易居观点
博弈论
经历了寒冷的第一季度、大失所望的第二季度，面对消费者持久的观望，开发商显的有些分身乏术，各种“慷慨”的优惠活动，甚至变相降价都未能打破“沉寂”的状态，这是个没有果实的盛夏。楼市半年来的“疲软”状态又进一步增加了消费者对于价格下跌的预期，观望心理不消反增，刚性需求何时释放，仍然是个未解之谜。
资金紧张已经成为行业内广泛传播的“流行病”，开发商一方面死不降价、一味硬撑，一面又要承受“求财无门”的困境。不仅实力薄弱的小开发商难以为继，实力雄厚的房企也面临空前的危机。“猪坚强”、“断供门”、“俯卧撑”……业界一时风起云涌，“救市”的呼声响彻云霄。政府却选择按兵不动，静观其变，从紧的信贷政策一如既往、雷打不动。
2008年的中国进入“最困难”的一年，天灾人祸不断，宏观经济不容乐观。关系国计民生的房产业所面临的已经不再是通过简单的促销、降价或者炒作等手段就能迅速解决的战争，这将是一场持久的、漫长的心理博弈。与消费者亦与政府。
第一章、 整体市场篇
1、供求关系分析
数据来源：郑州市房管局
z7月，郑州市商品房新增预售面积87.34万平方米，同比减少6.01%，环比增长23.97%；
z7月，郑州市商品房销售面积为60.38万平方米，同比减少35.36%，环比增长10.91%；
z7月，郑州市商品房供求比为1：0.69，与6月份相比，供求形势更为严峻。
本月，郑州市商品房供应及销售量较6月份均有所增加，市场冷淡的局势似乎有所缓解，但整体供求比为1：0.69，再次降低，结合自1月份以来的供求状况，郑州商品房市场目前已有较大存量，供应压力已十分明显的凸显出来，形势依然严峻。根据郑州市2008年的住房计划，2008年郑州市各类住房的供应量为1050万平方米，而截止到7月底，全市各类型物业的总供应量为482.3万平方米，住宅用房供应量为390.94万平方米，与计划量尚有较大距离。
同时，当前南区及外环线附近的城中村改造也正如火如荼的进行，这些项目一般拥有较大体量，一旦上市，将带动整体市场供应的大幅增长。因此，下半年市场将几度放量，尤其是第四季度，郑州商品房市场将面临极大的供应压力，届时，市场将面对惨淡支撑局面。
2、供应量分析
z多个项目集中放量，供应量小幅上升
数据来源：郑州市房管局 进入2008年以后，郑州市商品房供应量月度起伏较大，最大差值为2月份，达到-50.45万平方米。7月份，全市有鑫苑.逸品香山、国泰.罗马假日、天明国际公寓等多个新项目入市，其他已开盘项目，如东方港湾、普罗旺世等也多于本月集中备案，因此供应量较6月份有小幅上升。本月，全市商品房新增供应量为87.34万平方米，较6月份上涨16.89万平方米，上涨幅度为23.97%。上半年，由于市场形势不稳定，多数楼盘延缓开盘、推案，因此供应出现萎缩，而根据供应计划，下半年市场将有大幅放量，故预计8、9月份市场供应会进一步增长，届时市场供应压力将更为严峻。
z非住宅物业供应比重再次下跌
数据来源：郑州市房管局郑州市商品房供应一直以住宅为主，商办物业的供应极易受个案影响，供应量尤其是办公物业的供应量一直起伏不定，7月份商品房供应结构再次出现较大变动，办公用房无供应入市，商业用房供应占比再次下降。
7月，全市商品住宅新增批准预售量为78.2万平方米，同比增长3.15%，环比增长66.31%。商业用房新增批准预售量为9.12万平方米，同比减少44.32%，环比减少40.28%。从供应结构上来说，本月商品住宅的供应量占总供应量的89.55%，比6月份增加将近22个百分点；商业用房主要以住宅底商的形势入市，占总供应量的比重为10.45%，比6月份减少11.8个百分点。下半年，随着大量综合项目的入市，商业用房的供应比例也会进一步上升，届时去化压力也将进一步增加。
3、成交量分析
z7月全市商品房成交量小幅上升
7月，全市商品房共成交60.38万平方米，同比下跌35.36%，环比增长10.91%。由图1-4-5可以看出，2008年2月到6月郑州市商品房成交呈现倒“U”形状，5月份随着大量项目尤其是部分有优势的项目入市，市场成交达到今年的高峰，而之后六月份又再次陷入低谷，7月份，成交量较6月份虽有所增加，但同比仍下跌35.36%。
当前市场观望态势仍较为严重，随着奥运的来临，居民关注角度也会有所转变，存款准备金率虽已达到一定高度，但紧缩银根的货币政策短期内不会改变。同时，就郑州市场而言，下半年，市场仍会大幅放量，届时巨大的供应压力和并不旺盛的需求将对市场产生极大的考验。
z 长期成交结构较为稳定,7月商办物业成交占比小幅下降
图1-4-6 07年7月-08年7月郑州市各类商品房成交占比走势图
0%
10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%
07.7
07.8
07
.9
07.1007.1107.12
08.1
08.2
08.3
08.4
08.5
08.6
08.7
商品住宅
办公物业商业物业
数据来源：郑州市房管局
郑州市商品房市场成交结构长期以来较为稳定,普通住宅为市场主导，在此基础上，各类型物业成交占比在一定范围内震荡.由图1-4-6中2007年7月至2008年7月的数据来看，郑州市商品住宅的成交量在全市商品房总成交量中的比重维持在85.95%的平均水平上，商办物业的成交占比也在15%的水平上起伏不定。
7月郑州市普通住宅为51.60万平方米的成交量，环比上涨了18.13%，成交占比也随之上升了3.7个百分点,达到85.46%；此外，商业用房本月成交量为6.56万平方米，环比上涨了6.88%，但成交占比仍然下跌了0.62个百分点，这与本月住宅的较大成交占比是直接相关的；办公用房本月成交量为2.22万平方米，环比减少38.5%，成交占比随之下跌3.07个百分点,达到3.68%。未来一段时间,在市场供应压力加大的情况下，住宅物业仍是市场主力，由于住宅底商的成交，商业物业的成交占比也将保持5%以上的水平，而办公物业的成交形势则较为堪忧。
4、成交均价分析
z7月商品房成交均价环比小幅下跌
图1-4-8 07年7月-08年7月郑州市商品房成交均价走势
元/平方米
6000
5000
4000
3000
2000
1000
07.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7
数据来源：郑州市房管局
z7月，全市商品房成交均价为4326元/平方米，同比上涨8.75%，环比下跌11.68%。
7月，全市各类型物业成交均价全线下跌，其中办公用房跌幅最大——达17.45%。与6月份的价涨量跌相反，本月商品房成交量虽有所增加，但成交均价却较上月有较大幅度下跌。究其原因，本月全市经济适用住房及成交价为3000元/平方米以下的普通住宅和其他用房成交量达到20余万平方米，成交均价为1900元/平方米，这是拉低全市商品房成交价的主要原因之一。此外，办公物业的供求形势已十分严峻，去化速度过慢，因此存在降价现象；而部分成熟项目的尾盘及前期滞销项目为回笼资金，缓解当前市场压力，也存在降价行为；但就新上市项目来说，并不存在明显的低价入市行为。
第二章、土地篇
一、本月土地出让分析
1.土地出让公告分析——郑东告字[2008]004号
2008年 7月，经郑州市人民政府批准，郑州市国土资源局、郑东新区管委会土地规划局发布一个土地公告号，以挂牌的方式出让2幅国有土地的使用权。
表2-1-1 2008年7月郑州市出让土地列表
土地编号 位置 所属
区域
建设用地面积
（平方米）
用途
使用
年限
容
积
率
绿地率
（%）
出让
方式
出让底
价(万
元)
郑政东出（2008）027号 商务外环路
西，九如路
南
郑东
新区
5048.2
商业
(商
服)
40年13/ 挂牌 1212
郑政东出（2008）031号
中州大道
东，白庄街
北
郑东
新区
5103.57
商业
(商
服)
40年 5 30 挂牌 780
2. 出让土地特征
本月郑州市土地供应市场较为沉寂，以挂牌的方式出让2幅国有土地的使用权，建设用地面积共10151.77平方米。
z区域分布：全部分布在郑东新区
本月出让土地数量较少，两幅土地全部分布在郑东新区，且出让土地面积较小，环比下降98.53%。郑东新区自07年至今，一直是土地供应市场的热门区域，但随着新区新增土地的减少，未来郑州城中村改造土地将成为土地供应的主角。
z土地用途：均系商服用地
本月挂牌土地均系使用年限为40年的商服用地，打破了08年上半年以住宅土地为主导供应的局面。 z容积率：高容积率
本次挂牌两幅地块的容积率分别为5和13。一方面，商服用地容积率本身较高；另一方面，随着城市的发展，寸土寸金，低容积率已是奢侈。
z土地面积：面积均较小
本次挂牌地块中，商务外环路西，九如路南地块建设用地面积为5048.2平方米；中州大道东，白庄街北建设用地面积为5103.57平方米，地块面积均较小。从08年上半年来看，出让面积较大的地块多为城中村改造用地或较为偏远的边缘土地。
z土地市场展望：
从城市建设来看，城市化进程不断加快，城市建设快速发展。受政策倾斜和发展需要影响，中心城区内，将继续加快城中村改造和旧城改造步伐。
根据郑州市土地储备中心计划，2008年下半年将推出一批土地，共19宗，用途包括住宅用地以及工业、商业用地。具体分布包括，金水区有两块住宅用地，惠济区有4块住宅、商业用地，管城区有4块商业、工业用地，中原区有3块住宅、工业用地，二七区的两块也都是住宅用地。毛地面积超过2900亩，净地面积在2000亩以上，预计在8月、9月份以后陆续推向市场。推出的住宅用地主要分布在金水区、惠济区、中原区及二七区。如果这些土地真正按时入市，郑州土地供应紧张的状况，有望得到缓解，而土地价格则有望进一步趋向理性。
3.重点地块点评
——中州大道东，白庄街北地块
土地概况
该挂牌地块使用权面积2000平方米，规划建筑面积10000平方米，为商业金融用地，容积率5.0，绿化率为30%。位于东南板块郑东新区中州大道以东、白庄街以北，距郑汴路仅数步之遥，交通便捷，然此处位于金水区与郑东新区区域边界处，周边配套欠完善。
现状图
地块分析：
优势：
1.地块邻中州大道（老107国道）、郑汴路，对内对外交通均较为便捷；
2.在早期项目建业城市花园和中南海之音、正弘山等楼盘的带动下，地块周边居住氛围较为浓厚，给地块未来建成项目提供部分客源；
3.地块位于发展潜力无限的郑东新区，且紧邻繁华的金水区，区域的发展将带来无限商机。
劣势：
1.地块较小，无法达到规模吸引效应；
2.位于新老城区衔接处，中州大道阻隔了老城区部分客源，新城区稍显荒凉，区位价值尚未体现；
3.紧邻地块已有红星美凯龙家居广场、居然之家等商业，竞争较为激烈。
前景：
地块未来优越的区位优势为地块建成项目的发展提供了良好契机，同时，应看到竞争对手的优势，提升自身项目的品质和影响力。
二、本月土地成交分析
本月无土地成交。
第三章、住宅篇
一、供求关系分析
z7月供求比为1：0.66，供应压力凸显，存量继续增加
数据来源：郑州市房管局
z7月，商品住宅新增预售面积为78.20万平方米，同比增加3.15%，环比增长66.31%；
z7月，商品住宅成交面积为51.60万平方米，同比减少38.93%，环比增长18.13%；
z7月，商品住宅供求比为1：0.66，市场存量再次加大。
7月，商品住宅供应量及成交量均较6月份有所增加，市场似乎有转“旺”趋势，但市场供求比达到1：0.66，结合上半年市场形势，市场供应压力加大，存量再次大幅增加。2008年1月至今，受整体市场冷淡的影响，郑州市商品住宅供求比只在5月份达到1：1.54的水平，去化速度实显过慢，供应压力较大，市场存量持续增加。
统计08年1月至7月的供求数据，可知总的供求量分别为390.94万平方米和307.7万平方米，市场供求比为1：0.79，市场累计存量已达到83.24万平方米，这与07年同期的去化速度相比，是远远过慢的。本月，市场已有放量趋势，以后几个月，仍将有多个前期蓄水项目及大型城中村改造项目入市，同时，大量多期项目也将有新的推案，届时市场供应压力将进一步加大，以当前去化速度来看，市场形势将更为惨淡。
二、供应量分析
z供应量环比大幅上升，供应压力加大
上半年，迫于市场形势，众多项目延迟开盘，但面对政府坚定的紧缩银根的政策，许多开发商的资金链再次紧张，因此许多项目选择尽快入市，本月推案量急速增加。本月，商品住宅供应量为78.2万平方米，同比环比均呈增长态势，环比增幅达到66.31%。本月开盘项目较多，其中新入市项目有5个，分别为鑫苑.逸品香山（10390.36平方米）、国泰.罗马假日（67903.79平方米）、天明国际公寓（43255.01平方米）、富邦铭邸二期幸福时光（93741平方米）、东方港湾（51814.83平方米，由于此处供应为本月在房管局备案
的项目，故将此项目列入本月供应）。这些新增项目多集中在外环线附近，就供应形势来看，这些项目仍然平稳入市，与区域产品相比，并未有降价及过大付款优惠。
z金水区主导地位不变,西区、南区供应受个案影响较大
数据来源：郑州市房管局由图3-2-2可以看出，郑州市商品住宅供应长期以金水区为主导、郑东新区为主力，二七、中原及管城区由于在售项目较少，受个案影响较为明显，因此月度供应起伏不定。近几个月以来，由于郑东新区项目推出已告一段落，因此供应态势极不稳定，且有减少趋势。而随着城市改造方向的转变，南区、西区城中村改造项目逐渐增多，因此二七、管城区商品住宅供应占比均有增长态势。
7月，金水区商品住宅新批准预售面积为38.48万平方米，环比增长70.34%，增幅较大，但供应占比只较上月增加1个百分点，达到49.20%。郑东新区供应仍是仅次于金水区的主要供应区域，本月新增预售面积为12.85万平方米，环比增长54.53%，但供应占比却较上月下降了1个百分点，达到16.43%，这主要是由于二七、管城区本月供应量大幅增加的原因。本月，管城区商品住宅的供应量为9.33万平方米，是自年初以来的最高值，供应占比达到11.94%。本月，二七区商品住宅供应量为12.88万平方米，环比增加2.47倍，供应占比随之增加8.5个百分点，达到16.47%。
7月，新增项目主要集中在金水区，其中有国泰罗马假日、天明国际公寓及富邦铭邸二期幸福时光，
供应量达到20.49万平方米。而近期，随着橄榄城、世界城、中原新城及橡树玫瑰城等项目的入市，二七区、管城区商品住宅的供应量将达到新的高度，成为未来一段时间内市场供应的主力。
三、成交量分析
z
7月商品住宅成交量小幅上升
郑州市商品住宅成交在5月份受个案影响，大幅上涨后，6月份成交量再次下降，7月成交量小幅上升，月度成交5599套51.60
万平方米，同比跌幅达38.93%，环比增长18.93%。
受国家政策及舆论导向的影响，2008年楼市一直处于低迷状态，成交量大幅缩水，与去年同期相比，市场滞销较为严重。截止到2008年7月底，商品住宅存量已达到83.24万平方米，这一巨大的市场存量时时考验着市场的毅力，挑战着市场极限。未来几个月内，市场仍将进一步放量，届时市场将经受极为严峻的考验。 z
金水区为绝对市场主导，成交占比再次攀升
数据来源：郑州市房管局
7月，金水区共成交商品住宅20.95万平方米，环比增长34.04%，成交占比随之增长3.5个百分点，达到40.59%。郑东新区本月住宅成交量为7.55万平方米，环比减少3.21%，成交占比也随之减少3.37个百分点。本月，成交占比增长幅度最大的为二七区，共成交商品住宅10.21万平方米，环比增长62.58%，成交占比增加5.79个百分点，达到19.79%。而管城区本月成交占比则大幅减少了8.54个百分点，降为8.46%，成交量为4.36万平方米，环比降幅达41.39%，这也主要是受个案影响的结果。
可以看出，郑州市商品住宅以金水区为主导的基本成交区域格局虽没有改变，但其他几个区域的成交格局却正逐渐调整。随着郑东新区项目开发告一段落，其成交占比将逐渐减少，而未来在南区、西区，即管城、二七和中原区，尤其是二七区仍会有大量项目入市，届时成交区域也将逐渐向这些区域转变，区域成交格局将产生大规模调整。
四、成交均价分析
z整体较为稳定，7月成交均价环比下跌
数据来源：郑州市房管局由图3-4-1可以看出，郑州市商品住宅成交均价走势相对平稳，2008年6月，在全国市场的影响下，出现价高量跌的现象，成交均价达到2007年至今的最高值，而本月，与6月份相反，出现价跌量高的局面。7月商品住宅成交均价为3850元/平方米，同比增长6.24%，环比下跌12.22%。
就成交形势来看，本月3000元/平方米以下的经济适用住房及小产权房等成交量达到20余万平方米，低价房的大量成交大幅拉低了本月全市住宅的均价。而就新上市项目及市场主流项目来说，并未出现明显降价现象。未来一段时间内，虽然供应压力将逐渐加大，但由于郑州商品住宅市场以自住为主的特点，因此市场主流住宅产品成交价不会下跌，仍将在起伏中上升。
z金水区引领全市均价，二七、中原区7月成交均价大幅下跌
数据来源：郑州市房管局金水、二七区由于区位优势且市场产品类型分布较为均匀，长期以来领跑市场均价；郑东新区虽然商品住宅市场单个项目成交均价较高，但因有大量集资房及安置房的存在，成交均价一直较低。7月，受整体市场影响，除郑东新区和惠济区外，其他区域住宅成交均价均有所下降。
7月，金水区商品住宅成交均价为4477元/平方米，同比上涨13.22%，环比下跌7.98%。郑东新区本
月住宅成交均价为4336元/平方米，同比上涨36.87%，环比上涨4.58%。而本月中原、二七区由于大量经济适用房的成交，成交均价大幅下跌，其中，中原区住宅成交均价2807元/平方米，同比下跌27.22%，环比下跌26.21%；二七区本月住宅成交均价为2668元/平方米，同比下降23.97%，环比下降35.90%。郑州市各区域项目成交和经济适用房成交的不稳定性，决定了各区域住宅成交均价的不稳定性。
五、项目解析
z高性价比项目销售状况良好
2008年7月，郑州市有多个楼盘集中上市，带动本月供应和成交均有上升。统计各区域成交情况，除去经济适用房以后，成交较好的仍是具有高性价比的项目。如正弘山、正商.世纪港湾、鑫苑.景园、天明国际公寓等，六合之家由于房价较低，且多有团购，因此成交量较大，而正商.东方港湾属于本月集中备案，裕华.天俊华庭存在有办公成交以住宅备案的现象，因此本月成交均在前五之列。总体来讲，这些项目都具有地段价值和性价比优势。
z成交中心外移，高成交项目集中在内环以外，外环线附近
郑州市商品住宅成交区域持续外移，统计7月成交数据，除经济适用房以外，成交量位居前十名的楼盘，前九位均位于内环以外，且都在外环线附近及外环以外。成交量为9.79万平方米，占全市成交总量的18.97%。随着消费者的消费观念越来越理性，对项目的性价比、交通、自然环境、教育商业配套等的要求将成为消费者选择项目的首要考虑因素。
表3-5-1 7月新增项目列表（以房管局本月备案为准）
项目名称 区域 板块 建筑形态 销售报价（元/平方
米）
总建筑面积
（㎡）
本次推案面积
（㎡）
鑫苑.逸品
香山 惠济区
东北板
块
多层、小高
层
5700-8500 108999 10390.36
国泰.罗马
假日 金水区
东北板
块
高层 3800-5000 214887 67903.79
天明国际公
寓 金水区
东中板
块
高层 4400-4600 51212 43255.01
富邦铭邸二
期 金水区
东北板
块
高层 4200-4400 110000 93741
正商.东方
港湾 郑东新
区
郑东板
块
高层、小高
层
4800-5200 250000 51814.83
第四章、办公篇
一、供求关系分析
z7月办公市场“零”供应，成交量亦减少
数据来源：郑州市房管局7月，郑州市办公物业供应量为0，成交量2.22万平方米，同比增长7.11%，环比减少38.50%。郑州市办公物业供求一直以来受个案及区域影响较为严重，因此供求极不稳定，进入2008年以来，已有3月、5月、7月三个月为零供应，市场似乎处于渴求状态。但统计2008年1月至7月底的数据可知，全市今年办公物业的总供应量为36.91万平方米，成交量20.38，供求比例为1：0.55，目前已有16.53万平方米的市场存量。
郑州市办公物业供应量“参差不齐”，这主要是由于办公物业供应区域主要集中在金水区、郑东新区，且纯办公物业较少的原因。由图4-1-1可以看出，目前郑州市办公市场处于实际供应大于需求的态势，去化速度极为有限。在郑州这种第三产业不算特别发达的城市，办公物业的去化原本就难以有坚定的保证，而当前市场供求又极不平衡，更进一步加大了市场去化压力。随着城市第三产业的发展和人民生活水平的提高，对办公物业的关注度会有所增加，同时人们对办公物业的要求也将有所提高，则当前部分存量的办公物业已不能满足市场要求，届时去化将更加困难。
此外，在未来几个月内，原有的办公物业推案均已告一段落，而南区、西区的城中村改造项目虽多为大型综合项目，但由于所处区位较偏，不具有区位优势，故对办公物业的规划量较少，且短期内不会投放，因此，对于前期已经蓄水的项目在这个空挡入市，是良好的机会。
二、成交量分析
z7月办公物业成交量环比再次萎缩
相对于供应量来说，郑州市办公物业的成交量尚算稳定。7月，全市办公商品房共成交118套2.22万平方米，同比增长7.11%，环比减少38.50%，连续两个月跌幅达30%以上。本月成交量最大的项目为郑东新区的汇锦中油大厦，成交量达5300多平方米，成交均价约7400元/平方米，占全市销售总量的24.10%，
项目热销的主要原因在于其地段优势和良好的品质。
目前，全市办公物业的供应短期内不会有大幅增加，因此市场主要在于去化，故未来几个月内，郑州市办公市场将在部分优秀项目的带动下，使销售量在平稳中实现小幅增加。
z7月，郑东新区仍是办公物业的成交主导区域
数据来源：郑州市房管局7月，郑州市办公物业成交仍主要集中在郑东新区和金水区为，并以郑东新区为主导，本月，郑东新区共成交73套15557平方米，成交占比70.06%。金水区本月共成交25套4760平方米，占全市成交量的比例为21.44%。管城区有部分项目临近主流商务区，具有一定区位优势，因此成交占比较其他几个区域稍高，本月成交量为2套1283平方米，占全市成交量的比例为5.78%。二七、中原区本月办公成交量均在100平方米以下。
长期趋势来看，以郑东新区、金水区为主导的办公成交形势不会改变，而在以后的几个月，尤其是09年，随着城中村改造的综合项目的推出，二七区的办公供应量和成交量均会有所增加，因此，区域成交分布将会有小幅转变。
三、成交均价分析
z7月办公成交均价环比再次下跌，为08年的次低谷
数据来源：郑州市房管局7月，郑州市办公物业成交均价为5331元/平方米，同比下跌8.34%，环比下跌17.45%。本月市场成交均价下跌主要原因为，市场成交量有限，且有惠济区的新青年、金水区的荣勋大厦等非市场主流的3000元/平方米以下的项目成交量达5500多平方米，这便在一定程度上拉低了市场均价。
未来几个月内，由于办公市场会有一定缓解，因此在市场以去化为诉求的前提下，市场成交均价也将在平稳中寻求增长。
z受个案影响，7月二七区办公成交均价居首
各区域成交均价同样受个案影响较为严重，7月，二七区只有金智万博商城成交一套房源，因此，成交均价较高—6883元/平方米，环比增长2倍。金水区本月成交均价为4659元/平方米，同比下跌9.09%，环比下跌50.21%。郑东新区本月成交均价为5892元平方米，同比下跌3.38%，环比上涨38.44%。惠济区由于办公项目极少，因此成交更不稳定，本月是2008年以来的第一个非零成交月，成交项目为新青年，成交量为497平方米，成交均价为元/平方米。未来一段时间内，就市场主流项目而言，以郑东新区为价格主导的形势不会转变。
第五章、商业篇
一、供求关系分析
z7月，商业物业供求比例为1：0.72，供应量萎缩
数据来源：郑州市房管局
z7月，郑州市商业物业新增预售面积为9.12万平方米，同比减少44.32%，环比减少40.28%；
z7月，郑州市商业物业成交面积为6.56万平方米，同比增长11.95%，环比增长7.01%；
z7月，郑州市商业物业供求比例为1：0.72，供求形势较上月有所缓和。
郑州市商业物业一般以住宅底商的形势存在，因此多受住宅供应进程的影响，月度起伏较大。6月份，受宝龙城市广场9.06万平方米商业供应的影响，月度供应急速放量，而本月市场推出多为小型项目的住宅底商，供应量最大的为升龙国际中心——3.79万平方米，因此本月虽放量幅度也较大，但较上月仍出现大
幅萎缩，环比减少幅度达40.28%。
由图5-1-1中也可以看出，郑州商业市场目前处于较为严峻的供过于求的状态。统计2008年1月到7月底的数据显示，目前总供应量为49.04万平方米，而总成交量为34.24万平方米，供求比例为1：0.70，目前市场存量为14.8万平方米，市场供求尚在可以接受的范围内。但若追溯到2007年7月，统计这一年的数据显示，这一年期间，郑州商业市场总供应量为126.25万平方米，总需求量仅为67.10万平方米，供求比例为1：0.53，目前市场存量已达到59.15万平方米。以2008年4.89万平方米/月的去化速度来算，这一存量尚需12个月才能去化掉，可见当前商业市场的形势已十分严峻。郑州市住宅项目多带有底商，因此，以后几个月市场供应仍会增加，而市场去化也将更加困难，新入市项目应该力求差异化，以减少竞争。
二、供应量分析
z7月，商业物业供应量同比环比均萎缩
与6月份相反，7月，郑州商业物业供应同比环比均有大幅减少，同比减少幅度达到44.32%。郑州商业物业的供应也受个案及区域供应的影响较大，因此月度供应起伏不定。本月，由于所推项目规模都较小，最大项目为升龙国际中心，且受6月份宝龙城市广场大幅放量的影响，本月市场放量幅度虽也不小，但仍然出现了同比环比的下跌。
z7月，商业区域供应格局转变，郑东新区放量萎缩
数据来源：郑州市房管局郑州市商业物业的供应，长久以来集中在金水、郑东和二七区，尤其2008年上半年的供应主要集中在金水区和郑东新区。由于，6月份郑东新区有宝龙城市广场放量9.06万平方米商业，因此成交占比达到巅峰，而本月郑东新区商业供应暂时放缓，故成交占比出现大幅下降。同时，二七区受升龙国际中心商业放量的影响，本月供应占比有较大增加。
7月，金水区商业供应量为3.82万平方米，环比增长1.4倍，占全市总供应量的41.89%。郑东新区本月供应量为0.94万平方米，环比下跌绝对量达到9.42万平方米，占全市总供应量的10.31%，较上月减少57个百分点。二七区本月供应量全部为升龙国际中心所提供，为3.79万平方米，供应占比为41.56%，较
上月增加19个百分点。未来几个月内，随着世界城的入市，二七区的商业供应将会进一步增加，区域供应格局也将转变。
三、成交量分析
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7月，成交走势良好，同比环比均有增加
由图5-3-1可以看出，自2008年2月以来，郑州市商业物业的成交稳步增加。本月全市商业物业成交量达到6.56万平方米，同比增幅为11.91%，环比增幅为7.01%，单月成交量达到自07
年10月以来的最高值。郑州市商业物业多为住宅底商，近几个月，具有区位优势和部分虽不具有明显区位优势但均价较低的项目均有大量成交，且存在部分办公或酒店公寓项目以商业备案的现象，因此拉动了市场成交的大幅增长。
本月，金水区的郑州国贸中心、郑东新区的北大花园等，成交量都在2500平方米以上，这些项目大都具有良好的区位优势。本月，成交量最大的项目为郑州清华园SOHO 广场，成交量达8700平方米，且为群房整体出售，该项目位于金水路与南阳路交叉口，邻近火车站，属于商业繁华地段，因此投资潜力较大。 z
7月，商业成交金水区主导地位不变
数据来源：郑州市房管局
郑州市商业成交一直以金水区为主导。7月，金水区商业物业总成交量为2.84万平方米，占全市总成交量的43.29%，主要成交项目仍为郑州国贸中心、曼哈顿广场两个具有区位优势的项目。郑东新区本月成交量为1.24万平方米，成交占比为18.90%，主要成交项目为北大花园，此外盛世年华、兴东龙腾盛世等也都有大量成交，而景峰国际中心的酒店式公寓是以商业的形势进行的成交。管城区近两个月有东环五金机电物流港这一位置偏远的低档商业物业作为支撑，成交占比有较大增加，达到20.27%，此外，郑东新天地的商业推出也拉动了管城区的成交量。未来几个月内，随着二七区几个综合项目的推出，二七区商业物业的成交量也将增加，故其在全市的成交占比也将大幅上升。
四、成交均价分析
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7月，商业物业成交均价再次下跌
数据来源：郑州市房管局由图5-4-1可以看出，郑州市商业物业成交均价于年初走高，近几个月均有不同程度下跌。7月，全市商业物业成交均价为7728元/平方米，同比下跌8.40%，环比下跌4.69%。近几个月，商业物业成交均价下跌的主要原因为，管城区低档商业的大量成交，以及金水区和郑东新区部分偏远商业项目的成交在一定程度上拉低了市场均价。本月成交价在4000元/平方米以下的商业物业共有1.5万平方米，这在很大程度上扭曲了市场均价，而就金水和郑东新区的主流项目而言，并不存在明显降价现象。
z7月，受个案影响，中原区成交均价居全市之首
数据来源：郑州市房管局7月，商业用房成交均价以中原区最高，为9169元/平方米，环比上涨12.66%，这主要是受鑫苑都市公寓成交的影响，此外70年代尚景的商业成交均价也较高，因此拉高了区域成交均价。本月金水区商业成交均价为8195元/平方米，环比下跌0.79%，成交价格走势相对较为稳定。二七区是传统的商业繁华区，但由于地段特点，各项目间成交价格相差较大，因此均价不稳定，本月区域成交均价为8186元/平方米，环比下跌8.07%，主要是受经济适用房江南戎居底商及其他低价底商成交的影响。未来一段时间内，二七区商业供应会有所增加，开发商为凸显其地段优势，不会采用降价入市的策略，而其他小型住宅底商的存量正逐渐减少，因此未来二七区的商业成交均价将会有进一步上升态势。