本市地块可行性分析报告
调研时间：2005-1-7—1-8 调研、撰写：***
第一部分项目地块分析
一、地块概况
该地块位于本市老城区北部，东至***路隔街为***中学，南至***路与本市教育中心相望，
西到***路与在建的本法院和安置房楼盘后山家园相对，北至三环北路。地块总面积为 121909
平方米（约 182.86 亩），包括保留河道面积 4500 平方米，容积率为 1.5，建筑密度不大于25％，绿地率为 30％。地块用途为商住用地。地块在 2004 年作为编号为***出让时因竞拍者
数量不足而流拍，（同时有四块土地流拍，地块编号为***号的地块因无人应拍而流拍）。将
于 2005 年 2 月 1 日重新拍卖，起价为 22800 万元,约合 124.7 万元/亩（若报名人数不足 3 家则转为挂牌出让）。竞买人要求为具备房地产开发一级资质的企业。
二、地块现状
地块较平整，目前仍种植庄稼。地上建筑物较少，主要为一位于地块西南角的煤气站。三、地块地理位置周边情况
地块西侧偏北方向有一个占地 8.4 万平方米总建筑面积为 17 万方的安置房后山家园。
在地块的西南边，有若干在建的政府办公大楼，如海关、法院、进出口检验检疫局、公安局
等等。南边的教师进修学校将作为本市政府的临时办公用地。在地块东南方，王充路南侧易初
莲花将在两年内建成。项目东距 329 国道约 2—3 公里，三环北线东段尚在修筑之中。四、
规划对项目的影响
目前，本市规划修编已经经过了人大批准，目前正在报政府，然后报省政府批准。故目前规划正式文本尚未对外公开。从其中期规划示意图得知，目前本市主要开发重点为城北区块，不但大量的市政机关将搬迁至城北地区，在城北正在兴建一占地 900 亩的本市市民中心，以及大
型卖场。今后在本市区土地出让将主要集中在城北地区，老城区和本经济开发区内已几乎无地可供。现城北土地储备量约为 5800 多亩，今年上半年将有 500 亩左右的土地放出，具体情况随
市场变化作适当调整。
规划对于整个城北区域的重视，令地块今后有比较大的升值空间，但是由于未来巨大
的可能出让土地量，可能对于本市住宅市场的价格涨幅可能会有一定的抑止作用，对本房
地产市场的消化也可能形成考验。
五、周边房价情况
1、****：位于 329 国道旁，国际大饭店对面，南到***河，西***河，总占地 145 亩，总建筑面积 18 万平方米，于 2004 年10 月开盘，均价约为 4500 元/平方米，前期销售火爆，目前已经趋于平稳；
2、***：南依***路，北靠***幼儿园总部，东邻实验小学，总占地 135600m2，总建筑面积 26.2 平方米，总住户为 1291 户，有高层和小高层 20 栋、多层 35 栋，均价约 4200 元/ 平方米；
3、***：在地块西侧，小部分为安置房，总占地 8.5 万方，总建筑面积为 17 万，为多层和小高层，二手新房价格 3000 元左右。
六、与周边项目的优劣势简要分析
七、地块综合评价
?该地块位于本市城市发展的主要发展区域，在本北三环边；
?与安置房为邻，对消费者购买心理有较大影响；
?规划中区域内今后有大量储备土地可供出让；
?和周边楼盘相比，地块位置较远。
第二部分宏观区域概况
一、本概况
本市地处***东北部，长江三角洲南翼，位于东经120°36＇—121°、北纬29°43＇－30°16＇之间。东邻***，西毗***，南接***，北濒***。全市总面积 1427.5 平方公里，海域面积 212 平方公里，下辖 18 个镇 6 个乡，总人口 78 万，其中市区人口 19.95 万。
建成区 18 平方公里，辖 3 个街道 15 个镇 3 个乡，2003 年全市生产总值 177.54 亿元，人均达到 22944 元（约2781 美圆）。
本市属于亚热带季风气候，季风显著，四季分明，气候温和。全市平均气温为 16.2—
16.5℃，最冷月（1 月）平均气温 3.9—4.4℃，最热月（7 月）平均气温为 28.2—28.7℃，
全年无霜期为 234—246 天。
本交通条件较为优势。本处于***、***、***三大城市中间，是****、****重要的交通枢纽，素有"九县通衢"之称。境内铁路、公路、水路齐全，****高速公路、上三高速公路、329 国道、104 国道、****铁路、****运河穿境而过，距离****72 公里，萧山国际机场 45 公里，宁波 62 公里，上海 220 公里，距离建设中的杭州湾跨海大桥入口 30 公里，大桥建成
后至***的距离将缩短至 140 公里，并且拥有***的出海港口。经过近几年的建设，城市基础
设施明显改善，各项配套功能日益完备。
二、本市区域发展状况
1 ．整体经济状况
1992 年本***建市，是国务院批准的首批沿海开放城市和杭嘉湖高科技区成员单位。机电、
化工、轻纺行业是本工业经济的主导产业。建筑业发达，连续多年排名省“建筑之乡” 第一位。
2003 年，本市实现国内生产总值 177.59 亿元，人均国内生产总值 22950 元，全市国民经济总体上呈稳步发展的格局。
（本市近四年人口数量表）
（近四年的 GDP 增长）
（近四年三次产业比）
（近四年可支配收入表）
（近四年恩格尔系数表）
2 、本市规划发展情况
本市目前制定的规划思路是“接轨沪杭甬，融入长三角，呼应大绍兴，建设新本”，本市的决策者把本 1427 平方公里的发展放到更加广阔的范围，放到绍兴大城市，放到杭州湾南岸的城市群，放到整个长江三角洲进行审视。目前，《本市经济社会中长期发展战略规划》、
《本市产业发展与布局规划》、《本市２００１－２０２０年城市总体规划》、《杭州湾新区空
间发展战略规划》等规划文件正在编制以及报批中。
本今后将以城市老区为中心，沿曹娥江两岸，向北向西发展。
在***江东岸，城市向北发展，政府行政中心将往北搬迁（目前已经动工兴建），北部区域将强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技等职能。在规划中的最北端，将建成杭州湾本
新区，它将位于杭州湾南岸，东至宁波边界，西至曹娥江，总开发面积约 200 平方公里，在空间
布局上分为东（精细化工园区）、中（轻工园区）、西（纺织园区）三大园区。在曹娥江西岸，城市将沿江向北向西发展，沿江将是今后的生活居住区，以及本经济开发区。本经济开发区
总规划面积 40 平方公里，东起曹娥江，西至上三高速公路，北抵杭甬高速公
路，南至 104 国道，集科、工、贸、娱乐公建、居住于一体，以工业项目为主，目前实际建成
10 平方公里。另外，规划中的本市四环线将直接与杭州湾跨海大桥以及杭州湾绍
兴跨江大桥相连。简
要评价：
?本市经济发展呈稳步快速上升，在今后几年内不会有太大的变化；
?第二产业始终在本经济中占有重要地位，在可预见的时期内不会有大的变化；
?本市发展重点将在城北区域；
?2003 本市的人均 GDP 为 2781 美元, 如果一个地区人均 GDP 达到 1300 至3000 美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。而本市正处于这个快速发展时期，处于城市化进程急速发展阶段，将促进房地产市场飞速发展；
?本市居民人均可支配收入2003 年已经超过 10000 元达到 12680 元，而全国 2003 年城镇人均可支配收入为 8472 元, 本市城镇居民收入远超过全国平均水平， 003 年本市城镇居民家庭恩格尔系数为 33.5%，而全国城镇恩格尔系数水平为
37.1%，本区域环境比较富裕；
?本市属于长三角经济圈，而且正处于将建造的杭州湾跨海大桥和杭州湾绍兴跨江大桥两座桥南岸入口之间，经济地理位置比较优越；
?本市人口目前处于平稳状态，人口增长很少，本市区居民人均居住面积已经突破 25 平方米达到 25.2 平方米，已经超过小康水平，进入了比较平稳的阶段，改善性购房需求亦不会太多。
第三部分区域市场分析
一、本地产市场概况
近年来本市土地出让一览表：
本市 2004 年成功出让了 6 块地，流拍了 3 块，具体数据见下表：
二、本市房地产市场分析
2001 年-2004 年是本市房地产业的飞速发展的时期，房地产开发规模迅速扩大，开发投资
总量迅速扩张，楼盘价格也上涨迅速，而且整个本房地产市场一度出现供不应求的状态。
本房地产市场在 2004 年中期与中后期时尚处于滞销状态，在 10 月份绿城桂花城开盘之后
呈现爆发式销售，城区中心地段房价从每平方米 1300 元左右升到 3000 元左右。经
济开发区楼价也从1000 多元上升到 3000 元，导致目前本经济开发区目前无地可出让，几乎无房可售的局面。城南以多元世纪城为代表的楼盘价格也达到了 3000 元以上。而目前本市
政府在规划中主要供地方向的城北区域中，大量的市政机关即将搬迁到此，900 亩的市民广场也将告成，以绿城和高丰家园两个高价楼盘为代表，价格基本上已经达到了
4000 元/平方米以上。
本市 2003 年房地产开发情况
简要评价
?较之于周边地区*********等，本市近几年房价始终维持在低价位运作水平，而成倍的房产价格空间吸引众多房地产开发公司进入开发，拉动了本的房地产价位。另外，本经济发展速度加快和城市化集聚效应显现，也将促进房地产市场的较快发展；
?绿城桂花城和高丰家园有超过2000 户居民，在 4000 元左右及以上的本高端房产市场，基本上已经将高端市场份额填满；
?在本目前投资客已经基本不再介入市场，目前消费自用者可能为市场较重要的份额；
?2005 年本市土地市场计划供应量大约在 500 亩左右，其中大部分位于城北
区域内，只有少量分散在其他区域，加上目前在售和在建的项目，几年内本市存量开发量将要达到 100 万方左右，对于市区人口不足 15 万的本是个严峻的考验；
?据了解，本市每年住宅消化量基本上维持在30 万方左右的水平，本市 2004 年供应量不包括曹娥江老区改造就超过1000 亩，本市土地供应量是非常充裕的；
?曹娥江老区改造面积超过4000 亩，是本市除了城北区域之外又一个巨大的土地供应区域；
?绍兴目前市中心房价为7000-8000 元/平方米，市区近郊在4000-5000 元/ 平方米左右，本市的房价不太可能超过绍兴市区的房价。
第四部分地块初步 SWOT 分析
优势——
?项目地处本市北部，是今后本市开发的重点地区，市政府机关的北迁和市民中心的建立将提升项目地块的价值。
劣势——
?紧贴三环，安置房对面，由于其低廉的房价，对地块今后开发项目的价格提升有较大阻碍。 机会——
?本市近两年房价上升较快，北部又是市政府大力扶植地区，对项目价值提升产生一定机遇。
风险——
?本市房价上涨过快，临近楼盘已经上涨到 4000 元/平米左右，本项目价值继续上升的空间已经不大；
?本市人口基数过小，不足 15 万，对楼盘的消化造成一定问题；
?供应量接近饱和。
第五部分测算
1、开发设想
?建筑形态为一半小高层，一半多层；
?总建筑面积：18.29 万平方米
其中住宅：17.65 万平方米
商业：0.73 万平方米
公建：0.27 万平方米含物业管理用房、社区服务用房等
户数：按人均建筑面积150 平方计算，约1200 户；
?按 80 的机动车车位停车配比，约 850 个半地下车位。地下车库建筑面积按 2.98 万方建设；
?项目开发周期为 4 年，住宅销售均价为 3900 元/㎡，商业销售均价为 6000 元/㎡，车位销售均价为 10 万/个。
?土地增值税为总销售额的 1.5％
2、测算依据
?土地款分四期在一年内支付
?动工建设于 2006 年3 月开始
?小高层建安成本按 1150 元/㎡计（不含地下车库成本）
?半地下车库建安成本按 1500 元/㎡计
?多层建安成本按 850 元/m2 计
?财务利息=（当期支出-当期收入）*回收期/12*7
?住宅销售平均价格为 3900 元/㎡
?多层分两期，间隔半年，小高层另为一期，与多层第二期间隔半年
?商业销售均价为 6000 元/㎡
?车位销售均价为 10 万/个计。
4、测算结论
土地单价楼板价总投资销售收入销售利润销售利润率
万元/亩元/㎡亿元亿元亿元% 125（起价）1287 6.67 8.16 1.36 16.66 130 1339 6.79 8.16 1.24 15.20
140 1442 7.03 8.16 1.00 12.27
150 1545 7.27 8.16 0.76 9.35 土地单价楼板价总投资销售收入销售利润销售利润率
但是在销售均价为 4000 元/平方米以上时，可能会由于销售压力的影响导致整个周期的加长，所以实际销售利润率会被财务利息冲掉一些。
第六部分建议
建议土地单价不大于 130 万元/亩的情况下可以获取。