根据《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》，基金子公司可以设立专项资产管理计划来投资于以下资产，包括：(一)现金、银行存款、股票、债券、证券投资基金、央行票据、非金融企业债务融资工具、资产支持证券、商品期货及其他金融衍生品;(二)未通过证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利;(三)中国证监会认可的其他资产。
基金子公司与信托在法律关系上同属于信托关系，可以通过募集单一资金和集合资金的形式进行投资，并且资金都可以投向各类资产（包括交易所交易的品种或者未通过交易所转让的股权债、权等资产）；
基金子公司与券商资管在某些方面相似，都可以募集单一资金投资到各类资产，都可以募集集合资金参与交易所转让的产品以及集合信托等。但是信托、券商资管、基金子公司在投资限制、投资者限制、投资效率、监督约束等方面仍有显著差异。
一、基金子公司与信托的区别
1、投资限制信托计划无法在银信合作中投资票据资产；而基金子公司在各种投资标的上均不受限制。
法律依据：银监会于2012年初下发《关于信托公司票据信托业务等有关事项的通知》。根据通知要求，信托公司不得与商业银行开展各种形式的票据资产转让/受让业务。
同时，对存续的票据信托业务，信托公司应加强风险管理，信托项目存续期间不得开展新的票据业务，到期后应立即终止，不得展期。
2、投资者人数限制信托计划300万以下的自然人投资者不得超过50人，基金子公司300万以下的自然人投资者不得超过200人。
法律依据：《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定“单个集合资金信托计划的自然人但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。”；
《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》规定“单个资产管理计划的委托人不得超过200人，但单笔委托金额在300万元人民币以上的投资者数量不受限制”。
3、投资效率信托计划投资于地产类项目需要事前审批，基金子公司在操作地产项目时无须审批。
法律依据：《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法》规定“信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件”，“房地产投资信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位”。
4、监管约束信托的监管约束较多，相关部门相继出文限制并禁止信托公司开展票据业务、限制信托公司开展地产业务、限制信托开展政府平台业务（如，四部委联发“462号文”）；而目前对于基金子公司的限制较少。
5、净资本约束信托公司发行集合资金信托计划，对净资本的占用较多；基金子公司目前无净资本约束。法律依据：《信托公司净资本管理办法》约定。
6、投资能力信托公司普遍在资本市场上的投资能力较弱；而基金子公司依托母公司的投研团队和投资管理经验，在投资于交易所交易的金融产品方面比较有优势。
7、兑付规则在现实操作中，目前集合资金信托计划默认会遵守“刚性兑付”的约定；而基金子公司的专项资产管理计划并没有此类操作惯例。
所谓“刚性兑付”，就是信托产品到期后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要兜底处理。事实上，我国并没有哪项法律条文规定信托公司进行刚性兑付，这只是信托业一个不成文的规定。
8、集合资金募集能力有些规模较大的信托公司，内部设有专门的直销团队，有稳定的募资能力，另有部分信托公司可以自有资金或信托理财资金池进行投资，在操作大规模募资项目上比较稳妥；而基金子公司成立时间较短，募集渠道有限，在集合产品的销售上压力较大。但如果基金子公司的股东销售实力较强（如股东为第三方销售机构或股东为自销实力较强的信托公司），亦可解决部分销售问题。
二、基金子公司与券商资管的区别
1、法律关系
券商资管是委托关系，基金子公司是信托关系。法律依据：新《基金法》
2、投资限制
券商资管有三类产品，定向资产管理计划仅限于单一资金投资，投资限制较少；集合资产管理计划的投资范围仅限于交易所交易的产品、商业银行理财、集合资金信托计划等，不能将募集资金投资到未在交易所转让的股权、债权、lp受益权和财产权等；
对于券商资管来说，定向资产管理计划仅限于单一资金投资投资限制较少。集合资产管理计划的投资范围为中国境内依法发行的股票、债券、股指期货、商品期货等证券期货交易所交易的投资品种;央行票据、短期融资券、中期票据、利率远期、利率互换等银行间市场交易的投资品种;证券投资基金、证券公司专项资产管理计划、商业银行理财计划、集合资金信托计划等金融监管部门批准或备案发行的金融产品;以及中国证监会认可的其他投资品种。集合计划可以参与融资融券交易，也可以将其持有的证券作为融券标的证券出借给证券金融公司。证券公司可以依法设立集合计划在境内募集资金，投资于中国证监会认可的境外金融产品。集合资产管理计划的投资范围未涉及非标金融产品。专项资产管理计划的投资限制较少，但需要证监会逐一审批，操作效率较低。相对来说，基金子公司的专项资产管理计划的投资范围较广泛。
专项资产管理计划的投资限制较少，但需要证监会逐一审批，操作效率较低。而基金子公司的专项资产管理计划的投资范围较广泛。
专项计划特指投资于“未通过证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利”和“中国证监会认可的其他资产”的特定客户资产管理计划。“未通过证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利”的表述十分宽泛，使专项资产管理计划的投资范围覆盖了几乎所有的融资方式，可以做到从实体经济需要出发，集合社会资本，投资实体资产，服务实体经济。“中国证监会认可的其他资产”则为未来的发展提供了空间，实物商品、房地产等一旦得到证监会的许可，即可纳入投资范围。
同时，在银证合作中，券商资管募集资金不得投资于高污染、高能耗等国家禁止投资的行业；而基金子公司则无约束。在股票质押式回购中，券商资管的定向、集合可参与，而基金子公司不能直接参与。
法律依据：《关于规范证券公司与银行合作开展定向资产管理业务有关事项的通知》。
3、委托人限制
券商资管在银证合作中，委托人为银行的情况下，委托人总资产不能少于300亿。而基金子公司的委托人不受限制。法律依据：《关于规范证券公司与银行合作开展定向资产管理业务有关事项的通知》。
4、净资本约束
券商资管隶属于证券公司，证券公司受到净资本约束，券商资管的总体规模受到限制；基金子公司不受净资本约束。
5、集合资金募集能力经纪业务体系较为强大券商资管，在集合资金募集方面较有实力；而基金子公司成立时间较短，募集资金的能力有限，但如果基金子公司的股东销售实力较强，亦可解决部分销售问题。
甲 方：______________________________ 乙 方：______________________________ 日 期：_________年________月_______日 基金资产信托契约范本 The purpose of contract is to restrain both parties to fulfill their responsibilities and obligations.
基金资产信托契约 根据我国现行法律和《深圳市投资信托基金管理暂行规定》的有关精神和要，将募集的资金投资于能产生良好效益的经济领域，以使投资人获得尽可能高的投资回报和较丰厚的资本增值的宗旨，经平等协商并形成共识后，达成以下协议： 第一条释义 除本契约其他条款另有规定外，下列词语具有如下意义： 1.本基金 指根据本契约规定所设立的蓝天*金。 2.基金单位 指代表本基金一定资产份额的最小等份。 3.当事人 指我国民法通则所指的民事活动的参与者，包括自然人和法人。 4.受益人 指持有本基金所发行的单位份额并依据本契约规定享有相应的资产实际所有权、收益分配权、剩余资产分配权、受益人大会表决权等权益及承担本契约和本基金章程和现行法规规定的义务的人。
5.主管机关 指对基金实施行政管理职能的政府机构，本契约中-通指中国人*银行深圳经济特区分行。 6.经理人 根据基金管理规定，作为本基金的主要发起人和本契约的缔结人之一，受信托人委托将本基金资产做投资管理活动的人。在本契约中专指深圳蓝天*金管理公司或其继任人。 7.投资 指经理人将本基金资金以购买任何股票、债券、银行票据、商业票据及其它有价证券及其所应占的资金份额，或以对企业进行参股等项目为资金运用的对象进而获取相应之利益的行为。 8.信托人 指根据基金管理规定，作为本契约的缔约人之一，按本契约规定对本基本资产进行保管的人，在本契约中专指中国人民-建设银行深圳市分行或其继任人。 9.会计年度 指公历每年的1月1日起至当年的12月31日止的期间。 10.年初资产净值 指本基金在每会计年度开始后第一个估值日的资产净值。 11.受益凭证 指根据基金管理规定由信托人和经理人为募集本基金资金而向受益人签发的有价证券，在本契约中-通指经主管机关批准的证券存
XX 专项资产管理计划资产管理合同 合同编号： 资产委托人：XX 资产管理人：XXXXXXX资产管理有限公司资产托管人：XX银行XX市分行 二○一年月
一、前言 订立本合同的依据、目的、和原则 1、订立本资产管理合同的依据是《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)、《中华人民共和国证券法》(以下简称“《证券法》”)、《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》(以下简称“《试点办法》”)、《基金管理公司单一客户资产管理合同内容与格式准则》（以下简称“《准则》）和其他有关法律法规。 2、订立本资产管理合同（以下或简称“本合同”）的目的是为了明确资产委托人、资产管理人和资产托管人在特定资产管理业务过程中的权利、义务及职责，确保委托财产的安全，保护当事人各方的合法权益。 3、订立本资产管理合同的原则是平等自愿、诚实信用、充分保护本合同各方当事人的合法权益。 二、释义 在本合同中，除上下文另有规定外，下列用语应当具有如下含义： 1、资产委托人：指XX 2、资产管理人：指XXXX资产管理有限公司 3、资产托管人：指XX银行XX市分行 4、本合同：指资产委托人、资产管理人和资产托管人签署的《XX专项资产管理计划资产管理合同》及其附件，以及对该合同及附件做出的任何有效变更 5、委托财产：指资产委托人拥有合法处分权、委托资产管理人管理并由资产托管人托管的作为本合同标的的财产 6、交易日：指上海证券交易所和深圳证券交易所的正常交易日 7、工作日：指资产托管人办理日常业务的营业日 8、托管账户：指资产托管人根据有关规定为委托财产开立的专门用于清算交收的银行账户。 9、不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况
房地产投资信托基金服务方案概述 一、房地产投资信托基金的基本内涵 房地产投资信托基金来自于英文Real Estate Investment Trusts，简称REITs，在英国和亚洲某些国家也会被称为PIF(Property Investment Fund)。REITs 最早起源于美国，1961 年首支REITs 在纽约证券交易所上市交易。几乎与此同时，REITs 也出现在了欧洲市场上，荷兰于1969 年上市了第一支REITs，而在立法方面，欧洲各国直到90 年代才颁布法律、法规规范REITs 的发展。从2000年起，REITs 在亚洲也取得突破性的发展，韩国、新加坡和日本相继在2001 和2002年上市REITs，中国香港在2003 年由香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》意味着REITs 正式进入香港发展。 从本质上看，REITs 就是通过发行收益凭证，集合特定投资者和不特定投资者，将资金汇集起来并交由专门的投资机构进行房地产的投资管理和经营管理，投资者按比例共享投资综合收益，共同分担风险的一种信托基金。 从以上REITs 的定义看出，其具有以下几层内涵：第一，REITs 面向不特定的中小投资者，资金来源范围广，为中小投资者提供了一条新的投资渠道并为商业地产筹集巨额资金提供了可能；第二，REITs 主要的投资对象为房地产，不同于投资期货、股票和外汇等其他投资基金；第三，REITs 的综合投资收益需要广大投资者在风险自担的前提下共同分享，且并不向投资者提供保证投资回报的承诺，其还具有如下几个显著的特征： ①资产构成及收入来源：资产构成方面要求投资收益中的绝大部分必须来
干货！资管新规下开展私募基金业务的新变化一、合格投资者标准变化 资管新规统一了合格投资者的认定标准并将合格投资者的门槛显著提高。首先，新规将家庭金融资产提高到500万元；人均收入要求从50万元下降至40万元，但须具有2年以上的投资经验。其次，单位主体限定为法人单位，要求最近一年末净资产不低于1000万元。 《私募基金监督管理暂行办法》（下称“《暂行办法》”）规定的单只产品最低认购金额为100万元，而资管新规按照固收类、权益类、混合类、商品及金融衍生品类分别设置了不同的最低认购金额。目前，私募基金关于合格投资者的认定标准仍然遵循《暂行办法》的规定；将来是否会和资管新规保持一致尚未明确。总体而言，资管新规提高了合格投资者门槛对以金融机构高净值客户为募集对象的私募基金影响较大，对以机构投资者为主的私募基金影响不大。 二、产品分类更加细化 根据为2016年9月基金业协会发布的《有关私募投资基金“业务类型/基金类型”和“产品类型”的说明》，基金业协会将私募基金管理人分为私募证
券、私募股权、创投类和其他投资基金等四大类，并要求私募基金专业化经营，即私募基金管理人在申请登记时仅能选择一类机构类型及业务类型进行登记，且只可备案与业务类型相符的私募基金。 资管新规主要按照募集方式、投资性质和运作方式对资管产品进行分类，分类标准更加细化。 三、打破刚性兑付确定为原则 资管明确了资管产品刚性兑付的认定标准，提出了净值化管理的要求，建立了对于刚性兑付的惩处措施和有奖投诉举报制度。净值管理即是要求金融机构对资产管理产品应当实行净值化管理，净值生成应当符合公允价值原则，及时反映基础资产的收益和风险。让资管产品净值每日波动，按照持仓资产的公允价值计算产品净值，任何投资者申购、赎回均按当日净值。按此规定，目前市场上普遍存在的预期收益型产品将不复存在。 在实际业务开展过程中，采取结构化设计的私募股权基金往往通过劣后级出资人或其关联方以出具承诺函、担保函等形式对优先级出资人的本金/收
资管计划与信托计划的区别有哪些 1、必须报备监管部门，信托是银监会监管，资管计划是证监会监管； 2、资金监管、信息披露等方面都有严格规定； 3、认购方式相同，项目合同、说明书等类似； 4、本质相同通道不同，都属于投融资平台，都可以横涉资本市场、货币市场、产业市场等多个领域。 1、全国68家信托公司有发行资格，而资产管理公司只有36家，资源稀缺性更加明显； 2、资产管理公司投研能力强，尤其在宏观经济研究、行业研究等方面尤其突出。在这样的研究团队指引下选择可投资项目，能有效的增加对融资方的议价能力并降低投资风险； 3、资管计划具有双重增信，经过资产管理公司、信托的双重风险审核； 4、资管计划小额畅打，最多200个名额； 5、收益高，资管计划一般比信托计划高1%/年；期限短，资管计划期限一般不超过2年。 今后趋势：基金专项资产管理计划是证监会提倡的金融创新结果，因监管严格、运作灵活，收益较高，小额不受限制、专业管理等优势，未来基金专项资管用来分拆信托或发起类信托产品是一种必然趋势。
基金子公司的类信托业务，如何理解其“刚性兑付”？ 首先，“刚性兑付”是监管层的一个态度。基金子公司的类信托业务，他的“刚性兑付”预期强，主要从以下几方面理解。 1、监管层面： 信托业的“刚性兑付”是银监会的一个态度，其也并没有明文规定。证监会与银监会同属于一个级别，证监会的监管风格更加稳健。银监会是总量控制，证监会是事前控制，我们通过基金子公司的报备次数就可以看出，证监会虽然放开了基金子公司的类信托业务，但是其仍然是审慎的监管态度，通过募集前报备，募集满后再报备一次，证监会维持其严格的监管风格。 2、行业发展层面： 基金子公司由于刚开始发展，其初期的业务指引着这个行业的发展，因此行业内的公司都是很谨慎的在操作业务，这也解释了为什么有34家基金子公司成立，但是目前只有19家在开展业务，而且大部分都是“一对一的专项资管业务”。 3、基金子公司层面： 基金子公司背靠强大的股东背景，他的风险化解能力同样很强，不比信托差。基金子公司的类信托业务团队几乎都是挖信托的人才，他的管理风格，风控体系延续了信托行业严谨的作风。
编号：FS-HT-05018 资产信托契约(标准版) Asset trust deed 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日 编订：FoonShion设计
资产信托契约(标准版) 根据我国现行法律和《______》的有关精神和要求，______银行和______管理公司本着共同发起______，将募集的资金投资于能产生良好效益的经济领域，以使投资人获得尽可能高的投资回报和较丰厚的资本增值的宗旨，经平等协商并形成共识后，达成以下协议： 第一条释义 除本契约其他条款另有规定外，下列词语具有如下意义： 本基金指根据本契约规定所设立的______。 基金单位指代表本基金一定资产份额的最小等份。 人指我国民法通则所指的民事活动的参与者，包括自然人和法人。 受益人指持有本基金所发行的单位份额并依据本
契约规定享有相应的资产实际所有权、收益分配权、剩余资产分配权、受益人大会表决权等权益及承担本契约和本基金章程和现行法规规定的义务的人。 主管机关指对基金实施行政管理职能的政府机构，本契约中通指______。 经理人根据基金管理规定，作为本基金的主要发起人和本契约的缔结人之一，受信托人委托将本基金资产做投资管理活动的人。在本契约中专指______管理公司或其继任人。 投资指经理人将本基金资金以购买任何股票、债券、银行票据、商业票据及其它有价证券及其所应占的资金份额，或以对企业进行参股等项目为资金运用的对象进而获取相应之利益的行为。 信托人指根据基金管理规定，作为本契约的缔约人之一，按本契约规定对本基金资产进行保管的人，在本契约中专指______银行或其继任人。会计年度指公历每年的1月1日起至当年的12月31日止的期间。
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
房地产信托资产管理公司筹备及运作 方案
(讨论稿) 天津房地产商会 天津房地产信托资产管理公司筹备组 10月 中国天津 天津房地产信托资产管理公司
筹备及运作方案 一、天津房地产信托资产管理公司成立背景及战略目标 1、天津房地产信托资产管理公司成立必要性: 房地产市场是资金高度密集的运作体,能够说,没有资金就没有房地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值高等特点决定房地产开发、投资需要巨大的资金量,因此资产瓶颈是房地产开发商最关心的问题。中央政府认识到房地产业单纯依赖银行贷款可能带来金融风险,从而也鼓励房地产企业多方面拓宽融资渠道;同时央行121号文件使房地产商倍受房贷紧缩困扰,正在积极寻找突破口。 另外信托公司等非银行金融类机构一方面需要寻找项目委托人(特定项目如商会会员、机构投资者等);另一方面需要寻找风险低收益高的房地产项目。 在此背景下,组成天津房地产商会,并以此商会为载体,成立天津房地产资产管理公司,资产管理公司的成立能够为信资公司、房地产企业很好地解决上述问题,它即拥有房地产、金融管理、项目评估以及法律、财务等方面的专业的、综合的业缘关系。又为广大房地产开发商提供一条便捷的融资渠道;为信托公司在地产项目的筛选、委托人的加盟起到桥梁作用。 以资产管理公司为基础,同时与信托投资公司等金融机构密切合作,形成两轮互动的格局,共同拾建房地产金融平台,仿照基金的
经营模式进行运作(我们姑且称之为类基金,强调”合法性、安全性、流动性、盈利性”四原则),以类基金和企业双赢的方法,将天津的开发企业以及上下游企业的闲置资金、天津老百姓城乡居民生活存款的一部分(天津城乡居民的存款大概是1800亿元)以及以其它形式的一些类基金都带进来,使类基金获得成长,并初步形成未来房地产产业基金和基金管理公司的基本构架,倾力打造以房地产投资基金为表现形式的房地产市场金融航母。 2、天津房地产信托资产管理公司成立的战略目标: 目的: 1）资产管理公司是介于信托公司、信托计划发起人及信托计划资金使用人之间必不可少的桥梁;并经过管理信托计划为信托公司、不动产商会会员服务的,即从事房地产金融业务的法人实体。在市工商联领导下的房地产商会为主要发起人成立的资产管理公司在与信托机构、房地产企业的多方合作中,会形成多方共赢的格局。 在国家对产业基金的相关法律法规正式出台前,经过运作资产管理公司来寻找一条既能为各会员单位解决融资困难又避开法律风险的途径。在条件逐步成熟时发展成为产业基金管理公司,并探计出与国际资本接轨的模式,吸引国际资产进入本信托资金,最终成为国内有影响力、专业的房地产管理公司。 2）经过搭建金融平台整合产业链上的资源,优化产业结构,提升
基金管理公司及其子公司特定客户资产管理业务电子签名合同操作指引（试行） 第一章总则 第一条为规范证券投资基金管理公司（以下简称基金管理公司）及其子公司特定客户资产管理电子签名合同（以下简称电子签名合同）的操作，根据《合同法》、《电子签名法》、《基金法》、《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》及其他有关规定，制定本指引。 第二条特定客户资产管理电子签名合同是指基金管理公司及其子公司（以下简称管理人）从事特定客户资产管理业务，与委托人和托管人之间通过电子信息网络以电子形式签署的特定客户资产管理合同。 第三条特定客户资产管理计划（以下简称特定资产管理计划）的管理人、托管人和委托人在签订电子签名合同时应当遵守本指引及有关法律法规的规定，管理人、托管人、销售机构和特定资产管理计划电子签名合同的管理者（以下简称电子签名合同管理者）应当依法履行相关职责。 第二章电子签名合同基本要求 第四条特定资产管理计划的管理人应当按照法律法规的相关规定拟定电子签名合同标准文本。每个特定资产管理计划应当只有一份电子签名合同标准文本，适用于所有参与该特定资产管理计划的当事人。
第五条电子签名合同标准文本应由管理人、托管人共同签署，不得随意更改；标准文本需变更的，应按照有关规定和合同约定履行变更手续。合同标准文本和变更后的标准文本应按照中国证监会的有关规定办理备案手续。标准文本中应当明确约定合同的成立与生效条件。 第六条委托人应当如实提供与签署电子签名合同相关的信息和资料，销售机构应当按照有关规定对委托人提供的信息和资料进行审查并如实记录，并确保委托人的电子签名行为出于其真实意愿。 第七条管理人、销售机构应确保委托人可以通过其互联网网站或营业网点等渠道查阅电子签名合同标准文本。 第三章电子签名合同的签署 第八条销售机构应与委托人书面签署电子签名约定书，明确约定当事人使用电子签名方式签署合同的相关事项。电子签名约定书除了约定电子签名与在纸质合同上手写签名或者盖章具有同等法律效力外，还应载明投资者教育和适当性管理的相关内容。 第九条委托人在签署电子签名合同前，销售机构应将特定资产管理计划的风险揭示书交委托人阅读确认。风险揭示书及其他有关文件采用电子签名方式签署的，应参照本指引关于电子签名合同签署的有关规定执行。 委托人是否签署电子风险揭示书的信息应包含在电子签名合同数据中。 第十条委托人可通过销售机构的网上交易或柜台系统以电子签名方式签署电子签名合同。 委托人通过网上交易系统签署电子签名合同的，应当首先登录销售机构的网上交易系统，仔细查阅特定资产管理计划的合同标准文本，
资管计划运作模式及各 类资管区别 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
资管计划运作模式及各类资管区别 资产管理，就是获得监管机构批准的公募基金子公司、证券公司、保险公司、银行等，向特定客户募集资金或者接受特定客户财产委托担任资产管理人，为资产委托人的利益，运用委托财产进行投资的一种行为。这个过程可以形成标准化的金融产品，谓之资管产品。 资管计划能给投资者提供更高的收益，是因为它少了不少中间环节。同样一个融资项目，如果走信托通道，它需要给信托公司2%，甚至更高的费用，另外还要给代理销售的机构1%，甚至更高的费用。一般而言，信托产品最终募集到的资金，至少有5%要用在中间环节上。而资管计划绕开了信托公司，费用就能节省不少。所以，同样的融资成本，体现在投资者的投资收益方面，资管计划的收益率就会更高一些。 基金子公司的资管计划业务，大体可分为“通道类”业务与基金子公司主动管理类业务，而“通道类”业务主要包括实际管理人为第三方的通道业务，以及资管嵌套信托类业务。 目前市场上常见的资管业务主要包括：基金子公司资管、券商资管、保险资管，以及银行资管。当然，我们熟悉的信托也属于资管范畴，在这里就不赘述了。 一、基金子公司资管 政策法规：2012年9月26日，证监会公布《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》，10月31日发布《证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定》，自此，向基金管理公司全面放开资管业务。此后一年半的时间，基
金资管行业发展迅速。截至2013年底，基金子公司已成立62家，资产管理业务规模很快将破万亿。 优势：小额充足，300万元以下的小额200个；在操作模式上与信托最接近；且由于让利于投资者，产品收益高于信托，在募集速度和投资者喜好程度上更胜信托。 劣势：基金子公司成立时间较短，自身资本实力不如信托；以降低费用，提高产品收益，压缩自身利益扩张发展的模式不可持续；运作尚不够成熟，产品需要精挑细选。 二、券商资管 政策法规：2012年10月18日，证监会公布《证券公司客户资产管理业务管理办法》及配套的《证券公司集合资产管理业务实施细则》和《证券公司定向资产管理业务实施细则》，证券公司被誉为拥有了金融投资全牌照，能够开展信托公司能做的大部分业务。券商资管一经放开，便迅速发力。 优势：小额充足，300万元以下的小额200个；营业部网点多，在客户资源、营销能力和投资证券市场等方面具有先天优势，以及和银行、基金、信托、保险等机构长期合作建立了良好的渠道。 劣势：大部分为操作简单，缺少技术含量的通道业务，主要依赖银行渠道，难以形成持续竞争力。 三、保险资管 政策法规：2012年10月22日，保监会发布《关于保险资金投资有关金融产品的通知》、《基础设施债权投资计划管理暂行规定》；2013年2月17日，发布《关于保险资产管理公司开展资产管理产品业务试点有关问题的通知》
基金资产信托契约 根据我国现行法律和《×××市投资信托基金管理暂行规定》的有关精神和要点，将募集的资金投资于能产生良好效益的经济领域，以使投资人获得尽可能高的投资回报和较丰厚的资本增值的宗旨，经平等协商并形成共识后，达成以下协议： 第一条释义 除本契约其他条款另有规定外，下列词语具有如下意义： 1.本基金 指根据本契约规定所设立的蓝天基金。 2.基金单位 指代表本基金一定资产份额的最小等份。 3.人 指我国民法通则所指的民事活动的参与者，包括自然人和法人。 4.受益人 指持有本基金所发行的单位份额并依据本契约规定享有相应的资产实际所有权、收益分配权、剩余资产分配权、受益人大会表决权等权益及承担本契约和本基金章程和现行法规规定的义务的人。 5.主管机关 指对基金实施行政管理职能的政府机构，本契约中通指中国人民银行深圳经济特区分行。 6.经理人 根据基金管理规定，作为本基金的主要发起人和本契约的缔结人之一，受信托人委托将本基金资产做投资管理活动的人。在本契约中专指深圳蓝天基金管理公司或其继任人。
7.投资 指经理人将本基金资金以购买任何股票、债券、银行票据、商业票据及其它有价证券及其所应占的资金份额，或以对企业进行参股等项目为资金运用的对象进而获取相应之利益的行为。 8.信托人 指根据基金管理规定，作为本契约的缔约人之一，按本契约规定对本基本资产进行保管的人，在本契约中专指中国人民建设银行深圳市分行或其继任人。 9.会计年度 指公历每年的1月1日起至当年的12月31日止的期间。 10.年初资产净值 指本基金在每会计年度开始后第一个估值日的资产净值。 11.受益凭证 指根据基金管理规定由信托人和经理人为募集本基金资金而向受益人签发的有价证券，在本契约中通指经主管机关批准的证券存折。 12.单位持有人 指登录在受益人名册上的每一基金单位的实际持有人，同时通指本基金的所有受益人。 13.受益人名册 指本契约第四条所述的记载有关本基金受益人名称、地址、持有单位份额等资料的登记名册。 14.登记人 指受信托人委托负责受益人名册登录和保管工作的人或机构，本契约中专指深圳证券登记公司。 15.交易日
附件 基金管理公司及其子公司特定客户资产管理业务电子签名合同数据接口规范（试行） 目录 1.管理人、托管人、销售机构与电子签名合同管理者接口综述 (1) 2.管理人作为电子签名合同管理者 (1) 2.1.管理人与销售机构接口文件 (1) 2.1.1.数据类型定义 (1) 2.1.2.数据处理 (1) 2.1.3.加密 (2) 2.1.4.数据字典和数据项说明 (2) 2.1.5.信息交换格式 (2) 2.1.6.接口文件及其命名规则说明 (3) 2.1.7.各接口文件详细规范 (5) 2.2.管理人与托管人接口文件 (10) 2.2.1.数据类型定义 (10) 2.2.2.数据处理 (10) 2.2.3.加密 (10) 2.2.4.数据字典和数据项说明 (10) 2.2.5.信息交换格式 (10) 2.2.6.接口文件及其命名规则说明 (11) 2.2.7.T5文件详细规范 (11) 3.第三方机构作为电子签名合同管理者 (13) 3.1.数据文件格式约定 (13) 3.2.接口扩展规则约定 (13) 3.3.数据字典和数据项说明 (14) 3.4.接口文件及其命名规则说明 (14) 3.5.各接口文件详细规范 (15) 3.5.1.销售机构销售合同上传文件 (15) 3.5.2.销售机构/管理人/托管人电子签名合同信息下载文件 (17) 3.5.3.计划管理人/托管人电子签名合同核对信息上传文件 (18)
1.管理人、托管人、销售机构与电子签名合同管理者接口综述 根据《基金管理公司及其子公司特定客户资产管理业务电子签名合同操作指引（试行 草案）》，特定客户资产管理电子签名合同的管理者可以由管理人自身担任，也可以由第三 方机构担任。管理人为基金管理公司子公司的，电子签名合同管理者也可以是其母公司。不论采用何种模式，都存在管理人、托管人、销售机构与电子签名合同管理者之间数据接 口不一致的情况。为解决这一问题，统一特定客户资产管理电子签名合同的数据交换接口，本规范规定了基金管理公司及其子公司开展特定客户资产管理业务时，管理人、托管人、销售机构与电子签名合同管理者之间的电子签名合同数据交换接口标准。 如选择管理人作为电子签名合同管理者，则采用管理人与销售机构、托管人现有的每 日销售申请确认数据交换方式，以深证通为数据交换平台，参照中国证监会颁布、中国证 券登记结算公司最新修订的《开放式基金业务数据交换协议》中关于电子签名合同的相关 内容（详见后续章节）。 如选择第三方机构作为电子签名合同管理者，则需使用第三方电子签名合同管理系统，管理人、托管人及销售机构在此系统中实现合同上传、下载和核对操作。此方式中包 含两个上传接口，一个下载接口。上传/下载过程中电子文本内容的可靠性和完整性由第 三方机构上传/下载控件的数字签名功能保证。具体如下： （1）销售机构批量上传本销售机构客户的电子签名合同签署情况到第三方机构，可 以同时上传本销售机构销售的多种特定客户资产管理计划的电子签名合同。 （2）批量上传本计划管理人（/托管人）所管理（/托管）的特定客户资产管理计划电 子签名合同的管理人（/托管人）核对信息。可以同时上传多种特定客户资产管理计划电 子签名合同的核对信息。 （3）批量下载由第三方机构登记的本销售机构（管理人/托管人）销售（管理/托管）的某特定客户资产管理计划（或所有资产管理计划）的已核对（或其他核对状态）的电子 签名合同的相关信息。一次可以下载一只或多只产品在各种核对状态的电子签名合同，可 以指定合同签署的日期区间。 2.管理人作为电子签名合同管理者 2.1.管理人与销售机构接口文件 2.1.1.数据类型定义 表1数据类型定义 2.1.2.数据处理 本规范包括监管部门规定的开放式基金相关业务规则所要求的数据。数据处理规则为：（1）数字左补零右对齐，字符右补空格左对齐； （2）字符不区分大小写； 对于数据交换文件： （1）采用文本文件定长记录方式； （2）每行一条完整记录； （3）换行须用换行（OAH）、回车（ODH）字符； （4）带有小数点的数值型数据，传输时不传小数点；
关于定增的新规 1.关于杠杆比例 根据《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》和《基金备案及信息 更新填表说明》，上市公司定增基金属于新规的管理范围，杠杆倍数不能超过1倍。 扩大杠杆比例此前认为唯一可行的路径就是通过结构化信托嵌套证券期货资管平层产 品参与证券市场，而且这条路也要看银监会未来对信托的监管态度。2016年银监会发布的58号文规定，督促信托公司合理控制结构化股票投资信托产品杠杆比例，优先受益人与劣后受益人投资资金配置比例原则上不超过1:1，最高不超过2:1，不得变相放大劣后级受益人的杠杆比例。 2.定价基准日 根据证监会网站上关于上市公司再融资的现行规定--《上市公司非公开发行股票细则》，定价基准日可以为关于本次非公开发行股票的董事会决议公告日、股东大会决议公告日，也可以为发行期的首日。 2015.12.28在保代培训会上，监管层对发行价格提出了新要求，具体内容为：长期停 牌的(超过20个交易日)，要求复牌后交易至少20个交易日后再确定非公开基准日和 底价。鼓励以发行期首日为定价基准日，这类交易如审核无重大问题，直接上初审会。 3.大股东参与的限制 根据证监会网站上关于上市公司再融资的现行规定--《上市公司非公开发行股票细则》，没有限制大股东参与认购定增股票，但锁定期为3年，因此大股东无法直接或间接参 与一年期的定增。若参与3年期定增，需要董事会和股东大会批准。 2016.7.25的保代培训会上，对持股5%以上的股东参与认购进行了规定：公司的控股股东或持有公司股份5%以上的股东，通过非公开发行股票获取上市公司股份的，应 直接认购取得，不得通过资管产品或有限合伙等形式参与认购。如已披露的预案中， 存在控股股东或持有公司股份5%以上的股东通过资管产品、有限合伙，单独或与第 三方参与非公开发行认购的情形，应予以规范，具体如下：控股股东或持有公司股份5%以上的股东应作为单个发行对象参与认购，认购额不变， 4.锁定期 根据《上市公司非公开发行股票细则》，与上市公司不存在关联关系、控制权关系和 战略投资关系的投资人，锁定期为1年。 5.募集资金的运用：
资产管理计划和信托的区别 信托计划： 按照《中华人民共和国信托法》，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 简言之，信托是一种为了他人利益或特定目的管理财产的一项制度安排，也即受人之托，代人理财。利用信托原理，一个人（委托人）在没有能力或者不愿意亲自管理财产的情况下，可将财产权转移给自己信任并有能力管理财产的人（即受托人），并指示受托人将信托财产及其收益用于自己或者第三人（受益人）的利益。 资产管理计划：资产管理可以定义为机构投资者所收集的资产被投资于资本市场的实际过程。虽然概念上这两方面经常纠缠在一起，但事实上从法律观点来看，资产管理者可以是、也可以不是机构投资者的一部分。实际上，资产管理可以是机构自己的内部事务，也可以是外部的。因此，资产管理是指委托人将自己的资产交给受托人，由受托人为委托人提供理财服务的行为。是金融机构代理客户资产在金融市场进行投资，为客户获取投资收益。在国内资产管理又称作代客理财。
资管产品，是获得监管机构批准的公募基金管理公司或证券公司，向特定客户募集资金或者接受特定客户财资管产品产委托担任资产管理人，由托管机构担任资产托管人，为资产委托人的利益，运用委托财产进行投资的一种标准化金融产品。而目前资管业务用来发行固定收益类信托产品，是证监会提倡的金融创新的结果，未来基金资管和券商资管用来分拆信托或发起类信托产品是一种趋势。基金资管是证监会监管的产品之一，证监会监管产品统一要求资金托管某一指定银行，基金资管及券商不能接触客户资金，来保证资金安全。2012年以来，相关部门针对资产管理市场密集出台了一系列“新政”，预示着“泛资产管理时代”已经到来。而伴随着信托收益率的不断下滑，信托公司新发项目的不断减少，在这个财富管理混乱的年代，除了信托产品的继续火爆外，不少投资者将目光转向资管产品，资管产品逐步受追捧。在信托资管规模迅速增长下，安全的投资产品成了市场主流，因此，2012年底中国证券会批准券商、基金公司开展运营类信托业务，于是资管计划出现在我们的视线中。 与其他理财产品相比，资管项目具有以下优势： (1)收益方面： 资管业务是去年下半年才开始放开的业务，目前正是需要大
根据我国现行法律和《_________市投资信托基金管理暂行规定》的有关精神和要求，_________银行_________分行和_________基金管理公司本着共同发起“_________基金”，将募集的资金投资于能产生良好效益的经济领域，以使投资人获得尽可能高的投资回报和较丰厚的资本增值的宗旨，经平等协商并形成共识后，达成以下协议： 第一条释义 除本契约其他条款另有规定外，下列词语具有如下意义： 1、本基金：指根据本契约规定所设立的_________基金。 2、基金单位：指代表本基金一定资产份额的最小等份。 3、人：指我国民法通则所指的民事活动的参与者，包括自然人和法人。 4、受益人：指持有本基金所发行的单位份额并依据本契约规定享有相应的资产实际所有权、收益分配权、剩余资产分配权、受益人大会表决权等权益及承担本契约和本基金章程和现行法规规定的义务的人。 5、主管机关：指对基金实施行政管理职能的政府机构，本契约中通指中国人民银行_________市分行。 6、经理人：根据基金管理规定，作为本基金的主要发起人和本契约的缔结人之一，受信托人委托将本基金资产做投资管理活动的人。在本契约中专指_________基金管理公司或其继任人。 7、投资：指经理人将本基金资金以购买任何股票、债券、银行票据、商业票据及其它有价证券及其所应占的资金份额，或以对企业进行参股等项目为资金运用的对象进而获取相应之利益的行为。 8、信托人：指根据基金管理规定，作为本契约的缔约人之一，按本契约规定对本基本资产进行保管的人，在本契约中专指_________银行_________市分行或其继任人。 9、会计年度：指公历每年的1月1日起至当年的12月31日止的期间。 10、年初资产净值：指本基金在每会计年度开始后第一个估值日的资产净值。 11、受益凭证：指根据基金管理规定由信托人和经理人为募集本基金资金而向受益人签发的有价证券，在本契约中通指经主管机关批准的证券存折。 12、单位持有人：指登录在受益人名册上的每一基金单位的实际持有人，同时通指本基金的所有受益人。 13、受益人名册：指本契约第四条所述的记载有关本基金受益人名称、地址、持有单位份额等资料的登记名册。 14、登记人：指受信托人委托负责受益人名册登录和保管工作的人或机构，本契约中专指_________证券登记公司。 15、交易日：指国内有合法证券交易活动的证券交易所或证券商或银行的任一营业日。 16、关连人：泛指下列三种人： (1)直接或间接拥有经理人或信托人总股份额30%或以上普通股或表决权的人; (2)受上述(1)项所指的人控股的人; (3)由经理人或信托人直接或间接拥有总股份额30%或以上普通股或表决权的人。 17、估值：指根据本契约第六条规定所对本基金有关资产或债权的价值进行评估的活动。 18、估值日：指经理人按本契约规定进行资产净值计算并公布的任一交易日。 19、首次发行费：指本契约第七条所指的首次发行费。 20、经理年费：指经理人根据本契约第十三条三款规定所应享有的款额。
房地产信托投资基金 房地产信托投资(REITs)是房地产化的重要。证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 基本信息 中文名称 房地产信托投资基金 外文名称 REITs 属性 房地产证券化的重要手段 领域 地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化
包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 特点 REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
附件： 房地产投资信托基金物业评估指引（试行） 第一章总则 第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。 第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。 第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投
资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。 第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。 第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理： （一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的； （二）本机构的专业能力难以胜任的； （三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。 第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。 评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等），评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。 评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的