销售额会超过4亿) 。公司税后利润率接近8-10%，市场发展前景广阔。 3、财务能力：
2015年度本土经典十大并购案例集锦 事件概述：年中国民营企业“并购成长”的逻辑初步确立以来，国内并购市场日益2013自年起纷纷加速并购扩2014风起云涌。发现依靠自身累积发展太慢的企业家，从年，并购更蔚为风潮，产业链上的横向并购、纵向并购乃至合纵连横2015张，大经典案例篇幅过长，10案例令人眼花缭乱，诞生了不少教科书式案例。由于该分为前五个为（上），后五个为（下），分两篇发布。 年十大经典并购案例包括：2015】电建集团整体上市【1】中信股份923亿港元配售【2【3】招商蛇口整体上市【4】中石化混改及专业化分拆上市【5】千亿引资，启动销售板块混改6】南京新百收购中国脐带血库【IT分销业务借壳深信泰丰【7】神州数码8】首旅酒店收购如家酒店【】利亚德兼并平达系统【9 完善游戏产业链【10】天神娱乐两次并购 年下半年，并购重组监管严格，但中国经济转型和结构调整，尤其2016尽管，而并购重组作为影响是离不开资本市场的资源优化配置的，结构性供给侧改革，我实体经济和资本市场结构的重要手段，是不会停止的，只会更加活跃。当然，要相信好并购才会有好报！们要严格遵守证监会的最新规定，做好事，做好人，一、电建集团整体上市）涉及上市公司：中国电建（601669独立财务顾问（经办人）：中信建投（林煊、白罡、张冠宇、杜鹃、李笑彦、于宏刚）、中信证券（高愈湘、马滨、刘日、陈琛、杨斌、凌陶）案例类型：整体上市 交易背景：电建集团2011年成立时，正值中国电建申请IPO。为保护上市公司及中小投资者利益，避免集团与上市公司的潜在同业竞争，减少关联交易，电建集团筹备组及中国电建向中国证监会及社会承诺：电建集团成立后将完善治理结构，协调业务发展，具备条件后实施整体上市。虽然2012-2014年A股持续低迷，但为如期兑现承诺，中国电建仍启动了资产重组，重组方案的设计充分考虑到中小投资者利益，赢得了投资者支持。 股，向电建集团非公/这一交易的结构包括两个部分。一是中国电建以3.63亿元开发行40.4亿股普通股，同时承接电建集团债务25亿元，收购的标的资产是电建集团持有的顾问集团、北京院（即北京勘测设计研究院，下同）、华东院、西北院、中南院、成都院、贵阳院、昆明院等8 家公司100%股权，此为中国电建主业的上游资产。二是向不超过200名合格投资者非公开发行2000万股优先股，募集资金20亿元。交易完成后，电建集团所持中国电建股权由67.43%上升到77.07%（图1、2）。
判断题： 1、帕克曼（Pac-man）防御是指收购收购者，即目标企业购买收购者的普通股，以达到保 卫自己的目的。 [题号：Qhx001396] A、对 B、错 您的回答：A 2、委托书收购是收购方以征集目标公司股东委托书的方式，在股东大会上取得表决权的优势，通过改组董事会，最终达到实际控制目标公司的目的。 [题号：Qhx001392] A、对 B、错 您的回答：A 3、杠杆收购是指利用借入资本收购目标公司，一般是收购公司向目标公司提供贷款，同时以目标公司的资产作为担保，实现收购行为，而后用目标公司的现金流收回贷款。[题号：Qhx001397] A、对 B、错 您的回答：A 4、多数私募投资者除了参与企业的重大战略决策外，一般都参与企业的日常管理和经营。[题号：Qhx001394] A、对 B、错 您的回答：B 5、公司重组主要对公司目前所拥有的内部资源进行重组组合、调整，而并购是对公司外部资源、业务或其他公司控制权的购买。 [题号：Qhx001399] A、对 B、错 您的回答：A 6、“银降落伞”指规定目标公司一旦落入收购方手中，公司有义务向被解雇基层管理人员支 付较“金降落伞”略微逊色保证金。 [题号：Qhx001395]
A、对 B、错 您的回答：B 7、混合并购指即非竞争对手又非现实中或潜在的客户或供应商的企业之间的并购，通常并购双方所处的行业不相关。 [题号：Qhx001400] A、对 B、错 您的回答：A 8、敌意收购指收购公司在目标公司管理层对其收购意图尚不知晓或持反对态度的情况下，对目标公司强行进行收购的行为。 [题号：Qhx001398] A、对 B、错 您的回答：A 9、一般情况下私募股权投资基金占公司股份不超过30％。 [题号：Qhx001393] A、对 B、错 您的回答：A 单选题： 1、中国有关法律规定，收购者持有目标公司股份达到或超过（）法定比例时，要依法向目标公司的全体股东发出公开要约。 [题号：Qhx001402] A、20% B、40% C、30% D、50% 正确答案：C
企业并购重组经典案例精选
目录 企业并购重组经典案例精选 (1) 1. 徐福记申请并购背后 (3) 2. 剥离惠氏辉瑞“轻装”重组 (5) 3. 沃尔玛：双重合伙分享治理 (8) 4. 国美收购大中:背后有哪些规模瓶颈 (12) 5. 微软与诺基亚联姻：老冤家聚头寻找互补 (16)
1.徐福记申请并购背后 8月3日，东莞徐福记工厂正在招工。徐福记销售集中在春节前后“新年销售期”，届时工厂将满负荷生产，早在8月份，徐福记就要开始备料以及招聘临时工。“平时工厂员工保持在6000人左右，到了旺季还要增加3000到4000人。”徐福记国际集团总经理胡嘉逊说。 7月11日，雀巢公司宣布，已与徐福记创始家族签署协议，以17亿美元(折合人民币约111亿元)收购徐福记60%的股份，徐氏家族持有剩余的40%。目前，该起收购正待商务部批复。 雀巢收购徐福记，是近年来中国食品行业最大型收购。若收购成功，雀巢不仅增加了与玛氏、卡夫、联合利华等对抗的筹码，同时也进一步压缩了雅客、金丝猴、大白兔等国内中小糖果企业的生存空间，中国糖果业格局迎来新一轮洗牌。 2009年，商务部就曾驳回了可口可乐斥资24亿美元全盘收购汇源果汁申请。对此，业界记忆犹新。除了要面对收购不获批的可能性以外，徐福记还要应对不断上涨的劳工成本，以及来自原材料方面的巨大挑战。 用工成本 在徐福记东莞工厂，在三条沙琪玛生产线之间，20多个熟手包装技工分坐在流水线两边，将一包包独立包装好的沙琪玛整齐地装进包装袋内。“投料、搅拌、发酵、油炸、压制、打包，这些都可以用机器代替，唯独进大包装这一环节，我们目前还找不到比人手更合适的机器代替方法。”徐福记品质部部长马浩说。 为了降低劳动成本上涨带来的压力，徐福记加大了自动化生产投入，实在不能用机器替代的，才用人手。 2011年上半年，中国共有18个地区相继调高最低工资标准，包括13个省、4个直辖市和1个特区。3月1日，广东制定并开始执行新最低工资标准，调整后全日制就业劳动者最低工资标准为一类1300元/月，二类1100元/月，平均涨幅达20.7%。仅徐福记东莞工厂6000个常规工人，最低工资实施后，工厂每个月将增加人工成本120万元，还未包括旺季招聘临时工。但即使最低工资大幅提升后，沿海制造业企业还是面临招工难的问题。 广东劳动学会副会长、广东省政府省长决策顾问专家谌新民指出，目前全国总体上就业形势不容乐观，局部地区出现了持续性缺工，其代表就是珠三角地区。随着内地城市化、工业化进程的加快，外地进入广东的劳动力相对减少。 飞涨的糖价 除了人工成本，徐福记还要面对来自原材料方面的挑战。以目前占徐福记营收1/3的沙琪玛为例，为了实现松软的口感，大品牌一般都会通过鸡蛋、进口奶粉、棕榈油等原材料调配制造，比起山寨厂商添加硼砂成本高了数倍。“之前河南曝光的沙琪玛有3元一斤、6元一斤的，而徐福记的价格至少在二到三倍以上。”一位经销商透露。 主原料白砂糖自今年5月以来价格屡创历史新高。7月27日，食糖主产区广
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 4.基础设施配套费（参见附表3） 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）
8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表7） （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
房地产经营与管理试题 一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性
企业并购成功实务案例——吉利收购沃尔沃 一、案例背景 浙江吉利控股集团有限公司是中国汽车行业十强中唯一一家民营轿车生产经营企业，始建于1986年，经过二十年的建设与发展，在汽车、摩托车、汽车发动机、变速器、汽车电子电气及汽车零部件方面取得辉煌业绩。1997年进入轿车领域以来，凭借灵活的经营机制和持续的自主创新，取得了快速的发展。 沃尔沃，英文名为Volvo，瑞典著名汽车品牌，又译为富豪，该品牌汽车是目前世界上最安全的汽车。沃尔沃汽车公司是北欧最大的汽车企业，也是瑞典最大的工业企业集团，世界20大汽车公司之一。1999年4月1日，被福特汽车公司正式收购。 2010年3月28日，浙江吉利控股集团有限公司与美国福特汽车公司在瑞典哥德堡正式签署最终股权收购协议。经过一年多的艰苦谈判，中国民营企业吉利终于以18亿美元的代价，获得了拥有80多年历史的豪华汽车品牌沃尔沃轿车公司100％的股权以及相关资产，包括知识产权。今年第三季度完成交割后，吉利集团将保留沃尔沃轿车在瑞典和比利时现有的工厂。同时也将适时在中国建设新的工厂。从收购标的看，吉利将100％拥有沃尔沃轿车品牌，同时拥有沃尔沃轿车的9个系列产品、3个最新平台的知识产权，接近60万辆产能、自动化程度较高的生产线，以及2000多个全球网络及相关的人才和重要的供应商体系，包含了沃尔沃轿车的所有资产及知识产权。从财务数据上看，2009年，吉利总营业收入为42.89亿元，而沃尔沃轿车的总收入约合人民币1000亿元。把总收入超过自己20倍的豪华车巨头沃尔沃轿车收入囊中，吉利此次并购的成功，有利于迅速做大自身的产销规模。从品牌价值上看，根据美国《福布斯》杂志公布的国际品牌榜显示，拥有百年历史、被誉为“最安全豪华轿车”的沃尔沃轿车，品牌价值高达20亿美元。收购沃尔沃，利用其高端品牌形象提升自身的品牌形象，对于吉利而言是条捷径。 二、能够成功并购的原因 （一）具有前瞻性的战略思想 吉利的总裁李书福是一个拥有远大梦想的人。吉利作为我国自主品牌，敢于收购收入超过自己20倍的沃尔沃是因为有远大的战略目标为支撑的。吉利知道要使企业做大做强，不应该仅仅满足于国内市场，国际化才是最好的战略目标。吉利早在2002年正确制定了海外并购的战略计划，将目光投向沃尔沃。并开始为国际化的道路做准备。吉利近年来快速发展，