必须根据林分质量调整估算评估
应用的前提条件是林地在购置和投资
该方法计算简单，测算结果最贴近市场，最易为林木资产的所有者、购买者所接受。
收获现值法公式的计算较为复杂，此种方法主要针对造林年代已久，用成本法容易产生偏差，离主伐期尚早不宜采用市场
B u ＝R/P （4－9）
B u ——林地平均值； R ——林地平均地租收益； P ——投资收益率；
林地期望价法以实行永续皆伐为前提，并假定每个轮伐期林地上的收益相同，
企业价值评估八大核心方法 企业价值评估八大核心方法对目标企业价值的合理评估是在企业并购和外来投资过程中经常遇到的非常重要的问题之一。适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理.适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。 一.企业价值评估方法体系企业价值评估是一项综合性的资产.权益评估，是对特定目的下企业整体价值.股东全部权益价值或部分权益价值进行分析.估算的过程。目前国际上通行的评估方法主要分为收益法.成本法和市场法三大类。 收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。收益法的主要方法包括贴现现金流量法（DCF）.内部收益率法（IRR）.CAPM模型和EVA估价法等。 成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。主要方法为重置成本（成本加和）法。
市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业.股东权益.证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。市场法中常用的方法是参考企业比较法.并购案例比较法和市盈率法。 图1 企业价值评估方法体系收益法和成本法着眼于企业自身发展状况。不同的是收益法关注企业的盈利潜力，考虑未来收入的时间价值，是立足现在.放眼未来的方法，因此对于处于成长期或成熟期并具有稳定持久收益的企业较适合采用收益法。成本法则是切实考虑企业现有资产负债，是对企业目前价值的真实评估，所以在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，以及所评估的企业的评估前提为非持续经营时，适宜用成本法进行评估。 市场法区别于收益法和成本法，将评估重点从企业本身转移至行业，完成了评估方法由内及外的转变。市场法较之其他两种方法更为简便和易于理解。其本质在于寻求合适标杆进行横向比较，在目标企业属于发展潜力型同时未来收益又无法确定的情况下，市场法的应用优势凸显。 二.企业价值评估核心方法1.注重货币时间价值的贴现现金流量法（DCF）企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和
一、单项选择题（共15题，每题2分） 1. 持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（成本法）。 2. 当设备出现（使用效益下降）时，评估时需要考虑其经济性贬值。 3. 成本法主要适用于评估（续用.但无法预测未来收益的设备） 4. 计算重置成本时，不应计入的费用是（维修费用）。 5. 由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（经济性贬值） 6. 某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（12万元）。 7. 1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1 993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）2万元。若定基物价指数19 91年为1.05，1993年为1.20，1995年为1.32。则该设备的重置成本是（7.34万元）。 8. 某项专用技术预计可用5年，预测未来5年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%，则该技术的评估价值为（163.43万元）。（保留两位小数） 9. 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（更新重置成本）。 10. 评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（16.10万元）。 11. 某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（3 223元/m2）。 12. 有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（128万元）。 13. 有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（1500元/平方米）。 第14题. 被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1 995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（87万元）。 第15题. 某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3 000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（8800元）。 二、多项选择题（共10题，每题3分） 1. 进口设备的重置成本包括（设备购置价格、设备运杂费、设备进口关税、银行手续费、设备安装调试费）。 2. 价格指数法适用于（无现行购置价的、无参照物的）设备重置成本的估测。 3. 设备的功能性贬值通常要表现为（超额投资成本、超额运营成本）。
收益途径探矿权采矿权评估方法统一方案意见（第三稿） 《矿业权评估指南》（中华人民共和国国土资源部公告2004年第14号）发布以来，规范了矿业权评估工作，促进了矿业权市场的建设，取得了成效。但在评估实践中也发现一些有待进一步修改和完善的地方。现就收益途径评估方法的有关问题提出以下方案意见：一、明确矿业权评估价值的内涵 矿业权评估价值的内涵明确为矿业权合理勘查投资及其平均收益，以及矿产资源所有权人应分享的矿产开发的超额收益。 二、调整评估方法适用范围 适当调整收益权益法适用范围，对具备DCF法、收益法等条件的(具备或可类比确定评估参数)，限制使用收益权益法。 约当投资－折现现金流法简称为约当投资－现金流量法，改变其适用范围，由原来适用于探矿权评估改为用于多方出资勘查形成的探矿权或采矿权评估价值分割。 折现现金流风险系数调整法简称为现金流量风险系数调整法，其适用范围修改为限定于预查及普查阶段矿业权评估（详查及其以上阶段探矿权评估采用现金流量法），取消编制基础资料时对地质报告资质和评审备案的条件要求，其他仍按指南规定的适用范围和条件。 三、统一探矿权和采矿权的贴现现金流量法 将探矿权的折现现金流量法和采矿权的贴现现金流量法统称现金流量法(DCF法) ；采用探矿权的全部投资现金流量表计算模型进行评估（取消自有资金现金流量表计算模型，不从项目净现金流中扣除开发投资收益）。 四、收益途径评估方法参数处理 1、评估计算中资源量和边际经济基础储量的处理 对资源储量应结合开发利用方案或(预)可行性研究或设计进行经济分析后分类处理：次边际经济资源量和边际经济基础储量原则上不参与评估计算，但属经济的(包括设计或实际利用的)应全部参与计算。 探明的或控制的内蕴经济资源量(331、332)应在经济分析的基础上，属经济的全部参与评估计算，属边际经济和次边际经济的不参与评估计算。 推断的内蕴经济资源量(333)应在经济分析的基础上，属边际经济和次边际经济的不参与评估计算；属经济的可参按开发利用方案或(预)可行性研究或设计取值，开发利用方案或
资产评估习题
1.单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 第1题：了解机器设备现时的完整性、外观和内部结构情况等，属于机器设备的（）。 A.技术鉴定 B.使用情况鉴定 C.质量鉴定 D.磨损鉴定 【正确答案】：C 第2题：某企业当年1月31日预付未来一年的保险金12万元，至评估基准日2001年4月30日已摊销3万元。该预付费用评估值为（）万元。 A.9 B.3 C.12 D.10 【正确答案】：A 第3题：下面哪一个组织的成立标志着国际评估业走上国际化协作发展的道路（）。 A.国际评估协会 B.国际评估准则委员会 C.国际评估师联合会 D.英国测量师学会 E.美国评估师联合会 【正确答案】：B 第4题：成本法主要适用于（）前提下的资产评估。 A.继续使用 B.公开市场 C.预期收益 D.交易 【正确答案】：A 【参考解析】： 参见教材56页，同时关注三种基本评估方法的使用前提条件。 第5题：长期待摊费用能否作为评估对象在于它（）。 A.是否已摊销 B.摊销的具体方式 C.能否变现 D.能否带来经济效益 【正确答案】：D 第6题：已知某房地产月租金收入20万元，月费用总额（含折旧费）5万元，建筑物尚可使用50年，其价格为1000万元，建筑物折现率为lO%，该房地产的土地年纯收益最接近于（）
A.50 B.60 C.80 D.100 【正确答案】：C 【参考解析】： （20-5）*12-1000*10%*[1-1/（1+10%）^50次方）]，这里查表可知：1/（1+10%）^50次方为 0.0085，那么1-0.0085=0.9915，所以，180-99.15=80.85.这里选择第三个答案。 第7题：运用使用年限法评估设备成新率时，一般首选（）作为设备的总使用年限。 A.自然寿命 B.经济寿命 C.技术寿命 D.折旧寿命 【正确答案】：B 第8题：运用市场法评估，需要调整参照物差异，不属于主要调整因素的是：（） A.时间因素 B.地域因素 C.功能因素 D.个别因素 【正确答案】：D 第9题：其他资产能否作为评估对象取决于能否在评估基准日后（） A.是否摊销 B.是否变现 C.是否带来经济利益 D.是否在帐面中体现 【正确答案】：C 第10题：下列分类中不属于对商标构成分类的是（） A.服务商标 B.文字商标 C.图形商标 D.符号商标 【正确答案】：A 第11题：某企业3月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1日对该企业评估时，该预付费用评估值为（）。 A.35万元 B.60万元 C.45万元 D.30万元
《矿业权评估指南》(2006修订) ――矿业权评估收益途径评估方法和参数 目录 第一章收益途径评估方法 (1) 第一节现金流量法 (1) 第二节收益法 (5) 第三节收益权益法 (8) 第四节现金流量风险系数调整法 (11) 第五节约当投资－现金流量法 (14) 第二章收益途径评估方法的参数及选取 (16) 第一节资源储量和可采储量 (16) 第二节生产能力与服务年限 (20) 第三节产品方案与采选(冶)技术指标 (25) 第四节销售收入 (27) 第五节投资 (29) 第六节成本费用 (35) 第七节税金及附加 (41) 第八节折现率与折现系数 (43) 第九节采矿权权益系数 (44) 评估基准日选取 (45)
矿业权评估收益途径评估方法和参数 矿业权(探矿权和采矿权，下同)评估收益途径评估方法是指通过估算被评估矿业权所包括的矿产资源储量在未来开发预期收益的现值来确定被评估矿业权价值的一类评估方法。收益途径是被较广泛采用的矿业权价值评估途径，易于为买卖双方所接受。该途径评估方法是基于人们根据对矿业权价值的认识，通过将地质的、采矿的、选矿的和经济的等知识、经验和实践的综合运用，对矿业权价值做出评价和估算。因此，合理地确定技术、经济等评估参数，是该途径评估方法应用的关键。 采用收益途径进行矿业权评估时，需要具备的前提条件和遵循的假设条件： 一、前提条件 1．评估对象未来的预期收益可以预测并可以用货币衡量； 2．获得评估对象未来预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。 3．评估对象预期获利年限可以预测。 二、假设条件 1．产销均衡原则，即生产的产品当期全部实现销售； 2．评估设定的市场条件固定在评估基准日时点上，即矿业权评估时的市场环境、价格水平、矿山勘查和开发利用技术水平等以评估基准日的市场水平和设定的生产力为基点。 设定的生产力水平(以下相同)与评估目的相关，对于以收取矿业权价款为目的的出让评估以及以公平交易为目的的转让评估指社会平均生产力水平；对某些评估目的，如矿业权抵押贷款、上市或一般卖方的出价决策咨询，可以指矿业权人真实、实际的生产力水平。 本部分共包括两章，分别介绍收益途径的矿业权评估方法和各种方法涉及的技术、经济参数。 第一章收益途径评估方法 第一节现金流量法 现金流量法是任何目的下收益途径矿业权价值评估的首选评估方法。 一、方法原理及特点 （一）方法原理和思想基础 现金流量法是折现现金流量法的简称，即DCF（Discounted Cash Flow）法，其基本原理是，将矿业权所指向的矿产资源勘查、开发作为一个现金流量项目系统，从项目系统角度看，凡是项目系统对外流入、流出的货币称为现金流量，同一时段(年期)现金流入量与现金流出量的差额称为净现金流量（Net Cash Flow），项目系统的净现金流量现值之和，即为矿业权评估价值。 计算净现金流量现值所用的折现率中包含了社会平均投资收益率，以此折现率计算的项目净现金流量现值即为项目超出社会投资回报水平的“超额收益”也即矿业权评估价值。 这种方法的思想基础是：
企业价值评估的价值类型分为：市场价值和非市场价值； 1、市场价值是指企业在评估基准日公开市场上正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值； 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指有一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 公开市场假设中的市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。 公开市场假设还假定资产用途可以随便选择，从而发挥其最大、最佳效用，即资产可以被用于法律和政策允许的最佳用途，从而为其持有人带来最大收益。 2、非市场价值下的持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所的实现的预期收益的折现值。 收益法：必要的前提是企业是否具有持续的盈利能力。只有当企业具有持续的盈利能力时，运用收益法对企业进行评估才具有意义。 也许是由于历史原因，其不属于一般的正常企业，能否用常态对待？ 3、评估对象在持续经营前提下的价值并不必然大于在清算前提下的价值。 如果这样，就要启动破产清算程序，最终还是实现清算价值。 目前企业价值评估中多采用自由现金流折现（DCF）方法，但由于该方法仅适用于企业价值评估，不可能直接应用到资产组价值评估当中。 对企业整体评估采用成本法评估出来的严格意义上说(存货除外)是资产的价值而非股权（权益）价值。这样如果对部分资产组合采用收益法评估得出的结果应该是权益价值，而采用成本法评估出来的其他资产价值则为资产价值，这样固定资产就会出现资产价值和权益价值共存的混乱局面 所以说一般的资产组合并不适合收益法评估； 同理：游船和这个一样，也不适合用收益法评估。（本来张口就说用收益法）
摘要《企业价值评估指导意见(试行)》于2005年4月起实施,打破了价值评估中单一使用成本法的局面,使得收益法、市场法的应用有了政策上的依据,对三种方法进行了比较分析,探讨如何正确、合理的选择三种方法应用于评估实践这一问题。 关键词企业价值资产评估成本法市场法收益法 1 引言 2004年12月30日中国资产评估协会发布了《企业价值评估指导意见书(试行)》(简称“意见书”),从基本要求、评估要求、评估方法和评估披露等方面对注册资产评估师执行企业价值评估业务提出了新的要求,并于2005年4月1日起开始实施。意见书明确提出收益法、市场法、成本法是企业价值评估的三种基本方法,这一规定打破了长期以来我国企业价值评估实践中单一使用成本法的局面,拟促成三足鼎立的评估方法格局。基于此,在具体的价值评估实践中方法的选择成为亟待解决的问题,对此进行深入的讨论具有现实意义。 2 企业价值评估方法应用现状 企业价值评估实践中,目前国际上通用的评估方法有收益法、市场法、成本法,期权法较少采用。而在我国的价值评估实践中,成本法是企业价值评估的首选和主要使用的方法,收益法、市场法很少采用,期权法几乎不用。赵邦宏博士对我国2003年企业价值评估使用方法做了问卷调查,调查结果显示,成本法在我国企业价 值评估业务中所占的比例达95%左右,而收益法一般作为成本法的验证方法,不单独使用,市场法很少使用,期权法一般无人采用,而且在2004年12月30日中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见书(试行)》中也未涉及到期权法,基于此,本文中对企业价值评估方法的比较及选择研究中不考虑期权法,仅以成本法、市场法、收益法三种方法为研究对象。
平时作业 一、单项选择题（每题2分，共15*2=30分） 1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（C）。 A．现实性B．咨询性C．公正性D．市场性 2．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（B）。 A．时期价值B．时点价值C．阶段价值D．时区价值 3、决定资产评估价值类型的要素是（C）。 A．资产评估的客体B．资产评估方法 C．资产评估的特定目的D．法定的程序 4．依据持续使用假设中的各种具体假设分别去评估某一具体资产，其结果可能是（C）。 A．一个确切的评估值B．一个合理的区间值 C．若干不同的评估值D．无法确定的评估值 5．以资产保全、补偿为目的的资产评估，适用（A）。 A．重置成本标准B．现行市价标准 C．收益现值标准D．清算价格标准 6．评估资产市场价值所适用的最直接的假设前提是（B）。 A．在用续用假设B．公开市场假设 C．清算假设D．会计主体假设 7．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（B）。 A．超额运营成本乘折现系数所得的数额 B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额 C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额 D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额 8．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（A）。（保留两位小数）(解题思路：9.5+1×（1+30%）+0.4×（1+40%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元） ) A．12.08万元B．10.58万元C．12.58万元D．9.5万元 9．成本法主要适用于评估（D）。 A．可连续计量预期收益的设备B．可正常变现的设备 C．可获得非正常变现价格的设备D．续用，但无法预测未来收益的设备 10．用物价指数法估算的资产成本是资产的（B）。 A．更新重置成本B．复原重置成本 C．既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本 D．既不是更新重置成本。也不是复原重置成本 11．设备的加权投资年限是（C）。 A．设备已使用年限×更新成本B．设备更新成本合计 C．设备加权更新成本合计÷更新成本合计D．设备加权更新成本合计 12．持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（A）。 A．成本法B．市场法C．收益法D．统计分析法 13．决定设备成新率的关键因素是（C）。 A．设备的技术水平B．设备的功能
矿业权评估收益途径评估方法修改方案说明 《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》说明 《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》（以下简称《修改方案》）的基本思路和原则是：以统一探矿权、采矿权评估方法为主，完善和调整评估方法适用范围；参数修改方面依据国家法规、制度及规程等，全面考虑现行实际发生的费用支出，合理进入评估计算参数；强调对评估参考或依据资料及评估参数确定的评述，修正、完善《矿业权评估指南》（2004年修订版，下简称《指南》）中的相关部分，以解决当前重要实际问题。 一、矿业权评估价值的内涵 对矿业权评估价值的准确定义是评估计算模型推导的前提。《指南》之前，矿业权评估价值的内涵实际为矿业权投资 (勘查投资)及矿业权投资收益。这是收益途径评估方法的基本思路。 按其内涵，以采矿权DCF法为例，其计算模型推导过程图示如下： 评估价值＝矿业权投资＋矿业权投资收益＝现金流入－现金流出(开发投资、经营成本、税金及附加）－开发投资收益 这是采矿权DCF法扣除开发投资收益的由来，也说明了为什么矿业权DCF法评估在现金流出中不考虑评估时点前发生的勘查投入的原因。很显然，按上述矿业权评估价值的内涵，对无勘查投入的矿产地，理论上其矿业权也不存在评估价值，但这和现行一些未出资勘查即出让矿业权收取价款矛盾，因此，《指南》回避评估价值内涵的解释（“勘查或开采矿产资源所获得或支付的货币量”）。 从近些年评估实践尤其是矿业权招拍挂市场交易情况看，矿权成交价往往高出评估价很多（与澳大利亚的评估师通常把勘探项目的价值高估40%相反），其原因很多，但矿权交易价与评估价内涵不一致或许也是一个重要原因，矿权交易价除包括了矿业权勘查投资及勘查投资收益（前述的“矿业权价值”）外，也包括排他性(垄断性)勘查开发因矿产资源禀赋优势而产生的超额收益，而后者－超额收益本应全部或至少部分属于矿业权出让、转让者的。 修改方案讨论过程中，多数专家认同评估价值包括矿业权投资及其投资收益，但对勘查投资收益的表述，是用平均收益还是合理收益、体现不体现矿产资源所有者权益、含不含超额收益及其是否在出让、受让者之间的分配存在争议。有部分专家、修改小组成员提出现阶段加上了矿业权投资人分享的矿产开发的超额利润没有法规依据，且加上后矿权价款与资源补偿费、资源税的范围和内涵是否有重叠，如何划分属于矿业权人勘查投资权益和国家资源所有权人分享的权益价值（尤其是非法定的转让或咨询评估），存在法规及操作诸多问题。鉴于目前认识不统一，修改方案暂不解释“矿业权评估价值”的内涵。 二、矿业权评估方法 《指南》收益途径矿业权评估方法包括探矿权评估的折现现金流法、约当投资－折现现金流法、折现现金流风险系数调整法以及采矿权的贴现现金流量法、收益法、收益权益法。由于评估方法理论以及对参数选择的要求不同，某些方法适用范围重叠，同一矿床、相邻矿山采用不同方法评估，评估结果差异很大，
\摘要《企业价值评估指导意见（试行）》于2005年4月起实施，打破了价值评估中单一使用成本法的局面，使得收益法、市场法的应用有了政策上的依据，对三种方法进行了比较分析，探讨如何正确、合理的选择三种方法应用于评估实践这一问题。关键词企业价值资产评估成本法市场法收益法1 引言2004年12月30日中国资产评估协会发布了《企业价值评估指导意见书（试行）》（简称“意见书”），从基本要求、评估要求、评估方法和评估披露等方面对注册资产评估师执行企业价值评估业务提出了新的要求，并于2005年4月1日起开始实施。意见书明确提出收益法、市场法、成本法是企业价值评估的三种基本方法，这一规定打破了长期以来我国企业价值评估实践中单一使用成本法的局面，拟促成三足鼎立的评估方法格局。基于此，在具体的价值评估实践中方法的选择成为亟待解决的问题，对此进行深入的讨论具有现实意义。2 企业价值评估方法应用现状企业价值评估实践中，目前国际上通用的评估方法有收益法、市场法、成本法，期权法较少采用。而在我国的价值评估实践中，成本法是企业价值评估的首选和主要使用的方法，收益法、市场法很少采用，期权法几乎不用。赵邦宏博士对我国2003年企业价值评估使用方法做了问卷调查，调查结果显示，成本法在我国企业价值评估业务中所占的比例达95%左右，而收益法一般作为成本法的验证方法，不单独使用，市场法很少使用，期权法一般无人采用，而且在2004年12月30日中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见书（试行）》中也未涉及到期权法，基于此，本文中对企业价值评估方法的比较及选择研究中不考虑期权法，仅以成本法、市场法、收益法三种方法为研究对象。3 成本法、市场法、收益法比较分析要选择适合于目标企业价值评估的方法，首先应从不同的角度对方法进行比较分析，以明确各种方法之间的差异性，以下从方法原理、方法的前提条件、方法的适用性和局限性对成本法、市场法、收益法进行比较分析。3.1 各方法的原理成本法的基本原理是重建或重置评估对象，即在条件允许的情况下，任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需要的成本。收益法的基础是经济学中的预期效用理论，一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率，即对于投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。这一理论基础可以追溯到艾尔文·费雪，费雪认为，资本带来一系列的未来收入，因而资本的价值实质上是对未来收入的折现值，即未来收入的资本化。企业价值评估市场法是基于一个经济理论和常识都认同的原则，类似的资产应该有类似的交易价格。该原则的一个假设条件为，如果类似的资产在交易价格上存在较大差异，则在市场上就可能产生套利交易的情况，市场法就是基于该理论而得到应用的。在对企业价值的评估中，市场法充分利用市场及市场中参考企业的成交价格信息，并以此为基础，分析和判断被评估对象的价值。[!--empirenews.page--]3.2 各方法的前提条件运用成本法进行企业价值评估应具备的前提条件有三个：一是进行价值评估时目标企业的表外项目价值，如管理效率、自创商誉、销售网络等，对企业整体价值的影响可以忽略不计；二是资产负债表中单项资产的市场价值能够公允客观反映所评估资产的价值；三是投资者购置一项资产所愿意支付的价格不会超过具有相同用途所需的替代品所需的成本。若选择收益法进行企业价值评估，应具备以下三个前提条件：一是投资主体愿意支付的价格不应超过目标企业按未来预期收益折算所得的现值；二是目标企业的未来收益能够合理的预测，企业未来收益的风险可以客观的进行估算，也就是说目标企业的未来收益和风险能合理的予以量化；三是被评估企业应具持续的盈利能力。采用市场法进行企业价值评估需要满足三个基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场，公开市场指的是有多个交易主体自愿参与且他们之间进行平等交易的市场，这个市场上的交易价格代表了交易资产的行情，即可认为是市场的公允价格；二是在这个市场上要有与评估对象相同或者相似的参考企业或者交易案例；三是能够收集到与评估相关的信息资料，同时这些信息资料应具有代表性、合理性和有效性。3.3 各方法的适用性和局限
企业价值评估7大核心方法 对目标企业价值的合理评估是在企业并购和外来投资过程中经常遇到的非常重要的问题之一。适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理、适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。 一、企业价值评估方法体系 企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。目前国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。 收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。收益法的主要方法包括贴现现金流量法（DCF）、内部收益率法（IRR）、CAPM模型和EVA估价法等。 成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。主要方法为重置成本（成本加和）法。 市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。
图1 企业价值评估方法体系 收益法和成本法着眼于企业自身发展状况。不同的是收益法关注企业的盈利潜力，考虑未来收入的时间价值，是立足现在、放眼未来的方法，因此对于处于成长期或成熟期并具有稳定持久收益的企业较适合采用收益法。成本法则是切实考虑企业现有资产负债，是对企业目前价值的真实评估，所以在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，以及所评估的企业的评估前提为非持续经营时，适宜用成本法进行评估。 市场法区别于收益法和成本法，将评估重点从企业本身转移至行业，完成了评估方法由内及外的转变。市场法较之其他两种方法更为简便和易于理解。其本质在于寻求合适标杆进行横向比较，在目标企业属于发展潜力型同时未来收益又无法确定的情况下，市场法的应用优势凸显。 二、企业价值评估核心方法 1、注重货币时间价值的贴现现金流量法（DCF） 企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。
淮海工学院 - 学年第学期资产评估学试卷( ) 一、单项选择题（本大题共20小题,每题1分,共20分） 1、清算价格与现行市价相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。因此，清 算价格往往（）现行市价。 A. 高于 B. 低于 C. 低于 2、资产评估的价值类型决定与（）。 A. 评估的特定目的 B. 评估方法 C．评估程序 D. 评估原则 3、采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系时（）。 A. 本金化率越高，收益现值越低 B. 本金化率越高，收益现值越高 C. 资产未来收益期对收益现值没有影响 D. 本金化率与收益现值无关 4、收益法中所用收益指的是（）。 A. 未来预期收益 B. 评估基准日收益 C. 被评估资产前若干年平均收益。 5、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标 准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本成为（）。 A. 更新重置成本 B. 复原重置成本 C. 完全复原成本 D. 实际重置成本 6、由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计能力而导致的 贬值，是（）。 A．功能性贬值 B. 实体性贬值 C. 经济性贬值 7、某被评估资产1980年构建，账面原值10万元，净值2万元，1990年进行评估， 已知1980年和1990年该类资产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该资产的重置完全成本为（）。 A. 138460元 B. 27692元 C. 80000元 D. 180000元 8、重置成本法适用于评估（）。 A. 可连续计量预期收益的设备 B.可正常变现的设备 C.可获得非正常变现价格的设备 D.续用、但无法预测未来收益的设备 9、鉴定机器设备的已使用年限，不需考虑的因素是（）。 A. 技术进步因素 B. 设备使用的日历天数 C.设备使用强度 D. 设备的维修保养水平 10、是否完成机器设备评估现场工作的一个重要标志是（）。 A. 完成了机器设备的登记造册工作 B. 完成了评估对象核实工作 C.完成了机器设备成新率的鉴定工作 D. 完成了评估数据的搜集工作 11——14、被评估设备购建于1985年，账面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和 2000元，1995年对该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年的价格上升 率为10%，该设备的尚可使用年限为8年。 11、评估时设备的现行成本，亦称更新成本（）。 A. 78000元 B. 82830元 C. 80420元 D. 85250元 12、评估时设备的加权更新成本（）。 A. 808990元 B. 780000元 C. 804150元 D. 784840元 13、评估设备的加权投资年限（）。 A. 10.5年 B. 9.5年C．8年D．8.5年 14、设备的成新率为（）。 A．45.7% B. 47.2% C. 52.5% D.43.2% 15、基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。 A. 地理位置和交通条件 B. 个别因素和市场转让条件 C.容积率和覆盖率 D. 特别利害关系和特殊动机 16、.从本质上讲,路线价估价法是一种市场比较法,其数学表达式为:( )。 A.宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积 B.地产价格=地产重量成本-各种贬值 C.地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费 D.待估地产市场价格=参照物交易价格×正常交易情况参照物交易情况 17、企业的预期年收益额为16万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为60万 元，企业所在行业的平均收益率为20%。以此作为本金化率计算出的企业的商 誉价值为（）。 A.10万元 B. 20万元 C. 30万元 D. 40万元 18、对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按( )处理。 １
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 《矿业权评估指南》2004 版 《矿业权评估指南》修改工作的基本原则是以六年来矿业权评估实践为基础，借鉴市场经济国家矿业权评估的通行做法，尊重市场规律和矿产资源勘查、开发的客观规律，以市场公平交易为出发点，以矿业权评估师为主体，对《矿业权评估指南》运用中反映出的主要问题进行补充和修改。具体为： 1. 仍采用《矿业权评估指南》名称。 2. 考虑为一级市场、二级市场以及抵押等提供矿业权评估服务的差别。以矿业权出让为目的的评估要严格按照国务院法规的规定操作；以平等民事主体间矿业权交易或其他非一级市场经济行为为目的的评估除不违背国务院法规有关规定之外，要尊重当事人在市场中的交易意愿。 3. 矿业权评估要与相关的国家或行业规范、规定相协调；要考虑修改前后评估工作的连续与衔接；国土资源部对矿业权评估所发的有关文件中合理的内容应修改进指南。 4. 评估技术方法的完善是长期的事业，以实事求是的态度对待本次修改。对一个问题没有新思路、没有更好的或更可行的解决办法时，要先搁置留待以后解决。参加修订工作的矿业权评估师和评估机构较之《探矿权采矿权评估方法指南》和《矿业权评估指南》（2001 年版）时要广泛得多。因此，《矿业权评估指南》（2004 年版）代表了矿业权评估现阶段的认识水平。《矿业权评估指南》（2004 年版）的内容包括了矿业权评估的基本理论、概念和方法，矿业权评估的管理等。较之《矿业权评估指南》（2001 年版），《矿业权评估指南》（2004 年版）提出了一些新的理念，相应地在评估方法部分有较大的改动，还进一步明确和强调了一些评估要求，以促进矿业权评估公正、公平地为市场服务。目录上篇概论第一章矿业权概述第一节矿业权第二节矿业权市场第三节矿业权价值第四节矿业权评估第五节矿业权评估的原则与途径第二章矿业权评估机构及从业人员管理第一节
企业价值评估中成本法的优缺点及实务评估中注意的问题 依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、成本法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场。成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。 在我们日常的评估工作中都可能用到上面的三种方法中的两种或一种，但是根据业务的性质来看，我们主要是使用成本法居多，下面就分别从它的实质、优缺点及实务中注意的问题进行描述。 一、成本法的实质 1．对“资产负债表”的评估，企业价值评估是建立在审计基础之上的，审计通过合规性和真实性审计以确定资产的账面价值，企业价值评估的资产范围也因此确定。形成明细表，进行评估后，再按相同的口径汇总成新的资产负债表。 2．账面净资产值:把企业各项资产的历史成本加起来，再扣减去企业的负债，差额就是净资产。这是一种会计记录的简单相加，与企业的未来收益能力或内在真实价值没有联系。用成本法评估企业价值，则是以更新重置成本替换历史成本，对会计记录中的资产价值进行修正，得出来的是经过修正的账面净资产值。 二、成本法优点 1. 成本法的评估结果是以常见的资产负债表的形式表示的。对于熟悉财务报表的人来说是非常适合和容易把握的。成本法和账面净资产值直观、确定、容易理解。 2. 成本法在评估过程中，分别对每一种资产估算其价值，将每一种资产对企业价值的贡献全面地反映出来。
3. 成本法对于企业购买者和出售者双方在谈判中是有用的。买方往往在资产与盈利之间更注重资产决定的价值的因素。 4. 这种方法对于作为诉讼依据和争议解决是有用的。该方法便于解决企业解体和重大资产分割产生的纠纷。 5. 这种方法获得的评估结果便于进行账务处理。 三、成本法的缺点 1. 采用成本法模糊了单项资产与整体资产的区别。整体性资产都具有综合获利能力，它由单项资产构成，却不是单项资产的简单加总，而是经过企业有效配置后作为一项独立的获利能力而存在。用成本法来评估，只能根据单项资产加总的价格而定，而不是评估它的获利能力。实际上，企业的各单项资产，需投入大量的人力资产以及规范的组织结构来进行正常的生产经营，成本法无法反映这种单项资产组织起来的无形资产。 2. 采用成本法难以真实反映资产的经营效果，不能很好地体现资产评估的评价功能。资产评估可以通过对资产未来的经营情况、收益能力的预测来评价资产的价值。而成本法是从投入的角度，即从资产购建的角度，而没有考虑资产的实际效能和企业运行效率。在这种情况下，无论其效益好坏，同类企业中只要原始投资额相同，则其评估值趋向一致。 3. 表外资产难以完整、准确反映会计上确认资产的标准与评估确认资产标准的差异，是评估现实性原则产生的基础，但往往由于现实性原则的体现不充分，使得不能完整体现企业资产。在评估师的眼里，会计上的费用性支出，是应当通过现实性处理原则体现的；对收益贡献的所有有形、无形资源，都应体现为企业的价值。但因会计核算原则的限制，而形成评估赖以估值的资产负债表，表外资产难以完整、准确反映。 4. 对于无法重置的资产(如地产)，因为无法确定重置成本的有关历史数据，难以重置评估。 5. 由于重置成本是从投入角度计算资产价值，忽视了未来收益、管理者水平、资产使用过程中对资产的价值影响。
资产评估单选题
单选题小结 B 被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（B．87万元） B 被评估债券为1992年发行，面值100元，年利率10%，3年期。1994年评估时，债券市场上同种同期债券交易价，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值应为（D．110元） B 被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17%，按年付息到期还本，面值100元，共1000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，当时一年期国库券利率为10%，一年期银行储蓄利率为9.6%，该被评估企业债券的评估值最接近于（A．112 159元） B 被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是（D．15 358元）。 B 被评估企业以机器设备向B企业直接投资，投资额占B企业资本总额的20％。双方协议联营10年，联营期满，B企业将按机器设备折余价值20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其在B企业的投资份额分享利润，评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为12％，投资企业的直接投资的评估值最有可能是（B．473 960元） B 被评估企业未来三年的预期收益分别为20万元、22万元和25万元，预计从第四年开始企业预期收益将在第三年的基础上递增2%，并一直保持该增长率。若折现率为10%，则该企业的评估值约为（B．289.9万元） b 不可辨认的资产是指（不能独立于有形资产而单独存在的资产）。 b 被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（12.6）万元。 b 被评估设备购建于1985年，账面价值为30000元，1990、1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该设备进行评估，假设从1985—1995年价格上升率为10％，该设备尚可使用年限为8年。评估时设备的加权投资年限为 （9.5）年 b 被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于(87)万元。 b 被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于(1.054) b 被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（137117）元 b 被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于(116)万元。 b 被评估企业已经正常营业3年，长期待摊费用账面余额为120万元，其中包括固定资产大修理费85万元，办公室装修费15万元，产品销售部房租20万元。经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额，至评估基准日已经租用1年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额，则该长期待摊费用的评估值为（16）万元 C 从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（C．公正性）。 C 成本法主要适用于评估（D．续用，但无法预测未来收益的设备）。 C 持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（A．成本法）。 c 成本法主要适用于评估(续用、但无法预测未来收益的设备) c 采用价格指数调整法评估进口设备所适用的价格指数是(设备出口国生产资料价格指数) c 残余估价法属于(市场法)中的一种具体方法。 c 从资产评估的角度，递延资产属于一种（预付费用）。 c 采用成本法对在用低值易耗品评估时，成新率的确定应根据(实际损耗程度)。 D 对某企业的应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前五年的有关数据可知，前五年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的催讨成本为0.3万元，则企业应收账款评估值为（D．339 000元）。 d 待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（ 10000 ）元。 d 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为(更新重置成本) d 待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 (1910000) 元。 d 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是(58041) 元。 d 待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于(49)万元。 d 待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为(12000) 元。 d 对无形资产进行转让、投资评估的前提条件是无形资产（可带来超额利润） d 对于同一专利权来讲，其价值最高许可使用形式为（独占使用许可） d 对上市有价证券评估时，一般可按评估基准日的相关有价证券的(收盘价)计算评估值。 d 对外币存款折算为人民币时，一般应按(评估基准日外汇牌价)折算。 d 对于资产评估基准日后发生的重大事项，应当（在正文中列出，并做相应的说明） f 复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（资产的现时价格）。 G 关于进行资产评估有关事项的说明应由（C．委托方与资产占有方）共同撰写 G 根据财政部91号文件颁布的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》，资产评估报告应包括资产评估报告书正文、资产评估说明和（D．资产评估明细表及相关附件） g 估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（总物理寿命）。 g 估测一台在用续用的设备的重置成本，首选方法是(利用询价法询价再考虑其他费用) J 决定资产评估价值类型的要素是（C．资产评估的特定目的）