西安房地产市场研究报告
（2014.3）
易居（中国）控股有限公司| 克而瑞信息技术集团
2014-04-12
目录
克而瑞视点 (4)
数字瞰市 (5)
关注楼盘 (8)
第一篇市场背景篇 (14)
第一章政策资讯 (14)
一、政策法规 (14)
二、市政动态 (15)
三、市场资讯 (16)
第二章经济环境 (17)
一、生产总值分析 (17)
二、居民消费价格分析 (18)
三、规模以上工业增加值分析 (19)
四、固定资产投资 (19)
五、房地产开发投资 (20)
第二篇市场分析篇 (21)
第三章商品房市场 (21)
一、商品房成交概况 (21)
二、西安市商品房分类分析 (23)
第四章土地市场 (28)
一、土地市场动态 (28)
二、本月土地出让分析 (28)
三、本月土地成交分析 (31)
四、重点地块分析 (34)
第五章住宅市场 (37)
一、供求关系分析 (37)
二、供应总量分析 (38)
三、成交量分析 (39)
四、成交均价分析 (41)
五、项目成交解析 (43)
第六章商办市场 (45)
一、市场综述 (45)
二、商业市场 (46)
三、办公市场 (48)
第七章产品篇 (52)
一、著名开发商楼盘 (52)
二、热销楼盘 (59)
三、滞销楼盘 (62)
第八章营销篇 (65)
一、市场主要楼盘营销活动分析 (65)
二、特色营销活动 (65)
三、3月份报纸广告投放分析 (67)
第三篇区域数据篇 (72)
一、城东区 (72)
二、城西区 (72)
三、城南区 (73)
四、城北区 (73)
五、高新区 (74)
六、城内区 (74)
克而瑞视点
——3月回归正常节奏二季度市场将升温
纵观3月全国各线城市成交量，已逐步回归正常水平，多数城市除了同比2013 年有所下降以外，与2012 年、2011 年同期相比成交量基本持平甚至有所上涨。北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等二线城市市场基本面仍然为供不应求。
3月西安商品房市场备案销售面积为133.81万平方米，环比2月增长91.34%，同比下降8.35%。其中商品住宅备案销售面积为121.30万平方米，环比增长98.10%，同比增长0.50%；商品住宅备案成交均价为6512元/平方米，环比小幅下降0.63%。从区域成交表现来看，与2月相比，城南、城东住宅销量表现突出，曲江二期、浐灞板块成为众多刚需刚改置业者关注的焦点。
我们认为一方面诸如金辉、海伦堡等品牌房企在西安销售业绩良好，均是通过快速开发高周转运作项目，对3月楼市成交贡献巨大。另一方面，银行“钱紧”并没有得到根本性的好转，媒体大肆渲染“楼市崩盘论”，造成购房者观望情绪加深，房企对未来市场的预判也开始转向谨慎态度，为了快速回笼资金，跑量出货成为普遍选择，因而3月住宅成交均价环比呈现小幅下降。此外，大量城改项目集中备案也是造成3月楼市量涨价跌的重要原因。
预计接下来货币政策可能会适度放松，一系列的举措将逐步改善当前按揭贷款紧张的局面，对购房需求的抑制也将逐步消退。由于行业基本面与2013年并无太大差别，随着分类调控逐步落地，各地方将出台松紧不一的落实措施，甚至部分城市还将出台彻底松绑甚至刺激性措施。对于西安市场来说，随着房企推案力度加大，3月中下旬市场已有成交上扬迹象，二季度或将逐步升温。
数字瞰市
同比数据市场解析
数据来源：CRIC
2014年3月商品房成交量与去年同期相比下降8%，住宅成交量与去年同期相比略有涨幅，上涨0.5%，相比2012年3月分别上涨43%和72%。
数据来源：CRIC
2014年3月商品房和住宅成交均价分别为6944元/㎡、6512元/㎡，与去年历史同期相比，商品房成交均价与住宅成交均价分别下降5.9%和6.2%；与2012年同期相比，商品房成交均价与住宅成交均价分别下降7.4%和1.7%。
全市商品房成交走势
数据来源：CRIC
全市住宅成交走势
数据来源：CRIC
全市商业成交走势
数据来源：CRIC
全市办公成交走势
数据来源：CRIC
本月全市成交对比
数据来源：CRIC 区域成交
住宅成交
数据来源：CRIC
关注楼盘
旺座城-海德堡PARK
项目简介
项目西临雁翔路，东临公园南路，南临南三环，北临黄渠头南路，金花南路延伸段（规划路）亦直通项目，路网发达。项目处于发展中的曲江二期，目前周边生活配套设
施较为欠缺，人居环境仍有待提升，区域未来发展空间巨大。
开盘现场：
3月22日，旺座城-海德堡PARK1#—6#楼开盘，本次推出高层产品，共计房源1116套。项目入市前应用开放实景园林、样板间等体验式营销手段拓客，并推出团购活动，使得开盘当日到访千余人，去化率达72%。
认购现场
项目成交及推案分析：
项目本次开盘推出的是1#-6#楼，2梯2户和2梯4户设计，层高32-33层，共计1116套房源。产品由88㎡二房、98㎡、158㎡三房和128㎡-198㎡四房的组成，其中四房去化相对较快，当天整体去化率为72%，共成交800套（其中团购房源占70%），此次开盘成交均价为8700元/㎡（毛坯价格）。
优惠方面：
一次性付款客户享受96折优惠，按揭客户享98折优惠；
解筹活动当日签订《旺座城-海德堡PARK商品房认购协议》再享额外98折；
豪庭地产老业主持《全球首发，体验之旅》活动手册，签订《商品房买卖活动》再享1万元房贷优惠；
解筹活动当日成功购房客户，可获赠iPhone5S土豪金一部；
解筹活动当日成功购房客户，即可获赠“开盘送豪礼，奔驰迎主人”抽奖券一张。
项目开盘楼位图
1#—６#楼主力产品配比及去化情况
数据来源：CRIC 关注理由：
便利的交通路网——项目位于曲江二期，西临雁翔路，东临公园南路，南临南三环，北临黄渠头南路，连接二环与三环的金花南路延伸段亦直通项目，周边还有游6路、525路、933路等多条公交线路直达，未来社区居民出行较为便捷，交通配套优势明显。
项目位置图
完善的自身配套——项目拥有8000㎡X-MoCA 当代艺术馆；15万㎡水岸商业；还配带有国际幼儿园、6000㎡运动主题会所、室内外双游泳池等基础配套。由于项目周边目前配套匮乏，因此项目自身配带丰富配套资源以弥补新兴发展区域生活配套缺乏的劣势。
项目效果图
户型产品——项目主力户型为98㎡三房、128㎡四房，赠送面积10-24㎡，提高了产品附加值，在所有产品中，198㎡的四房更是达到最大赠送率，赠送面积为55㎡。98㎡三房设计紧凑，户型结构合理，客厅连接南向景观阳台；128㎡四房为南北通透产品，并做到有4个功能房朝南向，增强房屋居住舒适度，户型设计上，各区域功能划分明确，动静分区明晰，房型分割合理舒适度较高。装修情况提供菜单式服务，可供住户自选毛坯或者精装。
98㎡三房128㎡四房
万科金色悦城二期
项目成交及推案分析：
3月22日，万科金色悦城二期在项目售楼中心首次开盘，推出位于项目东侧的4栋高层，共计599套房源，开盘当天共成交260套，去化率为43%。其中89㎡三房由于在功能性及总价段上优势较为突出，去化近200套，占整个项目销售的80%。
关注理由一：延续一期产品，幸福系为主打
2014年3月22日，万科金色悦城二期首次面市，推出位于项目东侧的18#、22#、26#以及28#楼，共计599套房源。此次推出房源户型面积延续一期产品，分别为70㎡二房，89㎡(分为一卫和两卫)三房和130㎡三房，其中89㎡三房，作为幸福系主打户型，共推出387套房源，当天成交近200套。
数据来源：CRIC 项目二期的部分户型展示：
130㎡三房二厅二卫(G) 89㎡三房二厅二卫（S1）
关注理由二：通过创新营销方式及低价入市抢占市场
该项目此次面市，在营销方面，通过“神马情况”活动以及微信公众号等创新形式进行蓄客，另外，在开盘前一周与楼市通合作，推出一元抵一万的优惠活动，加快了蓄客速度，最终蓄客累计达600组，当天到客量近千人，成为目前淡市情况之下颇为出彩的项目之一；从价格方面来看，此次开盘成交均价7900元/㎡，相比一期8000元/㎡的成交均价略有下调，另外部分房源由于所处楼栋位置较差，价格仅6640元/㎡左右，精装产品不足7000元/㎡的成交价格也成为二期此次开盘的一大亮点。
第一篇市场背景篇
第一章政策资讯
一、政策法规
2月28日，国务院批复国土资源部关于建立不动产登记工作部际联席会议制度有关问题的请示。批复指出：“同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度。联席会议不刻制印章，不正式行文，请按照国务院有关文件精神认真组织开展工作。”
此次联席会议制度的建立，将有利于促进不动产统一登记制度的出台。短期来看，建立不动产登记工作部际联席会议制度对房地产市场的影响不甚明显。从条例的出台到细则的落实将会有一段时间的政策缓冲期，不会形成集中性的、爆发式抛盘，预计在较长缓冲期内逐渐释放。长期来看，不动产统一登记制度的顺利实施，将有利于建立房地产长效调控机制，利于行业稳定健康发展。
表1-1 本月全国房地产相关政策列表
数据来源：CRIC
二、市政动态
表1-2 本月西安市政动态列表
数据来源：CRIC
三、市场资讯
表1-3本月西安市场资讯列表
数据来源：CRIC
第二章经济环境
一、生产总值分析
2013年国内生产总值增速基本延续了2012年的走势。全年国内生产总值56.88万亿元，同比增长7.7%，完成了年初设定的7.5%的目标。分季度看，一季度同比增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度增长7.7%。由于国家一系列“稳增长、调结构、促改革”政策措施的推动，在经历了今年一、二季度的缓慢下行之后，三、四季度开始实现稳中有升。从环比看，2013年各季度GDP环比增速分别为1.5%、1.8%、2.2%、1.8%。
图2-1 全国GDP历年至2013年四季度增长速度走势图
数据来源：国家统计局
西安市2013年全市生产总值(GDP)4884.13亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%，增幅高于全国3.4个百分点，高于全省0.1个百分点。分产业看，第一产业增加值217.76亿元，增长4.8%；第二产业增加值2117.66亿元，增长13.9%；第三产业增加值2548.71亿元，增长9.3%。在复杂严峻的国内外经济背景之下，西安市的经济运行呈现稳中有进、稳中向好的发展态势。
图2-2 西安GDP历年至2013年四季度增长速度走势图
数据来源：西安统计局
二、居民消费价格分析
2014年3月份，全国居民消费价格（CPI）同比上涨2.4%，涨幅比上月下降0.5个百分点，其中食品价格上涨4.1%，非食品价格上涨1.5%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨2.8%，一季度物价总水平处于低位运行状态。2月份西安居民消费价格（CPI）同比上涨2.0%，涨幅较较去年同期缩小1.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅较上月减少0.7个百分点。
图2-3西安与全国各月度居民消费价格指数分析
数据来源：国家/西安市统计局
三、规模以上工业增加值分析
2014年1-2月，西安市规模以上工业增加值为520.86亿元，同比增长6.2%，增速比上年回落3.7个百分点，分别低于全国和全省3.2和4.5个百分点。规模以上工业出口交货值28.49亿元，增长25.4%。工业生产增速大幅下跌。
图2-4 西安月度工业增加值增幅走势图
资料来源：西安统计局
四、固定资产投资
2014年1-2月，西安市固定资产投资（不含农户）283.27亿元，增长22.8%，同比回落5.9个百分点。固定资产投资回暖，但仍处于低位运行状态
分产业看，1-2月，第一产业投资1.39亿元，下降24.0%；第二产业投资45.19亿元，增长48.8%，其中，工业投资43.80亿元，增长58.2%；第三产业投资236.68亿元，增长19.2%。
图2- 5 西安市月度固定资产投资增幅走势
数据来源：西安统计局
五、房地产开发投资
2014年1-2月，全市房地产开发投资135.80亿元，增长17.3%，同比回落13.4个百分点。商品房销售面积129.26万平方米，增长18.5%，其中住宅销售面积117.76万平方米，增长14.9%。目前金融环境紧缩导致房地产投资热度降低，房地产开发处于低位状态。
图2-6 西安市房地产开发投资月度同比增幅走势图
数据来源：西安统计局