《房地产市场营销》课程教学大纲
课程名称：房地产市场营销课程代码：09137940
课程类型: 专业选修课
学分：2 总学时：32 理论学时：32 实验（上机）学时：0
先修课程：房地产经营与管理
适用专业: 工程管理专业
一、课程性质、目的和任务
《房地产市场营销》是工程管理专业课程中的一门专业选修课，是结合中国经济发展而形成的一门实际应用的学科，是管理学科中市场营销课程的一个专业分枝。
《房地产市场营销》课程的目的就是通过本课程的教学使学生熟悉现代市场营销的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产市场营销中有关房地产项目策划、产品定位、产品定价、营销手段以及营销组织和营销方案制定等基本技能，初步具备房地产市场营销和营销策划、营销管理的能力。
二、教学基本要求
1、知识、能力、素质的基本要求；
《房地产市场营销》是一门专业课，具有很强的实践性，是理论与市场应用相结合的一门学科，本门课程与市场的变化息息相关，有利于学生锻炼实际工作能力。学生通过本门课程的学习应达到如下要求：
（1）掌握房地产市场的特点，了解房地产市场的特殊性。
（2）了解市场营销的概念和方法，以及市场营销管理的工作方法。对市场营销策划，市场竞争战略和产品策略的内涵和制定方法熟知。
（3）熟悉房地产市场的调查和分析，掌握市场调查的手段和方法，掌握目标市场细分和目标市场选择的方法，熟悉竞争者分析和市场购买行为分析的方法。
（4）了解并掌握选择房地产投资场地的方法，掌握房地产产品功能的定位含义与内容，了解房地产投资项目融资策略的内涵。
（5）了解并熟悉房地产的定价策略、房地产的分销与促销策略，学会房地产市场营销计划的制定与实施的方法。
2、教学模式基本要求；
本课程将采用理论教学、案例分析、课堂讨论等三种教学方法教学，同时采取理论结合实践的方法将实践试验环节柔和到课堂中去，实践考核要求作一个房地产市场营销策划。
三、教学内容及教学要求
第一章：房地产市场概述（导论）
教学内容：（1）房地产市场的概念；
(2) 房地产市场的功能、体系和分类；
(3) 房地产市场运行机制；
(4) 房地产作为特殊商品与其他商品的本质区别；
(5) 房地产市场的特殊性。
教学要求：(1) 了解房地产市场的功能、体系和分类；房地产市场运行机制；
(2) 理解房地产作为特殊商品与其他商品的本质区别；房地产市场的特殊性；
(3) 掌握房地产市场的概念；房地产作为特殊商品与其他商品的本质区别。
第二章：房地产市场营销环境分析
教学内容：(1) 包括房地产市场营销环境的概念；
(2) 房地产市场营销的微观、宏观环境分析；
(3) 房地产市场营销环境的分析方法。
教学要求：(1) 了解包括房地产市场营销环境的概念；
(2) 理解房地产市场营销的微观、宏观环境分析；
(3) 掌握房地产市场营销环境的分析方法。
第三章：房地产购买行为分析
教学内容：(1) 房地产购买者得行为模式；
(2) 影响购买行为的主要因素；
(3) 房地产购买的决策过程。
教学要求：(1) 了解房地产购买者得行为模式；
(2) 理解影响购买行为的主要因素；
(3) 掌握房地产购买的决策过程。
第四章：市场分析市场调查与预测
教学内容：(1) 房地产市场营销信息系统的有关知识
(2) 房地产市场调查概念、问卷的设计方法、市场调查的具体方法、调查的具体流程
(3) 房地产购买的决策过程，并在调查的基础上对房地产市场做出预测。
教学要求：(1) 了解房地产市场营销信息系统的有关知识；
(2) 理解房地产市场调查概念、问卷的设计方法、市场调查的具体方法、调查的具体流程和调查结果的统计分析；
(3) 掌握房地产市场调查概念、问卷的设计方法、市场调查的具体方法、调查的具体流程和调查结果的统计分析。
第五章：房地产市场细分与目标市场定位
教学内容：(1) 市场细分；
(2) 目标市场细分与目标市场选择；
(3) 竞争者分析和市场购买行为分析；
(4) 影响市场的因素
教学要求：(1) 了解市场细分的概念和影响市场的因素；
(2) 理解目标市场细分与竞争者分析；
(3) 掌握目标时称的选择和购买行为分析。
第六章：房地产规划设计、物业管理与市场营销
教学内容：(1) 房地产规划设计与房地产市场营销之间的关系；
(2) 房地产规划中的市场导向；
(3) 物业管理在房地产项目营销中的作用；
(4) 物业服务在项目的前期介入对物业项目未来营销的影响。
教学要求：(1) 了解房地产规划设计与房地产市场营销之间的关系；
(2) 理解房地产规划中的市场导向；
(3) 掌握物业管理在房地产项目营销中的作用；物业服务在项目的前期介入对物业项目未来营销的影响。
第七章：房地产市场营销产品策略
教学内容：(1) 房地产市场营销产品策略的概念；
(2) 房地产产品组合策略； (3) 房地产生命周期与新产品开发策略；
(4) 房地产产品差异化策略和房地产品牌策略。
教学要求：(1) 了解房地产市场营销产品策略的概念；
(2) 理解房地产产品组合策略；房地产生命周期与新产品开发策略；房地产产品差异化策略和房地产品牌策略。
(3) 掌握房地产产品组合策略；房地产生命周期与新产品开发策略；房地产产品差异化策略和房地产品牌策略。
第八章：房地产市场营销价格策略
教学内容：(1) 房地产销售的主要形式与做法；
(2) 沟通与促销组合的概念、宣传与广告策略的内涵、人员推销的主要做法；
(3) 房地产市场促销策略的内容。
教学要求：(1) 了解房地产销售的主要形式与做法；
(2) 理解沟通与促销组合的概念、宣传与广告策略的内涵、人员推销的主要做法；(3) 掌握房地产市场促销策略的内容。
第九章：房地产市场营销渠道策略
教学内容：(1) 房地产渠道策略的基本知识和概念；
(2) 房地产市场营销渠道的选择的方法、原则、策略以及渠道的管理；
(3) 房地产经纪相关知识。
教学要求：(1) 了解房地产经纪相关知识；房地产渠道策略的基本知识和概念
(2) 理解房地产市场营销渠道的选择的方法、原则、策略以及渠道的管理；
(3) 掌握房地产市场营销渠道的选择的方法、原则、策略以及渠道的管理。
第十章：房地产市场营销促销策略
教学内容：(1) 房地产市场促销的基本知识；
(2) 房地产促销的广告策略； (3) 人员推销策略； (4) 营业推广策略
(5) 公共关系策略等促销方法
教学要求：(1) 了解房地产市场促销的基本知识；
(2) 理解房地产促销的广告策略；人员推销策略；营业推广策略；公共关系策略等促销方法；
(3) 掌握房地产促销的广告策略；人员推销策略；营业推广策略；公共关系策略等促销方法。
四、学时分配
五、考核方法
成绩由平时成绩和期末考查成绩两部分组成。
（1）成绩考核：平时成绩由平时课堂表现和出席情况决定；期末成绩由学校统一组织考试，统一命题闭卷考试。
（2）成绩评定：平时成绩占30%；期末课程考试成绩占70%。
六、推荐教材和教学参考书
教材：《房地产市场营销》，李英子、周伟忠主编，中国电力出版社，。
参考书：
（1）《房地产市场营销》，姚玲珍，上海财经大学出版社，。
（2）《房地产市场营销》，潘蜀健，中国建筑工业出版社，。
（3）《房地产市场营销》，李东编，复旦大学出版社出版。
制订：潘洪涛、程梅、闫德仪、康秋燕
审定：闫德义
批准：
Ou 房地产营销基础知识 第一节房地产基本常识篇 房地产：在我国所谓房地产，由两部分构成，土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性：位置固定性、无重复性。 商品房：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易为"二手"。 “五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 “二书”：《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。 “定金”：我国法律对“定金”有明确规定。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债 务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债 务，应当双倍返还定金。 “订金”：我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业常常也称作“诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量定金”，数额一般较短，只要收取 “订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还， 所以“订金”不具有惩罚性。 三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。 七通一平：指给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气（煤气）以及场地平整。 土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。 取得土地的三种方式：划拨、转让、出让。 第二节：房地产数据篇 建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的 永久性建筑物. 套内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 公摊面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。 占地面积：建筑所规划用土地之总面积。
房地产营销策划的概念 房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。 房地产营销是一个有连续性的系统工程，前期工作包括了土地判断与评估、楼盘并发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、
按盘开发营销的组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划？如何具体运作房地产营销策划？这些问题一环扣一环，都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以，一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。 多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了“住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开
房地产策划工作总结 作为房地产策划人，必须具备房地产全程策划的能力，要熟悉房地产全程开发中的每一个环节，善于运用创新思维和已有经验化解全程开发中的问题和矛盾，使项目能够顺利运作并最终创造经济效益和社会效益。 房地产开发的最终目的和社会意义就是能够让居者获得舒适和满意的居住 环境，在有限的资源下使居住条件达到最优化。作为房地产策划人，有责任把消费者满意作为自己的策划使命，在有限的土地上为消费者达到最优的居住空间。因此在土地获得之前，策划人就应该介入，这也是全程策划的开端。 第一环节（土地研判）全程策划的第一环节就是对土地进行调研，开发商在拿地之前，应该对拍卖地块进行周密的调研和经济预算，以求得到可以支付的最大拿地成本，降低拿地风险。土地调研和成本利润率核算几乎是同时进行的。对于地块的调研主要包括：地块基本条件和规划指标，地块所处城市位置和周边资源，地块所在城市房地产市场宏观环境、地块所在城市房地产微观环境，地块所在城市房地产市场预期等，对于地块经济效益的测算主要是成本利润率的测算，其中需要重点考虑的是：不同的拿地成本所带来的利润率、开发周期的预估、市场价格的预测、风险的预测，还有就是资金的机会成本评估。 第二环节（前期规划）随着开发商获得土地后，策划人的工作将正式展开并进入有计划和有步骤地阶段。第一阶段是项目的前期规划，通常认为项目建筑规划，园林景观规划只是设计院和园林景观的工作，这种看法是错误的。设计院虽然能够设计出好的产品好的建筑，但未必能够以市场为导向设计产品，也就是通常所说的需求导向。例如建筑类型的规划、户型比例的把握、户型的创新需求等，因此在做项目前期规划之前，相应的要对市场进行调查。首先就是要对市场的需求进行调研以此进行建筑类型设计（如高层小高层、多层、别墅等）、户型配比（如一房、两房、三房、越层、单身公寓等）、户型创新（如入户花园、观景阳台、空中庭院）等设计。在做好规划前的市场调研后，开发商、策划师和建筑设计人员要集中开动脑大会，开发商根据经验提出对项目规划的看法，建筑设计人员从建筑角度提出项目看法，策划师则侧重从市场分析的角度提出对项目规划的看法，也就是说策划师更加侧重规划的可行性，能够在项目推出后满足市场需求。这种需求导向对于一个商品房项目是至关重要的。同时策划师还要从国家宏观政策的角度出发提出建筑规划中所应规避的问题点。 建筑规划设计的同时，也是项目卖点提炼的过程，作为策划人在这一阶段必须要有意识的把握建筑规划中可以作为项目卖点的东西加以提炼，这为日后做项目定位，卖点总结都有很大的帮助。同时，策划师还要对项目建筑做全盘性的理
《房地产开发与经营》实验报告二----融创王府壹号营销策划书 班级：工程管理0902班 学号： 姓名：李佳蒙 指导教师：王小明 成绩： 2011年12月 融创王府壹号营销策划书 1、项目基本概况 1.1 项目简介 南开区新盘“融创王府壹号”是融创中国控股有限公司在天津的又一核心力作。它位于天津市城市中心区中以文化教育最为着名的文脉之地南开区。项目东起文澜路，紧邻我们天津市区规模最大的古群建筑——庄王府。南至规划路飞云路。西至三潭路。北至灵隐道。项目整体规划用地分为南北两幅，相隔城市道路，与古老的王府鼎足而三，犹如中国古代的“鼎”字型结构，错落别致，即如南开百年文明的见证，又象征建筑的显赫地位。它是富贵传承的兴盛所在，故名“王府壹号”。同时，在我们项目的西侧为1万平米的中心花园绿地，同时被南开公园，长虹公园，翔宇公园等三大生态公园所环抱，整体绿化达到40%以上。低密度，互不遮挡，容积率仅为2.43。私密性强，采光良好，俯瞰城市全景。是集高档的大尺度住宅、城市稀缺的联排别墅，精品商业为一体的，城市中心罕有的高端生活豪邸。项目主推户型面积为215平米三室和257、288平米四室户型。首开高层为9、10号楼，其中9号楼26层到顶，10号楼21层到顶，均价26000元每平米，全款98折，贷款99折。预计2013年6月入住 1.2 详细介绍：
城区：南开 方位：西内中环 地址：南开区白堤路庄王府西侧 装修情况：毛坯 售楼地址：南开区白堤路庄王府西侧，融创王府一号 产权年限：70年 板块：广开 容积率：2.43 均价：26000元 绿化率：40% 物业公司：天津融创物业管理有限公司 物业费：3.8元/月/平米 开发商：天津融创名翔投资发展有限公司 车位配比：1：0.8 建筑类型：塔楼,联排,高层 城铁沿线：2号线 物业类别：普通住宅,别墅,商铺 建筑面积：283203平方米 占地面积：70633.1平方米 1.3 区域环境 餐饮配套：唐宋府、百饺园、海底捞等 学校教育：南开小学、二十五中学、南开中学、43中学(南开大学附属中学)、109中学(天津大学附属中学)、南开大学、天津大学、天津中医药大学 周边医院：三潭医院、保康医院、南丰桥医院，大到三级甲等医院：天津中医药大学第一附属医院、传染病医院、天津医科大学总医院、天津中心妇产科医院、南开医院， 南开区口腔医院、怡泰医院、华山医院、肛泰肛肠医院、欧菲整形等
房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？ 狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。 3，房地产市场有什么特点？ （1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 （2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 （3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 （4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 （5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。 （6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制，具有不完全开放性。 （7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？ 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？ 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？ 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物
房地产策划营销工作总结 房地产策划营销工作总结 房地产营销策划是在对房地产项目内外部环境予以准确分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案进行 设计和谋划。房地产营销的实质是以消费者对产品的需求为起点和核心、终止房 地产产品售后服务的全程营销，而不是销售，是顾客、代理商、设计师、按揭银行、物业管理方等角度的多赢，而不是开发商自己的单赢。总之，房地产营销是 一种人文化营销。 虽然我们此次的房地产营销策划是属于模拟的策划，但我们也必须要把握好房地产营销策划的内涵，包括以下几个方面： 1、营销策划是一种创新行为，要创新，就要把创意贯穿于营销策划的过程之中，创意成功与否是营销策划的灵魂关键之所在。 2、房地产营销策划是一个整体的方案，需要我们整组人员的强力配合，虽各自 负责不同的版块，但需要组员之间良好的沟通以及资料的整合与评定。 3、房地产营销策划是一种全程开发中贯穿市场意识的行为方式。也就是说要结 合市场，对楼盘的购买群体，消费层次、房型、价格定位进行决策。 4、房地产营销策划是连接产前产后市场的一座桥梁，是使营销过程顺利进行的 创新思维，完成的是导演功能。 5、房地产营销策划是对营销方案的构思、实施到评价的规范程序和科学方法。 其根本不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，不是闭门造车，而是要体现市场的要求，体现物业特征、市场特性、顾客的消费习惯以及市场发展的要求。 6、房地产营销策划是一个系统工程。 一、市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列 13 项内容 (1)、整个产品在当前市场的规模。 (2)、竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 (3)、竞争品牌市场占有率的比较分析。 (4)、消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 (5)、各竞争品牌产品优缺点的比较分析。 (6)、各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 (7)、各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 (8)、各竞争品牌促销活动的比较分析。 (9)、各竞争品牌公关活动的比较分析。 (10)、竞争品牌订价策略的比较分析。
目录 内容摘要 (3) 一、房地产营销策划的概念 (4) （一）市场定位与产品设计定位 (4) (二)市场推广房地产营销策划 (4) (三) 项目销售房地产营销策划 (4) 二、长沙房地产市场的特征 (5) 三、房地产营销策划存在的主要问题 (5) （一）市场调研不足 (5) （二）目标市场不明,市场定位模糊 (5) （三）产品卖点把握不准,痴迷炒作 (6) （四）迷恋广告攻势 (6) （五）脱离市场需求创新 (6) 四、提升房地产营销策划的对策 (7) （一）加强房地产市场调研与预测 (7) （二）明确目标市场,科学市场定位 (7) （三）实事求是,避免故意炒作 (7) （四）注重广告品质,重视广告创意 (7) （五）加强专业培训,提高责任感 (7) 五、总结 (8) 参考文献 (9)
【内容摘要】： 当前 ,我国房地产业已成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点。住房消费已成为市场消费的热点。我国房地产业蓬勃发展，房地产业波及面广、带动作用大，具有较高的产业关联度; 房地产业既是“分税制”改革后地方财政收入的主要来源;又为解决我国的就业问题提供了一个广阔的市场;更提高了我国居民的居住水平，改善了居民消费结构。面对当前国家对房地产市场的宏观调控和市场的不景气，各个楼盘在营销策划过程中还处在一定的问题。文章从长沙房地产市场基本现状分析当前长沙房地产市场呈现的几个特点，并详细的分析了房地产企业在营销策划过程中普遍存在的问题 ,并提出相关的解决对策。 【关键词】：房地产；营销策略；问题；对策
谈当前长沙房地产营销策划存在的问题及对策 近年来,长沙房地产业蓬勃发展,各种营销理念和营销手法推陈出新,但随着房地产行业进入微利时代,各房地产公司逐鹿申城,楼市风云,瞬息万变。激烈的竞争,严峻的考验,使房地产开发商将营销策划视为企业经营和运作的生命线。尽管房地产营销策划经过几年的探索,开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销策划的价值,但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内涵,在房地产开发实践中未能最大限度地发挥房地产营销策划的作用。纵观现今楼市营销策划,许多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销策划的认识仍留于肤浅,甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性正确的认识房地产营销策划的含义,促进房地产业的健康发展是摆在长沙房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。文章以广州时代地产进驻长沙的首个项目时代倾城为案例分析长沙房地产市场在营销策划中存在的问题并提出对策。 一、房地产市场营销策划的概念 房地产营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位；市场推广房地产营销策划；项目销售房地产营销策划（项目销售阶段）。 （一）、市场定位与产品设计定位： 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销房地产营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼
房地产销售必备基础知识 1. 房地产：是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。 2. 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。 3. 三通一平：是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。 4. 七通一平：指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。 5. 规划红线：是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。 6. 保障性住房：是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。 7. 经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。 8. 政策性租赁住房：某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
房地产营销策划 求助编辑百科名片 营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。 目录 1详细内容市场定位与产品设计定位 1市场推广策划 1项目销售策划（项目销售阶段） 1演进历史概述 1（1）生产观念阶段 1（2）产品观念阶段 1（3）推销观念阶段 1（4）市场营销观念阶段 1发展阶段概述 1（1）单项策划阶段 1（2）综合策划阶段 1（3）复合策划阶段 1主要种类（1）房地产投资营销 1（2）房地产定位营销 1（3）房地产规划设计营销 1（4）房地产形象营销 1（5）房地产建筑质量 1入世误区概述 1（1）过分夸大营销策划的作用 1（2）忽视营销策划的作用 1（3）营销策划的“经验论” 1（4）技巧决定论 1（5）只讲炒作不讲实际 1概念评述营销策划 1营销系统 1重心点 1基本原则概述 1（1）营销策划必须从客户和市场需要出发 1（2）始终保持整体营销的观念 1（3）营销策划与销售紧密呼应 1主要特点1．“以人为本” 12．房地产营销是各种理念的复合 13．策略和手段是营销的生命 1相关文章题目 1概述 11、市场营销的概念
12、市场营销的发展阶段 13、市场营销理论的主要内容 1房地产市场营销策略（一）产品策略 1（二）价格策略 1（三）促销策略 1（四）渠道策略 1房地产直接营销1、直接营销渠道的优点 12、直接营销渠道的弱点 1同名图书基本信息 1内容简介 1图书目录 展开 编辑本段详细内容 市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议 市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资
房地产营销策划总结 房地产营销策划总结1 从3月11号进入项目部至今已经将近两个月了，在项目部我一直担任资料员岗位，在经理的关心和指导下，通过自身的努力学习，很快适应了周围的工作环境。从啥也不懂到懵懵懂懂，再到一知半解，再到基本能从容应对各项日常工作事务，我感触颇多。这段时间里我学到了很多，也认识到了自身的不足。本着对以后工作负责的态度，我在此做出以下工作总结： 1、按时上、下班，不迟到不早退，做好本职工作，爱护公司公共财产，维护公司的利益，时刻不忘自己是公司的一员，把个人得失与公司利益联系起来；正确的看待个人荣辱公司得失，在位一分钟干好60秒，做到一名公司员工应有的基本素养。 2、工作中实事求是，求真务实，不弄虚作假，欺上瞒下，不搞“面子工程”————死要面子活受罪。立足本职岗位，为公司做出最多的贡献，让个人的价值得到的体现。 3、按照经理、领导的指示做好吩咐的每一件事，大到联系合作公司，起草合同，书写公文，小到打印报表，整理环境卫生，每一件事都要当做大事，认真去做，决不能疏忽大意。 4、对项目前期资料的收集整理及分类存档等工作，争取做到不错、不漏、不丢。 5、对部门每天所做的工作尽可能细地做好记录，好记性不如烂笔
头，尽量做到胸中有数。 6、当遇到自己不懂、不会的问题时要不耻下问，虚心学习，努力寻求解决问题的途径。 7、当自己做错了事或忘做了事时，要勇于承担责任，绝不推诿掩饰。 8、了解集团和各公司、部门的人事、结构、职能等，处理好各部们之间、同事之间的关系，做到公私分明，不误工作。 9、了解集团、公司的未来发展趋向，不断学习，能始终适应社会，应对新的领域、新的行业、新的事物、新的工作，为公司带来朝气和活力。 在此工作期间，工作显得紧张，而又有秩序。整个工作过程中，我认为自己工作比较认真、负责、细心，具有较强的责任心和进取心，勤勉不屑，极富工作热情，能够认真负责的完成领导交付的工作；并积极学习多方面的.专业知识，以提高自身的综合素质，注重自身发展与进步。但同时也意识到自身存在着诸多不足：在日常工作中有时不够干练，工作主动性发挥的还不够，对工作的预见性和处理紧急事务的灵活性还需要更进一步的提高，在专业知识方面，还需要平时多加强专业知识的学习。但是这些不足，在以后的工作中，我会积极的做到多学、多看、多听、多问，同时做到眼勤、手勤、嘴勤、腿勤，因为我相信“勤能补拙是良训”。 借此机会，正式向公司提出转正申请，希望公司能够对我的工作态度、能力及表现，以正式员工的要求做一个全面的考量；同时也非
房地产行业销售营销策略 不同的项目，其营销策略也不会相同。作为房地产行业而言，其营销策略又是怎样的呢？如果你想了解，请参考以下这份房地产营销策略概述。 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势，对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述，并且按照营销学中传统的4P理论——即产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）﹑促销（Promotion）对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。产品营销策略主要根据产品的三个层次进行详细阐述；价格策略重点阐述了房地产产品的定价方法﹑定价比例的确定和价格调整策略；房地产营销渠道策略介绍了目前比较常用的房地产销售渠道；促销策略则提及了目前常见的各种促销手段。 关键词：房地产营销产品价格促销渠道 改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。 一﹑我国房地产业目前的基本情况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短
一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，2001年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长29.7（东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27﹑34.1﹑42），高于同期固定资产投资增幅13.4个百分点，占固定资产投资的23，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长30.5，占全部投资比重的70。商品住宅施工面积为5.1亿平方米，增长24.4，其中，新开工面积2.3亿平方米，增长30.4；竣工面积1.06亿平方米，增长17.2；销售面积1.04亿平方米，增长20.8，个人购房比重达到93.9，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40，辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。商品房价格增长6.1，其中商品住宅价格增长6.6。统计数据显示,我国的房地产业在经过十多年的发展之后，已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。 二﹑房地产营销的内涵及其意义 所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。 目前，从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社
房地产销售技巧基础知识 第一章销售过程中应对技巧 与顾客商谈或会晤时，如果你对答模糊不清苦口婆心不能准确表达自己的意思，很容易引出误会或麻烦来，使顾客对你的信心产生怀疑，这种情况当然十分糟糕。为避免此类情况发生，你要学会选用适当的言辞来表达自己的意思。 说话托辞要小心，切勿使用过分严厉的语言。人与人的交往是很微妙的，只是一两句不当的话便可能破坏顾客与你之间的感情，待客态度方面最要紧的是，用恭敬有礼的说话方式与顾客交谈，不要使对方产生不愉快的感觉。自己想讲的话，用有礼貌的言辞清楚利落地出来。 学习说话的技巧，无论是政治家、喜剧演员，还是普通人，都不能缺少这方面的练习。你的工作任务之一是待等顾客，如果你说话漫不经心，会令顾客很不愉快。而你自己还不知怎么得罪了顾客，当然也便不会在说话方面有所改进。如果能够掌握说话技巧，自信心自然会增强，成功的机会就增多了。 多些自我启发，说话时多加思考，加上平时多练习说话的技巧，说出话来自然会富有情理，语言精练，容易被接受。 第一节从心开始----与客户沟通的一般常识及注意事项 一、区别对待：不要公式化地对待顾客 为顾客服务时，你的答话过于公式化或敷衍了事，会令顾客觉得你的态度冷淡，没有礼待他们，造成顾客不满。所以要注意以下几点。 1、看着对方说话 无论你使用多么礼貌恭敬的语言，如果只是你一个人说个不停，而忽略你的顾客，他会觉得很不开心。 所以说话时要望着对方。你不看着对方说话，会令对方产生不安。如果你一直瞪着对方，对方会觉得有压迫感。你要以柔和的眼光望着顾客，并诚意地回答
对方的问题。 2、经常面带笑容 当别人向你说话，或你向人说话时，如果你面无表情，很容易引起误会。在交谈时，多向对方示以微笑，你将会明白笑容的力量有多大，不但顾客，你周围的人，甚至你自己也会觉得很快乐。但是如果你的微笑运用不当，或你的笑容与谈话无关，又会令对方感到莫明其妙。 3、用心聆听对方说话 交谈时，你需要用心聆听对方说话，了解对方要表达的信息。若一个人长时间述说，说的人很累，听的人也容易疲倦，因此，在交谈时，适度地互相对答较好。 4、说话时要有变化 你要随着所说的内容，在说话的速度、声调及声音的高低方面做适度的改变。如果像机械人说话那样，没有抑扬顿挫是没趣味的。因此，应多留意自己说话时的语调、内容，并逐步去改善。 二、擒客先擒心：获取顾客的心比完成一单买卖要为重要 不在乎曾经拥有（顾客），但求天长地久。 曾经拥有只能带来短暂收益，天长地久却能使你短期及长期利益双丰收。顾客不是你的“摇钱树”，顾客是你的好朋友，他将会带给你一个聚宝盆。 每天早上，你应该准备结交多些朋友， 你不应向朋友推销什么，你应替他寻找想买的。 卖一套房给顾客，和替顾客买一套房是有很大的分别的。 顾客喜欢选购而不喜欢被推销。 集中注意力去了解顾客的需求，帮助顾客选购最佳的住宅，务求使顾客感到满意。 顾客不是单想买一个物业，他是希望买到一份安心，一份满足感，一个好的投资和一份自豪的拥有权。 最高的推销境界是协助顾客获得更轻松、更愉快的生活，可能短暂时间内不能获取更多收益（这可能性不大），但你的感受应该十分良好，当你习惯了这个做法之后，你的收益将会突飞猛进。
房地产全程策划营销案提纲 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 *地理位置 *地质地貌状况 *土地面积及红线图 *土地规划使用性质 *七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 *地块周边的建筑物 *绿化景观 *自然景观 *历史人文景观 *环境污染状况 3、地块交通条件调查 *地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 *项目的水、路、空交通状况 *地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查
*购物场所 *文化教育 *医疗卫生 *金融服务 *邮政服务 *娱乐、餐饮、运动 *生活服务 *娱乐休息设施 *周边可能存在的对项目不利的干扰因素 *历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 *国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 *房地产开发景气指数 *国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 *固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 *社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 *中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规*项目所在地的居民住宅形态及比重 *政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 *政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规*短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 *各种档次商品住宅客户分析 *商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析
房产公司营销策划部文案工作的个人总结我于XX年8月30日进入公司，在营销策划部从事文案工作。在营销策划部经理纪、主管的领导和帮助下，我对公司各项规章制度和办事流程有了清楚地了解，也从部门领导和其他同事身上学到了很多新的知识，我的工作能力也由此得到很大提高。 进入公司一个多月时间里，我主要负责公司文案撰写和与武汉青铜骑士广告公司的H常联络工作。在公司各部门领导的正确指导和各部门同事的密切配合下，我能按时优质完成领导布置的各项工作，同时积极督促武汉青铜骑士广告公司按时完成各项设计文稿和图片，保证了公司各项宣传推广活动的顺利进行。 除了公司的日常工作，我参与了9月10日“教师节感恩嘉年华”和10月2日一一4日的xx年“家在武汉”洪山广场房展会等两次大型公司活动。在活动的前期准备和后期展示期间，我充分发挥主观能动性，积极提供有效建议和意见，主动按时优质完成公司和部门领导安排的各项工作，为活动的顺利进行作出了自己的贡献。 而对即将开展的美加?湖滨新城二期工程，公司前期必将开展各项大型户外推广活动，同时也会积极参加各类房地产交易会，以提升品牌形象，促进楼盘销售。通过前期参与的各项大型活动，我觉得公司在大型展示活动上应做好相关准备和考察工作，具体建议如下： 1、公司在继续刊登报版广告，树立楼盘和公司形象的同时，可以积极参与目前举办的各类室内外房展会，以促进一期剩余楼盘销售和二期楼盘
预售。 2、如参加室外房展会，事先应仔细观察布展场地。特别要注意天气情况和风口位置，布展时应避开风口，以免吹坏喷绘。天气如有变化, 也应提前做好防雨用具等准备工作。 3、参展展架外形应事先做出效果图，如有可能可请搭展公司事先设计展架外形，以便公司参考，确定最佳外形。再由广告公司根据展架外形需要，设计相应喷绘图案。 4、参展所需相关布展装备，如遮阳伞、足够数量的桌椅板凳、各种类型的房模、整体规划模型和音响设备、宣传片都应提前备齐，以便现场布展。 5、目前市民大多爱贪小便宜，通过登记发送小礼品，可迅速积聚人气，并获得大量顾客信息，以便日后销售需要。如有可能，公司可事先准备带有公司或楼盘标志的免费小礼品若干，以便当天在现场发放。 6、免费看房专车发车至少应安排两辆车，而且班次应该尽可能密集, 只要有市民需要看房，就应马上发车。到现场后车辆应迅速返回，不要长久停留一处。 内容仅供参考
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产销售基础知识 一、常用名词基本解释 （一）名词解释 1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是 指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建 筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。 这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会 越高。 3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积 之比。 4、楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1： 1.5。 5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度 国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下 层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表 面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中 规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是 指层高减去楼板厚度的净剩值。 6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到 后墙壁之间的实际长度。 9、开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的 实际距离， a)因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。
10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道 等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； （2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙） 墙体水平投影面积的50％。 11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 12、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售 的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面 积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋 建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间 销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公 用建筑面积 13、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建 筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 14、销售面积：销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积 为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 15、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 16、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地 面伸出室外的部分。 17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 18、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净 高的1／2者。 19、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房 间净高的1／3，且不超过1／2者。 20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公 共绿地等四项用地的总称。
房地产营销基础知识 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
Ou 房地产营销基础知识 第一节房地产基本常识篇 房地产：在我国所谓房地产，由两部分构成，土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性：位置固定性、无重复性。 商品房：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易为"二手"。 “五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 “二书”：《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。 “定金”：我国法律对“定金”有明确规定。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担 保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行 约定的债务，应当双倍返还定金。 “订金”：我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业常常也称作“诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量定金”，数额一般较短，只要 收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可 以退还，所以“订金”不具有惩罚性。 三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。 七通一平：指给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气（煤气）以及场地平整。 土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。 取得土地的三种方式：划拨、转让、出让。 第二节：房地产数据篇 建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高米以上(含米)的永久性 建筑物. 套内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 公摊面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。