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专题十 城中村改造模式专题研究
目录
第一部分 国内城中村改造模式综述 (122)
1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126)
3.3. 广州城中村改造 (126)
3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127)
第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128)
1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
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专题十 临汾市城中村改造模式专题研究
第一部分 国内城中村改造模式综述
自改革开放以来，随着我国国民经济的高速增长，城市化的进程明显加快，城市化水平的迅速提高以及大城市的迅猛发展，一方面促进了城市经济、文化和科技的发展，孕育了现代文明城市;另一方面也导致了一些城市不同程度地染上了“城市病”。城市是一个人口积聚、产业积聚、环境污染集中的区域，城市的发展必然会引发城市管理、交通、环境等问题，其中“城中村”问题是城市发展引发的一个新的问题，也是城市化进程中的一种普遍现象。
改造“城中村”，业已成为我国城市化进程中所面临的一个重大问题。
城中村改造就是要转变城中村集体经济的管理模式，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业;改革户籍管理制度，将城中村村民农业户口改登为城市居民户口;依法撤消村民委员会，组建社区居民委员会，把城中村中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系;依法将城中村的集体土地转变为国有土地;按城市规划和建设的标准及要求，改善城中村的公共设施，建设文明社区。
城中村改造的目的是为了营造一个经济发展的良好环境，充分利用稀缺的土地资源，有效提升城市品位，改善村民的居住条件，提高村民的生活水平和质量。城中村是城市化过程中产生的社会问题，它的存在不利于改善投资环境和城市形象，也与建设现代化城市的目标不符。因此，改造城中村势在必行。
基于此，本专题就如何改造“城中村”——“城中村”改造的模式和方法进行了进一步的探讨和分析。
1. 城中村改造模式
城中村改造模式可以从单纯的规划改造方式和改造主体两个不同的角度出发分析。
1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式
我国现存的城中村改造方式总的可分为以下两大类:异地迁建和就地改造。 1.1.1. 异地迁建
异地迁建是指将原有村落拆迁转移出城市。一般做法是，被拆迁户若是农民(有些城市按是否仍承包责任田为准)，则按其家庭成员人口和被拆建筑基地面积，以1: 1的形式按规划批给宅基地，审批的住宅按修建性规划由拆迁单位建设。
采用这种改造方式，能够取得比较彻底的改造效果，同时也比较注重保护农民的土地使用权。但是在实际工作中，出现了涉及范围广、要求一次性投资大等实际困难。而且迁建的新村可能在新的一轮城市发展中，变成新的城中村，而导致重复工作的情况。所以，虽然这种模式是我国早期城中村改造的主要模式，但由于实际效果不理想，现在采用较少。 1.1.2. 就地改造
这种改造方式就是现在比较普遍使用的模式，体制改革上表现为撤村建居。这种改造方式从改造的程度上，可分为两种:综合整治和全面改造。
（1）综合整治
综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项日。此类项目可不编制城中村(旧村)改造专项规划，由区政府编制“城中村(旧村)环境综合整治规划”并组织实施。此类项目列入区城中村（旧村)改造年度计划。
综合整治的使用范围不仅仅局限在对城中村的改造上，在城市的旧城改造中也经常使用。其包括对道路管线的整治，以及建筑立面美化和绿化工程。一般适用于建筑规划格局相对比较好，或者是有文物保护价值的村落。
（2）全面改造
全面改造就是对于区位重要，城市规划需要，具有较高的改造价值和居民有强烈的改造意愿的城中村，采取“推倒重来”的改造方式。
包括整体拆建和局部拆建。整体拆建是指改造率(被拆除的建筑面积与被改造项目改造前总建筑面积之比)在30%以上的项目;局部拆建是指为全面消除安全隐患、建设城市基础设施和公共服务设施，改造率不足30%的项目。全面改造项目应编制专项规划。局部拆建项目应符合城中村(旧村)改造专项规划的技术规范要求，其专项规划由规划主管部门审查批准。
在全面改造的模式下，还可以区分为两种不同的思路:一是保留低容积率，统一建设独家独院的新农村住宅区;二是改造为高容积率的城市住宅区。
第一种思路较注重村民土地使用权。在改造规划中，沿用早期异地迁建的思路，根据改造的城中村每户村民户籍人口状况和旧房宅基地面积，采取以地还地的方式。即政府(或委派的拆迁单位)统一建设独家独院的新住宅区，分户安置给被拆迁人。新住宅区的土地容积率在1-1.2间，建筑密度达30%-40%。
这种方法的采用，保留了农民原有的生活方式不变，较易为农民接受。对于解决拆迁安置问题，特别是近期3-5年内，较易取得成效。但从长远看，会出现一系列问题。如土地利益率低，城市空间进一步拓展会受到限制等。例如某市总体规划用地范围内的城中村有20多平方公里，建筑密度为60%左右，规划期内，若均按上述低密度方式改造，则在城市中需划出30平方公里土地用于安置建设。城市空间不但没有拓展，反而在减少，这会导致新的城市蔓延。在城市建设用地平衡中，人均居住用地指标不但不会下降，反而会有上升的趋势。
因此从长远发展角度，这种模式对于城市化进程快速的地区来说弊大于利。
第二种思路则比较注重改变原有农村格局，进行比较彻底的城市化与周围城市衔接。这种思路的改造，能够比较好的解决城中村风貌与周边城市统一的问题。由于用地容积率的大幅度提高，在满足归还农民原有建筑面积的同时，除去城市道路用地和配套公建用地，仍可能多出一些土地用于拍卖转让，或者是用与经营获取利润。是现行改造中采用比较广泛的一种改造方式。
但是在实行的过程中也逐渐出现了一些社会问题。比较突出的表现在，改造后农民变换了新的身份和角色，但是旧的思想意识和思维方式并没有马上转变。以土地为生产、生活依靠的思维出发点适应不了城市化高速发展带来的现代化生活方式和生产方式的变化。于是出现了对征地拆迁、入住农转居公寓的抵触情绪等。
1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式
城中村改造虽然需要多方面参与，但是必须要有一个牵头者和协议者，即改造主体。在改造中发挥作用最大的政府、村集体(包括村民)、开发商都可以成为改造主体，这也是现行比较成熟的改造模式。
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1.2.1. 政府主导型的改造模式
政府主导型的改造方式中的改造主体为政府有关部门，如“城中村改造领导小组”等，是一种自上而下型的改造思路。
(1）其优点包括:
1）能够充分考虑全社会的综合利益。与市场行为的自发调节不同，代表了全体市民的政府机构并不仅仅是把视角集中在经济利益上，而是更多考虑了社会、环境和经济等方面的综合效益。
2）能够给弱势群体充分的保护。虽然城中村村民已经摆脱了贫困，甚至部分区位比较好的村中，很多村民已经进入高收入阶层。但是这些收入大都来源于土地和房屋的出租收益。在城中村改造的过程中，知识文化水平低、就业竞争力差的村民一旦失去了土地，必然将处于弱势地位。此时，只有由政府主导的改造才能真正全盘统筹，保护村民的利益，为其生存发展提供保障。
3）有利于调配各相关部门的资源。城中村改造是一个复杂的过程，当中必然涉及到规划局、国土房管局、财政局、民政局、劳动局等相关职权部门的配合。由政府主导改造可以更好地整合各职能部门的资源，有利于改造顺利进行。
(2）而这种模式的缺点是：
对政府的财力要求较高。这也是这种操作模式最大的困难。在全国各地的城中村改造工作中，反映最普遍的困难都是资金问题。珠海深圳等经济发达、政府实力雄厚的沿海城市还可以维持，而内地相对落后的城市或者城中村数量众多、改造资金总量巨大，城市政府几乎不可能承受天文数字的资金需求。
(3）建议：
在资金筹措方面，除了政府在初期投入启动的资金外，改造开发公司可以通过银行低息贷款、社会集资、村股份公司入股等多种渠道筹集资金。 1.2.2. 开发商主导型改造模式
开发商主导型改造方式是指在城中村改造过程中将开发商定为改造主体，将城中村土地招标拍卖后由开发商进行改造。
(1)此种方式的优点在于:
专业开发商开发房地产的经验丰富，企业经济实力、经营管理能力强，可以保证开发区域的品质与档次；同时可借助知名开发商的品牌，树立改造项目的形象，提高市场价值与社会影响力，从而实现改造项目的最大价值；开发商独立承担有利于整体规划、整体协调，从纯经济运营角度来说，无疑是最高效的。
(2)缺点是：
开发商行为主要受经济利益的驱使，一般城中村的容积率难以满足其对商业利润的需求。而且，开发商改造还存在规划管理与建设周期的问题。如一个村因各地块拍卖结果不同而由不同开发商开发，结果可能会造成各开发商各自为战，这就脱离了统一开发建设管理城中村的初衷。各开发商由于自身资金周转问题也可能造成各地块开发时间不统一，影响城中村改造进度。此外，由开发商直接面对村民拆迁工作也容易遭遇钉子户、拆迁难等问题，给改造增加难度。
(3)建议：
由政府给予开发商优惠政策，降低开发成本，同时加强监管力度，保证村股份公司及原村民的利益，
使城中村改造顺利进行。 1.2.3. 村集体主导型改造模式
村集体主导型改造方式是指以村集体为改造主体进行筹资改造，村民共同对改造行为决策、负责。与政府主导型相对，是一种自下而上的改造思路。
(1)该方式最大的优点在于：
充分调动了村民的改造积极性。首先，城中村改造后的居住条件得到改善，村民是直接受益者，村民有动力投入改造。其次，村股份公司参与整个城中村改造的开发工作也可以获得一定的利润，改造积极性较高。村民作为股东也可以收益共享，积极性也很高，因此改造工作遇到的村民阻力最小，也容易顺利进行。最后，村民对本村的情况最为熟悉，改造方案的选择更能切合村子的特点。
(2)缺点是：
村股份公司独立承担城中村改造的全部工作，这对其经济实力、技术含量以及企业经营管理能力都是一个考验，开发品质难以保证。而且，能否获得开发物业的最大价值也是一个疑问。
(3)建议：
政府在城中村改造过程中给予指导，在村股份公司的经营管理、技术等方面予以支持，以保证改造项目的品质和档次。
1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式
政府指导，由开发商与村股份公司共同组建城中村改造公司，负责拆迁安置、土地平整、回迁反建、商品房建设等整个城中村改造的全部开发工作。
(1)这种改造模式的优点是：
开发商开发房地产经验丰富、经营管理能力及技术力量强，参与城中村改造有利于保证片区开发档次和品质。而村股份公司参与整个开发工作，也有获利机会，故开发积极性相应提高；村股份公司代表村原居民个人利益，居民个人利益也相应提高；村股份公司参与整个开发改造工作，代表村集体及个人利益，利益统一有利于开展工作，确保改造顺利进行。开发商与村股份有限公司共同承担可充分利用双方优势，保证改造工作顺利进行，同时拆建统一也有利于整体规划、整体协调，加快开发进度。
(2)缺点：
主要是开发商与村股份公司双方共同组建的开发公司的企业决策、经营管理权的分配，以及利益划分的问题。
(3)建议：
通过不同的股权划分、控股形式实现经营管理权的分配及利益的划分。如尽量利用开发商的技术力量、品牌优势及投入资金，由开发商经营管理，保证项目的高标准、高质量开发。村股份公司则充分调动闲散资金，负责各方面的协调工作。
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2. 城中村类型及其适用改造模式
城中村的特点与其形成演变所处的阶段有密切的关系，而形成阶段直观地反映在其所处的城市空间区位，即离城市中心的距离。根据城中村问题的性质和改造的实际情况，这一分类因素下可以将城中村分为两类：城市现状建成区中的村庄，即典型的“城中村”以及城市建设将要涉及的村庄，即“准城中村”。
其次，城市规划用地性质很大程度上规定了城中村的建设改造方式。根据城中村与城市建设用地的相容性，可以分为：居住用地中的村庄；公园、风景名胜区和历史文化保护区中的村庄；其他用地中的村庄。
以上为根据各个城中村所在城区的功能定位，结合各自经济现状、景观特点等因素，对城中村做的大致分类。不同的类型有着不同的特征，我们可以针对性地提出规划改造方式类型与之相适应：
(1)典型 “城中村”的区位在城市中心市区，这类“城中村”对改造的需求最为迫切，改造工作起步较早，也是近期改造的重点。通过大刀阔斧的城市化改造，彻底转变其农村的形态，变农村居民点为城市居住小区，变农民为居民，变村委会为居委会，同时转变农民意识接受城市文化习俗。
(2)准城中村是新一代城中村产生的源头。因此，要充分总结已有城中村改造的经验，探索以长计议的政策和规划手段，截断城中村产生的源头。
(3)景中村是作为风景旅游城市、国家历史文化名城比较突出的一类城中村。为了保护风景旅游区和历史文化保护区，应限制城市向此区域发展，同时避免破坏性开发。因此，对此区域内的城中村主要采用的是整治改造和迁移规划的手段。
2.1. 典型“城中村”
该类型主要是指处于城市中心市区、基础设施比较完善区域内的城中村。对这些城中村的改造，一般由政府主导。对于状况比较好的村采取部分改造的规划改造方式，拆除违章建筑、整顿立面效果。对于状况不好的村则需要进行整体改造。
对于这些区域的城中村，还可以考虑参考城市居民拆迁的办法，一次性按市场价格给予补偿，让村民自己购房居住，而不再是整体的回迁。这样不但从形式上消除了城中村，在深层结构上也消除了村民之间的联系，不再出现回迁后居民仍作为一个小团体独立存在，而不能融入城市生活。这是一种比较彻底的改造方式设想。
但是存在的问题是，谁来出这一笔巨额的补偿金，补偿的标准怎样确定才能满足村民的要求。但是在未来土地出让市场化的趋势下，完全是可能的。
2.2. 准城中村
2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1
居民通过经营各种市场、开旅店或者出租廉价房屋为生。由于近几年城市发展迅速，外来人口增长迅速，刺激了廉价房出租生意，使得部分村民快速富裕。也使得村中违章建筑如雨后春笋一般建设起来。同时，这类型的村庄，除了村民个体收入比较高以外，村集体通过出租土地作为商业用途，也积累了比较多的财富，所以经济基础比较良好。
虽然有着较高的经济收入，但这些城中村仍处于脏乱差的环境，村民的收入水平与生活环境反差强烈，这成了说服村民支持城中村改造的有利因素。
但是城中村改造后，对村民既得利益的破坏(包括大量违章建筑收益)，使得改造工作的阻力相当大。
因此要求改造工作中必须做大量的宣传工作，同时要能保障村民应得的利益。
通过分析来看，这类村庄比较适合以村集体作为改造的主体，同时在政府的监督控制下进行改造。因为村集体的经济基础强，可以弥补政府在改造工作中资金不足的问题，同时以村集体出面，比较能够获得村民的认同感，改造工作可以进行得比较顺利。
而这类型的村庄的规划改造方式，则可以选择全面改造中建设高层、小高层居民楼的模式。
首先，此类型的村庄，处于较好的区域，地块经济价值高。由于土地是不可再生资源，对于城市中的土地要充分利用。因此建设容积率高的居民点，不仅有利于节约土地资源，而且多余的土地还可以进入市场进行拍卖，作为城中村改造的资金来源的一部分。
其次，由于处于城市发展扩张的方向，因此在若干年内，原来的城市近郊可能发展为市区主要部分。所以在进行改造时，必须考虑到防止其在城市发展中成为新的城中村。而建设高层、小高层居民楼，将使其与城市环境融为一体，从形式上彻底消除了村庄，避免了高楼中一片农村的尴尬境地。 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2
在选择改造主体时，可以考虑开发商主导、政府监督的改造模式。理由如下： 首先，由于村集体经济比较弱，所以村集体也没有承担开发任务的经济基础。
其次，由于改造对于村民的既得利益损害不大，改造带来居住质量的提高，使得村民参与改造的积极性比较高，因此改造工作也能够比较顺利的进行还有，由于这些村改造难度不大，开发商能获得赢利，所以愿意投入资金对这些区域进行改造。
这种开发商主导的改造模式，可以保证开发区域的品质与档次，提高市场价值与社会影响力，同时也减轻了政府的资金压力。
至于规划改造方式等同于前一种类型，采用全面改造中建设高层、小高层居民楼的模式，以达到最大限度的节约和利用土地资源，同时防止产生新的城中村。
2.3. 景中村
2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1
对于这种类型的城中村改造，由于城市的发展在这个区域受到了阻碍，同时保护风景区和文化遗产是这个类型规划改造的前提，因此，在规划改造方式的设计上比较侧重选择综合整治的方法。
综合整治包括对道路管线的整治，以及建筑立面美化和绿化工程。使用这样的方式，一来可以提升村民的生活居住环境，同时也能在保护原有景区格局不变的基础上提升景区的综合环境品质。在改造的过程中尽量保持与景区总体面貌的协调，避免一味追求城市化的效果。
同时，对于保护要求特别高的区域内的村庄，可以采取整体拆迁就近安置的办法。最近进行的杭州西溪湿地规划改造中，就将其中的村庄迁出，就近安置。一来有利于湿地的保护，同时就近的安置会使村民比较同意接受，同时也可从事一些与湿地景区相关的第三产业。
至于改造的主体选择问题，对于处在主要景区中心的村落，经济条件比较好，有能力的可以选择以村集体为主政府监督指导的模式;对于经济条件比较差的，则由政府投入资金启动改造。 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2
这个类型主要处于城市中心区外围。
由于是处于疏导为主的区域，不能进行大强度的开发，同时公建市政配套状况不佳，因此改造工作比较困难。必须先进行基础设施的建设，才能谈得上改造。因此要先加快道路建设，树立先建道路和管网等基础设施，再实施组团改造的观念实施道路等基础设施建设，拆迁阻力较小，可以为以后的城中村
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改造扫除部分障碍。同时，在基本路网建成后，规划地块自然成形，无论进行出让还是建设，条件都比较成熟。先进行基础设施建设还能解决现实存在的交通不便，配套不全的问题，使居民提前享受到城中村改造带来的成果。前提是有关部门着手编制基础设施建设规划，尽快解决城中村改造范围内的基础设施配套问题。
其具体的规划改造方式，可以采用全面改造中建设高层、小高层居民楼的模式，以达到最大限度的节约和利用土地资源。
2.4. 小结
经过以上分析，我们得出各城中村类型的适用改造模式一览表如下：
城中村类型及其适用改造模式一览表
3. 我国大城市城中村改造模式对比分析
城中村的出现是一个比较普遍的现象，不仅仅是在沿海城市，也不仅仅是在大城市，内地和很多中等城市目前都面临着城中村问题。关于城中村的改造，国内许多城市都作了大量的尝试和努力，由于城中村改造是一项新举措，其本身具有的复杂性，各地城中村改造多处于探索阶段，如何解决城中村问题，各大城市各有招数。
下面我们以“城中村”现象比较典型的深圳、珠海、广州为例，对我国大城市内城中村的改造模式进行横向比较分析。
3.1. 深圳城中村改造
3.1.1. 有关政策
深圳作为我国改革开放特区，在短短20年间，由一个小渔村发展为几百万人口的的大都市，发生了翻天覆地的变化。在城市发展的同时，城中村问题也相当突出。
2001年10月17日深圳市三届人大常委会第是一次会议表决通过《深圳经济特区处理历史遗留违法私
房若干规定》与《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》，并于2002年3月1日起实施。
从深圳市政府出台的两项法规看，其城中村的改造思路主要从城市总体规划的角度出发，从城市管理入手，对违法私房和违法建筑进行拆除。如对1999年3月5日以前的违法私房和违法建筑按6种情况区别进行处理。其中只对少数违法私房和违法建筑因严重违反城市规划，不能确认产权并将按国家和省有关法律、法规进行严肃查处外;其余大部分可在采取适当处理措施后保留并予以确认产权，对其最严重的处罚是按建筑面积每平方米处以150元的罚款，并按市场地价的25%补交地价。
目前，深圳市人大常委会及有关部门已对外公布，全市适用这两项法规的违法私房和违法建筑超过30万栋，此前的《深圳市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》己规定，1999年3月5日以后产生的违法私房和违法建筑一律予以严肃查处，直至强制拆除。加上新出台的法规，全市所有违法建筑与违法私房都已进行了分门别类且去留己定。深圳城中村改造将对城市的交通、面貌的改变有着相当积极的作用。
3.1.2. 渔民村改造实践 3.1.2.1. 基本状况
渔民村位于罗湖区西南角，深圳火车站西边、深圳河北岸、布吉河下游东岸。该村在特区成立初期，为特区的开发建设出让过大片土地，做出了重大贡献，同时也是当时远近闻名的富裕村。1994年，邓小平同志视察深圳特区时，亲自到该村调查研究。但由于渔民旧村始建于特区建设初期，缺乏长远发展眼光，忽视规划，经过多年积累，最终难以逃脱城中旧村衰落的案舀. 2001年2月深圳市城市规划设计研究院对渔民村做了详细规划，目前已基本进入施工封顶阶段。
渔民村私人楼房共36栋，每栋占地面积平均186.66m2 ，最高为8层，多数5-6层，占地总面积6719.76 m2，建筑容积率为6.16。 3.1.2.2. 存在问题
(1)由于房屋主要为1993年前后一段时间内加层抢建的，而房屋基础是在80年代施工的。仅能承受两三层楼高基础，现在都要承受5-6层楼的荷载。村内1/3房屋已出现不同程度的倾斜，抗震能力为零。构成严重的房屋结构安全隐患。
(2)村民房屋栋与栋之间间距极小，不是不见天，就是一线天，是典型的“笼民村”，通风采光条件极差。
(3)村民房屋不仅有结构安全隐患，而且供水、供电、排水、排污等设施整体布局极不合理，经常出现堵塞、污水横流、停电现象。
(4)由于多数房屋出租给他人使用，每层分隔成3-4套小房，占地不大，煤气瓶却有近千个，给消防、环保、卫生管理带来极大的隐患，一旦发生火灾，后果不堪设想。 3.1.2.3. 改造思路
(1)渔民村改造，打破了一户一栋的旧有农村居住模式，将整个村作为一个整体来统筹考虑，村民住宅与城市小区规划接轨，消除各种安全隐患。
(2)由渔民村股份公司自己主持改造，自筹资金。避免了房地产开发公司为经营利润而高强度、高密度开发。尽量降低建筑密度，为村民提供更多的绿地和活动场所。
(3)采用半地下室停车，首层架空，屋顶花园等措施，高效能立体利用有效空间，扩大公共活动空间，增大绿化率。
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(4)建筑结构采用厚板大跨度柱距设计，建筑平面分隔可根据需要灵活布局，建筑设计提供多种户型选择，便于村民出租。 3.1.2.4. 改造评价
渔民村改造最大的优点是解决了在政府不出资的情况下，由村民自筹资金完成改造。但是渔民村有着比较特殊的情况：
(1)旧村规模小，只有33户居民；
(2)村集体经济和村民的经济实力较强，具备足够的投资能力，对于个别经济较差的住户，由政府担保，银行提供底息贷款；
(3)政府在政策上给予积极支持，虽然改造方案为一梯三户的公寓式住宅，但保留了“顶天立地”的单家独户的住宅形式，使改造后的每户村民都拥有一至十二层的12套住宅。
3.2. 珠海城中村改造
3.2.1. 有关政策
珠海市政府采取的城中村改造模式与深圳不同，鼓励开发商介入，大力推进城中村改造。2000年，
珠海市政府做出决定，用3年时间对香洲城区26个行政村(38个自然村)一次性进行改造。到2002年初，己有新涌、水湾头、州仔等城中村改造完成并竣工投入使用。
珠海市城中村改造采取的是整体拆除重建的模式，其拆迁补偿与安置的规定要比广州、深圳更为具体和详细，而且政府出台了一系列相关的政策为城中村改造顺利实施提供保证。主要有：
(1)政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中村旧村改造腾出市场空间。1999年开始，珠海市政府开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目，把土地使用权出让和房地产开发的规模调控与城中村改造结合起来。
(2)在国家和省拆迁法规规定的范围内，制定有利于旧村居民拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者，如旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿；旧村民无需支付额外的费用便可以充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境。
(3)政府出让巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。政府对开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1平方米的房屋建筑面积，可免交2至3平方米的建筑面积地价，并减免相应的报建等费用。根据有关部门测算，珠海市政府实施这一优惠政策，土地收益方面减少40到50亿元，实质上政府出让了巨大利益给旧村居民和开发商来推动城中村改造。 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 3.2.2.1. 旧村状况
水湾头村旧村位于珠海市水湾路与情侣路交汇处两侧，有着100多年的历史。总占地面积19600m2，旧房拆迁面积18890m2，其中合法产权证面积9322 m2、村委厂房面积4860 m2、砖瓦结构违章建筑2605 m2、铁皮临时搭建面积2102 m2。
旧村原有居住人口1038人，其中常住人口248人、暂住人口690人。村内没有任何公共配套设施，消防安全、治安管理、交通道路、排污排水等方面存在很多问题和隐患。 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分）
(1)合法产权房屋给予每平方米1000元现金补偿；并按1：1（等额面积）补偿带装修的回迁房； (2)违章建筑按每平方米400-600元现金补偿；对临时建筑按每平方米250元现金补偿；
(3)围墙（挡土墙）、水泥地坪和果树分别按每平方米35元、15元和每棵30-300元现金补偿； (4)拆迁期间按合法产权房屋面积补偿每月租金12元/平方米。 3.2.2.3. 改造方案
改造后的住区山水华庭由14幢带电梯的小高层围合而成，建筑面积46112 m2，绿化面积达到12000 m2，其中中庭集中绿化面积8000 m2，架空层绿化面积4000 m2，住宅小区公共配套设施完善，是珠海首个设中央煤气自动供气到户的住宅小区。 3.2.2.4. 改造评价
(1)政府给予大力支持
早在1999年政府就开始对珠海市住宅开发建设项目进行严格控制，并且制定了较完善的拆迁补偿政
策和相当优惠的拆迁改造政策，为城中村改造作了充分前期准备工作。
(2)解决了改造资金问题
引入竞争机制，采用招投标的方式确定开发商，改造水湾头村的珠海宜利置业有限开发公司是具有相当实力的开发商，改造资金基本来自开发商。
(3)整体开发，一步到位
珠海城中村改造实现了从农村社区向城市社区转变一步到位，社区公共设施和城市配套设施得以完善，改变了城市形象和城市面貌。
(4)平衡了各方利益
从水湾头村改造项目补偿面积这一项指标来看，开发商补偿面积为14182 m2，占其开发总面积46112 m2的31%。村民能够顺利回迁，开发商仍可以赢利，而政府则实现了对城中村的改造。
3.3. 广州城中村改造
3.3.1. 广州城中村改造有关政策
1999年广州市政府颁布了《广州市中心村规划编制和审批暂行规定》，对广州市中心村类型的划分、中心村规划的编制技术要求和审批以及实施管理作出了明确的规定。汇同建设部1993年发布的《村镇规划标准》、1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》一起，成为广州市目前针对城中村改造较具有权威的法律文件，为广州市城中村改造提供了保证。
2000年广州市委、市政府“关于城中村改制工作若干意见”中规定;实施改制的“城中村”，在农民转制为城市居民后，村行政管辖范围内的剩余集体上地一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，原农用地承包继续享有国有农用地的承包经营权，对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证;转制后的原村建设用地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续，如该土地房产进入市场或改变用途，发生扩、加、改建，则按规定补缴国有土地使用权出让金及有关税费:因城市建设需要收回的转制土地的使用权，按有关规定办理相应的手续后给予合理补偿。改制后，不再配给自留用地，政府己明确的配给并核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，今后该土地房产进入市场，需补缴国有
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土地出让金;以后因城市建设开发需要使用这些土地和征用房产，按土地使用权属变更，参照市政府制定的土地征用补偿标准进行补偿。经国土房管局宅基地清查后，合法的宅基地及
建筑按规定换发房地产证，今后不再配给住宅留用地。农民集体土地上的房屋权属，合乎规定的换领国有房地产证，暂缓缴纳国有生地使用权出让金;若该房地产进入市场交易，须补缴国有土地使用权出让金。
集体经济组织转制为集体法人股东或个人股东持股的股份制企业(公司)，负责集体资产的管理和运营。市政基础设施建设和管理纳入市政统一管理范围。
2000年，广州市政府出台的《广州市城中村整治建设计划方案》(征求意见稿)中对城中村改造的资金筹措提出:原则上“谁投资、谁收益”。吸取旧城改造的经验教训，广州市政府在“城中村”改造过程中不允许开发商介入。
“城中村”改造的资金筹措，采取由区、镇、村和村民以及社会共同融资的办法，即以村集体和村民个人出资为主，市、区两级视财政情祝，对规划建设设计方案及公共设施，更多的是给予政策上的支持，如免除回迁相关税费等。 3.3.2. 广州城中村改造实践
广州城中村改造是按照片区规划及广州市总体规划，有计划有步骤地进行改造，实行“一村一策”的政策，采取“先行试点，积极稳妥”的原则逐步开展。 3.3.2.1. 以建带治
海珠区新窖镇仑头村曾被作为广州村镇建设的样板。其建设思路是:以土地控制为核心，高起点规划和设计，集中联片建设高层农民住宅新村，同时从居住环境的营造和整治入手，完善公共配套设施。现农民新村己建成51栋共63037平方米的农民高层公寓，建有12米宽的中心街区、占地总面积1. 1万平方米的两个公园，并将村边的沿江堤岸改造为长1200多米、宽20多米风景宜人的临江大道，周围有园林绿化小景。小区内基础配套和文化娱乐设施齐全。 3.3.2.2. 异地重建
天河区的沙东村的改造目标是发展农村生态社区，并取得了成功经验。沙东村在渔沙坦村凤凰山下异地建设了一个农民生态村——沙东新村，建立生活污水处理设施，积极发展沼气以减少垃圾、粪便对大气、水体的污染，并在全村推广利用太阳能，新村绿化覆盖率达到了45%。这种异地重建模式有利于旧村的统一改造，新村的统一规划、高标准建设和完善配套设施和生活功能。
为了保证广州大学城的顺利建设，需要迁居的小谷围居民达3100户，广州市政府将对原有村民全部采用异地重建的方式进行安置，谷围新村第一期共522套连体别墅和176套公寓，现已全面完工，面积从70平方米到210平方米不等，可供村民自由选择，公寓配套齐全，价格在每平方米1200元左右，别墅价格为每平方米1450元左右。谷围新村首期绿化面积达64924平方米，医院、学校、综合市场和活动中心等配套设施在陆续兴建。
3.4. 小结
通过对广州、深圳和珠海等城市城中村改造模式的比较，我们发现，城中村改造应该满足城市规划的要求，其关键在于如何充分利用开发商、村股份公司及政府职能部门三者之间的优势。结合城中村改造的四种不同模式：
(1)由政府投资组建城中村改造开发公司，在资金、政策等方面予以支持，由城中村改造开发公司负
责对广州市的城中村进行改造；
(2)政府指导，由开发商独立承担拆迁安置、回迁建设、商品房建设等整个城中村改造的全部工作； (3)政府指导，由村股份公司独立承担，负责拆迁安置、回迁建设、商品房建设等工作；
(4)政府指导，由开发商与村股份公司共同组建城中村改造公司，负责承担拆迁安置、回迁建设、商品房建设等整个城中村改造的全部开发工作；
选择最适宜该村自身特色的改造模式和方法。
4. 关于城中村改造的思考和建议
4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体”
目前城中村用地结构现状的主要问题有两个:一、村建设用地与城市建设用地分离，即城乡二元化的空间结构，两类用地虽然在空间上彼此交错，却在规划、建设、管理等各方面互不关联，各自独立，造成城乡空间结构的矛盾与冲突;二、居住用地与生产用地混杂，给环境、管理带来一系列问题。
规划上要打破城乡二元空间格局，将城中村的所有用地(包括村建设用地和城市建设用地)纳入统一的规划管理之中，按照城市总体规划调整城中村的用地结构，实现土地功能和空间格局的合理配置。只有在这个基础上，才能建立与城市融为一体的城市社区和生态绿地系统，实现社区更新改造的目标。
根据2002年第一季度的统计，我国20%的高收入者的收入占总收入的46.2%, 20%的低收入者的收入仅占总收入的6%,高低收入差距达7.66倍。由于观念、政策、经济收入等各方面原因，城中村的居住者大多是社会阶层的低收入者，在社区改造中，应该从居住、环境、教育、养老、医疗等各方面都始终贯穿一种对人性的关怀，对“弱势群体”的关注，使各阶层居民对其生活的社区有归属感和认同感，真正成为社区一部分。
4.2. 提倡公众参与
城中村的改造，不仅仅是政府或者是村民(居民)的责任，应该是整个社会都来关心的问题。城中村居民中，虽然相当部分是外来者，但他们的声音同样是城中村改造和社区更新中一个不可缺的部分，不仅仅是因为了解自己所居住的环境，更重要的是体现了对人性的关怀。在我国目前的社会中，刚刚改变身份的原有居民和外来人员参与社会公共事务的意识淡薄，范围与广度差异较大，因此，公众参与也需要一个不断发展的过程，只有尽可能地增加公众参与的机会和程度，才能使城中村改造更新更能适应社会发展的需要。
4.3. 社区规划因“村”制宜
城中村的产生有着深刻的社会历史与地域文化背景。许多村庄历史久远，形成了特定的村落文化。从历史的角度看，城中村村民居住聚落的功能也在不断演变，最早作为传统农村中心，主要功能是村民居住栖息和剩余产品的流通，改革开放后，城市征用了城郊的部分或全部田地，一些村镇逐渐被包围在建成区，即而逐步失去原来农村中心的功能，这些村镇起初是在城市的郊区，然后位于城乡结合部，最后成为城中村。维系城中村村民关系的是传统农业社会的血缘关系和地缘关系，并由此产生的择地关系或乡土关系，也正是这种择地关系或乡土关系派生了城中村村民对血缘和地缘的重视。
鉴于许多城中村都有着悠久的历史和文化，甚至至今仍保存着大量传统建筑、历史遗迹和传统风俗，随着社会的发展，新的经济、生活方式和思想观念对传统的经济、生活方式和思想观念的冲击。城中村
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改造应该因“村”制宜，根据各村的不同情况，采用不同的改造开发模式和方法。尤其对于具有保留价值的村庄、历史遗迹进行保护;而对于优秀的传统文化，则应继承发扬，赋予它们新的内涵.
城中村改造应该将城中村本身及其周围的自然环境视为一个经济、社会、生态的整体，而不应孤立看待。同时，城中村问题不仅仅是改善居住环境和改变城市面貌，还涉及到很多的社会问题，并非社会学家、政府或建筑师、规划师等独立能解决的问题。城中村改造应该是社会学家、经济学家、建筑师、规划师和政府共同努力去完成的。
第二部分 临汾城中村改造模式研究
1. 临汾城中村概况
1.1. 数量及分类
在120平方公里规划研究范围内，共有城中村106个，其中16个位于建成区中，90个位于城市发展即将覆盖的地区，18个位于旅游景区中（尧庙）。
1.2. 村容村貌
（1）建成区内的村庄
城内村的村容村貌
位于建成区内、区位较好的城中村，房屋可用于出租盈利，建筑质量较好，一般为2-3层，多为院落式，因而采光通风等条件基本能够保证。但由于能够出租赢利，或因等待“拆迁补偿”的心理预期，村民大量加建，导致密度和容积率都较高。此外，环境质量差，如：污水沟、垃圾、杂草、泥泞的路面等问题较普遍。
（2）城市建设即将覆盖的村庄——河西村庄
此类村庄又分为两种情况。一是真正的旧村，尚保留较传统的村容村貌特征，建筑形式基本为1层瓦房、院落式，绿化较好；二是路边村，村民纷纷盖楼开店，形成沿路一层皮的格局。
河西村庄：（1）传统村落（2）沿路建设
（3）景中村
尧庙旅游区周边的村庄，因旅游带活经济发展，且本身距离城市较近，因而建筑质量也较好，但环境质量较差。
另一类景中村，虽处在景中，但因旅游资源没有开发，村庄景观也较差。
左：尧庙周边的村庄；
右：“康庄大道”所在的康庄（击壤处）
1.3. 村民主要经济活动
城中村村民（包括外来人口）的主要经济活动有出租房屋、开店经商、旅游服务、交通运输、进山采煤等；河西农村则仍保留着农业生产活动。
2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议
（1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁
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汾河以西、涝洰河以北的“城中村”分布与城市发展的战略结构不一致，为实现城市发展战略，对其进行集中改造成为战略问题。
河西城中村分布（黑色所示）
（2）重要地段改造
对于车站、广场、城市中心等重要地段，采取“就地回建”+“异地迁建”相结合的改造方式。
（3）特色化改造
对位于景区中的重要村庄进行特色化改造。如伊村是尧的出生地，存有遗迹，未来可成为重要的旅游资源。伊村可考虑“迁建+特色化改造”相结合的方法，建筑风格可考虑采用“茅茨土阶”的原型进行特色化设计。
康庄是击壤歌的出处，未来可开发为新的旅游景区或迁建后建设休闲度假区，建筑风格仍考虑采用尧时期的“茅茨土阶”形式。
此外，早期的尧庙坐落在金殿，早期的平阳古城坐落在龙祠，这一带的村庄都可按当时的建筑形式进行特色化改造。
（4）综合整治
其余位于城内，对城市建设影响不大的村庄，可进行综合整治。即完善市政配套设施、道路硬化、美化，建筑立面美化等。
城中村改造方向与策略研究 【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。 【关键字】城中村方法及策略可持续发展 一、城中村的形成机制 1、城中村概念界定 城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。 2、城中村形成原因 “城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。 二、城中村形成的根源及存在的问题 1、城中村形成的根源 城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。 2、城中村存在的问题 城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、
1.城中村发展现状及改造情况调查问卷（当地官员）所属地区（省/市/区/街道）__________ 问卷号__________ 尊敬的受访者： 您好！我们是南京大学的学生，想做一个关于城中村的调查问卷，可能会耽误您的一点宝贵的个人时间。但您的无私帮助将是对我们工作最大的支持，您的真实所想将是我们调研成功的关键——有了您的不吝支持，我们便能为你们做的更多。 调查问卷采取匿名形式，请各位朋友如实填写，以期获得最真实的信息。 在此，我为我们的工作给您带来的不便致以真诚的歉意。感谢您的支持和理解！ 问卷说明： 1.本调查问卷的填写对象主要是城中村的当地官员； 2.请在您所要选择的项目前的“□”内打上钩； 3.如果选项内容不全面，您可以再“_______”做补充说明； 4.如对问卷中的有关问题不了解或有疑问，请随时咨询您身边的工作人员。 正式内容: 1.您如何看待我市的“城中村”问题？ □A.城中村承担了廉租房的功能，为创新产业人才进入城市提供了“低门槛” □B.城中村存在着“赃、乱、差”的问题，为社会治安带来了不安定的因素 □C.城中村建设杂乱，影响城市形象及市容市貌 □D. 其他 2.你觉得城中村在当前的城市中有无存在的必要? □A不清楚□B完全没有必要□C有一定的必要□D非常有必要 3.你觉得市政府对本村的城中村改造工作重视吗？ □A.重视且实际工作到位□B.比较重视且工作基本到位 □C.表面重视实际不到位□D.不重视 4. 你认为制约本村最大的发展瓶颈是什么? □A．地理位置、自然条件、交通条件制约□B.缺乏资金，债权债务复杂且沉重 □C.自身优势没有发掘，村集体主动性不够
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
洛阳城中村改造问题研究 ◆常振义 一、城中村改造的定位 目前，在城中村发展的最终定位上，国内各个城市的认识并没有太大的区别，即最终将是城中村落的完全消失——在空间上、文化上、经济管理和行政管理上，完全被城市吸收，城市的规模和实力进一步扩大，城市发展的特色更趋明显。但是，在具体的实施中，各个城市在城中村改造定位认识上的差异就是十分悬殊了。具体分析，比较有代表性的定位有两种，一种是将城中村改造成高档商住区，一种是将城中村改造看作解决廉租房的最佳途径。 将城中村改造成高档商住区的定位：这种认识主要基于两点考虑，一是城中村所处的区位和城市规划之间的关系；二是承担城中村改造任务的开发商的利益。 将城中村改造看作解决廉租房的最佳途径的定位：这种认识考虑的出发点是，城市在发展中必须解决外来人口的居住问题。它并不反对在城中村进行高档的商住开发，只是强调首先或者必须拿出一部分城中村的土地用于廉租房的规划和建设。 我认为城中村改造的定位应该兼顾三方面，一是城市规划和发展，二是廉租房建设，三是城中村的可持续发展。
二、城中村改造的模式和主体 洛阳市城中村改造可以根据实际情况采取以下四种模式： 第一种是基础设施建设带动模式，即遵循“市政基础设施建设到哪里，城中村改造到哪里；道路河流整治到哪里，城中村改造到哪里”的思路，以公共产品的提供和改善推进城中村的改造。 第二种是整体搬迁改造模式，即异地重建。 第三种是地块周转改造模式，即先选择一块土地进行村民住宅建设，将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中，然后再对旧村进行拆迁建设。 第四种是滚动开发改造模式，即通过对城中村村域内的土地进行分片分区分步骤的开发建设，逐步完成城中村的整体改造任务。 城中村改造不管采取哪一种模式都必须按照城市总体规划的要求，统一规划、成片开发、配套建设。都要根据各村(居)实际，制订拆迁补偿安置方案，分期组织实施，防止在城市拓展和项目建设过程中形成新的城中村。 在实施改造的过程中，考虑到参与方发挥作用的不同，城中村改造的主体可以有以下三种选择：一是村集体经济为主体，即成立由村集体经济占大头的股份制经济实体，全面承担城中村改造项目的规划设计、旧村拆迁补偿、新区开发、回迁房建造和公共配套设施建设等工作，甚至包括改造完成后的物业管理等工作。这种模式在基础设施、公共设施及资金等方面需要政府提供较大支持，适用于村集体及村民筹资能力强，城中村规模较小的情况。
城中村改造调研报告 城中村改造后，农民变成了市民，他们不再从事农业生产，原来依靠出租房屋的收入也将消失，村民必须选择新的从业方式，而很多村民文化素质较低，甚至一些是文盲，要妥善地进行城中村改造，村民培训问题必须先行。如下是给大家整理的城中村改造调研报告，希望对大家有所作用。 城中村改造调研报告 城中村改造是一件非常复杂的事情，最近,我们就此问题到武汉 市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象：所到之处 的市、区、乡(街)、村(居)以及村民对城中村的改造交口称赞。一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为，武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见，既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被边缘化的问题，探索出了一条公有制的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广。 基本作法 何谓城中村?《现代汉语词典》找不到答案，武汉市是这样届定的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(2019-2019年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市城中村综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区(城
郊区暂未纳入此次改造范围)共计147个行政村和15个农林单位，涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众进行了座谈，了解到他们的基本做法是： 一、科学确定六改一建改造政策。武汉市委、市政府站在推进城乡统筹发展，构建和谐社会的高度，2019年9月正式拉开了城 中村综合改造的序幕。在借鉴广州、北京、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了《中共武汉市委、市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》和《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进城中村综合改造工作 的意见的通知》两个文件。文件明确提出了城中村改造的目标任务是六改一建，即经济组织改制，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式;户籍改登，将城中村 村民农业户口改登为城市居民户口;村改居，依法撤销村民委员 会组建社区居民委员会;福利改保障，村改按月发放福利为一次 性纳入城市社会保障体系;土地改性，将城中村的集体土地转变 为国有土地;村湾改造，按城市规划和建设的标准及要求，改善 公共设施;按照城市管理规范要求，建设文明社区。 六改一建较之全国其他城市城中村改造，有很多创新，在全国有一定的影响，可以说是一项长治久安的善政。长治表现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题;久安表现在永久性地解决了失地农民的生计问题。两年实
杭州市“城中村”改造规划研究 李忆冰崔海洋 一、杭州市“城中村”定义 1.杭州市“城中村”概念 杭州市“城中村”的概念，界定应与国内“城中村”相一致，借鉴国内“城中村”概念来定义杭州市“城中村”，可以这样来表述：在杭州市规划建设范围以内，仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。 杭州市“城中村”根据它们拥有土地生活主要来源等可分为三类： A类是指这些社区虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已征用他们原先生存基础—土地，他们已没有土地从事第一产业。它们散布于杭州的主城区的范围内，上城与下城是杭州的行政、文化、商业中心，经过近几年的建设与改造，“城中村”数量减少得很快，现存的“城中村”已经为数不多，在其他的几个区中“城中村”数量较多。 在杭州市属于A类“城中村”主要有以下28个村。 西湖区：花园村、武林村、宋江村、古荡村、庆丰村、黄龙洞村、金沙港村、玉泉村、伍联村、骆家庄村、九莲村、保亭村、益乐村； 江干区：常青村、定海村、景芳村、闸弄口村、三里亭村、皋亭村、章家坝村； 上城区：玉皇村、近江村、望江村； 下城区：长木村、打铁关村、潮王村； 拱墅区：拱宸村、七古登村、善贤村、大关村、沈塘湾村、八丈井村、东新村。 B类“城中村”是有少量的农用地和处于城市近期重点建设区域。它们多处于杭州市的城乡结合部，或近期重点建设区域，或重要大型的基础设施即将建设区域，如：钱江新城、下沙高教园区、风景区
内等。 属于B类的“城中村”典型代表有： 西湖区：五里塘村、转塘村、虾龙圩村； 江干区：常青村、新塘村、蚕桑村； 拱墅区：阮家桥村、吉如村、庆隆村、李家桥村、三宸村、瓜山村、皋亭村； 下城区：灯塔村。 C类是主要分布在绕城公路外，杭州市城市规划区范围以内的农村，这些农村具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区。 2.杭州市“城中村”分布概述 从广义的“城中村”概念来分析杭州市“城中村”分布情况。 （1）A类“城中村” 这些“城中村”与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围之中，相对于其他区域的“城中村”，这一地区的“城中村”数量较少，分布密度也相对较稀。居住于其中人群，被城市生活逐渐同化，贴近于城市居民的生活方式，特别是年青一代，大多数已接受良好的教育，易于接受城市文明，已被“城市化”。 该区内建筑景观，有些已通过商业化运作手法改造，与城市完全相融，建筑层数以多层为主，建筑形式也与周边城市建筑相协调。但有些村改造过于迁就农民的意愿，建筑层数以低层为主，建筑形式也较为落后。另外还有一些，根本没有进行改造，建筑布局混乱，基础市政设施严重短缺。 人口仍以原村落居住人口为主体，另有大量外来务工人员在此租房，居住人口较为混杂。 A类“城中村”居民的经济收入主要是工作收入、出租房屋的租金及集体企业土地升值的分红。 （2）B类“城中村” 该类“城中村”与城市建设用地相互咬合，多处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区，由
关于雁塔区城中村改造问题调研报告 2012年11月8日我们一行五人组成的调研小组以城中村改造中存在的问题为切入口，对雁塔区城中村改造办公室进行了深入调研。现将调研情况报告如下。 一、调研目的 1.城中村改造之无形改造过程中所体现出来的问题，以及村名回 迁以后的生活状况。 2.西安市雁塔区城中村改造之具体数据收集。 3.改造过程中出现了什么问题，改造完成后发现了什么问题，以 及有哪些需要改进的地方。 二、雁塔城中村改造的基本情况 1.全区一共120个城中村的无形改造全部由雁塔区城中村改造办 公室进行。 2.通过土地确权改造四个村，即后村，响塘村，西三爻（堡）， 双桥头。 3.将集体土地转性为国有土地也可通过征收的程序，但在具体操 作过程中存在手续繁琐以及耗时过长的问题，因而城中村改造过程中都通过提地确权的程序来完成土地转性问题。 4.雁塔区已拆25个城中村，安置回迁6个村，采取“就近安置， 原址新建”的原则。 5.2007年以前，自主改造4个村，即新加坡，长延堡，西三爻（堡）。 6.2007年，城中村改造办公室成立，后村成为政府主导改造的第
一村。 7.完成经济体制改造的共70个村，完成标准即，报民政局拿到完 成批复。改造规模不能低于2000户，村规模小的就近合并为一个社区。 8.目前，34个完成改造的城中村有民政局统一管理，成为社区， 农民转化为居民，并且完成经济体制改革，成立社区。 9.改造赔付方式主要有3种，即房屋+预留地，房屋+商业面积， 房屋+货币。 三、无形改造中存在的问题 1．医疗保险问题 主要体现在政府政策盾上。2007年，市政府157号文件指出“自转为居民后，5年以内仍可享受惠民政策。”同年，市卫生局发文指出“户口本转化为居民，则不能参加农合。”而农合只需要农民缴纳30元即可享受的医疗保险，转化为居民后需缴纳180元才能享受城镇居民医疗保险。目前，此问题仍未解决。 2.养老保险问题 曲江管委会已解决此问题，主要存在于高新区，已拆村养老保险未落实。 4.村民不愿意回迁的原因主要有：对过渡费不满意以及对房屋质 量、户型不满意。 四、经济体制改造的基本情况 1.由原来的“改制先行，改建跟进”原则改变为“有形无形同步
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
新时期城中村改造问题研究 摘要 在我国快速推进城市化进程中，城中村一个突出的现象，实际上也是一类新城市化的社会现象。国内沿海发达城市中出现城中村现象最早。在经济不断发展以及人们生活质量提高的新时期，城中村呈现中兴的进程中，一些问题也日益地暴露了出来，严重地影响并制约了国内全面建设小康社会奋斗目标的实现。因而，研究城中村改造问题就显得非常有必要。 城中村改造步骤繁多，涉及到的方面非常地多，包括经济、社会、文化以及政治等多元素，涉及到的主体也多元化，包括村集体、村民、政府管理部门以及开发商等。本论文概述了国内外相关的研究情况，研究了城中村形成的背景、研究意义、研究工具、形成的阶段、对城市发展所产生的作用，也关注到了影响其健康发展的障碍性因素。联系到了有关城中村改造的基础理论与相关的模式，也提及到了国内在城中村改造过程中取得成效的城市，主要是深圳模式、广州模式以及西安模式这3个典范模式。 为了更为深入地说明城中村改造过程这个课题，笔者特意地选取了山东潍坊市城中村改造作为研究的具体典例展开相关的分析。简述有关城中村的改造理论，包括生命周期理论、级差地租理论、城市政体理论、城市更新理论以及博弈论等在陈述相关理论的背景下，对潍坊市城中村相关内容进行了系统化的研究。包括山东潍坊市新时期城中村改造情况，主要是其改造的背景、改造政策的演变及其评价等几个部分加以深入分析。在此基础上，又分析山东潍坊市新时期城中村改造过程中所存在的问题，包括决策徘徊问题、政策滞后问题、政策反复问题、行政沟通不到位、不适应改造以及政府干预缺位等问题。 针对城中村改造过程中所出现的问题，本论文又研究山东潍坊市新时期城中村改造的对策，包括：提高政府科学决策的能力、建立有效的行政沟通、强化政府的行政管理水平、树立政府的权威形象以及寻求政府管理模式与市场模式相结合的新型途径。 关键词：新时期，城中村，山东潍坊，改造问题 Abstract In China's rapidly advancing a city to change a course, the village is a prominent
武汉市城中村改造调查报告 城中村改造是一件非常复杂的事情，最近,我们就此问题到武汉市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象：所到之处的市、区、乡（街）、村（居）以及村民对城中村的改造交口称赞。一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为，武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见，既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被“边缘化”的问题，探索出了一条公有制的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广。 基本作法 何谓城中村？《现代汉语词典》找不到答案，武汉市是这样届定的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市城中村综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入此次改造范围）共计147个行政村和15个农林单位，涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众进行了座谈，了解到他们的基本做法是： 一、科学确定“六改一建”改造政策。武汉市委、市政府站在推进城乡统筹发展，构建和谐社会的高度，2004年9月正式拉开了城中村综合改造的序幕。在借鉴广州、北京、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了《中共武汉市委、市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》和《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进城中村综合改造工作的意见的通知》两个文件。文件明确提出了城中村改造的目标任务是“六改一建”，即“经济组织改制”，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式；“户籍改登”，将城中村村民农业户口改登为城市居民户口；“村改居”，依法撤销村民委员会组建社区居民委员会；“福利改保障”，村改按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系；“土地改性”，将城中村的集体土地转变为国有土地；“村湾改造”，按城市规划和建设的标准及要求，改善公共设施；按照城市管理规范要求，建设文明社区。 “六改一建”较之全国其他城市城中村改造，有很多创新，在全国有一定的影响，可以说是一项“长治久安”的“善政”。“长治”表现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题；“久安”表现在永久性地解决了失地农民的生计问题。两年实践证明，这种设计是很科学的。 二、试点先行。为了积极稳妥地推进城中村综合改造，武汉市将城中村分为ABC 三类，A类村为人均农用地小于或等于0.1亩，B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村，C 类村为人均农用地大于0.5亩的村。同时确定城中村的综合改造分三步走，第一步是办试点；第二步是以试点为基础，全面推进AB 类村
城中村改造调研报告 “城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村”现象也十分严重，有“四不象”之说，虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。 一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题 (一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路(含横浦全村)、南至泰山路(含千丈全村)、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村(实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户)，其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一;二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。
目录 城中村改造研究 (4) 城中村形成原因 (4) 城中村改造面临的突出问题 (4) 城中村改造中的民生需求满足 (5) 国内外优秀城中村改造研究 (7) 国内五种典型的城中村改造模式分析 (7) 国外城中村改造研究情况 (8) 城中村改造的浙江样本 (9) 日本横滨市寿町贫民住区治理案例 (10) 武义县城中村改造现状 (12) 考察浦江城中村改造工作 (12) 武义县人民政府关于城中村改造和房屋征收范围的公告 (13) 城中村改造稳步推进基本完成入户调查 (14) 武义县人大关注城中村（棚户区）改造 (14) 城中村改造势在必行 (15)
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城中村变迁，走出民生改善之路 （图为武义县老城上街） 城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。在“城中村”改造中，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，关注民生、重视民生、保障民生、改善民生且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
城中村改造研究 城中村形成原因 城中村是中国城市化进程中独有的现象，即使是在中国的历史上也未曾出现过。城市化进程过快，土地制度的滞后，规划、管理、整治的无力，体制上的诸多缺陷构成了城中村形成的主因。 1、城乡二元体制是城中村形成的根本原因 城乡二元结构，这一独特的社会形态包括二元的社会结构和二元的经济结构 2个方面。我国的城乡二元结构的形成并非一朝一夕，而是整个社会制度变迁的产物，体现了政府主导的强制性变迁的特征。 2、对城市蔓延现象的忽视 城市蔓延是城市化过程的具体体现。对此，我国在推动城市化发展过程中，将城郊农村仅仅从地理上纳入城市范围，但是并未重视城市蔓延现象所引发的诸多社会问题，从而形成所谓城中村。 3、中国社会城乡土地所有制矛盾 当前，我国实行的是国家土地所有制和集体所有制2种土地制度。城中村虽然位于城市但是其土地产权仍然归属集体所有，这样一来就同城市区域的国家所有制相冲突。 4、经济利益驱动是城中村形成的内在因素 城市功能的扩张，使农村土地房屋大幅升值，出租房屋成为获利丰厚的行当，给当地农村带来了巨大的收益。在城市化的压力下，一无知识技能，二无劳动经验的城中村村民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”之道。 （来源：《现代园艺》，2017年第1期） 城中村改造面临的突出问题 “城中村”改造的瓶颈与难题主要突出在改造成本、利益再分配、政策支持、集体经济改制困难等方面：（1）改造成本巨大；（2）利益分配难以平衡；（3）缺乏统一的政策支持；（4）集体经济改制相对困难；随着”城中村”的集体用地不断被征用，村集体经济收入来
旧城改造专题调研报告(精选多篇) 第一篇：旧城改造调研报告 关于商河县城中村改造难题的调查报告 当前，城中村改造不仅是我县城镇化建设面临的突出问题，而且是影响人居环境改善和城市形象提升的一道难题，破解这道难题已势在必行。经过近时期对我县城中村的调研，现将调研情况总结如下： 一、存在的突出问题 （一）土地利用粗放，视觉环境较差。我县城中村缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。 （二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我县城中村名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。 （三）思想认识不够，拆迁难度加大。我县城中村人口多，人
员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位臵、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安臵协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。 （四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我县城中村改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，加之先期投入过大，改造开发资金严重短缺，成为目前制约我县城中村改造整体推进的突出问题。 二、主要原因分析 （一）城乡二元结构体制束缚了城中村改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和城中村管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。 （二）局部眼前利益阻碍了城中村改造。随着城镇化进程的加
城中村改造模式及对策 城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。 标签：城中村改造；模式；對策 1、东营城中村现状 东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。 “城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。 2、改造模式 城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。 2.1以政府为主导的模式 改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。比如辛镇村拆迁改造就属于此类，由东营区政府组织实施，分三期全部改造完成。 2.2以市场运作为主的模式
城中村改造工作的调研报告 你们知道有对于城中村改造工作的调研报告应该要如何写吗?下面是小编为大伙儿搜集整理出来的有对于城中村改造工作的调研报告，欢迎阅读! 一、全区城中村征迁改建发展事情 (一)市定征迁目标完成事情 20**年度市下达xx区旧城城中村和棚户区改建工作目标任务为：完成征迁面积230 万平方米，开工面积170万平方米，投资90亿元。截止目前，全区旧城城中村和棚户区共完成征迁面积141.01万平方米，开工面积107.44万平方米，投资78.476亿元。其中，城中村改造完成征迁126万平方米，开工面积56万平方米，完成投资42亿元。 (二)全区城中村改造发展事情 全区18个村庄改建立项工作已全部完成，开辟商全部确定。 (1)兴隆寨村改建项目。涉及1684户，目前征收工作基本完成。安置房建设事情：兴隆寨村占地135.08亩，安置面积49万平方米，规划建设14栋高层，共分三个地块进行安置房建设。 (2)南村改建项目。涉及1018户，目前征收工作基本完成。安置房建设事情：南村安置房占地91亩，安置面积40.5万平方米，规划建设10栋高层，现已全部开工建设。 (3)浅井头改建项目。涉及1092户，目前已完成征收741户。安置房建设事情：浅井头村共需安置房45万平方米。规划浅井南路以西安置地块占地72亩，规划建8栋安置房。 (4)遇驾沟、小所村改建项目。立项、控规已完成，征收工作已开展，目前正在依照公示事情进行规划调整，并且对两村安置量审核，安置区场地完成三通一平，已完成地质勘探文物勘探工作，近期安置房即将开工建设。 (5)七里河村铜锣湾广场改建项目。立项已批复，土地挂牌进入程序，胶鞋厂地块已拆迁完毕，文物勘探已完成，安置房即将开工建设。 (6)王府庄改建项目。涉及198户，目前王府庄村已签订协议124户。 (7)符家屯村改建项目。该村占地面积441亩，1300户，4000人，现有建造面积约86万平方米。2xxx年12月6日，区政府与升龙公司签订开辟改造意向协议。今年7月该区域的控规，经市规委会讨论经过。目前，该村与开辟企业已完成洽谈，安置区域已确定，并且安置量审核正在进行。 (8)同乐寨村改建项目。该村占地面积349亩，726户，2200人，现有建造面积约42万平方米。今年7月该区域的控规经市规委会讨论经过，目前，工作重点为加快安置量审核、制定详细开辟改造安置方案。 (9)唐村改建项目。该村占地面积451.77亩，1215户，4865人，需安置面积52万平方米。2xxx年11月编制完成的控规评审稿中，本区域内的公共设施及规划道路占用该村175.74亩土地，可用于开辟和安置用地276.03 亩。按照控规中的容积率，可建设总建造面积(含安置和开辟)仅为101.65万平方米，安置开辟比别脚1:1。依照控规所设置的容积率必须有350亩土地才干满脚唐村改建需要。 (10)西马沟、三岔口、大所三村改建项目(洛阳西部生态城)。对西马沟村的所有企业、民宅、无证户逐一进行排查并核实事情，开辟成本估算工作已完成，已与规划设计院对接，正在对该项目内的基础设施成本费用进行估算。 (11)谷东、谷西、尤东、尤西、王湾五村改建项目(洛阳西部科技城)。五村总占地面积7263.2亩，5638户，16575人，现有建造面积约236万平方米。2xxx年4月16日，区政府与金运佳集团签订开辟建设洛阳西部科技城项目合作协议。目前，五村地面附属物丈量已基本完成，人口、户籍、宅基地已完成锁定，土地测绘成果已出，正在与开辟企业、规划设计院编制优化开辟安置方案。谷东、谷西两村审核安置量的资料已预备完毕，待上报市旧改办