佛山市南海区商业网点规划
（2009—2020）
佛山市南海区经济贸易局
广东商学院流通经济研究所
二00九年十二月
项目组人员名单
顾问：万志康佛山市南海区副区长
刘铭恩佛山市南海区经济贸易局局长
潘叙迭广东省政府发展研究中心助理巡视员、研究员
组长：谭国洪南海区经济贸易局副局长
王先庆广东商学院流通经济研究所所长、教授
广东省商业经济学会秘书长
副组长范志新佛山市南海区中小企业局副局长
彭雷清广东商学院工商管理学院院长、博士、教授
项目组成员：
徐印州广东商学院华商学院院长、教授，流通经济研究所首席研究员林勋亮广东商学院工商管理学院副教授、物流系主任、博士
戴绮文佛山市南海区经济贸易局市场拓展科科长
王贵法佛山市南海区经济贸易局市场拓展科副科长
戴诗华广东商学院流通经济研究所副所长
蔡海珊广东商学院流通经济研究所科研服务中心主任、留英硕士
房永辉广东商学院流通经济研究所助理研究员
韦慧娟广东商学院流通经济研究所助理研究员
王晓春广东商学院流通经济研究所助理研究员
宋浩广东商学院流通经济研究所助理研究员
目录
第一章总则 (1)
第一条规划背景 (1)
图1：佛山市南海区区位及商圈辐射图 (3)
第二条规划依据 (4)
第三条规划对象 (4)
第四条规划范围 (4)
第五条规划期限 (4)
第二章指导思想和原则 (5)
第六条指导思想 (5)
第七条规划原则 (5)
第三章城市商业定位和规划目标 (6)
第八条城市商业定位 (6)
第九条近期目标（2008-2015） (6)
第十条远期目标（2016-2020） (6)
图2：南海区商业中心及主要网点示意图 (8)
第四章规划布局 (9)
第十一条总体布局 (9)
第十二条规划重点 (9)
第十三条区级城市商业主中心 (9)
图3：南海区商业基本格局：一主两副四辅 (10)
第十四条区级城市商业副中心 (11)
第十五条镇级商业中心 (12)
第十六条社区商业 (13)
第十七条大型零售网点 (14)
第十八条商业街 (16)
第十九条商品交易市场 (18)
图4：南海区四大专业市场集群规划 (21)
图5：南海区主要特色交易市场 (25)
第二十条物流基地 (26)
图6：南海区重点物流园区（基地）图 (30)
第五章落实商业网点规划的政策措施 (31)
第二十一条深化认识，高度重视商业网点规划。 (31)
第二十二条总体规划指导，加强专业性规划。 (31)
第二十三条依据规划，政府加强制度和法制建设。 (31)
第二十四条市场主导，政府加强规划宣传与资金支持。 (31)
第二十五条技术兴商，推动信息化建设和管理。 (32)
第二十六条行业协会，规范引导产业发展。 (32)
第二十七条安全管理，营造良好的商业网点环境。 (32)
第二十八条科学管理，推动规划的完善和实施。 (32)
第六章附则 (34)
附录：佛山市南海区商业发展现状调研报告 (35)
一南海区商业发展历史与现状 (35)
二南海区商业发展的特点及存在的问题 (41)
三发展趋势 (47)
佛山市南海区商业网点规划（2009-2020）
第一章总则
第一条规划背景
（一）工业化转型。工业化进入后期，经济发展阶段正由以工业制造业为主的第二产业时代向以现代服务业为主的第三产业时代过渡，而商贸流通业作为现代服务业的先导性产业和基础性产业，正发挥着特殊的作用。
（二）广佛同城化。“广佛同城”作为“珠三角一体化”的突破口，已经上升到国家战略，被列入《珠江三角洲改革与发展规划纲要》。随着《广佛同城化合作协议》的签订，广佛同城化背景下的合作领域和内容正不断扩展与深化。南海区处于“广佛同城”的核心区和中间地带，北至里水，再至三山，广佛边界的三分之二在南海区域范围内，随着广佛同城化步伐的加快，南海区完全有可能有望形成一条“环广州西部商贸物流产业带”，从而成为广佛同城的最大成果之一。
（三）广州流通服务业的产业大转移带来大机遇。广州目前正由大工业城市向都市型现代商业城市升级转型，根据包括新的广州城市发展规划，老城区内所有大型专业市场、大型仓储物流等都要搬迁到内环路以外，而广州是全国专业批发市场总体规模最大、市场数量最多、成交金额最活跃、辐射面最广的国际商贸中心城市，也是全国大型购物中心最集中的城市，因此，一场声势浩大的以商贸流通服务业为主体的服务产业大转移浪潮正在掀起。而南海区所处的区位优势、土地优势以及交通优势等，成为广州周边地区最有利于承接商贸流通服务业产业转移的区域。这是南海区实现城市转型和率先实现“广佛同城”的最大机遇之一。
（四）南海区域城市交通等基础设施环境改变带来新机遇。尤其是广佛轻轨、广州新客站、白云新机场、西二环、佛山一环、广佛地铁，罗村机场等已经建成和在建的交通基础设施，直接带动南海的房地产业、交通运输业等基础产业的变化，即将和正在对南海区的人流、物流和商流和商业的格局变化将产生巨大影响，也为南海区商贸流通服务业的重新定位和规划布局创造了有利条件。
（五）商业投资趋热。随着南海区位优势的显现，一批大型楼盘和新兴社区的兴起，南海区外来人口正在迅速积聚和膨胀，这将直接促成一批大大小小的新商圈的出现和形成，带来新的人流和商流。正是基于这种变化，大量本地和外地的民间商业资本包括外资都十分看好南海商业的投资前景，纷纷投资到商业领域。但这种投资热潮在促进南海区商业服务业规模和水平提升的同时，也有可能加剧区域内商业网点的竞争，导致投资效率的低下和网点布局的不合理。因此，政府迫切需要对整个南海区的商业网点布局进行整体规划，以利于商业网点的合理布局、有序引导和规范管理。
佛山市南海区商业网点规划（2009-2020）
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图1：佛山市南海区区位及商圈辐射图
第二条规划依据
本规划的依据是《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发…2004?18号）；商务部《关于印发“城市商业网点规划编制规范”的通知》（商建发…2004?180号）；建设部，财政部《关于印发“关于进一步做好商业网点规划制定和实施工作”的通知》（商建发…2005?378号）；商务部《关于印发“做好县级城市商业网点规划工作”的通知》（商建字…2007?109号）；《佛山市城市近期建设规划（2006－2010年）编制要求》；《佛山市城市总体规划（2005－2020）》；《佛山市南海区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；佛山市南海区《关于印发佛山市南海区第三产业统计实施方案的通知》（南府办…2007?153号）。
第三条规划对象
本规划对象是佛山市南海区行政区域范围内的城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街、农产品市场、生产资料市场、其它商品交易市场、物流基地。
第四条规划范围
本规划范围是佛山市南海区的行政辖区，包括桂城、罗村、大沥、里水、狮山、丹灶、九江、西樵等镇（街），总面积1073.82平方公里。
第五条规划期限
本规划的期限为2009年－2020年。近期：2009年－2015年；远期：2016年－2020年。
第二章指导思想和原则
第六条指导思想
以科学发展观为指导，以承接广州服务业转移和连通广佛商流物流为契机，以专业市场集群建设为特色，以对现有专业批发市场的整合提升为支撑，充分利用现有的优势商业资源及充分挖掘商业成长潜力，打造以沥桂商圈（市级都市型）为龙头，以狮山商圈（市区级）和西樵商圈（市区级）为两翼，东西板块协调，优化市场布局，不断提升商业等级和在珠三角及省内的辐射能力，有效发挥商贸流通业对整体经济和现代服务业的先导作用与基础产业作用，努力构建现代化的商贸网络体系。
第七条规划原则
（一）与城市规划相融合。商业网点规划要与人口分布、消费需求、道路交通、文化景观、环境保护相协调，与相关产业的发展相配合，避免盲目建设、重复建设、布局不合理造成的商业资源浪费，促进城市功能完善和城市经济的发展。
（二）适应经济发展水平。随着经济发展阶段的变化，商贸流通业及各业态在经济运行中的地位相应地发生变化，一批新兴的业种业态会随之发育成长，因此，适应经济发展水平，根据商贸流通发育成长的一般规划，对商业网点超前布局，有利于一、二、三产业的协调发展和城市化水平的不断提升。
（三）等级层次原则。根据消费者不同类型的消费需求，划分商业等级，引导能够满足同类型消费需求的商业网点尽量在相应区域集聚，形成层次分明的商业等级体系，更好地服务消费者。不断满足消费者的多样化和层次化需求，为其创造良好的人居环境。
第三章城市商业定位和规划目标
第八条城市商业定位
佛山市南海区的商业定位是：以正在迅速兴起的南海主城区都市型大商业为龙头，以专业市场集群和大型仓储物流设施为特色，以“广佛同城”和承接广州商贸服务业的产业转移为契机，以地铁商业、楼盘商业、铁路商业为新增长点，逐步建成功能强大、设施完善、服务先进的广佛核心区域内的商贸物流中心和休闲娱乐中心，真正将商贸流通业打造成为南海产业升级转型的先导性产业和基础性产业。
第九条近期目标（2009-2015）
至2015年，社会消费品零售总额达到996亿元，人均零售面积达到0.9-1.1平方米。调控大型零售网点的业态和结构，提高新型业态比例。
商业网点规划的近期目标具体有：
（一）建设以大沥和桂城商圈为核心的南海商业主中心，发展狮山、西樵两个城市商业副中心，协调发展罗村、丹灶、九江、里水四个城市辅助商业中心；
（二）初步规范重点社区的零售网点布局；
（三）调整商业街定位，鼓励发展特色街，限制新建综合型商业街；
（四）初步调整并规范商品交易市场；
（五）提升农产品市场档次，引导农贸市场超市化转型；
（六）重点建设两大物流园区，六大物流基地；
（七）鼓励和促进电子商务平台建设。
第十条远期目标（2016-2020）
至2020年，社会消费品零售总额达到2349亿元，人均零售面积达到1.2-1.4平方米。要适度发展和调控大型网点的建设，进一步提升新型业态比例。规划远期，最终形成以“一主、两副、四辅”商业中心为主体，以社区商业为基础，以各类商业街为特色，商业网点布局和业态结构合理，服务功能完善，既引导、满
足消费，又创造、扩大消费的现代化区域商业中心。形成商贸服务业、物流基地与现代制造产业相互促进、协调发展的繁荣局面。
至2020年，商业网点规划的具体目标：
（一）强化商业主中心的集聚和辐射力度，不断完善商业副中心和辅助中心的服务，配套功能，提升商业等级层次，逐步将沥桂商圈提升为省市级商圈，并将狮山商圈和西樵商圈打造成市区级商圈；
（二）完善重点发展社区的零售网点规划；
（三）规范特色商业街的发展，提高并创新商业街管理模式；
（四）强化商品交易市场的电子商务功能，推动集约化经营；
（五）整合农产品市场资源，发展各具特色和优势的农副产品批发市场，继续推动农贸市场经营方式的规范和创新；
（六）完善物流园区和物流基地的各项配套设施，发挥强大的服务和辐射功能；
（七）电子商务平台基本建成，提升服务业管理水平。
图2：南海区商业中心及主要网点示意图
第四章规划布局
第十一条总体布局
南海区的商业总体布局由一个城市商业主中心、两个城市商业副中心以及四个城市商业辅助中心共同构成，即“一主、两副、四辅”。
“一主”是指由桂城和大沥构成南海区的城市商业主中心，称为“沥桂商圈”。“两副”是指狮山和西樵；“四辅”是里水、罗村、丹灶和九江。
第十二条规划重点
本规划的重点是城市商业主中心、城市商业副中心、城市商业辅助中心、社区商业、商业街、大型零售网点、商品交易市场、物流基地。
第十三条区级城市商业主中心
沥桂商圈。该商圈由桂城商圈和大沥商圈共同组成，以南海大道为商业人气连通轴，作为南海区城市商业的主中心。规划建设成结构合理、功能强大、效益优良、立足南海东部板块，辐射整个服务于广佛两地的都市型商圈，成为连接广佛两地之地商流和物流的区域商业中心。
（一）桂城商圈。桂城商圈以桂城中心区商业为主体，以南海大道板块、千灯湖板块、东小区板块为节点。空间范围是：东起平一路、西至天佑三路、南起季华七路、北至海八路。现有4个大型购物中心（南海广场、保利水城、嘉信茂广场、城市广场）、1个中型购物中心（百花时代广场）、2个社区型购物中心（汇潮天地、佑一城），共7个大型零售网点。
规划近期，原桂城片不再新建大型购物广场或购物中心，重点进行南海广场二期建设，重点发展现有4个大型购物中心。其中，南海大道板块应该以结构优化、功能提升为主；东小区板块应该以业态调整、特色塑造为主；千灯湖板块应该以氛围营造、特色塑造为主；三大板块错位经营，南海大道板块以中档消费为主，千灯湖板块以中高档为主，东小区板块以中低档为主。原平洲片近期重点发展玉器街，围绕永安路一带规划发展商业网点，可结合经济发展和城市化建设一个中型或大型购物中心。
图3：南海区商业基本格局：一主两副四辅
规划远期，应该注重南海大道板块、东小区板块、千灯湖板块之间的互动；
依托日益便利的交通，增强商圈影响力和辐射力。可考虑在三山港新建1个中型
购物中心，规划新建大型零售网点数量不超过2个。
（二）大沥商圈
由大沥、盐步、黄岐商业区共同组成，是三核结构的商业中心。规划期内，形成“中、东部购物餐饮，西部度假休闲”的商业格局。中部板块以“巴黎春天”商业中心、新都会广场为节点，以广佛国际商贸城为龙头（建议逐步提升并打造成影响整个珠三角的“国际商贸物流园区”）。强化佛山一环以西至广佛高速公路以东、佛山水道以北至雅瑶水道以南范围的商贸综合功能，打造广佛黄金商贸走廊；东部板块以黄岐商业中心和盐步商业中心为节点，以嘉州广场、盐步佳华商场、黄岐商业步行街、时代广场步行街为支撑，适度发展海北片区商业。东部商业以优化提升为主，完善黄岐商业中心和盐步商业中心区的商业设施配套，优化业态结构，完善功能，完善工业园区和社区的商业配套。西部板块以颜峰、兴贤、横岗、谭边为四乡片区，加快大浩湖4000多亩度假区的开发建设，依托佛山高尔夫球场，打造成为大沥休闲观光、文娱康乐、星级酒店、商业中心的新亮点。
第十四条区级城市商业副中心
（一）狮山商圈
狮山商圈主要由狮山核心区与软件科技园区为主体，打造成区域等级结构合理、功能多样、服务本地、辐射周边的新兴区域级商圈。结合良好的自然空间环境，发展新型的与文化产业相关的有特色的上规模的商业休闲中心、文化娱乐中心等。规划新建郊野公园体育、婚礼基地特色商业中心，软件园内滨水文化长廊特色商业中心，南国桃园观光农业特色商业中心，显示器基地工业社区商业服务中心。鼓励发展购物中心、中小型综合超市、专业店、专卖店和配套的餐饮、休闲、娱乐和生活服务设施。
（二）西樵商圈
以西樵山为依托，官山城区为主体，打造成立足西樵、服务南海西南部的区域级商圈，形成以金典广场、金花广场、雅居乐广场、澳洲风情步行街为“四核”的商业格局。规划期内，官山涌以南的旧城区板块以改造提升为主，构建成“一
路、一街、一城”为节点的商业格局，即江浦路、玉器街、旅游商业城。官山涌以北的新城区板块以开发建设为主，配合房地产业的发展，配套中高档的商业，构建“双核”的商业格局，将樵金路雅居乐商贸广场建设成西樵最大、最繁华的商业中心，作为新城区的商业核之一；在爱国村三角塘规划建设一条风情步行街，围绕步行街进行商业布局，成为另一个商业核。
第十五条镇级商业中心
（一）里水商业片区
以原里水镇中心区主体。规划期内，大力发展河岸商业，打造沿河景观带，推进“一河三岸”旧城改造项目的开发和建设，将以里水宾馆一带为中心的夏塘村地块和以旗峰不锈钢厂一带为中心的地块纳入“一河三岸”的范畴统一规划开发，建设成区域性商贸中心，规划建设1至2个中型购物中心；提升振兴路和朝阳路商业街的商业物业档次，鼓励发展专卖店、专业店、便利店和各类连锁超市；启动红旗酒楼一带商铺改造工程，加快城区商业的西移步伐；提升饮食娱乐功能，整顿中低档食肆酒楼，引入高档餐饮名店。
（二）罗村商业片区
充分考虑贵广铁路建成后对罗村的影响，以中心城区为发展重点，主要包括罗湖、罗湖南、罗湖北三个社区，辐射范围至兴郎大桥、禅西大道、桂丹路一片。打造成南海区中部的城镇商业中心。规划近期，重点建设以时代广场为核心的商业片区，并建成一个综合性的中型购物中心；开发金湖广场商业片区，发展使其成为互补性的商业地带，功能交错发展。改造和提升金船湾广场和海宜广场，配合时代广场的发展，形成次级综合性购物中心。
（三）丹灶商业片区
主要以丹灶为核心，打造成布局合理，层次突出，集商贸和集旅游、文化、休闲为一体的生态型城镇商业中心。规划期内，改造旧城区中心商业，特别是加快丹灶商业步行街的改造力度，完善步行街的功能，提升人气；规划发展丹灶片区仙湖旅游胜地的配套商业，完善酒店建设，旅游度假社区建设，打造旅游、休闲、度假为主题的商业中心。
（四）九江商业片区
主要由九江、沙头两个板块组成，打造成以服务本地为主的城镇商业中心。规划期内，以“三街”即九江商业步行街、沙头桂香路商业街和上北商业街为主要节点。九江商业街与好万家购物商场、洛明时代广场构成九江镇新的商业中心，鼓励发展专卖店、专业店和便利店、餐饮店，提升功能，完善周边商业配套；沙头桂香路商业街规划成为沙头片区的商业中心，鼓励引入大型超市，发展专卖店、专业店和便利店、餐饮店，提升功能；上北商业街规划成为上北片的商业中心，利用原有的商业基础，建成商业走廊，完善文体设施配套。
第十六条社区商业
（一）规划目标
推进社区商业建设和改造升级优化社区商业结构布局，形成能有效满足社区居民生活消费需求、商业布局较合理、服务功能较齐备、服务质量和管理水平较高的社区商业服务网络，基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求在社区内能得到有效满足，建立起较完备的生活保障型社区商业服务体系。
（二）规划导向
1.小型社区应配臵能满足居民日常餐饮、购物及其它服务需求的营业网点。
2.大中型社区应配臵能满足居民餐饮、购物及其它多种服务的多样性、多层次需求的营业网点。
3.大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上。社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，主要配臵居民日常生活必需的商业与生活服务业。如超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约2000米。
4.限制在社区商业中心内设臵娱乐网点、大型餐饮网点、百货店和购物中心，禁止在社区商业中心发展仓储式商场。
5.社区商业设施应配臵在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方。
6.鼓励在社区商业中心发展连锁便利店、以经营生鲜为主的超级市场，以及中小型连锁快餐网点。
7.鼓励品牌食品专卖店进入社区。
表1 社区商业网点配臵要求
（三）社区商业示范社区规划
规划近期，在区级城市商业主中心规划建成社区商业示范社区2个，在区域城市商业副中心规划建成社区商业示范社区1个；规划远期，在区级城市商业主中心规划建成社区商业示范社区3-4个，在区域城市商业副中心规划建成社区商业示范社区2-3个，在城镇商业中心规划建成社区商业示范社区1-2个。
第十七条大型零售网点
（一）规划目标
科学规划和合理确定各类大型零售网点的数量结构、业态类型和空间布局。对现有大型零售网点加快改造升级，并根据城市发展要求和居民生活需要，合理布局和新建大型零售网点，至2020年，南海区大型商业网点控制在50个以内。
（二）规划导向
根据人口与大型零售网点的数量对应关系、南海人口规模的变化、购买力以及南海各镇（街）目前的大型零售网点数量，规划南海区大型商业网点总数以及各区大型商业网点数量。
桂城：现有（包括在建）4个大型购物中心（南海广场、保利水城、嘉信茂广场、城市广场）、1个中型购物中心（百花时代广场）、2个社区型购物中心（汇潮天地、佑一城），共7个大型零售网点。规划近期，新建大型零售网点2个（原南海体育场地块、佛山地铁一号线桂城站区域），重点进行南海广场二期建设，重点发展南海广场、保利水城、嘉信茂广场和城市广场；原平洲片区可结合经济发展和城市化进程建设一个中型购物中心；规划远期，在三山港新建1个中型购物中心，规划新建大型零售网点数量不超过2个。
大沥：现有（包括在建）2个大型购物中心（嘉州广场、新都会）、2个中型购物中心（佳华商场、新时代广场）、2个大型超市（新一佳，万佳百货），共6个大型零售网点。规划期内，规划新建大型零售网点数量不超过2个，规划在广佛国际商贸园区内新建1个中型购物中心。
狮山：规划（包括在建）2个大型购物中心（水晶广场，金三角文化休闲广场）、已建成1个中型购物中心（狮山广场）、1个大型超市（软件园阳光在线），共4个大型零售网点。规划期内，重点建设中心城区文化、体育休闲中心重点大型商业中心，包括郊野公园体育、婚礼基地特色商业中心、软件园内滨水文化长廊特色商业中心、南国桃园观光农业特色商业中心、显示器基地工业社区商业服务中心。
西樵：现有（包括在建）1个大型购物中心（雅居乐商贸广场）、1个中型购物中心（金典广场）、3个大型超市（西樵商业中心、新城广场、西吴商业大楼），共5个大型零售网点。规划期内，规划新建大型零售网点数量不超过2个。
里水：现有（包括在建）1个社区型购物中心（万福城购物广场）、1个大型超市（信和超市），共2个大型零售网点。规划期内，规划新建大型零售网点数量不超过2个，规划在里水〃第一城内新建1个。
丹灶：现无大型零售网点，规划期内，规划新建大型零售网点数量4个，规划在仙湖度假村经济商贸配套区内新建1个，金沙城区1个，丹灶城区1个，沙
滘段1个。
罗村：现无大型零售网点，规划期内，规划新建大型零售网点数量不超过2个，规划在时代广场内新建1个。
九江：现有（包括在建）2个大型超市（真实惠商场、好万家商场），共2家大型零售网点。规划期内，规划新建大型零售网点数量不超过2个，规划在下西村商业步行街周边新建1个。
第十八条商业街
（一）规划目标
适应南海区经济社会发展和城市空间发展的需要，合理布局商业街，改善商业街的购物环境，加快特色商业街的改造、提升和发展，逐步形成特色突出、功能齐全、布局合理、类型多样、层次分明的商业街体系，至2020年，打造2条市级商业步行街，商业街总量控制在40条以内。
规划期内，引导和鼓励商业街向专业化、特色化转型，实现错位经营；控制综合性商业街以及商业步行街的数量，提升商业街品质。
（二）扶持和重点建设二条品牌性市级商业步行街
至2020年，将大沥巴黎春天商业步行街、桂城保利水城商业步行街打造成市级重点商业步行街，作为“沥桂商圈”的亮点，作为南海区东部商贸板块的重要支撑，辐射全南海区及周边城市；将西樵澳洲风情步行街打造成辐射西南板块的区域级商业步行街。
1.大沥巴黎春天商业步行街
规划期内，该街定位为从中低档向中档过渡，以营造商业人气为主要目标导向；改善店面布局和购物环境，完善交通、停车、清洁、照明、休闲、金融等配套设施；调整业态，鼓励专卖店、专业店和便利店的发展，鼓励店铺连锁化以及电子商务化经营；调整商品结构，丰富产品类别；引入特色餐饮、小吃等积聚人气的业种，完善餐饮功能；宣传造势，塑造品牌；联动新都会广场以及其它商业片区，营造更浓的商业氛围。
2.桂城保利水城商业步行街
如何写商业计划书（业务及前景） 商业计划书一般可以分为十一个部分，第一部分是概述，第二部分为业务及前景，第三部分是经营管理，第四部分是拟用筹资，第五部分为风险控制(因素)，第六部分是投资回报和退出，第七部分是营运及预测分析，第八部分是财务报表，第九部分是财务规划，第十部分是产品宣传：资料、小册子、报道和图片等，第十一部分为补充说明。 第二部分论及大量有助于投资者了解你的业务的关键话题。每一处都很重要，但总贯全局还要有一个综合概要，如果不是明确精细的话，尝试去展示你的业务是怎样的独特。向读者展示是什么使你的业务在世界上的业务中有独到之处。阅读这一章节时，投资者将尽力确定这个产业“成功的关键”。换句话说，他将尽力证明这两三件事是在你的业务情况下必须及时做好以达成功的。注意编号体系有一个单独的数字作为标题而副标题含有小数，比如2.01。 2.01 概要 开始的一段以这样的句子起头，“公司的注册地址为……”并列出公司办公地址、电话号码和需要接触的个人。 2.02 业务的实质 在这一部分要给出你所从事的业务的纲要。举个例子，你可以说，“我公司设计、生产、销售、维修微机基础软件，这些软件控制用于监看门诊病人的医疗诊断设备”。用一个精练的句子阐述你公司是干什么的，这也许是最好的开头。接下来，你要以概括的语句来描述你的产品或是服务。你需要用尽可能少的话来让投资者了解你的产品或服务。 2.03 业务的历史 你在这部分要说出公司何时组成，特别要说清楚第一件产品或服务始于何时，以及公司经历过的最重要的里程碑式的事情。报告的业务历史部分必须短小精要。如果报告多于一页，或者最多，达到两页，你已经说了太多的历史了。要是公司有个特别精彩的经历，那也许可以作为一个特别的理由来囊括大段的历史，但无论如何都要简洁。 2.04 业务的前景 说清楚公司的年次发展计划并指出其中的分界线。实际上，投资者需要了解你如何在五年内从现在所处的状况发展到你想要达到的状况。尽管计划书的这一部分必须要简洁，但在格式上有相当大的自由度。你可以简单地说明在接下来的五年里你打算继续生产你们的两种基本产品，到第三年的时候你将引入另一个类似的产品。依照这样的办法，你的业务的前景将会简洁而又切中要害。另外，如果你预料在达到稳定点前要经历许多变化，你应该指出会发生哪些变化。投资者需要准确地了解公司要获得成功必须做些什么。 2.05 独特之处 给投资者的每份商业计划书都应该有一些独特之处。管理层独特?产品或服务独特?生产过程独特?有独特的金融基础?所有的这些都可以囊括在内。重要的是要有一些东西使你的公司在和别的对投资者来说同样可得的投资机会的对比中凸现出来。投资者们不喜欢投资于“人云亦云”的公司。他们想要有独特的商业地位的公司。在一个像这样的单独的章节中，或是在整篇商业计划的各章节中，你要着重强调你公司的独特之处。如果你的业务里有一个新产品，一个生产的专利，或是别的特别不寻常的方面，那么应该像这样在单独一章里列出。除了要包括这部分之外，企业主还应在商业计划书中间歇地突出公司。 2.06 产品或服务 在这部分你要精确的描述你的产品或服务，要求是不给读者对于你所生产的或是计划生产的东西留下疑问。如果你有好几种产品或服务，用单独的段落来叙述其中的每一种。你应叙述产品的价格，价格如何确定以及毛利数目。企业主容易轻率地对待产品的定价。花足够的时间来考虑所有影响产品定价的因素，确信你能够用坦率而有逻辑的话来解释定价背后的道理。是因为竞争迫使价格趋向于那个方向吗?价格定得高是因为你能侥幸成功吗?你必须准备
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2000N m432529468? 基于圈层分析法的高校周边商业空间研究 ——以南京老城区四所高校为例 滕珊珊，吴晓 摘要:高校周边商业空间依附高校而存在，以服务高校师生为主。老城区高校周边的商业空间在长时间的演 化、建设、发展后，形成了自身一定的规律和特点。本文借助圈层分析方法，以南京老城区内四所毗邻的 高校为例，从空间格局、功能结构、商业业态三方面探索商业空间的特征与规律。 关键词:高校周边商业空间圈层分析法 1研究对象与圈层分析法 1.1研究对象与范围界定 位于南京市老城区的四所高校：东南大学、南京大学、南京师范大学和河海大学，历史悠久，环境优美。改革后在大规模建设高等学府及市场经济刺激下，周边商业空间发展较为 成熟，逐渐形成了自身的特征与规律。 根据《南京市商业网点规划（2004-2010）》和《南京市城市总体规划（2007-2020）》，四所高校位于老城中心、首位度最高的新街口和次之的湖南路商业中心之间，紧邻市级商业 街珠江路-广州路电子产品一条街，当属南京市商业活动最繁华地区的“腹地”。在《南京市 城市总体规划（2007-2020）》中，将提升主城内湖南路商业副中心的功能和珠江路-广州路 科技街的功能和特色品质放在了重要位置，这一规划对四所高校周边商业空间的发展起到一 定推动作用。 图1四所高校周边商业空间与南京商业体系的关系 *图片来源：根据《南京市商业网点规划（2004-2010）》自绘
研究范围从四所高校教学区和生活区为出发点计算起，覆盖大致500米范围内的区域（图2）。 图2高校周边商业空间研究范围1 1.2圈层分析方法 本文采用类似中心区圈层划分的空间分析法对高校周边商业空间进行研究。 以各校校园为主核，以围绕主核边界100米的范围构成第一圈层（由于学生群体出行距离大致在校园周边500米范围内，以100米间隔分解为五个圈层便于后文的研究），其后以前一圈层边界为核心，依次向外扩张100米范围为下一圈 层。这样就将高校周边商业空间按距离分解为一个以高校为主核的多圈层模型，但考虑到高校周边商业实际分布的非均衡性，故某一圈层有可能出现不封闭的情况（图3、4）。 图4各高校周边商业空间圈层划分方式示意 2商业空间的特征与规律 2.1空间格局 2.1.1分析方法 通过分项计算每个圈层内各个商业店铺的容积率和贴边率，绘制高校周边商业空间的圈层分布情况。其中，每个圈层的容积率取该圈层内所有商业店铺自身容积率的平均值；每个圈层的建筑贴边率W 表征底层商业空间界面的连续程度，计算方法如下： Ci 是一个研究区域中第i 栋建筑与建筑控制线重合的长度；C 是区域内建筑控制线的总 图3 围绕校园的圈层划分方式
立足当前着眼未来, 努力开创重庆商贸流通工作的新局面 总体思路：以“三个代表”重要思想为指导，与建成长江上游经济中心和全面建设小康社会相适应，进一步深化改革，扩大开放，加大投入，完善政策，拓宽消费，追赶前进，跨跃发展，在西部率先基本实现流通现代化，努力把重庆建成统一开放、万商云集、最具活力和竞争力的长江上游商贸中心和西部购物消费天堂。 按照这一思路有四点基本要求：一是重庆商贸只有具备功能体系完善、市场规模宏大、商业服务兴旺、市场环境规范、特色优势突出，才称得上长江上游的商贸中心和西部购物消费天堂。二是重庆流通企业只有立足重庆、辐射西南、联动长江、面向全国、通往世界，才能做大做强，尤其应有全国发展理念，走出重庆，服务全国，在市外市场获得快速发展，才能进入流通“国家队”。三是只有建起先进完备的连锁经营网络、高效畅通的物流配送体系、便民利民的新型社区商业框架、技术先进的流通信息化载体，才能在西部率先实现流通现代化。四是社零总额、商业增加值、商品购销总额、连锁经营销售额、商品市场成交额等主要经济指标都应保持较高的两位数增长，才能增量升位，增强消费对重庆经济的拉动作用，有为有位。社零总额年均增长11％以上，2007年达到1285亿元；商业增加值2007年占全市GDP的比重达到9.7%以上，占三产比重25%以上；连锁商业实现零售额年均增长30%以上，2007年占全市社零总额的比重达到20%。 (一)抓好“五破五树”，认真解决思想认识问题 随着市场经济不断完善，供求关系已经变化，流通的地位发生根本性转变，它不再是生产决定消费的“末端行业”，而是从市场需求出发引导生产的“先导行业”，是社会繁荣程度的窗口，是衡量一个国家综合国力和居民生活水平的“晴雨表”，也反映国家市场经济的成熟程度，起着满足即期消费需求，开发潜在消费需求，创造未来消费需求，带动社会化大生产的重要作用。但是，由于各种原因，相当一部分同志对其重要性认识不足，不少地方流通工作摆不上位置，得不到票子。解决认识问题，当前主要抓好“五破五树”：一是破除重生产、轻流通的意识，树立流通是现代经济发展的火车头，是先导性产业的观念。二是破除重传统商业，轻现代流通的意识，树立“现代流通是社会再生产过程的血脉和神经，是各种生产要素集结、整合与聚变的载体，是决定经济运行效率、质量和效益的引导性力量”，现代流通带动现代生产的观念。三是破除重外地商业轻本土商业，或重本土商业轻外地商业的意识，树立大商业、大流通、大市场的观念，大流通带动大生产，引进外地商业是为了发展本地商业，外地商业与本地商业共同发展，“与狼共舞”，实现双赢。四是破除重传统管理，讲条条框框，轻创新突破的意识，树立敢闯敢试，勇于创新的观念。五是破除重孤身发展，闭门自守，小打小闹，“宁做鸡头，不做凤尾”，轻联合与合作发展的意识，树立与时俱进，联合与合作求发展，大联合才能大发展的观念。 (二)搞好“五建五抓”，全面推进流通工作 流通工作面广量大，头绪很多，我们要择其要点，用十个指头弹钢琴的方法，加以整体推进。 1、建商业规划。规划是成熟的思考，是集体智慧的结晶，是历史经验的总结。市和各区市县都要根据党的十六大和市委二次党代会的新要求，作好商业发展战略的总体规划和专项规划，特别是商业网点的布局规划。规划要因地制宜，实事求是，方便群众，具有较强的前瞻性、科学性和时代性，一旦定板，严格执行。要根据规划要求，考察、筛选、储备一批商业发展项目，争取每年都有一批大项目开工。 2、建商业设施。市场是市场经济的载体，商圈和步行街的打造聚集了人气和财气，提升了城市形象和水平。要通过大力招商引资，吸纳民间资金，建设培育商圈、专业市场、商业步行街、购物广场、各类超市、便利店等商业设施，发展各类先进业态。
厦门市商业网点布局规划规划文本厦门市商业网点布局规划规划文本目录 序言 第一章、总则 第二章、规划对象、内容及重点 第三章、规划期限、规模及范围 第四章、发展和结构目标 第五章、总体布局 第六章、专业(特色)街(区) 第七章、专业、批发市场 第八章、物流园区、配送中心 第九章、零售业态 (一) 购物中心、邻里中心 (二) 大型综合超市 (三) 仓储商店 (四) 百货店 (五) 专业店、大型专业店 (六) 专卖店 (七) 超市、便利店 (八) 自动售货机
第十章、其它要求 第十一章、组织实施 第十二章、附则 附录： (一) 术语和定义 (二) 主要执行文件 (三) 条例标准用词说明 附表： 附表一: 厦门市商业分级指标 附表二: 厦门市商业零售业态基本指标 第一章总则 第01条随着社会经济的发展，城市化过程的加快、经济体制改革与市场化进程的推进、经济国际化的扩大以及新经济、新技术等因素对商贸业的综合影响，需要针对厦门市的商业体系进行深一步的剖析，并制订出厦门市商贸业的规划对策，以及其发展支撑对策，以适应我国加入世贸组织后对外开放的新形势，并形成良好有序的市场竞争环境，保障我市商业快速、健康、持续发展。 第02条为指导厦门商业的分级设置，加强厦门市零售商业的规范化、科学化管理，优化商业布局，有效配置资源，增强商业综合竞争力，促进零售企业发展差别化经营，健全零售企业统计分类，特制定此文本。文本参照中华人民共和国国家有关规范、
规定及标准，并结合厦门商业发展的实际而制定。 第03条文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，参考国内外不同城市商业网点规划，并结合厦门市商业的实际情况并考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应符合国家、福建省和厦门市有关法规、标准的规定 第二章规划对象、内容及重点 第04条规划对象：由批发零售贸易企业设立的拥有独立固定营业场所，配备一定的业务人员，并从事批发、零售贸易业务的自然单位。 第05条规划内容：包括两大部分。第一部分是厦门市商业体系规划（总体布局），其中包括专业街（特色街）子项。第二部分为厦门市各商业业态布局规划。按商业业态来分有十种零售业态和专业、批发市场。十种零售业态分别为：超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心以及自动售货机。 第06条规划重点：主要包括厦门市的商业功能定性分析、研究、确定和商贸业发展的支撑对策以及厦门市商业体系规划（包括各级商业中心、特色商业街、批发市场）、厦门市零售业网点布局规划等。 第三章规划期限、规模及范围 第07条规划期限：厦门市商业网点布局规划期限与国家五年计划及厦门市城市总体规划期限相一致，即本次规划期限为：
苏州市区商业网点布局规划 第一章总则 第１条为促进社会经济的快速协调发展，进一步提升苏州中心城市地位，提高人民生活质量，并配合新一轮《苏州市城市总体规划（２００７～２０２０）》的修编，特编制苏州市区商业网点布局规划。 第２条本规划的编制，遵循《中华人民共和国城市规划法》，按照商务部《城市商业网点规划编制规范实施手册》和《苏州市商业网点布局规划修编工作组织实 施意见》编制。 第３条任何单位和个人在本规划范围内进行各项建设活动，均应按照《中华人民共和国城市规划法》的有关规定，执行本规划。对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以处罚。 第４条本规划由规划文本、规划说明、基础资料汇编和规划图纸四部分组成。规划文本和图纸具有同等法律效力。 第５条本规划经苏州市人民政府批准后，由规划、商贸行政主管部门共同负责执行。解释权归苏州市贸易局和苏州市规划局。 第二章规划目的、依据 第６条规划目的 通过大力发展商贸服务业，来推动现代服务业和新型工业化的快速良性发展，使苏州现代商贸服务业成为提高人民生活质量、繁荣城市面貌、强化城市功能、促进公平竞争的现代服务业支柱产业，从而达到提升城市综合服务功能，增强辐射力与凝聚力的目的。 第７条规划依据
１、《城市商业网点规划编制规范实施手册》（国家商务部２００４年） ２、《中华人民共和国城市规划法》 ３、《苏州市城市总体规划（２００７～２０２０）》（中国城市规划研究院２００７．５） ４、《苏州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（苏州市人民政府２００６年） ５、《苏州市服务业布局规划》（２００６．５） ６、《苏州市商业网点布局规划》（第一阶段成果２００４．１２） ７、《城市居住区规划设计规范》（ＧＢ５０１８０－９３） ８、《江苏省社区商业建设规范（试行）》（２００７．３） ９、《苏州市区商业网点布局规划》（第二阶段）设计任务书 １０、现状基础资料调研 第三章规划范围、规划对象、规划年限第８条规划范围 苏州市区７个行政辖区的范围，即平江区、金阊区、沧浪区、相城区、吴中区、苏州高新区（虎丘区）和苏州工业园区，共分四个层次。 第一层次：古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约１４．２平方公里。 第二层次：内城圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积７３．２平方公里。
唐山市商业发展规划(2005-2010) 2006-02-08 08:41 文章来源：唐山商务编辑部 目录 第一章总则/1 一、编制意义和作用/1 二、编制依据/1 三、指导思想/2 四、编制原则/2 第二章商业发展规划的对象、范围和期限/5 一、规划的对象/5 二、规划的范围/5 三、规划的期限/5 第三章唐山市商业发展的现状及分析/6 一、唐山市商业发展的历史回顾/6 二、唐山市商业发展的现状/6 三、综合分析及评价/11 第四章未来商业发展的环境与条件（S W O T分析）/13 一、唐山市发展商业的比较优势（S u p e r i o r i t y）/13 二、相对劣势与制约因素（W e a k n e s s）/14 三、面临的发展机遇（O p p o r t u n i t y）/16 四、挑战与威胁（T h r e a t）/17 第五章战略目标与阶段性任务/19 一、战略总目标/19 二、阶段性任务/20 第六章商业网点布局规划/23 一、商业网点布局要求/23 二、商业网点规划思路/24 三、市中心城区商业网点布局规划/26
四、其它城区和县城商业网点布局规划/39 第七章商品市场体系建设/41 一、消费品市场/41 目录 二、生产资料市场/46 三、农产品市场/48 四、特殊行业市场/49 第八章发展现代物流业/51 一、唐山市发展物流业的基本条件/51 二、物流业发展的基本思路、基本原则和目标/54 三、规划“三点三带，纵贯全市”的物流分布格局/56 四、加强物流发展平台建设/59 第九章实施政策与措施/63 一、放开市场与宏观调控相结合，做好商业流通领域改 革，切实转变政府职能，加强服务，鼓励竞争/63 二、存量调整与增量规划相结合，鼓励发展新型业态、 连锁经营，依托存量，增量带动/64 三、扩大开放，鼓励民营企业参与，吸引外资与吸引民 资相结合，放开政策，积极引导/64 四、产业推动与需求拉动相结合，发挥优势，培育文化 /65 五、加强结构性调整与提高组织化程度相结合，树立龙 头，培育人才/65 六、健全完善商业法律、法规与鼓励行会自律相结合， 规范发展，自我协调/66 七、加强城市商业设施建设与不断推进农村城镇化改革相 结合，优化环境，扩大纵深/66 八、加强金融、保险、信息传输等配套服务产业的发展 与鼓励律师、会计、审计、咨询、评估等中介服务机构 的壮大相结合，全面发展，共同服务/67 九、立足繁荣本市市场，满足居民商品消费需求与加强 区域经济联系，参与更大范围的市场合作竞争相结合， 巩固基础，开拓领域/67
某城市商业网点规划策划方案(doc 48页)
背景篇六安市城市商业网点规划 第一章规划背景 一、时事背景 我国商业领域自1992年对外开放，十三年来，城市商业取得长足发展，到2004年底，商业领域共利用外资约30亿美元，设立外商投资商业企业264家，其中依法批准的76家；按照我国加入世贸组织的承诺，我国批发、零售业于2003年12月11日允许外方控股，于2004年12月11日允许外方独资。我国商业领域的过渡期将于2004年12月11日结束，届时我们对外资商业的准入将基本取消地域、股权和数量的限制。 随着我国加入WTO过度期的结束，国际大型商贸流通集团进入中国市场的步伐加快，他们通过开设新店、兼并和联合等形式迅速开拓市场。据有关部门统计，世界排名前50位的零售商，约80%已进入中国市场，外资商业在我国社会消费品零售总额中已占有3%左右的比重。根据对全国27个城市的统计进一步表明，外方投资的“大卖场”所占比例已高达23%。商贸全球化对六安传统商贸业会造成一定的冲击，也会促使六安市现有的商贸企业提升自身的服务水平和管理水平。 我国商业对外开放总体上仍处于发展期，国内企业无论在数量上还是市场份额上，仍占绝对主导地位。外商投资商业企业的总量不是很大，但是结构性的矛盾值得关注。在业态上，主要集中在"大卖场"。据统计，外商投资的大型综合超市占同类业态的23%以上。在地域上，60%以上的外商投资商业企业集中在东部地区的大城市。 目前，我国流通领域的投资主要来自于非国有部门，大部分是商业之外的投资者，受利益的驱使，相当一部分投资具有自发性和盲目性，商业网点的结构性矛盾比较突出。一是布局不合理。东部多西部少，老城市多新城市少。二是业态结构不合理。大型百货过剩，新型业态发育缓慢。三是经营者店址选择、经营定位的科学性比较欠缺，社会资源浪费大。 为此，党的十六大提出，要在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系。 做好城市商业网点规划工作是实现国民经济持续快速健康发展的需要、是加快城市社会经济发展的需要、是进一步扩大对外开放的需要。 二、政策背景 原国家经贸委先后印发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[2001]789号）和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号），要求大中城市尽快制定商业网点规划，同时在《“十五”商品流通行业结构调整规划纲要》中明确提出：将制定城市商业网点规划、实行听证制度作为推动城市商业结构调整、促进现代流通发展的主要措施之一。2003年1月24日国家经贸委下发了《关于加强城市商业网点规划工作的通知》（国经贸贸易[2003]83号），通知要求各省、自治区商贸主管部门在抓好省会（首府）城市商业网点规划工作的同时，应着手辖区内其他设区城市的商业网点规划工作。商务部、建设部于2004年1月25日下发了《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2004]18号），通知要求各地级城市在2004年12月底前完成城市商业网点规划的制定及依法管理体系的建立工作。2005年3月安徽省商务厅下发了《关于尽快完成城市商业网点规划制定工作的通知》（皖商建字[2005]11号），2005年商务部、财政部、建设部联合下发《商务部、财政部、建设部关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2005]378号），通知要求在2005年前完成地级以上城市商业网点规划，到期仍未完成商业网点规划的，原则上不得再批准新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业网点。从上述通知与编制规范来看，新一轮的网点规划应重点做好三个层面的内容，即：网点发展规模预测、空间结构布局、业态结构布局。 综上所述，《六安市城市商业网点规划》势在必行，由于机构变动等种种原因，六安市是省内为数不多的几个没有完成商业网点规划的地级市之一，省商务厅要求我市在2005年底前完成，并要求在深度、内容、理念上都必须有所突破。加之商业网点规划是近年来新的规划课题，各方均在摸索，没有成熟和规范的经验可借鉴，时间紧，任务重。
武汉市商业网点发展规划（２0０５-2０10 年） 为促进武汉市社会、经济、环境的全面协调发展，逐步建立与武汉市经济发展、城市建设相适应,布局合理,功能齐全，统一开放,竞争有序的城市现代商业网点体系，根据国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996—2020年）》，结合我市“十一五”规划思路,提出武汉市商业网点发展规划(以下简称“网点发展规划”）。 本网点发展规划中所称“商业网点”，是指我市城镇用于商业零售、批发、仓储物流和餐饮服务等各类经营性服务的固定场所。 规划期限为２００5年—2０10年。 一、商业网点的现状 “九五”期间以来，随着武汉市社会、经济的不断进步和发展,对外开放的推进，商贸服务业的市场化进程明显加快,我市商业网点已形成多元化投资格局，促进了各类商业网点的快速发展。２004年，全市社会消费品零售总额为961亿元,比1995年的2９9亿元增长2.21倍;各类商业网点为1２.１万个，比1995年的9．4万个增长28.7%;各类商品交易市场５97个,比1９95年的405个增长47.4％;中心城区人均拥有零售商业营业面积达到0．8５平方米。适应现代商贸服务业发展趋势，不断提升商业网点功能档次,已成为我市商业网点建设发展的主
流。目前以大型购物中心、大型综合超市、大型专业店、仓储式商场、超市、专业店、专卖店等为代表的新兴零售商业业态呈蓬勃发展的态势。 ——一批大型购物中心、百货店、综合超市、酒楼等大中型网点的现代化程度已达到或接近国内先进水平。 ——全市单店营业面积超过3000平方米以上的大中型综合超市达到６5家，营业面积约为５８．5万平方米,年销售额达到１４6亿元。 ——经营家电、建材、家居等为主的大型专业店近3０家,已展现其规模和品种优势。 ——一批深入社区、体现便民利民功能的中小型超市和便利店正积极稳步发展。各类专业店、专卖店出现网点集聚、经营细化的趋向。全市连锁经营网点数约230０余家,年销售额近2５0亿元,占全市社零额比重达2６％。 ——餐饮业中一批年营业收入过亿元的酒店，年营业总收入已达1０.75亿元,其连锁网点场面宏大、环境优雅、人气旺盛,成为了我市商贸服务业的一道亮丽景观。 ——中山大道商业景观街、江汉路商业步行街、沿江大道休闲街
南京市商业网点规划(2015—2030)向公众征集意见 未来南京的商业网点怎么布局，市级商业网点、副城商业网点和新城商业网点在不在你家附近?7月26日，《南京市商业网点规划(2015—2030)》(以下简称《规划》)向公众征集意见。这部规划历时1年编制完成，为南京构建了市级—副城级—新城级—新市镇级—村级的五级商业中心体系。 该《规划》范围包括市城、中心城区两个层次，其中市城是指南京市行政辖区范围，中心城区由主城和东山、仙林、江北3个副城组成。 《规划》对象包括五大商业网点体系，分别是以各级商业中心、大中型零售商业设施、菜市场为主的零售商业体系;以特色商业街(区)及旅游区配套商业为主的特色商业体系;以物流园区、物流中心、分拨中心和配送中心为主的商贸物流体系和以粮油、肉菜生活必需品储备供应设施为主的应急保障体系。 按照《规划》，南京的市级商业中心一共有4个，分别是新街口、河西、江北和城南。其中新街口的商业中心属性是国际性，其他3个是都市性。新街口的规划定位是具有国际影响力的现代综合性商业中心;江北商业中心规划定位是国家级江北新区的商业主中心和都市级滨江特色商业中心。规划图显示，江北商业中心位于江北CBD附近，河西商业中心在河西中部和南部之间，城南商业中心在南京南站附近。 此外，7个副城级商业中心分别是雄州、仙林、湖南路、夫子庙、东山、永阳和淳溪。《规划》还确定了41个新城级商业中心，主城区的瑞金路、光华路就在其中。同时，众多新市镇级商业中心对新城级商业中心进行补充，如竹镇、马鞍、金牛湖都将设置新市镇级商业中心。 菜市场是零售商业体系中不可缺少的组成部分，《规划》中菜市场设置最多的是江宁区，一共有94个，玄武区有29个，秦淮区35个，建邺区28个，鼓楼区48个，浦口区76个，栖霞区62个，雨花台区42个，六合区51个，溧水区36个，高淳区26个。 《规划》中，特色商业街(区)多为结合旅游景点的区域，一共有18个。同时，在金牛湖、牛首山、银杏湖、老山、天生桥、桠溪等一些旅游特色景点，还将打造一批旅游功能区商业网点。 在批发市场设置上，未来我市将形成生产资料交易市场、工业消费品市场、农副产品市场和其他市场4类17处批发市场，如在横梁将形成农业科技交易市场群。此外，还有龙潭生产资料交易市场群，淳化汽车交易市场群等。在商业物流体系中，未来将形成5处物流园区、5处物流中心和5处分拨中心的三级商贸物流体系。5处物流园区分别是六合空港物流园区、龙潭港口物流园区、七坝港口物流园区、禄口空港物流园区和位于高淳的苏皖赣高淳物流园区。 7个副城级商业中心 雄州、仙林、湖南路、夫子庙、东山、永阳、淳溪
南昌市商业发展规 划 1
南昌市 - 商业发展规划 南昌全市总面积7402.36平方公里, 末人口440.15万人(含南 昌市区及南昌、新建、进贤、安义四县)。本规划范围为南昌市区(以下简称南昌市),总面积617.07平方公里, 末人口174.67万人。南昌市为江西省会城市,也是中国中部地区五大中心城市之一。 , 在新一届市委、市政府的正确领导下,全市上下围绕实现"富民强市"总目标,致力做好"两篇文章"总要求,即把南昌建设成为现代区 域中心城市、现代文明花园式英雄城市,经济发展呈现强劲加速态势,大多数经济指标呈两位数增长,创下南昌市近几年最好成绩,走 在全国、全省发展的前列,出现了持续、快速、健康发展的新局面。实现国内生产总值485.62亿元,同比增长12.1%,比全省平均 高出3.3个百分点,比全国平均水平高48个百分点。其中第三产业完成增加值206.52亿元,同比增长12%,占全市国内生产总值42.5%.在快速发展的新形势下,南昌市已经制订了<南昌市中心城总体规划布局构想( - )>(见附图1)。根据重新确定的城市规划区范围,南昌市中心城建成区面积130平方公里,190万人; 将扩大到180平方公里,210万人; 发展到260平方里,260-300万人。形成一个核心区(昌南、昌北)和五个卫星城区(莲塘、望城、湾里、乐化、罗家片区)的城市新格局。十年间,中心城面积将扩大一倍,人口增长40%,城市面貌和人口分布状况将有极大改变。为此,必须高起点的制订 2
南昌市商业发展规划,以适应城市新一轮发展,消费水平新一轮提高的需要。 一、南昌市商业发展现状分析"九五"期间,南昌市商贸业有较大增长。表现在(l)经济指标稳步提高。全市社会消费品零售总额144.41亿元,城乡集贸市场成交额达157亿元,"九五"期间年均增长12％和20％。商贸业实现增加值55.5亿元,比上年增长10.5％,占全市第三产业增加值比重为30.2 ％,占全市国内生产总值12.7％。 (2)流通改革逐步深化。全市粮、棉、猪、菜、副食品、化肥、生产资料体制改革基本完成;以产权制度改革为"突破口",已经完成了国有商贸企业改革,组建了七大商贸集团,放活了中小企业。(3)结 构调整步伐加快。"九五"期间,新建改造营业面积8万平方米,引进外资773万美元,内资9421万元。新型业态不断呈现,一批购物中心、超市、连锁店很快兴起。(4)市场建设初见成效,为适应搞活大流通的需要,近年来,全市市场建设累计投资56亿元,至底,全市共有各类市场257个,总建筑面积126万平方米,市场提供就业岗位12.1万个, 成交总额157亿元。其中亿元以上商品交易市场17个,年上交增值税近8亿元。中国九大日用品市场之一的洪城大市场商品交易额达71亿元,创税利6000万元。本次普查, 末南昌市商 业共有12056户,经营面积已达156.66万平方米,人均达0.897平方米。(含各类市场,其中零售、餐饮,服务业86.56万平方米,人均 3
目录 第一章总则 (1) 第二章商业发展目标 (3) 第三章商业中心布局规划 (4) 第四章特色商业街（区）建设规划 (9) 第五章专业市场建设规划 (12) 第六章农贸市场建设规划 (13) 第七章宾馆布局规划 (14) 第八章大型零售商业网点布局规划 (15) 第九章规划实施措施与建议 (17) 附件一：主要规划图则 1.新邵县县城商业网点规划图Ⅰ (20) 2.新邵县县城商业网点规划图Ⅱ (21) 3.新邵县县城县级商业中心规划图 (22) 4.新邵县县城区域商业中心规划图 (23) 5.新邵县县城社区商业中心规划图 (24) 6.新邵县县城特色街(区)规划图 (25) 7.新邵县县城专业市场规划图 (26) 8.新邵县县城物流配送中心规划图 (27) 9.新邵县县城宾馆规划图 (28) 附件二：专家综合评审意见表 (29)
第一章总则 第一条为了进一步推动新邵县经济快速协调发展，优化产业结构，新邵县商务局结合新邵县经济社会发展与商业网点现状，组织编制《新邵县2010-2020年商业网点规划》。 第二条规划依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007） 2、《城市商业网点规划编制规范》（商建发[2004]180号） 3、《邵阳城市总体规划(2004-2020)》 4、《邵阳市城市商业网点布局规划（2004-2020）》 5、《新邵县县城总体规划（2003-2020）》 6、《新邵县土地利用总体规划》（2004-2020） 7、《新邵县国民经济和社会发展统计公报》(2004-2008) 8、《零售业态分类》（GB/T18106-2004） 9、其它相关法律法规 第三条规划范围 以《新邵县县城总体规划 (2003-2020)》所确定的新邵县县城为基本规划范围，总面积25.45平方公里。规划内容主要包括县级商业中心、区域商业中心、社区商业中心、商业街、专业市场、农贸市场、物流基地和大中型零售商业网点。 第四条规划期限与人口 本次商业网点规划期限为2010年至2020年。分为近期、远期两个阶段：
141 城市商业网点布局规划需明确的几个关键问题 张润子 （哈尔滨商业大学 管理学院 王文成 黑龙江 哈尔滨150026） [摘要]城市商业网点布局规划关乎城市商业功能的实现，科学合理的商业网点布局必将有利于城市商业的持 续发展、提高城市居民的生活质量、树立城市的优良形象。反之，将直接导致投资与资源配置的低效，严重影响区域 规划原则以及规划的影响因素等关键性问题，整体经济效益和社会效益。明确城市商业网点布局规划的理论基础、 对于规划的科学性、合理性和有效性将起到至关重要的作用。 [关键词]商业网点商业网点布局 商业网点规划 商业是一个城市产业结构中的重要组成部分，关乎该城市的经济发展与社会繁荣。商业网点是城市商业的客观实体也是重要载体。做好城市商业网点规划对城市商业的良性、持续和高效发展，对资源的有效利用和配置，具有重要意义。在城市商业网点布局规划中首先要明确以下关键问题。 一、相关理论基础为商业网点规划提供理论支撑（一）商业区位论 是以研究商业区域位置环境为主要对象，它是从消费者购物机会的空间结构出发，设想在购买力水平和消费空间为匀质分布的前提下，创立了城镇商业区位论。其理论认为，在自然条件、人口条件、物质条件等因素不变的情况下，影响消费者购物的因素只有一个，那就是购物距离。在假想商品运输费用与距离成正比之下，创立了一种简化的商品销售模式——六边形单一商品供应区。 （二）商圈理论 商圈主要从市场势力范围这一角度来考察，主要包括线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点，又指市场区域点、 据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度的表现，表明市场区域的广泛性及其程度。流是指市场的动态，或指区域职能的变化和发展的动向。从消
商业街的发展与规划页 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售着名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。 3、在商业街的建设上存在的误区及倾向 （1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
延安市城市商业网点规划 目录 前言 (4) 第一部分规划文本 1. 规划 (6) 2. 规划的指导思想 (7) 3. 规划的原则 (7) 4. 规划发展目标 (7) 5. 规划布局 (8) 6. 规划实施保障措施 (17) 第二部分规划说明书 第一章规划总则 (20) 一、规划的作用 (20) 二、规划的指导思想 (21) 三、规划的原则 (21) 四、规划的依据 (23) 五、规划的范围和对象 (23) 六、规划的期限 (23) 第二章现状分析 (24) 一、城市概况 (24) 二、商业发展概况 (26) 三、发展条件分析 (29)
第三章规划发展目标 (31) 一、近期发展目标 (31) 二、远期发展目标 (31) 第四章规划布局 (32) 一、空间 (32) 二、城市商业中 (32) 三、区域商业中心 (35) 四、旅游商业功能区 (37) 五、社区商业中心 (38) 六、商业街 (39) 七、商品交易市场 (41) 第五章规划实施保障措施 (49) 一、实施管理措施 (49) 二、配套服施 (48) 三、督促检查措施 (50) 第三部分规划图纸 一、城市区域位置图 二、现状分析图 三、总平面规划图 四、零售网点规划图 五、农贸市场规划布局图 六、物流基地分布规划图 七、专业市场规划图 八、城市商业街规划图
规划文本 1. 规划总则 1.1 规划的作用 1.1.1是构建和谐社会、贯彻科学发展观的客观要求 1.1.2 是实现全面建设小康社会战略目标的必然结果。 1.1.3 是城市商业网点建设管理的重要依据 1.1.4 是城市总体规划的深化和落实 1.1.5 是体现现代流通理论的社会实践 1.2 规划依据 1.2.1 《中华人民共和国城乡规划法》 1.2.2 《城市商业网点规划编制规范》商建发[2004]180号 1.2.3 《城市居住区规划设计规范》 1.2.4 《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》商建发（２００４）１８号1.2.5 《延安市城市总体规划》（2006－２０2０） 1.2.6 《延安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 1.2.7 《城市商业网点规划资料汇编》商务部市场体系建设司编 1.2.8 《陕西省商务厅关于加快编制各市区城市商业网点规划的紧急通知》陕商发[2004]131号1.2.9 《延安统计年鉴》（2003） 1.2.10 《延安统计年鉴》（2004） 1.2.11 《延安统计年鉴》（2006） 1.2.12 《延安市社会经济统计资料手册》(2007) 1.2.13 《陕西统计年鉴》（2004） 1.3 规划范围和对象 1.3.1 规划范围