重庆巴南区域商业市场商圈研究分析报告
龙洲湾主力商圈
?万达广场（2015年10月30日开业）?I33欢乐广场（2016年10月1日开业）?旭辉乐活城（）
?简介：购物中心面积17.7万方，超10万方街区商铺（金街），地处龙洲湾商圈核心地段，总建筑面积103万㎡，商业囊括鞋子咯偶，LOFT公寓，万达金街及购物中心等
?日均客流量：3-3.5万人次
?周末客流量：4.5万人次上下
?经营模式：购物中心：自持比例超70%；金街：出售后，不统一招商，只是商业代管，租金业主自定。
巴南万达广场
物业类型住宅、商业、商务开盘日期2013年12月7日
物业形态高层、甲级写字楼、SOHO公寓、商业最早开工日期2013年9月1日
占地面积300亩建筑面积80万方（计容）绿化率30%容积率 4.0
户车比——装修情况清水，精装
投资商大连万达商业地产股份有限公司开发商大连万达商业地产股份有限公司 建筑设计单位——销售代理自销
楼层主力
建面推出
套数
销售套
数层高开间进深
建面价格（元
/㎡）
一层38-915252 5.1米 3.4-4.2米5-17米49190
二层45-945151 5.1米 4.9-5.4米5-17米20766
开盘时间推出套数销售套数面积区间整体折后均价最低价最高价
2013.12.710310338-94345581146667653
万达租售信息（当前）
销售价格（实际）租赁（月/㎡）
金街一层 2.2万-2.5万元非中心金街商铺：100；
金街中心：150；
与购物广场连接商铺：170
金街二层1万-2万非中心：45
中心：65~70
购物中心一层/（自持）金街与购物中心交接商铺：170-
200
购物中心其它层/（未查询到消息）
动线：L型+中庭
业态组成
?项目进驻品牌共计：142（部分商家正在撤场）；
?服装：51；精品：41；餐饮：42；体验：8；
品牌占比汇总品牌库引进比例A类品牌B累品牌地方餐饮品牌集团制度要求占比≥70%≥20%≥40%≥65%
项目引进品牌占比47%25%20%73%
业态面积（㎡）占比（%）品牌数占比（%）级别品牌数品牌占比%服装7764.5831.305139.16国际1 1.79
A级1628.57
B级1017.86精品6132.1119.034128.67国际1 2.38
A级1126.19
B级1023.81
体验2345.317.878 3.05国际00
A级00
B级00
餐饮10322.1141.804228.67国际1 2.44
A级717.07
B级512.20
1AF（精品与餐饮为主）:屈臣氏、美味每克、热风、面包坊、KFC 1BF（服装与精品占比73%，体验12%，餐饮9%）:主A级品牌，体验为孩子王
2F（服装精品87%，体验11%，无餐饮）:B级品牌与A级品牌持平3F（餐饮81%，体验18%）:体验主要为电玩城；餐饮均为地方餐饮
现状：
?购物广场人气逐渐聚集，夏日乘凉人数多，饮料如COCO销售火爆；?金街中心商铺出售情况：一层已出售75%；二层出售50%左右；?已开业7个月；
?金街商铺经营情况惨淡；除中心本地小餐饮外，其他业态均已贴出转租或转让广告；撤场关门的商铺居多；
?金街商铺品质：面宽4.2米，进深超过10米，过深；
?金街后面1600个市政停车位免费提供；
?8月10日万达IMAX影院邀请陈伟霆为电影宣传，晚间人流突增近2万，全天总人流近7万人次；
住宅入住率不高，连接住宅的商铺多为短租的家装公司
轻轨站，万达购物广场及万达华城住宅区均有连接金街的通道，轻轨1个入口，购物广场（含停车场）5个入口，住宅2个入口，商公寓3个入口。
目前，整条金街商铺属中心广场地段的餐饮业态经营尚算好（消费人群主要为午餐写字楼商务人员），因入住率不高及天气原因，其他业态商业无人光顾（观察时间持续2个小时，下午4时至6时）
万达广场大门口的儿童娱乐及篮球场因天气原因，无人光顾，周末晚上2小时内有近10人次消费及运动，未起到购物人流聚集作用；
住宅金街入口处，商家利用店外区域搭建的休息区，在凉爽天气时能很好聚集周边中老年人（带小孩）的聚集；
二层商铺出售率近50%，招商入驻率不足30%；
原因：
1. 住宅入住率不高；且商务氛围不成熟;
2. 周边区域人流基本全引入购物广场；
3. 商铺入驻品牌均为低端生活类配套；
4. 商铺模式：出售后，由业主自行招商（或万达商管辅助
招商），业主自行定价，商户自行运营。商管部负责定期组织活动热场。
多数由业主自行运营及租赁的商铺已关门或转让，且通常过了4月，关店数量较多。
金街二层内部环境并不好
二层商铺屋檐没能起到遮阳避雨的作用；
购物体验差；
由于商铺管理模式，由业主方自行管理（万达表面上有介绍商户给业主的义务），造成商户（主餐饮）店面外环境脏乱差，油污到处都是，
夏天弥漫着怪味。