房地产估价报告书
估价项目名称：颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室非住
宅房地产市场价值估价
委托人：阜阳市地方税务局
估价机构：*************公司
注册房地产估价师：***（注册号：***********）
***（注册号：***********）
估价作业期：2015年01月06日至2015年01月07日
估价报告编号：**评字（2015）003号
*************公司
地址：*****************（***********）
电话：*********** ***********
目录
致委托人函 (3)
估价师声明 (4)
估价的假设和限制条件 (5)
房地产估价结果报告 (7)
一、委托方 (7)
二、估价方 (7)
三、估价目的 (7)
四、估价对象 (7)
五、价值时点 (8)
六、价值类型 (8)
七、估价依据 (8)
八、估价原则 (9)
九、估价方法 (10)
十、估价结果 (11)
十一、估价人员 (11)
十二、估价作业日期 (11)
十三、估价报告应用有效期 (11)
房地产估价技术报告 (12)
一、估价对象实物状况描述与分析 (12)
二、估价对象权益状况描述与分析 (12)
三、估价对象区位状况描述与分析 (12)
四、市场背景描述与分析 (14)
五、最高最佳利用分析 (18)
六、估价方法适用性分析 (18)
七、估价测算过程 (19)
八、估价结果的确定 (28)
附件（均为复印件）
（一）估价委托书
（二）房地产权证及现场勘察照片
（三）估价机构营业执照
（四）估价机构资质证书
（五）估价人员资质证书
致委托方函
阜阳市地方税务局：
我公司受贵方委托，对位于颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室非住宅房地产市场价格进行估价，价值时点为二O一五年一月六日，目的是为确定估价对象房地产市场交易计税价值提供参考依据而评估其市场价值。价值类型是：市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
经实地勘察和市场调查，注册房地产估价师本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等相关法律法规和技术标准，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，采用比较法结合收益法进行分析、测算，确定估价对象房地产〖建筑面积：54.05平方米，规划用途：非住宅〗在价值时点的市场价值为￥159.56万元，大写人民币壹佰伍拾玖万伍仟陆佰元整（单价：29521元/平方米）。
*************公司
法定代表人：
二O一五年一月七日
估价师声明
1、本估价报告中对事实的陈述是真实和正确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师***、***已于二O一五年一月六日对估价对象作了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性负责，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其区位、外观、房型，对被遮盖、难以接触到的部分未作查验，对估价对象面积也未作实际丈量。我们也不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告的使用，遵照相关法律、法规及规定的要求，接受有权部门的审查。
8、完成这份估价报告时，我们已完成并达到中国房地产估价师学会的继续教育的要求，并通过检查。
注册房地产估价师注册号签名*** ***********
*** ***********
估价的假设和限制条件
一、本估价报告是在下列假设下完成的：
1、估价对象的土地使用权、房屋所有权是合法取得，房地产的现有用途是符合建设用地规划、建设工程规划及有关法律、法规规定的。
2、委托方提供的有关权属证明、经营使用等相关材料是真实而准确的。
3、房地产面积等有关数据，均以委托方提供的有关证件、资料等为依据进行计算，并假设其为真实准确的。
4、我们没有对估价对象的地基及结构、设备、装修进行测试和质量检验，我们假定其是合格的。
5、我们假设估价对象可在市场上自由转让，并在估价报告应用有效期时宏观经济不断稳定增长及房地产市场持续健康发展。
6、我们假设估价对象房地产价值是在一个客观、合理的市场标准下，并不考虑特殊买家的附加叫价。
7、我们假设估价对象所有权人没有签订影响估价对象未来客观正常收益的租赁合同。
二、本估价报告是在下列限制条件下完成的：
1、我们限定估价对象是在其所在区域内近期不会出现不可抗力因素（战争、地震、地裂、地质沉降、社会动荡等）和不可预见因素（城市规划调整、道路改向或停止使用、经济位置转移等）及其它特
殊原因所形成的估价结果。
2、我们限定估价对象在估价有效期内不发生影响其价值的变更、改造行为（即估价对象建筑物、装修及其设备、设施保持估价时点时的基本状态）。
3、本估价报告所形成的结论限于估价人员对估价对象物理及权属状况的了解，对相关数据资料的取舍仅及于委托人介绍和估价人员观察，并囿于估价人员的专业水平、执业经验和观察调查的细致程度等。
4、本估价报告只供委托方在估价目的范围内使用，不为他方使用或它用。
5、本报告应在估价有效期内使用，超过有效期对应用本报告结果所造成损失，本公司不负任何责任。
6、本报告所引用计算的资料、数据等只为测算房地产价值的依据。
7、报告中的预测、预估或经营结果估计是建立在当前市场条件下，预期短期需求和供给的因素及连续稳定的经济状况的基础上。
8、在估价时点后，估价报告应用有效期内，估价对象基本状况改变或发生影响其价值的经济行为时（如高价或低价出租等），不能直接使用本估价结论。
房地产估价结果报告
**评字〖2015〗003号
一、委托方：
阜阳市地方税务局
二、估价方：
估价机构名称：*************公司
资质等级：建设厅二级
资质证书编号：*********
法定代表人：***
地址：*****************（***********）
联系电话：***********
三、估价目的：
为确定估价对象房地产市场交易计税价值提供参考依据而评估其市场价值。
四、估价对象：
1、估价对象范围
估价对象位于颍州区清河东路新大陆小区17#2幢，位于清河东路北侧。现估价对象为17#2幢102室，1/7层，钢混结构，建筑面积：54.05平方米。
2、估价对象基本情况
估价对象为颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室非住宅房地产，为安徽乐富强房地产开发有限公司所开发的房地产，产权人为：
田更。产权证号：房权证阜字第2006000003号。估价对象未设立他项权。
3、土地的基本情况
估价对象新大陆小区位于阜阳市主干道清河东路上，土地形状较规则，地势平坦，地基承载力强，基础配套设施完备，已达“五通一平”，土地使用权性质为国有出让土地。该宗土地为安徽乐富强房地产开发有限公司于2003年5月以挂牌方式取得，现商业用地剩余使用年限为28.33年，住宅用地剩余使用年限为58.33年。
4、建筑物状况
估价对象为已建成房地产，钢混结构，建筑面积54.05平方米，层次/层数：1/7，室内净高3.6米。估价对象给、排水，电、通讯等相关设施齐全，外墙贴面砖，铝塑板广告牌，卷闸门等，室内顶棚石膏吊顶，地板砖楼地面等。
五、价值时点：
二O一五年一月六日（实地查勘估价对象之日）
六、价值类型：
市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七、估价依据：
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
（二）本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T04891—1999《房地产估价规范》；
2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）
（三）委托方提供的有关资料
1、房地产估价委托合同
2、房屋所有权证
（四）市场有关资料
1、估价人现场勘察获得的实况和资料；
2、阜阳市房地产交易市场价格信息资料。
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，根据估价委托，结合估价目的及估价对象的有关情况，具体依据估价工作独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则，价值时点原则。
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原因。
2、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、最高最佳使用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最
大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格的原则。
5、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
九、估价方法：
房地产估价常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。
由于估价对象为已建成的房地产，故不适宜采用假设开发法；成本法没有考虑房地产的效用、价值及市场需求方面的情况，不能完好反映估价对象的市场价值，因此也不适宜采用成本法进行估价。
根据本估价对象的特点及估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益性房地产，可以对外出租，获得较稳定的收益，则选用收益法作为一种估价方法，又由于估价对象是商业用房，目前阜阳市房地产市场类似本估价对象的房地产交易比较活跃，可比实例较多，故采用比较法为另一种方法对估价对象的市场价值进行估价。本次估价采用收益法结合比较法进行估价。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收
益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
十、估价结果：
通过对估价对象的位置、用途、环境及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查和估价人员的经验，经综合测算，确定估价对象房地产〖建筑面积：54.05平方米，规划用途：非住宅〗在价值时点二O一五年一月六日的市场价值为￥159.56万元，大写人民币：壹佰伍拾玖万伍仟陆佰元整（单价：29521元/平方米）。十一、估价人员：
注册房地产估价师注册号
*** ***********
*** ***********
十二、估价作业日期：
二O一五年一月六日至二O一五年一月七日。
十三、估价报告应用有效期：
自估价报告签发日起有效期为十二个月。
房地产估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析：
估价对象位于颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室，法定用途为非住宅，钢混结构，建筑面积54.05平方米，层次层数为：1/7；估价对象外墙贴面砖，铝塑板广告牌，卷闸门等，室内顶棚石膏吊顶，地板砖楼地面。估价对象水、电等基础设施齐全，周围公用设施及生活配套设施齐全。
估价对象土地形状较规则，地势平坦，地基承载力强，基础配套设施完备，已达“五通一平”，土地使用权性质为国有出让土地。二、估价对象权益状况描述与分析
估价对象已取得《房地产权证》（房权证阜字第2006000003号），房地产所有权人为田更，其法定用途为非住宅，目前为商业经营使用。截止估价时点估价对象为产权人所有，未设定他项权利。
该宗土地为安徽乐富强房地产开发有限公司于2003年5月以挂牌方式取得，现商业用地剩余使用年限为28.33年，住宅用地剩余使用年限为58.33年。
三、估价对象区位状况描述与分析
阜阳市地处安徽省西北部，辖界首市和太和、临泉、阜南、颍上四县及颍州、颍泉、颍东三区。面积9775平方公里,人口865.83万，是安徽省最大的地级市之一。阜阳交通便捷，举世闻名的“京九铁路”贯穿全境，将区内原有铁路串起与陇海、京广、京沪等线接轨，形成八线引入、五路交汇的铁路网络。阜阳铁路枢纽为全国六大路网性枢纽之一，阜阳空港可起落大型客机并与全国主要城市通航。
阜阳作为苏、鲁、豫、皖四省接壤地区最大的商品集散地和贸易中心，业已形成以规模经济为特色、各类专业市场为轴心，功能多、竞争力强的大市场网络，市场活跃、商业兴旺。
估价对象颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室，地处清河东路主干道上，临近阜阳市主干道颍州中路、颍上路。白金汉宫大酒店、栖雀咖啡厅、商厦儿童购物广场、红点KTV，钱柜KTV、红旗中学、莲池小学等坐落周边；中国工商银行、邮政储蓄银行、建设银行、农业银行、中国银行等金融网点分布周边；阳光花园、华诗雅地、莲花苑、鸿达小区等居住小区林立周边；14、15、16、23、26、33路公交车经过周边道路，交通便捷、道路通达性较好；周边公用设施及生活服务配套设施比较齐全，商业繁华、气氛浓厚。
估价对象位
置示意图
四、市场背景描述与分析：
1、宏观经济形势
2014年上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值19812亿元，同比增长3.9%；第二产业增加值123871亿元，增长7.4%；第三产业增加值125361亿元，增长8.0%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。
2014年上半年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长8.8%，增幅比一季度加快0.1个百分点。1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润22764亿元，同比增长9.8%，其中，主营活动利润21388亿元，增长9.1%。规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.9元，主营业务收入利润率为5.47%。
2014年上半年，固定资产投资212770亿元，同比名义增长17.3%，增幅比一季度回落0.3个百分点。上半年新开工项目计划总投资196843亿元，同比增长13.6%。从环比看，6月份固定资产投资增长1.45%。上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比一季度回落2.7个百分点，其中住宅投资增长13.7%。房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。全国商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%，其中住宅销售额下降9.2%。房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%。6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。上半年，房地产开发企业到位资金58913亿元，同比增长3.0%。
2、房地产政策
2012 年，为进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，限购政策继续贯彻实施，相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施，芜湖、上海等部分城市放松调控的政策由于可能扰乱政策预期而被叫停。另一方面，在具体政策执行上，调控政策“有保有压”，在继续抑制投资投机需求的同时，也提出了对自住性需求的保护，继续执行差别化信贷政策，支持首套房贷款需求。2012年5月4日，在国土部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，再次强调停止别墅类用地的土地供应。《通知》显示，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。2012年6月国土部公布了《闲置土地处置办法》，如果开发商“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。7 月19 日，《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》：坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。2012 年三季度，国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供应总量由17.26 万公顷调整为15.93 万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平。9月《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》，要求严格执行各类土地使用标准，包括房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准，各地要坚决贯彻执行。
2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。
2014 年上半年，我国房地产市场风云突变，1-5 月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口。6 月末，呼和浩特正式取消限购，地方政策调整步入新的阶段。
中长期来看，不动产统一登记、财产公示等制度出台，房地产税立法工作持续推进，将进一步促进长效机制的建立和完善，推动房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。
3、阜阳房地产市场状况
2014年上半年，阜阳城区房地产开发用地成交48宗、1471亩（98万m2）；上半年完成房地产开发投资41亿元，比上年同期增长48%。今年上半年阜阳城区商品房施工总面积1066万m2；新开工商品房158万m2，比上年同期增长91%；竣工商品房面积46.5万m2，比上年同期下降36%。今年上半年批准预售商品房148.64万m2，比上年同期增长35%；其中批准预售住宅88.24万m2、比上年同期下降9.7%，批
准预售非住宅宅60.4万m2、比上年同期增长374%（万达广场商业铺面占比较大）。商品房批准预售加上历年已批准、未销售的商品房，上半年商品房市场投放量311.23万m2，其中住宅177.26万m2、非住宅宅133.97万m2。上半年销售商品房1104.16万m2、比上年同期增长8%；其中销售住宅81.96万m2，比上年同期下降4.5%；销售非住宅宅22.2万m2、比上年同期增长109%。截至6月底阜阳城区商品房市场投放量去除已销售面积，可销售商品房面积207.07万m2。
阜阳作为安徽省人口大市，有260万常年在外务工创业人员。分析阜阳城区购房群体，主要分为以下几种类型，一是阜阳城区户籍常住工作购房群体，二是阜城三区乡镇购房群体，三是市辖四县一市购房群体，四是外来购房群体。尤以周边乡镇和四县一市人口购房群体为主，该类购房群体主要由在乡镇经商或常年外出务工创业人员组成，在乡镇经商人员经济条件较好，因子女上学或其他原因在阜阳城区主动投资购房，外出务工人员在务工创业地买不起房而又能承担起阜阳房价，传统叶落归根观念和新时代进城居住理念的影响下首选返乡购房。加上每年新就业人员购房需求，组成了阜阳城区购房的刚性需求。阜阳城区尚有82万常住人口，部分家庭拥有改善型购房需求。改善型需求与刚性需求叠加支撑了阜阳城区的商品房市场。
4、阜阳市商业房地产状况
目前的阜阳商业格局将面临巨大转型，传统商业已不能满足城市发展。商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等。从国内外大城市
现状以及城市发展的规律来看，阜阳传统的单一中心商业格局已被打破，新商业格局正在形成，新中心快速崛起，仓卖市场和社区商业存在巨大发展空间，消费增长迅速。
五、最高最佳利用分析：
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
根据委托人提供的相关资料并结合实地查勘，对估价对象的相关因素进行分析，估价对象现状使用用途是在法律上允许的有效利用方式，故以估价对象现状用途使用为前提进行评估。
六、估价方法适用性分析
房地产估价常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。
由于估价对象为已建成的房地产，故不适宜采用假设开发法；成本法没有考虑房地产的效用、价值及市场需求方面的情况，不能完好反映估价对象的市场价值，因此也不适宜采用成本法进行估价。
根据本估价对象的特点及估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益性房地产，可以对外出租，获得较稳定的收益，则选用收益法作为一种估价方法，又由于估价对象是商业用房，目前阜阳市房地产市场类似本估价对象的房地产交易比较活跃，可比实例较多，故采用比较法为另一种方法对估
价对象的市场价值进行估价。本次估价采用收益法结合比较法进行估
价。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收
益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比
较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价
值或价格的方法。
七、估价测算过程：
A 、采用比较法测算房地产价格
1、公式选用
比较法的估价原理为:
选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其
间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格
的方法。
比准价格=可比实例价格×
（）100×100（）×（）100×（）
100 2.选择可比案例：
根据替代原则，选取近期阜阳市同一供需圈内的三个相同用途的
交易案例进行比较。
案例A ：位于颍州区颍上南路莲花苑住宅底商。用途：非住宅，
钢混结构，建成于2005年，1/6层，建筑面积52m 2 ，交易单价为28000
元/m 2，成交日期为2014年12月。
案例B ：位于颍州区颍州中路金城大厦。用途：非住宅，钢混结
构，建成于2004年，5/6层，建筑面积70.15 m 2 ，交易单价为29000
元/m 2，成交日期为2014年12月。
案例C：位于颍州区清河东路南侧新大陆小区住宅底商。用途：非住宅，钢混结构，建成于2005年，1/7层，建筑面积62.37m2 ，交易单价为32000元/m2 ，成交日期为2014年12月。
3. 比较因素的选择
根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响房地产价格的比较
因素，主要包括交易情况、交易日期、房地产状况。其中房地产状况
因素又包括区位状况、权益状况和实物状况等。详见下表：
可比实例情况分析表
4、进行交易情况修正
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日
致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：
目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)
致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~
一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试 题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、市场理论是研究的理论。 A：生产要素投入量与产出量之间的关系 B：基数效用论和序数效用论的关系 C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题 E：执行层的组织协调 2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。 A：利润 B：价格 C：价值 D：收益价格 E：工业用地的监测点评估价格 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。 A：基准价格 B：平均价格 C：正常价格 D：市场价格 E：工业用地的监测点评估价格 4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。 A．人事部 B．建设部 C．省级人事行政主管部门 D．所在地省级房地产行政主管部门 5、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。 A．前期价格指数 B．定基价格指数 C．长期价格指数 D．环比价格指数 6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。 A．15% B．20% C．30% D．40%
7、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，从中可以看出，该国。 A：居民收入分配趋于平均化 B：居民收入呈现出下降的趋势 C：居民收入分配两极分化越来越严重 D：居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调 8、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为10％) A：11.80 B：16.07 C：23.57 D：31.07 E：工业用地的监测点评估价格 9、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。A：70．03 B：71．03 C：72.03 D：73．03 E：工业用地的监测点评估价格 10、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。 A．资金来源与运用表 B．损益表 C．资本金现金流量表 D．全部投资现金流量表 11、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。 A．1840 B．2840 C．2966 D．3000 12、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为．金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报． A：7．1％
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室
一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4.基础设施状况
估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 二、区域因素分析 1、区域概况 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48'至40。09'，东经116。21'至116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。 朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
第一章 一、房地产估价的需要 （一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等 （二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。 第二章 一、房地产概念 1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。 包括：物质实体与权益,是实物、权益、区位三者的结合。 实物----实体质量功能 权益----所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系 区位----地理位置 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料 2、房地产的三种形式--------地产、房产、房地产 二、土地 1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。 2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他 三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权 四、房地产特性 1、位置固定性、地区性和个别性----不可移动性 2、长期使用性----土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性 3、大量投资性 4、易受政策限制性----政策限制和影响 5、相互影响性----周边环境 6、保障性与增值性----土地的稀缺性 五、房地产的商业特性 1、交易的本质----实体+权利、权益的可分离性 2、交易的形式----实体的不可移动性、逐步性
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格
变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
房地产估价报告模板 ××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告 项目名称：位于×× 市×× 区×× 广场×号的××大厦 委托人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ××× 估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日 估价报告编号：×××××× 目录 一、致委托人函……………………………………第×页 二、估价师声明……………………………………第×页 三、估价的假设和限制条件………………………第×页 四、估价结果报告…………………………………第×页 五、估价技术报告…………………………………第×页 六、附件……………………………………………第×页 致委托人函 ×× 大厦酒店有限公司： 受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于×× 市×× 区×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。 在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ×× 房地产估价公司 法定代表人：×× ×
二○ ○四年十一月六日 估价师声明 我们郑重声明： ⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。 ⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 ⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 ⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。 ⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) 相关规定。 ⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章 ×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日 估价的假设和限制条件
（一）填空题 1、房地产是指、及其他。 2、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。 3、对土地利用的限制可归纳为：的限制；的限制；。 4、针对不同的估价目的所采用的价值标准分为价值标准和价值标准两类。 5、在合法产权方面，应以和为依据。 6、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和状况修正。 7、成本法是求取估价对象在时的重新购建价格，然后扣除，以此估算估价对象的价格或价值的方法。 8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括和土地。 9、求取折旧的方法有、和。 10、收益法是以求取估价对象未来的，选用适当的将其折现到后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 11、收益性房地产的价值的高低取决于三个因素：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。 12、影响房地产价格的经济因素主要有、、。 13、路线价法主要适用于城市土地的估价。 14、房屋完损等级将房屋分为、、一般损坏房、、。 15、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。 16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧的经济寿命应为年。 17、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为700元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为。 18、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格600元／平方米，经济寿命30年，残值率5%，用直线法计算年折旧额为元。 19、路线价法实质上是一种。 20、三通一平是指、、和。 （二）选择题 1、以下哪个式子不正确。 A、容积率 == 总建筑面积÷土地总面积 B、建筑密度== 建筑基底总面积÷土地总面积 C、容积率 ==总建筑面积÷建筑基底总面积 D、容积率 == 建筑密度×建筑层数 2、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的。 A、价格弹性 B、收入弹性 C、人口弹性 D、交叉价格弹性 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、采用比较法估算得出的结果通常称为。 A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、评估价格 5、某土地的单价为800元／平方米，容积率为4，则楼面地价为 元／平方米。 A、300 B、400 C、200 D、450 6、某宗房地产交易，买方付给卖方2500元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的5%，
房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
第八、九章练习题1 一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.旧建筑物评估价格等于( ) B A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧 B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧 C.房地产重新建造成本-建筑物折旧 D.房地产重新建造成本+建筑物折旧 2.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B P156 A.工料测量法 B.指数调整法 C.基准地价修正法 D.单位比较法 3.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( )D P170 A.无关 B.有关 C.双关 D.关系非常密切 4．从买方来说，成本法的理论依据是【】 A A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D．类似原理 5．建筑物耐用年限的起算日期为【】 B A．竣工之日 B．验收合格之日 C．入住之日 D．物业管理企业驻入之日 6．评估师在用剩余法评估地块时，预测的利润为【】 B A．最大利润 B．社会平均利润 C．实际利润 D．比较利润 7．房地产的价格一般取决于【】 B P141 A．成本 B．效用 C．所在片区的基准地价 D．所在区域的区域因素 8．房屋的准成本租金构成因素是【】A A．折旧费、维修费、管理费 B．折旧费、维修费、管理赞、利息 C．折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D．折旧费、维修费、管理费、保险费 9．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】B P167 A．统一原则 B．合法原则 C．平衡原则 D同步原则 10．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】D A．专业费 B．不可预见费 C．地价 D．租售费 11．从卖方来说，成本法的理论依据是【】B A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D. 类似原理 12．剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得【】 D A．最低收益 B．中等收益 C．高收益 D．最高收益 13．由市征地事务管理所征收的征地管理费一般按征地包干总费用提取。【】C P145