2004年中国人居环境最佳范例奖申报报告
东沟岭社区旧城改造项目
一、概述
东沟岭位于广西南宁市东北部的东沟岭新区范围内。
社区旧城改造项目东起快速环道、西到邕武路、南接规划中的衡阳路延长线，北到南梧公路，占地面积0.72平方公里。
二、实施前的情况
东沟岭社区形成大约在上个世纪七十年代，当时“文革”结束后，一些下放农村的居民陆续回城，由于没有房屋，位置偏僻、无人管理的城郊结合部东沟岭便成了他们的栖息地。1979年3月，为了加强对东沟岭地带的管理，兴宁区政府在此设立了东沟岭居委会（2001年下半年改设为社区居民委员会）。东沟岭居委会成立初期，当时仅有50多户居民，居民绝大部分居住在自己搭盖的油毡房。1980年以后，居民迁入开始急骤增加。
人口状况。东沟岭社区住户人员来源比较复杂，有当地居民、下放回城户、市内工程搬迁户、“两劳”释放人员和占大部分比例的流动人口。流动人口主要来自广西玉林、隆安、横县、马山、武鸣等十多个广西区内县市。据1999年人口普查统计，东沟岭社区内共有住户2702户，总人口10093人，其中流动人口1958户，
人口7922人，占总人口的78.5％，平均4个人中就有3人是流动人口，为南宁市流动人口比例最高、弱势群体人群最集中的区域。
居住状况。东沟岭社区房屋大部分是缺乏规划的违章建筑，搭盖物主主要为流动人口。据2001年的调查统计，社区内搭盖住所的2730多户中，持有本市户口的1044户，持有合法建筑手续的仅210余户，违章搭盖2500多宗，面积达19.5万平方米，搭盖物主要是油毡房和石棉瓦简易房。
设施状况。东沟岭为丘陵地带，区域内土地起伏不平。由于绝大部分的建筑物为违章搭盖，缺乏规划，区域内的道路、给水、排污、供电和通讯等设施严重匮乏，而且布设混乱。2001年底调查的资料表明，社区内6米以上宽度道路硬化率仅为2.3％，集中排污率不足2％；35％左右的住户没有使用自来水。区域配套设施匮乏，生活环境质量水平为本市最低。由于缺乏规划，公共设施极为匮乏，东沟岭防御灾害的能力极为脆弱，1983年到2001年间，共发生4次火灾，共烧毁了房屋366间；其中，1996年的火灾造成多人烧伤，3人丧生。
生活状况。社区内的人员就业技能水平较低，主要以收购废旧、作坊零星加工、贩卖禽畜等谋生。除了少数人生活有保障外，大多数居民生活在贫困之中，政府给予最低生活保障费有93户339人，位于全市社区之首。特殊的居住环境、复杂的人员来源和生存压力，特别是来自区内外的流动人口，多以血缘关系结群而
居，形成了“马山帮”、“横县帮”，社区内社会治安案件、刑事案件发案率极较高，给计划生育、消防、卫生、教育、社会治安综合治理等工作带来难度。
教育状况。东沟岭社区有一所中学和4所小学，全部是社会力量办学。教学环境、师资力量较差，生源素质偏低。前几年，城区政府投入100多万元，在兴宁中学兴建了教学楼，但仍不能满足于居民日益增长的需求，因贫困失学和靠助学的学生日益增多。到2001年6月，包括流动人口在内，失学和靠助学的适龄儿童为
33.35％。
三、目标策略
从1989年起，南宁市政府就先后两次对东沟岭旧区实施改造。由于种种原因，未能推进。
2001年6月28日，南宁市人民政府同意兴宁区作为业主开发东沟岭新区；并于同年12月21日，授予兴宁区政府全权负责东沟岭包括东沟岭社区在内14.12平方公里的房屋拆迁安置工作。
为在较短时间内完成东沟岭区域“棚户区”的拆除以及居民的安置，南宁市兴宁区提出，东沟岭社区旧城改造以改变旧城区面貌，提高经济社会发展承载能力和居民生活质量，建设特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进、质量优良的现代化社区为目标，坚持“高起点规划，高强度投入，高标准建设，高效率运作”，努力实现“一年有变化、三年大建设、五年成规模”。
1、高起点规划原则。规划设计坚持高起点，一步到位，保证旧城改造的完整性和统一性，保证功能和景观的先进性，精心编制《南宁市东沟岭居住区详细规划》，确保30年不落后。
2、提高经济效益原则。调整用地功能，实行商住结合，完善商业、服务业设施和其它基础设施，发展第三产业，增加就业机会，繁荣城区经济。
3、拆迁与开发新建相结合的原则。按照规划设计方案，逐个组团抓落实，开发建设的地段，拆除旧建筑后实行综合开发建设。
4、全方位改造原则。旧城改造同时实施地下管线敷设，地上公用和基础设施建设、空间艺术和环境艺术工程建设整体配套，相得益彰，不留死角。
5、政府推进和市场机制运作相结合原则。旧城改造积极引入城市经营理念，坚持谁投资、谁收益，政府、社会多渠道筹措融通资金，共同为旧城改造做贡献。
6、保护环境资源、突出特色原则。旧城改造要注意保护与合理使用原有的自然资源，突出历史文化底蕴和“绿城”城市的特色，打造东沟岭新区品牌。
四、实施过程
拆迁补偿安置，是项目实施的首要难题。兴宁区主要通过提供周转房、政策支持、机制创新和加大资金融通渠道等措施，妥善解决被拆迁户回迁之前的住房问题，以推进东沟岭“棚户区”
拆迁、基础设施建设、环境改善和住宅产业建设的顺利实施。
1、提前做好安置区建设。为方便被拆迁户的工作与生活，兴宁区共投资了1600多万元人民币，建设了总建筑面积达25000多平方米，可以安置373户住户的两个高品质的安置区，安置区绿化率达23.17％，人均住宅面积13.1平方米；同时，向其他住宅发展商租用了200套房屋，对租户收取低价房租，一般的按3元/平方米每月标准计收租金，产权置换户依法给予免费居住，享受城市最低生活保障的居民或复退军人定期补助者减半计收租金，五保户给予免费周转安置。对租用住宅发展商房屋的住户，由兴宁区进行差额补助。
2、制订优惠的补偿、补助政策。拆迁补偿有货币补偿和房屋产权调换两种方式。项目实施中，多数被拆迁人选择就地安置、货币补偿的方式。凡是拥有合法产权的单位和住户均可得到法律法规规定范围内的所有补偿，并同时享受兴宁区制定的优惠的补偿政策。
在兴宁区的优惠政策中，除了对违章建筑的拆除给予相当于原建筑安装成本的材料补助，供房屋被拆除人购买回迁房时抵作房款外，对落实政策回城户、市内各项工程的搬迁户、“五保户”、“低保户”和侨属、港台属等人群，在安置用房上给予优惠待遇。
3、提供优惠于市场价格的回迁房。为了使被拆迁户能够购买住房，真正实现“居者有其屋”，兴宁区建设了用于被拆迁户回迁的住宅区，住宅区规划用地面积7.1万平方米，总建筑面积11.41
万平方米，绿地率为35.3%，容积率为 1.60，共为被拆迁户提供1200套回迁房屋。房屋以低于市场价20％－45％左右的价格出售给被拆迁户，同时，对违章建筑户等人群采用兑现材料补助证明的方式，大大提供居民的房屋购买能力。
4、多渠道进行融资，提高居民购房努力。建立政策性和商业性贷款相结合的金融服务体系，最大限度地满足购房者的需求，同时，提供兑现拆除违章建筑的材料补助证明，提高居民购房的支付能力。
5、优化设计方案，提高环境质量。为充分体现住宅的经济性和适用性，突出“以人为本”和可持续发展的主题，兴宁区规划、建设部门认真倾听社会各方面的意见，对项目的总体规划设计方案和建筑单体设计方案进行公开招标，择优录用，采取富有弹性有利于生态环境和环境保护的规划结构，力争充分使用现有的自然景观资源、延续区域的文脉；设计符合小区布局合理、功能齐全、环境优美的人居环境。
6、强化质量管理，保证建设质量。所有建设项目均以公开招标的方式，严格选择信誉好、实力强、技术水平较高的企业进行施工；广泛采用新材料、新技术，尤其是节能、节水及环境保护技术，推进住宅产业的发展。
建立层层把关的质量保证体系，实现现场质量监督管理制度，质检部门派员进驻现场，对施工全过程的各个环节进行有效控制。
明确质量监理以及材料供应、施工等各个与工程建设质量有关单位的质量责任，做到施工操作到位，工程监理到位，质量监督到位，保证工程建设质量。
五、取得的初步成果
1、在城市规划的指导下，2002年到2004年6月，以协议拆迁的形式，共对2367户19.8万平方米的各种建筑物进行拆除。其中,为要求迁回原居住地的1062户违章建筑户发放一次遣散费共95.7万元；给自愿回迁东沟岭新区的1071户违章建筑户出具材料补助证明2800多万元，彻底改变了项目区域原来建设无序、人居环境恶劣的状况。
2、共为409户2045人次的住户提供周转安置。
3、居住区景观大道建设全面竣工；占地面积近14000平方米的居住区休闲广场建成开放；主要用于给被拆迁人回迁的小区房屋建设近6万平方米，为第一批154户提供了回迁商品房。
4、良好投资环境带动房地产业的发展，增加了就业机会。两年多来，项目范围内的景观大道、六组团、休闲广场、兴望路、兴东路西段等项目相继动工建设，共完成投资1.5亿元，为社会增加了就业岗位。
5、通过政府返还土地出让金和收益金、银行筹资、招商引资相结合的方式筹资，既保障项目的启动资金，又为社会力量的参与提供了平台。一方面，通过政府提供优惠政策组织开发商建设
回迁房，降低居民的回迁门槛；另一方面，为居民提供完善的金融分为，提高居民购买住房的支付能力，加快解决居民住房问题，及时回收资金，形成良性的资金循环。
6、注重项目区域自然资源的保护与文化的传承，在规划与建设过程中，切实保护与合理使用项目范围内的山体与河流，对沙江河水道进行疏浚，并规划建设沙江河水道绿化景观带，致力于项目建设与自然环境的协调发展，为实现社会、经济、环境和文化的可持续发展打下基础。
7、项目的实施，有效解决了兴宁区经济发展空间狭小和经济结构不合理的问题，形成从首府城市中心拓展到城市外延的“经济大走廊”的格局，为经济的可持续发展提供空间保障。
8、环境的改善、社区服务水平的提高和居民参与项目建设的实践，有效提高居民素质，促进了社区精神文明的建设。
东沟岭“棚户区”的改造开发工作，在两年多时间内取得较好成效，得到了国内的广泛关注。广西、南宁市领导人多次视察东沟岭改造开发工作，并给予高度评价。国内新闻媒体对项目实施予以广泛报道。在国家建设工作会议上，国家建设部领导对东沟岭改造开发中的群众动迁工作予以肯定。两年多的实践，我们认为，“以人为本，环境优先”，是保证项目建设取得成功、实现可持续发展的一个重要前提，是促进“棚户区”改造、改善人居
环境的有效手段；返还土地出让金和收益金等政策支持、银行融资、招商引资相结合的筹资方式，是形成住宅、基础设施建设资金投入、产出良性循环的最佳途径；“关注弱势群体，体现人文关怀”，在“棚户区”拆除过程中，采取优惠政策，妥善解决历史遗留问题，最大限度争取社会力量和民众的支持和参与，是改善人居环境的根本保证。