在上周受龙湖地产之邀，到北京参观了龙湖地产旗下的4个高端住宅项目，再一次近距离的接触龙湖，随着了解的深入，这种接触已经从“感受”升华到了“感悟”……
其实在去北京之前，参与本次龙湖北京之旅的诸位房地产业内媒体人都是多多少少带着戒心的，因为媒体的特殊性和舆论导向型，大家都生怕被龙湖“洗脑”，即便如此，我想在我写下这篇文字之后，我想肯定会有网友说我是龙湖的房托，其实房托也分两种，一种是昧着良心说假话讨好开发商的，一种是顺着良心说实话美化开发商的，我想我充其量算是后者吧！其实作为房地产圈内的小鱼，只不过把自己的见闻和大家分享，况且参观的4大楼盘几乎都脱离我们的现实生活很远，以个人的经济能力生活环境来看，也只有在做白日梦的时候才会将自己和她们联系在一起……
在北京的48个小时里，先后参观了分别是龙湖〃艳澜山、香醍漫步、唐宁ONE和国内顶级城市别墅-颐和原著!行程的安排明显是经过精心设计的，甚至参观龙湖地产设在北京的企业总部都让人有种宾至如归的感觉，虽然和龙湖地产接触的时间不长，但是每位龙湖的员工，不管位置高低，给人的感觉都是那么的平易近人，初次接触时的陌生和距离感，在参观龙湖项目的时候是不存在的。
在正式参观龙湖项目之前，到访龙湖总部的这个环节已经让人思考很多。在偌大的办公区内，各种规模大小的会议室成为主力“户型”，老总们的办公室则都和一室小户型一样，龙湖的公关经理许桐珲还特别提示大家注意到了龙湖地产董事长吴亚军女士的办公室，就和很多时下流行的影视作品中那些行事低调的成功企业家一样，吴总的办公区大概只有不到20平方，很难想象这是手握57个楼盘的地产老总的办公室。而龙湖向我们展示的OA智能办公系统，和龙湖整体的企业文化都让我们这些混在西安地产圈的媒体人颇感震惊。通俗点说，我个人认为龙湖地产是个很重视口碑传承的开发商，这也是龙湖地产在物业方面非常成功的依据；当然，龙湖地产也非常注重媒体关系，毕竟舆论导向的影响力经常能发挥以点带面的功效，正如我正敲下的这些文字和图片。
其实龙湖地产一直在重庆养精蓄锐，而得到质的提升应该是在北京项目大获成功之后。目前龙湖地产已经形成了西部大区（重庆、成都、西安）、环渤海区（北京、沈阳）、长三角区（上海、无锡、常州），3大片区的8个城市阵营。而被问及为何龙湖地产不扩张到房地产市场同样发展迅猛的珠三角地区时，龙湖地产的许桐珲的解释是，珠三角原本的竞争就非常激烈，而龙湖清楚的认识到自己本身的发展方向和实力，考虑到长远发展和目标，认为目前进入珠三角的时机尚不成熟……对于这样的解释，可以感受到龙湖高层有一个理性的发展规划，同时也在贯彻着龙湖地产稳扎稳打，步步为营的作风。在
房地产业内浮躁的风气中，很多开发商习惯于打一枪换一个地方的开发模式，龙湖的做法虽显另类，但却更加沉着老练。
说到龙湖品牌的提升，我个人认为是和北京市场的成功分不开的。在重庆励精图治之后，龙湖07年前后才真正在北京开始自己的征程。首个别墅项目龙湖〃艳澜山的成功一下子将龙湖地产推向了众人瞩目的焦点。
时间：2009-10-30 10:41:22地点：北京顺义区后沙峪温榆河畔中央别墅区人物：龙湖〃艳澜山
久经历练，龙湖品牌质的升华
在北京此行之前，对艳澜山的名字已经多次听说了，作为龙湖作品的代表，同样是城市别墅中的经典，艳澜山被各大媒体报道的次数实在太多了，对艳澜山的参观是渴望已久的，民间草根的俗话说得好，咱买不起，还不能看看吗？话说艳澜山已经俨然成了龙湖地产在北京的名片，当然了，事实胜于雄辩，好不好咱看完说！
龙湖〃滟澜山总用地364亩，约16万平米，其中公园用地面积约5.2万平米，规划总建筑面积约20万平米，总户数约430户。项
目以地中海别墅风格，含括托斯卡纳式、西班牙式、意大利式……对于建筑我是彻底的门外汉了，而考察的第一印象仅仅停留在第一视觉，“好看”还是“不好看”成为个人评价一个楼盘的首要因素，在我的第一印象中，艳澜山是“好看”的，这倒不是为了配合大众审美眼光。艳澜山的整体建筑色调偏于深黄和咖啡色的结合，这样的配色使得整个项目显得内敛凝重，加上外墙使用的不规则石材的点缀，以及坡屋顶的半圆叠瓦，甚至窗户旁边的木质点缀、欧式铁艺花架都给建筑的外立面增色不少，再加上龙湖一贯的“五重园林”的覆盖，刚一进入艳澜山项目内就有一种被视觉轰炸的感觉。通过了解，龙湖〃艳澜山之所以能在品牌别墅众多的中央别墅区获得成功，建筑形式有着与竞争对手拉开档次的关键作用。在常见的别墅建筑形式中，无论联排或是独栋，大多采用了地上三层的形式，或带地下室形成上三下一的格局，这样的别墅司空见惯，比较不理想的是对于主人来说，从1层入户要想到达顶层的主人生活区就要穿越2层达到3层，同样逆向也需要这个过程，对于有老人孩子的家庭来说，这样的设计并不人性化……艳澜山的做法是平地起建三层，回填一层，由二层入户，无论上下都只需要1层的距离，而且这样的设计并不影响1层的采光和通风，并且营造出立体的建筑格局，让人在体验一份新鲜感的同时也能享受到人性化设计带来的便利！这样的设计和艳澜山诸多的优秀特质组合造就了项目首批入市132套，当周内售罄的别墅销售神话，也正因此，龙湖12年来的发展壮大史在北京改写！
艳澜山的成功，我个人认为是龙湖精心酝酿的一个必然，虽然引起了不少人对于龙湖的关注，但作为龙湖地产本身，很显然一个艳澜山的成功不是他们的最想要的，于是乎，龙湖唤醒了在重庆运作龙湖大社区的做法，香醍大社区在北京被有意无意的复制了，说是复制过于牵强，整个香醍大社区和龙湖在重庆的项目差异巨大。
时间：2009-10-30 13:14:22地点：北京市区东北方顺义新城旁，潮白河西岸人物：龙湖〃香醍漫步
一分钟一栋，继续创造别墅销售神话
香醍漫步应该说是香醍大社区的一组团，目前已经交房入住，而香醍大社区目前在售的香醍溪岸是由独栋别墅、联排别墅组成，为龙湖2000亩香醍大社区的二期，占地420亩。对于香醍的概念，我更认为整个香醍漫步项目是顺义新城的一个组成部分，而面向的客户应该较艳澜山更为广泛，这一点从项目的产品组成就可以看出，在香醍溪岸的组团中还包括5+1式花园洋房，其中还包括起价不到万元的8、90㎡两室户型，据说在西安的龙湖项目中也同样保留了这样的设计，很多网友一直关注的龙湖〃弗莱明戈就有类似的户型……其实我个人还是觉得类似的混居形式比较能够让人接受，这样的设计可以增加项目的居住密度，提高社区内人气，使得别墅区人气不旺的尴尬得到缓解，而受益最大的自然是花园洋房的业主，可以共享到别墅级的社区内配套和绿化环境，不过这个想法是我一厢情愿而已，对于龙湖的高端项目，我个人实在没办法把自己假想成业主之一，也就谈不上设身处地的考虑，毕竟价格才是硬道理，价格的鸿沟让我还一时难以逾越，尴尬……
有了别墅的成功似乎让龙湖觉得有些意犹未尽，要将品牌的光辉继续放大，满足于眼前的收获似乎有点安于现状，在成功获得中关村片区近5万平米的地块之后，龙湖知道这里意味着什么，在这个聚集着全国最知名的高等学府的周围，龙湖要做点什么呢？这是整个北京房地产业内在龙湖拿地之初和龙湖共同思考的问题！
时间：2009-10-31 13:47:02地点：北京海淀区中关村人物：龙湖〃唐宁ONE
寻找梦开始的地方
中关村，号称中国的硅谷，一个标志着中国IT产业从无到强的地方，一个沉淀着无数创业者拼搏奋斗成果的地方，一个多少人憧憬梦想希望走向成功的地方……而距这里不足1公里，清华、北大，这样代表着中国最高教育品质的高校每年源源不断的向全世界输送着各类人才，不知道智慧可不可以用计量单位来衡量，如果可以的话，那么在中关村，单位面积内智慧的含量应该是全国最高的。而同样也就是在这里，房地产的市场面临着10年的空白！据说在10年之内，中关村核心区都未曾出现一个像样的住宅，我不知道在聚集着2万多家企业、全球500强企业过半数在这里扎根的片区内，这些企业的老总都是怎样解决自己的居住问题的，可以确定的是我的大老板、搜狐的BOSS-张朝阳把自己的居所选择在东三环的昆仑公寓,是不是因为中关村实在无房可买着未尝可知，总之中关村的住宅产品的稀缺不是一天两天的事儿了！
唐宁ONE位于北四环沿线保福寺桥往北100米，清华大学东门向南与北四环交界处；唐宁ONE，案名的由来似乎是出自英国首相官邸唐宁街，别说什么拉大旗做虎皮的话，论名声，咱的中关村也不比那唐宁街逊色！对于唐宁ONE的理解，我不想扯上那些赤裸裸的热销金额，毕竟作为IT工作者，中关村实在是个圣地，而清华和北大对于每个高中时代的学子来说都是寻梦的开始，这里对于国人来说不仅仅
是房地产的黄金宝地，更多的是承载了几辈人的梦想起源！听说唐宁ONE的很多业主都曾经是清华、北大的学子，在功成名就之后选择这里来怀念当初的奋斗历程！的确，在这里很多人梦想成真！
地段的价值在房地产行业中的重要意义被唐宁ONE的成功再一次证明，而龙湖地产对于地块价值的认知也随着唐宁ONE的成功更加清晰了……
时间：2009-10-31 14:56:28地点：颐和园墙外人物：龙湖〃颐和原著
一花一草一世界一地一墅一龙湖
当产品已不再是产品，当开发商生产作品的时候，那通常考验产品品质的诸多要素都忽视了吧！颐和原著，号称代表着国内最顶级城市别墅的作品，出现在我们眼前的时候确实有些惊愕！房地产行业内惯见的宣传推广在这里不着痕迹，灰色的围墙、没有任何标志的大门似乎告诉我们这个项目的与众不同！当然了，在全国再也找不到任何一块类似的土地了！一路之隔的国家安全部家属院，背靠着中央党校，西侧就是曾经的爱新觉罗后花园，住在这里的人除了别墅本身之外，肯定还有两件招摇的物件：私人飞机和豪华游艇……91套独栋别墅，每栋地上地下共4层，楼王号称总价2.4亿，几个简单的数字已经足够说明一切！龙湖，因颐和原著而被历史记载！
中海、龙湖、万科地产的成本管理亮点 第一部分：中海地产中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。总体思路以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。具体做法及要求1、调整组织架构（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联 络等工作。（3）总部各部门的职责分工：a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续
费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。c营销策划中心负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。d财务资金部负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监督。（4）各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作，并向总部项目成本管理工作小组负责。（5）各地区公司应根据本公司架构和部门分工，建立有效的部门成本归口管理责任制，把目标成本分解落实到相应部门。2、执行统一成本科目（1）总部发展管理部负责制定、颁布和管理《房地产开发项目成本科目》，对科目名称、核算内容、使用要求等作出统一规定，并根据实际需要进行不定期的调整与完善。（2）各地区公司在成本管理的全过程中应严格执行统一成本科目，除非另有规定，不得自行增加或删改。3、实施全过程目标成本管理：（1）在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。（2）对处
龙湖地产公司“拿地动工”工作流程 龙湖地产公司“拿地动工”工作流程提要：拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。开始准备项目启动。 龙湖地产公司“拿地动工”工作流程 一、定义： 1、定义： “拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》； “动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。 二、流程： 1、拿地前准备： 集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。开始准备项目启动。 2、市场调研及项目产品市场定位上会： 营销中心首先对此项目的： 1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；） 2）市场价格及特征进行分析 3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。 集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见； 3、规划意见书办理： 1）办理建设项目地点征求函： （本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等） 2）到规划部门办理规划意见书 （包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。 4、用地方面： 可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。 5、项目立项： 立项批文办理需要以下材料： 1）项目立项申请报告； 2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面： （1）项目必要性和可行性分析； （2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案； （3）项目的社会、经济及环境效益分析； （4）投资估算及资金分析； （5）项目建设的工期安排； （6）项目建设的保障条件； 3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。 时间：15工作日 6、规划方案设计及报审： 1)研发设计中心委托进行总体规划方案设计 2）前期部门负责进行总体规划方案报审： （其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设
《龙湖地产策划经典案例大全》2010版 更多优惠详情请登陆： 联系qq：90 郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！ 龙湖地产资料集(0 folders, 249 files, GB, GB in total.) 07年北京市青龙湖华府庄园项目简介.ppt MB 2005年南京江宁九龙湖项目市场简析.doc MB KB 2007北京龙湖艳澜山客户推介演示.ppt MB 2007年九龙湖项目传播策略.ppt MB 2007年龙湖房地产战略规划.pdf KB 2007年龙湖企业发展战略研究.doc KB 2007年重庆龙湖MOCO中心项目简介.ppt MB 2007年重庆市龙湖西城天街购物广场招商推广方案.ppt MB 2008年北京、上海市两地龙湖滟澜山项目研究报告MB 2008年北京龙湖滟澜山全程推广方案.pdf MB 2008年成都龙湖弗莱明戈项目分析.pdf MB 2008年成都龙湖西部新城一期项目（多层）施工图设计任务书.doc KB 2008年龙湖成都精装修房市场分析报告-165页-易居.pdf MB 2008年龙湖地产售楼处、样板房选址、定位、建设成本及开放计划.ppt MB 2008年龙湖置业顾问培训.ppt MB 2008年上海龙湖工程部硬质景观的细部处理注意点.rar KB 2008年上海龙湖滟澜山项目市调报告.ppt MB 2008年万科龙湖标杆企业战略及执行力研究.doc KB 2009年龙湖与万科房地产发展对比.ppt MB 2009年龙湖与万科房地产发展对比报告MB 2009年向地产榜样学习：龙湖成长模式研究.pdf MB 2010年龙湖滟澜山整体营销策略报告.ppt MB [26-001] 2005年南京江宁九龙湖项目市场简析.doc MB [26-002] 2007年龙湖房地产战略规划.pdf KB [26-003] 2007年龙湖企业发展战略研究.doc KB [26-004] 2008年万科龙湖标杆企业战略及执行力研究.doc KB [26-005] 龙湖、金科开发楼盘产品研究.ppt MB [26-006] 龙湖地产2005年重庆市沙区项目市场调研.ppt MB [26-007] 龙湖地产2006年北京市顺义区滟澜山项目营销推广方案.ppt MB [26-008] 龙湖地产2007年重庆市春森彼岸策划案.pdf MB [26-009] 龙湖地产2007年重庆市江与城商业项目提案.ppt MB [26-010] 龙湖地产2008年宏观调控政策影响及对策.ppt KB [26-011] 龙湖地产ISO9000物管资料.rar MB [26-012] 龙湖花园（重庆）整合策略.doc KB [26-013] 龙湖佳苑商业营销方案.doc KB [26-014] 龙湖佳苑园楼书文案.doc KB [26-015] 龙湖佳苑整和营销方案（排版）.doc KB [26-016] 龙湖运营体系及开发流程.pdf MB [26-017] 伟业顾问2006年北京市龙湖牛栏山项目市场研究及定位顾问报告.doc MB [26-018] 重庆·龙湖北城天街策略.ppt KB [26-019] 重庆顶级别墅搂书文案之龙湖·蓝湖郡.doc KB
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龙湖地产项目移交管理办法[118413] 龙湖地产项目移交管理办法 1、目的：规范项目移交流程。 2、适用范围：地产公司委托物业公司向业主办理交接房手续、进行物业管理的项目（不包括经营性项目）。 3、管理内容： 3.1移交手续： 3.1.1移交以书面手续为准，各分部工程按实物、资料、功能运行状态、清洁状态、是否提供技术培训、是否提供备用材料和专用工具等6方面办理移交。 3.1.2实物移交代表保管责任移交。 3.1.3项目移交开始后，物业公司不能拒绝接受实物移交，但施工方频繁进出、小区日常管理方式难以进行实物保管的情况除外（主要指设施设备）。 3.1.4物业公司接管项目现场、功能系统投入运行不表示分部工程已经移交。 3.2分部工程类别 3.2.1建筑土建：可按施工标区分类说明 3.2.2门窗： 3.2.3给排水：可按室内给排水、室外给排水、游泳池系统、消防供水系统等分类说明 3.2.4强电：可按变配电室、供电线路、备用电源、照明、防雷等分类说明 3.2.5弱电：可按安防监控系统、楼宇对讲系统、入侵报警系统、巡更系统、门禁系统、车管系统、通信系统、有线电视系统、网络系统、火灾报警及消防联动系统等分类说明 3.2.6通风和空调：可按送排风系统、防排烟系统、空调系统等分类说明 3.2.7燃气系统 3.2.8电梯：可按井道、设备等分类说明 3.2.9园林景观：可按绿化、硬铺、水景、小品、围墙、游泳池、网球场等分类说明 3.2.10小区标识：可按楼栋标识、道路标识、车库标识、文化用语牌等分类说明 3.2.11小区物管服务场地：可按物管用房、保安亭、垃圾站等分类说明 3.2.12小区休闲设施和服务设施：可按休闲设施、大堂家具、垃圾桶等分类说明 3.3移交时间： 3.3.1标准：项目对外交付时间前5周开始，前1周结束，工作周期4周（在不影响项目对外交付的前提下，按施工进度计划移交，但晚于本标准的情况除外）。 3.3.2”项目对外交付时间”：销售房特指与业主约定的交付时间，以营销部通知为准。 3.4移交准备 3.4.1综合检查 ――参加人：物业部、工程部、监理、总包单位和各主要分包单位，其中，物业部负责提工作要求，工程部负责组织实施。 ――物业部提出检查计划、检查表格，整改计划，与工程部协商后确定。 ――工程部组织检查预备会，布置任务，检查人员分组（物业部人员任检查组长，监理人员任副组长，检查组成员包括总包及主要分包单位的管理人员）。 ――每天的检查记录经施工单位、监理、物业部和工程部签字确认后，再由工程部汇总发相应施工单位、监理、物业部、工程部专业工程师。 3.4.2综合整改 ――工程部组织施工单位整改，完成整改记录。 ――工程部组织整改复查小组，包括物业部、工程部、监理、总包，完成复查记录。