房地产开发企业递延所得税会计处理

递延所得税的会计处理递延所得税是一种会计处理，用于反映公司因认为在未来期间能够用现有账面价值抵销确认利润或亏损而产生的税负或税收抵免。

递延所得税的会计处理主要有两种方法：资产负债表方法和综合损益表方法。

基于资产负债表方法，公司根据税法规定的税率计算递延所得税，并且将其列在负债一侧。

基于综合损益表方法，公司同样根据税法规定的税率计算递延所得税，但是将其归入综合表示。

递延所得税会在两个情形下产生：一个是在一个期间内的确认损益时，另一个是计算出税前净利润时。

当公司确认损益时，为了将利润或亏损从税费表上的税率分离开来，它将应付税费和应交税费分别计算在递延所得税负债和递延所得税资产中。

这样，负债和资产的净额便反映了公司在未来期间可以用现有账面价值抵销确认利润或亏损的能力。

在计算出税前净利润时，公司可能会使用不同的会计方法来计算它。

某些会计方法可能会导致比其他方法更高的税收收入。

在这种情况下，递延所得税资产将减少，而递延所得税负债可能会增加，反之亦然。

递延所得税的重要性在于它有助于反映公司在未来期间可用的税收。

对于股东来说，这是非常重要的，因为股
东可以根据递延所得税的情况来估算公司未来的现金流量和潜在的股息。

另外，递延所得税也是一种重要的税务管理工具，可以让公司避免不必要的税收未来的税支付，从而最大限度地实现股东的利益。

总而言之，递延所得税的会计处理对于公司来说是非常重要的，因为它有助于反映公司在未来期间可用的税收，并有助于公司合理地规划财务战略以最大限度地实现股东的利益。

此外，递延所得税也是一种重要的税务管理工具，可以让公司避免不必要的税收未来的税支付。

摘要:目前，企业会计准则中对投资性房地产的会计处理方法有两种，分别是成本核算方法与公允价值核算方法，不同的核算方法对企业所得税的影响是不同的。

本文主要从投资性房地产的核算范围、核算方法的选择以及不同方法之间转换来阐述其对企业递延所得税的影响，希望能够通过自己的思考与提炼，使投资性房地产递延所得税问题能够清晰明了，便于实务操作。

关键词:投资性房地产递延所得税公允价值暂时性差异永久性差异1投资性房地产范围投资性房地产，是指企业出租房地产以赚取租金收入或使其资本增值，或兼有而持有的房地产。

通常主要包括以下几种：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

对于有些企业来讲，投资性房地产属于正常经常性的业务内容，形成的租金收入或转让后的增值额通常确认为企业的营业收入，但对于绝大部分企业来说，是与其正常经营性活动相关的其他活动，通过其他业务收支来核算。

2暂时性差异、永久性差异与形成投资性房地产递延所得税的原因之所以会形成暂时性差异与永久性差异，主要是企业所得税的征税对象是应纳税所得额，它是按照税法中关于企业所得税的规定计算出来的计税依据，而会计利润则是按照会计准则中关于收入费用损失的规定计算出来的，这样就导致企业按照会计准则计算出来的税前会计利润与按照税法法规计算出来的应纳税所得额之间差生差异，也就形成了暂时性差异与永久性差异。

其中永久性差异是税法和会计制度在计算净利润时，所确认的收支口径不同造成的。

比如说企业环境污染被环保部门罚款支出，从会计核算的角度看，是企业的一项费用，应体现在经营损益当中，允许从其会计所得中扣除；而在计算应税所得时，不能从应税所得中扣除。

这种差异一般发生在某一会计期间，在以后的会计期间不得转回，对于永久性差异应在发生的当期就要进行相应的纳税调整，故不会产生递延的问题。

另外暂时性差异是指由于有些收入和费用，在计算会计所得与应纳税所得的时间不一致形成的，随着时间的推移，会计所得和应纳税所得之间的差异会在将来的会计期间内，以相反的变化得到冲减，从而使得各个会计期间的总量相等。

房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。

即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。

预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。

营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。

增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。

预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。

预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。

下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。

举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元。

会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。

如何确认房地产企业的递延所得税资产[会计实务优质文档]某审计案例：某房地产企业2016年年末利润总额-4975.32万元。

审计项目经理根据年末亏损额确认了递延所得税资产1243.83万元。

同时对资产减值准备的余额确认了递延所得税资产。

其披露事项如下：这种处理存在两个问题：1.未对预收账款的预计毛利额确认递延所得税资产。

2.确认递延所得税资产的可抵扣亏损的金额，应是根据税法规定计算的应纳税所得额的概念，而并不是会计中确认的亏损额。

房地产企业递延所得税资产的确认应明确的几个事项：1.应遵循准则的规定确认递延所得税资产在《企业会计准则第18号——所得税》第十条规定：“企业应当将当期和以前期间应交未交的所得税确认为负债，将已支付的所得税超过应支付的部分确认为资产。

”同时规定：“资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），应当按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。

”因此，会计上对于当期递延所得税资产或负债的计量，应是基于税法规定确定的预期的应缴纳或应退还的所得税额。

在预计可转回的情况下，才能确认相应的递延所得税资产。

2.关于预售款的递延所得税的确认根据国税发（2009）31号文，第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

按预收款和计税毛利率计算出预计毛利，并计入当年度应纳税所得额的做法，是税法中的规定。

如果该项可抵扣暂时性差异很可能在可预见的未来转回，在转回时也有足够的应纳税所得额，相当于在未来期间内可以实现的收益，与会计处理存在可抵减暂时性差异，因此应当确认递延所得税资产。

税法上要求按照预计毛利计入当期应纳税所得额，相当于提前确认了一部分收入和成本，递延所得税资产（不考虑有无亏损的情况下）=预计毛利额*适用税率。

【会计实操经验】关于递延所得税资产的会计处理首先要明白，损益表中“所得税费用”是企业自己根据利润计算出来的税费，而资产负债表里面的“应交税费”，这个是给税务局的税费，两者不一样。

他们之间就差了一个纳税差异。

通过会计分录来看一下：1、按照企业的利润计算的实际应该缴纳的所得税借：所得税费用贷：应交税费——企业所得税2、由于纳税差异的存在产生了递延所得税资产，递延所得税资产影响的所得税费用借：递延所得税资产贷：所得税费用3、递延所得税负债影响的所得税借：所得税费用贷：递延所得税负债上面三个分录合起来，就是借：所得税费用递延所得税资产贷：应交税费——企业所得税递延所得税负债下面举个例子说明。

假设企业2007年利润是1000万，其中计提坏账100万，那么企业计算的“所得税费用”就是：1000*25%=250万。

分录分别是：计提坏账：借：资产减值损失 100贷：坏账准备 100按照税法，坏账准备计提的时候，是不能税前抵扣的。

也就是说，这100万的减值损失要加回来。

那么计算税法纳税的基础就是1000+100=1100万。

“应交税费”=1100*25%=275万。

差额25万(275-250)就是资产减值损失造成的，这个差异形成“递延所得税资产”，会计处理：借：所得税费用 250递延所得税资产 25贷：应交税费 2752008年，企业实际发生坏账100万，利润是1000万，没有其他纳税调整事项，没有形成新的坏账。

会计处理：核销坏账：借：坏账准备 100贷：应收账款 100企业计算的“所得税费用”：1000*25%=250会计处理：借：所得税费用 250贷：递延所得税资产 25 (核销之前计提的递延所得税资产)应交税费 225 (倒挤出来)从这笔分录可以看到，递延所得税资产的抵税作用了，如果没有之前计提的递延所得税资产，那么税务局计算的“应交税费”就是1000*25%=250,现在少交了25万，就是递延所得税资产的功劳。

递延所得税会计处理交易性金融资产公允价值上升：借：所得税费用贷：递延所得税负债公允价值下降：借：递延所得税资产贷：所得税费用处置时转回递延所得税做相反的分录。

提示：交易性金融资产不能与其他三类金融资产互相转换，不涉及递延所得税处理。

可供出售金融资产公允价值上升：借：资本公积－其他资本公积贷：递延所得税负债公允价值下降：借：递延所得税资产贷：资本公积－其他资本公积处置时转回递延所得税做相反的分录。

提示：可供出售金融资产转换为持有至到期投资的，相应的递延所得税当时不结转。

税法对于金融资产的公允价值变动是不予以承认的，那么公允价值变动部分在发生当期是形成了暂时性差异的，所以确认递延所得税。

公允价值变动部分在最终资产处置的时候得以实现，那么也是暂时性差异转回的时候。

本身税法遵循的仍然是历史成本法，虽然会计上引入了市场信息，但是税法仍然未做出相应改变。

成本法后续计量收到现金股利调整账面价值或者是确认投资收益，不存在递延所得税问题。

发生减值的时候确认递延所得税资产：借：递延所得税资产贷：所得税费用减值实际发生的时候转回时结转递延所得税做相反的分录。

长期股权投资处置的时候转回之前确认的暂时性差异与递延所得税。

权益法后续计量按照被投资单位净损益分额确认相应递延所得税，净利润（亏损确认递延所得税资产）：借：所得税费用贷：递延所得税负债权益变动（上升确认递延所得税负债）：借：递延所得税资产贷：资本公积－其他资本公积收到现金股利或者利润视为差异转回，递延所得税相反分录，减值与处置处理同成本法。

成本法核算的长期股权投资是最接近历史成本原则的。

税法上对于当期的股利收入如果是需要补税的，那么税法与会计处理基本一致，不存在暂时性差异。

权益法核算下长期股权投资，产生的差异比较明显。

确认投资收益由于没有实际收到所有税法不予以确认收入。

实际收到股利视为差异转回。

另外长期股权投资处置的时候视为所有差异的转回。

固定资产接受捐赠接受捐赠固定资产等非货币性资产捐赠的可以按照税法规定在未来五年内均匀记入应纳税所得额。

递延所得税的确认及处理递延所得税(Deferred Income Tax )：具体细分为递延所得税资产和递延所得税负债。

由于《企业会计准则第18号－所得税》规定采用资产负债表法核算所得税。

即通过比较资产负债表上列示的资产、负债按照会计准则规定确定的账面价值与按照税法规定确定的计税基础，对于两者之间的差异分别应纳税暂时性差异与可抵扣暂时性差异，确认相关的递延所得税负债与递延所得税资产。

通俗的讲，就是会计上认定的缴税金额与税务局认定的金额不一致，导致会产生永久性差异及可抵扣暂时性差异，而其中暂时性的（以后税务局就认可了）就是递延所得税。

另：按税法规定可结转以后年度的亏损，若数额较大，且缺乏证据表明企业未来期间将会有足够的应纳税所得额时，不确认递延所得税资产。

递延所得税，在会计科目上分为递延所得税负债和递延所得税资产。

一、递延所得税负债1、定义：递延所得税负债是指根据应纳税暂时性差异计算的未来期间应付所得税的金额；递延所得税负债是由应纳税暂时性差异产生的，对于影响利润的暂时性差异，确认的递延所得税负债应该调整“所得税费用”。

如果暂时性差异不影响利润，而是直接计入所有者权益的，则确认的递延所得税负债应该调整资本公积。

2、现实中确认递延所得税负责的主要情形：3、递延所得税负债的主要账务处理（1）、除企业合并以外的交易，若其发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额，则交易中产生的资产、负债的入账价值与其计税基础之间的差额形成可抵扣暂时性差异的，不确认为一项递延所得税资产。

如承租方对融资租入固定资产入账价值的确认，会计准则规定应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者以及相关的初始直接费用作为租入资产的入账价值，而税法规定以租赁协议或合同确定的价款加上运输费、途中保险费等的金额计价，对二者之间产生的暂时性差异，若确认为一项递延所得税资产，则违背了“历史成本”原则。

例如，某项融资租入固定资产，按会计准则其入账价值为100万元，但按照税法规定，其计税基础为120万元，若将可抵扣暂时性差异20万元确认为一项递延所得税资产，会使该资产的入账价值减少20万元，此时既不是该资产的公允价值，也不是其最低租赁付款额的现值，不符合会计准则中对融资租入固定资产入账价值的确认标准，改变了该资产的初始计量，违背了历史成本原则。

递延所得税的会计分录例子递延所得税是指在会计报表中，由于会计准则的不同，导致企业在未来的纳税义务或纳税收入发生变化时，需要调整当前期间所得税的情况。

下面是关于递延所得税的会计分录例子，具体如下：1. 当企业在当前会计期间发生暂时性差异时，需要计提递延所得税资产或负债的分录如下：借：递延所得税资产贷：递延所得税费用2. 当企业在当前会计期间发生永久性差异时，需要调整递延所得税资产或负债的分录如下：借：递延所得税资产贷：递延所得税费用3. 当企业在当前会计期间发生递延所得税资产减少的情况时，需要调整递延所得税资产的分录如下：借：递延所得税费用贷：递延所得税资产4. 当企业在当前会计期间发生递延所得税资产增加的情况时，需要调整递延所得税资产的分录如下：借：递延所得税资产贷：递延所得税费用5. 当企业在当前会计期间发生递延所得税负债减少的情况时，需要调整递延所得税负债的分录如下：借：递延所得税负债贷：递延所得税费用6. 当企业在当前会计期间发生递延所得税负债增加的情况时，需要调整递延所得税负债的分录如下：借：递延所得税费用贷：递延所得税负债7. 当企业在当前会计期间发生递延所得税资产减少的情况时，需要调整递延所得税负债的分录如下：借：递延所得税费用贷：递延所得税负债8. 当企业在当前会计期间发生递延所得税资产增加的情况时，需要调整递延所得税负债的分录如下：借：递延所得税负债贷：递延所得税费用9. 当企业在当前会计期间发生递延所得税资产减少的情况时，需要调整递延所得税费用的分录如下：借：递延所得税费用贷：递延所得税资产10. 当企业在当前会计期间发生递延所得税资产增加的情况时，需要调整递延所得税费用的分录如下：借：递延所得税资产贷：递延所得税费用以上是关于递延所得税的会计分录例子，根据企业在当前会计期间发生的暂时性差异和永久性差异，需要调整递延所得税资产或负债，以及递延所得税费用的情况进行相应的分录。

这些分录能够帮助企业准确记录递延所得税的变动，确保会计报表的准确性。

投资性房地产转换业务递延所得税会计处理浅析作者：陈国珍来源：《财会通讯》2011年第06期企业可将为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产列为投资性房地产，具体范围限定为已出租的土地使用权、持有且拟增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

房地产的用途发生改变需要对其进行重新分类，因而产生了投资性房地产的转换。

按企业会计准则的规定，企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，包括：作为存货的房地产改为出租；自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租；自用土地使用权停止自用改用于资本增值；投资性房地产开始自用。

投资性房地产的核算可以采用成本或公允价值计量模式，两种计量模式下会计业务处理差异很大，本文通过对投资性房地产转换业务在两种计量模式下的会计业务处理进行比较，侧重探讨了不同计量模式下所产生的递延所得税会计处理。

一、存货、自用房地产转换为投资性房地产（一）不同计量模式下转换业务处理当企业存在确凿证据表明房地产用途发生改变，就应该进行投资性房地产转换，这些确凿证据包括两个方面：一是企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态的改变，如从自用状态改为出租。

企业可以根据实际情况选择使用成本计量模式或公允价值计量模式，因公允价值计量模式有严格的限制条件存在，采用公允价值模式计量的极少。

在2007年至2009年中，存在投资性房地产的上市公司采用公允价值计量的仅为2.86%、2.90%、3.24%。

存货、自用房地产转换为投资性房地产时，不同计量模式下的会计业务处理差异较大，具体见表1所示。

（二）递延所得税会计处理一是作为存货的房地产转换为投资性房地产。

例如：2008年12月底，A房地产开发企业将其开发的写字楼改为出租，租期三年，该写字楼账面原值200万元，已提跌价准备10万元，初始确认时计税基础同账面价值相同，企业所得税率为25%。

企业所得税递延税款会计处理详解企业所得税递延税款是指企业因税法规定而产生的税务相关责任，但在当前会计期间内暂时不需要实际支付的一部分税款。

为了准确处理企业所得税递延税款，企业需要了解递延税款的核算方法和会计处理。

本文将详细讲解企业所得税递延税款的会计处理方法。

一、递延税款的确认和计量企业所得税递延税款的确认和计量是以记账凭证为依据，根据会计准则的规定进行操作。

递延税款通常分为递延所得税负债和递延所得税资产。

递延所得税负债是指在当前会计期间，企业由于税收政策变化或者利润分配方式等原因，所需缴纳的额外所得税。

递延所得税资产是指在当前会计期间，企业由于税收政策变化或者利润分配方式等原因，可以获得的减免所得税的权益。

二、递延税款的会计处理递延税款的会计处理包括递延所得税负债的借记和递延所得税资产的贷记。

具体操作分为以下几个步骤：1. 在资产负债表中，将递延所得税负债列示在长期负债下。

递延所得税资产则列示在长期资产下。

同时，在负债方和资产方都增加相应的科目，用于记录递延所得税的金额。

2. 在利润表中，将递延所得税负债和递延所得税资产两个科目列示在利润表中的税前利润一项下。

其中，递延所得税负债的金额是负数，递延所得税资产的金额是正数。

两者的绝对值相等，可以抵消彼此。

3. 在税收相关凭证中，递延所得税负债的会计凭证以借记形式记账，递延所得税资产的会计凭证以贷记形式记账。

三、递延税款的变动会计处理递延税款的变动通常由如下原因引起：税法规定变更、利润分配政策变动、税率变更等。

对于递延税款的变动，企业需要根据具体情况进行相应的会计处理。

1. 税法规定变更：如果发生税法规定变更，导致递延所得税负债或递延所得税资产的金额发生变动，企业需要重新计量递延税款，并将变动数额计入当期利润中。

2. 利润分配政策变动：如果企业的利润分配政策发生变动，导致递延所得税负债或递延所得税资产的金额发生变动，企业需要重新计量递延税款，并将变动数额计入当期利润中。