成都超高层物业研究报告书(doc 21页)
成都超高层物业研究报告
一、概况
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1、超高层物业界定
对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过1 00米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。
2、超高层物业特点
优点
我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；
高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志；
超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势；
超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。
缺点
增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；
35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。
35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。
建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2~3层在楼板处用相当于楼板耐
火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过1 00m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。
高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。
建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。
成都超高建筑 成都超高建筑有哪些呢？依据相关资料显示：最新的高层建筑排位依次为成都华润大厦、成都喜年广场、成都仁恒置地广场、成都航天科技大厦、成都华敏翰尊等成都高层建筑，具体的内容如下： 成都华润大厦，超200米的甲级写字楼，11.7米恢弘入户大堂，先进科技配置，建成后将成为成都东面的标志性建筑，成为代表成都的又一张城市名片。 由花样年控股有限公司开发的成都喜年广场位于锦江区东大街，占地9,039平方米，总建筑面积约132,218平方米，汇聚了国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商业中心四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。项目分为东西两个塔楼，其中，东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，完工后将是成都市首个超高层国际顶级写字楼。西塔为星级酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-31层为精装修公寓。整栋写字楼配备有目前先进的5A智能化配套设施，13台知名品牌电梯，中央空调新风系统均采用国际品牌，同时使用节能环保设计理念，引领健康建筑 成都仁恒置地广场是新加坡仁恒置地集团参与中国西部大开发的重要投资项目之一。项目位于成都城市中轴线人民南路与新光华街交汇处，地处城市CBD核心区，位于城市中轴线人民南路旁，紧临成都地铁1号线和地铁站，高端写字楼、五星级酒店、国际商业品牌云集周边，荟萃成都的商业精华和人文景观，区位资源优势得天独厚。
航天科技大厦地处成都商业铁三角中心地段，有14家银行，便捷的交通组织和购物，休闲，餐饮娱乐云集。愈加成熟的”商贸繁华区”的优势吸引了越来越多的跨国商贸，金融企业的不断入驻。航天科技大厦，正是地处各商圈交汇之核心地带。 航天科技大厦采用low-e镀双银玻璃幕墙·四管制风机盘管系统。冷冻水与空调热水分别设置独立的供、回水管路及循环泵。标准层有约有50个风机盘管·Schindler S7000 系列高低区各6台，共12台。 成都华敏翰尊国际大厦的投资商是来自马来西亚极富经验的投资商—明鹏投资，其拥有世界范围内的房地产业务。开发商是项目遍及中国的台湾巨头房地产商—华敏置业。配备全球知名的物业管理公司——仲量联行的物业管理，尽享专业高贵的服务。华敏翰尊国际大厦位于春熙CBD中心，只租不售，俯视春熙路、伊藤洋华堂、摩尔百盛、王府井、太平洋、伊势丹、西武百货。环顾四周，乃是四川省市各级政府部门、主流新闻媒体、五十余家星级酒店、三十多家中外银行、七家国际著名百货，商业人流量日均百万。顶楼设有直升飞机停机坪,提供世界顶级、领先成都的空中交通平台。
第一章工程概况简述 第一节工程概况 1、工程建设概况 本工程为攀峰·创世纪商业广场A区，位于成都市东北面，北临沙河，南侧为新鸿路，东侧为二环路。建设单位为成都泰合瑞峰实业有限公司。本工程由一栋39层“超高层主楼”及一个6层的“裙楼”组成。总建筑面积为126870.44m2。 2、建筑设计概况
本工程地下三层、四层主要用作车库，辅以设备用房如进风机房、排风机房、泵 房等。地下二层主要用作停车库（含非机动车）、商业酒店用房、卫生间、风井、空调机房等设备用房。地下一层为商业、少量的车库、风机房、报警房、空调机房、柴油发电机房、变电房等设备用房。 地上1-6层为高层裙房，主要用作商业用房、文化会馆、酒店辅助用房、电影院等；七层以上为高层塔楼，7层主要用作健身房、泳池，8-24层为酒店，26-39层为酒 店办公用房；10、25层为避难层。 主要建筑做法如下： 1）内墙装饰：地下室：消防水池和热泵水池均为水泥砂浆防水墙面；柴油发电机房为矿棉穿孔吸音板墙面；管道井、风井等内壁均为水泥砂浆墙面；其他房间为涂料内墙。楼梯间、电梯机房、设备机房等均为涂料墙面；厨卫间等均为水泥砂浆墙面；门厅、电梯厅、合用前室、前室、走道等公共部位等均为石材、墙砖内墙面； 2）顶棚装饰：地下室电梯厅、合用前室、公共走道、楼梯间等公共部位均采用涂料天棚；商业、车库、非机动车库、设备用房管道井等均为水泥砂浆天棚；消防水池和热泵水池天棚均采用有防水的水泥砂浆天棚；通风机房、水泵房、柴油发电机房采用矿棉穿孔吸音板天棚； 楼梯间、电梯机房等天棚均为涂料天棚；厨卫、管井、设备机房等为水泥砂浆天棚；其他天棚为腻子天棚。 3）楼地面：地下室楼地面：汽车库和非机动车库均为细石砼地面；生活泵房、报警阀间、消防泵房、水箱间、开水间、污水提升机间等均采用防水的水泥砂浆楼面；其他设备间均为水泥砂浆楼面；进线机房采用防静电架空活动楼面；
2014年4月成都200+和150+统计 本帖最后由srainove 于2014-4-17 02:45 编辑 截止2014年4月1日成都已建成的200+： 1、成都国际金融中心1号楼|248米|50层|建成 2、成都国际金融中心2号楼|248米|50层|建成 3、成都明宇金融广场|206.5米|47层|建成 4、成都华润大厦|200.8米|39层|建成 5、成都棕榈泉国际中心写字楼|200米|41层|建成 截止2014年4月1日成都已封顶的200+： 1、成都西部国际金融中心1号楼|240.85米|56层|封顶 2、成都阿玛尼艺术公寓A座(原天玺A座)|222米|65层|封顶 3、成都阿玛尼艺术公寓B座(原天玺B座)|222米|65层|封顶 4、成都东方希望天祥广场1号楼|219米|45层|封顶 5、成都东原国际四川航空广场|204米|45层|封顶 6、成都睿东中心|200米|47层|封顶 2014年即将封顶的200+： 1、成都泰然环球时代中心|242.9米|37层|在建 2、成都银泰中心华尔道夫酒店|220米|55层|在建 3、成都东方希望天祥广场2号楼|219米|45层|在建 4、成都花样年美年广场4号楼|218.9米|48层|在建 5、成都天府国际金融中心A座|218米|49层|在建 6、成都天府国际金融中心B座|218米|58层|在建 7、成都花样年美年广场3号楼|206.9米|44层|在建 8、成都两江国际A座|200米|43层|在建 其他在建的200+： 1、成都文华东方酒店|333米|78层|在建 2、成都环球贸易广场1号楼|280米|57层|在建 3、成都珠江新城国际A1座|226.5米|53层|在建 4、成都环球贸易广场3号楼|210米|44层|在建 5、成都领地环球金融中心A座|200米|46层|在建 6、成都领地环球金融中心B座|200米|46层|在建 基坑预备200+： 1、成都绿地中心蜀峰|468米|108层|预备 2、成都保利国际广场1号楼|329.4米|69层|预备 3、成都龙之梦新城A座|298米|67层|预备 4、成都龙之梦新城B座|298米|63层|预备 5、成都环球贸易广场2号楼|柏悦酒店|280米|57层|预备 6、成都范思哲国际公寓(原门里东方荟公寓)|247米|67层|预备 7、成都大魔方酒店|220米|预备 8、成都香港置地环球汇写字楼|220米|预备
高层与超高层成本分析与对比
高层与超高层成本分析与对比 超高层建筑的结构决定了总体造价的高低，常见的结构如下：超过下表标注的限高即为超高层建筑 结构体系非抗 震设 计 抗震烈度 6级地 震 7级地 震 8级地 震 框架-剪力墙170 160 140 120 剪力墙全部落地 剪力墙 180 170 150 130 部分框支 剪力墙 150 140 120 100 筒体框架-核 心筒 220 210 180 140 筒中筒300 280 230 170 框架-剪力墙结构造价较低，和普通高层造价相仿，造价增加主要体现在以下9个方面： 1.设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔50米要设置一 个避难层） 2.供电系统：双电源+自备电源 3.进户门要求为甲级防火门 4.消防电梯要在3台或以上 5.电梯必须要分层设计 6.由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合
金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大成都的增加建筑成本 7.超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高， 设计、工程顾问及监理费用会增加 8.超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过5平方米的房间 均要设置火灾探测器 9.超高层建筑的配套人防面积也较大 考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在2200元/平米，超高层的成本在2555元/平米 - 2765元/平米左右，全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000元/平米，而部分框支剪力墙结构的成本与框架-剪力墙结构相仿。 增加造价（元/平米） 整体设计标准与技术20-40 基础与结构160-260 屋面及外立面15-25 机电设备160-240 合计355 – 565（振幅约为 16% - 26%） 如果结构为45层左右的（与环球中心类似）框架-核心筒结构，造价细目如下表所示。总体估计每平米造价在9000元左右